业主委员会的法律困境及解决思路

Word版本，下载可自由编辑业主委员会的法律困境及解决思路向来以来,我国物业管理实务中就存在着业主委员会法律地位不明、职责不清、运作不规范等问题,致使在物业管理法律关系中,物业管理公司处于强势地位,在物业管理过程中经常发生伤害业主合法利益的状况,这种情况已经成为妨碍我国物业管理朝更高水平进展的的重要因素。因此,如何使业主委员会走出这种法律逆境,更好的发挥其在业主自治中的应有作用,成为我们必需共同面向并加以解决的一个课题。

逆境一:业主委员会的法律地位不明确

我国法律规定的能参加民事活动的主体有三类:自然人、法人和其他组织、国家,社会组织要成为民事主体,要么具备法人资历,要么属于其他组织,否则其行为无法得到法律的认可和庇护。所谓法人是指具有权利能力和行为能力,依法自立享有民事权利和担当民事义务的组织。法人必需符合下列四个条件:(1)依法成立;(2)有须要的财产或者经费;(3)有自己的名称、组织机构和场所;(4)能够自立担当民事责任。其他组织又成为非法人组织,是指不具有法人资历但可以自己的名义举行民事活动的组织。我国《民法通则》没有关于其他组织的规定,但是《民事诉讼法》第四十九条规定:“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”最高人民法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的看法对其他组织作了进一步的明确,其中第四十条规定:“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织,是指合法成立,有一定的组织机构和财产,但又不具备法人资历的组织。”由此可见,其他组织是受我国法律认可和庇护的民事主体之一,主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资历的经营实体和公益团体等。

法人和其他组织的差别主要表现为能否自立担当民事责任,法人能够自己自立担当民事责任,与其成员的责任是严格分别的,如公司的责任与股东的责任互相自立;其他组织则不能自立担当民事责任,其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分别,但是成员必需担当终于责任,如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人担当无限连带责任。按照我国《物业管理条例》(以下简称为条例)关于业主大会和业主委员会的规定,业主大会是由全体业主组成并代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益的组织,履行下列六大职责:

(1)制订、修改业主公约和业主大会议事规章;

(2)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(3)选聘、解聘物业管理企业;

(4)打算专项修理资金使用、续筹计划,并监督实施;

(5)制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规则制度;(6)法律、规矩或者业主大会议事规章规定的其他有关物业管理的职责。

《条例》第十五条规定业主委员会是业主大会的执行机构,履行以下五项职责:

(1)召集业主大会会议,报告物业管理的实施状况;(2)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;

(3)准时了解业主、物业使用人的看法和建议,监督和帮助物业管理企业履行物业服务合同;

(4)监督业主公约的实施;(5)业主大会给予的其他职责。

经过对照后我们可以得出以下结论:第一,业主大会既有制定业主公约等内部规则制订权,又拥有举行“选聘、解聘物业管理企业”、

“打算专项修理基金的使用、续筹”等民事活动的资历,还能够代表全体业主对公共场地、设施设备行使财产权;其次,业主委员会只是业主大会的一个常设执行机构,按照业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务,对外可以按照业主大会的打算与物业管理公司签订合同,本身没有自立的意思能力;第三,业主委员会虽然是依法成立的,但是没有法律规矩规定业主委员会可以经过记下后取得法人资历,所以业主委员会不是法人。第四,虽然目前在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为其他组织来对待,但是从法律责任上分析,业主委员会委员或者业主不行能对业主委员会的行为担当终于责任,因此,业主委员会也不属于其它组织。笔者认为业主委员会与业主大会的关系就如公司董事会与股东会的关系相当,业主委员会只是业主大会的一个内部机关,而不是法人和其他组织。也就是说,根据法律规定业主委员会目前并不具备任何法律主体资历!逆境二:业主委员会的运作程序亟待规范

《条例》和《业主大会规程》虽然明确规定“业主委员会是业主大会的执行机构”,但是对召开业主大会的条件、业主委员会的组织保障、对业主委员会的监督、业主委员会的法律责任等都没有详细规定。

《条例》规定“同一个物业管理区域内的业主,应该在物业所在地的区、

县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选进行产生业主委员会”,没有详细规定业主大会召开的条件(物业交付时光、入住比例等)。建设部《业主大会规程》规定“业主筹备成立业主大会的,应该在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。”“筹备组应该自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下,组织业主召开首次业主大会会议,并选举产生业主委员会。”这就是说,假如建设单位不参与业主大会筹备组,业主大会就不行能成立,也就不行能产生业主委员会。而现实生活中建设单位及前期物业管理公司出于利益考量(如存在建设质量问题、胆怯失去物业管理地位等)而不肯意成立业主大会的大有人在,这样业主委员会的组建也就不行能顺当举行。

业主委员会作为作为业主大会的执行机构,要详细负责实施业主大会的各项决议和规定,处理本区域内与物业管理相关的事项。但是因为业主委员会的委员都是兼职,在完成各自的本职工作之余,不行能有无数的时光和精力来处理业主委员会的事务。虽然一些地方性规矩如《深圳经济特区住所区物业管理条例》、《上海市居住物业管理条例》规定了业主委员会可以设置专职主任、副主任或者招聘专职执行秘书,但是从全国范围看,如何保证业主委员会的工作效果是一个普遍性的难题。目前业主遇到什么问题,往往不是想到找业主委员会,而是利用物业管理公司来解决。但假如业主需要解决的问题就是出自物业管理公司呢?业主又该找谁呢?

《条例》也规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作,但是对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定,这就很简单造成“人人监督、人人都没法监督”的局面。另一方面,《条例》规定“业主委员会委员应该由热心公益事业、责任心强……的业主担任。”在市场经济条件下,业主委员会委员要花费大量的时光和精力做好自己的工作,又不能取得合理酬劳,彻低靠着公益心为全体业主服务,可能在短时光内可以做到,但是要坚持二、三年甚至更长的任期则并不行行。并且在没有监督机制的状况下,业主委员会委员极有可能通过自己手中的职权为自己谋求私利而不惜伤害其他业主的利益!

业主委员会法律逆境的解决思路

发达国家和地区为了规范各物业管理法律主体的行为,维护广阔业主和租户的合法权利,普通都设有业主自治组织(业主代表大会和业主管理委员会)或者住户自治组织(房客联合会或者住户自助小组)。这些组织的存在,对于贯彻政府的物业管理政策、有效的实施物业托付管理、保证业主和住户的自律和互相监督,都具有乐观作用。因此无数国家和地区用法律的形式对业主(或住户)自治组织加以规范、扶持和制约。其中有的国家和地区强制性的要求建立业主自治组织,如我国台湾地区《公寓大厦管理条例》就规定:凡同一建造物有三户和三户以上业主,就必需建立具有法人资历的“管理委员会”。也有一些国家和地区授权业主挑选是否成立具有法人资历的自治组织,如我国香港特殊行政区的《建造物管理条例》规定:业主有权组织具有法人资历的业主立案法团,代表全部业主行使权利,实现利益并担当责任。发达国和地区的法律普通也要求业主大会成立后要依法到政府部门记下注册并取得法人资历,组成自立的法人团体。业主大会选举产生的管委会详细负责执行业主大会的有关决议,对建造物举行管理。管委会要接受业主的监督、检查,并定期向业主大会报告工作状况,以保证管委会妥善、善意的行使自己的职责。但也有的国家和地区作出了不尽全都的规定,如我国台湾的《公寓大厦管理条例》也要求全体业主组成“区别全部权人会议”并选举产生执行机关——管理委员会,但是没有授予“区别全部权人会议”以法人地位,而是规定“管理委员会有当事人能力”。

发达国家和地区普通对业主或住户自治组织的建立方式和条件也做出详细规定,如我国香港《建造物管理条例》就规定管理委员会可以利用三种方式建立:1)业主自主组建(需征集到20%的业主签名同意并且出席大会的业主超过全体业主的50%);2)主管当局委任(需有拥有份数不少于20%的业主提出申请);3)审裁处委任(需有拥有份数不少于10%的业主或主管当局或获授权人员的申请)。业主委员会一经成立就要接受业主大会和政府专管当局的监督,假如业主委员会委员有违背法律规矩规定职责的状况就必需担当罚款、训戒等法律责任。为了保证业主委员会委员的利益,各国和各地区普通也规定委员可以根据标准领取一定的津贴,作为其时光、精力付出的回报,。

按照发达国家和我国港、澳、台地区物业管理进展的阅历,加强业主组织的地位、实现业主自治是解决业主内部纠纷、业主与物业管理公司纠纷和维护业主权益的有效途径。从我国《物业管理条例》有关业主大会的规定分析,业主大会作为一个代表和维护全体业主利益的自治组织,已经具备了取得法人资历的形式条件:1)依法成立;2)有自己的名称(×××业主大会)、组织机构(业主委员会为执行机构)和场所;3)有自己管理的财产和经费,现在唯一欠缺的条件是没有法律明确规定业主大会可以取得法人资历。因此,笔者认为,为了加强业主组织在物业管理中的地位和作用,应当由法律明确规定业主大会可以在依法成立并记下后取得法人资历,而业主委员会作为业主大会的执行机构详细负责实施业主大会的决议,代表业主大会对物业举行有效管理。

同时,物业管理法律规矩也应对业主大会组建的条件、程序,对业主委员