项目总经理培训备考一第二期策划

项目招标策划（关注工作前置）

工程招标管理部

柯有安目录一招投标原则二招标策划（合约规划&招标立项&招标过程）三如何快速招标四案例分享五总结&未来一、招投标原则1.公开信息透明：立项、考察、投标单位确认、开标、评标、定标等环节信息透明【部分限集团、区域、项目及参与单位（如运营、工管、法务、财务）内部】。2.公平机会均等：具备招标条件的尽量招标，投标单位中标机会均等，不得以任何方式限制、排斥某个单位。3.公正程序规范，标准统一：严格按照集团现行招标流程、制度（程序公正）。定标原则为“合理低价中标”（评标定标公正）。参与部门均可对其参与环节提出意见，如遇决策困难可向上级请示。4.诚实信用诚实信用：招标参与人员须廉洁自律，招投标双方都要善意真诚、诚实履约（措施：保证金、履约保函、暂停投标资格&黑名单、甩项处理、退场处理等）。公司相关规定-简化版一、控制议标1.不允许将整个项目的总包独家（包括腾越）议标。2.不得以时间不充足为由议标。3.工程质量平均评分83以上。4.最大标段建筑面积/最小标段建筑面积≤1.3。二、保证有效竞争1.投标单位数量≥2n+2。2.单位库资源共享。3.垫资不作为招投标的必要条件。三、避免围标1.总包招标须邀请子公司参投。2.总包招标须保证集团、区域、项目至少各推荐1家单位参投。3.必须及时足额收退投标保证金（子公司不收取）。四、特殊情况，报集团总裁审批。二、招标策划之合约规划合约规划重点说明：●合约规划基准版本：成本管理中心与财务资金中心联合制定。●成本科目：同步调整并对应。●合同/费用：可合并或拆分（但合同之间范围不重复不遗漏）。●预计进场时间：须与计划节点时间匹配。例：2015-11-18【大埔】项目《项目合约规划》二、招标策划之招标立项招标内容【工程概况、工期节点、招标范围（各专业的施工承包范围）等】招标类别（工程分类、区域权限）二、招标策划之招标立项明确信息（交楼标准、地下室、土方大开挖）标段划分（规划是否确定？结合项目管理划分标段，立项确认后，标段划分不得随意更改）二、招标策划之招标立项设计（规划图；专业图纸出具与总价包干）工程（三通一平；是否具备开工条件）报建（合同备案与法律风险；提前预售与小步快跑）运营（里程碑计划；工期节点审核）营销（保证供货货量与时间）二、招标策划之招标立项其他：招标范围示意图；推荐投标单位备案表；新进地区需提交调研表；地基与基础类需有地勘报告；

议标需附议标审批报告。成控（经济技术指标控制与评估）相关责任人（准备充分、沟通充分、事半功倍）二、招标策划之招标立项招标立项准备工作小结：1.招标类别（工程分类、区域权限）。2.招标内容【工程概况、工期节点、招标范围（各专业施工承包范围）等】。3.明确信息（交楼标准、地下室、土方大开挖）。4.标段划分（规划是否确定？结合项目管理划分标段，立项确认后，标段划分不得随意更改）。5.设计（规划图；专业图纸出具与总价包干）。6.运营（里程碑计划；工期节点审核）。7.工程（三通一平；是否具备开工条件）。8.报建（合同备案与法律风险；提前预售与小步快跑）。9.营销（保证供货货量与时间）。10.成控（经济技术指标控制与评估）。11.相关责任人沟通（准备充分、沟通充分、事半功倍）。12.招标范围示意图。13.推荐投标单位备案表（新单位推荐需做好考察计划，提前通知工管中心）。14.新进地区需提交调研表（信息价、垄断情况、是否有否特殊收费、人工市场等）。15.地基与基础类需有地勘报告【至少提供初勘报告、桩基需提供设计院选型意见，基坑支护类设计方案必须经总工室审核（博意设计院出图除外）】。16.议标需附议标审批报告。Q1：招标只是招标部门的事情吗？Q2：招标会占用项目大量有效时间吗？二、招标策划之招标过程立项到定标（一般24天）定标到合同（一般38天）二、招标策划之招标过程1.施工单位的开拓、考察、确定工作，可前置到招标立项前开展。2.施工单位的开拓方式（1）筛选优秀单位扩大合作（战略合作伙伴总部约谈）；（2）装修单位需大量引入，需抓紧考察；（3）充分利用信息，如对外网络微信平台收集单位；（4）扩大子公司合作；（5）发挥员工推荐的积极性，尤其是从其他房企新加入的员工，对引入优秀单位的员工适当奖励；（6）对接政府建设部门的同时，了解已进入当地的优秀施工单位名单；（7）集团单位库对区域开放，区域单位库及时更新。3.施工单位的考察、确定区域、项目可先完成第一轮摸底考察并初步筛选，然后与集团（成本管理中心、工程管理中心）进行第二轮的深入考察。(一)投标单位二、招标策划之招标过程造价部已将各产品上部结构的模拟清单、各种桩基清单进行标准化。区域、项目前置工作：提供经主席批准及与当地规划主管部门沟通成熟的规划方案；提供相对准确的户型；招标立项书内容的准确、完善（确定招标范围、标段划分、工期节点等）；桩基类必须提供地勘报告（至少是初勘报告）以及设计院桩基选型意见；基坑支护类设计方案必须经总工室审核（博意设计院出图除外）。(二)招标文件(三)备标时间给予参投单位合理的备标时间：通常情况下总包10天~15天（紧急情况下7-10天），桩基3~4天（地质情况复杂的可适当延长）；新进省份及多数是新合作单位的项目，备标时间的合理对后期能否快速定标尤为重要。合理≠慢，关键是不占用有效开发时间（关键路线）。二、招标策划之招标过程施工单位必须到现场踏勘，回标时要提供踏勘回执（经项目总或授权人签名），没回执作废标处理。踏勘的输出要全面且统一口径（现场的三通一平情况、临设用地情况、周边环境等），严禁区别对待或有引导性的暗示！该环节影响回标价格的公允和谈判评标！(四)现场踏勘目标：足够竞争→做好定标水平分析→快速定标。需要区域、项目明确的工作：总包单位定标（标段划分准确信息）；桩基础定标（提供涉及的桩型及大概的数量）。(五)谈判定标三、如何快速招标方法一：“先下后上”：分阶段招标，先招桩基，再招总包。方法二：“招议结合”：如同期2个标段招标，一个招标，另一个可以按招标价格议标给优秀合作单位（如议标部分含展示区，则需提前商定好赶工费用）。方法三：“先易后难”：为满足快速开盘和预售，对于施工条件未具备、地质条件差、手续不齐全的开工范围可考虑放在后期招标。方法四：“直接引用”：旧项目新地块相近时间刚招过标的（不超过180天），可进行直接扩标/议标给优秀合作单位。四、案例分享案例1：前置工作做得好，立项快、定标快、进场快。（案例多，不列举）案例2：为做好招标准备工作，仓促立项后，招标信息变更多，导致首次发标作废，重新二次发标，影响后续工作，耽误项目进度。（平顶山桩基：现场地质情况较复杂，且有大量垃圾需换填，按理不属于桩基施工范围，首次开标仅一家回标，因地质原因，多家投标单位踏勘后建议更换桩型，项目需沟通设计确定桩型后才可以二次发标。—目前还在沟通中，二次发标时间未定）案例3：违反“先定价后进场”（荆门基坑：未做好招标计划，项目擅自找单位施工，后补议标，待集团出具清单后并确定定标价后，施工单位不接受定标价。—最终定标耗时超过1年）案例4：笃定“议标一定会快过招标”，结果迟迟议标不成功，耽误项目进度。（梅江二期总包：项目主张议标，第一次议标失败；项目主张待同区域临近项目招标结果出来后议标，结果第二次议标又失败；最终转为招标。--耗时约4个月）五、总结&未来1、招投标工作的开展离不开区域、项目的主动配合，区域、项目做好招标“策划”，是高效快速的前提和关键！2、只有熟悉业务流程，缜密计划，主动前置，“正常招标流程”