房地产企业施工进度管理

房地产企业施工进度管理摘要：随着建筑的市场经济化，建筑工程管理逐步形成了房地产企业（即建设单位)、施工企业和监理单位三方管理的体制。三方相互协调与约束，确保了工程施工的顺利进行。充分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用，对于加快施工进度、保证工程质量、降低工程造价、尽早完成工程建设是很有意义的。项目管理者联盟项目管理者联盟进度控制是房地产开发项目的控制目标之一，其重要性对房地产企业不言而喻。它直接关系到房地产开发项目成为真正商品进入市场的时间，关系到开发商的经济利益，同时也关系系到消费者的利益。众所周知，出于资金安排和销售的需要，项目开工后，房地产企业不会轻易变更事前拟定的开盘时间和交房时间，尤其是商品房开发过程中已经支寸定金的购房人，这就要求工程必须在开盘前完成主体施工，在交房前完成项目竣工验收。在此，本文具体就房地产企业如何参与建筑工程的进度控制进行探讨。项目管理者联盟项目管理者联盟关键词：房地产企业

施工进度

项目管理者联盟项目管理者联盟1引言项目管理者联盟对于房地产企业来说，工程项目的进度决定了项目完成所需的成本预算、资源配置等一系列问题，是体现企业管理水平的关键问题，在项目管理中占有至关重要的地位。在项目工程进度管理方面，我国从60年代中期由华罗庚教授引进网络计划技术至今已有40多年，在部分跨地区的大型建筑企业集团和大型项目中得到了较好的应用，然而，这种科学的工程进度计划编制技术在大量的地方建筑企业中的应用状况并不乐观。据调查表明，网络计划多被建筑企业用来作为投标文件的内容之一，能够切实用于指导项目实施的网络计划较少，即使编制了这样的计划，也由于各种干扰因素的存在，无法及时应变调整，当工期需要压缩时，往往采用经验做法，未采用科学的工期压缩法，导致工期达到目标，成本却超出预算，或者是进度失控，致使计划的工期目标最终落空的情况屡屡发生；而在对进度进行动态控制时，只能对进度进行控制，不能同时对成本的偏差进行项目的控制，致使进度控制和成本控制不能很好的结合，很难使工程项目达到期望的效果，给项目管理带来较大难度，制约了项目目标的实现，因此研究如何突破以往进度管理保证成本指标的情况下进行进度计划的编制和动态控制，使企业在完成工期的同时能够实现利润目标，就显得尤为重要。项目管理者联盟项目管理者联盟2房地产企业施工进度管理概述项目管理者联盟项目经理圈子房地产企业控制开发项目的进度，不仅能够确保其按预定的时间交付使用，及时发挥投资效益，而且有益于维持国家良好的经济秩序。因此，应采用科学的方法和手段来控制开发项目的建设进度。项目管理者联盟2.1进度控制的含义项目管理者联盟项目管理者联盟进度控制，是指在项目的工程建设中执行经审核的施工进度计划，利用相应手段定期检查施工实际进度状况，与原计划进度计划进行比较，找出进度偏差，通过对偏差产生的原因及影响工期目标程度的分析，监督施工单位及时采取措施调整进度计划并执行调整后的进度计划。不断如此循环，直至实现既定的工期目标——项目竣工，或者在保证工程质量和不增加投资的条件下，缩短施工工期，提前竣工。项目管理者联盟文章项目管理者联盟项目的进度、质量和成本三项目标控制关系是相互影响和统一的。在一般情况下，加快进度、缩短工期将会引起成本的增加。但由于建设项目提前竣工，就可尽早获得预期的经济效益；对质量标准的严格控制，极有可能影响进度，但对质量的严格控制而不致返工，不仅保证建设进度、也保证工程的质量标准及对投资费用的有效控制。PgM项目建设进度的控制不应仅局限于仅仅考虑施工进度，还应在项目实施的各阶段与项目各个参与者做好协调和控制，通过对整个项目计划系统的有效控制，保证工期目标的实现。项目管理者联盟项目管理者联盟2.2进度控制的主要任务项目管理者联盟项目管理者联盟房地产企业在进度管理过程中的主要任务是确定项目的建设工期及施工中各阶段的进度目标；审批施工单位的进度计划，并对施工进度计划及有关工程建设的计划系统实施有效的控制；定期检查工程建设的实际进度，并与计划进度的目标进行比较并找出进度偏差；分析进度偏差产生的主要原因及对工期目标的影响程度，监督施工单位尽快采取相应措施调整进度计划，以保证工期目标按期实现。项目管理者联盟项目管理者联盟2.3影响进度的因素分析转自项目管理者联盟项目管理者联盟在项目的实施过程中，因为存在着各种影响进度的因素，必然会造成某些工作不能按期完成，使工期拖延。项目经（1）施工单位的原因。由于施工承包单位的责任造成工期拖延的情况很多。如：未按监理工程师所批准的施工进度计划完成相应的任务，不能按合同约定的工期完工；工程质量未达到合同规定的标准及规范要求，因返工造成工期拖延；施工单位供应的材料及设备未按进度要求到场，或到场后经监理检验未达到合同规定的质量标准，而影响工期；组织管理不力，施工单位内部或与项目各参与者沟通不畅，协调不利等等。项目经理博客（2）项目业主(项目经理部)的原因。①应提供的施工准备工作完成不足。业主未能按约定的时间和要求，完成征地、拆迁，使施工场地具备施工条件，并移交给施工单位；未能按时办理施工所需各种证件、批件等申报批准手续。②未按期提供施工所需的技术资料。业主应向乙方提供施工场地的工程地质和地下管网线路资料，并保证数据真实准确；还应将水准点与坐标控制点以书面形式交给施工单位，并进行现场交验；组织施工单位和设计单位进行图纸会审。向施工单位进行设计交底，将各种技术资料与图纸按合同规定的时间与份数提供给施工单位。③未按合同约定供应由业主负责采购的材料与设备。合同约定由业主负责供应的材料与设备方所供应材料和设备的种类、规格、质量等级、到货时间与地点等均与原清单不符。④工程量变化和工程变更。项目管理者联盟项目经理圈子2.4进度控制的基本原理项目管理者联盟(1)动态控制原理项目经理博客转自项目管理者联盟开发项目进度控制既是一个不断进行的动态控制，也是一个循环进行的过程控制。从项目施工开始，实际进度就出现了运动的轨迹，也就是计划进入了执行状态。实际进度按照计划进度进行时，两者相吻合；当实际进度与计划进度不一致时，便产生超前或落后的偏差。此时应分析产生偏差的原因，并采取相应的措施，调整原来计划，使两者在新的起点上重合，继续按计划进行施工。在开发中应尽量发挥组织管理的作用，使实际工作按计划进行。但是在新的干扰因素作用下，又会产生新的偏差，因此开发进度进划控制应采用动态循环的控制方法。

项目管理者联盟项目管理者联盟为保证开发项目进度实施，还应有一个项目进度检查控制系统。自公司经理、项目经理，一直到作业班组都应设有专门的职能机构或人员负责检查汇报，统计整理实际开发进度的资料，并把实际开发进度与计划进度进行比较分析，必要时调整开发计划。当然不同层次的人员负有不同的进度控制职责，他们分工协作，形成了纵横连接的开发项目控制组织系统。项目管理者联盟(3)信息反馈原理项目管理者联盟项目管理者联盟信息反馈是开发项目进度控制的主要手段之一，开发的实际进度通过信息反调给基层进度控制人员，基层进度控制人员在分工的职责范围内，经过对其加工，再将信息逐级向上反馈，直到主控制室，主控制室整理统计各方面的信息，经比较分析作出决策，调整进度，仍使其符合预定工期目标。若不应用信息反馈原理，不进行信息反馈．则无法进行计划控制。开发项目进度控制的过程就是信息反馈的过程。项目管理者联盟项目管理者联盟(4)弹性原理项目管理者联盟项目管理者联盟开发项目工期长，影响进度的原因多，其中有的影响因素已被人们掌握，根据经验和统计分析已能估计出它们的影响程度和出现的可能性，并在确定进度目标时，进行实现目标的风险分析。计划编制者掌握这些知识和实践经验之后，编制开发项目进度计划时就会留有余地，使施工进度计划具有弹性。在进行开发项目进度控制时，使可以利用这些弹件，缩短有关的工作时间，或者改变它们之间的搭接关系，使拖延了工期的项目通过缩短剩余计划工期，仍能达到预期的计划目标。项目管理者联盟项目管理者联盟（5）网络计划原理项目经理圈子项目管理者联盟在开发项目进度的控制中，可以利用网络计划技术原理编制进度计划，根据搜集的实际进度信息，比较和分析进度计划；还可以利用网络计划的工期优化理论调整计划。网络计划技术原理是开发项目进度计划管理和分析计算的理论基础。项目管理者联盟项目管理者联盟2.5进度控制方法项目经理博客（1）横道图比较法项目管理者联盟项目管理者联盟横道图比较法是在项目实施中检查实际进度收集的信息，经过整理后直接用横道线并列标于原计划的横道线处，进行直观比较的方法。但它仅适用于施工中的各项工作都是按均匀的速度进行，即每项工作在单位时间完成的任务量都是相等的。Service（2）

S型曲线法S形曲线能直观地反映工程实际进度与计划进度所存的偏差，并对后期工程进度进行有效的预测。S形曲线是以横坐标表示时间，纵坐标表示工作量完成情况的曲线图。项目经理圈子项目管理者联盟工作量的具体表达方式可以采用实物工程量。工时消耗、费用支出额或相应的百分比来表示，并按工程建设进度计划绘出计划进度的S形曲线。随着建设进度定期检查计划实际完成程度，并绘制实际进度的S形曲线。通过计划进度S形曲线与实际进度S形曲线的比较，即可以获得进度控制的有关信息，以便分析进度延迟或提前的原因，制定相关的控制对策。项目管理培训①工程实际进度状态分析：如果工程实际进度绘的点落在计划进度的S形曲线左侧，表明此时刻实际进度比计划进度超前，；反之，如按实际进度描绘的点在计划进度的S形曲线的右侧，表明此时刻实际进度比计划进度拖延。项目管理者联盟②进度偏差分析：在S形曲线比较图中可以直接读出进度偏差值。△ta表示ta时刻比原计划进度超前的时间，△ya表示此时刻超额完成的工程量；△tb,表示在tb时刻进度已拖延的时间，△yb表示此时刻已拖欠的工程量。PgMPgM③预测总工期分析。以实际进度的S形曲线提供的进度信息，采用时间序列预测方法，可以预测出对未来不同的进度时间所应完成的工作量，可以作出实际预测进度的S形曲线。求出工程建设项目进度的预测工期，与原状计划工期比较，即可以判断工期的提前或延迟的可能时间。项目管理者联盟④选择不同的检查日期，用S形曲线比较法可以实现对工程项目建设进度的动态跟踪控制。项目管理者联盟项目管理者联盟3.ML购物广场进度控制案例

项目管理者联盟项目管理者联盟文章ML购物广场建筑面积51,177M2，建筑占地面积8,100平方米，建筑容积率:6.38，建筑覆盖率:23.96%，停车位:94辆，最大日用水量:206立方米，空调冷负荷:2,400

USRP，用电设备容量:6.599

KW。该购物广场共七层，其中地下两层，地上五层。地下二层为停车场，地下一层为大型超市，面积10250M2；地上一层为内、外店铺，可对外销售，面积7,015

M2。地上二、三层经营服装、通讯、家电、礼品、鲜花等；地上四层为电影院、台球室、方特乐园、网吧、美食城、美发厅等娱乐性经营；五层为博物馆、办公室。于2006年4月26日开工，原计划

2007年5月1日竣工，在保证低耗、高质量的条件下，2007年8月11日竣工开业，拖延工期100天，导致工期拖延时间较长的原因主要有:项目管理者联盟进度管理重视不够；进度计划编制不科学；进度计划目标不明确统一；房地产开发项目计划编制没有全面反映工程的整个过程，阶段目标不明确；编制力一法不科学；控制措施不及时、并未全面实行等项目管理者联盟项目管理者联盟3.1影响工程项目进度控制的因素项目管理培训工程项目的建设进度，受许多因素的影响，应事先对影响进度各种因素进行调查研究，预测这些因素对工程项目建设的影响。针对上述案例中的ML购物广场，归纳起来主要有：项目管理者联盟（1）设计变更、设计图纸。由于ML购物广场各经营业主可能变化，造成设计方案变更，打乱原工程计划，造成施工工期拖延。再加上ML购物广场属于边设计、边招商、边施工的“三边”工程，设计单位如不能及时提供设计图纸或图纸不配套对工程进度影响极大。项目管理者联盟PgM（2）资金因素。施工进度计划的实施必须考虑到资金，没有资金作为保障，进度计划根本无法正常进行。如果在施工过程中，由于资金短缺造成材料不能及时进场或施工人员的工资不能及时支付，将会停工或施工人员消极怠工等现象，使工程进度受到严重影响。（3）施工现场条件因素。业主提供的施工现场不能满足施工需要，或者说是影响施工需要。ML购物广场在市中心繁华地段施工，占地面积大，但周边施工可利用的现场极小，钢筋制作、材料一堆放、临设的搭建、脚手架、模板堆放等都受到极大影响。项目管理者联盟项目管理者联盟文章（4）勘察资料不准确。ML购物广场原设计采用抗浮锚，在施工中由于勘察资料不准，现场无法成孔，改为人工挖孔抗浮桩后才进行下一步的施工，对工期造成了影响。项目经理博客项目管理者联盟（5）设计、施工采用的技术及工艺不合理。设计的总体规划、外部协作条件设计、主体工艺流程、设备制造及安装方式、主体建筑结构的形式、施工方法等，都直接决定着项目的实施进度，如果采用技术及工艺不合理对工期影响极大。转自项目管理者联盟（6）队伍的选定。勘察设计单位、监理单位、施工总承包及专业队伍的选定对工程，尤其对ML购物广场这种商业项目影响极大。随着市场经济的逐步深入各种队伍很多，且良莠不齐，选择一个好的队伍对一项目的成败至关重要。PgM项目管理者联盟（7）施工现场水、电供应。ML购物广场工程巨大、复杂，对临时水、电的需求很大，单位最多时有22家，如总承包单位、钢结构单位、外装饰单位、消防安装单位、空调安装单位、内装单位、电梯安装单位等，因此说施工用临时水、电的供应也很重要。项目管理培训（8）材料设备供应及相关专业协调。建筑施工材料、设备都应及时供货，从而保证有材料、设备进行施工。各专业应相互协调，建筑变化相应的装饰、强电、弱电、给排水、消防、空调工程都应变化，防止二次拆除、安装。项目管理者联盟（9）各专业、工序交接。各专业、主体完工后，各安装队伍何时进场，每层何时完工。装修队伍何时过场，装修大致分部、分项工作时间。避免各专业工序交接不清，否则造成互相影响，既影响工期又影响施工质量，造成资源浪费。项目管理者联盟（10）社会环境。气候具有一定的不确定性，碰到雨季有可能出现连续下雨，影响到整个计划的正常实施。另外施工现场的水电等环境条件的状况将影响施工进度，也是需要认真考虑的因素。项目管理者联盟项目经理圈子(11)

突发事件影响。出现此类问题影响极大。出现质量事故时的停工调查，出现不可抗力、武装冲突等。项目管理者联盟项目管理论坛3.3影响工程项目进度控制的因素分析项目管理者联盟项目管理者联盟ML购物广场工程中，工程进度主要受上述因素影响，对这些因素进行分析并找出主要的影响因素，对进度计划的实施与控制具有重要意义。因为找到主要影响因素，就能抓住主要矛盾，就更有利于目标的顺利实施。项目管理者联盟根据ML购物广场工程问题的实际，采用系统工程中的解释结构模型法ISM找出主要的影响因素。问题分析所涉及的11个因素是:P1设计变更及设计图纸；P2资金；P3施工现场场地条件；P4勘察资料；P5技术、工艺；P6队伍选定；P7施工现场水、电供应；P8材料及设备；P9各专业、工序交接；P10社会环境；P11突发事件（其中P12是进度）。项目经理圈子项目经理博客解释结构模型建立后，相关因素之间的关系变得十分清晰。影响进度的直接因素是施工水电供应，各工序、专业交接、社会环境，突发事件。加强施工水电供应，各工序、专业交接时间，避免突发事件，正确处理社会环境关系可以促进工程进度，否则相反。再依次向下分析，施工现场场地条件、材料、设备供应快慢均是影响进度的重要因素。资金，设计变更，技术、工艺的采用，设计图纸、勘察设计资料一的准备与否，决定工程进度的决定因索。通过以上分析，ML购物广场工程的进度控制因素主要是资金、设计及变更、勘察设计、技术与工艺。项目管理者联盟4工程项目进度控制的主要措施项目管理者联盟通过以上分析找出了ML购物广场工程影响工程进度计划实施与控制的因素分析，下面针对这些因素分不同的阶段，给出进度控制的一些

措施。

项4.1设计及设计前准备阶段主要控制措施（1）进度控制的组织措施项目管理者联盟a.项目组织结构中应由专门的工作部门和符合进度控制岗位资格的专人负责。在工程中，设计由总工室负责，由总工程师专门负责设计工作。设计单位要在计划部门，健全设计经济定额，实行工作经济责任制。设计单位的计划部门负责编制设计年度计划和建设项目设计的进度计划，并负责计划的实施、领导和监督，确保计划完成;设计单位应健全设计技术经济定额，按经济定额来编制设计计划和考核设计人员的设计质量、完成的工作量以及设计速度；要有设计工作责任制并调动激励设计人员的积极性，把设计人员的经济利益与完成任务的数量的质量挂钩。项目经理博客b.抓住主要工作环节，其包括进度目标的分析和论证，编制进度计划、定期跟踪进度计划的执行情况，采取纠偏措施，以及调整进度计划，这些工作任务和相应的管理职能应在项目管理组织设计的任务分工表和管理职能分工表。d.进度控制工作包含了大量的组织和协调工作，而会议是组织和协调的主要手段，应进行有关进度控制会议的组织设计，以明确:会议的类型；各类会议的主持人及参加单位和人员；会议的召开时间；各类会议文件的整理、分发和确认等。项目管理者联盟（2）进度控制的管理措施项目经理圈子项目经理圈子进度控制的管理措施涉及管理的思想、方法、手段、承发包模式、合同管理和风险管理等。应采用以下模式：项目管理者联盟项目管理者联盟

a.网络计划的编制设计进度计划必须认真分析、考虑工作之间的逻辑关系，加强各方面配合，搞好协作，通过计算可找出关键工作和关键路线，也可知道非关键工作可使用的时差，有利于实现进度控制的科学化。项目管理培训项目管理者联盟b.承发包模式的选择直接关系到工程实施的组织与协调。为了实现进度目标，应选择合理的合同结构，以避免过多的合同交界面而影响工程进度。C.为实现进度目标，不但应进行进度控制，还应注意分析影响工程进度的风险，并在分析的基础上采取风险管理的措施，减少进度失控的风险。如:组织风险、管理风险、合同风险、资源(人力、物力、财力)风险、技术风险等。项目管理者联盟项目管理论坛d.重视信息技术在进度控制中的应用。虽然是一种管理手段，但它的应用有利于提高进度信息处理的效率，有利于提高进度信息的透明度，有利于促进进度信息的交流和项目参与方的协同作战。项目管理者联盟（3）进度控制的经济措施项目管理者联盟项目管理者联盟进度控制的经济措施涉及资金需求计划、资金供应的条件和激励措施。在合同管理过程应明确，设计合同造价及工程费用，确定付款数量及时间。严格履行合同，合同范围明确。设计单位要接受监理单位的进度控制。监理单位应严格按设计合同、设计规划大纲控制设计工作的进度，加强对一设计图纸及说明的审核。项目管理培训4.2建设项目施工阶段进度控制项目管理论坛（1）进度控制的组织措施a.组建一个精干项目部项目管理者联盟项目经理圈子由于项目的唯一性、复杂性，在实施过程中始终面临各种各样的冲突、问题，给项目经理带来了巨大挑战。因此挑选的项目经理应该具备多方面的能力，包括领导能力、技术能力、解决冲突的能力等，在公司内实行矩阵式组织结构模式，技术人员和管理人员平常隶属于职能部门管理，当项目部需要人员时，由项目经理从工程处范围内挑选合适的项目班子成员，组建精干的项目部，项目组织机构；划分每个人的工作职责和权限，当项目完成后，管理人员回到原职能部门（2）施工阶段进度控制的经济措施a.工程款拨付及时、准确。在施工中，业主应按合同约定时间、数量准确拨付工程款。项目管理者联盟b.做好激励与处罚。按合同、补充协议、业主的工程项目管理规定的做好激励工作保障工程进度正常进行，同时如未达到合同约定，也应做好惩罚工作。项目管理培训项目管理者联盟c.做好资金管理。资金充足是工程正常进行的保障，主要采取措施有:实行资金收入预测，在工程项目施工过程中，应从收取项目预付款开始，每个月根据工程进度情况及时做好进度签证和工程款拨付，并且要有专人负责，保证进度款及时到位，指导最终项目完成时进行结算；实行资金支出预测，做好资金需求计划，使整个项目的支出在时间和数量上有一个总体概念，以满足资金管理的需要。项目管理者联盟项目管理者联盟（3）施工阶段进度控制的技术措施项目管理者联盟项目管理者联盟在工程施工中，应加强技术管理工作，技术是项目的重要生产要素，是否对一技术进行管理及管理的程度如何，关系到项目的目标能否顺利实现。针对一大连世达集团在技术管理中的不足，主要采取以下措施:项目管理者联盟做好对施工图纸的评审和会审工作，把施工图纸中存在的问题能名牌及时发现并与设计单位、甲方协商解决，避免由于图纸问题对工程进度造成影响；文件资料管理，是技术管理的生要不得内容之一。技术文件应做到内容完整、规范，数据科学、准确、清晰，签证应及时，并具有可靠的管理、存档、保管措施。项目管理者联盟项目管理者联盟做好技术交底工作。工程的技术安全交底是施工班组实际操作的依据，技术员应根据车船费纸有针对性地做好幸免底，使其更具有操作性，确实起到指导施工的作用。项目经理博客PgM做好施工预检。预检就是在工作项目或分项工程为施工前进行的预先自检，是保证工程质量、防止可能产生差错造成质量事故的重要措施。5结论房地产公司在进度计划编制与控制方面由于沿用传统的、落后的管理方式，不能运用科学先进的思想和方法去分析和解决问题，常导致工程进度计划不能按时完成且成本超支，造成时间和资源的浪费，严重影响企业在市场上的竞争力和企业的发展。本论文针对这种情况，以系统工程理论为指导，以ML购物广场为研究对象，利用挣值分析法等先进的技术方法，对科学编制进度计划和控制进度进行了深入的探讨和实践。以下是本论文的主要工作和结论：项目管理者联盟(1)明确进度控制的目标必须与企业的总目标保持一致。在这个总目标下，实现工期、成本、质量三个分目标，并且在进度控制中要处理好三者之间的关系。PgM(2)运用系统工程的递阶解释结构模型，对影响工程进度控制的11个因素进行了分析，找出了主要因素，并制定出各个阶段具体的实施措施。项目管理者联盟项目管理者联盟(3)工程进度控制是