02-红星地产分户验收、承接查验作业指引(试行)

红星地产分户验收、承接查验作业指引（试行）目的为了规范物业分户验收及新建物业项目的承接查验工作，提高一次交房成功率，提升客户满意度。确保项目开发事业部和物业公司双方物业交接工作的顺利进行，为项目持续开发建设、后续物业管理工作打下良好的基础。适应范围适用于红星地产新建物业项目的分户验收、承接查验工作3.定义3.1分户验收：指住宅工程在按照国家有关标准、规范要求，在进行工程竣工验收前，对每一户住宅及部分公共部位质量进行的专门验收。3.2承接查验：物业服务企业承接物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。3.2.1承接查验的主体交付方：项目事业部接管方：城市物业公司参与方：项目参建施工单位4.0过程方法4.1分户验收（一户一验）4.1.1分户验收前置条件项目单体工程验收合格且单元内已竣工（工完料清），是实施分户验收的必要条件。4.1.2职责项目事业部负责按法定要求组织新建物业项目的分户验收，物业公司参与分户验收工作。在项目单体竣工验收前一个月（原则上项目单体竣工验收以合同集中交房期前置3-6个月为宜），由事业部、物业公司共同成立查验小组，组织参建施工单位、监理单位开展集中交房前的分户查验工作和整改工作。在集中交房期前1个月完成一户一验并整改到位。成立查验小组项目事业部工程部成立查验小组项目事业部工程部和物业公司共同成立查验小组。组织监理单位、参建施工单位参加。一般在集中交房前3-6个月项目事业部工程部和物业公司项目事业部工程部和物业公司共同确定，应在单体竣工验收合格开始确定检查时间根据需做分户验收根据需做分户验收房屋数量、可调配分户验收人力资源、验房工机具配置以及验房整改合理周期制定检查计划制定计划制定计划查查验准备人员、工具、记录资料准备、检查培训组织查验人员（监理、甲方代表、物业）进行检查（分区域、分栋组织查验人员（监理、甲方代表、物业）进行检查（分区域、分栋、分户）检查分户验收过程质量记录由物业公司收集汇总，其中涉及到整改项的转工程整改通知单；分户验收结束，原始资料交项目事业部形成报验一户一验档案资料记录反馈分户验收过程质量记录由物业公司收集汇总，其中涉及到整改项的转工程整改通知单；分户验收结束，原始资料交项目事业部形成报验一户一验档案资料记录反馈项目事业部将工程整改通知单发参建责任施工单位，参建责任施工单位组织整改并合理控制整改进度及质量整改项目事业部将工程整改通知单发参建责任施工单位，参建责任施工单位组织整改并合理控制整改进度及质量整改整改结束，分户查验小组负责复验，不合格项由项目事业部责成参建责任施工单位继续整改复检整改结束，分户查验小组负责复验，不合格项由项目事业部责成参建责任施工单位继续整改复检资料保存整改结束资料保存整改结束且验收合格，项目事业部一户一验资料存档4.1.4分户查验方法及标准《分户查验方法》4.2承接查验4.2.1承接查验政策法规及技术规范等相关依据承接查验流程工作内容验收合格是不合格否事业部整改物业承接查验过程实施完毕，建管双方组织召开物业交接会。签订《物业承接查验协议》，《工程遗留问题表》《物业交接备忘录》《提交资料移交清单》《物业交接会议纪要》作为附件，标志着承接查验工作结束将查验结果记录于查验表单里查验中涉及的物业设计、施工质量缺陷不能整改，记录于《物业交接备忘录》中按承接查验标准对功能进行查验补齐资料资料、实物量核对进行资料及实物量移交共同编制交接计划及配套表单共同成立查验工作小组满足承接查验前置条件验收合格是不合格否事业部整改物业承接查验过程实施完毕，建管双方组织召开物业交接会。签订《物业承接查验协议》，《工程遗留问题表》《物业交接备忘录》《提交资料移交清单》《物业交接会议纪要》作为附件，标志着承接查验工作结束将查验结果记录于查验表单里查验中涉及的物业设计、施工质量缺陷不能整改，记录于《物业交接备忘录》中按承接查验标准对功能进行查验补齐资料资料、实物量核对进行资料及实物量移交共同编制交接计划及配套表单共同成立查验工作小组满足承接查验前置条件确定是否满足条件事业部、物管处共同成立查验小组编制计划及表单物业竣工图及相关资料接管核对竣工资料、数量是否齐全、完整、符合接收，不符合补齐按标准对功能进行查验对检查结果记录于查验表单里，不合格由建设单位进行整改对不能整改的记录于物业交接备忘录查验完毕建管双方签订《物业承接查验协议》将《工程遗留问题表》《物业交接备忘录》《提交资料移交清单》《物业交接会议纪要》作为附件4.4.2正常承接查验责任界面正常交接完毕标志着物业的管理权已整体移交给物业公司，由物业公司全面负责其正常的运行和维护保养工作（质保期未到的项目除外）。在物业承接检验过程中发现的物业共用部位共用设备设施整改问题未整改完的，继续由项目开发事业部负责整改，对不能及时整改或未呈显形方式存在的问题隐患，记录于《物业交接备忘录》中，若问题发生则仍由项目事业部负责整改和完善。4.4.2非正常承接查验流程（托管）项目集中交房前，在不具备承接查验前置条件下，为配合项目事业部交房工作的顺利推进，物业承接查验工作由项目事业部、物业公司应启动应急程序实施，待物业项目满足承接查验条件后，再按正常的承接查验程序组织实施。启动非正常承接查验流程的基本条件和管理要求：物业项目已基本整体竣工，工完料清，施工单位清场（少量零星整改、调试人员）施工单位零星整改、调试人员必须接受物业公司统一凭证出入管理，施工人员进场施工必须经项目事业部书面许可（规定人数、规定整改时限、规定施工作业区域）在此期间，参建责任施工单位的离场必须经物业公司现场确认物业的成品保护现状，若出现因工程整改施工造成的成品破坏，其相关的二次破坏损失由该区域的整改责任施工单位承担非正常承接查验流程（集中交房前不具备承接查验前置条件的应急流程）阶段应急流程工作内容管理界面划分项目事业部物业公司集中交房前委托管理物业使用代管阶段委托管理物业使用代管阶段物业实物量点交阶段物业实物量（现状）点交，对建成物业分系统分区域做感官质量查验和实物量的清点和验收工作。为满足交房需要对物业已投入使用的分项工程进行运行及管理在不具备承接查验前置条件下，为配合项目事业部交房工作。项目以签订《委托代管协议》进行委托管理。对交接的项目及内容施工质量负责，存在的施工缺陷及瑕疵由其组织整改。负责对未完善部分继续完善，对设备设施运行过程中出现的问题负责组织整改和维修承担实物量的成品保护责任负责其日常运行管理，履行成品保护的职责，并履行因管理不善造成的设备设施损坏的责任集中交房后集中交房后已能满足承接查验前置条件的前