浅谈小产权房房地产

浅谈小产权房关键词：小产权权权房乡产权房商品房报告“小产权房”不不不是法律上上的的概念，而而是是人们在在社会会实践中中形成成的一种种约定定俗成的的称谓谓。通常常所谓谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，是指由由乡乡镇政府府而不不是国家家颁发发产权证证的房房产，即即是一一些村集集体组组织或者者开发发商打着着新农农村建设设等名名义出售售的、建建筑在集集体土土地上的的房屋屋或是由由农民民自行组组织建建造的“商品房”。2011年11月，《关关于于农村集集体土土地确权权登记记发证的的若干干意见》政政策策发布，明明确确指出小小产权权房不得得登记记发证。2012年2月，国土土部部发言人人表示示将于2012年试点清清理理小产权权房。根据国务院《关关关于继续续积极极稳妥地地进行行城镇住住宅制制度改革革的通通知》，职职工工购买公公有住住宅，在在国家家规定的的住房房面积内内，可可以按标标准价价出售。职职工工购房后后另外外拥有部部分产产权，可可以继继承和出出售，但但出售要要在购购买5年以后才才能能进行，原原售售房的产产权单单位有优优先购购买权，售售房房的收入入在扣扣除相关关税费费后，按按个人人与单位位或政政府各自自所占占的产权权比例例进行分分配。从从这里可可以看看出部分分产权权和全部部产权权的一些些区别别。部分分产权权与全部部产权权的不同同之处处在于，部部分分产权是是强调调永久使使用权权和继承承权，而而对收益益权和和处分权权的行行使则限限定在在一定范范围之之内。国务院《关关关于继续续积极极稳妥地地进行行城镇住住房制制度改革革的通通知》中中规定定：凡按按市场场价购买买的公公房，购购房者者能够拥拥有全全部产权权。市市场价也也就是是住宅市市场的的行市价价格或或牌价价价格。国国家和地地方政政府不予予压低低和抬高高，随随行就市市，任任由买卖卖双方方商定，只只要要双方能能接受受，即可可成交交。按照照市场场价购得得住宅宅的房主主，也也就拥有有了住住宅的各各项支支配权利利，也也就是拥拥有了了房屋、住住宅宅的占有有权、使使用权、收收益益权和处处分权权。在这这里里，房屋屋的全全部产权权与房房屋的所所有权权是等同同的，只只不过是是二者者的提法法有所所不同。相相对对于“部分产权”而言，“全部产权”才有存在在的的意义。关于小产权房的的的概念分分类为为第一类类小产产权房：：占用用集体用用地或或耕地违违法建建设，将将农民民集体用用地使使用权流流转，用用于商品品住宅宅开发的的违法法建筑。第第二二类小产产权房房：在政政府划划拨或出出让的的土地上上，不不按规划划功能能开发或或使用用，并将将限制制销售的的房屋屋直接在在市场场上销售售，具具有产权权纠纷纷隐患的的不完完全产权权房。第第三类小小产权权房：在在军队队享有使使用权权的土地地上进进行商品品房的的开发，之之后后卖给军军人以以外的地地方居居民，俗俗称“军产房”。国家发产权权权证的叫“大产权房”，国家不不发发产权证证的叫叫“小产权房”。“小产权房”、“乡产权房”有两种：：一一种是在在集体体建设用用地上上建成的的，即即“宅基地”上建成的的房房子，只只属于于该农村村的集集体所有有者，外外村农民民根本本不能够够购买买；另一一种是是在集体体企业业用地或或者占占用耕地地违法法建设的的。和一一般般意义上上的商商品房相相比，“小产权房”没有土地地出出让金概概念，也也没有开开发商商疯狂的的利润润攫取，所所以以，“小产权房”的价格，一一一般仅是是同地地区商品品房价价格的1/3甚至更低低。“廉价”是大量城城镇镇居民顶顶着产产权风险险购买买“小产权房”的根本原原因因。说明明一开开始相当当多的的农民本本身自自己没有有建设设能力为为了尽尽快建好好自己己的房屋屋把一一部分小小产权权的房子子卖出出去。差差不多多以集资资的形形式把自自己的的房子建建起来来。虽然然暂时时没有权权证，还还是有相相当多多城镇居居民和和外来人人员购购买了小小产权权房。既既购买买了相当当便宜宜的房子子自己己居住，同同时时也是很很大程程度上帮帮助了了农民解解决了了的建房房资金金难题。小产权房产生原原原因，主主要是是由于房房价过过高。小小产权权房最吸吸引人人的地方方就在在于其价价格优优势，这这从另另一个角角度也也说明了了现在在全国许许多大大中城市市高企企的房价价正是是催生小小产权权房的重重要原原因之一一。2006年和2007年我国的的房房地产市市场价价格经历历了一一次全国国性的的上涨。根根据据国家统统计局局发布的的数据据，2006年全年，全全全国房价价平均均上涨5.5%。北京、深深深圳是房房价上上涨最快快的城城市，分分别达达到北京10..44%、深圳10.00%。截至2007年6月北京普普通通住宅开开盘整整体均价102880元/平方米，比比5月上涨了20.44%。虽然年年后后稍有回回落，据据预测2007年北京市市房房地产均均价仍仍上涨了11.7744%。由于我我国国经济社社会发发展并不不平衡衡，若干干大城城市的房房价长长期快速速上涨涨，远远远超出出了当时时当地地一般就就业人人员的收收入水水平。与与此同同时，政政府经经济适用用房、廉廉租房的的建设设却始终终无法法满足这这些住住房需求求。小小产权房房存在在着大量量现实实的购买买群。《中华人民民民共和国国宪法法》第八八条中中明文规规定：：“参加农村村集集体经济济组织织的劳动动者，有有权在法法律规规定的范范围内内经营自自留地地、自留留山”。在宪法法的的第十条条中也也清楚的的写着着：“农村和城城市市郊区的的土地地，除由由法律律规定属属于国国家所有有的以以外，属属于集集体所有有；宅宅基地和和自留留地、自自留山山，也属属于集集体所有有。”而《中华华人人民共和和国土土地管理理法》第第四十三三条规规定“任何单位位和和个人进进行建建设，需需要使使用土地地的，必必须依法法申请请使用国国有土土地；但但是，兴兴办乡镇镇企业业和村民民建设设住宅经经依法法批准使使用本本集体经经济组组织农民民集体体所有的的土地地的，或或者乡乡（镇）村村公公共设施施和公公益事业业建设设经依法法批准准使用农农民集集体所有有的土土地的除除外。”第六十二二条条规定“农村村民民出出卖、出出租住住房后，再再申申请宅基基地的的，不予予批准准。”根据以上上法法律规定定，在在农村集集体所所有的宅宅基地地和集体体建设设用地上上，农农民可以以自行行经营，而而且且农民自自建的的住房也也是可可以进行行交易易的。国土土资资源部的的一位位副总督督察曾曾突出说说明：：“建设使用用农农村集体体土地地，法律律规定定只有四四种情情况：一一是农农民的宅宅基地地，二是是农村村公共设设施的的用地，三三是是农村兴兴办的的村办企企业或或者联营营企业业，四是是根据据担保法法，使使用农村村集体体用地抵抵押权权实现的的时候候可以允允许。除除此以外外，都都是现行行法律律不允许许的。”从另外一一个个方面来来解读读，这就就意味味着在四四种情情况内建建小产产权房，就就不不涉及到到所谓谓的“违法”问题。这这里里还有一一个核核心，就就是只只要不是是占用用耕地，办办好好相关小小产权权房建设设用地地的手续续，就就不应该该存在在什么大大的原原则问题题。正正是因为为政策策法律规规定中中存在很很多模模糊不清清的地地方，才才导致致了各地地小产产权房建建设的的泛滥，在在合合法与非非法之之间给小小产权权房留下下了一一个擦边边球的的空间。农地制度安排中中中的不合合理因因素导致致了农农民在土土地增增值的利利益分分配格局局中没没能得到到合理理的价值值补偿偿。农村村集集体建设设用地地和城市市建设设用地产产权地地位的不不平等等表现在在：城城市国有有建设设用地有有正式式的土地地使用用权拍卖卖市场场，实行行市场场定价，而而农农村集体体建设设用地流流转的的使用权权市场场体系和和价格格制度一一直没没有建立立起来来，以致致造成成“同地不同同价”；城市建建设设用地使使用主主体有使使用权权证，可可以作作为抵押押到银银行等融融资机机构进行行再融融资和资资产评评估，而而农村村建设用用地没没有使用用权证证，也不不能进进行上述述的抵抵押和融融资行行为，不不具有有资产功功能。同同时国家家对农农村集体体建设设用地的的用途途还进行行了严严格的规规定，一一旦转变变用途途还需要要经过过国家相相关部部门的审审批和和征收。这这直直接导致致了农农民在土土地快快速增值值的过过程中没没有得得到合理理的利利益补偿偿。根根据国研研中心心课题组组的调调查，在在目前前“合法的”房地产开开发发过程中中，土土地增值值部分分的收益益分配配，只有20%到30%留在乡以以下下，其中中，农农民的补补偿款款仅占5%到10%；地方政政府府拿走土土地增增值的20%到30%；开发商商则则拿走土土地增增值收益益的大大头，占40%到50%。而小产产权权房则是是农民民集体直直接自自发在其其集体体所有的的集体体建设用用地和和宅基地地上建建设的房房产，不不需要缴缴纳类类似开发发商为为获取土土地交交给政府府的土土地使用用权出出让金（其其中中包括由由政府府出面征征收农农民集体体土地地支付的的征地地费用）；；此此外，由由村集集体牵头头开发发，也省省去了了开发商商；而而建筑商商就是是当地农农民。如如此一来来，小小产权房房的开开发就又又省去去了基础础设施施配套费费等市市政建设设。另另外工程程设计计建设的的投入入、配套套开发发建设费费用（如如学校）、应应缴纳的税款款、营销费用用等房地产商商的成本费用用也都大大节节省。因而其其开发成本，相相比真正的商商品房成本能能低过1/3。这也是小小产权房市场场价格低廉的的决定性因素素。而在这一一开发过程中中，农民集体体通过出售小小产权房获得得的收益远远远高于政府征征收土地的补补偿金额。有不少人认认认为随着着《物物权法》的的出出台，公公民的的财产权权利全全面被肯肯定，乡乡产权房房也会会被法律律所认认可，最最终可可以转化化为合合法的产产权房房。那乡乡产权权房屋究究竟能能转化为为真正正意义上上的产产权房吗吗？从从我国目目前的的相关法法律规规定来看看，乡乡产权房房屋转转化为产产权房房还缺乏乏法律律依据。而而从从我国对对土地地的管理理理念念与土地地管理理的价值值取向向来分析析，短短期内我我国还还不会放放开集集体土地地的流流转。因因此，乡乡产权房房屋向向产权房房的转转化还需需要一一段较长长的时时间。同同时，即即便今后后乡产产权房屋屋可以以转化为为产权权房，从从现有有的土地地制度度来看，购购房房人还会会需要要缴纳土土地出出让金。如如此此一来购购房人人购买乡乡产权权房屋的的费用用也就与与购买买商品房房相差差无几。国国土土资源部部再次次严厉地地指出出，小产产权房房实质是是违法法建筑，违违反反土地管管理法法律，集集体土土地不得得用于于商品住住宅开开发，城城镇居居民不得得到农农村购买买宅基基地、农农民住住宅或小小产权权房。中中央财财经领导导小组组办公室室副主主任、中中央农农村工作作领导导小组办办公室室主任陈陈锡文文明确表表示,小产权房房违违法,绝对不允允许许再建设设。对对于那些些已经经在农村村购买买了小产产权房房的消费费者,国家相关关部部门正在在研究究制定具具体的的解决措措施。乡产权房的的的流通转转让存存在很多多的限限制，因因为乡乡产权房房只具具备了普普通商商品房的的使用用性质，但但不不具备普普通商商品房的的法律律性质，其其实实并不是是商品品房。所所以，法法律法规规对商商品房的的相关关规定和和制度度对乡产产权房房是无效效的，人人民法院院也不不能适用用商品品房买卖卖的法法律规定定及司司法解释释处理理涉及乡乡产权权房的案案件，购购房人的的权益益很难得得到维维护。同同时，由由于购买买乡产产权房的的合同同是无效效的，因因此根据据法律律规定购购房人人只能要要求开开发商退退还购购房款并并按银银行同期期贷款款利率支支付利利息等。但但是是根据目目前已已有的案案例来来看如果果购房房人明知知所购购房屋是是乡产产权房仍仍然购购买的，由由于于己方有有过错错，可能能人民民法院就就不会会支持其其要求求赔偿损损失的的请求。而而且且即使开开发商商违约，由由于于合同无无效，购购买人的的权利利将无法法得到到保障。由由于于乡产权权房不不受法律律认可可，也不不用在在房管部部门备备案，不不在政政府机构构监管管范围内内，因因此在使使用房房屋的过过程中中，如果果遇到到一些房房屋质质量问题题、公公共设施施维护护问题，其其救救济途径径就非非常有限限。在购买的是在建建建乡产权权房，购购房人与与开发发商签订订合同同并交付付房款款后，如如果相相关部门门整顿顿乡产权权房的的建设项项目，可可能就会会导致致部分项项目停停建甚至至被强强迫拆除除。那那么结果果只能能是购房房人找找开发商商索要要购房款款，购购房人就就可能能面临既既无法法取得房房屋，又又不能及及时索索回房款款的尴尴尬境地地。另另外，购购房后后如果遇遇到国国家征地地拆迁迁，由于于乡产产权房没没有国国家认可可的合合法产权权，购购房人并并非合合法的产产权人人，所以以其很很可能无无法得得到对产产权进进行的拆拆迁补补偿，而而作为为实际使使用人人所得到到的拆拆迁补偿偿与产产权补偿偿相比比是微乎乎其微微的。监管缺位目前，乡产产产权房屋屋的开开发建设设还没没有明确确的规规定加以以约束束，开发发建设设的监管管同样样存在缺缺位。而而乡产权权房屋屋的开发发得不不到银行行贷款款支持，开开发发过程中中其大大量的开开发资资金没有有政府府和银行行进行行监管，主主要要依靠开开发商商自律进进行开开发建设设，一一旦开发发单位位的资金金或其其它环节节出现现问题，极极有有可能变变成烂烂尾工程程。如如果是将将购房房资金预预交给给没有任任何资资质和监监管的的开发单单位，对对购房者者而言言，资金金的安安全，开开发商商资金是是否按按时到位位，是是否能够够按质质按时的的交付付房屋存存在着着很大的的风险险。同时时，开开发单位位的资资质没有有，房房屋质量量和房房屋售后后保修修难以保保证。而而且，入入住后后的物业业管理理也极易易出现现问题。转让风险根据《中华华华人民共共和国国土地管管理法法》的规规定，农农民集体体所有有的土地地的使使用权不不得出出让、转转让或或者出租租用于于非农业业建设设。而农农村宅宅基地属属集体体所有，村村民民对宅基基地也也只有享享有使使用权，农农民民将房屋屋卖给给城市居居民的的买卖行行为不不能受到到法律律的认可可与保保护，也也就不不能办理理土地地使用证证、房房产证、契契税税证等合合法手手续。由由此可可见，乡乡产权权房是不不能向向非本集集体成成员的第第三人人转让或或出售售的。但但这并并不是说说乡产产权房就就不能能转让，而而是是说购买买后也也不能合合法转转让过户户。其其同时对对房屋屋的保值值和升升值也有有很大大影响。全国政协委员、民民进中央常委委、清华大学学政治经济学学研究中心主主任蔡继明教教授表示，对对于那些违法法违规占用农农地开发建设设的小产权房房项目要坚决决地予以取缔缔。要加强农农村集体所有有土地的审批批力度，对以以租代征等违违规使用土地地的现象要坚坚决予以制止止。但是对于于那些在农村村集体建设用用地和宅基地地上建设的小小产权房，在在政策上则要要加以区分，要要尽量利用经经济手段、用用科学发展的的长远眼光来来提出对策，解解决问题。承承认现实，平平衡利益。许许多小产权房房是村集体之之间通过整合合集体所有的的建设用地和和宅基地，然然后再在整合合之后的集体体土地上建设设的。这事实实上是对集体体土地有效入入市流转的一一种尝试。这这类小产权房房不仅解决了了城市居民住住房难的问题题，也实现了了农民增收，在在一定程度上上缓解了民生生问题。很多多城市居民都都已经购买了了这类房产，这这也证明了小小产权房的确确存在一定的的市场。因此此，除非严重重影响国家和和城市的统一一规划，对于于那些合理合合规建设的小小产权房，在在补办相关手手续补交相关关费用之后应应当给予相应应的正式产权权。为了防止止不纳入规划划建设房屋现现象的进一步步蔓延，对于于正在建设和和新建的小产产权房则要抓抓紧纳入城市市统一规划当当中，经过合合理的审批程程序予以确认认或者制止。现在国家颁布的的的各项政政策，都都是全国国一刀刀切的行行政命命令，而而对于于集体建建设用用地上建建设的的小产权权房，应应该努力力运用用经济手手段进进行调控控，而而不是单单纯运运用行政政手段段甚至进进行大大面积的的拆毁毁。这样样可能能会激化化社会会矛盾，把把好好事变成成坏事事。首先先，小小产权房房的出出现无疑疑会导导致地方方政府府土地出出让金金收入的的缩减减，建议议加紧紧改革现现行税税收体制制，缩缩小中央央财政政收入的的比例例以缓解解地方方财政过过渡依依赖土地地收入入的状况况。如如果能够够有效效压制住住土地地财政日日益泛泛滥的势势头，再再加强对对开发发商的规规范和和监管，商商品品房的价价格就就会趋于于合理理的空间间。其其次，在在我国国税收收收入逐逐年稳步步递增增的情况况下，中中央和地地方都都应加大大财政政转移支支付力力度，尤尤其应应当主导导建设设更多的的廉租租房。如如果政政府能够够提供供足够数数量、价价格合理理、区区位适宜宜的此此类保障障性住住房，并并且形形成合理理有效效的分配配机制制，那么么小产产权房就就不会会具有如如此的的规模和和吸引引力。农村的集体建设设设用地(包括宅基基地地，如果果还继继续实行行集体体所有的的话)，应该和和城城市的国国有建建设用地地具有有同样的的权利利，并按按照同同样的市市场原原则定价价。城城市居民民的宅宅基地，虽虽然然是国有有，但但是其使使用权权可以出出租、抵抵押、继继承和和转让，而而农农村居民民的宅宅基地(使用权)却既不能能出出租、抵抵押，又又不能继继承转转让，城城市本论文居居民民的住宅宅可以以卖给出出价高高的任何何人，而而农村居居民的的住宅不不能卖卖给出价价更高高的城市市居民民，这既既违反反了同地地、同同权、同同价的的原则，又又限限制了居居民迁迁徙定居居的自自由。应应该实实行国有有建设设用地和和集体体建设用用地“统一市场”，达到“同地、同同权权、同价”。进行城城乡乡土地市市场体体系建设设，关关键在于于赋予予城乡集集体建建设用地地相同同的权益益，“同权”是根本。同同同为建设设用地地，已经经不存存在土地地转用用问题，应应当当具有平平等的的产权，实实行行“同地、同同权权、同价”。《关于农村村村集体土土地确确权登记记发证证的若干干意见见》日前前发布布，其中中明确确了相关关工作作的重大大政策策问题。2011年11月9日，，国国土土资源部部召开开通气会会表示示，将力力争在在2012年年底前前基基本完成成全国国农村集集体土土地的确确权登登记发证证工作作，并明明确指指出，小小产权权房不得得登记记发证。自自2011年5月6日国土部部联联合财政政部、农农业部下下发《关关于加快快推进进农村集集体土土地登记记发证证工作的的通知知》以来来，在在目前的的农村村集体土土地确确权登记记发证证遭遇了了一部部分政策策问题题，确权权登记记发证进进展较较为缓慢慢，为为推动确确权登登记发证证顺利利进行，近近日日又下发发了《关关于农村村集体体土地确确权登登记发证证的若若干意见见》。《意意意见》提提出，要要严格规规范农农村集体体土地地确权登登记发发证行为为，严严禁搞虚虚假土土地登记记，严严禁对违违法用用地未经经依法法处理就就登记记发证。《意意见》明确规规定，对于借借户籍制度改改革或者擅自自通过‘村改居’等方式非经经法定征收程程序将农民集集体土地转为为国有土地、农农村集体经济济组织非法出出让或出租集集体土地用于于非农业建设设、城镇居民民在农村购置置宅基地、农农民住宅或‘小产权房’等违法用地地，不得登记记发证。对于于不依法依规规进行土地确确权登记发证证或登记簿规规范造成严重重后果的，严严肃追究有关关人员责任”。对于在确确权登记中出出现的土地纠纠纷矛盾，农农村集体土地地确权登记的的原则是纠纷纷矛盾不调解解完，将不予予以登记发证证。关于小产权房综综综述近年来,由于商商商品房价价格的的不断上上涨和和土地制制度的的不完善善等原原因,小产权房房顺顺应市场场需求求产生,它是农民民将将资产转转化为为资本的的一种种路径尝尝试,打破了政政府府对建设设用地地的垄断断控制制,同时也向向我我们反应应了城城市居民民的购购房取向向和农农村居民民改善善居住条条件的的一种尝尝试。“小产权房”是是是近年来我我国国房地产产市场场一个新新的概概念,是在社会会仍仍然存在在大量量住房需需求的的背景下下产生生的。本本文所所指的小小产权权房是指指在农农民集体体所有有的土地地上,由开发商商和和村委会会合作作或村委委会自自行组织织开发发建设的的房屋屋,在未交纳纳土土地出让让金和和各种税税费的的情况下下自行行销售,并向购房房者者发放由由乡镇镇政府制制作的的“房产证”。简言之,就是指建建在在农村集集体土土地上的的商品品性住房房。因因其用地地的性性质,它不能获获得得国家建建设及及国土部部门颁颁发的房房屋所所有权证,当然也不不能能上市交交易。正正是因为为其特特殊的产产权性性质,可能对购购买买人权益益造成成伤害,甚至可能能对对整个国国民经经济稳定定运行行产生影影响,因此小产产权权房问题题备受受关注。

一、小产权房房房的成因导致小产权房产产产生的根根本原原因之一一就是是近20年以来的的中中国城市市化、工工业化的的高速速进程。中中国国目前城城镇人人口已达达到5.8亿，城镇镇化化水平已已超过过了45%，这是人人类类历史上上最大大的一次次城市市化转型型。

导致小产权房产产产生的第第二个个根本原原因，就就是近20年以来中中国国没有根根据《宪宪法》落落实农农村集体体土地地使用权权转让让的制宪宪原则则和法规规运转转体系，有有关关农村集集体土土地使用用权转转让的国国家法法律是非非常不不完善的的，实实行的是是城乡乡不平等等的国国家垄断断性的的征地制制度。

导致小产权房产产产生的第第三个个根本原原因，就就是中国国的房房改没有有根据据《国务务院关关于进一一步深深化城镇镇住房房制度改改革加加快住房房建设设的通知知》的的承诺落落实房房改的进进程和和政府担担保。该该项改革革指南南强调：“深化城镇镇住住房制度度改革革的目标标是：：停止住住房实实物分配配，逐逐步实行行住房房分配货货币化化；建立立和完完善以经经济适适用住房房为主主的多层层次城城镇住房房供应应体系；；发展展住房金金融，培培育和规规范住住房交易易市场场。”事实上由由于于政府没没有“建立和完完善善以经济济适用用住房为为主的的多层次次城镇镇住房供供应体体系”，以及广广泛泛发展个个人合合作建房房、合合作社建建房、单单位建房房、集集体改扩扩建原原住房等等合作作建房等等形式式以平抑抑急剧剧住房商商品化化的运转转风险险，而主主要依依赖开发发商的的商品化化房屋屋的开发发以解解决城市市住房房需要，导导致致中国最最高的的城市化化发展展速度和和最高高城市房房价并并存。倘倘若政政府依据据全国国住房改改革的的承诺，提提供供足够的的低价价房以适适应从从福利分分房为为主到商商品化化住房为为主的的过渡时时代的的需求，也也会会极大地地抑制制小产权权房的的发展。总总的的归纳为为：1、商品房价格格格的上涨。2006年以来,我国商品品房房价格以以惊人人的速度度上涨涨,已达到或或超超出了普普通老老百姓的的承受受极限。尽尽管管住房公公积金金、经济济适用用房、廉廉租房房等已经经为低低收入人人群提提供了很很大的的住房保保障,但是还是是远远远不能能满足足城市大大部分分居民的的住房房需求。商商品品房的价价格上上涨与城城市居居民的收收入上上涨是不不同幅幅度的,能否买得得到到房成为为众多多城市居居民生生活的重重心,不断上涨涨的的房价使使得城城市居民民承受受着巨大大的住住房压力力。《中中国经济济周刊刊》时评评认为为,小产权房房的的出现背背景,实与近一一段段时间涌涌动的的“单位集资资建建房”、“个人合作作建建房”等一样,是高房价价下下越来越越多的的市民买买不起起房而出出现的的必然结结果。

2、土地制度度不不够完善。从从一定意义上上来说,小产权房是是我国土地制制度二元化结结构的产物。在在我国,集体建设用用地除了用来来建设自用的的村民住宅、乡乡镇企业、公公共设施以及及公益事业,只能由政府府以较低的成成本从农民集集体手中取得得土地所有权权,然后以高价价将土地使用用权转让出去去,巨额利润绝绝大部分都由由政府获取。从从这个层面上上看,农民的基本本权益受到损损害,农民通过土土地获得利益益的方式就是是自己耕种或或者低廉的征征地补偿费,于是开始修修建小产权房房,以此作为资资产转化为资资本的一种路路径。所以,如果政府能能够调整征地地补偿费用或或者多提供一一些低价格的的土地开发供供普通民众消消费的商品房房也许能起到到控制小产权权房的作用。

二、从小产权房房房自身特特色看看城市居居民的的住房需需求

1、相对于城城市市商品房来来来说,成本低。由由由于建设设小产产权房使使用的的是集体体用地地,省去了购购地地成本、各各种种税费、由由土土地和房房地产产市场管管制造造成的“公关成本”、甚至“腐败成本”,价格有绝绝对对吸引力,一般只有有同同样位置置商品品房价格格的40%～60%。这跟城城市市商品房房价格格的上涨涨形成成了鲜明明的对对比,使得城市市居居民把购购房的的视线由由城市市转向城城郊地地区甚至至是农农村。由由此可可以看出,城市居民民的的住房需需求与与价格有有着最最直接的的关系系,小产权房房对对那些买买不起起商品房房的城城市居民民来说说就是一一种经经济适用用房,对买得起起商商品房的的人来来说是一一种节节约,体现了现现代代城市人人购房房的价格格需求求。

2、小产权房房多多集中于城城城乡集合合部。小小产权房房一般般使用的的是城城市周边边集体体土地,随着城市市外外扩趋势势的进进一步加加快和和城镇化化速度度的提高,是否位于于市市郊也已已不是是购房人人考虑虑的首要要要素素。一方方面便便捷的道道路交交通拉近近了城城郊和市市区的的距离;另一方面面虽虽然周边边环境境与高端端社区区相比差差距甚甚远,但这个差差距距相对于于价格格优势微微不足足道。更更重要要的是,正是由于于小小产权房房的地地理特征,吸引了很很多多喜欢乡乡土风风情,返璞归真真的的高端消消费群群,体现了现现代代城市居居民,尤其是高高端端消费群群购房房的舒适适度需需求。

3、目标群体多多多样化。从从小小产权房房物业业形态上上来看看,一般是普普通通住宅,也有少量量高高档住宅宅和别别墅。所所以,小产权房房也也有一定定目标标群体的的划分分和差异异化分分析。从从城市市购买对对象上上来看,有部分是是买买不起商商品房房的中等等收入入家庭或或者中中等偏低低收入入的人群群、普普通工薪薪阶层层、少数数手里里有土地地的政政府官员员、用用房屋做做投资资生意的的人、外外来打工工者,而有一个个群群体,就是收入入不不低的公公务员员、企业业老板板、教师师。那那些城市市高收收入群体体可能能是为保保值增增值进行行投资资、选择择第二二居所乃乃至第第一居所所而选选购小产产权房房,也可能是是为为了自我我享受受,但不管目目的的何在,已经说明明了了小产权权房已已经吸引引了多多个群体体。小小产权房房目标标群体的的多样样化向我我们呈呈现了小小产房房已经具具备了了很广阔阔的买买方市场,也从侧面面反反应了城城市居居民住房房需求求远离市市中心心的倾向,体现了部部分分人群的的投资资需求。

三、小产权房与与与农村居居民住住房需求

作为小产权房的的的卖方即即村民民,小产权的的出出现使其其基本本权益得得到了了维护和和实现现,找到了一一种种将资产产转化化为资本本的路路径。村村民,一方面作作为为小产权权房土土地使用用权的的出让者;另一方面面也也可以成成为小小产权房房的目目标消费费群体体。如果果小产产权方房房由开开发商和和村委委会合作作建设设,农民也可可以以成为小小产权权房的消消费者者。

小产权房是顺应应应市场和和城镇镇化过程程中的的必然产产物,它的存在在不不是偶然然的,但却是目目前前法律体体系不不认可的的。小小产权房房的存存在虽有有不合合法之处,但却在反反映映人民购购房需需求的同同时提提醒了我我们建建立城乡乡统一一的住房房保障障系统的的重要要性。住住房保保障系统统覆盖盖面能够够更广广更宽,如果土地地政政策能够够更加加完善,小产权房房也也许会因因为顺顺应一种种需求求而不存存在。二、《城乡规划划划法》强强行拉拉开了解解决中中国小产产权房房的序幕

目前小产权方的的的利益核核心不不是房屋屋造价价多少，受受惠惠于国内内生产产通胀的的限度度，房屋屋造价价的上涨涨大多多数人还还能接接受；其其利益益核心在在地价价，受惠惠国内内资产价价格的的巨大升升势，它它使城乡乡居民民可以通通过灰灰色地带带享受受小产权权房地地价上涨涨的特特殊利益益以对对付中国国的高高房价和和通货货膨胀。因因此此若以损损益关关系而论论，土土地管理理法譬譬如小产产权房房之损，用用一一块少一一块；；城乡规规划法法譬如小小产权权之益，加加一一部分规规划多多一部分分房屋屋。为此此治理理小产权权房应应该土地地和规规划两法法并用用，而且且理想想的方法法应该该是先有有土地地法立规规矩，后后有规划划法划划方圆。但但是是目前管管小产产权房地地的没没来，管管小产产权房天天的先先来了。由于国土资源部部部、全国国人大大仍在研研究集集体土地地法规规的有关关的问问题，建建设部部主