房地产开发企业――成本类会计科目设置及说明

房地产开发企业――成本类会计科目设置及说明4.3成本费费用项目及及核算内容容4.3.1成本费用用项项目成本项目一般包包包括下列列六大大项：4.3.1.111土地征用用及及拆迁补补偿费费4.3.1.222前期工程程费费4.3.1.333建筑安装装工工程费4.3.1.444基础设施施费费4.3.1.555公共配套套设设施费4.3.1.666开发间接接费费4.3.2各成本项项目目的核算算内容容4.3.2.111土地征用用及及拆迁补补偿指为取得土地开开开发使用用权而而发生的的各项项费用，主主要要包括以以下内内容：A、政府地价：：：支付的土土地地出让金金、土土地补偿偿费、土土地开发发费B、土地有关的的的税费：向向政政府部门门交纳纳的契税税、土土地使用用税、土土地使用用金、耕耕地占用用税、土土地使用用权初初始登记记费，土土地变更更用途途和超面面积补补交的地地价等等。C、合作款项：：：补偿合作作方方地价、合合作作项目建建房转转入分给给合作作方的房房屋成成本和相相应税税金等。D、拆迁补偿费费费：有关地地上上、地下下建筑筑物或附附着物物的拆迁迁补偿偿净支出出，安安置及动动迁支支出，农农作物物补偿费费，危危房补偿偿费、征征地包干干管理理费、拆拆迁管管理费等等。E、以前年度余余余额转入4.3.2.222前期工程程费费：指在取得土地开开开发权之之后、项项目开发发前期期的水文文地质质勘察、测测绘绘、规划划、设设计、可可行性性研究、筹筹建建、“三通一平”等前期费费用用。主要要包括括以下内内容：：A、勘察丈量费费费：包括初初勘勘、详勘勘等。主主要有：：水文文、地质质、文文物和地地基勘勘察费，沉沉降降观测费费，日日照测试试费、环环境评估估费、交交通影响响分析析、基础础桩应应变及质质量测测试费、防防雷雷检测费费、拨拨地钉桩桩验线线费、复复线费费、定线线费、施施工放线线费、建建筑面积积丈量量费等。B、规划设计费费费：规划费：规划设设设计模型型制作作费、方方案评评审费、效效果果图设计计费、总总体规划划设计计费。设计费：地质勘勘勘察设计计费、施施工图设设计费费、修改改设计计费、环环境景景观设计计费、综综合管网网设计计费、排排水方方案设计计费等等所有设设计费费。其他：其他：可可可行性研研究费费、审图图费、制制图费、晒晒图图费、赶赶图费费、样品品制作作费等。C、政府报批报报报建费：包括安检费、质质质检费、标标底底编制费费、交交易中心心手续续费、人人防报报建费、消消防防配套设设施费费、集中中供热热参建费费、散散装水泥泥专项项资金、白白蚁蚁防治费费、墙墙改基金金、路路口开设设费等等、规划划管理理费、新新材料料基金(或墙改专专项项基金)、教师住住宅宅基金(或中小学学教教师住宅宅补贴贴费)、招投标标管管理费、地地名名费、地地籍地地形图核核地、合合同审核核费等等。还包括项目整体体体性报批批报建建费：项项目报报建时按按规定定向政府府有关关部门交交纳的的报批费费、**费（如建建设设用地规规划许许可证、建建设设工程规规划许许可证、建建设设工程施施工许许可证、预预售售证等）。D、招标及失标标标费：包含含所所有招标标及失失标费，如如勘勘察工程程、设设计、监监理、施施工等的的招标标及失标标费。E、“三通一平平”费费：(1)、临时道道道路：接接通红红线外施施工用用临时道道路的的设计、建建造造费用。(2)、临时用用用电：接接通红红线外施施工用用临时用用电规规划设计计费、临临时管线线铺设设、改造造迁移、临时变压压压器安装装及拆拆除费用用。(3)、临时用用用水：接接通红红线外施施工用用临时给给排水水设施的的设计计、建造造、管管线铺设设、改改造、迁迁移等等费用。(4)、场地平平平整：基基础开开挖前的的场地地平整、场场地地清运、旧旧房房拆除等等费用用。F、临时设施费费费(1)、临时围围围墙：包包括围围墙、围围栏设设计、建建造、装装饰费用用。(2)、临时办办办公室：：租金金、建造造及装装饰费用用。(3)、临时场场场地占用用费：：含施工工用临临时占道道费、临临时借用用空地地租费。(4)、临时围围围板：包包括设设计、建建造、装装饰费用用。G、以前年度余余余额转入4.3.2.333建筑安装装工工程费A、土建工程费费费：指项目目开开发过程程中发发生的主主体内内列入土土建预预算内的的各项项费用。主主要要包括：：(1)、基础工工工程，包包括土土石方、桩桩基基、护壁/坡工程费费，基基础处理理费、桩桩基咨询询及检检测费、降降水水等；(2)、结构及及及粗装修修工程程，主要要包括括砼框架架、砌砌体、找找平及及抹灰、防防水水、垂直直运输、脚手手架架、超高高补贴贴、散水水、沉沉降缝、伸伸缩缩缝、底底层花花园砌体体；（3）、门窗工工程程；（4）、公共部部位位精装修；；；（5）、室内装装修修；（6）、幕墙；；（7）、幕墙泛泛光光；（8）、甲供材材料料。B、安装工程费费费（1）、室内水水暖暖气电管线线线设备费费：包包括室内内供排排水系统统费、室内采暖暖系系统费、室内燃气系统费费费、室内内电气气系统费费；（2）、室内设设备备及其安装装装费，如如通风风空调系系统及及安装费费、电梯及其其安安装费、发发电电系统及及其安安装费、人防设备备及及其安装装费、消消防系统统及其其安装费费、锅锅炉系统统及其其安装费费、厨厨房设备备及其其安装费费等；；(3)、弱电系系系统费，包包括括居家防防盗系系统费用用、三三表远传传费用用、对讲讲系统统费用等等；（4）、甲供材材料料C、以前年度余余余额转入4.3.2.444基础设施施费费A、市政配套费费费：向政府府部部门缴纳纳的红红线外大大市政政配套费费，如如果开发发商做做大市政政配套套，则为为实际际发生的的红线线外道路路、水水、电、气气、通通讯等建建造费费、管线线铺设设费、接接口补补偿费等等；B、给水系统费费费：(1)、管道系系系统：主主要包包括小区区内给给水管道道、检检查井及及外接接的消火火栓等等费用；；(2)、水泵房房房：水泵泵房土土建、设设备、安安装及装装修费费等；(3)、用水增增增容(4)、施工用用用水C、雨污水系统统统费(1)、管道系系系统(2)、雨污水水水泵站土土建、设设备、安安装及及装修费费等D、供电系统费费费：(1)、管道及及及电缆系系统：：包括红红线到到配电房房的高高压线、高高压压柜、变变压器器、低压压柜及箱式变压设备备备费用，室室外外强电管管道及及电缆敷敷设；；(2)、配电房房房：配电电房土土建、设设备、安安装及装装修费费等；(3)、用电增增增容(4)、施工用用用电E、燃气系统费费费：（1）、室外管管道道系统；（2）、调压站站；；（3）、煤气增增容容费F、有线电视工工工程费：管管道道预埋、检检查查井等费费用G、电话通讯工工工程费：管管道道预埋、检检查查井等费费用H、宽带工程费费费：管道预预埋埋、检查查井等等费用I、智能化系统统统费：(1)停车管管管理系统统费用用：包括括露天天停车场场管理理系统、地地下下室或架架空层层停车场场管理系系系统的费费用；；(2)、小区闭闭闭路监控控系统统费用：：包括括摄像头头、显显示屏及及电气气系统安安装等等费用；；(3)、周界红红红外防越越系统统费用(4)、小区门门门禁系统统费用用；(5)、电子巡巡巡更系统统费用用；(6)、电子公公公告屏费费用；；（7）、室外背背景景音乐。J、采暖系统费费费：(1)、管道系系系统(2)、热交换换换站：热热交换换站土建建、设设备、安安装及及装修费费等(3)、锅炉房房房：锅炉炉房土土建、设设备及及安装及及装修修费等K、园林环境工工工程费指项目所发生的的的园林环环境造造价，主主要包包括：（1）、绿化建建设设费：包括括括公共绿绿化、组组团宅间间绿化化、一楼楼私家家花园、小小区区周边绿绿化支支出；（2）、建筑小小品品：雕塑、水水景、环廊、假假山等；；（3）、道路、广广广场建造费费：：道路广广场铺铺设、开开设路路口工程程及补补偿费等等；（4）、围墙建建造造费：包括括括永久性性围墙墙、围栏栏及大大门；（5）、室外照照明明：室外照照照明电气气工程程，如路路灯、草草坪灯；；（6）、室外背背景景音乐；（7）、室外零零星星设施：儿儿儿童游乐乐设施施、运动动器材材、各种种指示示牌、标标识牌牌、示意意图、垃垃圾桶、座座椅椅、阳伞伞等。L、以前年度余余余额转入4.3.2.555公共配套套设设施费指房屋开发过程程程中，根根据有有关法规规，产产权及收收益权权不属于于开发发商，开开发商商不能有有偿转转让也不不能转转作自留留固定定资产的的公共共配套设设施支支出。主主要包包括以下下几类类：A、在开发小区区区内发生的的不不会产生生经营营收入的的不可可经营性性公共共配套设设施支支出，包包括居居委会、派派出出所、岗岗亭、儿儿童乐园园、自自行车棚棚等；；B、在开发小区区区内发生的的根根据法规规或经经营惯例例，其其经营收收入归归于经营营者或或业委会会的可可经营性性公共共配套设设施的的支出，如如建建造幼托托、邮邮局、图图书馆馆、阅览览室、健健身房、游游泳泳池、球球场等等设施的的支出出；C、开发小区内内内城市规划划中中规定的的大配配套设施施项目目不能有有偿转转让和取取得经经营收益益权时时，发生生的没没有投资资来源源的费用用；D、对于产权、收收收入归属属情况况较为复复杂的的地下室室、车车位等设设施，应应根据当当地政政府法规规、开开发商的的销售售承诺等等具体体情况确确定是是否摊入入本成成本项目目。如如开发商商通过过补交地地价或或人防工工程费费等措施施，得得到政府府部门门认可，取取得得了该配配套设设施的产产权，则则应作为为经营营性项目目独立立核算。该成本项目下按按按各项配配套设设施设立立明细细科目进进行核核算，如如：A、游泳池：土土土建、设备备、设设施；B、业主会所：：：设计、装装修修费、资资产购购置、单单体会会所结构构；C、幼儿园：建建建造成本及及配配套资产产购置置；D、学校：建造造造成本及配配套套资产购购置；；E、球场；F、车站：土建建建、设备、各各项设施。4.3.2.666开发间接接费费开发间接费用核核核算与项项目开开发直接接相关关、但不不能明明确属于于特定定开发环环节的的成本费费用性性支出，以以及及项目营营销设设施建造造费。A、工程管理费费费(1)、监理理理费：支支付给给聘请的的监理理单位的的费用用，包括括设计计监理、工工程程监理、造造价价监理、质量量监监理、安全全全监理等等各种种监理费费；(2)、预结算算算编审费费：支支付给造造价咨咨询公司司的预预结算的的编制制、审核核费用用；(3)、施工合合合同外奖奖金：：赶工奖奖、进进度奖(4)、工程质质质量监督督费：：建设主主管部部门的质质监费费；(5)、安全监监监督费：：建设设主管部部门的的安监费费；(6)、工程保保保险费；；（7）、其他：：门门牌号费、印印花税等其他他费用。B、资本化借款款款费用包括直接用于项项项目开发发所借借入资金金的利利息支出出、折折价或溢溢价摊摊销和辅辅助费费用，以以及因因外币借借款而而发生汇汇兑差差额。因因借款款而发生生的辅辅助费用用包括括手续费费等。C、营销设施建建建造费(1)、广告设设设施费；；(2)、销售环环环境改造造费：：会所、推推出出销售楼楼盘(含示范单单位)周围等销销售售区域销销售期期间的现现场设设计、工工程、装装饰费；；临时时销售通通道的的设计、工工程程、装饰饰等费费用；(3)、售楼处处处装修、装装饰饰费：设设计、工工程、装装饰等等；(4)、样板间间间：包括括样板板间设计计、装装修、家家具、饰饰品以及及保洁洁、保安安、维维修费。主主体体外搭设设的样样板间还还包括括建造费费用；；(5)、其他。D、物业管理完完完善费包括按规定应由由由开发商商承担担的由物物业管管理公司司代管管的物业业管理理基金、公公建建维修基基金或或其他专专项基基金；以以及小小区入住住前投投入的物物业管管理费用用。E、行政管理费费费：直接从从事事项目开开发的的部门（前前期期部、工工程部部、技发发部等等）的人人员的的工资、奖奖金金、补贴贴等人人工费以以及直直接从事事项目目开发的的部门门的行政政费(1)、工资（2）、职工福福利利费（3）、职工社社会会保险（4）、住房公公积积金及房贴贴贴（5）、工会经经费费（6）、职工教教育育经费（7）、劳动保保护护费（8）、办公费费（9）、业务招招待待费（10）、差旅旅费（11）、出国国费用用（12）、租赁赁费（13）、运输输费（14）、折旧旧费（15）、修理理费（16）、低值值易耗耗品摊销销（17）、无形形资产产摊销（18）、咨询询费（29）、劳务务费（20）、手续续费（21）、其他他4.4会计科科科目与帐帐簿设设置4.4.1“开发成本”科目“开发成本”科科科目核算拟拟开开发土地地及在在建开发发产品品的实际际开发发成本，其其明明细设置置参见见：房地地产开开发企业“开发成本”及“开发间接接费”科目编码码一一览表。为了归集暂时不不不能确定定特定定成本核核算对对象的成成本，以以及需要要先归归集后分分配的的成本，在在每每个项目目的成成本核算算对象象中，加加设一一条“待分摊成成本”项目核算算进进行归集集。在各级明细科目目目下，应应按各各成本核核算对对象设立立辅助助核算――项目核算算，成成本核算算对象象可分层层次建建立，具具体设设置参见见下图图：一级二级××项目×××项目一期××项目二期••••••••••••••••••拟开发土土地地待分摊成成本本××项目•••••••••项目开工前，所所所有成本本均在在成本核核算对对象“拟开发土土地”项目核算算中中核算；；项目目开工后后，将将已开工工部分分逐期自“拟开发土土地”项目核算算中中转入“××项目×期”项目核算算。成本预提：核核核算按权责责发发生制原原则计计提的，应应由由本受益益期、受受益对象象承担担的已经发生或或将将要发生生、但但尚未支支付的的成本、费费用用。成本预提的范围围围：对完完工开开发产品品应进进行成本本预提提，未完完工产产品按实实际支支付金额额核算算成本。成本预提的时间间间：至少少每季季度末预预提一一次；成本预提的金额额额：以动动态成成本总额额减帐帐面已列列入成成本总额额的差差额计提提。成本预提的核算算算方法：：预提提时，借借记“开发成本—成本预提”，贷记“预提费用”。4.4.2“开发间接接费”科目（一一级级科目）开发间接费用核核核算与项项目开开发直接接相关关、但不不能明明确属于于特定定开发环环节的的成本费费用性性支出，以以及及项目营营销设设施建造造费。应由两个或两个个个以上的的成本本核算对对象负负担的费费用，应应先通过“开发间接接费”一级科目目分分项目归归集开开发间接接费的的实际发发生数数，在期期末，根根据其实实际发发生数按按一定定标准分分配计计入各成成本项项目的各各成本本核算对对象。4.4.3“完工开发发产产品”科目核算已开发完成成成并验收收合格格的开发发产品品的库存存实际际成本。房地产开发企业业业“开发成本”核算科目目明明细表一级科目二级科目三级科目四级科目辅助核算备注开发成本土地征用用及及拆迁补补偿费费按各成本本、费费用项目目再进进行细分分（具具体核算算内容容、核算算方法法详见“开发成本”科目表及及科科目说明明）项目核算成本核算算对对象可分分层次次设立。前期工程程费项目核算建筑安装装工工程费项目核算基础设施施费项目核算公共配套套设设施费项目核算开发间接接费项目核算成本预提项目核算成本结转项目核算开发间接费工程管理理费三级明细细科科目参见见房地地产开发发企业业“开发成本”及“开发间接接费”科目编码码一一览表项目核算定期转入“开发成本本－－开发间间接费费－分摊摊转入入”科目资本化借款费费费用项目核算营销设施建造造造费项目核算物业管理完善善善费项目核算行政管理费项目核算完工开发产品项目名称具体期或或区区或苑或或栋以以及配套套资产产名称项目核算住宅、商商铺铺、写字字楼、车车库及车车位、其其他4.5成本费费费用的归归集与与分配4.5.1土地地地征用及及拆迁迁补偿费费一般能分清成本本本核算对对象的的，可直直接将将土地成成本计计入特定定的成成本核算算对象象中；如如果分分不清成成本核核算对象象，可可先在“土地征用用及及拆迁补补偿费费”之“待分摊成成本”项目核算算中中进行归归集，然然后再在在有关关成本核核算对对象间分分配；；也可以以不进进行归集集而直直接通过过设定定分摊方方法分分配计入入有关关成本核核算对对象。有有关分分配方法法如下下：4.5.1.111按占地面面积积计征土土地征征用及拆拆迁补补偿费时时的分分配方法法方法一：可将公公公用占地地面积积先分摊摊到房房屋等成成本核核算对象象的占占地面积积上，房房屋等成成本核核算对象象自身身的占地地面积积加分摊摊的公公用占地地面积积，再乘乘以单单位面积积的土土地成本本来分分配。方法二：也先按按按期（区区）的的占地面面积将将土地成成本分分配到各各期（区区）；再再将分分配到各各期（区区）内的的土地地成本，按按期期（区）内内房房屋等成成本核核算对象象和道道路、广广场等等公用场场所的的占地面面积进进行直接接分配配；然后后将分分配到期期（区区）内道道路、广广场等公公用场场所占地地面积积的土地地成本本，按房房屋等等成本核核算对对象的占占地面面积进行行间接接分配，计计入入房屋等等成本本核算对对象的的的开