房地产公司项目定位策划管理流程

项目定位与策划管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人流程图流程概况流程目的通过市场调研，形形成产品定位位，并最终完完成项目整体体策划，指导导后续项目开开发工作。适用范围本流程适用于本本本地项目目、城城市公司司项目目的产品品定位位与整体体策划划。定义市场定位：明确确确区域市市场供供需情况况，知知悉市场场机会会。客户定位：明确确确项目目目标消消费群体体并知知悉群体体特征征。产品定位：确定定定产品设设计的的主题、风风格格和类型型，项项目各类类型物物业、户户型的的量化指指标和和比例关关系等等。产品策划：根据据据产品定定位要要求完成成项目目的概念念设计计方案。流程主导及参与部门研究发展部（主主主导）、规规划划设计部部、商商业经营营部、工工程管理理部、客客服中心心、成成本管理理中心心、项目目总监监上游流程名称下游流程名称子流程名称项目论证管理流流流程方案及初步设计计计管理流流程营销策划与实施施施管理流流程部门流程中承担职责责责决策层审批策划计划，确确定调研方式式；参加定位评审，批批准产品定位位报告；审核和批准《项项项目一级级计划划》和《项项目目开发指指导书书》、《项项目目二级计计划》。项目总监参加产品定位评评评审会；；根据《项目投资资资指导书书》和和《项目目一级级计划》，组组织相关部门门制订《项目目开发指导书书》和《项目目二级计划》。研究发展部组织市场咨询公公公司选择择并组组织成立立策划划小组；负责产品定位与与与策划的的组织织协调工工作，组组织规划划设计计部、成成本管管理中心心、商商业经营营部共共同完成成产品品定位报报告；；组织产品定位评评评审会。商业经营部参加产品定位商商商业部分分的调调研，提提出商商业定位位建议议；参加产品定位评评评审。规划设计部根据产品定位，完完成产品策划划（概念规划划方案）；参加产品定位评评评审。工程管理部负责大市政条件件件的调查查；根据规划设计部部部的概念念规划划方案，进进行行工程技技术可可行性的的分析析；参加产品定位评评评审。客服中心根据产品定位，提提出物业管理理模式建议。成本管理中心根据规划设计部部部的概念念规划划方案，进进行行成本和和经济济测算；；参加产品定位评评评审。运营管理部定位确定后，编编编制《项项目一一级计划划》，并并审核《项项目目开发指指导书书》。工作程序3.1市场调研研研1）项目取得或或或确定意向向后后，研究究发展展部编制制《项项目定位位计划划》与相相关部部门沟通通后，提提交公司司总经经理审批批。《项项目定位位计划划》内容容包括括：市场调研完成时时时间；产品定位报告完完完成时间间；定位评审的时间间间；市场调研的方式式式（委外外或自自主），市市场场咨询公公司选选择确定定时间间；策划小组的建议议议成员名名单（由由研究发发展部部、经纪纪公司司、规划划设计计部、工工程管管理部、商商业业经营部部、成成本管理理中心心人员组组成）；；进行客户需求专专专项调研研的建建议。2）公司总经理理理审批并确确定定调研方方式。委委外调研研由研研究发展展部按按《营销销承包包商选择择与管管理流程程》的的规定来来组织织市场咨咨询公公司的选选择、谈谈判和签签约工工作；自自主调调研由研研究发发展部按按批准准确定的的名单单成立策策划小小组，策策划小小组进行行市场场深入调调研。3）需要进行客客客户需求调调研研的项目目，客客服中心心制订订《客户户需求求调研计计划》经经项目总总监和和公司总总经理理审批并并确定定调研的的方式式（问卷卷、电电话、座座谈等等）后，由由客客服中心心总经经理组织织，研研究发展展部配配合对调调研结结果进行行统计计和分析析并编编制《客客户需需求调研研总结结报告》，作作为产品定位位的输入条件件。4）委托外部市市市场调研的的项项目，在在调研研完成后后，市市场咨询询公司司须完成成一份份《市场场调研研报告》，由由研究发展部部总经理和项项目总监分别别审核并保证证调研报告的的正确性和完完整性；项目目总监决定是是否进行补充充调研或专题题调研。3.2项目定位位位与评审审1）研究发展部部部策划营销销主主管针对对调研研中的表表述和和结论性性意见见，提出出修正正性措施施，与与规划设设计部部、工程程管理理部和成成本管管理中心心等相相关部门门充分分沟通后后，形形成《项项目定定位报告告》（初初稿），经经研研究发展展部总总经理和和项目目总监初初审和和完善。2）项目总监组组组织公司决决策策委员会会对《项项目定位位报告告》进行行评审审，决策策委员员会评估估项目目定位实实现《项项目投资资指导导书》中中项目目经营目目标的的可行性性，《项项目定位位报告告》最终终经经经公司总总经理理审批确确定。3）项目定位审审审定后，研研发发部按《营营销销策划与与实施施管理流流程》规规定开展展营销销策划工工作，运运营管理理部按按《计划划管理理流程》规规定定编制《项项目目一级计计划》经经公司审审批后后下发项项目总总监。3.3产品策划划划与评审审1）在市场调研研研完成后（或或当市场咨询询公司提交的的《市场调研研报告》形成成结论性意见见后），规划划设计部与研研发部充分沟沟通产品定位位设想，编制制概念设计任任务书，《投投资指导书》内内成本指标由由规划设计部部负责在任务务书中落实作作为概念设计计限额指标，规规划设计部总总经理组织研研发部总经理理、成本管理理中心总经理理对概念设计计任务书进行行评审和会签签，报公司总总助审核、公公司总经理审审批确定后，提提交概念设计计单位进行概概念方案设计计（概念设计计单位选择以以邀标或议标标方式确定，选选择方式由项项目总监确定定）。2）概念设计单单单位提交概概念念方案后后，规规划设计计部组组织公司司总经经理、公公司总总助、项项目总总监、研研发部部总经理理、工工程管理理部总总经理、成成本本管理中中心总总经理、商商业业经营部部总经经理进行行方案案评审，概概念念设计方方案最最终经公公司总总经理审审定。3）研究发展部部部、规划设设计计部共同同向成成本管理理中心心提交《项项目目定位报报告》及及项目概概念设设计成果果，成成本管理理中心心按《项项目成成本管理理流程程》规定定进行行新项目目建安安成本测测算、及及经营指指标和和资金要要求测测算。3.4项目定位位位与策划划阶段段职责分分工各部门在项目定定定位与策策划时时职责分分工如如下：☆表示主导导，★★表示参与与研发经纪商业规划成本工程运营客服目标客户物色顾问公司☆★★开展调研☆★★★取得结论☆★★★可比楼盘明确要求☆★★★★挑选楼盘☆★开展调研☆★★★★★★成果评价☆★★★★★★★资料补充☆★★★★★★★功能定位功能配比☆★★★★功能布局☆★★★★建筑类型☆★★★★建筑形式外立面★★☆★★核心筒★★☆★★成本、价格平衡衡衡☆★★★户型定位户型配比建议☆★★功能分区建议☆★★★技术可行性★☆★装修装修标准建议★★★☆成本、价格平衡衡衡☆★★★★配置配置建议☆★★★★技术可行性★☆★成本、价格平衡衡衡☆★★★★配套配套建