房地产投资课程案例测算

PAGEPAGE24福建农林大学资环学院土地管理专业案例分析任课教师：江晓忠小组编号小组成员员：1.学号姓名名2.学号姓名33..学号姓名名房地产投资分析析析案例一、案例分析目目目的1、促进学生全全全面了解房房地地产投资资项目目可行性性研究究的全过过程，具具有感性性和理理性的综综合认认识。2、综合应用《房房房地产投投资分分析》课课程所所学知识识，提提高学生生思考考、务实实能力力，利于于学生生面向社社会。3、培养学生的的的组织、领领导导、协调调配合合能力。二、实践安排1、时间：在课课课程讲授最最后后一周之之内进进行，为为期一一周，利利用课课堂时间间完成成。2、学生安排：：：至多3人为一小小组组，小组组成员员各司其其职、分分工协作作、共共同完成成。3、教室：田家家家炳楼207，学生必必须须统一集集中，不不能在个个别其其他地方方完成成。三、案例分析要要要求1、完成本案例例例分析所要要求求的全部部项目目。2、具体计算过过过程另附作作业业纸，随随案例例分析一一份（一一小组一一份）上上交。同同时，注注明小组组每个个成员的的工作作内容。最最终终计算结结果填填在案例例分析析上。3、测算数据，注注注意小数数点后后保留2位有效位位数数。4、本案例分析析析中没提供供公公式的计计算，要要列出计计算公公式。四、考查和考核核核本案例分析成绩绩绩分为优优、良良、中、及及、不不及五档档。按按20％计入期期末末考试综综合成成绩，不不及格格者计入入总分分成绩原原则上上不超过5分。五、附房地产投投投资项目目可行行性研究究案例例不动产项目可行行行性研究究案例例一、项目概况及及及规划设设计（一）项目名称称称沁园新村高级别别别墅住宅宅区（二）项目概况况况沁园新村位于于于XX北郊，XX高速公路路西西测，距距市区区9公里，占占地100亩，属于于规规划中的的高级级花园住住宅群群范围。该该区区背靠崇崇山峻峻岭，面面对天天然湖泊泊，潺潺潺流水水在住住宅区内内迂回回流淌，两两侧侧是绿地地农田田。茂林林修竹竹，环境境清新新而优雅雅，是是理想的的居住住休养胜胜地。（三）规划设想想想沁园新村村村地处山山阶坡坡地，为为尽量量保持天天然风风貌，由100幢西班牙牙式式三层高高级别别墅群组组成依依傍山地地自然然坡度，错错落落有致地地分布布在坡地地上；；另有高高级公公寓及酒酒楼、健健身中心心等公公共服务务设施施建在坡坡脚台台地上。按按初初步规划划，该该区主要要建设设项目有有：1、A型别墅，20栋栋，计7000平方米每每每栋占地200平方米，建建建筑面积350平方米（首首首层120平方米，二二二层120平方米，三三三层110平方米）。自自带花园80平方米（包包括25平方米游泳泳池）。2、B型别墅，80栋栋，计160000平方米每每每栋占地130平方米，建建建筑面积200平方米（首首首层70平方米，二二二层70平方米，三三三层60平方米）。自自带花园60平方米（包包括20平方米游泳泳池）。3、高级公寓6栋，计168448平方米每栋栋栋占地600平方米，6层，3单元连栋栋，每每户平均均建筑筑面积156平方米（包包包括楼梯梯间），共共108户。4、健身中心1栋，600平方米占地地地700平方米，两两两层，每每层建建筑面积300平方米。5、酒楼1栋栋栋，计4000平方米占地地地920平方米，5层，每层800平方米6、其他项目计3500平方米（1）供水能力力11400吨/日的水厂厂一一座，400平方米（2）供电能力力11900kk瓦的变电电站站一座，400平方米（3）污水处理理能能力1400吨/日的污水水处处理厂一一座，400平方米（4）其他综合合服服务场所2500平方米，包包包括邮政政、储储蓄银行行、小小型商场场、酒酒吧、公公共车车库、管管理区区办公室室等。7、体育设施除建有二二层层计600平方米健健身身中心一一座外外，另建建有网网球场一一座，占占地700平方米，25x550米的标准准露露天游泳泳池一一座。8、路网布置住宅区内内道道路盘山山而建建，主干干道宽宽5米，延长800米，岔道道宽3米，延长4600米，共占占地178000平方米9、花园、景点点点及绿化住宅区绿绿化化面积9000平方米，占占占总规划划面积积的13.5％。区内内布布置两处处景点点，建有有凉亭亭及石桥桥、石石凳，供供居民民游乐休休息。此此外，沿沿区内内道路两两旁，每每距6米植树一一棵棵。按上述规划设想想想，该项项目用用地平衡衡表及及主要经经济技技术指标标如表表1、表2所示。表1项目用用用地平衡表表项目小区占地居住用地公共建筑用地绿地广场、道路用地地地用地面积66666.7771800021866.777900017800占规划面积比例例例1002732.813.526.7人均用地80.121.626.310.821.4注：沁园小区规规规划入住208户，户均4人，共居居住832人二、市场需求预预预测1.该市经济济济发展规规划要要求在2020年达到人人均均住房面面积35平方米，市市市区总人人口由由390万增长到460万，据此此推推算，该该市年年平均新新建住住宅需要要量尚尚有较大大缺口口。2.该市极为为为靠近香香港、澳澳门，仅2小时以内内，而而港澳人人士目目前将居居住目目标转向向内地地。因此此该市市商品房房，尤尤其是高高级别别墅在港港澳有有一定竞竞争力力。3.国外及各各各地企业业派驻驻的办事事机构构大幅度度增加加，需大大批高高级住宅宅安置置其高级级职员员。4.该市居民民民收入逐逐年增增加，一一部分分人生活活水平平显著改改善，成成为潜在在用户户。由上述分分分析可知知，本本项目以以高薪薪阶层及及港澳澳市场为为销售售对象的的基本本决策是是正确确的。三、项目投资估估估算依据有关关关定额、市市场场调查资资料及及公司近近期工工程结算算分析析资料统统计数数，对本本项目目目前前前期费费用、基基础设设施及公公建配配套费、建建筑筑安装工工程费费、税费费及其其他投资资如表表3至表8所示。该该项项目投资资成本本估算汇汇总如如表9所示。四、项目开发建建建设进度度及投投资安排排计划划表项目计划2013年5月开工，至至2018年5月竣工，总总总工期为5年。为了了节节约投资资，决决定分阶阶段开开发，开开发成成一片，交交付付使用一一片。据据市场分分析，预预计每期期推出出的商品品房有有60％可采取取分分期付款款方式式预售，按按市市场容纳纳能力力及公司司开发发能力。资资金金筹措的的可能能性，本本项目目开发建建设进进度和投投资计计划安排排见表表10。表2项目主主主要经济指指标标项目单位数量占地总面积亩100总建筑面积平方米47948居住建筑面积平方米39848公共建筑面积平方米8100居住户数户208居住人数人832平均每户建筑面面面积平方米191.6平均每户居住人人人数人4人口毛密度人/顷125建筑面积毛密度度度平方米/公顷7192.2居住建筑密度％42人口净密度人/顷462人均居住用地平方米/人21.6人均绿化用地平方米/人10.8表3前期费用用估算算（单位位：万元元）序号项目单价工程量总额（万元）备注一征地拆迁费1耕地26.8万元///亩40亩2山地2.5万元/亩亩亩60亩3拆迁安置费2.5万元/户户户1座（12户）4征地管理费征地费*3％二土地使用费1土地出让金30万元/亩100亩2土地使用税5元/m266670mmm2三勘测设计费1征地测绘费2000元/公公公顷6.67公顷2土地规划设计费费费2元/m266670mmm23勘察费2元/m266670mmm24模型制作费0.5元/mmm266670mmm2四三通一平费1临时供水电6元/m266670mmm22场地平整费6元/m266670mmm23临时道路2元/m266670mmm2五项目可行性研究究究费25.0六施工单位管理费费费工程施工费*555％注：工程施工费费费是指三三通一一平工程程费表4基础设设设施及公用用建建筑配套套费估估算表（单单位位万元）序号项目单价工程量总额（万元）备注1道路65元/m2217800mmm22排水管道1000元/m22000m3供水管道2000元/m22500m4水厂土建费760元/mmm2400m25水厂设备费150元/吨吨吨1400吨6供电工程费6元/m266670mmm27变电站工程费760元/mmm2200m28变电、送电设备备备费280元/KKKW1900KW9污水处理厂工程程程费500元/m222400m210污水处理设备费费费120元/吨吨吨1400吨11煤气工程费2.5元/mmm266670mmm212通讯工程费5元/m266670mmm213绿化园林费6元/m266670mmm2合计表5建筑筑筑安装工程程费费估算表（单位：：万万元）序号项目单价工程量(m2)))总额（万元）备注1A型别墅2700元/m270002B型别墅2200元/m2160003高级公寓1800元/m2168484健身中心1300元/m26005酒楼2000元/m240006其他综合服务建建建筑980元/mmm22500合计46948表6其他费用用估算算表（单位万元）序号项目单价基数总额备注1报建费0.5元/mmm246948m2222开发企业管理费费费投资额*2.555％3不可预见费投资额*4％4工程质量监测费费费投资额*0.2225％合计注：表3-表555合计为总总投投资额表7所得税及及销售售成本估估算表（单位万元）序号项目单价基数总额备注1所得税纯收入*15％％％2印花税建安工程费*000.5％3售房合同公证费费费销售收入*1...5％4销售广告费25元/m22(按按销售面积积积计)合计表8各种应缴缴税费费估算表表（单位万元）序号项目单价基数总额备注1投资方向调节税税税投资额*30％％％注：税费在200015年5月起每年年缴缴付，平平摊四四次。2市政建设费安装工程费*000.5％3增加投资建设费费费投资额*2％4市场污水集资管管管理费投资额*2％5城市建设绿化管管管理费投资额*0.555％6交通能源设备费费费投资额*3％7供电用电负荷费费费1000元/KKKW8供水管网补偿费费费150元/吨9综合开发管理费费费投资额*2％10商品房营业税销售收入*5％％％11城市维护建设费费费营业税*7％12教育事业配套费费费营业税*1％合计表9项目投资资费用用估算汇汇总表（单位万元）序号项目投资额占总投资比重（％％）备注1开发前期工程费费费2基础设施及公用用用建筑配配套费费3建筑安装工程费费费4其他费用5销售成本6应缴税费合计计计注：销售成本包包包含（广广告及及合同公公证费费、印花花税）表10项目目目开发建设设进进度及投投资计计划安排排表项目开工日期（年...月）竣工日期（年...月）投资（万元）备注前期工程征地、拆迁2013.62013.1000勘测、设计、三三三通一平平2013.92013.1222基础设施及公用用用建筑配配套工工程供排水管道、水水水厂2014.12014.5供电线路、变电电电站2014.32014.5煤气工程、道路路路工程2014.12014.5污水处理、通讯讯讯工程2018.32018.5绿化、园林景点点点2018.12018.5住宅及主要附属属属建筑工工程A型别墅2014.62015.122220栋B型别墅Ⅰ区2014.12222017.540栋B型别墅Ⅱ区2016.62017.122240栋高级公寓Ⅰ区2014.62015.12223栋高级公寓Ⅱ区2014.12222016.53栋健身中心2016.62017.12221栋酒楼2016.62017.12221栋其他综合服务项项项目工程程邮政、储蓄银行行行、商场场等2018.12018.5合计―――――――――――注：项目总工程程程：2013.6至2018年5月，计5年五、项目开发成成成本及利利润估估算静态分析:（一一）项目目开发发成本项目开发成本＝＝＝项目投投资费费用总额额＋项项目贷款款利息息。项目投资费用总总总额＝万元，项项目目贷款利利息＝＝万元，所以项目开发成成成本＝万元。（二）项目利润润润项目利润＝项目目目销售收收入－－项目开开发成成本＝（三）项目税后后后利润项目税后利润＝＝＝项目利利润－－所得税税，其其中所得得税＝＝万元，项项目目税后利利润＝＝万元动态分析:若若若已知投投资项项目的一一般年年行业收收益率率为10%,,求该项目目的FNPV和FIRR。NPV=FIRR=六、项目销售收收收入及分分期销销售计划划根据市场调查分分分析资料料及项项目开发发进度度计划、制制定定项目的的分期期销售（预预售售）计划划。本本项目的的销售售单价。分分期期销售收收入与与销售总总收入入估算，如如表表11所示。七、项目资金筹筹筹措方案案及还还贷计划划根据项目开发进进进度计划划、项项目销售售收入入计划及及项目目应缴税税费，可可估算项项目开开发建设设期间间现金流流量状状况，如如表12所示。设项目所需投资资资资金的的由银银行贷款款和公公司自有有资金金组成，该该项项目贷款款总额额：P＝7800万元。分分两两次向银银行借借贷，第第一笔笔贷款5000万元，贷贷款款期4年，第二二笔笔贷款2800万元，期期限3年，两笔笔贷贷款均应应在期期限内按按年等等额偿还还。贷贷款利率率＝10％。根据表12所示示示项目开开发建建设期间间现金金流量状状况及及上述贷贷款方方案，可可制定定项目贷贷款分分期偿付付计划划，如表13、14所示。其其中中：P1＝50000万元元的年偿偿还额为为：A1＝P2＝28000万元元的年偿偿还额为为：A2＝表11项目目目分期收入入估估算表（单位万元）项目单价（元/m222）数量（m2）分期销售收入合计2014.620115.52015.620116.52016.620117.52017.620118.5A型别墅85007000B型别墅Ⅰ区78008000B型别墅Ⅱ区78008000高级公寓Ⅰ区65008424高级公寓Ⅱ区65008424健身中心5500600酒楼70004000合计44448注：该项目每期期期推出房房屋有有60％分期预预售售，首期期预收收30％价款，工工工程量完完成一一半再预预交40％价款，交交交付使用用时交交齐剩余余价款款。表12项目目目开发期间间现现金流量量表（单位万元）年份现金流出现金流入净现金流量投资税费其他支出合计20013.666-200144.52014.620115.52015.620116.52016.620117.52017.620118.6合计表13PPP1＝5000万元贷款款分分期偿付付计划划（单位万元）年份结余贷款与原始始始贷款之之比结余贷款额还贷本息还贷利息还贷本金2013.62014.62015.62016.62017.6合计表14P222＝2800万元贷款款分分期偿付付计划划（单位万元）年份结余贷款预原始始始贷款之之比结余贷款额还贷本息还贷利息还贷本金2014.62015.62016.62017.6合计八、项目财务分分分析（一）项目财务务务报表。完成本项目财务务务分析的的现金金流量表表和收收益表（表表15、表16）。（二）项目获利利利比率分分析1、销售利润率率率＝税后利利润润/销售净额=2、投资利润率率率＝税后利利润润/投资总额=3、自有资金投投投资利润率率＝＝税后利利润/自有资金金投投资额=表15项目现现现金流量表表（单位万元）项目合计年度分配备注2013.620144.552014.620115.52015.620116.52016.620117.52017.620118.5一.现金流入1.销售收入2.筹措资金（1）贷款（2）自有资金金二.现金流入合合计计三.现金流出1.投资2.销售成本3.偿还贷款本本利利4.应缴税费5.其他支出四.现金流出合合计计五.盈余1.本期盈余（年年年净现金流流量量）2.期初盈余六.累计盈余七.净现值（动动态态）1.年净现值2.累计净现值值表16项目目目收益表（单位万元）项目合计年度分配备注13.6-144..514.6-155..515.6-166..516.6-177..517.6-188..5一.销售收入二.销售支出1.投资2.销售成本3.应缴税费费费4.偿还利息息息5.其他支出三.税前收益四.所得税五.税后收益九、投资效果汇汇汇总表（表表17）表17投资资资效果汇总总表表序号项目数额1投资总额（万元元元）2建筑面积（m222）3销售收入（万元元元）4上缴税费（万元元元）5上缴所得税（万万万元）6税后利润（万元元元）7销售利润率（万万万元