我国房地产中介机构的法律制度分析

我国房地产中介机构的法律制度分析[摘要]随着社会经济的不断发展，我国的房地产市场也得到了高速发展。而城市化进程的加快使得城市建筑用地急剧减少，房屋的价格也一路攀升。虽然在国家相关政策的影响下，商品房的价格有所下降，但对于多数人而言买房仍是一件比较遥远的事情。为了尽早拥有自己的房屋，在城市中稳定下来，许多人将目光转向了二手房市场，房地产中介机构也因此而生。在中介机构形成的初期，由于市场机制的不健全和相关法律法规的缺失，出现了许多问题，影响了中介机构的正常发展。文章结合我国房地产中介机构的发展现状，对如何运用法律制度规范房地产中介机构进行了分析和探讨，具有十分重要的意义。[关键词]房地产；中介机构；法律制度前言20世纪80年代以来，我国的经济实现了跨越式的发展，城市化进程不断加快，房地产交易量也在不断攀升。在房价高、买房难的背景下，房地产中介机构作为一个新兴的行业，逐渐发展和壮大，并深入人们的日常生活中，成为房地产服务行业中的一个重要角色。但是，由于当时我国正处于市场经济的转型时期，市场体制和相应的制度不够健全和完善，也缺乏相关法律法规的约束，使得房地产中介市场混乱，缺乏管理，严重影响了中介机构的健康发展。因此，以法律制度对房地产中介机构进行规范和管理，保证其有序进行，充分发挥中介机构的作用，是十分重要的。一、房地产中介机构概述房地产中介机构是改革开放后作为一种新兴的行业。发展初期，并没有专门性的法律文件，只是在其他部门的法律中涉及到了房地产中介的相关内容。直到1993年12月29日，《中华人民共和国公司法》的颁布，切实为房地产中介机构进行了定义，提供了程序依据。而在1994年7月5日通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》中，明确规定了房地产中介机构作为房地产中介服务机构所应当具备的成立条件。经过不断的发展，2011年4月1日起，由住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部联合出台的《房地产经纪管理办法》（以下简称《办法》），作为我国第一个专门规范房地产中介行为的部门规章的实施，可以说在真正意义上利用法律制度对房地产中介机构进行了管理。在《办法》中，对房地产中介机构以及从业人员的行为和活动进行了规定和限制。二、对房地产中介机构法律制度进行分析的意义可以分为两个方面的意义：（一）学术方面一方面，从新的视角对我国房地产中介问题进行了研究，通过对发达地区房地产中介法律制度的分析和对比，可以借鉴先进的经验，结合我国的实际情况，对中介机构的管理提出新的观点和看法。另一方面，有利于对我国现行房地产中介法律体系及相关房地产法律制度进行建设和完善。在市场的不断发展和变化中，房地产中介机构面临着很多的问题，需要及时对相关的法律制度进行调整，建立符合我国国情的房地产中介制度体系，为房地产行业整体法律制度的建设和完善提供帮助。（二）实用意义首先，可以保证我国房地产中介行业的稳定以及二手房交易市场的安全。对房地产中介机构法律制度的分析和研究，其根本目的在于改善我国房地产中介行业的发展现状，实现我国二手房交易安全，保障社会的稳定。其次，可以促进我国房地产行业的健康发展。虽然可以通过借鉴发达国家的发展经验，促进我国二手房市场的改革，但是无法解决因房地产中介行业所不能克服的脆弱性给自身经济发展带来负效应。而通过对房地产法律制度的完善，可以有效保证房地产业稳健运行，进一步促进其稳定发展。三、我国房地产中介机构存在的问题（一）准入标准偏低据不完全统计，从房地产中介机构产生至今，经过十余年的发展，目前我国从事房地产中介活动的人员超过100万，机构有5万余家，并成长起了一批全国连锁、市场覆盖率高的知名房地产中介机构。但是，在房地产中介市场中，普遍存在着机构规模小、注册资金少等问题，行业的准入标准偏低，使得从业人员素质良莠不齐，许多从事房地产中介业务的个人缺乏相应的专业知识和经验，不仅不了解房地产行业的常识性知识，更缺乏解决按揭、评估等复杂业务的能力和专业素质。另外，部分房地产中介机构缺乏相应的职业道德，唯利是图，损害了消费者的利益，严重扰乱了房地产中介市场的正常秩序。（二）诚信缺失由于相关法律制度的缺乏，房地产中介机构的经营行为得不到有效规范，存在严重的诚信缺失现象，损害消费者的利益，严重破坏了房地产中介机构的整体形象。主要表现在：1.隐瞒实际信息部分房地产中介机构为了牟取高额利润，最大限度地赚取差价，在向消费者介绍房屋时，往往会将房屋的地理位置、周边环境、质量问题等信息进行隐瞒，并通过误导性的语言、信息等，发布虚假广告，甚至虚构房源信息，欺骗消费者，通过直接或间接的手段，侵害消费者的合法权益，使得消费者对房地产中介机构失去信心，引发信用危机。2.竞争混乱一些房地产中介机构在高额利润的诱惑下，往往利用房地产中介较高的自由度，实行暗箱操作，采取不正当竞争手段，私自完成房地产交易，从中收取佣金，严重破坏了正常的交易秩序，侵害了消费者和经纪公司双方的利益。另外，也存在一些隐瞒房屋真实成交价格，规避交易税费，以获得更高利润的行为。还有，目前许多房地产中介机构在承接二手房销售业务时，不签订房地产中介服务合同，且通过降低服务费用等手段，与其他中介机构争抢房源，甚至通过虚假承诺等手段，进行不正当竞争，使得房地产中介机构出现只重数量而无视质量的现象。3.收费不合理在实际操作中，许多房地产中介机构在收取服务费用时，没有遵守相应的行业标准，采取巧立名目等手段，收取高额费用，部分不规范的房地产中介结构还存在私扣押金和定金的行为，又或者部分中介机构擅自提高佣金抽取比率，哄抬房屋价格、做假账，以及通过违法操作，侵占、挪用房地产交易资金，造成房地产市场的混乱和难以管理。（三）缺乏监管首先，备案率低。房地产中介机构由于缺乏相应的资质限制，设立条件相对比较宽松，也就导致中介服务机构众多，但备案率低，加上许多房地产中介机构的从业人员个人素质偏低，对于相应的程序并不了解，对于备案认识不足。同时，人员的流动性较大，备案不及时也是备案率低的主要原因。其次，协会自律性较差。目前，我国房地产经纪人协会主要是以社会团体形式出现的，在实际管理中，各级房地产经纪人协会是联系政府和房地产中介机构的桥梁，应该具备独立的地位。但是，长期以来，由于重视程度不够，没有得到有效的确立。同时，行业协会通常会带有政府附属的性质，在实际工作中，容易出现职能的错位，导致责权不明，难以反映民间机构的真实要求。再次，职能混乱。在我国，对房地产中介机构进行监管的部门包括工商、房产、物价等多个部门，在共同管理之下，经常出现职能错位和越位的现象，加上多方面管理引发的分工混乱，一旦出现问题，各部门相互推卸责任。同时，房地产中介机构、个人信用档案以及社会统一评价体系还没有得到健全和完善，缺乏有效的社会监督和严格的奖惩制度。四、完善我国房地产中介机构法律制度的对策（一）健全准入和退出制度建立房地产中介机构市场准入机制，是对房地产中介行业实施监管的首要环节，是保证房地产业稳定发展的有效的预防性措施，直接关系到此后的监管能否顺利进行。健全市场准入制度，可以从根本上排除大部分可能对房地产中介市场造成影响的不利因素，保证市场的纯洁和稳定。同时，要对退出市场的中介机构进行严格监管，保证市场稳定和交易安全。（二）完善信息披露制度房地产中介市场的诚信缺失，归根到底是由于信息的不对称造成的，这样不仅会降低市场效率，p（四）建立相应的评价体系要结合房地产中介机构的特点，建立透明、统一的评价体系，通过机构年检，对中介机构进行定期审查，严厉打击违法行为，对不合格机构应该按照退出制度，清出房地产中介市场，通过相应的社会评价体系，对房地产中介活动进行有效监督，保证房地产中介市场秩序的良好，也便于公众择优选择。五、结语总而言之，我国房地产中介机构发展时间尚短，而且由于各种因素的影响，存在各种各样的问题。政府相关部门要充分重视起来，利用相应的法律制度，对房地产中介市场进行管理，切实维护消费者的合法利益，保障房地产市场的稳定。[参考文献][1]卢德恩，赵文娇.房地产中介服务法律制度初析[J].北京电力高等专科学校学报（社会科学版），2011，（7）：88.[2]刘美红.关于房地产权属登记相关法律制度探讨[J].管理观察，2010，（22）：22-23.[3]徐微.论我国房地产交易法律制度的完善[J].商品与质量.科学理论，2011，（7）：198.[4]赵红波.房地产经纪行业