秦皇岛房地产第一季度市场调研报告

２０２１年第一季度秦皇岛房地产市场调研报告主题：秦皇岛房地产市场调研报告机构：中广信地产效劳机构执案人：中广信地产效劳机构明日星城工程组日期：０８年４月目录３３概要４４４一宏观经济分析４５全国经济现状５秦皇岛经济现状６６６二房地产政策分析 ６８全国房地产政策８秦皇岛房地产政策９９９三秦皇岛房地产进呈现状及分析９１０秦皇岛房地产区域的划分１０１１秦皇岛城市土地及供给市场１１１１秦皇岛房地产市场物业类型分析１１１４住宅市场１４１５高端市场１５１６写字楼市场１６２６商业市场２６２６二手房市场２６２７畅销楼盘分析２７滞销楼盘分析２９２９四市场调研总结附：秦皇岛市２０２１年住房建立方案概要从２００７年１２月份开头，北京，上海，广深等全国几个一线城市的房地产市场都消灭了不同程度的价格下降。２０２１年刚一开头，万科，绿地等几大房地产开发商又开头了对其所开发的产品进展集中降价，幅度高达２０%。房地产市场的洗盘活动就此拉开了序幕。本次市场调研的目是了解秦皇岛房地产市场的进呈现状及猜测２０２１年的进展趋势。调查时间范围２０２１年３月２１日—２０２１年３月２８。调查区域：城东西南北，海港区，开发区，南戴河各区域在售楼盘〔主要为中档楼盘〕。调查方法：普查与重点调查相结合，重点调查各区域滞销及畅销楼盘。通过网络，报纸等媒体收集历史数据，实地踩盘询问进展分析，得出结论并进展猜测。宏观经济分析全国２００７年全国经济状况调查单位；美元GDP总量人均GDP与去年相比CPI与去年相比中国３０１００亿２２８０上升１１.７%上升６.９%美国？福布斯？杂志网站２月２６日发表文章，题目是“中国第一〞。文章说，中国是数字上的大国。在世界上人口最多(１３亿)；拥有世界上市值最高的公司(中石油)；经济增长最快(从上世纪７０年月末以来，年均增长率为９.７%)，并且很有可能在２０２１年超过德国，成为世界上最大的商品出口国。文章认为，２１世纪属于中国。要感受一个国家的规模和影响力，用数字是最好的证明方法：１、中国的外汇储藏高达１.５３万亿美元２、中国生产的服装、水泥、黄金和钢铁比其他任何国家都多。３、２００６年，中国有４００多万高校毕业生，比美国、日本和法国的总和还多。４、到２０２１年，估计中国将成为世界上最大的能源消耗国。美国现在是世界上最大的能源消耗国。５、中国在２００７年制造了大约８８０万辆汽车，数量比前一年增加约２２%。从以上数据我们可以很清楚的看到中国的经济始终都在以一种昂扬的姿势进展着。中国在世界上的地位已无须多说。秦皇岛２００７年秦皇岛经济状况调查单位；RMBGDP总量人均GDP与去年相比CPI与去年相比秦皇岛６６５．０８亿元２３２７９.８９上升１３．４％上升４.７%秦皇岛居民消费价格总水平上涨较快，２００７年１-１１月，全市居民消费价格总水平CPI累计上涨６.２%。食品类价格上涨１７.１%，居住类价格持续上涨，是影响CPI上涨的另一个重要因素，受建材、水、电、煤等资源性产品及购房贷款利率价格上调等因素影响，１-１１月份居住类价格上涨２.９%，拉动居民消费价格总水平上涨０.３８个百分点。烟酒及用品、家庭设备用品及修理效劳虽然涨幅也都超过３%，医疗保健和个人用品、交通和通信类涨幅较小；而衣着、消遣教育文化用品及效劳两类那么分别下降５.４%和０.８%。批发和零售业实现增加值５２．８７亿元，同比增长１２．６％；住宿和餐饮业实现增加值２６．０３亿元，同比增长８．４％；房地产业实现增加值２５．０７亿元，同比增长８．４％；居民效劳和其他效劳业实现增加值１５．６４亿元，同比增长１０．５％。由以上数据及比照可以看出秦皇岛是是一个收入及消费都消灭快速增长的城市。二、政策分析全国房地产政策今年开春就有利好消息传来，２月４日，中国人民银行和银监会联合发布了？经济适用住房开发贷款管理方法？,并在利率、期限、工程资本金方面作出特殊规定：扩大了贷款人范围，增加了股份制商业银行等其他银行业金融机构；放宽了贷款申请条件，规定经济适用住房贷款工程的资本金不得低于工程总投资的３０%，与一般商业性房地产工程不得低于３５%的规定相比较低了５%；明确了利率优待政策，提出贷款利率按人民银行利率政策执行，可以适当下浮，但下浮比例不超过１０%〞；放宽了贷款期限。二套房贷首付４０%，１.１倍利率中国人民银行、中国银监会９月２７日联合下发？关于加强商业房地产信贷管理的通知？。对已利用贷款购置住房、又申请购置其次套〔含〕以上住房的，首付比例不低于４０%影响：有效地抑制非刚性购房需求，有效地削减投资性购房税收政策１月１６日，国家税务总局发布通知，要求各地从今年２月１影响：开发本钱增加，开发企业利润空间缩小，对于房价波动造成肯定影响。土地政策１０月９日，国土资源部发布？招标拍卖挂牌出让国有建立用地使用权规定？〔３９影响：不仅标准了拿地程序，还将有效阻挡开发商蓄意囤积土地的行为。１２月３日，国土资源部、财政部、中国人民银行联合制定发布了？土地储藏管理方法？，规定土地储藏机构应对储藏土地特殊是依法征收后纳入储藏的土地进展必要的前期开发，必需到达“高供给“净地〞力量以狙击囤地。影响：使更多的土地具备用地条件，缩短土地形成房地产有效供给的建立周期，防止闲置、囤积土地等行为的发生。秦皇岛房地产政策扩大廉租住房制度保障范围从２０２１年起将保障范围由住房困难的最低生活保障家庭扩大到住房困难的低收入家庭。合理确定保障标准及方式。保障标准为人均建筑面积１５平方米，每户建筑面积最低３０平方米，最高５０平方米。影响：加大中低收入人群保障力度三、秦皇岛房地产进呈现状及分析秦皇岛房地产区域的划分按地域划分：城东、城西、城南、城北、城东；按区域划分：海港区、开发区、北戴河、南戴河、山海关；按板块划分：市中心板块、外环板块、汤河板块、开发区板块、戴河海景板块汤河板块海景板块开发区板块市中心板块城北城南城西城东城汤河板块海景板块开发区板块市中心板块城北城南城西城东城北秦皇岛土地及供给市场土地供给量：２０２１年秦皇岛将有９４０多万平方米的土地供给量；开发量：４２０万多万平方米住房即将开工建立；相对２００７年上半年土地交易频频消灭的抢地局面，２０２１年的：：“开场白〞低调了很多。本市２０２１年２月份土地第一拍，共推出七幅地块，其中两块地流标，另外五块地中三块以底价成交，另外两块地也仅以单价高于底价两万元的低价出让。去年上半年地价上涨幅度较快，基于个别地块面积小，总价低，再加上开发商对提高容积率有着良好心理预期，导致竞争剧烈，竞地消灭盲目攀高的局面。去年下半年伴随着宏观调控政策的深化，房价涨幅趋缓，市场形势并不明朗，另外一些开发商因手里有地并不急于拿地，故今年以来土地市场呈现惨淡态势，很多开发商对拿地表现出前所未有的迟疑。２０２１年秦皇岛市房地产各种物业类型调查住宅市场【第一季度市场供给】２０２１〔１月-３月份〕秦皇岛批准商品房预售工程名称地点开发商预售面积预售套数房屋性质广顺现代城居住小区二期〔７-１６#、１８-２０#、２８-３２#号住宅楼，６#、１７#商业和公寓楼〕海阳路以东，规划燕山大街以北〔原奥格厂〕秦皇岛广顺房地产开发９２８３５.５平方米８１１套住宅、商业、地下车库假日蓝湾开发区东区河南南路以西，海口道以北秦皇岛市城源房地产开发１４７６２.３１平方米８７套住宅嘉远SOHO公寓河北大街１３７号秦皇岛市嘉远房地产开发１７９６.２６平方米３２套公寓金域大厦商办楼民族路自来水公司南侧秦皇岛市金域房地产开发１１３０８.６７平方米商业、办公金海湾·森林逸城河北大街西段南侧，京哈铁路以东秦皇岛海三金屋房地产开发集团２２７２６４.９平方米７０５套住宅、地下车库阳光丽景建立大街中段秦皇岛市瀚升房地产开发２２１５８.８６平方米２１９套住宅、商业耀华老村便民市场改造工程海港区耀富路秦皇岛耀华房地产开发１１４３平方米商业广顺现代城居住小区二期〔１—５号楼〕海阳路以东，规划燕山大街以北〔原奥格厂〕秦皇岛广顺房地产开发５７３３６.９平方米６８４套住宅共计３１９２１２.３３平方米２５３８套调研楼盘分析【０８年第一季度在售工程价格】板块划分工程名称所在区域一季度均价东部板块东方明珠城市区４２００元/㎡海港第一城市区３８００元/㎡中部板块渤海明珠市区４８００元/㎡和苑市区４７５０元/㎡西部板块在水一方外环４９００元/㎡和平花园外环４１００元/㎡文博城外环３９５０元/㎡广顺现代城外环３９００元/㎡燕山家园外环３９００元/㎡汐岸尚景外环未定价戴河板块金海湾.森林逸城北戴河５２００元/㎡〔高层〕蓝湾南戴河８０００元/㎡〔公寓〕倚海４５°南戴河７８００元/㎡〔公寓〕金海岸南戴河７７００元/㎡〔公寓〕【区域价格比较】【价格成长变化】整体市场状况：进入０８年以来，秦皇岛市场受整体宏观调控政策影响、消费者观望心情严峻以及处于市场销售淡季等多方因素的影响，整体市场开头消灭疲软。市场供给状况：顺应城市向西进展的趋势，０８年第一季度新批准商品住宅，根本为西部板块区域的楼盘，且全部为去年开盘工程的２期或尾盘，以及其他区域的老工程尾盘销售。虽然年后市场无新的工程供给，但市场整体供给体量照旧较大。市场需求状况：从售楼现场可以感觉，整体市场处于冷清状态，客户量较少，有些工程甚至没有客户询问。市场成交较为惨淡，虽然个别工程以低价促销，但成交客户量照旧较低。价格状况：大局部楼盘都消灭或多或少的降价销售，个别楼盘为了抢占市场不惜消灭低于３０００元/㎡的超低价，各开发商相互影响，纷纷打折促销。但个别工程由于其产品规划较好、品质度较高，工程知名度及口碑均好，在市场上照旧保持较高的市场价格，〔金海湾.森林逸城〕市场开头消灭两极分化迹象。高端市场受市场及季节影响，秦皇岛的高端市场，年初根本无新的工程入市，市场供给稀缺，只有品质及口碑均较高的红屿别墅尾盘〔几套〕在销售，客户量较少。随着房地产销售黄金时期及奥运的到来，年中即将迎来市场顶峰〔戴河庭院、金海湾.森林逸城均集中在五一之后推盘〕。金梦海湾今年的开工，预示着秦皇岛高端市场黄金时代的降临。写字楼市场目前秦皇岛写字楼市场的进展照旧比较落后，写字楼的竣工面积和实际销售面积之间存在较大的差距，整体市场供给量较少，市场主要以消化存量房为主。办公楼一般是公司自己建立，自己使用，自己管理，或是定向开发，如电信公司、通信公司和银行等。商业概念的写字楼〔非办公楼〕的销售状况不好，需求总量少，有效需求缺乏，造成写字楼大面积的滞销，普遍销售不佳、出租率低。在市场调查中，位于市中心的综合工程中设计有少量的写字楼，如金阳大厦、金龙.中心胜境等，但这局部写字楼供给总量较小，市场消化速度较低。商业市场秦皇岛商业分布：主要集中在以三条主路构成的三角区域为核心，向外辐射形成了海港区的核心商业区，包括了秦皇岛商城、金三角市场、华联商厦、广缘商厦等。建立大街与文化路两处辖区处占海港城区面积１３%，人口２０%，商业营业面积却达到达７５%，引起资源过剩和分布不均。业态构成：服装、家具百货、餐饮消遣和家用电器等。租金水平：依据位置不同，沿街门脸点租金在４～８元/平米/日不等，商厦内部摊位那么在２～５元/平米/日不等，总体租金水平较高。客户主要构成：海港区居民、三区四县进城购物的居民、局部旅游散客。商业调研工程分析？重点工程调研？【１】秦皇岛商厦类型业态分布客群现状及特点首层手机、化装品、品牌休闲服以老秦皇岛人及中老年人群居多以中低档消费为主；业态规划不合理；周末客流量较高，但购置力较弱；中档消费比较受欢送由于营业额较低局部店铺已撤出及告示转让；二层鞋业、饰品、皮具〔包〕三层女装系列四层男装系列、毛衣【２】金源商厦类型业态分布客群现状及特点首层局部高档及运动品牌服饰、皮具、饰品及通讯专柜以老秦皇岛人为只要客群；首层麦当劳，顶层餐饮及玩耍厅为商场吸引了局部年轻客群；业态混杂、布局规划不合理；除地下超市客流较大外，整体客流量照旧较少；首层只出租了三分之二；其他楼层的租户都有局部租户已经撤出；大局部商品都存在降价处理；二层女装系列三层四层婴儿用品及运动器材五层餐饮、玩耍厅地下超市【３】天洋购物广场西厅运动区类型业态分布客群现状及特点首层运动品牌〔一线〕以当地及本市高校生为主的年轻群体周末人流量较大，为当地最为活泼的区域，但照旧有个别租户退出；二层运动系列〔二线〕三层休闲系列四层韩国城时尚区首层时尚品牌〔年轻〕以当地白领及年轻客群为主商业业态规划消灭明显进步，有业态功能划分；周末客流量较高，活泼度较高；二层淑女、时尚派三层时尚男装〔二、三线品牌〕四层毛衣、打折类商品【４】天洋购物东厅类型业态分布客群现状及特点首层化装品、饰品、手表、高档皮具以当地高收入人群为主，客流量不高但人群素养较高业态规划合理，为秦皇岛高档的商场、商品价格偏高、商场管理及布局都呈现较高水平二层时尚专区三层高档女装四层高档男装【其它商业业态状况】商业市场分析商业网点布局不合理，商业硬件资源闲置与短缺，零售网点进展缺乏规划；整体商业网点缺乏特色，业态构造不构合理；商业体量较大且消费市场有限，商业开头消灭闲置现象；大型商业网点在定位上没有明显的品牌差异和特色差异；商业经营理念、管理模式等软件建立滞后；超市、专卖店、仓储商店、特色商业街等新型业态所占比例较小；百货店等传统业态所占比例稍大，且转向新型业态步伐较慢；旅游商业开发程度相对较弱，缺乏相应的消费引导措施和特色旅游产品；二手房市场二手房销售价格仍呈现上涨态势，但涨幅回落，涨势趋缓。分析二手房销售价格涨幅回落的缘由，一是去年以来，国家一系列宏观调控措施相继出台，特殊是国家强制征收二手房交易个人所得税，进一步增加了二手房交易本钱，以及利率的不断提高，使购房者压力增大，对二手房市场影响很大。一系列政策调整后，局部房主转售为租，房源削减，而买房者面对新政策的出台，多持币观望、等待，使二手房交易量削减。二是受新建商品住宅价格涨速放缓的影响，局部原打算购置二手房的消费者开头把目光转向新建商品房市场。畅销楼盘分析畅销楼盘的界定产品定位准确各销售时期的定价准确户型，面积，配套设施能够较大程度的满足大多数人的喜好质量过硬、品质上乘的产品与周到细致的效劳在预定的各个时期内较好的完成了销售目标，且在规定的时间内将楼盘售罄以国家政策为准绳，并很好的去执行畅销楼盘的畅销缘由分析〔营销特点〕代表性楼盘：中心胜境、金海湾.森林逸城；１、区位优势明显，且产品规划及品质度较高；２、配套资源优越：如中心胜境凭借其市中心及紧挨秦皇岛重点中学七中为优势，大打教育资源，市场反响较好；金海湾森林逸城森林加大海的不行复制景观资源等３、施工现场支协作理：如金海湾.森林逸城，先卖环境，塑造天二合一的环境。先卖建筑施工时，上下两端同时施工，让客户可以看到楼盘，感受建筑风格，材料、质地、实际效果。４、销售特点：留意让产品自己说话，留意产品细节，把黄金贴满全身，销售现场良好的执行力与销售力滞销楼盘分析滞销楼盘的界定肯定时间内的销售量及销售时间的长短来界定一个楼盘是畅销还是滞销。代表性楼盘：广顺现代城滞销楼盘的缘由分析〔滞销楼盘的特点〕目前的滞销住宅，市场因素是一方面，产品规划、品质、房型设计合理性及销售管理等一系列因素均是导致空置的缘由。１、产品规划方面：盲目追求高容积率，导致工程品质度降低；２、当前滞销户型设计上的缺陷主要有以下几种：户型设计比较单一，存在空间铺张；功能分区不合理；进深较长，多为暗卫；各功能空间面积比例不当；客厅大而不当，对着客厅的门多，无隐蔽空间，客厅的采光口小或采光口凹槽深，使客厅较暗，客厅视野差，客厅的外形不好或尺度不合理；入户无过渡空间；主卧房的宽度小于３米或面积过小；户内交通线长；３、销售管理存在的问题：营销概念不强，销售力度薄弱；销售现场的重视度不高；销售气氛的营造不高；缺乏相应的系统培训，整体销售水平较低；四、市场调研总结０８年１-３月，秦皇岛住宅均价涨幅已经明显趋缓，房价根本稳定。随着宏观调控政策的组合效应逐步显现，同时受到周边城市影响，秦皇岛房地产市场消灭了一些新的变化：１、土地市场理性回归从土地拍卖现场状况看，类似去年价格飙高激战的高涨心情已经不复存在，竞拍现场消灭流拍现象。受市场波动及自身资金实力影响，开发商们显示出了更多的理性。２、供求关系缓和，成交均价保持平稳今年第一季度楼市比较冷清，１-３月没有消灭新的楼盘开盘，其他楼盘均为去年在售工程。虽然商品房成交量平稳上涨，但还是低于去年同期水平。观望气氛，影响人们的购房信念，目前很多楼盘售楼处看房的人员明显削减。据统计，各大新楼盘的建立规模正在逐步加大，估计下半年的楼盘上市量会有所增加。造成目前秦皇岛房地产市场的平淡气氛虽然主要是由季节性因素造成的，但与房贷新政、土地新政等调控政策的影响也是分不开的。３、品牌效应开头成为秦皇岛房地产市场的卖点从销售状况来看，有些楼盘的商品房价格虽然下降，但照旧销售困难，而有些知名的楼盘尽管价格较高却仍旧畅销。楼盘的环境、房屋的质量、企业的信誉、效劳等综合因素所造就的品牌效应已经成了抢占市场，品质已经是热销的根底，口碑是热销的保证，在此根底之上周到细致的全方位效劳才是工程成功销售的保障。在市场低迷的状况下，开发商更应当勤练“内功〞。２０２１年注定是秦皇岛房地产市场进展的一个分水岭。附：秦皇岛市２０２１年住房建立方案一、建立方案根本原那么以满足不同收入层次居民住房需求为导向，以住房供求总量根本平衡、构造根本合理