基于把物业管理企业改为物业服务企业的思考

基于把物业管理企业改为物业服务企业的思考摘要全国人大通过的《物权法》强调物业管理的职能是业主大会。建设部要求把物业管理企业改为物业服务企业，旨在削落物业公司的管理职能，增强物业公司的服务意识，强化业主大会的自治管理。本文对物业企业定位、理顺关系、服务责任和强化服务等问题作了阐述。关键词物业企业服务定位“物业管理企业”修改为“物业服务企业”后，物业管理合同也改成了物业服务合同。物业企业明确了服务职能，业主明确了权利义务。业主有权享受物业提供的服务，有权督促物业按合同约定搞好服务，同时，业主有义务向物业企业缴纳物业费。一、变“管理”为“服务”，理顺了业主和物业的关系（一）改变经常出现对立的关系物业企业以管理者的身份管理物业，曾闹出许多矛盾和纠纷。辖区内管道漏水、屋顶漏雨，墙壁渗水、邻里纠纷、楼道清理、垃圾乱扔、车辆占道、装修违规等问题物业去管，涉及到业主利益，经常出现对立情绪。变“管理”为“服务”后，成了业主找物业要求解决上述问题，物业按服务定位，与业主协商如何解决，化解了对立情绪。比如业主没有把垃圾投进垃圾桶内，物业管理的做法是找到扔垃圾的人提出批评，物业服务的做法是去收拾，把垃圾清理干净。变“管理”为“服务”后，员工的角色变了，从服务的角度考虑问题。业主与物业公司是主人与佣人的关系，业主购买的是物业服务而不是物业管理，不能让业主会误以为在“管我”。当然物业也要把管理寓于服务之中，如有的业主破坏草坪种菜，用公用自来水浇灌；有的业主私搭乱建一些设施，私自出租住房。这个时候如果物业不出面制止，会使绿化受损，带来安全隐患。（二）有望破解物业服务中的难题“管理”改为“服务”后，责任主体清晰了，业主和物业的关系理顺了，涉及物权的问题由物业所有人去解决，涉及服务质量问题由物业公司去解决。长期以来物业管理和服务中遇到的五个相互扯皮问题有望破解。（1）建筑质量和超出维保期的维修问题。商品遗留的建筑质量有来自业主和公用两方面：业主的房屋质量问题多在查验时已被发现，但建筑商整改不及时或不到位，拖到维保期满，一走了之。公共建筑中常见的有道路损坏、地下雨污管网堵塞、窨井盖破损、设备设施破旧损坏、人工湖漏水、公共照明和电梯故障，进驻初期往往不引人注目，特别是一些隐蔽工程要在使用一段时间后才被暴露。长期以来的矛盾是业主要求维修，物业没有钱修。（2）业主停车难的问题。本公司签约的11个的物业小区，有私家车8310辆，车位车库4982个，配比率为1：0.6。剔除车辆增加因素，尚缺车位3328个。车位不足出现下列情况：一是业主委员会决定让物业拓展车位，减少了小区绿化面积，部分业主有意见，政府绿化办接到投诉后也找上门来；二是为了提高利用率，道路泊位不固定，先到先停，车主间常闹矛盾；三是夜间车辆占道，急需用车的出不去，晚点回来的进不来。解决停车难的问题物业无能为力。（3）拖欠物业费和水电费问题。业主欠费通常的理由是：房屋质量差，漏雨渗水等问题不解决；家中被盗、道路堵塞、电梯故障；对装修规定、邻里间装修、房屋使用、垃圾桶摆放位置有意见；公用水电费的分摊业认为以不合理。物业费拖欠影响物业公司的正常运行和服务质量，水电费收不齐，有可能被停电停水。（4）专项维修基金申请和使用的问题。根据住宅专项维修资金使用暂行办法规定，使用专项资金须经过制定方案、业主签字、进行备案、开设帐号、资金划转、竣工验收和决算审核等七道程序，还须经占建筑物总面积2/3以上、且占总人数2/3以上的业主同意。不仅门槛高，业主间的利益很难平衡，而且申请难，时间长。专项维修资金为物业所有人所有，申请专项维修资金和使用都应当是物业所有人的事，物业企业受物业所有人的委托，是可以做好配合和协助工作的。（5）设施设备维修更新问题。住宅小区一个普遍性问题是设施设备寿命大多小于房屋的寿命，如房屋使用70年，电梯只能使用15至18年，超过年限的电梯存在着安全隐患，为保证住宅电梯安全运行，对不符合国家标准要求的老旧住宅电梯应进行更新或改造。此外，开发商在卖完房子后项目就注销了，或者超过维保期了，应当由物业所有人在落实资金后由物业企业对设施设备进行维修或更新。二、变“管理”为“服务”，物业服务的责任加重了“管理”改为“服务”后，物业企业既要增强责任意识，履行安全、养护、消防、环保、绿化、交通、保值和便民等责任，还要树立服务意识，为业主提供方便、提供个性化的服务。（一）安全责任物业安保虽然只能提供群防群治的、有限的安全防范服务，但仍需要有一系列措施给业主有安全感，包括对犯罪分子的威慑、对已发现的危险情况的遏止、对报警信号的处理等。发生安全事故时，物业要采取应急措施，及时向有关部门报告，积极协助做好救助工作，把损失减到最小程度。（二）养护责任物业的责任是使机电设备、空调系统、供水供电系统、电讯系统、公用设施等随时处于良好的工作状态，保障正常、安全使用，不能等发生故障后再去修理。（三）消防责任物业必须承担起大楼和小区范围内的消防任务，确保业主的生命财产的安全，为物业使用人提供生活和办公的安全保障，并消除他们的后顾之忧。（四）环保责任搞好物业区域的环境保护工作，包括“五水共治”、垃圾分类投放、垃圾清运、宣传低碳生活、构建节约型小区等，为业主提供整洁舒适的居住、办公环境。（五）绿化责任做好物业管理区范围内的绿化养护，以提供良好的生态环境。尤其是草地绿化和花木养护工作对营造一个优美宜人的环境非常重要。（六）交通责任管理好大楼和小区内车辆乱停乱放问题、占道问题、交通违章问题，保障道路畅通，是物业服务的责任。除平行交通外，还包括大楼内的垂直交通（电梯和人行扶梯）的管理，防止酿成事故。物业服务要使小区、写字楼的行车路线有明显标志，实行车辆限速行驶，保持道路畅通。（七）保值责任物业保值责任有三项：一是保证公用设备能正常运行，即使用功能；二是资产生命周期超时延长，即时效功能；三是物业资产价值最大化，即能增值功能。物业服务要从传统的物业运行向物业增值发展，要使业主感觉到房子会涨价。（八）便民责任实现多元化、个性化的服务也是物业企业需要探索的问题，目前行业内出现多种经营的手段，比较流行的有洗车服务、速递业