成都市别墅市场分析

/成都市别墅市场分析一、成都市别墅市场发展第一阶段：掘金“金字塔”尖第二阶段:新富阶层崛起第三阶段：别墅市场黄金季节1992年—1997年１998年—-200２年2003年－２0０４年代表项目代表项目代表项目草堂之春、金林半岛、维也纳森林别墅、中国青城、锦丽园、春雨花间风格雅园、园首山庄、成都花园、草堂之春、金林半岛、维也纳森林别墅、中国青城、锦丽园、春雨花间锦绣花园、天府花园君临天下、锦城豪庭、河滨印象价位6０0０—10000元绿水康城、翠拥天地,ＴOWNHOUSＥ消费群：金字塔尖、消费群：成都的本土新富阶层消费群：中产阶层暴富群体锦绣花园、天府花园的成功销售,引发了机场路别墅的一哄而起,在机场路两旁,南洋花园、巴黎花园、顺风苑……但仅仅拥有交通资源的别墅项目并没有赢得购房者的认可。机场路别墅开发热的结果是留下了大批的积压别墅和烂尾楼盘,成都的别墅楼市在经历了短短两年的辉煌后从此一蹶不振,重重地摔入了低谷。项目特点：锦绣花园、天府花园的成功销售,引发了机场路别墅的一哄而起,在机场路两旁,南洋花园、巴黎花园、顺风苑……但仅仅拥有交通资源的别墅项目并没有赢得购房者的认可。机场路别墅开发热的结果是留下了大批的积压别墅和烂尾楼盘,成都的别墅楼市在经历了短短两年的辉煌后从此一蹶不振,重重地摔入了低谷。项目特点：一、多元化、成熟的产品市场别墅开始向低中档市场靠近二、别墅市场向草堂之春、金林半岛类型的极品别墅和向中产阶层的经济别墅实现两极化发展;三、同时出现了纯西式风格和中式风格等多种类型;三、随着近郊别墅的火爆,远郊以及跨区域别墅市场的黄金季节即将到来。项目特点：一、远离尘嚣,具备优越的地理位置和自然环境;二、是有较大的开发规模和完善的生活配套,如:泳池会所、网球场、超市等;三、低密度、低容积率,并能根据每一个客户的需求进行菜单式服务;四、楼间距较大,每户都有私家花园,和大面积的绿化配套,能够停放两辆车的独立私家车库;五、优秀的物业管理,体贴入微的服务,多重保安设施以及保障居住者的安全和绝对私人空间;ﻫ二、成都郊区别墅分布地理价值地理价值：距市区30分钟车程环境价值：起伏的浅丘地带+森林+湖泊价位：从2000元/平方米到5000元/平方米不等项目定位：主要以休闲居家型别墅为主。代表项目：天泉聚龙国际生态别墅园、国一澳乡、玉龙山庄、盛世中华、大行北成都别墅成都别墅市场龙泉山别墅带龙泉山别墅带青城山别墅带西青城山别墅带地理价值地理价值：距市区50分钟车程环境价值：天下幽的青城山+森林+河流价位：从2000元/平方米—9000元/平方米不等项目定位：主要是休闲度假和商务型别墅为主代表项目：高山流水、中国青城、天下青城、大连亿达别墅项目地理价值地理价值：距市区30分钟车程+临近机场环境价值：起伏的山丘+森林+河流+高尔夫球场价位：以3500~9000元/平方米为主项目定位：以休闲居家型别墅为主代表项目：维也纳森林别墅、锦丽园、交大别墅项目、华成绿野牧歌、牧马山别墅项目、麓山国际社区南牧马山牧马山别墅带三、成都别墅市场消费群体年龄：35-45岁之间；年龄：35-45岁之间；月家庭平均收入：1万-2万元；职业：企业高级管理人员、私营业主、股票经纪人、医生、律师、演艺人员、运动员、国家公务员等；消费需求：新的生活方式以及新的空间感受；消费态度：有二、三次置业经历，买房理性而挑剔；住宅消费市场住宅消费市场暴富阶层别墅消费市场中产阶层20％的富裕阶层四、成都别墅市场的需求分析及供给分析1。供给分析截止到2004年４月底，成都市共有２1个在售别墅项目,其中郊区占到了１9个之多，在售别墅的总体供应量达到１28。8万平方米,别墅供应户数达到82６8户，其中郊区在售别墅的总供应量为119万平方米，别墅供应户数为7８５7户。由此可看出，成都市郊区别墅为别墅规划主流。由图可看出，成都郊区别墅土地目前已推出3９70余亩,后期土地储备量为５２29亩，储备量占整个规划量的5７.6％,郊区别墅还有较大的发展空间，但后续土地储备不乐观。最近，博思房地产决策研究中心的别墅市场调查表明，成都及郊县具有别墅形态的项目总共53个，目前亮相及在售别墅项目48个,已经开发（目前亮相及在售别墅）面积3０0０亩左右,其中面积在150-280平方米之间,总价在5０-１２0万元/套市场反映良好。从价格分布的供求关系来看，成都20０4年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在100万～200万元和２00－300万元两个的价格段，分别占到了供应总量的35%和３0%,较上年这一比例有较大变化；而总价在10０万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为16％和19％，前者较上年变化不大,后者有较大增幅，比例达8％。(详见后附的成都别墅市场户型结构一览表）2.需求分析成都目前约有人口100０万，近期随着经济的发展以及成都市居民收入的提升，随着别墅居住理念的逐步深入人心,从而引发了成都本地居民的别墅需求热情.市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了成都部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流.据有关数据表明，对于300到6０0平方米的别墅豪宅,成都一般每年仅需几百多套的市场吸引量,来自业界的资料表明别墅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住，而面积以２0０平方米以内为主，总价在一百万元左右的经济型别墅更受欢迎。通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感,从而在市场上形成较为强烈的需求。五、成都别墅市场户型结构分析而远郊的别墅市场对于该区域目标客户群的消费水平远远弱于市内，别墅户型面积设计相应缩小，同时户型面缩小,总价减少;这一来能够扩大消费群.二来有利于该区域的别墅项目的推广。项目楼盘地址开发商总建面方向户型区间户型结构均价电话和贵馨城成雅高速收费站右侧成都和贵实业有限公司大丰231—３15㎡联排５0０0花溪温泉（独栋）成都大花水湾宏志房地产有限公司4万㎡大邑１５0—2２5㎡单体、４100花溪温泉(联排）成都大花水湾宏志房地产有限公司4万㎡大邑100—225㎡联排35８8蓝色夏威夷人民南路沿线西侧迎宾大道四川宏城房地产有限公司12。8万㎡华阳87—26８㎡５３00利通出水芙蓉华阳人民南路南延线天府大道四川利通实业发展有限公司13万㎡华阳5000丽山别墅龙泉环山路中天房地产开发有限公司龙泉２60—3８5㎡260０阳光假日Ｂ区龙泉阳光城龙泉驿区南方房地产开发有限公司１０．3万㎡龙泉144-218㎡联排2000玉龙山庄龙泉驿区新宏宇房产１4万㎡龙泉６０—416㎡独栋、联排国一澳乡龙泉阳光大道体育城附近四川朝晖实业有限公司龙泉联排2500维也纳森林别墅四川国际高尔夫俱乐部旁成都森宇实业集团有限公司4万㎡双流26２—453㎡独栋４50０欧景蓝天机场路大卫营国际俱乐部对面四川攀峰房地产有限公司双流2００—4０0㎡独栋500０春语花间羊西线蜀汉路南凌远房地产开发有限公司4.4万㎡西面90—220㎡独栋2950起学林雅苑成都外国语学校旁成都嘉恒实业有限公司６万㎡西面207—272㎡双拼２600锦城豪庭羊西线迎宾大道锦城苑科技置业有限公司６.0５万㎡西面185—４21㎡单体、联排5０00成都花园青羊大道８号成都花园开发建设有限公司