科技园二期项目土地一级开发实施方案

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目录TOC\o"1-2"\h\z\u第一章项目基本情况 1一、项目区位情况 1二、土地利用现状分析 2三、现状地上物状况 3四、项目规划情况 4五、项目背景和实施内容 6第二章编制依据 8一、法律法规依据 8二、项目依据 8第三章项目市场分析 9一、北京市房地产市场分析 9二、北京市土地市场分析 10三、海淀区经济发展概况 11四、2012年北京市土地市场预测 12第四章一级开发实施主要内容及开发进度 13一、一级开发实施主要内容 13二、项目开发进度计划 13第五章征地实施方案 15一、征地情况概述 15二、征地补偿方案 15第六章拆迁实施方案 17一、现状调查 17二、拆迁补偿方案 17三、拆迁成本分析 20四、拆迁安置方案 20第七章市政基础设施建设方案 23第八章土地供应方案 24一、土地供应模式 24二、土地供应计划 24三、土地一级开发深度 24四、一级开发成本及入市交易底价的确定 24第九章项目投资方案 25一、项目一级开发总投资估算 25二、土地地价款估算 26三、入市交易底价估算 27四、土地销售收入估算 27五、政府土地收益测算 28六、项目资金平衡分析 29七、资金筹措 29第十章项目管理方案 30一、建设计划管理 30二、项目的进度计划管理 30三、项目管理 31第十一章重点事项说明 32第一章项目基本情况一、项目区位情况1、区域位置中关村东升科技园二期项目位于北京市海淀区东升镇西小口村，东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路），西至规划育新花园西路，北至北新建材（含代征绿地）。位置如图1-1所示。项目位置项目位置图1-1：项目位置示意图2、宗地自然特征海淀区位于北京市区西北部，地理位置北纬39°53'-40°09'，东经116°03'-116°23'；东与西城、朝阳区相邻，南与宣武、丰台区毗连，西与石景山、门头沟区交界，北与昌平区接壤。全区总面积426平方公里，南北长约30公里，东西最宽处29公里。项目宗地位于海淀区中东部，主要自然特征如下：（1）气候本项目地处北京市区的西南部，属华北平原温带大陆季风型气候。季节温差及昼夜温差大，年平均气温约为11.5度，最高平均气温26度，最低平均气温—6度。年降雨量变化较大，多年平均降雨量约为580—600毫米，60%的降雨量集中在6—8月。长年主导风向为西南风和西北风，夏季主要刮西南风，风力不大，冬季主要刮西北风，最大风力可达8级。（2）水文海淀境内有大小河流10条，总长度119.8公里，主要水系有高粱河、清河、万泉河、南长河、小月河、南沙河、北沙河及人工开凿的永定河引水渠和京密引水渠，还有昆明湖、玉渊潭、紫竹院湖、上庄水库等水面，占北京市湖泊总数的20%；水域面积4平方公里，占北京市水域面积的41.28%，湖泊数量和水域面积均列北京市各区县之首，昆明湖是北京市最大的湖泊，水域面积1.94平方公里。（3）地形地貌本项目位于海淀区北五环外、林萃路西侧，地貌类型简单，以平原为主，海拔较低。项目区内地势平坦。（4）地质本项目地块尚未聘请专业机构进行地质勘察，但从项目周边用地的地质情况推测，本项目地块地质条件应适合进行房地产开发建设。3、区域特征与区位分析项目所在地位于海淀区的中东部，隶属于东升镇，邻近奥林匹克森林公园北园。项目紧邻黑泉路和西小口路，邻近北五环路、京藏高速公路，对外交通较为便捷。项目位置距北三环不到10公里。区域交通条件较为优越，地铁八号线在项目西侧设有西小口站，距项目不到1000米。项目周边有公交线路通过。周边配套较为完善，银行、医院、学校等配套设施较为齐全。二、土地利用现状分析1、规划用地现状权属本项目总占地69.96公顷（1049.4亩），全部为集体土地。2、规划用地现状性质本项目用地全部为集体土地，土地性质有农村宅基地、集体企业用地、农村道路、林地等，具体情况详见下表。表1-1：项目土地利用现状情况单位（公顷）行政权属集体土地农村宅基地集体企业道路等其他合计东升乡23.424.921.6669.96三、现状地上物状况本项目一级开发用地及拆迁范围内有现状地上物总建筑面积40.5万平方米具体数据见下表：表1-2：现状地上物情况统计表序号建筑性质占地面积（万平方米）建筑面积（万平方米）户数/个数人口1宅基地23.415.6101526822集体企业24.924.9————合计48.340.510152682图1-2：项目用地航拍图四、项目规划情况本项目控规图及规则指标（不含代征绿地）如下：图1-3：项目控规图及指标本项目总体规划情况如下表：表1-4：项目用地规划指标表序号项目数值计量单位1用地规模69.96公顷1.1建设用地25.87公顷1.2代征道路11.83公顷1.3代征绿地32.26公顷2地上总建筑面积829310平方米2.1回迁安置房及配套138400平方米2.2自持经营产业用房459150平方米2.3入市交易部分230000平方米2.4110KV变电站1760平方米3建筑容积率0.4~3.5(平均：3.21)4建筑高度≤60米5绿化率≥30%五、项目背景和实施内容为服务中关村自主创新示范区核心区发展建设，尽快在本地区形成新的城市经济增长点，改善本地区城市环境面貌。北京市海淀区人民政府于2010年1月6日下发了《关于东升科技园二期项目建设有关问题的会议纪要》“海政会[2010]2号”，《会议纪要》对东升科技园二期项目功能定位为：以创建世界一流园区为目标，树立核心区东部城市新形象，同时，要按照“政府主导、农民主体、留地安置、发展产业”的原则着力解决西小口村城乡一体化发展问题；在产业定位上，要按照核心区产业规划的要求，进一步研究和明确。2010年11月13日，北京市海淀区人民政府核发了《关于东升科技园冠名“中关村东升科技园”的批复》“海政函[2010]249号”。将该项目明确定位为中关村科技园区海淀园的二级园，重点引入符合核心区产业发展方向的高新技术企业；建为集技术研发、产品展示、企业孵化于一体的科技园。遵照北京市人民政府的相关指示精神，2010年4月23日，北京市住房和城乡建设委员会主持召开了《东升科技园二期项目协调会》，明确提出将本项目“纳入中关村国家自主创新示范区核心区整体规划”，请市规委、市规划院“尽快完成高压走廊改移、公交车站调整、增加容积率及预留产业用地等控规调整工作”2011年4月，北京市规划委员会完成了该项目控规调整方案的公示，2011年8月，位于二期项目西北侧的国管局经济适用房（西三旗建材西路16号院）项目进行控规调整，市规委协调二期项目在4月份公示方案的基础上再次做出方案调整。调整内容为：西部回迁房及托幼建设用地约5.74公顷，容积率0.8~2.5，建筑高度60米，建筑面积约13.84万平方米；东部教育科研用地约19.69公顷，容积率3.5，高度60米，建筑面积约68.915万平方米；北侧市政用地0.44公顷，容积率0.4，高度12米，建筑面积约1760平方米，总建筑面积约82.931万平方米。东升科技园二期项目拟实施内容为回迁安置房及配套建设、产业用地的征地、拆迁和市政基础设施建设。其中：①1813-L03、1813-L15、1813-L16地块进行安置房住宅及配套建设；②1813-L18、1813-L20、1813-L24、1818-L25地块进行必要的征地、拆迁和市政基础设施建设，其中三分之二的土地协议出让给北京市东升农工商总公司或其控股的中关村东升科技园有限责任公司自持经营（平均分摊土地一级开发成本），其余三分之一达到入市条件后入市交易。项目规划地上总建筑面积82.931万平方米，其中回迁安置房及配套面积13.84万平方米，110KV变电站1760平方米，产业用地中三分之二用于自持经营，三分之一进行入市交易。

第二章编制依据一、法律法规依据1、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第8号）；2、北京市土地储备和一级开发暂行办法（京国土市〔2005〕540号）；3、北京市土地一级开发实施方案编制和审核暂行办法（送审稿）。4、北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法；5、北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第148号）；6、北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124号）；7、关于发布《北京市房屋重置成新价评估标准》的通知（京国土房管拆字[2003]808号）8、北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用〔2005〕533号）；9、北京市人民政府2002年12月下发的《关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》[京政发（2002）32号]；10、北京市国有建设用地供应办法（试行）（京政发〔2005〕6号）；二、项目依据1、项目控规指标2、委托方提供的有关本项目的资料和文件3、本实施方案编制人员调查收集的相关资料

第三章项目市场分析一、北京市房地产市场分析北京市房地产市场在2011年政策调控的作用下，1-12月全市房地产开发投资持续增长；房地产建设规模不断恢复；住宅销量受政策影响较大；政策性住房建设高速增长；项目金融贷款呈下降趋势。（一）房地产开发投资持续增长2011年，全市完成房地产开发投资3036.3亿元，比上年增长10.1%（根据国家统计局提高投资统计起点的相关规定，上年同期数据为调整后数据）。其中，住宅完成投资1778.3亿元，增长21.7%；写字楼完成投资363.8亿元，增长40.4%；商业及服务业等经营性用房完成投资296.7亿元，下降11.8%。房地产开发投资中，建安工程投资完成1235.1亿元，比上年增长35.6%，占全市房地产开发投资比重为40.7%。（二）房地产建设规模不断恢复2011年末，全市商品房施工面积为12065.4万平方米，比上年增长17.1%。其中，住宅施工面积为7168.1万平方米，增长16.1%；写字楼为1422.7万平方米，增长34.9%；商业及服务业等经营性用房为1187.5万平方米，下降3.4%。2011年，全市商品房新开工面积为4246.1万平方米，比上年增长42.8%。其中，住宅新开工面积为2596.4万平方米，增长25.8%；写字楼为489.4万平方米，增长1.4倍；商业及服务业等经营性用房为306.4万平方米，增长26.4%。2011年，全市商品房竣工面积为2245.2万平方米，比上年下降5.9%。其中，住宅竣工面积为1316.1万平方米，下降12.2%；写字楼为245.2万平方米，增长23.6%；商业及服务业等经营性用房为232.4万平方米，下降14.5%。（三）住宅销售受政策影响较大2011年，全市商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降12.2%。其中，住宅销售面积为1035万平方米，下降13.9%；写字楼为211.4万平方米，增长1.6%；商业及服务业等经营性用房为108.7万平方米，下降23.5%。分功能区看，2011年，功能核心区和功能拓展区商品房面积分别为71.2万平方米和631.5万平方米，分别比上年下降42.2%和19.8%，发展新区和生态涵养区分别销售645.9万平方米和91.4万平方米，分别比上年增长0.9%和2.9%。（四）政策性住房建设高速增长2011年，全市政策性住房完成投资746.1亿元，比上年增长94.9%，其中住宅完成投资589.5亿元，增长87.9%。12月末，全市政策性住房施工面积为4084.4万平方米，比上年增长46.3%，其中住宅施工面积为3273.4万平方米，增长43.1%。2011年，全市政策性住房新开工面积为1726.8万平方米，比上年增长59.7%，其中住宅新开工面积为1388.7万平方米，增长49.7%。（五）项目金融贷款呈下降趋势2011年，全市房地产开发项目本年到位资金为5358.1亿元，比上年下降4.8%。其中，金融贷款为1168亿元，下降11.3%；自筹资金为1746.2亿元，下降0.1%；定金及预收款为1518.1亿元，下降5.8%。二、北京市土地市场分析根据《北京市2011年度国有建设用地供应计划》，2011年全年计划完成供地总量6500公顷，其中经营性用地3100公顷，包括住宅用地2550公顷、商服用地550公顷。而住宅用地中，安排了保障性住房用地1330公顷。2011年北京实际\o"土地"土地供应总量为5970公顷，完\o"成全的博客"成全年6500公顷供应计划的92%，这是近3年来北京首次没有完成年度供地计划。据市场研究院的数据统计，截至2011年12月15日，今年北京市共成交经营性用地914.7公顷，正在挂牌交易的经营性用地共计213.9公顷，因此目前仅完成全年非保障房经营性用地供地计划1770公顷的64.8%。今年北京市共成交住宅用地50宗，规划建筑面积总计765.2万平米，不仅较去年大幅下降47.3%，更创近5年来新低。此外，今年成交住宅平均楼面地价为4869元/平米，较去年下降33.5%，也不及2009年，且平均溢价率仅为11.3%，为近5年来最低。从2011年各月的成交情况看，土地市场供应可以分为以下两个阶段：第一阶段，1-5月份，政府推地节奏较慢，摸索保障房用地落实方法；开发企业在新政下谨慎拿地。此阶段，北京市共完成住宅用地供应19宗，成交13宗，成交面积仅占全年成交量的20.9%。第二阶段，6-12月份，政府为完成全年供地计划，提高推地节奏，部分开发企业谋划弱市低价拿地。此阶段，北京市共完成住宅用地供地54宗，成交37宗，成交面积占全年的79.1%。从区域分布上看，2011年住宅用地成交中，生态涵养区的比重显著上升，达23.3%，较2010年高出19.9个百分点，特别是怀柔区、门头沟区等远郊区域，土地成交活跃，将成为未来商品房供应的重要区域。2011年12月中旬，中央经济会议对明年房地产调控确定了基调，一方面，抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，另一方面，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。三、海淀区经济发展概况2011年，海淀区经济运行基本稳定。财政收入实现较快增长,工业生产增速持续走低,全社会固定资产投资稳步回升,消费市场运行基本平稳,对外经济贸易增长乏力,城乡居民收支稳定增长。1.财政收入实现较快增长2011年，海淀区累计实现区域财政收入1309.30亿元，同比增长26.8%；累计实现区级财政收入241.76亿元，增长26.6%。与生产经营相关的主体税种完成情况良好，其中营业税实现102.84亿元，增长23.3%；企业所得税实现42.79亿元，增长17.2%；增值税实现21.99亿元，增长24.8%。2.工业生产增速持续走低2011年，海淀区规模以上工业企业累计实现工业总产值1304.9亿元，同比增长2.1%，累计增速为年内最低。在规模以上工业总产值中，高技术产业实现产值623.9亿元，同比增长8.4%。从销售情况看，2011年累计实现工业销售产值1304.8亿元，同比增长3.7%，其中累计实现出口交货值79.4亿元，同比增长1.1%。3.全社会固定资产投资稳步回升2011年，海淀区完成全社会固定资产投资625.3亿元，同比增长16.0%。其中，城镇固定资产投资完成339.3亿元，增速回升至12.3%；房地产开发投资完成281.1亿元，同比增长19.8%。城镇固定资产投资中仍以三产投资为主，2011年全区第三产业投资317.1亿元，同比增长13.2%，第二产业投资仅为22.2亿元，同比增长0.9%。4.消费市场运行基本平稳2011年，海淀区实现社会消费品零售额1383.1亿元，同比增长10.0%，其中限额以上企业实现消费品零售额1210.1亿元，同比增长8.9%。在限额以上零售额中，汽车及零配件销售行业实现零售额218.5亿元，同比下降17.5%。分行业来看，限额以上零售额中批发业、零售业、住宿业和餐饮业分别增长11.3%、7.8%、16.7%和14.8%。5.对外经济贸易增长乏力2011年，海淀区合同外资额为16.0亿美元，同比下降32.2%；实际利用外资14.3亿美元，同比增长5.6%。6.城乡居民收支稳定增长2011年，海淀区城镇居民人均可支配收入实现37746.4元，增长13.2%；农村居民人均纯收入实现20015元，增长13.7%。2011年，海淀区城镇居民人均消费性支出23999.6元，增长11.1%；农村居民人均生活消费支出16498元，增长10.8%。四、2012年北京市土地市场预测第一，住宅用地供应总量同比有所增长，但涨幅有限；所供土地以近远郊区域为主，其中远郊区域所占比重将继续上升；配建保障房的住宅用地比较将进一步加大，同时也将有更多的纯保障房用地推出；由于北京土地一级开发涉及成本过高，土地价格也不会有明显松动。第二，出于对资金链的担忧，以及对利润的考量，开发企业在京拿地将更为谨慎，品牌房企将延续今年的趋势，更加注重处在快速发展阶段的二三线城市拿地。而除个别企业可能积极介入保障房开发建设外，大多数企业对此仍将视为“鸡肋”，从而影响拿地热情。第三，在供应小幅增长，需求继续消退的情况下，未来一段时间内北京市土地市场仍将持续低迷，总体成交量仍将维持低位，除了个别优质地块外，很难出现往年多轮哄抢的局面。第四，受住宅限购等住宅价格调控政策的影响，办公及教育科研类用地将会逐步受到市场青睐。第四章一级开发实施主要内容及开发进度一、一级开发实施主要内容从授权开始至土地入市交易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地、拆迁及市政咨询规划设计、验收入市交易及相关后续事项。该项目整体规划建设东升科技园二期，同时就地安置西小口村和后屯村被拆迁农居民，解决该区域经济发展落后、现状环境脏乱差的困境，按照“政府主导、农民主体、留地安置、发展产业”的原则着力解决两村城乡一体化发展，并与核心区产业规划要求相一致。二期项目内分三个地块分别实施回迁安置、产业自用、产业上市。二、项目开发进度计划根据项目用地的整体规划和现状情况，考虑办理各种手续的顺序、时间与可能性，项目计划实施周期为18个月。本项目开发进度安排如下图所示：图4-1：土地一级开发进度图

第五章征地实施方案一、征地情况概述东升科技园二期项目用地位于海淀区东升镇西小口村，地处海淀、朝阳、昌平三区交界。项目东至现状黑泉路，南至规划西三旗南路（现为西小口路），西至规划育新花园西路，北至北新建材（不含代征绿地）。1、规划用地现状权属本项目总占地69.96公顷，全部为集体土地2、规划用地现状性质本项目集体土地性质有农民宅基地、集体企业用地、农村道路、林地等，具体情况详见下表。表5-1：项目集体土地利用现状情况单位（公顷）行政权属集体土地农村宅基地集体企业道路等其他合计东升乡23.424.921.6669.963、征地数量本项目需征收中关村东升科技园二期用地69.96公顷，其中项目建设用地25.87公顷，代征道路11.83公顷，代征绿地32.26公顷。项目建设用地中安置房住宅用地7.03公顷，采用空转形式征收，不计算征地补偿费和劳动力安置费；其余计算征地补偿的土地面积62.93公顷；征地税费仍按69.96公顷计算。二、征地补偿方案1、征地补偿内容及标准依据《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）：（1）征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。（2）征地补偿费不低于北京市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。（3）征地补偿费用于人员安置后，其余作为土地补偿费支付给被征地的农村集体经济组织或者村民委员会，用于农村村民生产生活。2、劳动力安置方案根据北京市人民政府第148号令，本项目征收农民集体所有的土地后，相应的农村村民转为非农业户口，应妥善解决转工劳动力就业安置问题。劳动力安置就业:本项目按照“政府主导、农民主体、留地安置、发展产业”的原则着力解决西小口村城乡一体化发展问题劳动力，规划的产业用地留有2/3由东升集体经济组织自持经营，协议出让，分摊土地一级成本。劳动力安置就业问题由东升集体经济组织结合整体产业发展布局，统筹考虑，不再单独计算安置费用。3、征地补偿方案本项目征地采用留地安置结合货币补偿方式。本项目征地范围土地用途为宅基地、集体企业用地和林地，不涉及青苗和其他土地附着物。根据《北京市建设征地补偿安置办法》（北京市人民政府令第148号）等有关规定，结合海淀区东升镇征地补偿标准及本项目实际情况，本项目征地费用包括土地补偿费、人员安置补助费、转居手续费、青苗补偿费，包干价拟定为200万元/亩，征地面积为62.93公顷（943.95亩），项目征地费用共计188790万元，征地税费为防洪费，按69.96公顷征地不可预见费不再单计。

第六章拆迁实施方案一、现状调查本项目范围内地上物情况如下：1、住宅项目范围内现有住户1015户，人口2682人。农民宅基地面积23.4万平方米，建筑面积为15.6万平方米2、非住宅集体土地非住宅建筑面积24.9万平方米二、拆迁补偿方案本项目拆迁采用货币补偿方式。（一）住宅拆迁补偿方案1、补偿依据根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》〖北京市人民政府令第124号〗以及海淀区拆迁政策相关规定、文件，确定集体土地住宅拆迁补偿费用。2、补偿测算拆迁补偿费主要包括农、居民拆迁补偿费，集体企业拆迁补偿费。拆迁费用包括拆迁评估补偿及奖励费及相关服务费用等构成。【1】农、居民拆迁补偿及奖励费经初步调查，项目用地位于东升镇西小口村，总居住人数2682人，总户数1015户，宅基地面积234000平方米，建筑面积156000平方米。根据京政函[2001]109号、京房管拆字〔2003〕808号、京房地评字（1999）656号等据实际情况确定。①区位补偿价依据北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第124号）和周类项目的拆迁区位价格执行情况，本项目宅基地区位补偿价确定为5625元/平方米。②重置成新价用房屋重置成本结合成新进行计算。计算公式为：房屋重置成新价=［屋面分数+房架分数+顶棚分数+地面分数+（墙身分数+门窗分数）×柱高差率］×标准间数×（成新折余率+使用年限折余率）÷2+装修分数×成新折余率+设备分数×成新折余率+附属物分数×成新折余率×227元/分根据评估人员的现场调查，结合估价经验，确定住宅房屋的重置成新价为1000元/平方米，设备、装修及附属物按照300元/平方米，合计1300元/平方米。③工程配合奖按被拆迁房屋25万元/户估算。④提前搬家奖：每户5万元。⑤家电迁移补助费：每户1650元。⑥搬家补助费：按20元/平方米计算。⑦周转补助费选择房屋安置方式的，在周转期间，拆迁人按照被拆迁人实际安置房屋情况给予周转补助费，1200元/人·月，周转期为36个月。⑧一次性停产停业综合补助费以被拆迁房屋面积的70%为基数进行补偿，补偿标准为2000元/平方米以上合计216261万元，具体见下表：表5-SEQ表5-\*ARABIC1项目农、居民拆迁补偿费用汇总表序号工程项目计费基数单价费用合计（万元）备注1农、居民住宅拆迁补偿————2209401.1土地区位补偿价5625元/平方米234000平方米131625参照周边项目宅基地区位补偿价格确定。1.2房屋腾退重置成新补偿费1600元/平方米156000平方米24960按全部建筑面积1600元/平方米计算1.3工程配合奖25万元/户1015户25375按全部建筑面积1015户1.4提前搬家奖5万元/户1015户5075按1015户，补偿标准5万元/户计算1.5家电迁移补助1650元/户1015户167按1015户，补偿标准1650元/户计算1.6搬家补助费20元/平方米156000平方米312按全部建筑面积20元/平方米进行补偿1.7周转补助费1200元/人·月2682人115861200元/人·月，共2682人，周转期36个月1.8一次性停产停业综合补助费2000元/平方米109200平方米21840按拆迁面积的70%，补偿标准2000元/平方米估算【2】企业拆迁补偿费根据调查，目前项目用地范围内总建筑面积249000平方米。根据市政府87号令、京政函[2001]109号、京房管拆字〔2003〕808号、京房地评字（1999）656号等据实际情况，项目集体企业拆迁补偿价按3500元/平方米计算【3】其他费用①拆迁服务费：按照拆迁费用的1.5％计取。②拆迁评估费根据北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价（房）[1997]第398号)，参照本市房屋拆迁评估要求，按照拆迁评估补偿费用的1.5％计取。③拆除费参照本市拆迁方案编制要求，取40元/平方米。拆除总面积为405000平方米项目拆迁成本具体构成见下表：表5-SEQ表5-\*ARABIC2项目拆迁补偿费估算表序号项目补偿标准数量金额（万元）1农、居民住宅拆迁补偿————2209401.1拆迁补偿费5625元/平方米234000平方米1316251.2房屋腾退重置成新补偿费1600元/平方米156000平方米249601.3工程配合奖25万元/户1015户253751.4提前搬家奖5万元/户1015户50751.5家电迁移补助1650元/户1015户1671.6搬家补助费20元/平方米156000平方米3121.7周转补助费（36个月）1200元/人·月2682人115861.8一次性停产停业综合补助费2000元/平方米109200平方米218402集体企业拆迁补偿费3500元/平方米249000平方米871503高压线入地费用250004其他费用————98974.1拆迁服务费1.50%30341146214.2拆迁评估费1.50%23905536564.3拆除及渣土清运费40元/平方米405000平方米16205拆迁不可预见费用10%1,2,4项之和317996拆迁费用合计————374786三、拆迁成本分析本项目土地一级开发共涉及拆迁住宅建筑面积15.6万平方米，1015户，2682人，每户平均约2.64人，经测算，户均补偿约218万元，人均补偿约82与同类区域拆迁项目情况相比，拆迁具有可行性。四、拆迁安置方案结合重点村改造的相关政策，初步确定本项目拆迁以货币补偿为主，房屋安置、产业安置为辅的方式进行。依据拆迁安置方案，东升科技园二期项目共需安置房屋及配套总建筑面积共计138400万平方米，其中，安置房住宅132690平方米，配套公建3310平方米，配套幼儿园2400平方米。产权性质按照经济适用房管理。1、前期费用前期费用主要包括立项可研及实施方案编制费、市政规划方案咨询及综合费、用地普测及拨地钉桩费、环境影响评价编制费、土地地价评估费、地质灾害评估费、成本审计费、工程勘察费等费用支出。表5-4：回迁安置房前期费用估算表序号项目名称基数单位方案指标经审核方案投资额(万元）备注一前期费用13.41㎡1121551【1.1】至【1.15】1.1立项可研及实施方案编制费75以估算投资额为基数，按“计价格[1999]1283号”并结合市场行情计算1.2用地普测及拨地定桩费100000㎡1.4元/平方米14以建设用地面积为基数，按1.4元/平方米（用地普测0.4、勘测定界0.2、拨地定桩费0.8）计算1.3环境影响评价费20计价格【2002】125号、发改价格【2011】534号1.4地质灾害评估费20按照市场收费一般水平确定1.5工程勘察费100000㎡10元/平方米10暂按照10元/平方米，规发（2000）630号1.6工程设计费39198万元800市场、市规发（2000）630号1.7工程监理费39198314京价（收）字（1996）第43号，暂按照建安造价的0.8%计算1.8招标代理费50计价［2002］1980号,包括勘察、设计、监理、施工、设备等招标1.9造价咨询费50京价(收)字[2002]第480号1.10施工图设计文件审查费138400㎡2元/平方米28发改价格【2011】534号1.11竣工图编制费501.12工程保险费39198万元0.20%78《北京市建设工程费用（北京市城乡建设委员会1997年）》并结合保险公司报价1.13检测费138400㎡3元/平方米42室内空气污染、电检、消检、土壤氡气检测2、土地取得费用（1）土地征收费用征地空转，回迁房地块不计算征地成本。（2）地上物拆迁补偿费用安置地块的拆迁费用统一纳入一级开发成本，不单独计算。3、政府土地收益及相关税费经济适用房用地按划拨供地，不计算政府土地收益及相关税费。4、房屋建造成本估算根据设计单位提供的设计方案，结合现行工程造价标准和建筑市场价格情况，本项目回迁房屋建造成本包含房屋建安费用、市政费用、室外工程、室内装饰等，地上按2200元/平方米，地下按2500元/平方米进行估算。其中地上部分按安置用房面积13.84万平方米计入安置房成本；地下部分人防、设备用房等面积1.92万平方米及地下车库41600平方米（车位配比为1户1个车位）的部分面积15800平方米（1：0.2的部分如系利用人防面积可全部计入，1：0.3的部分可计入60%，其他部分不能计入回迁成本），合计为3.5万平方米计入安置房成本，另有2.58万平方米的地下面积（建设成本为6450万元）不能计入回迁成本。项目总建造成本=13.84×2200+3.5×2500=39198万元。5、定向安置房成本定向安置房成本包含前期费用、政府土地收益及相关税费、二级房屋建造成本、财务费用、投资利润、相关营业税费，最终成本以审计审定金额为准，具体测算详见表5-5。表5-5：定向安置房总成本测算表序号项目金额（万元）单价[元/地上建筑面积]备注一前期费用1551112二土地取得费用002.1-2.2项之和2.1征地费用002.2拆迁费用00三政府土地收益及相关税费00四房屋建设成本391982832含地下可计入成本的面积五财务费用2813210周期2年，利率取6.65%六投资总额407493039【一】至【四】项之和折合地上建筑面积单价3039元/平方米折合总建筑面积单价2443元/平方米七投资利润1222913%八相关营业税费2516182收入的5.6%（按3350售价计算）九合计444873317【六】至【八】项之和测算说明：以上数据为方案阶段估算，地下建筑面积需经人防等部门审定，最终建设成本以审计审定金额为准。5、定向安置用房销售价格根据定向安置房的成本定价原则，本项目初步确定售价为3350元/平方米。本项目需要安置拆迁农民1015户、2682人，3350元/平方米的销售价格，总销售收入为44924万元。地下车库向回迁居民租赁使用，不计算销售收入。安置房总成本为44487万元，销售收入为44924万元，盈余为437万元，盈余冲减中关村东升科技园二期土地一级开发总成本，统一平衡开发资金。第七章市政基础设施建设方案依据项目单位提供的资料，项目外部市政配套条件具体情况如下：①上水:该项目给水由建设项目东侧林萃路DN200城市自来水管网提供，供水压力大于0.22MPa。②中水:该项目用地中水由项目用地东侧林萃路中水D160干线接入D125支线至宗地。③污水:该项目污水排至建设项目用地东侧林萃路DN400mm市政污水管网。④雨水:该项目建筑物四周设雨水管道，可将雨水收集后直接排入建设项目用地东侧林萃路DN500-DN700mm市政雨水管网。⑤热力该项目所在区域无集中市政供热管网接入，本项目自建燃气锅炉。⑥电力该项目用地内规划建设110KV变电站。⑦燃气该项目由项目用地东侧林萃路现状DN300中压管线引入DN200毫米燃气支线，接至用地北侧的建材城高压B调压站，向项目集中供应燃气。本项目不发生市政建设费用，暂估市政方案咨询费用150万元，计入本一级开发项目的前期费用。

第八章土地供应方案一、土地供应模式根据有关经营性国有土地公开交易的有关规定，本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、市政方案咨询等各项工作后，回迁地块按划拨供地，产业用地中2/3集体经济组织自持部分在平等分摊土地一级开发成本后，按协议出让供地，产业用地其余1/3通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。二期项目按三个地块分别供地。二、土地供应计划根据土地一级开发及招拍挂出让流程，结合已制定的征地、拆迁等开发实施计划，本项目一级开发周期共1年，整体实施，拟在整体一级开发项目完成后实现上市地块的公开交易。三、土地一级开发深度宗地内土地平整。完成用地范围外的市政方案咨询。四、一级开发成本及入市交易底价的确定（一）入市交易底价的构成根据《关于印发北京市国有土地使用权收购和入市交易补偿暂行办法的通知》（京国土房管出[2003]128号），上市底价由土地一级开发成本与地价款构成。结合该项目具体情况，各项费用其中：1、土地一级开发成本包括：（1）项目前期费用（2）征地、拆迁补偿费（3）市政基础设施建设（4）不可预见费（5）财务费用（6）一级开发利润2、地价款根据北京市人民政府发布的《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》(京政发〔2002〕32号)，项目所在区域缴纳的地价款类型为毛地价。结合项目周边同类项目的房地产市场情况，初步对毛地价进行预估。（二）入市交易出让底价按照以下程序确定：1、由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。2、市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。3、市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。4、市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。第九章项目投资方案一、项目一级开发总投资估算本项目总投资662489万元，具体投资估算详见表9-1。表9-1：土地一级开发投资估算明细表序号项目总费用（万元）备注一前期费用732.061.1编制项目建议书(代可研报告)80按市场行情估算，最终以实际发生并审计审定为准1.2土地一级开发实施方案编制费80按市场行情估算，最终以实际发生并审计审定为准1.3编制市政规划方案费150按市场行情估算，最终以实际发生并审计审定为准1.4用地普测及拨地定桩费36.2以建设用地面积为基数，按1.4元/平方米计算,最终以实际发生并审计审定为准1.5编制环境影响评价费82.93以规划建筑面积为基数，按1元/平方米计算1.6编制交通影响评价费82.93以规划建筑面积为基数，按1元/平方米计算1.7招投标代理服务费30以标的额为基数，按“计价格[2002]1980号”并结合市场行情计算1.8编制土地上市地价评估费30按京价(房)字[1997]第398号文，并结合市场收费一般水平确定1.9编制地质灾害评估费30按照市场收费一般水平确定1.10委托入市交易费50以入市底价为基数，按“京国土房管财[2003]82号”并结合市场行情计算1.11一级开发成本审计费用80以一级开发成本为基数，按照土地一级开发成本设计规则计算折合规划可出让建设面积单价10.62元/平方米二征地费用合计190189.00【2.1】＋【2.2】2.1征地补偿费188790.00面积62.93公顷，征地包干价200万元/亩2.2征地相关税费1399.00含于征地包干费用中折合规划可出让建筑面积单价2760元/平方米三拆迁补偿及相关费用342987【3.1】至【3.4】项之和3.1农民宅基地拆迁补偿220940拆迁折算单价14163元/平方米3.2集体土地非住宅拆迁补偿87150拆迁折算单价3500元/平方米3.3其他拆迁费用25000高压线入地3.4拆迁相关费用9897拆迁、评估、拆除服务折合规划可出让建筑面积单价4977元/平方米四征地拆迁不可预见费31799【4.1】+【4.2】4.1征地不可预见费0不单独计算4.2拆迁不可预见费31799按“拆迁补偿及相关费用”的10％计算五大市政基础设施建设费0六回迁安置房损益-437七财务费用17650周期按1.5年，利率取6.4%，按65%计息八小计582920【一】至【七】项之和九土地一级开发投资回报46634【八】×8%十两税一费34580【八】/(1-5.6%)*5.6%十一土地一级开发总投资合计664134【七】至【九】之和折合到规划可出让建设用地的地面单价25672元/平方米折合规划可出让建设面积的楼面单价9637元/平方米二、土地地价款估算项目规划可出让总建筑面积68.915万平方米，规划用途为教育科研。本项目所处用途级别：按教育科研，则为综合，位于五级地，基准毛地价为660-990元/平方米，出让金按60%计算约为440元/平方米；如按高新技术产业研发用途考虑，则为工业用途，仍为五级地，基准毛地价为195-300元/平方米，出让金按60%计算约为160元/平方米。根据该区域类似项目的综合用途的地价水平情况，结合项目自身实际情况，本项目地价水平按照综合用途440元/平方米进行估算。三、入市交易底价估算入市交易底价为一级开发综合成本与土地毛地价之和。一级开发综合成本（包括一级开发投资回报）为664134万元，折合规划可出让建设面积单价为9637元/平方米，政策土地收益单价为440元/平方米，本项目入市交易底价单价估算为10077元/平方米。本项目拟入市面积为23万平方米，入市交易底价为231771亿元。四、土地销售收入估算此处主要采用假设开发法确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。1、项目二级开发完成后可以实现的销售收入根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势。经对周边综合类房地产的调查分析，确定在本项目建成后，可以达到的综合物业销售均价预计为22