【投拓】金茂丽水城市准入研究报告正式版

金茂丽水城市准入研究报告2018年7月报告体系一、城市解读二、市场背景三、准入建议进入要求：优选进入城东、滨江、七百秧、城西板块的地块；中高端定位，中上等规模开发，快销模式；建议高层+错跃、洋房、叠墅、排屋等高低配产品为主必须严控地价。板块去库存周期竞争压力价格趋势客户认可发展潜力准入建议城北板块2中等小幅度上升中等中等城西板块10中上小幅度上升中上中上城南板块0低稳定中上中上城中板块7.5中上持平中等一般城东板块0低小幅度上升高高滨江板块0低上升明显高高七百秧板块0低上升明显中上高水阁板块2低小幅度上升中等中等富岭板块--中等----中等联城板块0低小幅度上升一般一般3一、城市解读区域概况人口经济产业特征消费能力城市规划交通规划投资环境区位概况 城市定位：中国生态第一市，浙西南地区政治、经济、文化中心区位:浙江省西南部，浙闽两省结合部东南与温州市接壤，西南与福建省宁德市、南平市毗邻，西北与衢州市相接，北部与金华市交界，东北与台州市相连。市政府驻莲都区。距温州126公里，距金华市122公里，距杭州292公里区划:辖一区七县代管一市，均为革命老根据地县。市政府驻地莲都区境设1个市辖区：莲都区，7县：青田县、缙云县、遂昌县、松阳县、云和县、庆元县、景宁县（全国唯一的畲族自治县和华东地区唯一的少数民族自治县），代管1县级市：龙泉市面积:是全省面积最大的地级市市域面积1.73万平方公里，占浙江省陆地面积的1/6，是全省面积最大的地级市。人口:户籍人口269.27人，常住人口218.6万人。2017年末全市户籍人口269.27万人，常住人口218.6万人，人口自然增长率5.42‰。城镇化水平为59.7%殊荣：十张国字金名片“国家级生态示范区”“中国摄影之乡”“中国民间艺术之乡”“中国长寿之乡”“中国气候养生之乡”“国际休闲养生城市”“中国优秀旅游城市”“国家森林城市”“国家园林城市”“国家卫生城市”10张金名片

292公里122公里126公里经济人口类比温州GDP速率，增速幅度差1-2%，近年丽水增速放缓，经济、人口水平属全省下游省份区域城市面积人口（2017）经济（2017）（平方公里）户籍人口（万）常住人口（万）GDP（亿元）人均GDP（元）莲都区150240.9948.03332.9869763青田县248455.8835.45222.9463264缙云县148246.8936.84215.4658748遂昌县253923.1819.15107.156119丽水市松阳县140624.1419.06101.5353437云和县97811.411.4763.8555859庆元县189820.5513.8869.550306景宁县195017.1510.8854.3750205龙泉市305929.0923.84128.354032杭州市16596753.88946.812556.16134607宁波市9365596.9800.59846.94124017温州市12061824.5921.55453.1759306绍兴市8273.3446.485015108.04102200台州市9411603.53611.84388.2272912浙江省嘉兴市3915356.37465.64355.2493964金华市10942481.15536.163870.2262654湖州市5818266.14299.5247682952衢州市8844.6257.81218.5138063492丽水市17298269.27218.61298.259674舟山市144097.1116.81218.951048112013-2017年丽水市及温州市GDP增速对比趋势9.20%7.00%7.10%6.80%10.00%6.40%7.20%8.40%8.40%7.70%8.30%0.00%20132014201520162017丽水增长率 温州增长率%产业特征 产业结构已从“二三一”转向“三二一”发展，城市产业发展环境良好2013-2017年丽水全市城市三产值占比趋势1201008040.843.146.147.249.4604050.648.545.644.942.9208.68.48.37.97.702013年2014年2015年2016年2017年第一产业第二产业第三产业

2016年规模以上工业增加值主要分类情况丽水市温州市绝对值同比增长绝对值同比增长（亿元）（%）（亿元）（%）工业增加值380.67.0%285.355.8%其中：国有企60.224.7%246.673.6%业其中：有限责309.989.7%1483.417.9%任企业股份制企业84.3710%173.436%私营企业1284.431.3%645.541.2%外商及港澳台51-3.4%360.5-4.7%投资企业轻工业616.257%1802.986.7%重工业1173.764%3426.65.3%1、丽水三产结构由2016年的7.9:44.9:47.2调整为2017年的7.7:42.9:49.4，第三产业对GDP的增长贡献率为53.0%，13-16年，丽水第二产业比重下降7.7%，到42.9%；第三产业比重上升8.6%，达到49.4%，第三产业发展迅速，体现丽水良好的社会经济产业转型升级过程与成果。2、根据2016年的温州及丽水地区的产业数据，丽水市区的工业增加值、国有企业产值、有限责任企业产值、私营企业产值、及轻工业的增长率均大于温州地区，丽水产业环境发展良好。产业分布 全市主导产业以机械制造、汽车配件、生物制药、文化创意为主排名各县/市工业主导行业2017年工业产值以阀门制造业、不锈钢冶炼、通用设备制造42116021青田县业及皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋业、文化创意产品中的石雕加工业以汽摩配、微电机和阀门精加工为主；电力、45117992莲都区热力生产和供应业；通用设备制造业、文化创意产业研究开发3缙云县以机床产业和汽摩配产业为主41148014经开区主打电子电气、汽配、生物医药等主导产业2267151和新能源、新材料等新兴产业、现代服务业。5松阳县以精品不锈钢、生态合成革、农产品精深加1971684工为主导的三大传统产业6以计算机、通信和其他电子设备制造业、化龙泉市学原料和化学制品制造业及电气机械和器材1881850制造业、文化创意产业为主7遂昌县以黑色金属冶炼及压延加工业、金属制造业、1712390通用设备制造业为主汽摩配产业、生物医药产业，形成“龙庆”9997418庆元县汽摩配产业带，文化创意产业中木制玩具产业以阀门铸造和精加工产业，木制玩具产业、9298509云和县通用设备制造业及黑色金属冶炼和压延加工业为主。10景宁县阀门铸造和精加工产业269721消费能力丽水居民人均收入水平稳步提升，具备较高消费能力及消费水平2013-2017年丽水及温州地区城镇及农村消费能力对比趋势图12.00%10.00%12.00%210.50%10.00%9.70%9.80%10.00%19.50%8.50%9.40%8.70%8.70%8.50%8.20%8.50%7.00%8.10%020137.30%8.60%9.40%8.40%2014201520162017丽水城镇人均可支配收入增长率丽水农村人均可支配收入增长率温州城镇人均可支配收入增长率温州农村人均可支配收入增长率2013-2017年丽水及温州地区城镇及农村消费能力对比趋势图13.90%1.514.00%9.20%12.70%112.00%19.90%10.40%10.00%9.30%8.70%8.30%8.80%7.90%0.58.00%7.50%7.20%6.90%6.00%20136.80%7.40%7.70%9.30%7.70%02014201520162017丽水城镇人均消费支出增长率丽水农村人均消费支出增长率温州城镇人均消费支出增长率温州农村人均消费支出增长率1、横向对比丽水及温州的城镇、农村居民可支配收入增长速率，丽水城镇从2013年的7.3%低于温州8.7%后增速明显，到2016年增速高于温州0.9%而后持平于温州地区，对于农村增速而言，一直处于温州上风，收入水平稳步提升。2、横向对比丽水及温州的城镇、农村人均消费支出水平增速，丽水地区在2013年处于相对缓慢增速，而后增速基本上高于温州地区，丽水消费能力及消费水平不断增强城市规划（2013-2030年）丽水全市市域规划结构：“一心两轴、四区四级”;发展方向：“提高中心城市首位度，城市建设南进、城市产业东扩”一心：提高中心城市首位度，强化中心城市和市域地理中心（云和县）一体化发展，视条件成熟时，适时启动撤县设区，做大做强中心城市，提升中心城市辐射能力。两轴：缙丽龙庆城镇发展轴北承金义、南接南平，遂松丽青城镇发展轴东启温州、西临衢州，两轴驱动，引领区域中心城市和各县市协同发展。四区：缙云组团集聚区、松阳-遂昌组团集聚区、青田组团集聚区、龙泉-庆元组团集聚区。四级：注重城乡统筹，构筑丽水中心城市、县市域中心城市、中心镇（卫星镇）、一般镇为层级骨干的城镇规划体系。城市规划（2013-2030年）市区城乡空间结构：“一江双城三片”; 发展方向：“北居南工”，重点建设南北双城一江双城：以瓯江为轴线形成的南北双城的中心城市空间框架。三片：市区由北向南形成的北部生态涵养功能片、中部集聚发展片、南部生态涵养功能片三大片区。其中中部集聚发展片：包括中心城区（北城、南城）、碧湖镇、大港头镇、老竹镇、丽新乡、黄村以及腊口镇。片区通过产业、居住、公共服务功能提升强化城镇集聚效应，同时结合山水自然景观及畲乡风情发展特色休闲养生（养老）产业；【联城花街】位于市区西部，距市区6公里，总面积108平方公里，1.76万人。未来发展的总体定位是：丽水西城，北岸逸谷【北城】市政府所在地，区域核心，住宅区集中，居住氛围成熟度高，区域认可度高。【南城（开发区）】位于市区西南方，距市区6公里，承载着丽水城市规划的“北居中闲南工”定位中的休闲产业发展和生态产业集聚的两大功能，是丽水推进工业化、城市化的重要平台。提升周边城市、乡镇多方式联动，扩大交通圈，突出中心城交通规划（2014-2030年）区地位，强化中心城区辐射能力，带动郊县发展交通定位：构建空、铁、公、水、管道五位一体的综合交通体系，将丽水打造成为连接沿海与内陆地区、沟通长三角经济区和海西经济区的重要交通枢纽，规划整体2030年前全面建成使用。机场：丽水市域布局1个综合机场（南山机场）、1个一类通用机场（龙泉）、2个二类通用机场（景宁、遂昌），各县市根据需求布置三类通用机场（临时起降点）铁路：两纵两横两辅市域轨道：以中心城市为中心，形成5条市域轨道线内河航道：规划重点建设瓯江航道丽水——温州段，市域公路：两纵两横七支大幅度提升周边城市、乡镇与丽水主城之间的联系，完善交通格局使其明朗化，扩大并实现丽水都市交通圈。投资环境政策收紧，降低房价上涨却疯狂抢房的可能性，未来政策环境保持高压态势，保证市场稳定按揭/放款条件：最高限额：丽水公积金公众号1月4日发布的新政，具体看表一首付比例：贷款购买首套住房，首付比例不低于房屋总价的30%；已结清原住房公积金贷款，使用公积金贷款购买第二套改善型住房的，首付比例不低于30%；停止向购买第三套及以上住房发放个人住房贷款。可贷额度：可贷额度不超过贷款申请人夫妻双方近12月（含申请贷款当月）住房公积金账户月均余额的10倍。申请人住房公积金贷款月还款额不超过申请人夫妻双方住房公积金月缴存额的3倍。借款人申请住房公积金和商业银行住房组合贷款的，月还款额合计不超过借款人家庭月收入的50%。贷款间隔：职工家庭首次住房公积金贷款结清1年内，不得申请住房公积金贷款；职工家庭二次及以上住房公积金贷款结清3年内，不得申请住房公积金贷款。表一：丽水市各县（市、区）的最高贷款限额（万）高层人才购建房所在地夫妻一方缴存住房公积夫妻双方缴存住房公积一至四类五类金金夫妻一方夫妻双方夫妻一方夫妻双方丽水市30万调整为2560万调整为50万60万调整至50万90万调整至80万50万调整至40万70万调整至60万限价政策没书面文件出台，但是实际预售有限价，土地无限价；限购/限贷政策认房认贷名下无住房，按揭未结清套数：0首付30%，利率上浮10%限贷政策名下1套住房，按揭未结清套数：1首付30%，利率上浮20%名下2套以上住房，按揭未结清套数：1不能贷款按揭未结清套数：2不能贷款在“房住不炒”的政策指引下，楼市调控不断加码，一系列的限购、限贷，限付政策出台，确保市场供需平衡，逐步稳定民众对楼市的预期，通过市场行为抑制房价非理性上涨投资环境新住宅设计标准：（适用于城镇新建、改建和扩建住宅的建筑设计，不适用于别墅和各类公寓（酒店式公寓、青年公寓、老年公寓）和挑高隐形复式跃层公寓。1、强制规定“四层及四层以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过10米时，必须设置电梯”2、“每套住宅应至少有一个阳台设置给水管和废水排水管，严禁将洗涤废水排入雨水管道。且“阳台雨水立管底部应间接排水”，采取技术手段限制阳台污废水排入雨水管。3、强制规定“住宅应设置安装空调室外机、热水系统机组等设施的设备平台或室外搁板”，在设计环节即作出明确要求，从根本上解决空调室外机安装的安全隐患。丽水市市区国有土地上房屋征收与补偿办法：1、征收未超过批准期限的临时建筑，按重置价的50%给予补偿。2、征收经处罚后保留使用的房屋，按重置价结合成新给予补偿。3、征收经危房修缮审批（或报备）的房屋，按原产权面积、现结构给予补偿。投资环境“限房价、竞地价”2018年4月，丽水新出超10亿地块且为丽水第一宗限价地块。预示“房票”购房新模式！丽水市政府为后续拆迁做准备出台新政策：（1）地块不少于50%的房源用于房票持有人购房，房地产企业取得预售证后一个月内只允许向房票持有人进行销售，具体销售方案须提前报建设部门、征收部门批准后实施。（2）本楼盘144平方米以下的普通商品房套数必须占可销售住宅总套数的70%以上（其中90平方米以下普通商品房套数不少于30%）。（3）第一宗限房价地块“东湾路东侧地块”商品住宅高层及多层（四层及以上）最高销售备案均价不得高于14600元/平方米；储藏室等附属用房不得高于7300元/平方米；非人防车位不得高于15万元/每个。随后第二宗限房价地块“括苍路与城北路交叉口东南侧地块”，最高销售备案均价不得高于19100元/平方米；储藏室等附属用房最高销售备案单价不得高于9550元/平方米；非人防车位最高销售备案单价不得高于18万元/个。丽水市政府拟推出房票，拆迁户优先买房，新楼盘要预留50%“房票”房投资环境国开行棚改政策调整：审批权上收总行，新项目暂停审批针对市场传闻称，国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行，全国一刀切。《21世纪经济报道》今日报道称，从国开行人士处核实到，国开行分支行暂停棚改项目审批，且审批权限上收总行属实。上述国开行人士向《21世纪经济报道》记者分析称，此次棚改项目审批暂停，或与财政系统整治地方政府负债有关。棚改货币安置专项资金主要由国开行提供，各地方的省级融资平台负责统借统还。根据现有规定，地方政府的棚改融资不属于政府一、二、三类债务，不在地方债置换范畴，而属于其他类。上述国开行人士表示，不排除相关部门在调研后，将地方政府的棚改项目融资视为隐性债务，需要控制其总量。对于棚户区改造后的安置问题，2015年以来兴起了货币化安置的方式，即拆迁人获得与安置房等价的安置款，自行选购住宅。该政策推行的初衷，是改善困难家庭住房条件的同时，推进房地产去库存。市场分析称，在货币化安置中诞生的手持大量现金的“拆二代”，是助推中国三、四线城市房价上涨的重要因素。当前三、四线城市住宅去库存效果斐然，却透支了未来的房价上涨空间，与城市发展状况脱离。因此，货币化安置比例可能会降低。不过，就货币化安置的规模问题，上述国开行人士介绍，国开行在评审相关棚改专项贷款时，就匹配有政策导向，在库存低于一定比例的时候采用实物安置，高于一定比例时可采用货币安置。“所以从货币安置的进度来看，从国开行本身而言是有控制的。”上述国开行人士表示，货币安置虽然在客观上助推了房价，但或许并非暂停棚改贷款审批的主要原因。棚改逐渐房地产化，货币化安置比例存在降低可能性城市解读总结经济：全省第四阶梯，处于末端水平，经济增速有所放缓；人口：全市户籍人口269.27万，常住人口218.6万，在外经商/打工者较多；市区户籍人口40.99万，常住人口48.03万，市区对周边人口吸附能力强，常住人口高于户籍人口总量；产业：产业结构由“二三一”转向“三二一”，第三产业发展迅速，体现了丽水良好的社会经济产业转型升级的过程与成果。且对比温州相关产业数据，丽水产业环境发展良好消费水平：丽水居民人均收入水平稳步提升，具备较高消费能力及消费水平规划：全市城镇体系规划结构：“一心、二轴、四区、四级”，中心城区规划“一江双城三片”，发展思路清晰房产政策：限贷、限付、限价等一系列调控政策，市场收紧，楼市出现抢房热潮，坚持“房住不炒”，棚改政策调整，保证楼市健康发展经济属浙江下游；人口基数尚可；产业转型以第三产业为主，产业环境发展良好；居民收入稳步提升，存在一定高消费水平；政策收紧；城市基本面一般，二、市场环境市场格局土地市场房地价比市场量价价格研究结构研究后期供应研究客户研究品牌房企研究商圈研究棚户区改造（浙江省2018年度棚户区改造计划开工项目清单第三批）县（市、区）项目地址项目类型计划开工计划开工数时间量（套）紫金街道花园路与丽青路交叉口东北角区块旧住宅区2018.980紫金街道中东路以北大洋路以东和丽阳街58号城市危房2018.970白云街道城北村丽阳坑口区块城中村2018.9304白云街道城北村塘山脚村自然村城中村2018.950岩泉街道长岗背白门口自然村城中村2018.990岩泉街道九里村殿前村自然村城中村2018.990岩泉街道长岗背村关后村自然村城中村2018.981联城街道金周村金庵村自然村城中村2018.9120莲都区联城街道常宅村城中村2018.9118联城街道白前村城中村2018.9273紫金街道芦埠村（后村、前山、芦埠）自然村城中村2018.9568岩泉街道天宁寺和尚岗自然村城中村2018.9247岩泉街道长岗背处东地自然村城中村2018.954岩泉街道长岗背村望城岭自然村城中村2018.9185岩泉街道社后村城中村2018.9182岩泉街道后甫村奚渡村自然村城中村2018.995岩泉街道冷水村飞机场角自然村城中村2018.9285合计------2892在浙江省计划开工的项目清单中莲都市本级共计划17个城中村项目，合计开工2892套棚户区安置（2018年4月12日起施行，有效期两年。）货币安置(“房票”安置适用于中心城区)棚户安置实房安置（6个安置小区）水南、城南、东升、常白、金周南北两区六个公寓

面积占该地块可销售商品住宅总建筑面积的50%以上，确保满足被征收人房票安置需求；套型面积控制在144㎡以内，并同时限定最高销售备案均价；房票有效期内，同类地段的定向销售价格基本稳定。实行货币补偿的被征收人使用“房票”购买限价定向销售商品住宅的，可购买面积上限为被征收房屋合法面积基础上增加35平方米或35%；实行公寓安置期房回购的被征收人使用“房票”购买限价定向销售商品住宅的，可购买面积上限为公寓安置期房回购面积基础上增加15平方米或增加15%。拟确定2018年度农民公寓住宅廉购价及优惠价为：北城区块（中心城区）公寓廉购价为980元/㎡，优惠价为2900元/㎡；南城区块农民公寓住宅廉购价770元/㎡，农民公寓安置优惠价2110元/㎡；柴间价格按廉购价认购,车库(位)按市场价认购。联城区块已经具备公寓安置条件，公寓安置的廉购价、优惠价及柴间、车库（位）认购标准参照南城区块标准执行。公寓安置期房回购可以实行全额或部分回购。实行部分回购的，申请回购面积不得少于40㎡且剩余的公寓安置面积不少于60㎡。公寓安置期房回购后，被征收人（安置对象）仍可申请以“房票”安置方式购买限价定向销售商品住宅。被征收人（安置对象）实行公寓安置期房回购的，给予公寓安置期房回购款15%的奖励。市场格局城市价格已突破2w+，结合城市发展方向，重点关注滨江、城东、七百秧板块城北联城9城西4水阁8富岭10七百秧7

3城东城中栝6州水城滨江25城南

区域价格梯度区域概况城南1.8-2.2w靠近瓯江水系，江景资源，中低端小区为主，中高端小区为辅，居住氛围成熟城中1.6-2.0w市政府所在地，城市面貌较老，区域核心，住宅区集中，居住氛围成熟度高，土地稀缺城北1.4-2.0w城区北侧，离城区有一定距离，居住氛围尚可城西1.4-2.0w区政府所在地，住宅区相对集中，高端住宅稀缺滨江1.4-2.0w括州水城区块之一，重点开发区域，规划起点高，居住氛围逐渐成型括州水城区块之一，重点开发区域，双湖资源，城东1.6-1.8w规划起点高，靠近城北部分已有成型居住小区，大部分为荒地为主。片区为整个南城城中心，包括生活片区、行政七百秧片0.6-1.2w片区及工业区，受到各级城市中心的辐射范围，区是城市拓展和生长重要地区，意味着区域多样性、融合性和包容性的实现。水阁片区0.8-1.1w水阁镇，多以中低端小区为主，南城目前人口集中区域，存在潜在购买力联城街区0.6-0.8w丽水市区西部，距市区6公里，开发的商品住宅相对低端，价格便宜---前期无商品住宅，后期政府已开始供应土地，富岭片区后期将打造成为城市新门户、宜居新城区——融特色物流、生态居住、商业休闲的片区价格梯度：城南＞城中＞城北＝城西＝滨江＞城东＞七百秧＞水阁＞联城＞富岭板块梯度：滨江、城东＞城西、城北、城南、城中＞七百秧＞富岭＞水阁＞联城土地市场2015年至今丽水主城区商住土地成交主要集中在：括州水城、七百秧、城西板块用地面建面成交楼面竞得序号成交日期地块名称用地性质积容积率（万价溢价率企业(㎡)㎡）(元/㎡)712015.12滨江首府商住1089031.718.5418638.39%中梁101394水城22016.8中梁御湖东岸住宅410741.45.757547108.65%中梁142632016.8华鸿中央城商住699542.718.9186688.31%华鸿42016.9德信.元湖一号商住740681.5711.63629576.39%德信52016.10恒大.中央花园商住767122.116.1240297.62%恒大62017.5绿城.留香园住宅866331.815.68119175%绿城合景72017.5悦嘉公寓住宅52521.50.7912694186%龙都82017.6富岭组团A1-26地住宅871501.815.69197939.96%武义块广源592017.7中梁翡翠滨江商住698331.812.6875177.42%中梁12102017.8中尚名邸商住3332526.71128379.05%天阳1138112017.12丽水南城七百秧商住801882.217.64479392.62%汇鑫A-14-1商住地块122018.4丽水南城七百秧住宅873092.219.215798133%汇鑫A-14-2商住地块括苍路与城北路商住7.0913152132018.5交叉口东南侧地35469227.8%华鸿块142018.5丽水市路湾村东商住1158901.618.54735336.4%众安侧地块外企入驻丽水，市区楼面价破万，中心城区外围均高溢价拿地，土地市场竞争激烈，预估未来房价仍保持上涨2016年至今，市场呈现高溢价拿地，土拍竞争激烈，随着TOP级房开不断进入市场，土地市场预计未来土拍市场将保持火热态势丽水市城区商品住宅土地成交量情况1401612010080121.8960666654070.615954.222043313031202929.0617191202012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年至今建设用地面积（万㎡）规划建筑面积（万㎡）宗数

181614121086420

70006000500040003000200010000

丽水市城区商品住宅用地成交平均楼面价及平均溢价率走势图89.98%6629100.00%90.00%80.30%80.00%70.00%44324189411854.80%60.00%3729343350.00%368440.00%20.80%30.10%30.00%20.00%9.80%10.00%0%0.00%2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年至今成交楼面地价（元/㎡）平均溢价率1、丽水市主城区2012-2018年至今共成交商住用地可建总建面361万方，其中2017年土地市场大爆发，成交用地面积70.61万方，可建面积121.89万方，成交建面为近年最高。2、2017年拿地平均楼面价4118元/㎡，2018年至今平均楼面价6629元/㎡，平均溢价率高达54.8%，房开拿地热情高，土地市场火热，随着TOP级房开不断进入市场，预计未来土拍竞争保持高竞争态势，土地价格维持高楼面价水平。房地价比丽水市主城土地房价比主力在2-4%；利润空间尚属合理区间，具备市场进驻机会117210918311412851376161415

区域序号项目名称开盘时间楼面价成交均价房价（最早一期）（元/㎡）元/㎡地价比城北1水梦庭苑2014-12-195709140002.52悦嘉公寓2018-04-0412694220881.7城西3丽水龙都·茗园2016-03-314217160003.84丽嘉花园2014-12-265443150002.85绿城.留香园2018-02-118119188002.3城南6绿城秀丽春江2010-12-244799210004.47新湖国际2011-01-015008200004.0城中8龙都.丽园2015-02-056162130002.19中梁翡翠滨江2018-01-258751178002.0城东10德信.元湖一号2017-5-206295180002.911中梁御湖东岸2017-03-117547180002.4滨江12中梁.滨江首府2016-06-294186140003.313金龙.蔚蓝水岸2009-06-056209110001.8七百秧14华鸿中央城2017-02-10186675004.015碧桂苑2016-07-08240260002.5水阁16恒大.中央花园2017-05-24240280003.317宝业·宜和雅园2017-06-1384670008.3联城18天金.碧水佳苑2014-12-1584375008.9市场容量——新房市场整体住宅市场供求比1:0.8，供求平衡，量价走高，市场火热2016.5-2018.5近两年丽水市区商品住宅月供求趋势2040.0029.401020.001.090.940.001.240.510.550.342.451.080.640.290.710.770.730.410.001.410.001.560.450.330.691.310.00供应面积（㎡）成交面积（㎡）供求比2016.5-2018.5近两年丽水市区商品住宅价格趋势30.002000025.001500020.0015.001000010.0050005.000.0002016.6 2016.7 2016.8 2016.92016.102016.112016.122017.1 2017.2 2017.3 2017.4 2017.5 2017.6 2017.7 2017.8 2017.92017.102017.112017.122018.1 2018.2 2018.3 2018.4 2018.5成交总额（万元） 成交均价（元/㎡）1、2016.5-2018.5近两年丽水市区共供应117.49万方，成交145.2万方，供求比在1:0.8，市场处于供求相对平衡状态。2、2016.5-2017.5近一年成交均价为12390元/㎡，2017.6-2018.5近一年成交均价为14151元/㎡，环比上升21%，成交价走高市场容量——新房市场城北板块/滨江板块/七百秧板块市场容量占比约67%。2016年5月-2018年5月近两年丽水市区各版块商品住宅销售市场份额大区域板块成交套数成交量/㎡量占比/%成交均价（元/㎡）城北3233422328.5529.09%18995城西52863704.34.39%19469北城城南741106028.767.30%20108城中567886.390.54%14223城东7881009726.95%17148滨江2445321356.5522.13%16528七百秧2042222390.9215.32%6742南城水阁2166196182.2313.51%8400富岭000.00%0联城联城11411186.650.77%6900整体市场存销周期约2个月，市场需求旺盛，楼市活跃健康；市场容量——库存市场存量待推量集中在城西、富岭及七百秧板块，占存量待推总量的81%2013-2018年5月丽水市区商品住宅存销周期板块城北城西城南城中城东滨江七百秧水阁联城合计供应面积/㎡5310472758535481501433241320084145913352985104181622493052938供应套数/㎡42462500421313571099329131975550181527268存量面积/㎡2444342593193712347013896391656547.8599960.85存量套数/套1253251114101271751797去化率97.06%87.00%99.74%89.61%100.00%99.64%80.01%96.85%99.94%97.08%近5年均销量/套760.84027762242036055899923354887存销周期/月21007.5000202丽水城区主要项目存量+未推售量存量主力项目名称存量面积/㎡合计/㎡占比城中板块宝马4S店北侧地块商住用房项目（福11792.67（存量）11792.670.99%景华府）绿城.留香园42001.57（存量）+75749.12（待推）城西板块括苍路与城北路交叉口东南侧地块70938（待推）229366.2319.26%（华鸿）中尚名邸591.66（存量）+40085.88（待推）水阁板块恒大花园6731（存量）67310.57%城北板块绿谷.庄园19841.09（存量）19841.091.67%富岭板块丽水富岭A2-22-1地块212077.8（待推）368947.830.99%富岭组团A1-26地块156870（待推）丽水南城七百秧A-14-2商住地块（汇192079.8（待推）368493.430.95%七百秧板块鑫）恒大·壹品南明176413.6（待推）---丽水市路湾村东侧地块（众安）185424（待推）18542415.57%合计----------1190596.19100.00%1、2013年至2018年五月末，各板块已上市存量周期：城西10月＞城中7.5个月＞水阁2个月＞城北2个月＞城南、滨江、联城、七百秧、城东0个月2、截止2018年5月末，各板块预计存量+项目待推量：富岭36.89万方＞七百秧36.85万方＞城西22.94万方＞城北1.98万方＞城中1.2万方＞水阁0.67万方，其余板块基本无后期供应。市场容量——单盘销售市场有爆量机会，单盘半年度去化最高可达11万方近2年年度住宅排行情况2017年2018年1-5月TOP5项目板块成交套数成交量成交均价TOP5项目板块成交套数成交量成交均价（套）（万方）（元/㎡）（套）（万方）（元/㎡）华鸿.中央城七百秧94010.28111中梁.翡翠滨江城东8081119622纳爱斯.绿谷庄园城北6518.820783绿城.留香园城西3153.818646德信.元湖一号城东5977.617546恒大.中央花园水阁2863.19804恒大.中央花园水阁5295.49267喜鹊悦居城北2602.614967金龙.水梦庭苑城北2713.311369天阳.中尚名邸城西2132.6206011、2017年销售最高项目为七百秧板块的华鸿.中央城，共计销售住宅940套/10.2万方，销售均价8111元/㎡2、2018年至5月末销售最高项目为城东的中梁.翡翠滨江，共计销售住宅808套/11万方，销售均价19622元/㎡价格研究——历年价格走势 市场项目价格呈现15-30%的上升状态，价格上涨明显1171698210311741265151314

区域序号主流项目16年17年18年涨贴幅城北1水梦庭苑11503119481658444.2%2丽水龙都·茗13803141041624317.7%城西园3丽嘉花园12850149871634527.2%4绿城.留香园------188000.0%城南5绿城.秀丽春江15770192341893620.1%6新湖国际17048204772093022.8%城中7龙都.丽园1338733769142946.8%城东8中梁翡翠滨江----186410.0%9德信.元湖一号--172561982814.9%10中梁御湖东岸-6%滨江11中梁.滨江首府16525201382377443.9%12金龙.蔚蓝水岸16650200002212632.9%七百秧13华鸿中央城--8056942817.0%14碧桂苑52215788747543.2%水阁15恒大.中央花园--91841032712.4%16宝业·宜和雅--6748865922.1%联城园17天金.碧水佳苑69047435816118.2%月均去化404套/4.54万方，各产品结构供求维稳于1:1，结构研究 其中70-80㎡刚需产品、160-200㎡高端再改/豪改产品存在一定结构性机会2013年-2018年5月丽水主城区商品住宅供求结构走势500040003000200010000

50结供求主力40构结构性机会30性20机10会0＜70㎡ 70-80㎡ 80-90㎡ 90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡＞200㎡供应套数（套）成交套数（套）供应面积（万方）成交面积（万方）产品结构＜70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡＞200㎡供求差（套）59207813528571352717331351供求比1.041.021.021.041.011.021.041.011.081.061.011.111、2013-2018年5月，丽水城区累计供应住宅27277套/305.27万方，累计成交26048套/295.28万方，月均去化约401套/4.54万方；2、各产品结构供求比主要在1:1之间，其中70-80㎡的刚需产品，160-200㎡的再改/豪改高端改善产品存在一定的结构性机会结构研究 前期80-110㎡刚需产品主导市场，后期110-160㎡首改、再改产品主导市场年份＜70㎡70-80㎡80-90㎡90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140-160㎡160-180㎡180-200㎡＞200㎡20138.6%0.8%26.6%24.6%5.3%9.4%10.4%5.4%3.6%0.6%1.6%3.2%20142.5%9.3%15.2%14.3%16.2%9.6%11.7%9.2%9.0%1.6%1.0%0.4%20152.6%8.8%27.7%13.7%13.0%10.6%5.1%3.6%6.0%3.3%1.2%4.4%201611.6%1.1%9.4%13.2%10.6%16.1%8.9%8.6%11.3%3.8%4.1%1.3%20172.5%1.0%10.1%11.6%21.9%17.6%16.3%6.5%8.8%0.3%2.1%1.4%2018.56.2%0.0%6.2%5.2%4.8%20.6%20.9%16.8%13.4%3.8%1.4%0.6%合计5.1%4.4%16.0%14.0%13.7%13.4%11.5%7.7%8.5%2.0%1.9%1.8%2013-2016年，前期市场以80-110㎡刚需型产品为主线，2016年至今，市场逐渐转向至110-160㎡首改、再改型产品为主结构研究——高层户型万侨国际67㎡二房两厅一卫 华鸿.中央城78㎡二房两厅两卫户型方正、动静分区 全明设计、南北通透、户型方正可拓展阳台面积5㎡，拓展花园平台面积约12㎡ 动静分区，贯通式阳台，赠送阳台、飘窗结构研究——高层户型华鸿.中央城95㎡三房两厅两卫 恒大.中央花园89㎡三房两厅两卫阳台飘窗全明设计、南北通透、户型方正 全明设计、南北通透、户型方正赠送阳台、飘窗 近10米超大观景阳台，可扩宽阳台、飘窗结构研究——高层户型天阳.中山邸103㎡三房两厅两卫 恒大.中央花园 128㎡四房两厅两卫阳台飘窗一梯一户、贯通式阳台、全景落地窗 全明设计、南北通透、双阳台阳台、飘窗创新面积10㎡，空间利用率高 贯通式阳台，阳台飘窗可拓宽结构研究——高层户型天阳.中山邸115㎡三房两厅两卫 天阳.中山邸139㎡四房两厅两卫阳台飘窗一梯一户、贯通式阳台、全景落地窗 一梯一户、全明户型、三卧向阳、双阳台阳台、飘窗创新面积11㎡，空间利用率高 阳台、飘窗创新面积16㎡，空间利用率高结构研究——高层户型德信.元湖一号145㎡四房两厅两卫 绿谷庄园.云水居165㎡四房两厅三卫双景双阳台，三开间朝南 南向全明客厅、光照充足阳台、飘窗多赠送，高空间利用率 阳台、飘窗多附加值赠送结构研究——叠墅户型绿城.留香园上下叠1-2层157㎡四房两厅两卫三面花园、挑空6.4米客厅、8.2米阳光面宽、南北双阳台，赠送方式为赠送地下室、前后花园、客厅调控空间及阳台，赠送面积比例达到90%-100%结构研究——排屋户型中梁.翡翠滨江排屋193㎡五房三厅五卫一阳台三露台一庭院地下一层 地下夹层一层二层三层顶层中梁.翡翠滨江排屋239㎡六房三厅六卫一阳台四露台一庭院地下一层 地下夹层 一层 二层 三层 顶层以赠送前后花园，顶层露台（部分项目），地下室（包括夹层、车位），增加产品附加值，赠送比例根据项目不同可达130-170%之间结构研究——户型研究一、高层产品：1、客户喜爱：客户偏好朝南面多少，刚需客户关注户型设计及空间利用率，改善客户对房间尺寸、客厅尺寸较关注，部分客户喜好户型内有储物空间，部分客户喜欢多阳台设计，其他喜好差别不大2、赠送方式：各面积段产品均以阳台、飘窗等空间作为产品附加值的提升，赠送面积一般在5-15㎡，根据产品线大小而有所差异二、叠墅、联排等低密度产品：1、排屋类以赠送前后花园，顶层露台（部分项目）一层挑空空间（部分项目），地下室（包括车位、夹层），增加产品附加值，根据项目不同赠送比例可达130%-170%；2、叠拼产品，下叠赠送前后花园及地下室（包括车位），上叠产品赠送顶层露台及地下室车位，增加产品附加值，赠送比例根据项目不同，下叠可达90%-100%，上叠基本在40%-50%左右。结构研究——成交单总价结构 市场主力成交总价＜130万，天花板在330万以内2016-2018年5月丽水主城区项目各产品线成交总价段产品类面积段100万以100-130130-160160-190190-210210-240240-270270-300300-330330-360360-390390-420420-450450-480480-510510-540540-570570-600600以上合计占比型下＜70620125147597.0%70-8076115920.9%80-9017956232810699.9%90-1008901612813859123111.4%100-1109401922242729978180516.7%高层110-12068612821649921923874206019.1%（㎡）120-130264188682958453810828157314.6%130-140368451801328440410410299.5%140-160662392001953453218267.7%160-1804715311235601641.5%180-20048859581731.6%＞200440.0%小计369113129981386632114579655652956458010785100.0%主力总价段总价段临界点禁止总价段＜70㎡的产品，主力总价段＜100万，总价段临界点在130-160万，禁止总价段＞160万；70-80㎡的产品，主力总价段＜100万，总价段临界点在130-160万，禁止总价段＞160万；80-90㎡的产品，主力总价段在100-130万，总价段临界点在130-160万，禁止总价段＞160万；90-100㎡产品，主力总价段＜100万，总价段临界点在190-210万，禁止总价段＞210万；100-110㎡产品，主力总价段＜100万，总价段临界点在210-240万，禁止总价段＞240万；110-120㎡产品，主力总价段＜100万，总价段临界点在270-300万，禁止总价段＞300万；120-130㎡产品，主力总价段210-240万，总价段临界点在270-300万，禁止总价段＞300万；130-140㎡产品，主力总价段240-270万，总价段临界点在270-300万，禁止总价段＞300万；140-160㎡产品，主力总价段270-300万，总价段临界点在300-330万，禁止总价段＞330万；160-180㎡产品，主力总价段360-390万，总价段临界点在360-390万，禁止总价段＞390万；180-200㎡产品，主力总价段330-360万，总价段临界点在390-420万，禁止总价段在420万结构研究——成交单总价结构 市场主力成交总价160-300万，天花板在360万以内2016-2018年5月丽水主城区项目各产品线成交总价段产品类面积段100万以100-130130-160160-190190-210210-240240-270270-300300-330330-360360-390390-420420-450450-480480-510510-540540-570570-600600以上合计占比型下130-14010101.1%叠墅140-160225453610811.4%160-1803236687.2%（㎡）180-2003036666.9%＞2001284242.5%270-30048121.3%独栋300-3308510232.4%（㎡）330-3603250.5%430-490440.4%170-20024472910010.5%排屋200-23016161.7%（㎡）230-2602544515.4%338110.1%90-10020202.1%100-110880.8%洋房110-120162020565.9%120-13068687.2%（㎡）130-140104682666.9%140-1608421066221822.9%160-1801610262.7%合计0001228488173187104472920291650361950100.0%占比0.0%0.0%0.0%12.8%8.8%9.3%18.2%19.7%10.9%4.9%3.1%2.1%0.2%0.9%1.7%0.5%0.0%0.3%6.4%100.0%--叠墅：130-140㎡产品，禁止总价段＞210万；140-160㎡产品，主力270-300万，总价临界点在300-330万，禁止总价段＞330万；160-180㎡产品，主力总价段300-330万，总价段临界点在300-330万，禁止总价段＞330万；180-200㎡产品，主力总价段270-300万，总价段临界点在270-300万，禁止总价段＞300万；＞200㎡产品，主力总价段270-300万。总价临界点在390-420万，禁止总价段＞420万；独栋：270-300㎡产品，禁止总价段＞510万，300-490㎡产品，起始总价＞600万，价格因产品、地段等因素无具体上限；排屋：170-200㎡产品，主力总价段在330-360万，总价段临界点在360-390万，禁止总价段＞390万；200-230㎡产品，禁止总价段＞420万；230-338㎡产品，起始总价＞600万洋房：90-110㎡、120-130㎡产品，禁止总价段＞190万；110-120㎡产品，主力总价段190-240万，总价段临界点在210-240万，禁止总价段＞240万；130-140㎡产品，主力总价段190-210万，总价段临界点在240-270万，禁止总价段＞270万；140-160㎡产品，主力总价段240-270万，总价段临界点在270-300万，禁止总价段＞300万；160-180㎡产品，主力总价段210-240万，总价段临界点在240-270万，禁止总价段＞270万；后期土地供应研究 丽水主城区后期供应土地可建面约196.5万方客户研究1、本地客户：购房目的：子女购房、拆迁购房、家庭改善购房需求：舒适三、四房，110-160平为主流需求。购房趋势：首改购房为主，刚需为辅，早期购置后期改善、城市原有老住房等待拆迁安置2、县市客户：购房目的：往城市中心发展置换，子女购房（关注学区为主）购房需求：80-120㎡刚需产品为主购房趋势：比例较适中，学区需求、工作自住为主，少量投资客户客户研究——南城客群来源第一客户圈层（45%）南城地缘性客户（主力客群）：一般无商品住宅或者拥有1套的住宅物业25-45岁的中青年群体,一般家庭成员超过3个第二客户圈层（40%）北城价格溢出型客户：南北两城价格差异且看中南城板块发展及居住环境35-45岁的中年群体,一般为三口之家第三客户圈层：（15%）周边乡镇、县市进城类的客户：

市区价格 北溢 城出 南型 城大港头镇、碧湖等周边乡镇

项目客户来源图项目客户圈层图可接受南城到丽水市区的距离、价格等因素客户研究——北城客群来源第一客户圈层（80%）北地缘性客户（主力客群）：一般拥有1套或者以上的住宅物业25-45岁的中青年群体,一般家庭成员超过3个社区居住品质下降、功能及改善居住需求、环境需求、养老需求、拆迁安置是其换房的主因第二客户圈层（15%）周边乡镇、重点县市客户：丽水市区的交通便利性以及发展程度具有超强凝聚力，吸纳不同地方的客群具备较为雄厚的经济实力，出于生意需求在此置业。子女学区需求第三客户圈层：（5%）偶得性投资客户：

项目客北城户来源图项目客户圈层图考虑到用于养老、给父母买房或投资外来房企逐渐进驻丽水，中梁为目前楼盘开发最多的房企，外来房企市场占有品牌房企研究率高，本地房企生存空间被挤压企业名称在售项目销售套数(套)销售面积(㎡)销售金额(万元)中梁32330310726.7518154.94金龙31817180770.7193314.66绿城21417183417.3288549.13龙都355646470.1873829.13新湖22262303152.4535851.71天金21700151015.167641.86纳爱斯11960262368.6483977.49新鸿11536174819.6128059.71桐昆11486157421.3236940.01恒大11366142440.2127334.30中驰11275145320.2151042.67顺生11148112268.462046.59丽泰1105093196.265877.03瑞丰196190602.3663802.38恒嘉183897691.44131356.42德信1788100972177671.16鑫诚173179533.9494914.49汇鑫150647571.3723914.67同昌146157687.9948809.81茂耀144920835.3613340.88山水141940657.2151057.32顺佳131131035.5842407.02艾莱依126026274.739325.34凯震121728036.4917682.61天阳121325656.1952854.32钟实111510629.8514832.89宝业111411186.657733.33欣荣19611886.6816642.54华大1564886.396949.91金科1334446.463228.13品牌房企研究本企与外企竞争相对激烈，本企主要在城中和联城；外企主要在城西和城南联城城北本外本本本本外本城东本本外本本外滨江本外本外外城西城中本外本本城南外本外本本本本水阁外富岭七百秧 本本

板块外企占比本企占比滨江75%25%城北28%72%城东76%24%城南82%18%城西96%4%城中0%100%联城0%100%七百秧40%60%水阁0%100%本地房开主要集中板块：城北、城中、联城、水阁外地房开主要集中板块：城西、城南、城东、滨江各版块个案研究——水阁板块项目名称恒大.中央花园地理位置丽水南城新区绿谷大道和枫岭街交叉路口开发商丽水恒大花园置业有限公司上市时间2017年5月24日占地面积76712㎡建筑面积161095.2㎡容积率2.1总户数1423主力户型90-130㎡交付时间2019年12月30日14#1#2#3#销售价格7000-11000元/㎡，原车位9.8万/个，优惠1万13#15#4#5#销售率96%12#6#建筑形态高层，小高层11#7#10#8#主力客群市区、水阁、景宁，庆元，碧湖，青田等各县市，9#核心卖点南城新区，84亩生态花园大城，刚需盘占地115亩，总建16万方，绿城2代建筑风格，15栋高层住宅各版块个案研究——水阁板块物业面积段供应去化存量去化类型套数占比面积套数面积套数面积率50-60㎡1208%69431186826211798%70-80㎡443%347843339818098%80-90㎡524%456151447218998%90-100㎡23917%236272362232330799%高层100-110㎡37827%3894237138219772398%110-120㎡28820%332982783213010116897%120-130㎡26819%332952402980028349590%130-140㎡111%148111148100100%140-160㎡191%2865142099576674%160-180㎡40%677467700100%合计14231149167136614242257674596%物业面积40-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180合计类型段万万万万万万万50-60120000000120㎡70-800440000044㎡80-904480000052㎡90-10001161230000239㎡100-044137197000378110㎡高层110-00152136000288120㎡120-002111812900268130㎡130-004034011140㎡140-000384419160㎡160-00001304180㎡合计1242524374541411141423项目仅有高层产品，主力产品为90-130㎡，整盘项目去化96%。主力总价集中在80-120万各版块个案研究——七百秧板块项目名称华鸿.中央城地理位置丽水市莲都区成大街与秀山路交叉开发商丽水市新鸿房地产开发有限公司上市时间2017年2月19日占地面积7万方建筑面积18.88万方容积率2.7总户数1568套主力户型90-130㎡交付时间南区18年底，北区19年底销售价格住宅：7500-8500元/㎡；商业：13000元/㎡车位人防8万/个，非人防6万/个销售率100%建筑形态小高层、高层主力客群水阁、青田、景宁等县市及部分市区核心卖点南明山新城/南明山、七百秧森林公园/品牌开发商占地105亩，总建18.88万方，法式新古典风格,14栋住宅各版块个案研究——七百秧板块物业面积段供应去化存量去化类型套数占比面积套数面积套数面积率60-70㎡101%6801068000100%80-90㎡322%282631273818897%90-100㎡28018%271262802712600100%100-110㎡52433%557175245571700100%高层110-120㎡38625%45431385453121119100%120-130㎡29819%3697729436471450699%130-140㎡322%427932427900100%140-160㎡30%454345400100%160-180㎡30%505350500100%合计1568100%1739951562173282671399.6%物业面积40-6060-8080-100100-120120-140140-160160-180合计类型段万万万万万万万60-701000000010㎡80-900320000032㎡90-1000224560000280㎡100-03192050000524110㎡高层110-0673190000386120㎡120-0024454000298130㎡130-0032000032140㎡140-00003003160㎡160-00001203180㎡合计10642856544201568项目仅有高层产品，主力产品为90-130㎡，整盘项目去化99.6%。主力总价集中在60-100万各版块个案研究——联城板块项目名称宝业·宜和雅园地理位置丽水市莲都区联城街道联平路与平东路交叉口开发商丽水宝业现代房地产开发有限公司上市时间2017年6月13日占地面积26918㎡建筑面积67657.2㎡容积率1.8总户数114主力户型90-110㎡交付时间2018年7月销售价格6000-8000元/㎡销售率100%建筑形态小高层主力客群联城花街区域及少量城区核心卖点刚需盘占地40亩，总建6.77万方，现代主义简约风，11栋住宅各版块个案研究——联城板块物业面积段供应去化存量去化类型套数占比面积套数面积套数面积率80-90㎡65%517651700100%小高层90-100㎡5851%529958529900100%100-110㎡5044%536950536900100%合计114100%111851141118500100%

物业类型面积段40-60万60-80万合计80-90㎡606小高层90-100㎡05858100-110㎡05050合计6108114项目仅有高层产品，主力产品为90-110㎡，整盘项目去化100%。主力总价集中在60-80万各版块个案研究——城北板块项目名称龙都壹品地理位置天宁菜场西侧开发商龙都投资有限公司上市时间2018年4月4日占地面积5252㎡建筑面积7878㎡容积率1.5总户数127套主力户型56-57㎡跃墅交付时间--销售价格22088元/㎡销售率91%建筑形态小高层主力客群市区核心卖点私人定制全装修模式占地8亩，总建0.79万方，2栋住宅，丽水首个全装修项目各版块个案研究——城北板块物业面积段供应去化存量去化类型套数占比面积套数面积套数面积率56-57㎡10683%60181015733528595%错跃60-62㎡2117%128714857743067%合计127100%730511565901271591%

物业类型面积段120-130万130-140万合计56-57㎡1060106高层60-62㎡02121合计10621127项目全盘为跃墅，主力产品为56-57㎡，整盘项目去化91%。主力总价集中在120-130万各版块个案研究——城西板块项目名称绿城.留香园地理位置浙江省丽水市莲都区三岩寺路（原教工支路）南侧开发商浙江丽水绿城合景房地产开发有限公司上市时间2018年2月11日占地面积86633㎡建筑面积155939.4㎡容积率1.8总户数956套（已开635套）主力户型110-160㎡高层，140-160㎡叠墅交付时间2020年6月30日销售价格18800元/㎡销售率50%建筑形态多层、高层主力客群市区核心卖点市中心核心区，品牌开发商，城市小镇占地130亩，总建15.6万方，轻奢风，现代、时尚、轻松的建筑风格各版块个案研究——城西板块物业面积段供应去化存量去化类型套数占比面积套数面积套数面积率90-100㎡10216%961270662432298869%100-110㎡00%00000%高层110-120㎡10216%1186565759237427364%120-130㎡18429%231099111394931171549%130-140㎡9214%128568912436342097%140-160㎡9114%127950091127950%小计57190%70237315380462563219155%叠墅140-160㎡528%7851005278510%160-180㎡122%1960001219600%合计635100%80048315380463204200250%物业面积160-180-200-220-240240-260260-280280-300300-320合计类型段180万200万220万万万万万万90-1001020000000102㎡100-000000000110㎡110-0643800000102120㎡高层120-0001840000184130㎡130-00000920092140㎡140-00000910091160㎡小计1026438184018300572140-000002032052160㎡叠墅160-00000001212180㎡合计102643818402033212635项目打造高低配产品，目前已开635套，因数据仅截止五月份底，整盘去化仅50%高层主力产品为110-160㎡，主力总价在220-240万、260-280万叠墅主力产品为140-160㎡，主力总价在260-300万各版块个案研究——城中板块项目名称龙都.丽园地理位置丽水市紫金路与长虹街交叉口西南侧开发商龙都投资有限公司上市时间2015年2月8日占地面积16400㎡建筑面积31160㎡容积率1.9㎡总户数220套主力户型80-90㎡交付时间2016年12月31日销售价格14294元/㎡销售率100%建筑形态高层主力客群市区核心卖点城市中轴，商业配套占地25亩，总建3万方，紫金路上，名门首府，英伦皇家园林，7栋住宅各版块个案研究——城中板块物业面积段供应去化存量去化类型套数占比面积套数面积套数面积率50-80㎡167%9861698600100%80-90㎡14666%124941461249400100%90-100㎡21%184218400100%高层100-110㎡146%151114151100100%110-120㎡3415%383334383300100%140-160㎡31%441344100100%160-180㎡42%647464700100%237㎡10%237123700100%合计2201203332202033300100%物业面积段60-8080-100-120-140-160-180-200-220-339万合计类万100万120万140万160万180万200万220万240万型50-80㎡212200000001680-90㎡00598700000014690-100㎡00020000002100-1100000140000014㎡高110-120层00001717000034㎡140-16000000002103㎡160-18000000000404㎡237㎡00000000011合计212618931170251220项目全盘为高层，主力产品为80-90㎡，整盘项目去化100%。主力总价集中在100-140万各版块个案研究——城南板块项目名称新湖国际（峰阁、御景阁、天润阁）地理位置浙江省丽水市卢镗街与中东路东南侧开发商丽水新湖置业有限公司上市时间2013-02-06占地面积19万方建筑面积38万方容积率2总户数2879套主力户型90-100㎡、130-160㎡交付时间2019年上峰阁天润阁销售价格20000元/㎡销售率99.7%建筑形态高层、多层主力客群市区核心卖点高端盘、公园景观占地285亩，总建38万方，三期陆续开发，26幢高层公寓、4幢联排别墅各版块个案研究——城南板块物业面积段供应去化存量去化率类型套数占比面积套数面积套数面积60-70㎡120%7621276200100%80-90㎡1014%8846101884600100%90-100㎡71125%667057116670500100%100-110㎡793%853779853700100%110-120㎡1274%140971271409700100%高层120-130㎡1947%247971942479700100%130-140㎡27410%377672743776700100%140-160㎡78127%1122657801121221143100%160-180㎡2328%397132323971300100%180-200㎡2569%4874125448358238399%210-245㎡753%17847751784700100%309㎡120%371912371900100%小计285499%3837962851383270352699.99%排屋230-280㎡251%532421448700100%合计2879100%3891182872387757352699.7%项目从2011年分三盘开始开发，主要以高层产品为主，配比99%，其中90-100㎡、130-160㎡为主力面积，整盘去化99.7%各版块个案研究——城南板块物业面积40-6060-8080-100100-120-140-160-180-200-220-240240-260260-280280-300300-320320-340340-360360-380380-400400-480合计类型段12014016018020022060-70514200000000000000012㎡80-90002107820000000000000101㎡90-100011220166352230560000000000711㎡100-001320003133000000000079110㎡110-002000001184300000000127120㎡120-0000000477570560000000194高层130㎡130-0001010900052328531000000274140㎡140-00001990002257281181443030000781160㎡160-00000046000008803446000232180㎡180-000000474300044300590600256200㎡210-0000000000000107400075245㎡309㎡0000000000000000001212小计51134214552354116782913206326330631371376060122854排屋230-0000000000000000002525285㎡合计51134214552354116782913206326330631371376060402879高层主力总价在120-160万、200-240万、260-300万三档，主要因开发时间差异价格变化大排屋、洋房等别墅类物业销售价格控制在400-500万之间各版块个案研究——城东板块项目名称德信.元湖一号地理位置丽水市莲都区开发路与丽阳街交叉口开发商德信地产（丽水）有限公司上市时间2017-05-20占地面积74068㎡建筑面积116286.76㎡容积率1.57总户数788套主力户型100-140高层、140-160叠墅，190-200排屋140-160洋房交付时间2019年12月31日销售价格18000元/㎡，排屋2.5-3万，车位15-20万销售率100%建筑形态多层、类独栋别墅、高层主力客群市区为主及青田、缙云等县核心卖点城东规划、绿地元湖景观、品牌开发商，