北京某地产项目经验总结

四个阶段：（见附图二）项目准备期：混合交织期：招商，边界条件的确认，方案的深化落实，对现场形成的干扰。主体施工期：安装装修期：项目冲刺期三大因素干扰（见附图三）1、512--------------劳动力大量流失2、奥运------------施工条件受到严重约束3、金融危机-------付款难，工程进度受到严重抗性六个攻坚（见附图四）1、开工前及四证2、东区酒店攻坚3、奥运前及期间攻坚奥运前：土方及混凝土（主体工程）工程设备定货材料储备奥运期间：交通及材料运输材料工艺及优化扬尘及现场管理4、由时间矛盾向空间矛盾延伸所有的队伍进来了，主要的工作不在工作面，战场成了通道和场地，协调成了核心问题5、施工进度款支付6、开业前攻坚三次计划调整酒店开业目标计划调整----------酒点开业时间的提前大市政进场的计划调整----------场地因素导致大市政工程一再延后奥运影响的计划调整------------由于运输条件的限制致使大量设备无法进场，混凝土、土方程无法按计划运行理论篇：运作后的思考-----方位与视角当时间成为第一要素的时候，每一件具体事项都显的如此重要。观念：从简单的协调到科学的组织方位与视角------纲举目张（计划）计划对应--------各个环节计划的协调对应，是保证流畅运行的基础，计划的执行不是简单的协调，是科学的组织和控制。（环节）严把节点--------节点是保障项目目标的过程标尺，累积误差，会使有效控制成为泡影。（控制）不留后患--------工作中的惰性，过程中的疏忽，问题的遗留，如果缺少有效的控制将是至命的隐患。（雨棚、电梯）（运作）方位变换--------自己的工作是整体的一个部分----不能掉以轻心。扩大视角---------把困难留给自己----那是咱的觉悟。相互督促---------前置、后续环节的成功，是为你排雷解难，来自各方的督促是在帮助我们工作。为了项目的成功，别人胸前的红花也是我们的荣耀。组织：从直线的连接到立体的链结（见附图五）决策到执行-----流畅自然操作：从粗犷的冲锋到精细的管理分项设计的衔接（各设计分项的协调是现场流畅运行的保障，分项设计相关性是建立设计计划的基础，分项设计互核是解决现场问题的核心）根据相关性，提出要点建立节点要求和审核制度招投标的环节和过程是保证项目流畅的传送带，工程管理就是执行力遗留问题的跟踪（建立备忘，专人负责）现场问题千变万化，执行过程必然会产生随机的遗留问题，遗留问题，必须进入计划控制和监控。效率：从僵硬的无为到积极的无萎困难无处不有，要有舍我其谁的决心，制度是把双刃剑，积极面对困难，打足提前量，从无为到无萎点析篇：几个对项目进展有严重影响的事件主体工程（裙房）避免顾此失彼西入口事件决策要迅速，执行要坚决加固、加固、又加固建立功能技术审核及功能性用房的技术条件地板的变更控制要科学，信息要通畅坡道及室外附属工程遗留问题的跟踪，要进入计划管理大市政的协调扩大视野，把大市政的协调纳入工程组织计划的协调范畴，场地计划是时间计划必须考虑的因素，也必须纳入计划管理，消防性能化与验收分项篇：开发：***项目回顾——开发部*****广场克服重重困难如期开业是北京公司全体员工努力的结果，期间既有汶川地震的影响又有奥运召开对项目施工的限制。自2007年5月28日集团摘的***项目土地后，开发部一直在高效运作：前期“五证”是争分夺秒，市政配套的咨询及正式方案的取得，工程前期场地的清理，项目建设过程中协调大市政进度，协调外围为工程保驾护航。1前期“五证”的综述1.1“五证”意义前期建设工程规划许可证是方案得到政府主管机构认可的唯一证照，施工证是项目获得开发贷款的前提，也是施工合法化的证明文件，所以前期工作的要求是越快越好，前期工作耽误一天整个项目进度就会晚一天。开发部深知责任重大，力求最短时间通关。1.2工作背景1.2.1外部条件《行政许可法》颁布实施后在北京执行得相当严格，所有相关政府部门的办事流程均已网络化（极类似我公司的OA），按顺序审批，一关未过，无法进入下一流程。这就使得我们过去惯常采用的“倒排流程、分进合击”的高效办法无法实施，而且当某个文件一从窗口递进，整个报建流程的各个环节就受到北京市监察局的监控，流程时限一旦超出合理范围，就会受到监察局的质询，其结果与单位、部门和经办人的年终政绩考核、提拔晋级和效益奖金挂钩。报建流程长、环节多，工作难度相当巨大，一般较快的办理完施工证时间需要10个月左右。1.2.2内部困难期间赶上一位女员工休产假，一位员工刚从行政部调岗来到开发部、一位员工刚招聘上岗。人的因素严重制约了部门的正常运转。在公司领导的大力支持下，克服重重困难，将工作顺利开展。1.3“五证”取得过程1.3.1国土证2工程前期的场地清理2.1园林07年7月协调区园林局伐移项目红线内400余课树木，为工程顺利开挖争取了时间。期间和园林局同志逐棵核对树种、胸径，工作量巨大。2.2文物地下文物的勘探、发掘，协调了区文物委员会、市文物局研究所等相关部门加快进度，在一个月之内解决了地下文物的问题。共发掘出60余座古墓。2.3燃气地下燃气管线的切改，协调燃气集团输配公司、区管片分队。在时间极为紧迫的条件下，在“十.一”期间协调相关部门加班最终该工作得以完成。2.4电缆地下电缆的切改，协调区供电局电缆科、客服中心2.5电线杆地上电线杆的移除，协调区供电局方案科、客服中心哪一项工作滞后，都会对场地开挖产生影响。3大市政及配套工程大市政的施工进度制约着工程主体进度,直接影响着能否顺利开业.配套工程如水电气热等咨询方案的获得是设计前期工作的前提,配套工程的进度也制约着工程整体进度.3.1道路及配套3.1.1***项目地理位置特殊，东西跨度300米，整个地势西高东低，北高南低，西北地面69.00，东南地面仅64.00不到，根据规划院方案，项目按±0.00为69.00进行各项设计工作。由于±0.00较高，场地南侧道路比整个广场低4米左右，为消除此项高差，我部门多次与规委基础设施二处沟通，在满足大规划管道路由的前提下，尽量抬高道路标高，后经与石开公司（一级土地开发）多方数次的协调、沟通，于2008年3月20日，将东二路与银河中街道路规划永中由65.47抬高至66.62，为整个场地的景观设计及实施提供了较好的基础条件。3.1.2酒店地下一层至地下二层汽车坡道超出用地红线10米左右，致使规划银河东二路地下雨水管道无法按规委批复实施，经与石开公司多方协调及设计部的大力支持，场地局部雨水排入其他管网，保证了酒店坡道的顺利施工不受干扰。3.1.3大市政涉及道路、雨污水、自来水、燃气、电力、电信、热力等多家施工单位。而大部分施工单位均是由石开公司直接管理，我方只能配合方的身份参与协调，既要逼紧石开公司每天催促施工单位的施工进度，又要尽可能提供较好的施工条件尽量满足施工单位的要求以体现我方的积极姿态。一有问题，现场处理，既提高效率，也显示了我方高度重视大市政的工作。这种工作作风也感染了石开公司，要学习**精神。从侧面也体现了我方工作的主动性与积极性。3.1.4因工期紧张，大市政与小市政、总包等多家施工单位存在场地协调的问题尤以银河中街的矛盾最为突出。施工单位之间互相干扰，如各种运输车辆及装修材料经常堆放在大市政的施工作业面上严重影响大市政的工作进度。由于施工单位众多，一一协调效率极低。若照此进度，开业前大市政的管线与道路极有可能完成不了，将会对项目开业造成极大影响。经与市政工程所、总包多次沟通达成协议：先将银河中街西段封闭让大市政全力抢工，分时段局部让总包通行，待西段道路铺粗油后再将银河中街东段封闭。最终在11月30日银河东一路及银河中街西段道路完工，在12月18日银河东二路及银河中街东段道路完工。保证了项目的顺利开业。3.1.5东一路、东二路、银河中街的道路开口及路灯等事宜，每一个实施过程，都需要与石开公司多方协调。其中东二路北侧开口连接***路，开口处有绿化用变电箱一个，供电公司一个电缆井。我部专人负责协调石开公司、供电公司、区园林局等相关单位，现场开协调会，督促拆改进度。路灯是在协调石开公司、施工单位没有路灯管理处验收的情况下为保证开业效果12月18日晚提前亮灯的。3.2供电3.2.1供电方案因供电量在26000千瓦以上的项目都要求建设两个地上开闭站，而我项目最终报装容量为32580千瓦。多建一个开闭站的费用光设备及施工费用就有大几百万，而且我方经与区政府、市供电公司、区供电公司多方沟通，终在08年6月5日取得正式高压供电方案，将开闭站的建设位置改为地下一层，，地上补偿面积也从400平方米减少到265平方米，节省了大笔资金。在方案申报过程中，因百货、酒店等用电量调整，方案进行了多轮调整，影响了方案的审批进度，进而影响了相关设备如高低压柜、变压器的采购及运输。再加上奥运的影响，原定8月底配电室设备到货，9月10日以后才陆续到货，以至延误了发电时间。3.2.2协调外电源外电源的建设方为***开发公司，施工方为供电局指定单位。外电源的施工工期直接影响项目整个发电日期。期间，协调场地腾挪、管线拆改、施工费用到位问题，协调外电源验收，督促采购电缆、敷设电缆等相关事宜。3.2.3开闭站开闭站由***供电公司的三产－银光采购设备及安装。协调开闭站内防水处理、装修、设备搬运，试验，计量、调保护、上配网自动化设备、上启动会等一系列工作，与11月17日开闭站发电。配电室于11月28日开始陆续发电。3.2.4配网自动化设备由于北京市电力公司规定，配电室需上配网自动化设备达到“三遥”目的以保证用电安全，一个配电室加装该设备需15万元。经与***供电公司方案工程科、调度室、银光工程安装处多方协商，阐明我司项目施工进度很快导致资金缺口较大，而且成本核算时没有此项费用等种种理由。最终只上了三个配电室的“三遥”设备，为公司节省了大量资金。3.3热力3.3.1确定市政供热土地补偿协议及及由石开提提供的供热热咨询方案案中，是由由***区鲁鲁谷供热厂厂提供热源源，经与供供热厂沟通通，我方需需要支取100元/平方米的的入网费，即2800万元。此费用仅为外线投资，不包括热力站投资。由于供热厂热源为燃煤锅炉，环境评估影响很大，供热时间仅为三个月，而我方建设的铂尔曼酒店需要的二十四小时热水，也不能很好的提供。经多方努力，在***多数地产项目不提供市政集中热力的不利情况下，与热力集团供热发展部上层多次磋商，阐述**广场建成后给***区域带来的深远影响，终热力集团同意***项目采用市政集中供热，为公司节约了大量的资金。3.3.2方方案及施工工图的时间间2007年9月月11日，取得热热力集团的的供热申请请批准表，在在项目的规规证取得后后，2月20日向发展部部递交用热热明细表，3月10日，发展部组织热力设计院现场与其他设计单位交底，设计工作开始。由于柏诚机电顾问公司再三修改酒店生活热水系统，并且酒店热力站面积过小，经设计部与柏诚设计共同努力下，将冷冻站面积压缩给热力站使用，最终于08年5月20日取得热力外线的正式施工图纸，6月10日取得酒店及商业热力站图纸。期间协调热力集团将本应由我司负责的热力外线的一段暗挖工程交给石开公司实施，为公司节省了300多万元施工费用。我方理由是这段暗挖工程是为***区别的待建项目做铺垫，而**广场建设完毕后将给***区在安置就业、税收等方面做出极大的贡献，而建设过程中我方资金压力极大，暗挖工程交由石开公司实施是否更为妥当。我方包括施工单位共同商量计策运作热力集团供热发展部，终确认此段暗挖工程由石开公司实施。3.3.3施施工过程经与成本部确定定施工单位位后，及时时督促施工工方。在77月20日奥运关门门前，由鲁鲁谷大街东东向西过路路，由于鲁鲁谷大街为为新修道路路无特殊情情况不允许许掘路及断断路施工，经经与区政府府、区市政政管委、区区市政工程程所、区交交通队等多多部门协商商得以顺利利下管过路路。其中协协调树木移移伐，草坪坪拆起、燃燃气拆改等等事宜。红红线内热力力施工也在在及时跟进进，协调场场地腾挪、管管道冲洗打打压及相关关验收等。12月1日在条件尚不具备的情况下进行了验收工作。12月2日晚请来了热力集团基建办、销售二所、服务二所等相关部门同志进行供热前的例行检查及开门供热。由于天气寒冷怕冻裂水管未及早灌水，所以等到凌晨四点才结束工作。12月3日正式供热。正式供热后，112月6日晚一次水水工况出现现异常，经经调查了解解，在本项项目东1000米左右，热热力集团有有一个回水水加压泵站站群，当此此泵站启动动时，我们们的热力站站就会无供供回水温差差，系统运运行异常。12月8日周一一大早，我部坐守发展部要求处理此问题，发展部给设计院发文后，我部门随发文到设计院上班，直至设计院提供需要增加的回水泵的型号参数后，又立刻联系热力集团合格供应商，咨询满足参数的现货情况。最终，于12月9日早将增加的水泵运至现场，12日将水泵控制柜运至现场，12日晚，全部安装及调试工作完成，强有力的保证了*****广场开业时的正常供热。3.4燃气石开提供的供气气咨询协议议中，由鲁鲁谷路引DN2000中压燃气气管道至我我用地红线线内，设调调压箱一座座，与其他他地块同时时使用此调调压箱。****项目目由于餐饮饮类较多，为为利于销售售，在我部部报装燃气气咨询方案案中，将公公寓CDEF均按提供供燃气进行行规划方案案，与燃气气集团方案案科多方沟沟通后，将将石开实施施范围内的的DN2000燃气管道道改为DN3000，并不与与其他地块块共用调压压箱。由于万千北坡道道施工时间间较晚，在在11月下旬才才施工完成成，影响燃燃气管道的的实施，在在此期间，我我部门多次次与燃气设设计及施工工单位协调调，希望采采取其他方方式，改变变管道路由由，不受坡坡道干涉，但但燃气管道道属于危险险气体，任任何不规范范的施工均均会对安全全有影响，再再加上燃气气集团输配配和销售属属于不同的的公司，分分管界限不不同。等坡坡道完工后后，燃气才才进行局部部碰头部分分的施工。酒店要求提前110天试灶，在在石开实施施中压DN3000管线时，由由于工期紧紧张，燃气气管道与现现状管线碰碰头段附近近，有总参参部队的军军用通信电电缆与燃气气管线交叉叉，部队要要求施工单单位白天八八点半，有有战士值班班时，方可可进行人工工挖掘，不不允许使用用机械工具具。在夜间间施工步道道时，施工工单位破坏坏军缆了军军缆的保护护壳，以至至停工两天天。由于此此段甲方为为石开，我我部只能紧紧盯现场，紧紧逼进度，催催促工期，在在我们的大大力协调下下，施工单单位、石开开两天后终终于与部队队协调完毕毕，进行勾勾头，挂表表、接线，于于12月12日正式验收收通气。3.5自来水*****广场场地理位置置特殊，从从自来水路路由说，东东面鲁谷大大街上是北北京市自来来水公司的的现状DN4000管线，其其他道路及及管线都是是和我们的的工程同步步实施，为为***区自自来水公司司的水源。在在临水报装装时，使用用了市自来来水公司的的水源，但但正式报装装时，出现现问题，自自来水交费费平台上显显示：此地地块2007年6月前欠水水费共计200万元，缴缴清费用，方方可报装正正式方案。公公司立即发发文给****区土地地储备中心心，请中心心缴清我方方未接手之之前的此项项费用，但但中心解释释水费为拆拆迁前居民民用水，他他们不予解解决，要求求我们使用用***区自自来水公司司的水源。随随后，我方方向区自来来水公司提提出用水申申请，受理理后进行审审图施工等等后续工作作。因此地地块拖欠水水费问题，市市自来水稽稽查大队多多次到我现现场要求我我方尽快协协调，否则则停止我方方使用施工工临水，这这将给我方方施工进度度带来极大大影响。我我部门在给给区土地储储备中心递递交书面请请示的的同同时给市自自来水稽查查大队递交交情况说明明希望对方方从大局出出发，先支支持我方建建设同时我我方承诺积积极斡旋此此事，争取取有一个明明确说法。通通过艰辛努努力，终确确保我方施施工用水正正常使用。2008年122月11日，***自来来水公司进进行水表及及管线验收收，基本合合格，有一一处水表与与燃气管道道距离太近近，施工单单位连夜整整改，于12日早八点点正式验收收后通水。3.6雨污污水雨污水情况和自自来水一样样，都是在在市市政管管理处报装装无果后，改改向区市政政管委报装装的。为了了我方场地地内排水通通畅，在工工程所的工工程部修建建鲁谷大街街地下管道道时，经过过多方协调调，赶在奥奥运之前，于于7月13日在现状污污水管上截截出一个污污水检查井井，并不影影响其道路路的施工，为为保证其他他市政通水水排水创造造了良好的的条件。雨雨污水干线线及支线于于11月10日完工。由于场地地势特特点，在与与石开共同同建设的同同时，与设设计部和石石开委托的的设计长期期多方位沟沟通，协调调，在设计计时期将雨雨污水、自自来水、燃燃气、电力力、电信均均碰好头，标标高、位置置核对准确确无误，有有任何变动动第一时间间沟通，解解决。在如如此紧张的的工期中，没没有出现此此类问题，也也是前期工工作做到位位的结果。4施工期间外围协协调4.1奥运期间间在08年6月热力外线施工工期间，协协调鲁谷大大街热力管管线过绿化化隔离带及及东侧绿地地范围树木木移伐，为为奥运前抢抢工创造了了便捷条件件。4.2抢工期间间酒店北侧修建坡坡道前，协协调园林局局将我围挡挡局部北扩扩3米，为坡道道施工腾开开了场地。在在酒店及万万千百货北北侧在做景景观前，协协调园林局局确认方案案，移伐相相关树木，起起走草坪、拆拆改喷淋管管线，为景景观工作的的顺利开展展保驾护航航。***项目工期期紧张，进进场施工的的队伍较多多，较难管管理。9月初因渣渣土覆盖不不到位，场场地扬尘较较多，现场场环保措施施不到位，市市环保监察察大队要求求我司停工工整顿。停停工意味着着不能保证证***项目目的如期开开业，我部部门与区环环保局、市市环保局监监察大队充充分沟通，晓晓之以礼，动动之以情，在在最短时间间内协调复复工，争取取了宝贵的的时间。5经验及建议：5.2项目核核准时资金金证明问题题应引起高高度重视，提提早准备好好必须额度度的资金证证明。商业业规模应符符合北京市市《关于印印发北京市市流通业发发展分类指指导目录（20066年）的通通知》的要要求，如五五环之内不不得发展超超过5万平方米米的商业建建设项目。5.3在方案设设计阶段应应提前尽可可能把规委委审批可能能涉及到的的敏感之处处精心考虑虑，避免在在审批阶段段对方案进进行大的改改动以至影影响审批时时间。5.4在前期工工作完成后后，应尽早早与后期规规划验收、大大产权办理理的相关部部门接触，提提早将后续续工作安排排妥当，避避免因前期期方案的问问题影响后后续工作的的开展。5.5市政方方案报批工工作应尽早早开展，因因涉及审批批时间较长长及可变因因素较多。如如***项目目的供热就就是因****区鲁谷谷供热厂的的入网费要要价太高未未达成一致致转而再向向市热力集集团申报方方案，影响响了热力方方案的审批批。5.6前期“五证”的取得时时间很关键键。若预售售证能再早早一点取得得，项目尽尽早开盘，一一定能够减减少金融危危机对项目目销售的影影响。开发发人员一定定要加强时时间观念，要要有争分夺夺秒的意识识。5.7大市政政的工作应应纳入工程程统一管理理范畴内，不不应单列。应应统筹考虑虑大市政及及主体进度度，避免出出现类似****项目目抢工期间间互相影响响、互相制制约的现象象。设计：无声的呐呐喊------规划设计计部复盘项目设计阶段的的管理1.1设计背景景及工作原原则1.1.1设计计背景规划设计部在参参与整个项项目建设过过程中，除除了面对整整个公司需需共同克服服的地震，奥奥运会等外外部条件不不顺畅外，还还要面对许许多内部问问题：人员交替频繁：：在仅6人的团队队其间有2人由于能能力问题离离职，原部部门经理外外调无锡，新新增员工一一人，人员员的更替带带来工作交交接的困难难。经验与年龄：整整个部门年年龄过于年年轻，除主主管副总外外均无商业业地产设计计管理经验验，大家都都在摸石头头过河。专业的不全：设设计部有3名建筑师师，1名内装工工程师，1名设备工工程师，1名资料管管理员，缺缺少结构和和电气专业业。根据整个项目的的运作情况况看，设计计部应该配配备电气专专业，因为为设计周期期的紧张带带来的图纸纸不交圈造造成影响最最大的是电电气专业，商商家对接过过程中修改改量比较大大的也是电电气专业。电电气专业的的问题往往往是在后期期才显现出出来，而且且产生的费费用比较大大。但是如如果在整个个项目前期期建设过程程中电气专专业能够介介入，会避避免很多问问题的发生生。在这么紧张的项项目建设过过程中，结结构工程师师的配备也也很重要，如如现场一些些突发问题题的处理，往往往必须先先决定方案案，满足现现场进度要要求，再进进行核算，如如果等着设设计院一板板一眼满足足规范的进进行核算并并出图的话话，那么工工期将无法法保证。稳定的团队，合合理的年龄龄组成，专专业齐全的的人员配备备是一个项项目成功的的关键。1.1.2工作作原则规划设计部在整整个项目运运作过程中中扮演着承承上启下的的中场作用用，把上游游部门的意意见想法加加工处理，传传达给执行行部门，对对上督促，对对下监督。为为了保证项项目顺利进进行，我们们必须遵守守的工作原原则：很强的责任心———及时地发发现问题并并解决问题题。如有些些设计问题题，设计单单位可能会会一笔带过过，交代不不清，但设设计部必须须处理此问问题，否则则到现场仍仍会暴露，可可能带来的的影响是致致命的。服务意识——设设计部接触触部门，范范围较多，所所以必须要要有服务意意识，对于于自身的定定位就是服服务。加强沟通与协调调——设计部涉涉及范围很很广，要加加强沟通与与协调，保保证信息对对称。1.2设计计划划的制定设计计划的制定定非常关键键，既要配配合成本招招标，工程程现场施工工，还要考考虑各单项项设计之间间的关联性性，次序性性。下表为为设计计划划招标计划划，工程机机场计划及及实际完成成时间对比比表：设计项目名称设计计划提供招标条件工程进场时间设计实际完成时间施工图设计优化成果幕墙08.01.11508.02.22808.1.15508.03.11108.02.228旋转门08.01.11508.02.22808.03.22008.06.11508.02.228主体广告08.01.11508.02.22808.05.11008.08.00108.02.228泛光照明08.03.00508.03.22008.03.33008.05.11508.05.001景观及外环境08.04.11008.04.33008.05.11008.09.00108.7.144外环境配套设施施08.04.11008.04.330步行街钢结构08.02.11508.02.22508.02.22808.03.22508.7.200步行街装修08.03.11008.03.22508.03.33008.06.00108.7.288写字楼精装修电梯轿箱装修08.06.11008.06.22008.08.00108.7.200写字楼精装修08.05.33008.06.00108.11.00108.7.200卫生洁具招标08.03.22008.03.33008.05.11808.7.200车库环氧地坪08.05.33008.06.00508.07.11508.7.200分体空调08.04.1108.04.11308.09.00108.7.200物业办公装修08.03.33008.04.33008.03.33008.05.11508.04.330万千百货精装设设计08.04.11508.04.33008.04.11508.06.00108.07.229家乐福精装设计计08.04.11508.04.33008.04.11508.06.00108.07.119标识08.07.22008.07.22008.09.00108.07.220交通导向标识牌牌08.07.22008.07.22008.09.00108.07.220环境检测--08.09.001弱电总包楼控安安防08.03.33008.03.33008.05.11508.03.330外电源，变配电电08.04.33008.04.33008.06.22808.04.330手机信号覆盖08.03.11508.03.00508.07.00108.03.115热力（外线及热热力站）08.04.33008.04.33008.06.11508.04.330燃气（外线及户户内）08.04.33008.04.33008.06.22008.04.330小市政（自来水水，雨污水水）08.04.33008.04.33008.08.00108.04.330大市政（道路，路路灯）08.04.33008.04.33008.08.00108.04.330主体设计电梯招标08.01.33007.11.00508.07.00108.01.330冷却塔08.01.33008.5.108.01.330机电总包招标08.01.33008.02.11008.3.15508.01.330中水招标08.01.33008.02.11308.3.15508.01.330消防招标08.01.33008.01.22008.03.22008.01.330锅炉招标08.01.33008.03.11308.4.15508.01.330水泵招标08.01.33008.03.11308.4.15508.01.330防火门(防火卷卷帘)08.01.33008.01.33008.03.11008.01.330冷水机组08.02.33008.05.00108.01.330空调机组风机盘盘管08.02.33008.05.00108.01.330柴油发电机08.02.33008.05.11508.01.330性能化消防设计计08.3.20008.5.300从上表中可以看看出：为了保证项目的的顺利进行行，我们将将所有单项项设计落实实到人，并并将出图时时间均定在在上半年完完成，这样样既保证工工程现场对对图纸需求求的从容性性，又能使使设计部在在下半年会会有更充足足的时间处处理问题。项目较紧，设计计周期被非非合理性的的压缩，为为了保证图图纸质量，我我们将招标标过程的时时间段利用用起来，利利用招标过过程优化设设计，在定定标前完成成最终的施施工图设计计，并提供供给中标单单位作为签签订合同和和施工的依依据，这样样无形中就就为设计争争取到至少少一个月的的设计时间间。从实际际操作来看看，虽然需需要做好穿穿插控制，增增加了工作作量，但最最终实际效效果还不错错，设计周周期相对趋趋于合理，图图纸质量明明显提高。在实际操作过程程中我们也也按照计划划严格执行行，虽然大大部分计划划得以实施施，但还是是由于各种种原因使得得部分计划划滞后，并并直接导致致问题的发发生。1）景观设计按照照计划应在在08年4月30日前完成，但但最终完成成时间为77月14日，虽然看看似此时距距离施工单单位进场还还有充足的的时间，但但实际上已已经带来了了问题，如如景观为了了设计需要要造成酒店店东侧车库库出入口处处的标高要要高于原主主体设计单单位设计的的标高，而而此时汽车车坡道已经经施工完毕毕，只能调调整景观设设计，但是是景观设计计的余量也也不大，最最后只能由由景观接出出一部分坡坡道，效果果完全不同同。2）酒店logoo字设计确确认的时间间为10月31日，完全满满足开业前前加工周期期，但此时时酒店的雨雨棚已施工工完成，所所能提供的的荷载能力力有限，需需要对雨棚棚进行加固固。由此可见，制定定好设计计计划，执行行过程中还还要有很强强的执行力力，这是保保证项目设设计成败的的关键。项目施工过程中中的控制2.1边界问题题的处理每个部部门，每个个单项设计计内部的处处理是相对对容易的，问问题往往出出现在边缘缘部分，这这部分不能能引起注意意或者是自自认为对方方已经解决决而造成忽忽略，引发发至现场上上的无人处处理，属于于那种危害害工期较大大的，隐蔽蔽性却很强强的病毒。2.1.1部门门间的边界界问题及经经验在整个个项目建设设过程中，设设计部需与与十三个部部门进行技技术上的配配合（具体体见下图），并并且穿插贯贯穿项目始始终。能否否将各部门门意见汇总总，能否得得以正确的的转达都将将影响到项项目的进度度。在与各各部门的配配合过程中中，还是出出现了一些些问题：商管公公司负责步步行街的招招商工作，招招商结果在在原提供的的业态分布布图的基础础上进行。虽虽然落铺情情况基本符符合，但各各家要求的的条件却与与当初设计计条件相差差甚远。44月9日开始接受受商家条件件修改设计计，7月5日提供《商商铺房管条条件一览表表》，到开开业前一个个月仍有商商家提出修修改意见。据据统计，总总共接受商商家修改意意见约46条，为此出出了大量的的设计变更更，仅通风风空调一项项的设计变变更费用就就达30万元之多多。虽然最最终商业街街满铺开业业，在对接接过程中我我们认为有有如下问题题需要注意意：1）我们在整理设设计变更时时发现电专专业的变更更较多，总总费用约100万左右。分分析原因是是来自于商商家对电量量的变化，即即最终所要要求电量与与原提供的的设计电量量不符，造造成电缆，配配电箱，开开关的浪费费，并耽误误工期。建建议：***开了这么么多广场，均均由商管公公司进行管管理，应能能总结出不不同类型店店面对电量量，冷量，新新风量的需需求。利用用总结出来来的需求有有理有据的的与商家进进行谈判，便便于商家接接受我们的的条件，达达到设计条条件与商家家需求统一一的目的，避避免造成变变更和浪费费。2）由于商家厨房房摆放位置置或业态改改变，原在在楼板上预预留的厨房房排油烟的的板洞有些些无法使用用，须重新新开洞。建建议：在设设计阶段，考考虑在店铺铺最内侧做做活动盖板板，随用随随开，灵活活方便，节节省工期。3）经调查，由我我们购买安安装的油烟烟过滤器和和排油烟风风机大多数数乙方要进进行更换，但但如果由乙乙方进行安安装，则屋屋面效果很很差，而且且众多乙方方在安装过过程中，难难免会对屋屋面的防水水破坏。建建议：油烟烟过滤器和和排油烟风风机由商家家自行采购购，我方统统一安装。4）步行街中庭处处预留了6个吊装点点，每个点点的受力为为40公斤，最最终实际情情况钓点的的力满足不不了使用要要求。建议议：方案阶阶段就提供供里的要求求并写进任任务书中。3、与与销售部的的协调作为销售部的技技术支持，我们与购买者面对面交流，了却买房者的心里疑惑，为购买者出谋划策。为了保证销售，我们针对不同的人群设计出不同的装修方案。目前已完成30多个个性化方案，个性化的设计与装修争取到了大批客户，但工作量却增加很多，原本一个标准的装修方案就可以完成的任务，现在却要做出多个方案。在与客户尤其是集团客户交流中我们发现有如下问题需要在方案阶段予以考虑：需考虑员工食堂堂。大部分分出售的写写字楼办公公人员不会会到步行街街就餐，所所以食堂问问题很关键键，甚至成成为买房者者决策的关关键。需考虑风水问题题。****B座目前正正在谈整售售，但其首首层入口前前高起的汽汽车库坡道道雨棚却被被认为遮挡挡风水，直直接影响到到其购买的的决心。楼面荷载问题。一一家公司买买房作为办办公使用，但但会有部分分为辅助房房间，如库库房，档案案室等，对对荷载要求求较高。所所以在设计计时应考虑虑每层局部部房间增加加楼面荷载载能力。4、与与成本部的的协调1）配配合完成招招标工作设计部部作为技术术标评委，完完成了招标标阶段所有有技术方面面的工作。面对大量的招标工作，我们建立统一的投标设计封样制度，制定统一的技术标评分标准等使得技术标的操作更为清晰、程序化，即达到目的又节约时间。2）成成本控制在方案设计阶段段，对设计计单位提出出限额设计计，并严格格按此把控控。在施工工图完成阶阶段，根据据成本情况况选定材料料品牌进行行设计封样样。5、与酒店公司的的协调我们仅负责酒店店项目建设设的土建部部分，最终终酒店主体体结构基本本上是穿了了一层钢盔盔甲：基础由于雨篷增增加悬挑的的原因进行行了加固处处理，地板板粘钢并抬抬高。由于提供洗衣机机房荷载较较大，地下下一层进行行加固。在在原设计条条件时一直直未提供此此部分荷载载。地下一层功能改改变，增加加卫生间导导致地面垫垫层加厚，荷荷载不满足足要求，进进行加固。裙房部分功能进进行调整，餐餐厅部分增增加卫生间间，整个地地面垫高，同同时用诗的的平面也作作了较大修修改导致裙裙房加固。标准层设备管井井为进行预预留，后开开洞断了钢钢筋，层层层管井部分分进行加固固。顶层由于幕墙加加高进行加加固。这一系系列的加固固绝大多数数由于方案案修改的原原因造成的的，但装修修公司调整整方案时并并不会考虑虑相关专业业的修改。建建议增加土土建工程师师并对装修修方案进行行严格的技技术上的控控制。2.1.2各专专项设计间间的边界问问题及经验验虽然每每个单项设设计管理都都存在很多多经验和教教训，但由由于针对的的设计单位位相对单一一，并且设设计管理人人员也比较较单一，所所以此类问问题的解决决相对容易易。真正难难以解决，甚甚至在设计计阶段难以以发现的是是那种每个个单项设计计之间交接接处的问题题，这种问问题设计单单位不会考考虑，设计计管理人员员也不会是是同一个人人，容易出出现盲点，而而且这种盲盲点在现场场的暴露是是急迫，致致命的。针针对此类问问题，我们们整理出各各单项设计计关联关系系的表格，在在实际操作作中予以应应用。各单项设计的关关联建筑结构设备电其他幕墙■■■■还需为泛光照明明、楼梯广广告、logo预留条件件；收口与与景观的配配合；擦窗窗机的力臂臂；幕墙后后封堵考虑虑内装；幕幕墙悬挑处处的楼板封封堵美观荷载复合考虑传热系数避雷泛光照明■■■根据幕墙调整相相应方案美观荷载复合配电楼体广告■■■幕墙需预留条件件；要与商商家确认；；美观荷载复合配电楼体logo■■■要与商家确认；；美观荷载复合基础与屋面设备备的关系景观■■■■须配合幕墙做好好下口的收收口；车库库是否做雨雨篷考虑原原设计的排排水；内外外装交界处处的处理；；与小市政政开口的协协调；考虑虑土建风井井标高，保保证通风面面积；原室外标高，美观景观设施对地下下顶板影响响设计标高须考虑虑室外管线线，各种井井盖的处理理照明配电装修■■■■幕墙后的收口；；屋顶钢结结构的美化化；扶梯，观观光梯的处处理；地面面，柱面，顶顶棚等处的的收口对外外立面影响响；美观，净高，土土建条件荷载复合天花综合后的调调整符合配电室内，外标识■■■■室内，外标识的的配电及点点位应与装装修，景观观配合预留留；与商家，商管，酒酒店确认文文字信息点位须与流线统统一标识塔的荷载复复合吊挂高度考虑管管线配电交通设施■■提供给标识，保保证统一性性原停车方案限行高度考虑管管线步行街采光顶■■■■内装的美观处理理，为遮阳阳帘安装预预留条件，为为商管的吊吊装广告预预留荷载美观荷载复合排烟，采光，通通风，保温温配电遮阳帘■■形式，颜色，安安装方式考考虑美观；；轨道与采采光顶龙骨骨结合美观配电屋顶擦窗机■■■幕墙高度影响擦擦窗机的规规格荷载复合与屋面设备摆放放协调配电表格的整理有一一部分是根根据经验和和别人的言言传身教，有有一部分是是付出了很很大的代价价，甚至出出现命悬一一线的惊险险。如：幕墙部分，为了了遮挡屋顶顶的电梯机机房，幕墙墙修改并将将顶部标高高上调，看看来相对简简单的修改改却导致1）由由于幕墙高高于屋面很很高，风荷荷载较大，需需要加斜支支撑，斜支支撑需要土土建为其预预留基础墩墩，对于以以施工完成成部分，要要破防水重重新施工，斜斜支撑还会会影响到屋屋面出的设设备摆放，重重新调整设设备基础。2）泛泛光照明范范围加高，灯灯具及配电电作相应调调整。3）擦擦窗机的力力臂不够，重重新调整擦擦窗机的型型号。4）幕墙的荷载和和调整后擦擦窗机的荷荷载需要主主体结构调调整。当时时经过核算算，完全采采用加固的的方式也无无法满足要要求，只能能增加顶层层楼板配筋筋和粘钢加加固共同进进行的方案案。但当时时屋面的钢钢筋已经绑绑完，还有有两天就到到7月20日（从那天天起奥运会会的原因不不能动混凝凝土）。5）粘钢加固需要要内装进行行处理。由此可可见这么复复杂的综合合体，牵一一发动全身身，要慎重重的调整方方案，调整整方案后要要全面考虑虑各项设计计的跟进，否否则带给现现场的全是是问题。2.2现场配合合及设计问问题的处理理图纸完成，交给给工程部不不代表任务务的结束，我我们积极配配合现场，针针对问题及及时处理。2.1.1自身身图纸内容容表达有误误的处理设计周周期紧，项项目过于复复杂难免会会带来设计计问题，面面对这些问问题我们不不回避，有有些重计量量的，工程程要求紧张张的变更我我们边补手手续，边发发现场。2.1.2相关关部门导致致的处理由于工程的安排排，西侧汽汽车坡道延延缓施工，导导致步行街街西侧入口口处的柱子子无法施工工，其上部部的步行街街悬挑也无无法完成，商商铺无法进进场装修，幕幕墙无法施施工等问题题。经过再再三比较和和权衡，我我们换了一一种结构形形式，采用用悬挑的结结构方式进进行处理，最最终既达到到了使用功功能又满足足了项目的的进度，2.3应对外界界不利条件件的方案项目建设周期紧紧，其间又又遇上了很很多外界不不可抗力的的影响，但但大家的目目标没有变变，为了达达到这个目目标牺牲了了很多休息息时间，想想出来更多多的方案，优优化设计，满满足现场对对工期的要要求。1、最后一个月是是室外工程程最为紧张张的日子，景景观，大小小市政交叉叉施工比较较多。为了了减小政情情施工界面面的压力，我我们将电的的路由改为为走室内。但但没有预料料到北侧坡坡道会这么么晚才会施施工，否则则也将会调调整北侧燃燃气的路由由。2、将步行街地面面材料由人人造岗石改改为瓷砖。**项目基本上全部采用的是人造岗石地面，但由于工期紧，岗石的施工难度比较大，所以在集团领导的决策下，材料进行了替换，这样节约成本，节省工期并且质量有所保证，现场的效果也较为理想。3、奥运会期间混混凝土基本本无法使用用，钢材也也无法运进进北京。此此时，部分分加固方案案我们尽可可能的采用用碳纤维加加固的方式式。项目结束后的总总结3.1各单项设设计的总结结3.1.1主体体设计经验验教训1、根据现场工程程进度安排排尽量留给给主体设计计院前期更更多的时间间，以进行行各种方案案比较，从从中找出最最优的作为为施工图设设计的依据据。如在地地下二层东东西300米长的情况况下，为了了节省空间间，加快施施工进度，通通过技术手手段未设结结构缝。2、我们要加工，整整理所得到到的设计指指令，然后后再安排设设计院实施施，尤其是是施工图设设计阶段，此此时的指令令要明晰，综综合考虑各各专业，避避免出现拿拿施工图改改方案，造造成专业见见图纸的不不统一。3、定期安排专业业的现场协协调会，设设计人员现现场解决问问题，对于于突发事件件做到事不不过夜，当当天提出解解决问题的的方案。在在最后抢工工，交叉面面多，矛盾盾多的阶段段实行设计计人员驻场场办公。4、为了应对商家家的多变性性，在步行行街屋顶有有规律的摆摆放了很多多设备基础础，便于商商家业态调调整所带来来的设备的的改变。5、设计管理时要要求设计院院各专业必必须集体办办公。****主体设设计院由于于单位的原原因，专业业未能在一一起办公，而而且距离较较远，出现现在后期服服务阶段专专业不交圈圈的问题。建建议；在招招标阶段就就对办公方方式进行限限定。6、由于管线综合合的调整，暖暖通及给排排水专业发发出很多变变更。综合合对设备专专业影响很很大。建议议：管线综综合应作为为设计院施施工图的一一部分，与与施工图同同时提交，避避免出现变变更。7、***项目整体体出图时，原原设计为风风机盘管+新风系统统，审图后后改为全空空气系统，二二层和一层层为吊顶式式空调箱；；新风系统统作用半径径由70米缩小至30-40米左右，此此修改于77月12日出图，影影响步行街街的整体装装修进度。建建议：方案案阶段，提提供给设计计院的任务务书要总结结其他广场场教训，多多方论证8、考虑各业态运运行费用，万万千、步行行街、超市市等出入频频繁的大门门，设置水水热风幕。建建议：采用用较高温水水系统，不不建议采用用空调水，尤尤其是东北北地区，并并写入设计计任务书。3.1.2精装装修设计1、设设计方案应应考虑现场场施工情况况，充分考考虑抢工造造成施工误误差的处理理。*****广场场步行街东东西长2000米左右，此此种长度的的商业街，长长度方向土土建施工误误差会很多多，引发诸诸多问题，尤尤其是地砖砖无法保证证沿长度方方向对缝铺铺装。在施施工时遇到到此问题，我我们临时决决定在中央央区域利用用圆弧巧妙妙的打破原原有铺装序序列，将整整个长度分分为几部分分，既与建建筑整体取取得了统一一，又解决决了铺装问问题。2）中中庭透空处处的土建翻翻边由于工工期过紧，施施工误差比比较大，为为了保证装装修完成面面的平整，装装修只能调调整尺寸，将将栏杆下方方踏步高度度由原设计计的50mmm提高到150至200mmm不等，宽宽度由2000mm扩扩大至3550mm，浪浪费材料又又很不美观观，还存在在安全隐患患。实际使使用中我们们发现很多多人把它当当作了座凳凳或登踏，很很不安全。如如果在主体体设计时土土建不做翻翻边，由装装修单位完完成，效果果将有所保保证。2、设设计委托须须含设备专专业步行街的精装修修设计仅将将综合天花花绘制完成成，没有进进行二次机机电设计，而而此部分又又不含入主主体设计单单位范畴，二二次机电设设计的整体体缺位导致致了天花综综合的问题题非常之多多，尤其是是面积较大大的风口和和吊顶造型型的冲突。协协调和挽救救，解决了了绝大部分分的矛盾，但但仍存在不不少遗憾，相相当痛心。`设计方案应考虑虑商家的可可变性。为了保证统一风风格，步行行街店招进进行了统一一方案设计计和要求，但但在实际操操作阶段，商商家对此异异议很大，要要求将店招招做通长处处理即整个个店铺门脸脸上放军为为店招。但但是由于原原设计的店店招仅在门门扇上有，门门上两侧则则为玻璃隔隔断，如果果建店招改改为通长，那那么玻璃隔隔断处的店店招厚度仅仅为100，实现的的可能基本本没有。3.1.3景观观设计1、由由于景观设设计单位资资质的局限限性，无法法完成相关关的较为专专业的图纸纸，例如人人防出入口口的幕墙及及广告灯箱箱的施工图图纸等，均均是由幕墙墙单位及标标识单位深深化完成。建建议：此部部分设计工工作在以后后的工作中中，希望能能直接分给给专业性设设计公司完完成，以免免设计图纸纸不明确。景观设计还有一一个较大的的问题是必必须在所提提供的地形形图上进行行设计，****项目目景观设计计在原土建建设计院总总图的基础础上进行设设计，原总总图又未对对周边条件件反应清楚楚，导致现现场实地放放线才发现现，东边绿绿地外边线线向东而扩扩出10米，绿化已已设计到现现状马路，差差点酿成严严重的后果果。建议：：景观图纸纸要在地形形图的基础础上进行绘绘制，同时时要绘制等等高线，不不要拿标高高来表示。景观最后仍然有有部分为能能够得以实实施，此部部分涉及到到不仅仅是是技术问题题，还有市市政问题，因因为景观设设计将本不不属于我们们的城市绿绿地纳入了了设计范围围，此部分分城市绿地地，而且是是长安街边边的城市绿绿地，按照照我们意愿愿实施的可可能基本不不存在。此此部分不能能够实施导导致景观的的完整性的的缺失，整整个设计理理念的无法法表达。建建议：在方方案阶段就就应考虑现现场实施的的问题，作作两手准备备。3.1.4幕墙墙设计1、幕墙层间封堵堵在****项目中所所出现的问问题是最多多的，幕墙墙的层间封封堵在图纸纸范围中应应明确并有有强制性要要求，但层层间封堵的的施工做法法未分类根根据实际情情况进行描描述，例如如幕墙与结结构范围在在200mmm之内的的层间封堵堵可以为常常用的标准准做法满足足功能性要要求即可，但但间隙范围围超过4000mm之之上的就应应考虑上人人及安全性性的功能需需求，这样样也可以增增加户内使使用面积又又满足了功功能性。建建议：幕墙墙设计在考考虑外立面面设计的同同时，考虑虑室内安全全，实用的的功能。2、幕幕墙后侧的的封堵未在在图纸中明明确，导致致现场内装装部分对此此项落项。建建议：应在在前期设计计范围因对对幕墙后侧侧的面层封封堵进行明明确要求，以以免造成交交叉施工及及漏项。同同时根据幕幕墙构成形形式的不同同，封堵也也需调整，包包括镀膜玻玻璃、铝塑塑板、广告告位后侧的的封堵应有有不同方案案，以达到到功能性及及整体美观观效果。3、首首层部份幕幕墙采用透透明玻璃，其其后为结构构墙体，很很难处理外外观效果。建建议：应在在前期设计计时将此处处玻璃进行行橱窗设计计，即满足足了功能性性要求，活活跃商业气气氛，又增增加了商业业广告收入入。3.1.5泛光光照明设计计1、泛光照明灯具具走线也需需在幕墙设设计中进行行综合考虑虑，因为所所有灯具的的走线也必必须根据幕幕墙构成进进行布置且且必须为暗暗装，例如如***项目目项目立面面LED灯带原设设计是在铝铝合金条外外进行安装装及固定，但但因前期仅仅考虑灯具具固定方式式却没考虑虑走线的方方式导致现现场无法实实施。2、灯灯具检修问问题，因灯灯具均有寿寿命周期，在在幕墙及灯灯具设计中中均因提前前考虑检修修及更换问问题，例如如部份立面面铝塑板处处的灯具，将将来维修就就必须把铝铝塑板全拆拆下来才能能更换灯具具，这样对对于检修工工作相当麻麻烦，应充充分考虑，避避免将来商商管维护及及灯具更换换的工作难难度。3.1.6大小小市政部分分小市政图纸及综综合于088.4.330日设计计院提供，为为避免以后后的管线打打架，在提提供工程、成成本参考图图纸的同时时，专业工工程师进行行了一轮又又一轮的协协调，与专专项设计协协调、与景景观协调（井井盖、化粪粪池、调压压箱等）、与与大市政协协调等等，在在进行小市市政单位招招标时，将将碰头过后后的图纸提提供给招标标单位及其其他部门，为为后续的施施工作好了了充分的准准备。这也也是****项目的外外线条件得得以急而不不乱的进行行的强有力力的保证。此次的管线综合合设计仅为为路由设计计，明显深深度不够，给给我们带来来了很大的的工作量。建建议以后委委托设计院院时，将管管线综合设设计出图深深度明示，要要求有纵断断、节点等等详图。3.1.7热力力部分08.5.200提交图纸纸，图纸中中结构部分分的吊点荷荷载需要与与中建北京京院核实，核核实后发现现，中建北北京院设备备用房的顶顶板荷载与与普通楼板板相同，为为此，经过过多轮方案案比较，酒酒店站采用用顶板打迭迭合层，顶顶板下梁、板板、柱做碳碳纤维加固固处理；商商业站采用用设钢梁、钢钢柱方案。此此两项变更更费用约60万元。建议以后限额设设计时，设设备用房（热热力站、冷冷冻站、锅锅炉房等）的的顶板荷载载多考虑些些管道重量量，减少变变更。3.2设计变更更的整理我们对设计变更更内容分了了5类：A-设计错误误；B-商务对接接；C-边界条件件变化；D-专项设计计相互协调调；E-优化设计计。根据这这5类内容了了整理了设设计变更，具具体见下表表*****广场场项目设计计变更统计计总表单项设计ABCDE合计建筑214139745结构161526452给排水14612427暖通29111326强电11199535弱电11景观3691028步行街精装修--装饰2924320步行街精装修--电628万千精装修17111130万千精装修-电电516热力217120标识325加固512320幕墙5519131254泛光55212发光字235合计178511311663394根据设设计变更统统计的情况况，我们能能够分析出出哪些是影影响设计较较大的环节节，在操作作过程中予予以重视。小结规划设设计部就像像是足球比比赛的中场场队员，无无声的为前前锋传球，为为守门员阻阻挡着进攻攻，虽然精精彩进球和和扑救的光光环不会挂挂在我们头头上，但我我们为项目目最终按时时开业而自自豪，我们们在一起无无声的呐喊喊！！工程一.工程技术管理1.结构施工;1.1土石方工工程应做到到一次性开开挖，包括括坡道、地地下出地面面出入口、风风井等构筑筑物的基坑坑，后期再再进行土石石方开挖则则严重制约约工程进度度。案例如下：******广场场有四个直直接进入地地下停车场场的坡道，其其中有两个个坡道进入入地下二层层，开挖土土石方量两两万多立方方米，并存存在支护设设计及施工工问题，在在07年9、10月份进行行土石方开开挖时因图图纸未到未未能同时开开挖，只进进行主体结结构基坑土土石方施工工，但在地地上主体结结构施工，工工期十分仓仓促。尤其其是北汽车车坡道及出出入口成为为整个工程程收尾工程程，在寒冬冬中日夜赶赶工，后续续回填市政政及景观工工程已无任任何回旋余余地。针对以上问题，建建设土石方方施工涉及及的工作范范围一定一一气合成。工工程设计有有所保守或或浪费也应应在地下工工程实施时时完成，否否则欲速则则不达，且且成本更高高。1.2主体结构构施工中的的三大重大大经验教训训给所有施施工管理人人员留下深深刻印象，教教训中设计计施工工序序，劳动力力稳定等方方面，具体体案例如下下：1.2.1******广广场室外景景观及市政政道路回填填土石方量量达8万立方米米，这样回回填量的工工程量是十十分罕见的的，成为是是工程中重重点工程，如如果±0.0000结构体完完成后立即即进行回填填施工，即即保障后续续市政配套套工程的顺顺利开展，又又回避了后后期需协调调大量相关关单位的繁繁杂工作，只只要协调一一个总包单单位就可以以了，但该该项目错过过了机会，未未下决心实实施，导致致后期问题题十分突出出和棘手，现现场交通一一度处于混混乱状态，对对工期产生生影响至少少在15天以上。1.2.2中铁铁建设总承承包单位所所分包的回回家劳务队队伍的农民民工主要来来自四川地地区，5.12四川汶川川大地震，四四川籍农民民工返乡使使工地现场场劳动力剧剧减50%以上，在在近1个多月时时间里总包包劳务队伍伍一直处于于不稳定状状态，虽然然采取更换换队伍等多多种应急措措施但工期期影响超过过半个月。1.2.3中铁铁集团主体体结构因合合同无裙房房主体结构构付款节点点，集中力力量赶工在在六月初已已完成十层层以上塔楼楼结构而商商业裙房连连地上一层层不足完成成的怪异现现象，导致致商业裙房房后续机电电设备安装装及装修工工程严重滞滞后，工期期压力非常常大。大量量工序集中中在一个短短时间内穿穿插，商业业裙房机电电设备安装装工程在8月底开始始展开施工工，在短短短三个多月月时间完成成机电设备备安装和装装修工程施施工和管理理难度非常常大。以上案例说明对对总包施工工组织设计计的审核论论证工作十十分重要，一一定要形成成专家论证证制度。同同时在总包包招标时应应要求总包包的劳务队队伍省籍来来自三个以以上不同地地区，以保保证劳务队队伍的稳定定性。1.3结构施施工塔吊布布置方案非非常重要结构施工前对塔塔吊的布置置方案一定定要经过论论证，******广广场在主体体抢工时由由于塔吊布布置不足，致致使裙房与与塔楼不能能同时施工工，且拆除除塔吊非常常困难，严严重影响后后期装修。1.4屋面防防水工程由由于同幕墙墙面层钢结结构以及机机电屋面设设备工程穿穿插施工，因因此非常容容易出现质质量隐患，因因美观造型型需要屋面面上钢结构构高达7米，并作为为幕墙的骨骨架结构在在结构板上上生根，时时逢雨季屋屋面防水刻刻不容缓，因因此屋面防防水工程成成为上上下下下极为关关注的子项项工程，施施工过程中中困难重重重，计划节节点在不断断修正。针对这个问题建建议如下：：1、采用钢钢砼结构在在主体结构构同时完成成幕墙围护护的屋面骨骨架结构；；2、各类设设备基础必必须在施工工图中明确确，尽量避避免采用型型钢托架；；3、临时排排水系统必必不可少，需需认真设计计和实施；；4、如时间间允许，屋屋面工序避避免同时施施工。2.电气安装2.1设计问题题：2.1..1设备功功率要提前前确定，电电气专业仔仔细核对电电气图纸设设计功率和和招标设备备实际功率率。******广场场出现了很很多电气图图纸设计功功率与实际际设备功率率不一致、电电气图纸设设备数量与与实际安装装设备数量量不一致，造造成电缆、配配电箱迟迟迟不能下单单订货；2.1..2精装修修设计要提提前介入，电电气专业仔仔细核对电电气图纸设设计预留功功率和精装装实际需要要功率。****万千千百货和家家乐福区域域的精装修修出图太晚晚，出图后后发现原设设计预留功功率和精装装修要求功功率偏差较较大，也造造成电缆、配配电箱迟迟迟不能订货货；2.22厂家选择择：***项目电缆缆用量都很很大，而且且工期很紧紧，一定要要选择实力力比较强（生生产能力、技技术服务能能力、资金金支持能力力）的电缆缆厂家和配配电箱生产产厂家，否否则抢工期期间由于工工厂加工生生产能力不不够导致电电缆、配电电箱无法按按时到货，尤尤其是配电电箱，加工工生产周期期在30～40天，更需需要选择实实力较强的的单位。2.33施工安装装：配电箱、电电缆尽量一一次安装到到位避免借借用，尤其其是**商业，配配电箱、电电缆临时安安装或者是是配电箱回回路借用，开开业后再整整改，难度度非常大。2.4备品备备件：配电箱箱招标要求求厂家提供供备品备件件，******广场场抢工期间间损坏、缺缺失了一部部分铜排、微微断、接触触器、按钮钮、指示灯灯、门锁手手柄，要求求厂家供货货，最后厂厂家要批价价签字内部部审核20天后才送送货，好多多微断、接接触器由于于厂家没货货最后只能能零星采购购，严重影影响设备调调试。2.5电梯安装装方面：电梯设备安装工工程是一个个涉及多方方面工种工工序的系统统工程，任任何一个环环节都会影影响电梯安安装工期甚甚至项目总总工程工期期，******广场场电梯安装装滞后，商商业步行街街垂直梯在在12月18日开业前2天安装调调试完成，各各主力店垂垂直梯调试试完成时间间也接近112月20日，没有时时间进行磨磨合，造成成电梯故障障率偏高，卖卖场自动扶扶梯安装时时间较晚，严严重影响卖卖场精装修修安排，虽虽然后期精精装修抢回回时间，但但也给整个个工程施工工安排造成成严重的影影响，归结结原因有如如下几点：：2.5.1日立立电梯北京京公司******广广场项目部部配备力量量较弱，管管理跟不上上，项目经经理素质较较低，各方方面反应日日立电梯公公司施工管管理较差，安安装队伍人人数明显不不足。2.5.2土建建工程由于于设计施工工图为虚拟拟尺寸，电电梯招标后后修改量极极大。2.5.3电梯梯井道中存存在诸多设设计不合理理现象，如如井道墙体体非砼浇注注而需后期期砌筑，需需增加钢梁梁处理给安安装进度带带来很大的的影响，个个别地方有有影响安装装的梁柱等等构件。2.5..4垂直电电梯：垂直直电梯井道道存在两个个方面的问问题，一方方面电梯井井道尺寸偏偏大，电梯梯导轨不能能按照图纸纸安装，采采用电梯井井道内加装装钢梁的办办法解决，给给电梯安装装增加难度度，对施工工进度也造造成相应的的影响，另另一方面电电梯的井道道尺寸偏小小，采用剔剔凿及局部部加固的方方法解决，给给电梯的安安装进度造造成的影响响最大；25.5自动扶扶梯：自动动扶梯井道道也存在两两个方面的的问题，一一方面自动动扶梯井道道的投影尺尺寸偏大，自自动扶梯不不能正常搭搭接在梁上上，采用在在电梯梁外外侧加装钢钢梁及加固固的办法解解决，给电电梯安装增增加难度，对对施工进度度也造成相相应的影响响，另一方方面自动扶扶梯的井道道尺寸偏小小，给自动动扶梯带来来的影响是是不能正常常安装及安安装高度不不能保证，采采用剔凿及及局部加固固的方法解解决，给电电梯的安装装进度造成成的影响最最大，遇到到预应力混混凝土梁只只能设备返返场改造，给给施工进度度带来严重重的影响；；2.5.6工程程合同中未未明确井道道内脚手架架搭设责任任方，为此此长时间扯扯皮协调。2.5.7电梯梯队伍进场场后，未能能及时完成成勘测工作作，走到哪哪干到哪，问问题总是层层出不穷，应应形成有效效的管控措措施和手段段。2.5.8由于于土建施工工误差较大大，几乎所所有扶梯平平台均高于于装饰铺贴贴面1公分以上上，有的甚甚至达到7公分，厂厂家未能提提出有效措措施而要求求通过装饰饰工程解决决，此类问问题安装前前就应发现现而不是安安装就位后后逼迫业主主，此问题题通过强制制电梯公司司重新吊装装后解决。2.5.9井道道及基坑内内土建完善善和清理工工作十分重重要，应有有专门的杂杂工清理队队伍负责。2.5.10设设计施工图图中一定要要考虑电梯梯井基坑的的防水做法法及排水设设备，尤其其是回填垫垫层的地方方，后期补补做的难度度较大。2.5.11由由于工期紧紧，施工现现场运输通通道不能保保证，有时时是今天看看好了运输输通道明天天就被阻断断，造成设设备到场后后不能及时时的运输到到卸货场地地，严重影影响设备安安装和施工工现场内的的道路畅通通，经过专专业工程师师与施工单单位多次沟沟通，采用用现场“中转车”的办法解解决了该问问题，即电电梯设备运运输大型货货车车在工工地门口经经过小型货货车的倒运运，铲车清清理道路等等办法，把把货物运输输至指定卸卸货地点，在在以后的工工程中应多多考虑货物物运输应急急预案，以以免造成设设备不能及及时到位影影响施工进进度；在以后的的工程中，在在控制土建建施工质量量及精度的的同时，还还应仔细的的分析土建建图纸与电电梯安装图图纸，比对对出可能出出现问题的的地方，在在电梯安装装前及时解解决该类问问题，以免免给后期的的施工带来来严重的影影响；2.6配电室设设备安装：：2.6.1******广广场有高基基配电室8座，变、配配电设备上上百台，施施工周期短短，借鉴了了电梯设备备运输过程程中出现的的问题，在在设备到场场前一天制制订了2条以上的的运输路线线同时考虑虑了设备倒倒运的预案案，保证了了变、配电电设备及时时准确的就就位，给配配电室设备备的安装减减少了大量量的时间；；2.6.2由于于配电室位位于地下二二层，施工工过程中存存在漏水问问题，给配配电室的安安装及成品品保护带来来了极大的的困难，虽虽采取了一一定的保护护办法，但但还是带来来了一定的的经济损失失，在以后后的工程中中配电室上上方不论什什么区域都都应当做防防水，同时时在施工的的工程中明明确相关施施工单位在在配电室顶顶板区域不不能做剔凿凿开孔等破破坏防水的的工作，以以免给变、配配电设备造造成损坏；；3.给排水空调安装装3.1下接风管管为软管时时的风口固固定方式由于**广场商商业部分，后后期装修进进场后对层层高的的要要求较高，要要尽量将顶顶内的空间间压缩，有有时要用到到软管，如如果由精装装修单位在在开口后直直接做木框框，机电单单位可以直直接将风口口固定于木木框上，省省去了机电电安装单位位固定风口口的难度，也也能够保证证风口位置置的准确性性与美观。3.2管井内应应设置地漏漏管井内应设置地地漏，并做做好防水处处理。这样样在施工阶阶段时既可可以方便施施工单位取取水，节省省临水供水水管供应安安装时间和和费用，也也可以避免免一旦出现现漏水现象象流入电梯梯竖井，将将电梯或已已完工程泡泡坏。3.3热风幕的的选型由于北京冬季气气温低风沙沙大，采用用电热风幕幕风量小热热量低，不不能完全满满足功能要要求，门口口处存在风风量较大气气温较低的的现象，且且后期运行行费用较高高。水热风风幕虽然初初投资较大大，但是在在运行费用用和效果上上都有比较较好的效果果。3.4管网综合合的全局考考虑为保证吊顶高度度，机电部部分要最大大程度的压压缩空间，管管网综合工工作就显得得至关重要要，应在各各施工单位位进场施工工前出图，充充分考虑施施工空间（如如桥架内放放电缆时上上方所需的的施工空间间），如果果区域内有有需要厂家家深化的地地方（如虹虹吸雨排、雨雨棚排水等等），则必必需按照厂厂家深化图图纸进行排排布，以免免影响使用用功能。3.5货物到场场及运输问问题设备到货应由厂厂家负责运运至甲方指指定正负零零区域，避避免由于各各种问题导导致无法卸卸货时厂家家与机电安安装单位扯扯皮。由于于商业部分分空调机组组体积较大大，来货时时应分段供供货，否则则现场的运运输通道很很难满足运