个人贷款业务处理 个人住房贷款业务

项目三银行贷款业务

任务3-2-1个人住房贷款业务[知识目标][能力目标]1.了解个人住房贷款基本分类；2.熟悉个人住房抵押贷款的基础知识与业务流程；3.掌握个人住房抵押贷款利息计算方法。1.能按个人住房抵押贷款业务的规定正确进行业务操作；2.能根据不同贷款业务特点采用不同的利息计算方法。1.个人住房贷款基本分类2.个人住房抵押贷款基础知识3.个人住房抵押贷款业务流程4.贷款业务利息计算个人住房贷款个人住房按揭贷款在购房时，支付首付款，并将拟购房产抵押给银行，由银行向卖房者支付其余款项，和银行形成借贷关系的贷款方式。2个人住房抵押贷款个人将自己已经拥有的房产，向银行抵押，获得相应额度的贷款。1个人住房商业性贷款个人住房公积金贷款个人住房组合贷款任务3-2-1个人住房贷款业务---基本分类任务3-2-1个人住房贷款业务---个人住房抵押贷款（概念）1

1个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款是贷款的重要形式，一般是指借款人以所购买或所拥有的住房作为抵押向金融机构申请贷款，并按借款合同规定履行还本付息的义务。概念个人住房抵押贷款申请条件具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；具有购房合同或协议；支付一定比例的购房首期付款；具有城镇常住户口或有效居留身份证件；能够提供有效担保方式；银行规定的其他条件；1任务3-2-1个人住房贷款业务---个人住房抵押贷款（申请条件）申请人本人的有效身份证件；有关借款人家庭稳定的经济收入证明；符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明；保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；银行规定的其他资料。提交资料2.个人住房抵押贷款申请时应提交的资料任务3-2-1个人住房贷款业务---个人住房抵押贷款（申请资料）贷款最高额度为拟购住房房款的70%（随时根据市场调整）贷款期限最长不超过30年，一般为10～30年贷款金额贷款期限任务3-2-1个人住房贷款业务---个人住房抵押贷款（其它规定）个人住房抵押贷款业务处理流程按期还款贷款申请贷款审批签订合同贷款还清贷款发放任务3-2-1个人住房贷款业务---个人住房抵押贷款（业务流程）个人住房抵押贷款业务操作步骤贷款申请贷款审批签订合同发放贷款客户向银行提出书面借款申请，并提交有关资料。银行根据客户的申请资料对贷款进行审批。在接到银行有关贷款批准通知后，客户到贷款行与银行签订借款合同和相应的担保合同。经银行同意发放的贷款，办妥有关手续后，银行将按照借款合同的约定，将贷款资金按规定一次性转入房地产开发企业在银行开立的账户或与借款人约定的银行监管账户。按期还款贷款发放后，客户须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息；当然，客户还可以选择提前还款，但如果无法偿还贷款，可申请展期，否则，银行将采取没收抵押物或进行拍卖、或作价入账。贷款结清正常结清是指贷款最后一期结清贷款。提前结清须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，持本人有效身份证件和经办行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件。任务3-2-1个人住房贷款业务---个人住房抵押贷款（操作步骤）项目年利率一、短期贷款一年以内（含一年）4.35二、中长期贷款一至五年（含五年）4.75五年以上4.90三、个人住房公积金贷款五年（含）以下2.75五年以上3.25央行基准贷款利率（动态调整）任务3-2-1个人住房贷款业务---贷款利息计算（贷款利率）银行贷款可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息积数计息法（定期结息）逐笔计息法（利随本清）按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息计息公式为：利息＝累计计息积数×日利率其中累计计息积数＝每日余额合计数。按预先确定的计息公式利息=本金×利率×贷款期限逐笔计算利息，具体有三种方法：①计息期为整年(月)的，计息公式为：利息＝本金×年(月)数×年(月)利率②计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为：利息＝本金×年(月)数×年(月)利率＋本金×零头天数×日利率③银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为：利息＝本金×实际天数×日利率这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用哪一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。任务3-2-1个人住房贷款业务---贷款利息计算（计息方法）各商业银行的通常做法零售贷款公司贷款逐笔计息法（公式③）贸易融资逐笔计息法（公式③）自选：等额本金还款法——逐笔计息法（公式②）等额本息还款法——逐笔计息法（公式②）灵活还款法——逐笔计息法（公式③）一次还本付息（1年及以下）——逐笔计息法（公式①）准贷记卡透支积数计息法任务3-2-1个人住房贷款业务---贷款利息计算（计息方法选择）等额本息、等额本金等7种常见还款方式的比较等额本息等额本金等额递增等额递减按期付息到期还本本金归还计划每期偿还金额相等，按还款周期逐期归还每期偿还的本金相等，利息随剩余本金数额的减少而逐渐减少以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额增加一个固定金额以等额还款为基础，每次间隔固定期数还款额减少一个固定金额按一间隔期等额偿还贷款本金，再按另一个间隔期定期结息在整个贷款期间不归还任何本金，到期一次全部偿还；贷款利息可按月、按季或到期偿还按照约定的时间归还贷款本金，但相邻两个偿还本金日之间不得超过1年任务3-2-1个人住房贷款业务---贷款利息计算（还款方式）借款12000元，分12期归还，年利率5%，计算等额本金和等额本息还款方式下还款金额？课堂实训（1）等额本金还款法每月还款额=12000/12+12000*5%/12=1050.40（元）注意年利率与月利率的转换（2）等额本息还款法每月还款额=[5%/12*（1+5%/12）^12]/[(1+5%/12)^12-1]*12000=1050.84（元）任务3-2-1个人住房贷款业务---贷款利息计算（还款方式）比比看，看看哪种方式利息支出最少？以贷款人民币50万元，贷款期限10年，利率5.814％，还款方式为等额还款、等额本金、等额递增、等额递减四种还款方式为例，其中，等额递增（递减）还款方式每3个月增加（减少）100元。不同方式利息支出比较如下：还款方式月供金额利息合计与等额还款利息比较12345……120等额递增3680.073780.073780.073780.073880.07……7680.95183609.2823075.96等额还款5504.445504.445504.445504.445504.44……5504.44160533.320等额本金6589.176568.986548.796528.616508.4