房地产项目委托管理合同-(律师审查版)

房地产项目委托管理合同甲方（委托方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿乙方（受托方）：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国招标投标法》、《建设工程质量管理条例》等国家法律法规及项目所在地有关规定，为保证项目的顺利实施，充分发挥政府投资效益，严格控制投资概算，确保合同约定的各项管理目标的顺利实现，甲乙双方遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，经协商同意，签订如下合同。第一条词语定义1、项目或本项目：指甲方投资建设的“＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿”（暂定名）2、项目委托管理内容：指乙方根据甲方的要求和本合同的规定所承担的工作及责任。3、项目管理费用：指因管理本项目而产生的所有费用，包括工资性费用（包括工资、福利费、社会保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费）、车辆费用、业务招待费、差旅费、会务费、通讯费、水电费、劳保费、租赁费、摊销费、折旧费、维修费、法律咨询费、审计咨询费等。4、项目销售费用：指包括但不限于广告策划、销售佣金（或销售代理费）、广告费、促销费、市场调查费、营销管理费、展览会费、售后服务、临时性售厅建设、租赁、装修装饰等因销售目的而产生的全部费用，不包含临时性用于销售目的的永久性建筑的工程建设成本。5.项目预估销售单价：指甲乙双方为核算项目销售费用而事先约定的销售单价。6.项目销售完成：指项目全部房屋签订了销售合同，且项目款项全部收回。7.日：指公历日。第二条项目概括项目名称：（以下简称“项目”）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿项目位置：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地块性质：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿计容建筑面积：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿总建筑面积：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿可售物业面积：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿开发周期：＿＿＿＿年第三条项目代建包销的管理原则1．甲方作为项目的开发建设单位，本项目以甲方名义报建，但甲方不拥有项目开发中除知情权外的任何权利。甲方依据乙方编制的工程总用款计划和实施过程中的年、季、月用款计划作为甲方筹集资金及付款的计划依据，并及时无条件向乙方指定的施工方付款。未经乙方同意，甲方不得与施工方在内的任何第三方私下进行接触。2．乙方根据甲方的要求和本合同的约定，履行委托管理职责和义务，获得合同约定的收益。第四条项目委托管理内容甲方委托乙方从事本项目包括：前期工作管理、招投标管理、设计工作管理、工程进度管理、工程质量管理、工程投资管理、项目施工成本的核算、工程安全管理、文明施工管理、合同档案信息管理、工程监理管理、工程竣工验收及移交管理等在内的项目全部施工代建工作；并委托乙方或乙方指定的机构负责项目住宅部分可售物业的销售工作，并由乙方或乙方指定的机构对可售住宅部分的物业的销售单价及去化面积负责。第五条项目核算管理（一）工程及工程造价１．甲乙双方约定，甲方暂按项目建筑安装工程费＿＿＿＿元/㎡（不含：土地价款、项目需承担的任何税费以及任何类目的费用）向乙方指定的施工方结算工程价款，计算依据为＿＿＿＿元/㎡×总建筑面积。实际工程价款高于约定工程价款部分由乙方承担；实际工程价款低于约定工程价款部分由甲方直接支付至乙方指定账户。具体乙方包干的单方成本价格，待乙方在项目开发五个方案经审批流程通过，锁定项目整体六项成本这算建筑单方造价后另行确定。２．乙方根据工程的节点要求,编制工程总用款计划和实施过程中的年、季、月用款计划，并报予甲方，作为甲方筹集资金及付款的计划依据。3.在甲乙双发约定的工程价款总额内，甲方根据乙方提供的工程节点及用款计划于每自然月开始后＿＿＿＿个工作日内及时按乙方要求支付相关款项。（二）物业包销1.项目的销售工作由乙方负责或由乙方指定的机构负责。2．乙方或由乙方指定的机构向甲方承诺包销该项目可售住宅部分＿＿＿＿%的物业面积，且约定销售单价为＿＿＿＿元/㎡。实际销售价格低于乙方承诺价格的部分由乙方或由乙方指定的机构向甲方支付，实际销售价格高于约定价格部分的＿＿＿＿%归乙方或由乙方指定的机构所有。同时项目竣工结算后，尚未销售的约定物业面积由乙方或由乙方指定的机构按照双方约定销售价格全部购买。3.实际销售价格高于约定价格时，归乙方或由乙方指定的机构所享有的部分，由乙方或由乙方指定的机构从销售回款账户中直接予以扣除，甲方应及时配合完成相关操作。4．乙方或由乙方指定的机构按照约定总销售价格的＿＿＿＿%向甲方收取销售费用，甲方应于乙方或由乙方指定的机构开盘销售后，按季度及时支付给乙方或由乙方指定的机构，每期所需支付费用计算方法为：约定总销售价格×＿＿＿＿%÷8，具体付款节点为每季度开始后的＿＿＿＿个工作日内，起始付款时间为甲方自收到或由乙方指定的机构出面报送的开盘通知、销售计划、及销售代理费需求表后按＿＿＿＿个工作日内按乙方需求及时支付；后续款项依次按约定顺延。5.项目销售所需的销售推广费等专项费用，甲方根据乙方提供的工程节点及用款计划中销售推广费的相关需求于每自然月开始后＿＿＿＿个工作日内及时按乙方要求支付相关款项。该笔款项据实列支，不在乙方承诺的建筑安装工程费＿＿＿＿元/㎡计算范围内。（三）代建管理及品牌使用1.乙方同意甲方使用＿＿＿＿品牌用于本项目的开发建设和销售，同时品牌在出现如下情况，则品牌使用终止：（1）如在本项目建设过程中甲方执意不听取乙方意见，导致项目房产品不能达到品牌标准的基本质量标准，或甲方未能按本合同约定使用品牌并履行品牌维护义务的，乙方可送达一份终止通知给甲方。如果在该通知送达之日后的＿＿＿＿个工作日内甲方未能充分纠正该通知中指出的全部不足之处，或者未提出乙方可接受的纠正这些不足之处的计划，则在该＿＿＿＿个工作日期满后，乙方可自行决定终止品牌使用许可并立即生效，且无需做出任何进一步行动或通知；（2）如在项目开发建设过程中，甲方不能保证项目建设所必需的资金，导致项目建设出现重大困难或停工，乙方有权终止本项目的品牌使用许可；（3）在乙方依据本合同约定终止品牌使用许可后，本项目所有相关资料和实物中不得再出现“＿＿＿＿”字样、商标及图形，甲方不得以任何方式继续使用“＿＿＿＿”品牌，并负责消除因品牌使用终止而对乙方“＿＿＿＿”品牌造成的影响，且由此产生的责任与后果全部由甲方承担。2.甲方需向乙方按总建筑面积每平米＿＿＿＿元向乙方支付代建管理及品牌使用费。3.甲方应按季度向乙方支付相关费用，并应于每季度开始后第＿＿＿＿个工作日前向乙方支付品牌使用费，每期所需支付费用计算方法为：＿＿＿＿元/㎡×总建筑面积÷8；起始付款时间为合同签订后＿＿＿个工作日内；后续款项依次按约定顺延。4.乙方因收取品牌使用费所发生的一切税收，由乙方自行承担。（四）委托管理1.甲方需向乙方支付项目代建委托管理费。具体金额按照约定总销售价格的＿＿＿＿%计算。2.甲方应按季度向乙方支付相关费用，并于每季度开始后第＿＿＿＿个工作日前向乙方支付委托管理服务费，每期所需支付费用计算方法为：约定销售价格×可售物业面积×＿＿＿%÷8；起始付款时间为合同签订后＿＿＿＿个工作日内；后续款项依次按约定顺延。3.乙方因收取委托管理服务费所发生的一切税收，由乙方自行承担。（五）新动力使用费甲方需按乙方要求向乙方或乙方指定的机构支付新动力使用费，具体价格及付款节点作为合同附件另行约定。第六条项目保证项目实行履约担保制度，本合同生效＿＿＿＿天内，乙方应向甲方包销物业承诺售价下销售总额＿＿＿＿%的不可撤销的履约保函。甲方在乙方或乙方指定机构未按约定价格完成销售后，方可按协议约定向保函开具机构行使相关权利，此外甲方不得以任何理由要求行使保函权利。第七条团队管理甲方除向项目公司派驻一名财务人员负责定时按乙方提供的工程节点及用款计划及时按支付相关款项外，其余人员由乙方委派或公开招聘。甲方不得以任何原因派驻其他管理人员，同时在任何情况下不得参与项目的任何管理。第八条权利义务（一）甲方权利1.有权对项目工程质量进行全程监督、检查，甲方发现质量问题通知乙方后，乙方须及时予以督促整改和处理。2.有权对项目的工程进度进行全程监督、检查，督促乙方按照合同约定完成开发建设的各项任务。3.有权对项目的安全生产进行全程监督、检查，发现安全隐患或其它安全问题通知乙方，乙方须及时处理。（二）甲方义务1.负责为乙方协调工程建设的相关外部关系，为委托管理工作提供外部条件，并（协助乙方）办理项目所需的所有政府批准文件。2．负责按照乙方确定的资金计划，进行资金的筹集和投入，确保资金到位，并根据工程进度及时支付各项工程费用和税金等，支付各种与项目相关的合同款项。3.负责按照合同约定支付乙方委托管理费用、销售代理费、代建管理及品牌使用费、新动力费。4.负责授权一名或以上的负责人与乙方保持联系。5.甲方对于乙方在委托管理期间提出的书面意见、各类报告、变更、请示、等文件，甲方应当在收到前述文件后的＿＿＿＿个工作日内给予书面答复，否则视同认可。6.负责在合同签订定后＿＿＿＿个工作日内，向乙方移交本项目前期工作的所有资料。（三）乙方权利1.乙方征得甲方授权后，有权以甲方的名义向政府部有关部门办理项目建设的各项手续。2.对参与工程实施过程的所有第三方，乙方具有直接管理权。3.有权对项目的进度、质量进行全程管理，并对资金的使用提出建议。4.有权按照合同的约定收取项目委托管理费、销售代理费、代建管理及品牌使用费、新动力费。5.如因非乙方因素，使工程建设进度的推迟或延误而超过书面约定的日期，乙方有权向甲方追加委托管理服务费。6.乙方对于危及工程和人身安全的紧急情况，享有现场处置权，但应当及时向甲方汇报。7.乙方拥有＿＿＿＿品牌所有权，在甲方委托乙方开发的此项目时，此项目可有偿使用＿＿＿＿品牌（四）乙方义务1.乙方须恪尽职守，遵守有关的法律、法规和规章，熟悉、掌握甲方委托的全部工作内容和建设项目的资料、文件、合同的细节，充分理解和把握甲方的需求，以甲方和项目利益为重，按照约定和甲方的要求，进行事前审查、事中监督执行、事后检查总结，适时提出合理化建议，合法合规、及时、安全高效、务实可行地完成约定的工作。2.负责办理项目所需报批手续、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等项目开发建设必备的手续。3.负责按照经过双方审核确认的工程建设概算费用及工程建设进度，编制资金使用、进度等各项计划，报请甲方批准后作为甲方筹集资金的计划依据。4.负责项目各类合同履行的全过程跟踪监督管理。5.严格按照《中华人民共和国招标投标法》和项目所在地有关招投标的规定，负责组织勘察、施工、设备和材料供应单位等各项招投标工作。6.按照批准的建设方案、建设规模、建设内容、建设标准、建设工期和项目总投资等，进行建设组织管理，严格按照国家建设程序进行项目的委托管理，严格控制项目概算和预算，确保工程质量，按期交付使用。第九条违约责任1.甲方未按期支付乙方委托管理服务费、销售代理费、品牌使用费等各种费用，每日按拖欠款的＿＿＿＿%向乙方支付滞纳金，滞纳金从约定支付期限最后一日起计算。2.甲方未按照资金使用计划及各种合同按时支付各种款项，乙方有权顺延工期，由此造成的各种损失由甲方承担。3.需甲方确认的文件，如果在指定的时间内未完成，或由于甲方要求修改设计图纸等文件等原因导致工期拖延，甲方应承担延期责任。4.非乙方原因造成项目建设内容、建设规模、建设标准发生变化，开发建设工期延长，投资或其他经济损失的，甲方应承担相应责任。如因此致使合同期限延长、乙方工作量增加的，甲方应根据延长的合同时间及增加的工作量增加乙方的委托管理费及各项费用，如造成乙方损失的，甲方应予赔偿。第十条合同终止1.甲方不得有任何干扰项目正常管理、正常运行的行为。如发生：甲方未经乙方同意与施工方在内的任何第三方私下进行接触、未经乙方同意参与项目管理或派驻除一名财务人员外的任何人员、未按约定行使保函权利等事项均视为干扰项目正常管理、正常运行的行为，乙方有权随时终止或部分终止本合同。如造成乙方损失的，甲方应予赔偿。2．甲方不得以任何事由欠付、少付乙方或乙方指定机构的委托管理服务费、销售代理费、代建管理及品牌使用费、新动力费用等相关费用。如甲方未按约定支付乙方或乙方指定机构的委托管理服务费、销售代理费、代建管理及品牌使用费、新动力费用等相关费用且在收到乙方警示函后＿＿＿＿个工作日内仍不支付或未按约定支付超过＿＿＿＿天的，乙方有权随时终止或部分终止本合同。如造成乙方损失的，甲方应予赔偿。3.若因甲方未按照资金使用计划及各种合同按时支付各种款项，造成项目不能按计划节点顺利进行，乙方有权随时终止或部分终止本合同。如造成乙方损失的，甲方应予赔偿。4.若因甲方未按合同约定配合乙方完成相关工作，导致项目不能按计划节点顺利进行，乙方有权随时终止或部分终止本合同。如造成乙方损失的，甲方应予赔偿。5.若非乙方原因而被终止委托管理服务，对乙方造成的经济损失由乙方向甲方提交经济损失报告，甲方应予补偿。6.当项目具备竣工结算条件或当项目住宅可售部分销售达到项目全部可售住宅面积95%后，本合同自动终止。第十一条不可抗力如果由于地震、台风、海啸、火灾、水灾等人力不可抗拒因素，致使任何一方延迟或不能履行合同的，甲、乙双方均无须承担违约责任，但遭受不可抗力的一方应在合理时间内将上述不可抗力情况及时通知对方，并在此后合理时间内提供当地政府主管部门出具的证明文件。未遭受不可抗力的一方有权解除合同，亦有权根据与遭受不可抗力一方协商的情况选择继续履行合同。第十二条保密甲、乙双方应对因订立或履行合同而获知的对方的商业秘密保密。非经对方事先书面同意或法律规定外不得向任何第三方透露，否则违约方应赔偿对方因此受到的损失。第十三条适用法律和争议解决1.合同的订立、效力、解释、履行和争议解决适用中华人民共和国法律。2.合同订立、履行有关的一切争议，双方应经过友好协商解决；如果协商不成，双方同意选择以下第＿＿＿＿条款约定的方式解决争议：（1）向甲方所在地法院提起诉讼。（2）向＿＿＿＿仲裁委员会申请仲裁，并按照提起仲裁时该仲裁委员会现行