房地产开发与经营模拟试题

房产发经模试一单选1．我国房地产开发主管机构对地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（A.1000万万元Ｃ.3000万元Ｄ万元2．下列房地产交易活动处于房产一级市场的是（D）A房出租B房产抵押C土使用权转让D土地用权出让3人共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例定了各类土地的最高出让年限，其中居住用地最高出让年限为（DA40年B60年C50年D704．房地产租金已收租金额占应租金额的百分比称为（B）A租收缴计划完成率B租收缴率C欠户发生率D陈欠租金收缴率5A）指国家以土地所者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。A．土地使用权的出让B.地使用权的转让C.土使用权划拨.土地使用权赠与6．对预测中高收入人群的住宅求效果较好的市场需求预测方法是（B）A额需求预测法B有效需求预测法C线回归需求预测法D定需求预测法7已某房地产今年的销售成本为万元存平均余额为411万那存货周转天数为（B）A8.07B44.61ＣＤ8．按房地产市场的规范程度划，可以把房地产市场分为（CA、居住物业市场、写字楼市场零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B、甲级写字楼市场、乙级写字市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C、房地产白色市场、黑色市场灰色市场D、销售市场、租赁市场、抵押场、典当市场和置换市场等9．下列房地产交易活动处于房产二级市场的是（C）A房出租B房产抵押C土使用权转让D土地用权出让10在地一级市场上根竞性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式中一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（AA协出让B招标让Ｃ拍卖出让Ｄ标出让11华民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限(C。A40年B60年C50年D70年12．收房地产租金占计划房地租金的百分比称为（A）A租收缴计划完成率B陈租金收缴率欠租发生率租金缴率13．国房地产开发主管机构对地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（A4000万B3000万Ｃ万元Ｄ万元14．国房地产开发主管机构对地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（B）上。A500万B1000万Ｃ万元Ｄ万元15华民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出1/7

让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（A40年B60年C50年D70年16C）指经县级以上人政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。A土使用权的出让地使用权的转让C土使用权划拨Ｄ地使用权赠与17．预测中低收入人群的住宅求效果较好的市场需求预测方法是（A）A额需求预测法B有效需求预测法C线回归需求预测法D定需求预测法18．收房地产租金占计划房地租金的百分比称为（D）A租收缴率B陈欠租金收缴率C欠户发生率D租收缴计划完成率19．房地产产权让渡方式，可把房地产市场分类（DA.居物业市场、写字楼市场、售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B.甲写字楼市场、乙级写字楼场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C.房产白色市场、黑色市场、色市场D.销市场、租赁市场、抵押市、典当市场和置换市场等20．据《中国人民银行关于规住房金融业务的通知［2001195号行发放住房开发贷款的条件之一是地产开发企业自有资金应不低于开发工程总投资C）A20％B25％Ｃ％Ｄ％21．开工前对工程内容尚不十清楚的情况下，开发商适合采用（C）合同形式。A单合同B固总价合同C成加酬金合同D分包合同22．国房地产开发主管机构对地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（BA1000万B1500万Ｃ万元Ｄ万元23．地使用权的出让方式有多，其中（B）方式是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式体现了国家对土地使用的计划指导充发挥市场机制在土地使用权上的灵活调节功能，具有较大适应性。A协出让B招标让Ｃ拍卖出让Ｄ标出让24华民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中教育、科技、文化、卫生、体育用地最高出让年限(C)。A40年B60年C50年D70年25．回本年度以前拖欠租金额本年度以前拖欠房地产租金额的百分比称为（B）A租收缴计划完成率B陈租金收缴率欠租发生率租金缴率26．知某房地产今年的销售成为万元，存货平均余额为500万元，那么存货周转天数为（C）A11B10ＣＤ37二多选1．从狭义的角度来看，房地产发与房地产经营的区别主要表现为（ABCDE）A两的主体不完全相同B在地产工程市场运作过程中处的阶段不同C两对主体的资格要求不一样D两所指向的行为对象不同E随房地产市场的完善，两者作用会发生根本性变化2/7

2．影响房地产工程开发的环境括（ABCDE）A经环境B政治境C法环境D社环E自环境3．房地产开发融资方案的选择般采用比较分析法，即对各个方案的（ABD）指标用分级的方式进行比较。A安性B经性C适性D可性E可性4根《国人民银行关于规范住房金融业务的通知发放住房开发贷款的条件之一是：开发工程同时必须具备（BCDE）A国土地规划许可证B国土地使用证C建用地规划许可证D建工程规划许可证E建工程施工许可证5．按计价方式的不同，房地产发工程承包合同一般分为（ABC）A总合同B单合同C成加酬金合同D总承合同E分合同6．土地使用权的出让主要有以哪几种方式（ABC）A协出让B招标让Ｃ拍卖出让Ｄ换出让7．房地产市场是典型的周期性场，房地产市场阶段分为（BCDE）A波B平C萧D复E兴8．房地产企业经营成本按成本经营工作量关系可分为（AB）A固成本B变成本Ｃ管理费用Ｄ销售费用E材料成本9．征用农村集体所有的土地要生哪些费用（ABCDEF）A土补偿费B青补偿费C地附着物补偿费D安补助费E新地开发建设基金F耕地用税10．地产开发工程实施控制的标包括（ABC）A成B工程期质工程调性E技术进性14．市土地使用权进行商品经，具有重要意义，表现在（ABCDEF）A.土经营是房地产经营的主要容，是房地产经营的基础B.土经营是提高我国土地利用益的核心活动C.土经营是我国市场化改革的不可少的一环D.土经营是城市第三产业健康展的前提E.土经营是也是适应我国对外放的一项必要的改革措施F.土经营是城市财政收入的重来源15．响房地产工程开发的环境括（ABCDE）A经环境B政环境C法环境D会环境E然环境16．地产开发融资方案的选择用比较分析法对个方案（ABE）指标用分级的方式进行比较。A安性经济C适用性D可性可行性17．地产物业管理程序包括（ABC）A早介入B接验收C楼宇伙物业合管理业经营18．据《中国人民银行关于规住房金融业务的通知行发放住房开发贷款的条件之一是：开发工程同时必须具备（ABCD）A国土地使用证B建用地规划许可证C建设程规划许可证3/7

D建工程施工许可证E国土地规划许可证32．用农村集体所有的土地要生哪些费用（ABCDEF）A土补偿费B青补偿费C地附着物补偿费D安补助费E新地开发建设基金F耕地用税33．地产市场是典型的周期性场，房地产市场阶段分为（ABCD）A平萧条C复苏D兴E波34．般来说，适用于房地产开工程的组织结构有（DE）A直型组织结构B职能组织结构C直线职能型D矩阵E事业部制35．照房地产开发阶段进行划，房地产开发可分为（DE）A单开发B小开发C成片中开发D土开发E屋建设36．房产开发工程所面临的济环境主要包括（ABCDE）A宏经济发展形势B市民入水平C富差异程度D利率贷款件三简题1．征地与拆迁的区别是什么？征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体所有的土地先需要改变土地所有制性质集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。2．房地产开发融资的主要形式哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资券资房地产信托融资房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。3．房地产开发的整个流程分为些阶段？房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想性究、申请工程用地、工程设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。4．土地使用权的出让有哪些方？各有什么特点？土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。5．房地产工程主要的定价方法哪些？房地产工程的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。6．房地产开发投资风险有哪些房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。7．房地产工程施工招标的形式哪些？在国际市场上，房地产工程施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标种我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。8．物业管理公司有什么权利和务？物业管理公司的权利主要包括据有关法规结合实际情况制定小区管理办法照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理物业管理合同和有关规定收取管理费用等。物业管理公司的义务主要包括行物业管理合同依法经营接管理委员会和住宅4/7

小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。9．从狭义的角度看，房地产开与房地产经营有哪些区别？房地产开发与房地产经营的区别包括者的主体不完全相同房产工程市场运作过程中所处的阶段不同两对体的资格要求不一样者所指向的行为对象不同着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化10．见的组织结构类型有哪些其中，适合房地产工程的组织结构类型有哪些？常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产工程的组织结构类型有矩阵型和事业部型。四

名解名解1．房地产开发2．土地开发3．城市土地出让4．土地征用5．物业管理6．房地产经营7．土地使用权转让8．建设用地规划许可证9．建筑容积率10．金收缴率

答房地产开发：由特定的经济实体（具有开发资质的房地产开发企业房地产工程进行投资、建设和管理，使之改变用途或使用性质，从而获得经济利益的过程。土地开发：土地开发也称七通一平，一平为平整土地。七通为通给水、排水、通热、通气、电力、电信和公路。城市土地出让：是指城市人民政府土地主管部门依法将城市土地的使用权出让给用地单位（主要是房地产开发公司有限期使用城市土地，用地单位必须向城市人民政府土地主管部门支付土地出让金（一般也称为毛地价土地征用：政府按照法律规定的程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。物业管理：利用现代管理先进的维修养护技术，以经济手段管理物业（包括建筑物及其附属设施和相关场地主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益房地产经营：从广义上来讲，就是指一切从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上来讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。土地使用权转让：指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为建设用地规划许可证：由建设单位或个人提出建设用地申请，城市规划行政主管部门审查批准的建设用地位置、面积、界线的法律凭证。建筑容积率：指工程规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。租金收缴率：房地产租金已收租金额占应收金额的百分比。五

论题论题1、房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。

答答地开发资金筹措的渠道要有银行贷款融资融资、房地产信托融资以及其他形式。房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房5/7

地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。2、请论述物业管理市场答物业管理市场的构成主要包括三个方面：的构成谈谈我国物业市客体：物业管理服务，无形的管理市场存在的主要问市主体：需求主体、供给主体题及解决对策？市场环境：各种交换赖以进行的社会制度我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策3、房地产开发工程建设的三大目标是什么们之间是什么关系是如何理解的？

答：房地产开发工程建设的三大目标分别是：工程建设投资（成本度或工期量。开工程建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。开发工程建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果工程建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。开发工程建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发工程建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。4、房地产开发融资方案答地产开发融资方案的内容包括筹集资金的币种额的内容包括什么定房融流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地地产开发融资方案的考

产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集虑因素有哪些何择资金和偿还资金的数量。融资成本预算；融资方法和明确融资的房地产开发融资方案？5、房地产开发工程土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是

权利责任关系。确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资