地籍管理修改

地籍管理修改第1页/共77页第四章地籍管理内容提要第一节地籍与地籍管理第二节土地调查第三节土地分等定级与估价第四节土地登记第五节土地统计第六节地籍档案管理第2页/共77页第一节地籍与地籍管理地籍概述地籍管理概述第3页/共77页

一、地籍概述

1、含义记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册（含图）。表现地籍内容的主要包括地籍簿和地籍图

。

2、作用（1）为土地管理提供基础资料（2）为维护土地产权权益提供基础资料（3）为完善土地使用制度

提供基础资料（4）为编制国民经济发展计划和土地利用年度计划提供基础资料第4页/共77页地籍图样例第5页/共77页无偿、无限期、无流动有偿、有限期、有流动我国的土地使用制度改革

改革开放前，我国城镇国有土地实行的是单一的行政划拨制度，国家将土地无偿、无限期提供给用地者，土地使用权不能在土地使用者之间流转。改革开放和我国经济的快速发展，极大地解决和发展了生产力。各行各业对土地的利用和配置方式提出新的要求，使土地这一重要的生产要素作为特殊的商品进入市场。

1979年，我国开始以场地使用权作为出资兴办中外合资企业或向中外合资企业收取场地使用费。1987年11月国务院批准了原国家土地管理局等部门的报告，确定在深圳、上海、天津、广州、厦门、福州进行土地使用改革试点。按照土地所有权与使用权分离的原则，国家在保留土地所有权的前提下，通过拍卖、招标、协议等方式将土地使用权以一定的价格、年期及用途出让给使用者，出让后可以转让、出租、抵押。这是我国土地使用制度带有根本性的改革，打破了土地长期无偿、无限期、无流动、单一行政手段的划拨制度，创立了以市场手段配置土地的新制度。

第6页/共77页3、分类依作用不同分为：

税收地籍、产权地籍、多用途地籍依特点和任务不同分为：

初始地籍和日常地籍按城乡土地的不同特点分为：

城镇地籍和农村地籍依行政管理的层次不同分为：

国家地籍和基层地籍按表现形式不同分为：

常规地籍和数字地籍数字地籍是现代地籍的发展方向。第7页/共77页二、地籍管理概述

1、含义地籍管理是国家为获得地籍信息，科学管理土地而开展的土地调查、土地分等定级估价、土地登记、土地统计和地籍档案管理等一系列工作的总称。第8页/共77页2、任务地籍管理具有鲜明的阶级性，它为维护和巩固土地制度服务。我国地籍管理的主要任务：维护土地的社会主义公有制保护土地所有者和使用者的合法权益促进土地的合理开发、利用编制土地利用年度计划、土地利用总体规划制定有关土地政策、法律等提供、保管、更新有关土地自然、经济、法规方面的信息第9页/共77页3、地籍管理的内容（现阶段）地籍管理土地利用现状调查土地调查土地分等定级估价土地登记土地统计地籍调查土地条件调查土地定级

土地估价土地登记概述初始土地登记变更土地登记土地统计基本原理土地统计内容现行土地统计制度地籍档案管理土地分等第10页/共77页4、地籍管理的原则（1）地籍管理必须按国家规定的统一制度（2）保证地籍资料的可靠性和精确性（3）保证地籍工作的连续性（4）保证地籍资料的完整性第11页/共77页第二节土地调查土地调查概述地籍调查土地利用现状调查土地条件调查土地调查是地籍管理的基础工作。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三章中规定：国家建立土地调查制度。土地调查根据其调查的侧重面不同，可分为土地利用现状调查、地籍调查和土地条件调查三种。第12页/共77页一、土地调查概述1、什么是土地调查？土地调查是以查清土地的位置（界线、四至）、利用类型、数量、质量和权属状况而进行的调查。土地调查是国家土地管理的账本子、算盘子，是地籍管理工作的基础，是实施土地用途管制的基础，也是政府日常决策和制定经济社会发展计划的重要依据。第13页/共77页2、土地调查有什么用？掌握土地的自然属性、利用方式和产权关系，为制定土地资源的合理利用、资源环境社会的可持续发展政策以及实施科学决策等方面提供基础保障。摸清土地资源家底，掌握土地资源利用状况，为参与国民经济宏观调控，实施严格土地管理政策奠定基础。掌握土地利用权属状况，为制定土地管理政策，有效保护土地权益人合法权利，为科学管理土地市场提供基本依据。第14页/共77页3、我国土地调查主要做了什么？（1）第一次全国土地利用现状调查；（2）土地变更调查；（3）城镇地籍调查；（4）西部坡耕地调查；（5）全国耕地后备资源调查等。第15页/共77页4、土地调查的主要内容地籍调查土地利用现状调查土地条件调查

第16页/共77页二、地籍调查

1、涵义

是依照国家的有关规定，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗土地的位置、权属、界线、面积和用途等基本状况，形成图形（地籍图）、数据和文字等调查资料，为土地注册登记、核发证书提供依据的一项技术性工作。

第17页/共77页2、内容土地权属调查：根据土地所有者和使用者的土地登记申请书，对其所有或使用土地的权属、位置、界址、用途等进行实地核实、记录，并经权利者认定，为地籍测量提供依据。地籍测量：精确测定每一宗土地的界址点、线、位置、形状、面积、地类界等要素，制成地籍图，为土地登记、核发证书提供依据。第18页/共77页3、分类初始地籍调查是初始土地登记前的区域性普遍调查。变更地籍调查是在完成初始地籍调查之后，为满足变更土地登记和设定登记的要求、适应日常地籍工作的需要及保持地籍资料现势性而进行的土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和土地利用现状的调查。第19页/共77页此外，地籍调查还可按区域范围来划分：城镇地籍调查是指对城市、建制镇以及城镇以外的工矿、企事业单位所进行的权属调查和地籍测量。

村庄地籍调查是对农村居民点用地按城镇地籍要求进行的地籍调查。第20页/共77页4、资料成果（1）地籍调查表

、宗地草图和界址点、界址边勘丈原始记录。（2）地籍控制测量原始记录、控制点网图和平差计算成果。（3）解析界址点成果表。（4）地籍（铅笔）原图(用计算机辅助成图的除外)和着墨二底图、地籍图分幅接合表及宗地图

。（5）面积量算成果及土地分类汇总统计表。（6）地籍调查报告。

第21页/共77页【宗地草图】是在权属调查时实地绘制的，描述宗地位置、界址点、界址边和相邻宗地关系的实地记录。不得涂改,不得复制,是解决土地权属纠纷、恢复宗地界址的重要凭据；【地籍图】是基本地籍图和宗地图的统称。基本地籍图包括地籍铅笔原图和着墨二底图；【地籍铅笔原图】是通过土地权属调查和地籍测量的数据资料在宗地草图基础上装绘而成的；【着墨二底图】用展有方格网和控制点及解析界址点的大图幅在地籍铅笔原图上朦绘,着墨而成;内容除不注宗地面积外,其他与铅笔原图相同；【宗地图】是土地证书的附图，具有法律效力。依地籍铅笔原图为母体蒙绘复制而成。地籍图的几个相关概念

第22页/共77页三、土地利用现状调查1、涵义

是以县为单位进行的，其任务是分县查清各村和各权属单位的土地总面积和分类面积及其分布状况，并逐级汇总各乡（镇）、县（市）行政区的土地总面积和分类面积及其分布状况，为建立土地登记、统计制度和科学管理土地提供依据。第23页/共77页2、内容查清单位之间的行政管辖界和土地权属界;查清土地利用类型及分布状况，并汇总各分类面积和总面积;编制土地利用现状图、权属界线图;编写调查报告，分析土地利用的经验和教训，提出合理利用土地的建议.第24页/共77页3、主要成果（1）县、乡、村各类土地面积汇总表和各权属单位土地面积汇总表

（2）县、乡土地利用现状图（3）县、乡土地边界接合图（4）分幅土地权属界线图（5）无争议权属界线的权属界线协议书和有争议权属界线的争议原由书（6）县土地利用现状调查报告和乡土地利用现状调查说明书第25页/共77页4、土地利用变更调查涵义：是在土地利用现状调查的基础上，对土地利用变化情况进行的调查，以为制定国民经济计划和土地利用总体规划、科学管理和合理利用土地提供准确可靠的现势资料。内容：包括地类变化情况、土地权属变化情况和权属界变化情况等。第26页/共77页是指采用不小于土地利用现状调查基础图件比例尺的现势性强的遥感资料制作的数字正射影像图及相同比例尺、最新测绘的地形图为土地利用更新调查工作底图，参考土地详查和土地变更调查的图件、数据等有关资料，查清土地利用现状的分类、分布、数量、面积和权属状况，在此基础上建设或更新土地利用数据库，对土地详查和土地变更调查成果进行全面更新的调查。土地利用更新调查目前我国开展的第二次全国土地调查实质是更新调查。第27页/共77页四、土地条件调查1、涵义是指对土地自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价。第28页/共77页2、土地条件调查的内容第29页/共77页土地调查小结

地籍调查侧重于每宗地的权属调查，成果具有法律效用，因此需大比例尺图件，精度要求也较高；土地利用现状调查侧重于土地利用状况的调查；土地条件调查侧重于土地质量的调查；地籍调查、土地利用现状调查和土地条件调查可以分别单独进行，也可以结合进行。一般认为，在农村，地籍调查可与土地利用现状调查结合进行；在城镇，进行城镇、村庄内的地籍调查。土地条件调查一般应单独进行，也可以与土地利用现状调查结合进行。第30页/共77页第三节土地分等定级与估价一、土地分等定级概述二、城市土地定级三、农用地分等四、土地估价第31页/共77页一、土地分等定级概述第32页/共77页概念：在特定目的下，对土地的自然属性和经济属性及其在社会生活中的地位、作用进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。原则：综合分析原则主导因素原则地域分异原则定级与估价相结合的原则土地收益差异原则

第33页/共77页类型：

按照城乡土地的不同特点，分为城镇土地分等定级和农用地分等定级；城镇土地分等定级——根据城镇土地的自然属性和经济属性及其在社会生活中的地位和作用，综合评定和划分城镇土地等级；

农用地分等定级——是根据农用地的质量或综合生产能力及其在社会经济活动中的地位和作用，综合评定和划分农用地等级。第34页/共77页等级体系：为了反映土地质量的差异，土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。

城镇土地等反映全国城镇之间土地质量的地域差异。土地等的顺序在全国范围内的各城镇之间统一排列。

城镇土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。土地级的顺序在每个城镇内部统一排列，不同城镇的土地级别不具有可比性。

农用地等别划分是依据构成土地质量稳定的自然条件和社会经济条件,在全国范围内进行的农用地质量综合评定。农用地等别在全国范围内具有可比性。

农用地级别划分是依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，在行政区（省或县）内进行的农用地质量综合评定。农用地级别在县级行政区内具有可比性。第35页/共77页方法体系：1、城镇土地分等定级方法（1）多因素综合评定法指导思想：从影响城镇土地使用价值或质量的原因着眼，通过系统地、综合地分析各类因素对土地质量的作用强度，推论土地质量在空间分布上的优劣差异。优点：能考虑各种与土地质量直接相关的经济因素和非经济因素，评价方法采用定性与定量相结合，把经验转化为科学指标，避免了主观随意性，保证了土地级别的统一性和科学性。不足之处：评价结果对土地级别与区位条件的关系研究不够，不能直接反映各级土地的级差收入及地价水平高低。

第36页/共77页（2）级差收益测定法指导思想：从企业利润入手，认为土地级别由土地的级差收益体现，而土地级差收益可以通过企业利润来反映。级差收益测算方法以发挥土地最大使用效益的商业企业利润进行分析，从企业利润中剔除非土地因素如资金、劳力等带来的影响，建立适合的经济模型，测算土地的级差收益，从而验证并划分土地级别。优点：评价结果可以直接用货币形式表现，能较好地反映城市土地的经济差异。不足之处：真实的级差收益难以准确衡量，容易产生与实际不相符合的结果。

第37页/共77页（3）地价分区定级法(又称市场交易价格定级法)指导思想：是直接从土地的市场交易价格出发，根据地价水平高低，在城镇地域空间划分地价区块，制定地价区间，进而划分出土地级别。

优点：该法将土地级别与土地价值直接联系起来，测算方法简便，结果便于应用更新。不足之处：应用该法的一个重要前提是定级城镇的土地市场比较发达，市场地价交易资料丰富、规范，房地产交易管理比较完善，否则该法的应用受到限制。第38页/共77页2、农用地分等定级的方法农用地分等的方法主要有因素法和样地法。农用地定级的方法主要有因素法、样地法和修正法。（1）因素法——通过对构成土地质量的自然因素和社会经济因素的综合分析，确定因素因子体系及其影响权重，计算单元因素总分值，以此为依据客观评定农用地等级的方法。第39页/共77页（2）样地法——是以选定的标准样地为参考，建立特征属性计分规则，通过比较，计算分等定级单元特征属性分值，评定土地等级的方法。（3）修正法——是在农用地分等指数的基础上，根据定级目的，选择区位条件、耕作便利度等因素修正系数，对分等成果进行修正，评定出农用地级别的方法。目前，我国农用地分等定级工作才刚刚起步，在农用地分等中采用较多的是因素法。因为农用地定级工作往往是在农用地分等的基础上进行的，所以可以在农用地定级中采用修正法。第40页/共77页二、城镇土地定级第41页/共77页城镇土地定级的类型：

一般有综合定级和分类定级两种类型。综合定级指对影响城市土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按综合评价分值的差异划分土地级别。分类定级指分别对影响城市某类用地质量的各种经济、社会、自然因素进行分析，按分类评价分值的差异划分土地级别；分类定级包含商业用地定级、住宅用地定级、工业用地定级等。城镇土地定级的对象：第42页/共77页城镇土地定级及其更新的指导思想和依据：（1）国土资源部《城市土地价格调查与集约利用潜力评价实施方案》的要求，非农业人口50万以上的大城市需进行土地综合定级和分类定级；（2）根据《城镇土地分等定级规程》的要求及三种定级方法的适用范围与应用效果不同，在土地市场较发达、土地交易案例多的城镇，宜采用多因素综合评定法与市场交易价格定级法(地价分区定级法)相结合的方法途径；（3）顺应土地市场发育与城市土地定级估价方法的发展趋势，在土地市场发达的城镇，因土地定级对基准地价评估作用和意义的减弱，应简化多因素综合评价法定级的程序，突出直接利用市场交易地价资料进行基准地价评估的意义。我国《土地管理法实施条例》规定，土地等级每6年调整1次。

第43页/共77页准备工作资料收集定级因素选择

与权重确定

因素作用分的计算定级单元

划分与单元总分值的计算土地级别初步划分级差收益测算级别划分是否合理级别边界落实与级别图编制面积量算成果验收、整理、归档否城镇土地定级工作程序数轴法总分值频率曲线法总分剖面图法第44页/共77页定级因素繁华程度交通条件基础设施状况环境状况商服繁华影响度道路通达度公交便捷度对外交通便利度生活设施完善度公共设施完备度环境质量优劣度绿地覆盖度自然条件优越度选择性必选至少一种必选备选至少一种必选备选重要性顺序12或33或24权重值范围0.2—0.40.1—0.30.1—0.30.03—0.25城镇土地综合定级因素分析表第45页/共77页方法类型涵义特尔菲测定法对大量非技术性的无法定量分析的要素作出概率估算，将概率估算结果告诉专家，通过专家的信息反馈，使分散的评估意见逐次收敛，最后集中在协调一致的结果上。因素成对比较法对所选因素进行相对重要性两两比较、赋值，计算权重。层次分析法将所要研究的问题看作一个大系统，划分各因素间相互联系的有序层次结构体系，请有关专家对每一层次中的各因素进行逐对比较和判断后，给出各因子相对重要性的定量表示，计算出每一层次全部因素的相对重要性的权重，并加以排序。城镇土地定级因素权重的确定方法第46页/共77页某次城镇土地定级中，假设三个因素对土地等级有影响，它们是商服繁华影响度、公交便捷度和生活设施完善度，现采用特尔菲法确定它们的权重，共选了8位专家，编号1，2，……，8.第47页/共77页第48页/共77页（1）因素对土地质量影响方式及类型

根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，分为两类：点、线状分布形式土地因素和面状分布形式土地因素。

点、线状因素的两个特征：所依附客体多为点、线状形态分布；有外溢影响（即因素对土地质量的影响既与因素涉及的设施规模有关，又与距设施的相对距离有关）。

面状因素的两个特征：所依附客体分布面积较大；基本无外溢影响（即因素对土地质量的影响仅与其指标值有关）。

（2）面状土地因素分值计算方法

ei

=

100*（Xi-Xmin）/（Xmax-Xmin）

（3）点、线状土地因素分值计算方法

求相对功能分f——计算其作用或平均影响范围d——计算各因素相对距离r上的因素作用分e

一般常用的计算模型有线性和非线性两种：

线性/直线模型表达公式：e

=

f·(1-r)

非线性/指数模型表达公式：e

=

f(1-r)

因素作用分的计算方法第49页/共77页

其中，d为该点(线)因素的服务半径，di

为该级点(线)因素服务半径内，某地块(点)到该点(线)因素中心的实际距离。r为某地块(点)到该点(线)因素中心的相对距离。[0≤r≤1]点(线)因素中心d地块(点)di

第50页/共77页定级单元及其划分方法定级单元：是评定和划分土地级别的基本空间单位,是土地内部特征和区位条件相对均一的地块,同一单元内的同一主要因素分值差异不得大于或等于[100/(n+1)]（n为该城镇所划分的土地级别数）。常用的划分方法：第51页/共77页方法类型方

法对

比主导因素判定法用两个以上主要定级因素，沿城镇主要方向选一定数目的特征点作各自分值剖面图;

根据因素分值变化规律，选择突变曲线段的位置做为单元边界位置，结合经验，把因素得分基本一致的区域划分为同一单元。要经过多个往复的实地调查和计算，才能得到土地质量相对均一的单元，费时又费力，效果不太理想。叠置法

将主要因素作用分叠置，勾画作用分基本一致的区域形成图斑，适当调整得到单元。动态网格法以1/4或1/16公里网格把城镇划分成若干基本网格，选择包括市中心、市郊在内的几类不同的典型风格，在四等分点检查每类网格内部2个以上主导因素的差异，某类网格内同一因素分值差异大于或等于[100/（n+1）]时，此类网格四等分加密。重复检查，加密，满足要求后确定单元大小。固定网格法将整个定级区域划分成统一大小和形状的离散网格(通常为正方形)，以其作为基本定级单元。用计算机处理，网格可取得最佳值，定级精度更能满足要求。划分土地定级单元方法对比

第52页/共77页叠置过程示意图213第53页/共77页三、农用地分等第54页/共77页农用地分等的对象：行政区内现有农用地和宜农未利用地，不包括自然保护区和土地利用总体规划中的永久性林地、永久性牧草地和永久性水域。农用地分等定级的目的：（1）贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》，对农用地进行科学、合理、统一、严格管理，提高农用地管理水平提供依据；（2）为科学量化农用地数量、质量和分布，实施区域耕地占补平衡制度和基本农田保护制度提供依据；（3）为理顺土地价格体系、培育完善土地市场，促进土地资产合理配置，开展土地整理、土地征收补偿、农村集体土地使用权流转等工作提供依据;（4）为实行农业税制改革、公平合理配赋提供依据。第55页/共77页农用地分等的工作流程等间距法结果上图，与空间数据库连接分等因素及其权重确定全省统一确定分等单元确定土壤图、土地利用现状图、地貌图叠加单元指定作物的农用地自然质量分单元指定作物的农用地自然质量等指数Rij单元指定作物的农用地利用等指数Yij单元指定作物农用地分等指数单元的分等指数单元指定作物实际产量二级区相对应作物的最大产量

单元指定作物的土地利用系数单元指定作物的土地经济系数单元指定作物产量-成本指数二级区对应作物的最大产量-成本指数质量分关系表，单元土壤自然质量属性值根据二级区指定作物的光温生产潜力指数和产量比系数（即折算成基准作物产量指数）Yij=Rij*KijKij=Yj/Yj,maxGij=Yij*KcjKcj=aj/Aj单元指定作物

分等指数求和成果图输出划分指标区确定标准耕作制度和指定作物工作准备、资料收集因素法样地法第56页/共77页四、土地估价第57页/共77页

土地价格：实际上是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。

影响因素：

一般因素区域因素个别因素行政、人口、社会、经济、国际繁华程度、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制面积、宽度、深度、形状、坡度、宗地基础设施条件、宗地临街状况、城市规划限制、土地使用年限

作为区域因素考虑的城市规划因素，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。作为个别因素考虑的城市规划因素，主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。第58页/共77页我国土地价格的主要类型：1）反映城镇整体地价水平，作为政府对地价进行宏观管理和控制标准的基准地价；2）反映宗地在一般市场条件下正常地价水平，作为政府对地价和地产市场进行具体管理的依据的标定地价；3）反映宗地在不同市场条件和不同交换形式下地价水平，供土地交换或交换各方作为交易最低价或期望价参考的交易评估价（也叫交易底价）；4）反映具体宗地在地产交易或交换等活动中现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价；5）以上四种类型衍生的土地出让、土地税收、资产核算等方面使用的地价。

第59页/共77页从地价的性质看：基准地价、标定地价、交易底价以及由此衍生出的其他宗地地价，是根据过去成交地价及土地收益情况评估得到的评估地价，而成交地价则是在地产交易中直接实现的现实价格。从地价的特点看，基准地价属于区域平均地价的一种，是目前我国最常见的区域平均地价形式，标定地价、交易底价、成交地价及其他派生出的地价都是对于具体宗地而言，故都属于宗地地价类型。若按各地价在地价体系中的作用和地位分析，基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；标定地价、交易底价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；而成交地价反映的是地产市场的现实，故是地价体系内最关键的参照指标。第60页/共77页土地估价：是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定某块土地或多块土地在某一权利状态下及某一时点的价格的过程。土地估价与土地分等定级的区别：前者是评定土地使用价值在市场上反映出的价格；后者评定的是土地使用价值。第61页/共77页土地估价的使用方向：1）为国有土地使用权出让(包括国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让价格评估)、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股、清产核资等提供地价参考；2）为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考；3）为土地使用权抵押提供地价参考；4）为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并，分立、破产、关闭、清算等经济活动提供地价参考；5）确定和更新城镇基准地价、标定地价；6）实现城市地价动态监测；7）对农用地进行分等定级；8）确定农用地综合区片价；9）为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考；10）为司法鉴定提供地价参考。第62页/共77页土地估价的方法(基准地价与宗地地价)：城镇土地基准地价的评估思路：在定级完成或者划分出了均质区域（把土地使用价值相等的区域作为均质区域）的基础上进行。在同一土地级别或类型的区域中，根据从土地使用者那里取得的土地超额利润、土地交易成交的地租和市场交易价入手，测算出不同行业用地在不同级别或均质区域中形成的土地价格。

农用地基准地价的评估思路：在定级完成或者划分出了均质区域（根据农用地的土地质量条件或农用地定级成果来划分）的基础上，结合投入产出资料和市场交易资料评估基准地价；还可以标准地块的平均价格评估基准地价。第63页/共77页宗地地价的评估方法：

①成本逼近法

以开发土地所消耗的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和应交纳的税金及投资贷款利息。②收益还原法

将土地的总收益减去总费用而得到的纯收益，利用还原利率加以还原的估价方法。③市场比较法

将待估土地与近期内已经发生交易的类似土地进行对照比较，并依据后者已知的价格，修正得出待估土地最后可能实现的合理价格。第64页/共77页④剩余法

把土地及地上建筑物或构造物的价值进行分离计算的估价方法。⑤路线价估价法

根据设定的特定街道路线价，配合深度百分率表和其它修正率表，用数学方法算出临接同一街道的其它宗地的地价。与市场比较法类似。⑥

基准地价修正法

利用政府已经确定公布的基准地价，依据替代原理，通过交易日期、区域因素和个别因素（包括土地使用权年限）的比较修正，由基准地价调整得出估价对象宗地价格。

4和5主要用于大宗或多宗土地使用权出让价格评估

第65页/共77页1.土地登记的概念国家依据法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、等级、价值等情况记录于专门的簿册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对于土地的合法权益的一项重要行政管理制度。

第四节土地登记第66页/共77页2.土地登记的意义土地登记具有鲜明的阶级性；社会主义国家通过土地登记：①确认社会主义的土地所有权和土地使用权；②维护社会主义土地公有制不受侵犯；③保护土地所有者、