安阳商业市场课件

商业专题调研商业发展阶段重要标志事件商业格局1993年1994-1995年2000年2003年2005年20101993年以前国有百货大楼大发展专卖店出现安百、二百、相州百货三花齐放亚细亚开业，带动彰德路发展彰德路成为商业圈核心步行街出现北大街改造成功综合性商场出现卫东购物广场开业丹尼斯开业亚细亚拍卖，改造为海鑫开业丹尼斯、海鑫、卫东、沃尔玛多足鼎立，丹尼斯独占鳌头文峰路商圈形成彰德路开始没落北大街成为商业核心核心商圈内部经历了四次转移，趋势将进一步延续，关键是新式商业设施的出现从90年代初，安阳核心商业圈经历了“百货大楼——彰德路——文峰路”的转移。现在的核心商圈出现了丹尼斯、卫东、海鑫、沃尔玛为首的“一心多核”局面，尤以文峰中路区域商业最为成熟。按照商业发展规律，下一个阶段将会是一站式的都市mall大发展时期。21431红旗路—北大街一带2彰德路3北大街4文峰中路丹尼斯沃尔玛开业发展阶段

商业市场格局处于单中心阶段，只有一个核心商圈，周边商业以专业市场为主安阳城区框架较大，但目前只有一个真正意义上的商业核心。核心商圈：由解放大道、北大街、文峰南北街和彰德路四条城市道路交错形成。以百货商场、超市、专卖店等各种业态聚集。专业市场：专业市场分布在文昌大道和文峰大道西端，以家电、建材、内衣等为主，辐射整个豫北。安钢生活区：为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，尚未形成区域商业中心。核心商圈专业市场专业市场安钢商圈市政府商业格局

铁西区域安阳各大企业云集，配套职工小区众多，为居民服务的便民商业在此少量汇集，形成了铁西路和钢二路两个社区商业中心。①铁西路铁西路附近社区汇集，多为安烟、安彩、火柴厂职工宿舍，以家居生活的服务配套街铺为主。②钢二路位于安钢生活区内，为服务安钢职工的日常便民消费，档次较低，租金价格较高。以临街店铺为主，有一家集中商业卫东购物中心，但经营状况一般。火车站安钢商圈②①铁西区域仅有档次较低的日常便民服务商业配套少量聚集，尚未形成成熟的区域商业中心安钢商圈

安东新区发展已初具规模，商业开发量渐大，但区域商业氛围尚未成熟安东新区规划范围：东起永安街，南至明福街，西至曙光路，东至光明路，规划总用地10.39平方公里。其中，中央商务区规划用地面积1.6平方公里，是集金融中心、购物中心、商务办公中心、商业街区等功能为一体的新型城市空间。随着市委、市政府迁入政务新区，安阳的行政中心转移，未来安东新区内政务功能和商务功能得以加强，有可能成为老城区外另一个城市中心。安东中央商务区意象图2005-2009规划期建设期成熟期规划及市政基础工程启动京林中央公园等住宅项目开发的兴起2000年2001-2005年安东新商圈成熟至少还得5年时间的发展核心Q：随着安东新区中央商务区的建设，核心商圈是否会转移？传统核心商业会不会从此没落？主要设施开工：易园、日报大厦、博物馆及各项市政办公大楼的兴建昊澜弘顶、德宝国贸中心等大型城市综合体的开发2009年至今东区商业

安东新区规划的商业量巨大，各大项目均配套大体量的商业，未来商业市场竞争激烈东区商业

931845762安东新区沿中华路、文昌路一带规划了大片商业金融用地安阳市城市总体规划（2010—2020）

东方明珠50万㎡

京林中央公园6万㎡

恒大名都10万㎡

德宝国贸中心28万㎡

义乌国际小商品城10万㎡

中央商务区约50万㎡

华强城17万㎡

京华国贸广场59㎡主要项目商业体量12345678ps:其中东方明珠项目、昊澜弘顶项目、义乌国际小商品城、华强城、中央商务区、京华国贸广场均规划五星级酒店，传统意义上的酒店行业未来竞争趋于白热化高铁站丹尼斯（东店）开业8年来，引领了安阳商业的阶段性升级，成为核心商圈的重要组成部分开业时间：2003年初规模：营业面积1.6万㎡，西侧有130个停车位经营业态：百货+超市经营档次：中档品牌经营经营方式：百货统一管理，超市自主经营装修设施：外立面为明清建筑风格，内为现代时尚装修。有7个出入口，2部自动扶梯，中央空调。经营状况：安阳商业的代表,目前最为市民推崇的商业旺地，也是郑州丹尼斯在河南地县级市中经营状况最好、盈利能力最强的门店，空置率2%。开业百货业品牌进行关门调整逐步成为安阳最火爆的商场以其品牌号召力逐渐带旺唐子巷、文峰中路一带的商业，成为安阳品牌集中地起步期2003年初2003年5月2004年2005年后调整期成长期成熟期丹尼斯（安阳）的发展历程明清风格的外立面时尚现代的内部装修老丹尼斯

丹尼斯（东店）以超市+百货联动的业态组合模式，中高档次，但餐饮休闲娱乐业态缺乏1F2F超市服装鞋、皮具精品珠宝首饰化妆品餐饮运动家纺丹尼斯主要以超市+百货联动的组合模式，利用超市源源不断地人流带活一楼百货的经营。从业种看，服装、鞋类等购物型的业种是主力、餐饮等体验型业种缺乏。从品牌档次上看，丹尼斯服装、鞋类、珠宝品牌比较丰富全面，以中档为主流，辅以少量高档品牌。租金水平：200-300元/㎡·月新丹尼斯位于老丹尼斯西边，今年6月份开业，目前进驻率在98%左右，由于开业不久，目前人气和老丹尼斯还是有较大的差距，目前二层租金为200元/㎡左右老丹尼斯

沃尔玛受制于地理位置的限制，目前经营状况一般开业时间：2010年6月规模：营业面积3.6万㎡，停车位270个经营业态：百货+超市经营档次：中高档品牌经营经营方式：统一管理装修设施：外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修。经营状况：作为安阳新兴商业的代表,头顶世界500强的光环，该项目自开业以来就受到广泛的关注，但由于项目偏离核心商圈，而且偏离城市发展方向，除节假日外人气较差，目前经营状况一般现代简约风格外立面时尚现代的内部装修核心商圈处于核心商圈边缘位置，区域人流量相对较小沃尔玛

海鑫购物广场处于彰德路中段传统商业核心区，位置优越，营销手段丰富，目前经营状况较好开业时间：2005年规模：总建面积2.15万㎡经营业态：百货经营档次：中高档品牌经营经营方式：统一管理装修设施：外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修，十二部日立双向电梯，两部观光电梯。经营状况：作为传统商业核心地段的改造项目，地理位置得天独厚，此外，海鑫购物广场的营销手段丰富，节假日打折促销频繁且力度较大，目前经营状况良好现代简约风格外立面时尚现代的内部装修位于彰德路中段传统商业核心区中庭挑高视野开阔海鑫购物广场

业态主要以服装、鞋类、家居用品等为主，其中服装业态分类较细，但缺乏休闲娱乐业态海鑫购物广场主要分类齐全、体量较大的鞋服为主要业态。从规模上来看，海鑫购物广场总体量较大，而且其服装分类较细从业种看，主要以传统的服装、鞋类等购物型的主力业种外，缺乏、餐饮、休闲娱乐等业种。从品牌档次上看，服装、鞋类、珠宝品牌丰富，以中档为主流，辅以少量高档品牌。1层：230元/㎡·月2层：200元/㎡·月3层：170元/㎡·月4层：140元/㎡·月各楼层平均租金水平5层：110元/㎡·月海鑫购物广场

受政府大力扶持，营销推广力度较大，但受制于区域人气较低，目前经营状况一般开业时间：2010年9月规模：总建面积126万㎡，一期10万平方米的商贸市场，4万平方米的国际财富动力街区，两栋5A甲级写字楼，大型超市、时尚精品购物广场、26幢百米摩天尊邸以及其他相关配套设施经营档次：中高档品牌经营经营方式：统一管理装修设施：外立面为现代简约风格，内为现代时尚装修，10部电梯，2部扶梯。经营状况：今年9月开始营业，由于区域人气较差，目前经营状况一般现代简约风格外立面位于安东新区紧邻主干道中华路总建面积126万㎡大型综合体义乌国际商贸城

除商贸市场开业外项目其他部分在施工安阳商业市场处于“单核独秀，多核发展”阶段,但短期难以出现替代性城市级商业中心老城区核心商圈辐射力持续加强，新城区商圈尚未成熟，老城区核心商业地位短期内难以被替代

大型集中百货竞争激烈，各区域及各项目之间商业发展差距较大，而且马太效应逐渐显现商业格局研判非核心商圈商业氛围较差,商业价值不高,短期内发展缺乏支撑商业市场结论：商业有一定的发展空间，但未来竞争仍然十分激烈近几年来商业市场放量较大，未来市场竞争激烈，同时，商业会由单核发展逐渐像其他区域扩散发展集中式商业对街区拉动作用明显，无形中起到“主力店”的作用，但仅提供单一购物消费，同质化严重，复合消费亟待出现市场有经验经营者缺乏，消费者不成熟，向往都市生活、追求时尚，易于引导商业发展空间分析区域竞争结论：核心商圈地位地位稳固，安东新区商业短期内难以得到有效发展,