保利项目专项验收及后期管理经验交流

保利项目专项验收及后期管理经验交流第1页/共34页汇报提纲一二四三工程概况专项验收内容要求专项验收逻辑关系专项验收策划与实施保利后期管理方法五第2页/共34页一、工程概况第3页/共34页基本概况建设单位北京保利营房地产开发有限公司监理单位北京帕克国际工程咨询有限公司

设计单位北京市建筑设计研究院、筑博设计研究院有限公司、美国SOM总建筑面积167974㎡地上建筑面积115692.22㎡地下建筑面积51996.56㎡建筑高度T1162mT1地上建筑面积61255.03㎡T280mT2地上建筑面积31092.89㎡T366mT3地上建筑面积23344.3㎡结构形式T1塔楼为交叉网格筒中筒结构，T2、T3塔楼为框架剪力墙结构外墙形式T1塔楼为呼吸式双层玻璃幕墙，T2、T3塔楼为单元式玻璃幕墙工期目标开工日期为2012年04月15日，竣工日期为2014年12月30日质量目标北京结构“长城杯”文明施工目标北京市绿色文明安全工地节能目标T1通过LEED金级认证科技目标北京市科技示范工程安全目标杜绝重大伤亡及火灾、机械事故，年轻伤频率控制在3‰以下，无重大安全事故。第4页/共34页效果图第5页/共34页二、专项验收逻辑关系第6页/共34页竣工验收阶段常规有以下几项专项验收：节能验收、规划验收、档案馆预验收、消防验收、四方预验收、人防验收、竣工验收竣工验收前，按规定程序必须先通过档案馆预验收及四方预验收，档案馆预验收前必须通过节能及规划两项验收。档案馆预验收、消防验收、四方预验收及人防验收之间实际并没有严格的先后顺序，但是因为不同工程对应的设计及政府验收部门专员关注点及沟通程度不同，进而验收的先后也略有不同，个人经验从工程进程看按上述验收顺序验收较顺利。

消防验收及人防验收不作为竣工验收的前置条件，但规定消防验收作为竣工备案的前置条件；2014年7月也刚刚调整新建工程将来人防验收也将作为竣工备案的前置条件，同时调整为市人防监督站认可，属地民防局备案，所以需要各项目足够重视。第7页/共34页三、专项验收内容要求第8页/共34页1、节能验收前置工作：1、按照施工图纸施工完成全部二次结构

及抹灰2、两项基金返还手续完备3、建委采购平台的填写申请验收提交材料：1、《北京市民用建筑节能专项验收备案登记表》2、《节能工程专项验收报告》3、《北京市建筑节能设计审查备案登记表》4、《建筑节能分部工程质量验收表》5、集中供热建筑需提交采暖节能分项工程质量验收汇总表，供热单位需提交北京市供热运行单位备案登记证6、《外墙节能构造钻芯检验报告》7、《外窗气密性、水密性现场实体检测报告》8、《系统节能性能检测报告》9、如节能专项工程发生变更，提供由设计单位出具的工程节能设计变更或洽商并经施工图设计文件审查机构审核盖章10、新型墙体材料专项基金和散装水泥专项资金的北京市非税收入一般缴款书11、建设行政执法部门对节能专项工程作出行政处罚或行政处理的，提供行政处罚及整改合格相关情况报告第9页/共34页2、规划验收

前置工作：1.按照《建设工程规划许可证》、核准的施工图及环境设计的要求完成全部

建设内容2.建设单位完成建设工程测绘3.建设单位提供现场形象进度照片

申请验收提交材料：1、《建设工程竣工规划验收申报审批表》；

2、《建设工程放线验测量记录表》；

3、《建设工程规划许可证》；

4、批准的规划总平面图；5、批准的设计方案图、施工图，包括经批准的变更图件；

6、批准的管线综合平面布置图；

7、勘测单位出具的建设工程竣工图测绘成果。第10页/共34页2、规划验收

验收主要内容：1、规划要求：建筑平面位置、用地范围、退线距离、建筑间距、退界距离、

出入口设置等总平面布局；2、建筑功能和指标：建筑使用性质、建筑面积、建筑层数、建筑高度、建筑

密度、容积率、绿地率、停车泊位等技术指标；3、建筑环境和形象：建筑造型、立面色彩、材质、外墙广告等；绿地、小品、

雕塑、水池等；临时设施和施工场地；4、配套和服务设施：道路、踏步、围墙、大门、停车场、基地高程等；公厕、

垃圾站、各种管线等；

第11页/共34页3、人防验收

前置工作：1.人防工程施工完成（如人防门安装、调试，人防出入口装饰装修等）。2.各类设备安装调试完成。3.进、排风系统已调试完毕，风机运转正常。4.工程内垃圾、杂物（尤其是风井、机房等设备房间的垃圾）已清除完毕，工程

内卫生条件良好，地面干燥无积水。5.工程内部无渗漏水情况。人防门装饰及标识手摇、电动两用风机第12页/共34页3、人防验收

验收内容：1.检查人防门安装及调试情况2.检查人防结构工程装饰装修完成情况（其中区人防站要求完成人防门的

装饰施工）3.检查滤毒室、风机房等重要机房设备安装及调试情况4.检查扩散室等通风竖井风管安装完全情况5.检查各类穿人防维护结构的水管、电管预留预埋及封堵情况6.检查穿人防维护结构的管道闸阀及截止阀安装情况7.检查人防水箱安装及使用功能情况管道闸阀人防水箱第13页/共34页3、人防验收

容易出现的问题：1、人防结构有渗漏水情况2、人防门装饰过程中造成胶条污染3、人防门吊钩未预留4、穿人防临空墙结构管道未安装闸阀5、穿人防临空墙结构孔洞未封堵6、竖井内人防门未设置抗暴梁（抗暴梁长度要求超过门边暗柱）7、双层人防结构的竖井未安装检修爬梯及格栅平台

穿人防维护结构孔洞竖井人防门抗暴梁第14页/共34页4、消防验收验收前置工作：1.外立面封闭，卫生状况较好，整体工程基本完工2.保证消防水系统供水正常（临水临电可以验收）3.各类设备安装调试完成，由消电检检测公司提供消电检报告4.与消防队沟通，安排消防车道现场检查消防道路，测试水泵接合器5.确保消防中控室逃生通道畅通6.各种报验资料齐全消防联动水泵接合器测试第15页/共34页4、消防验收验收主要内容：1.检查现场消防通道（距建筑物不宜小于5m，宽度及净高不应小于4m）2.检查消防稳压泵房，消防水泵房3.屋面、楼层及室外消火栓试射，检查水压4.检查消防喷洒系统5.进行烟感、手报联动调试，检查应急照明、卷帘门动作及送风排烟工作情况6.检查气体灭火系统7.消防中控室检查控制柜、主备电源切换、逃生通道8.检查防火分区，防火墙封堵，电缆桥架防火封堵，防火门及闭门器等安装9.检查柴发机房及变电室等重要机房防火联动系统10.检查消防电梯，消防通道，应急照明、广播，疏散指示标识第16页/共34页4、消防验收检查现场消防道路烟感报警测试屋面消火栓试射气灭指示灯第17页/共34页4、消防验收验收易出现的问题：1.防火墙封堵有遗漏2.联动调试各专业设备有未动作情况3.消火栓标识及设施不齐全4.疏散指示灯、标识缺失，防火门闭门器安装遗露5.气灭房间事故排风口应设置在地面处（因为灭火气体密度大）6.需准备室外消火栓专用钥匙室外消火栓专用钥匙第18页/共34页5、竣工验收验收前置工作：1.完成了工程设计和合同约定的各项内容，提供四方签证盖章的完工证明。2.施工单位完成《工程质量竣工报告》并由项目经理签字并加盖公司公章。3.监理单位完成《工程质量评估报告》并由总监理工程师签字加盖监理公司公章。4.设计单位出具《工程质量检查报告》并由设计项目负责人签字并加盖设计单位公章。5.勘察单位出具《工程质量检查报告》并由勘察项目负责人签字并加盖勘察单位公章。6.资料齐全证明，由建设单位出具，由建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章，也可加上

设计单位签字盖章。7.功能性等试验资料齐全证明，由建设单位出具，并三方签字盖章。8.工程款支付情况证明，由建设单位出具，且施工单位根据合同款核实，并加盖公司公章及法人

章，并由项目负责人签字。9.工程质量保修书，根据建委要求签署工程质量保修书，并加盖建设单位和施工单位公章、法人章及项目负责

人签字。10.住宅工程还应提供《住宅工程质量分户验收表》，分户验收表加盖建设单位、监理单位、施工单位分户验

收专用章并签字。11.针对质监站对项目各单位提出问题的整改证明，由建设单位出具，并三方签字盖章。12.城建档案馆的预验收认可文件。13.

《北京市民用建筑节能专项验收备案登记表》。14.室内环境检测报告。15.水质检测报告。16.电梯检验检测机构出具的电梯合格证，电梯检测报告。17.无障碍验收证明，由建设单位出具，并四方签字盖章。18.建设单位出具住宅工程的抵押保修金收款证明，并加盖建设单位公章。第19页/共34页5、竣工验收完工证明资料齐全证明功能性试验等资料齐全证明工程款支付情况证明整改完毕证明第20页/共34页5、竣工验收验收主要内容：1.检查工程是否按批准的设计文件建成；2.检查工程质量是否符合相关设计规范及工程施工质量验收标准；3.检查工程设备配套及设备安装、调试情况；4.检查联调联试、动态检测、运行试验情况；5.检查工程竣工文件编制完成情况，竣工文件是否齐全、准确。第21页/共34页四、专项验收策划与实施第22页/共34页

根据保利业主对T2、T3及地下室2013年年底不供暖的决策，以及在2014年春节后对销售需求和人防区域改造时间的调整，我方必需在4月30日前完成竣工备案及人防验收。根据业主急切的要求，项目部联合业主成立了以总包为总牵头竣工验收小组，针对各专项验收进行了周密策划、积极沟通，确立了春节前完成T2、T3塔楼及地下室两个标段的节能及规划验收，为节后各专项验收做好铺垫；在春节后的两个月内完成5个专项验收及备案的整体思路，从而达到业主要求的竣工备案时间目标。1、整体验收部署第23页/共34页2、专项验收策划与实施根据验收计划总体安排应于2013年底完成节能备案，项目部提前2个月便与区建委建筑业管理科及区建委建材科沟通，了解验收程序及条件。通过沟通建立了良好的社会关系，以本公建工程砌体结构较少为由与建委达成不来现场实地检查，直接进入备案程序的最终目的，规避了因两项基金返还而造成的抹灰施工间歇，使得因抢工需求及时进行了抹灰及挂白穿插施工。

同时又积极与设计、监理沟通，在供热和幕墙工程尚未完成的情况下，提前完成了采暖节能分项工程及幕墙工程相关资料的会签，连同其他备案所需材料提前到备案大厅进行审核。此外，节能备案前还必须完成建委建筑工程材料采购平台的网填并最终获得完结证明（经统计包括：土建、防水、保温、机电、消防、电梯、外窗），项目部通过与区建委建筑业管理科沟通，详细了解填写方法，组织各分包单位学习填写，并准确预估竣工前所需总量，提前完成完结证明。

该验收备案因项目部较早的启动，充分的沟通，在工程实体基本具备验收条件的同时即已完成了节能备案工作。较计划完成时间提前40天。

（1）、节能验收策划与实施第24页/共34页2、专项验收策划与实施根据验收计划总体安排应于2014年春节前完成规划备案，项目部提前通过与业主积极沟通及借助保利中央公园验收经验了解最新的验收条件。通过沟通交流，外围对接市规委迎检工作由业主开发部负责，内部现场及内业准备总包为主。根据验收节点工期倒推，通过策划，项目部分为内业组及现场组两个部分。首先项目部联合业主组织技术、工长、测量、资料及装修、幕墙、园林等学习工程最初报规的总平面图、所有施工平面图、第三方完成的工程测绘成果，业主超规划范围及部位等，目的在于了解最初规划审批设计，结合现场当前状态及时作出验收前的调整。

现场方面，根据超规划部位及范围，策划规划验收现场路线，对于超规划施工内容进行临时封闭及遮挡，对于公建走廊变更部分选择一个策划路线上的标准层进行了原规划设计恢复，同时根据业主的第三方竣工测绘成果，对照图纸对幕墙、园林及人防出口部位进行了及时修正。

内业方面，根据规划验收遵循设计最初审批文件的特点，另外准备1份报规相近的竣工图及其他相关资料，提前1个月便开始报窗口，个人经验一般3次。

（2）、规划验收策划与实施第25页/共34页2、专项验收策划与实施根据最新整体园林设计规划及物业移交安排，2014年春节过后业主领导决策，要求必须于8月底前完成人防出口4000m2结构改造加固，面临的艰巨任务就是在工程未完工的情况下，在2个月必须完成2.8万m2的人防工程验收，方能进行下一步的改造工作。

项目部意识到任务的紧迫性，要把主动权掌握在自己的手里，在策划内部施工组织的同时，主动出击对接外部市区两级人防部门，沟通的终极目标就是2个月内完成人防验收。项目部通过策划部署，一方面连同机电、消防编排人防销项计划近千项，按防爆单元分区分系统专人跟踪落实，确保规定时间内完成施工内容。另一方面通过与两级人防对接及官网下载提前进行竣工图及资料完善。

最关键的是项目部验收前1个月便与两级人防开始接触、咨询，除了最大程度获取验收关键点之外，也锁定最终就对接2个关键人员，最终市人防一次性通过，1个半月内完成了区人防整改回复，实现了既定目标。

特别要说的是区人防验收除沟通外，按要求及时逐条的实施整改是关键所在。（3）、人防验收策划与实施第26页/共34页2、专项验收策划与实施专项验收中消防验收是最为关键的环节，它要求消防环路形成、工程基本完工及系统功能正常运行。经验了解现场验收条件很好情况下，一般最快从消电检检测开始并一次性通过检测7天出具检测报告，期间穿插水泵接合器试射检测出报告也需一周时间；拿到两报告后连同其他材料一起报消防局窗口，从受理通过之日起15个工作日内应获得消防通过结论，这样算来最快也需20天获得消防验收合格结论。

项目部根据竣工备案时间节点反推，最迟4月5日前进行消电检检测，项目部通过与业主沟通及部署，总包作为牵头单位，成立消防专项验收小组，提前20天启动消电检，分系统倒排消防验收计划，明确责任人，涉及单位19家，根据天气预报不供暖情况下3月3日便进行了系统冲水，10天内完成系统二次打压及联动调试，从消电检启动开始38天完成了消防验收。外围方面，由消防施工单位全力对接消防局，项目部与消防单位期间频繁沟通，敦促及了解与消防局沟通进展，做到了按计划进行消电检检测、水泵接合器试水检测、消防报审资料报窗口、消防局验收人员对接、消防验收结论及时会签等。（4）、消防验收策划与实施第27页/共34页精细实施五个工作日时限内的消防复查整改，计划精确到小时。4月16日进行了消防局验收，提出问题17项，涉及单位之多，每项问题涉及部位之广，尤其是摆在眼前的塔二旋转楼梯未完工作太多，项目部连同业主与消防局沟通，确保在五个工作日完成所有整改。4月16日当晚组织召开消防整改专题会，成立整改小组4月17上午到消防局接收整改工作列项及整改单4月17下午根据整改列项完成所有整改报告文字回复4月17晚上将工作列项整改报告提交到消防局审查4月18上午召开消防整改过程会，进一步落实整改进度4月18~4月21日，每日均编排日销项计划，对于工作量最大的旋转楼梯各家穿插计划则精细到最后2天以小时为单位编排，并在微信上通报各单位及时穿插，项目部连续三晚旁站在生产一线至后半夜3点，最终于复检当天提前半小时完成所有17项整改。2、专项验收策划与实施第28页/共34页2、专项验收策划与实施竣工验收一般被认为是各项验收中最后的一个环节，往往整体已经完毕，但是如果工期的确特别紧张急需尽快备案时，可以通过沟通提前至消防验收之前，这样可以将最终备案时间提前5~7天。保利项目竣工验收提前于消防验收14天，在消防验收后第1个工作日获得了区质量监督管理科竣工结论报告，第2个工作日便完成区建委各级会签取得了竣工备案表，是朝阳区建委备案最快的一次，按业主工期要求提前1天，比合同工期提前1个月。

工程整体竣工验收的实现离不开周密策划、积极沟通及精细实施，保利竣工验收一方面以竣工验收为主线，了解清楚各验收程序及验收内容，策划分解各专项验收节点组织编排详细的专项计划并实施，另一方面项目部积极沟通监理、业主、设计院、档案馆、人防办、消防局、质监站等，正式验收之前均提前1个月左右介入资料审查。（5）、竣工验收策划与实施第29页/共34页在保利项目部全体员工的共同努力下，最终完成了既定目标，备案时间比合同工期提前了1个月。序号专项验收名称业主要求时间实际完成时间1节能验收2013年12月31日2013年11月25日2规划验收2014年01月30日2014年01月24日3档案馆预验收2014年04月01日