房地产分析-城市更新对房地产的影响-2020正式版

城市更新对房地产的影响城市更新促使各类房地产市场需求量的增加自住型需求持续增加，更新地块大量满足此类需求更新区域一般地理位置优越，加之改造后的环境和各类资源的改善，成为许多居民改善住房的理想场所

房地产市场需求类型

投资型需求更新地块的产品是此类需求者最主要的目标这部分需求主要是为了盈利，城市更新带来的各类资源的改善，使得产品大幅度升值，会吸引大量投资者的目光促使需求释放城市更新对房地产供给市场的影响•提高后备开发用地提高供应土地价值促进房地产开发投资的增加•重新定位各房地产类型的分布促进房地产供应结构的调整和优化

城市更新为城市有限的可开发土地提供持续的供应，满足新增需求可以把占据区位较好但不能充分发挥价值的土地置换出来，按照城市规划重新对地块开发利用，挖掘土地价值城市更新是城市发展的客观要求，随之带来的必然是大量的房地产开发和房地产投资的增加城市更新使得城市内部的高中低档房地产产品的区域分布获得了重新布局的机会，基本上是按照城市土地经济价值实现的原则实施大多数城市用地和房屋结构限制了第三产业的发展，城市更新有利于增加商业服务用地发展第三产业城市更新前后房地产市场价格的变化特征——城市更新会大大提升高收入人群的心理价位，带动其置业需求Ø对于高收入人群，受住房品质、环境的影响较大，而受工作距离远近的影响不大；而低收入人群相反。在城市更新之前，对于一个老城区，不对其进行任何的设施更新与条件改善，因此距离老城区的远近表示住房品质的高低，越是距离市区近的住房条件越陈旧，而相对的上班距离和出行成本也越低城市更新后的价格曲线愿意支付的价格 高收入购房者中收入购房者低收入购房者CBD高收低收中收高收距CBD入区入区入区入区距离

城市更新前的价格曲线愿意支付的价格 高收入购房者中收入购房者低收入购房者CBD低收中收高收距CBD入区入区入区距离Ø在城市更新以后，旧城区的居住环境得到了极大的改善，加之交通优势，必然会吸引一部分高收入人群从郊区搬回市区居住。然而对于中低收入人群来说，对品质的敏感度不大，因此其支付价格只有微小增长，曲线基本保持不变，而高收入人群在距离CBD较近的一段区域内，愿意支付的价格随之增加，在一定区域以后曲线出现跳跃。参考资料：《城市更新对房地产市场的影响》案例——上海上海的房地产市场是伴随着城市更新地深入发展而共同成熟起来的，两者相互促进、相互繁荣1949~19781979~19911992~2004上海城市更新发展历程起步阶段快速阶段高潮阶段在这近三十年的时间里，随着法规、资金等条件逐上海市政府极大地鼓励各整个中国都处于百废待兴渐成熟，上海开始把住宅区县自主地进行旧区改造建设提高到了一个新的高和动拆迁的积极性，的状态，因此贯彻的是度，年均拆迁旧房79.85万年均拆除旧房321.92万平“重生产、轻生活”的经平方米，是第一阶段的方米，是第二阶段12年的平均数79.85万平方米的上海房地产发展历程济建设思想，拆迁量很小4.95倍4.03倍1978~19851986~19911992~19941995~2004复苏阶段缓慢发展阶段迅速发展阶段迅速繁荣阶段为改变上海的住房长期严经营性的房地产开发公司土地使用权大规模进入市从1998年开始，上海市房重紧缺的状况，1979年，有了起步；房地产投资规场；房地产企业数量迅速地产业又得到了一次飞跃上海市政府提出了实行国式的发展。整体上呈现模迅速扩大；土地使用制家统建和企业自建相结合扩张；房地产投资成倍增出量价齐升的局面，供求度开始了商品化改革；行的方针，企业建房积极性长；商品房开发和竣工面关系表现为供不应求，空政性的房地产中介机构诞被调动起来，在上海掀起置商品房得到不断消化，积直线上升了一轮住宅建设的热潮生。空置量达到较低水平案例——上海城市更新大大促进上海房地产供应量的增加，并使得市场需求得到满足，房屋竣工面积和人均居住面积迅速上升自1985年以来，上海市动拆迁面积和房屋竣工面积的走势关系，两者是呈正相关系的，相关系数为0.6。可见近二十年来，旧城改造产生了大量的市场供给量。经过26年来的更新改造，上海共拆除6212.42万平方米的旧房，到2004年上海市区共有各类房屋56307万平米，其中约95%是近26年建造的。♪1980年来，上海动拆迁面积同新增人均居住面积的走势关系，前者同后者呈正向关系，相关系数为0.73。因此城市更新对于满足房地产市场的需求起到了重大推动作用。♪截至到2004年，上海市区人均住房居住面积达到14.8平方米，比1978年的4.5平方米提高了3.29倍。案例——上海城市更新有利于推动建筑业的繁荣、基础设施的改善、产业布局结构的改善等等，进而从多方面促进了上海房地产业及经济的发展l1988年以来，城市更新改造同房地产投资的走势关系显示，前者同后者有着同向关系，动拆迁面积与房地产业投资的相关系数为0.76，城市更新大大促进房地产的发展。l1988年以来，上海动拆迁面积和经济增长的走势关系，两者之间有明显的正相关性，相关系数为0.86，尤其1992年以来，上海经济增长速度连续12年高于全国平均增长速度，因此城市更新对于上海的经济增长有着重要的推动作用。案例——上海城市更新促使上海居民的空间布局得到重新分布，高收入人群逐渐迁回市中心区域，高档住宅的开发集中在改造力度较大的区域p通过城市更新，原居住区的居民基本上被迁出，而随着城市更新带来的环境改善几配完善等，高收入人群逐渐迁回市中心区域。从2000年到2002年的各区域高档住宅供应量来看，浦东、徐汇和长宁等三个市中心区域的高档住宅总量，占到了全市高档住宅累计总量的67%，而当时这几个区域也是拆迁量较大的区域受新一轮的旧区改造启动的影响，未来高档住宅的开发仍主要集中在黄埔、静安、长宁、卢湾改造力度较大的中心区域

高档住宅区供应量100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2000 2001 2002第一季度长宁徐汇浦东黄埔静安卢湾虹口普陀资料来源：泛城研究及开发顾问公司市场研究报告案例——上海历年相关数据显示，拆迁改造对房地产市场的影响具有明显的正相关性，无论是存量房市场，还是新房市场，拆迁对市场需求拉动都很明显地区拆迁面积（万平米）存量房成交面积（万平米）新房销售面积（万平米）2002年2003年2004年2002年2003年2004年2002年2003年2004年浦东新区267.30255.86110.50257.8326.60474.79398.81502.65779.61黄埔区71.3051.0232.0437.155.4557.1486.4856.9276.04卢湾区33.0322.959.4226.741.6947.9652.4452.1326.89徐汇区30.9630.7910.52152.6191.25209.3792.7270.98155.93长宁区57.0841.8138.31108.1148.10187.2593.67110.1453.78静安区43.9522.725.5033.446.8759.7742.2327.7071.92普陀区35.3237.6110.26110.5175.93194.58154.90168.15200.54闸北区26.2521.3817.7069.4104.75121.0999.06178.0579.03虹口区30.5954.9144.4285.4110.47107.1385.3646.5181.28杨浦区48.7545.8729.74104.5127.82138.93115.63114.92127.42资料来源：各年度上海市统计年鉴2002年2003年2004年拆迁面积与存量房成交面积间的相关系数0.7700.8030.804拆迁面积与新房销售面积间的相关系数0.9320.9090.851小结城市更新和房地产开发是城市发展过程中关系十分密切的两个环节，二者相互促进城市更新对房地产市场的促进效应p可优化和重新配置城市土地：城市更新实现了城市旧有区域的土地再开发，并带来了城市土地价值的升值

p可刺激房地产市场需求：城市更新使城市品质得到进一步提升。这增加了原有居民和外地人口的喜爱度，由此进一步刺激了城市房地产市场的需求房地产对城市更新的保障作用p土地出让收入是城市更新的重要资金来源：财政预算对旧城更新的支持是关键的，当土地出让金收取后，由财政按一定比例提