房地产城市进入-南阳市城市进入研究报告正式版

南阳市城市进入研究报告南阳市城市进入研究一、城市基本二、土地市场三、商品房市四、市场板块五、进驻房企六、研究结论面场分析研究基本面概述区位整体量价老城区房企格局进入结论规划高铁个案去化新城区进驻区域目标区域人口产品形态高新区目标产品第一部分 城市基本面研究城市基本面城市能级河南省除洛阳外仅有的一个三线城市豫鄂陕三省交界的区域性中心城市中国百强城市。

人口与城镇化率总人口1171万（含邓州），常住人口1002万，居省内第一位；城区人口153万人，省内仅次于郑、洛（253万）居第三位；城镇化率43%，低于全省平均水平（48.5%）,居14位。

地区生产总固定资产投值（GDP）资•2016年3118亿（不含邓州•2016年3069为2737亿），亿，仅次于郑2017年3377（6455亿）、亿，稳居省内洛（4082第三位。亿），稳居省2016年人均内第三位；GDP31122元，•增速16.7%，居省内第15居第4位。位；

社会消费品零售总额2016年为1598亿，仅次于（3665亿）、洛（1807亿），稳居省内第三位；增速11.9%，居11位。

资金总量2016年末金融机构存款余额3454亿，仅次于郑（19000）、洛（4982亿），居省内第三位；2016年末住户存款余额2344亿，仅次于郑（6297亿）、洛（2364亿），居省内第三位。

人均可支配收入2016年城镇居民26898元，居省内第7位；农村11700元，居省内第10位。城市能级高，规模优势突出；各项指标总量居省内前列，人均指标一般；未来发展潜力大。城市区位南阳地处河南省西南部，与湖北省、陕西省毗临，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉水，是一个三面环山、中间开阔、南部开口的盆地。地理位置优越，是鄂西北、豫西南、陕东南三省交界经济协作区的地理中心，在武汉、郑州、西安三大城市组成的三角形中，南阳居其中心位置，具有无可取代的区位优势。南阳独特的地理位置使它既是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点，在我国经济自东向西演进与发展中、在南北经济对流中发挥着沟通支撑和中转站的作用，又从区位上承担着联系策应东部沿海、支撑西部发展的重要作用。特殊的战略地理位置为南阳的发展壮大提供了条件。行政区划南阳现辖2个区和1个高新区、1个示范区,分别是宛城区、卧龙区、高新区和一体化示范区，10个县分别是桐柏县、方城县、淅川县、镇平县、唐河县、南召县、内乡县、新野县、社旗县、西峡县，1个县级市邓州市（2014年1月1日起邓州市由省直管。）。南阳市辖：2个区、1个高新区、1个一体化示范区1个县级市、10个县土地面积：2.66万平方公里总人口：1150万（含邓州）高新区城市定位与发展目标城市属性定位：国家历史文化名城，中部地区重要的交通枢纽，豫、鄂、陕三省交界地区区域性中心城市，生态宜居城市。城市职能定位：国家历史文化名城，重要的水源和生态保护地区；中部地区重要的交通枢纽；豫、鄂、陕三省交界地区的商贸物流、金融服务和文化教育中心；豫西南的行政管理中心；以医药、光、机、电等高新技术产业和先进适用技术产业为先导，以食品、农副产品深加工和清洁能源为主的新型工业基地；风景旅游城市及区域性旅游服务基地。

总体发展目标发挥中心城区交通区位等优势，建设区域交通枢纽和物流中心；积极参与区域分工协作，形成优势产业体系，打造高新技术和先进适用技术产业基地；借助历史人文和自然环境优势，形成区域性旅游服务中心；拓展城市功能，提升城市地位，构建区域性中心城市；总体规划与发展方向城市规划《南阳市2008-2020年中心城区总体规划方案》显示，至2020年中心城区将发展到西至规划中的312国道城西段、长江路南段；东至南阳机场；北至焦柳铁路引入宁西铁路连接线、独山风景区北界；南至许平南高速公路与宁西铁路交接处，总面积297平方公里。发展方向城市主要向东、向南发展，适当向西、向北延伸。近期方向主要完善白河以北地区，加强对白河水体及沿岸的综合治理，建设白河湿地公园和滨河绿地；适当建设白河以南地区。远期方向主要跨越白河向南发展，适当建设白河以东地区。远景方向主要建设白河以东地区，并可以考虑跨越许平高速公路继续向东发展。南阳新区（一体化示范区）规划南阳新区（一体化示范区）规划有商务中心区、行政文化中心以及产业中心区；另有多个区域组团；目前重点发展白河南岸溧河组团以及行政文化中心区和商务中心区。空间范围：西以白河为界，东至许南襄高速，北至南水北调总干渠，南至宁西铁路，总规划面积120平方公里；功能定位：整体定位为三区一基地一中心。三区为城乡一体化先行区、现代化复合功能区和对外开放示范区；一基地为新能源产业基地；一中心为豫鄂陕结合部综合交通枢纽和物流中心；空间发展结构：规划期末城市建设用地达到115平方公里，形成“一极两翼多组团”的空间发展结构；“一极”指以商务中心和行政文化中心所构成的城市复合中心；“两翼”指南北两个发展组团，北翼培育区域服务，南翼突出产业主导；“多组团”包括北部组团、科教组团、迎宾组团、机场组团、溧河组团和高铁组团。发展规模：近期规划人口40万，中期规划人口70万，远期人口120万；2015年用地规模为40平方公里，2020年为68平方公里，2030年达到115平方公里。鸭河工区规划简介：南阳鸭河工区成立于2009年，位于南阳市北部，距市区30公里，总面积118平方公里，总人口10万，是南阳核电厂选址、鸭河工区鸭河口水库、鸭河口电厂、莲花温泉所在地，是国家一级水源地麒麟湖组团和南阳市饮用水源地，是南阳目前唯一的“长寿乡”。规划与定位：工区总规突出了“水、汉、寿、石”四大文化，35KM定位为中原经济区养生度假目的地，南阳市北翼滨水宜居新城。工区产业定位为中原经济区养生度假和文化传承创新区，中原经济区滨水湖泊旅游精品区、南阳市都市农业示范基地和绿色农业示范区。交通：辖区内省道S231、S333线及焦枝铁路穿境而过，距二广高速、兰南高速、郑渝高铁、南阳机场均在35公里以内。鸭河至南阳市城区快速通道即将开工。水资源：鸭河口水库是南阳市的饮用水源地，是南水北调中线工程的备用水源地。库区水域面积120平方公里。旅游资源：莲花温泉景区占地1200余亩，周边拥有水面数千亩，是５A级绿色景区及五星级度假酒店。南都古城项目计划投资150亿元，是河南省大型文化旅游产业项目、省重点建设项目。郑万高铁郑万高铁的建设对于南阳融入郑州市一小时经济圈，提高区域影响力具有重大作用。郑万高铁全长800多公里，设计时速350公里。铁路起于郑州南站，通过联络线连接郑州东站，经河南省的开封市（尉氏县境内）、长葛市、禹州市、平顶山市、南阳市、邓州市，进入湖北省的襄阳市襄城区、南漳县、保康县、神农架林区、兴山县、恩施州巴东县，然后进入重庆市境内，经巫山县、奉节县、云阳县至万州区连接渝万高铁。郑万高铁已于2016年12月全线开工，先期建设的郑州至襄阳段预计2019年底建成通车，届时南阳市与外部核心城市的交通联系将极大便捷。

南阳姜营机场南阳卧龙站人口及城镇化率人口基数大，城镇化率水平低，未来城市人口增长空间巨大。14001200人口：万人10008006004002000总人口常住人口城镇人口城镇化率

2012-2016年南阳市人口及城镇化率40.4%42.1%43.7%34.9%38.3%101510098588608632012年2013年2014年2015年2016年116611711001100610111015100985886086335438634636237834.9%38.3%40.4%42.1%43.7%

50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%

城镇化率

截至2016年，南阳市总人口为1011万人（含邓州为1150万人），其中常住人口863万人、城镇常住人口378万人，城镇化率为43.7%。根据国际普遍水平，城市化率在50-90%这一阶段，是城市化的高速发展期。结合南阳市当前城市化率水平和增速来看，南阳市未来3-5年即将迎来城市化高速发展期；如城镇化率达到65%以上，则未来需有180万人进城，房地产市场空间较大。说明：2014年邓州市成为省直管县，宏观数据不再计入南阳数据；邓州总人口约145万人，城镇化率与南阳市基本持平。小结城市定位：国家区域性中心城市；主要发展高新技术产业、新型能源、旅游以及物流相关产业；发展方向：主要向东部及南部宛城新区、一体化示范区发展，适当向北部高新区以及西部发展；人口经济：南阳市人口总量位居河南省各地市首位，且城镇化率相对较低，后期发展空间巨大，有利于房地产业发展；南阳GDP位居全省第三位，且经济增速较高，同样推动房地产相关行业发展；交通建设：目前沪陕、二广等高速贯穿城市北部，未来郑万高铁即将建成，同时姜营机场早已建成并使用，南阳和省外城市以及郑州的联系将会更加快捷方便。南阳市人口经济居于省内前列，综合竞争优势明显，具有良好的基础条件和发展潜力。第二部分 土地市场研究住宅用地总体量价2013-2017年南阳市区住宅用地供求量价60056914001324500449120041810004009561002319752800300257258600564174200144135119400100200002013年2014年2015年2016年2017年居住供应建面（万㎡）居住成交建面（万㎡）居住楼面价（元/㎡）2017年南阳市区住宅用地成交890亩，成交建筑面积174万平米，平均地价147万/亩，楼面地价752元/平米。2017年土地成交量减少，同时部分郊区（龙王沟风景区）用地成交拉低了整体地价。

年份2013年2014年2015年2016年2017年居住供应量（亩）1666769213721721264居住供应建面319144449569258（万㎡）居住成交量（亩）64155714051484890居住成交建面119135257418174（万㎡）居住成交金额15762875889245640419125130978（万元）居住单价246136175282147（万元/亩）居住楼面价13245649561002752（元/㎡）商办用地总体量价2013-2017年南阳市区商办用地供求量价年份2013年2014年2015年2016年2017年3002742000商办供应量407353187193841525020015931500（亩）162商办供应建1501241000242727412470800面（万㎡）10063757170502414272751850500商办成交量93211342451045249（亩）002013年2014年2015年2016年2017年商办成交建1492716250商办供应建面（万㎡）商办成交建面（万㎡）商办楼面价（元/㎡）面（万㎡）商办成交金88205030425828391739859额（万元）2017年南阳市区商办用地成交249亩，成交建筑面积50万平商办单价283817480160米，平均地价160万/亩，楼面地价800元/平米。（万元/亩）商办楼面价6375711593518800（元/㎡）2017年住宅用地成交明细-1主流土地成交单价125-418万/亩，老城区土地容积率普遍较高。区域土地位置出让方式地块编号用地性质用地面积规划建筑面容积率成交日期受让单位成交价(万成交每亩价(万成交楼面价(㎡)积(㎡)元)元/亩)(元/㎡)宛城区建设路以南、孔明拍卖G2017-12住宅5803.626116.2≥1且≤4.52017-12-08河南久嘉实业有限责任公3641418.251394.15路以东区域司高新区光武路以南、南阳市常绿南郡房地产开宛城区原西环路以东、博拍卖G2017-18住宅32020104065≥2且≤3.252017-12-0816815350.091615.81望路以西发有限公司范蠡路(原天山路)城镇住宅、批河南永安房地产开发有限宛城区以北、明山路以西拍卖G2017-0213116.862960.64≥1且≤4.82017-07-076805345.871080.82区域发零售公司建设路南侧、规划南阳市民祥房地产开发有宛城区城市区间路西侧区挂牌G2017-10住宅6400.4131682.03≥1且≤4.952017-09-052919304.04921.34域限责任公司宛城区汉城河以东、明山拍卖G2017-061272.234452.81≥2且≤3.5562294.51262.11路以西区域综合用地（含2017-10-19南阳中原蓝城城镇建设有宛城区建设路以南、明山拍卖G2017-07住宅）1589.295562.51≥2且≤3.5限公司700293.631258.42路西侧区域工业路以西、范蠡城镇住宅、批宛城区挂牌G2016-06发零售和商务6358.133062.12≥1且≤5.22017-05-16南阳市荣和置业有限公司2786292.12842.65路北侧区域金融宛城区张衡路以南,仲景路挂牌宛城区G2017-07城镇住宅、商1036.25440.05≥1且≤5.252017-05-25南阳市长安房地产开发有450289.52827.2西侧区域。号服限公司宛城区张衡路南侧、明山挂牌高新区G2016-583958.719793.5≥3且≤51610271.13813.39路东侧宛城区张衡路南侧、明山挂牌高新区G2016-57住宅15433.677168≥3且≤52017-03-22南阳市云龙置业有限公司6270270.84812.5路东侧宛城区张衡路南侧、明山挂牌高新区G2016-561275763785≥3且≤55110267.04801.12路东侧宛城区两相路南侧、独山挂牌高新区G2017-05住宅11646.751245.48≥1且≤4.42017-08-23南阳市嘉合房地产开发有4130236.4805.91大道以东限公司宛城区信臣路南侧、仲景挂牌高新区G2016-542077.310386.5≥3且≤5730234.28702.84路西侧宛城区信臣路南侧、仲景挂牌高新区G2016-55住宅4135.220676≥3且≤52017-03-22南阳市鑫融置业有限公司1440232.15696.46路西侧宛城区信臣路南侧、仲景挂牌高新区G2016-536461.532307.5≥3且≤52250232.14696.42路西侧2017年住宅用地成交明细-2区域土地位置出让方式地块编号用地性质用地面积规划建筑面容积率成交日期受让单位成交价(万成交每亩价(万成交楼面(㎡)积(㎡)元)元/亩)价(元/㎡)宛城区两相路以南、明山挂牌高新区G2017-22住宅18034.691074.73≥3且≤5.052017-11-01南阳市众龙房地产开发有6250231.04686.25路以东号限公司宛城区北京大道以西、张挂牌高新区G2016-24住宅4924.833488.64≥3且≤6.82017-05-27南阳博诚置业有限公司1630220.65486.73衡路以南宛城区麒麟路以北、百里挂牌高新区G2016-51住宅15476.174285.28≥3.5且2017-07-12南阳市鑫泓房地产开发有4900211.08659.62奚路以西≤4.8限公司宛城区信臣路以南、仲景挂牌高新区G2016-59住宅19297.394556.77≥3且≤4.92017-11-01南阳市龙都房地产开发有6010207.63635.6路以西号限公司卧龙区信臣路以北、孔明拍卖G2016-38城镇住宅、批22020.779274.52≥1且≤3.62017-01-20河南天工建设集团房地产5950180.13750.55路以西发零售开发有限公司宛城区白河大道以东,信挂牌示范区G2016-1245282.9135848.7≥1.5且≤311620171.07855.36臣北五路以南号住宅2017-01-26南阳丰融置业有限公司白河大道以东,北示范区G2016-11宛城区挂牌66788.63233760.2≥1.5且16950169.19725.1外环路以南号≤3.5信臣路以北、三号宛城区路以南、规划次干挂牌高新区G2017-39住宅26691.4110502.4≥1且≤4.142017-10-20南阳市昊鼎置业有限公司6490162.1587.32道东侧宛城区信臣路北侧、区间挂牌高新区G2017-14住宅491829508≥1且≤62017-11-15南阳唐韵房地产开发有限1130153.18382.94路以西公司宛城区经十路以东、纬八挂牌高新区G2017-235410.613526.5≥1且≤2.5南阳高新区投资有限公司、1020125.68754.08路以南号住宅2017-11-01南阳市星旺房地产开发有经十路以东、纬八高新区G2017-24宛城区挂牌7811.219528≥1且≤2.5限责任公司1470125.46752.76路以南号龙王沟风景区龙祥卧龙区路以西、环湖路以挂牌卧龙区G2017-715402.918483.48＞1且＜1.275532.68408.47北龙王沟风景区龙祥卧龙区路以西、环湖路以挂牌卧龙区G2017-6住宅130892.9157071.5＞1且＜1.22017-05-26南阳合盛置业有限公司639032.55406.81北龙王沟风景区龙祥卧龙区路以西、环湖路以挂牌卧龙区G2017-886012.7103215.2＞1且＜1.2419532.51406.43北北部龙王沟风景区土地成交348亩，地价仅约32.6万/亩，拉低了整体地价。第三部分 商品房市场研究整体量价（南阳市）2012-2017年南阳市商品房销售量价600500面积：万平米4002003001000销售面积销售均价

3563 38113104 3292 332927352012年2013年2014年2015年2016年2017年357434387413558538273531043292332935633811

450040003500300025002000150010005000

均价：元/平米2017年南阳市成交商品房538万平米（含下辖县市），同比下降3.5%；成交均价3811元/平米，同比上涨7.0%；成交金额约205亿元，同比增长3.2%。其中，商品住宅销售面积475.45万平米，销售均价3597元/平米，销售额171.03亿元。整体量价（中心城区）300250面积：万平米200150100500供应面积成交面积成交均价

2013-2017年南阳市中心城区商品住宅供求量价2505664600024424424850002002102054500461742502014000390014030001102000100002013201420152016201725021020520124420011014024424839004250450046175664

均价：元/平米

中心城区2017年供应住宅234万平米，成交住宅247万平米，成交均价5627元/平米。截至2017年底，中心城区住宅库存为275万平米，去化周期约13个月。2017年南阳市中心城区供销量价：类别批准预售备案成交库存均价成交额（万平米）（万平米）（万平米）（元/平米）商品房277（2.3万套）279（2.5万套）417（3.6万套）6087170亿商品住宅234247（2.2万套）2755627139亿个案去化水平南阳市场个案去化量分化明显，恒建碧三大品牌房企2017销售额约80亿，占据整个商品房市场销售额（170亿）的近一半。当地购房者青睐实力品牌房企，品牌楼盘的热销与当地房企低品质问题楼盘的滞销形成鲜明反差，品牌房企主流在售楼盘年均销售额达10亿以上。房企2017年南阳市销售额主要在售项目数平均单项目销售额项目说明恒大约30亿310亿恒大帝景、御景湾、翡翠华庭建业26亿213亿壹号城邦、凯旋广场碧桂园22亿211亿南阳首府、南都翡翠山合计78亿7平均11亿产品形态市场主流品质楼盘容积率为2.0-3.0，主流产品为高层、洋房高低配或者纯高层，别墅类产品较少。总体上新城区、高新区容积率偏低，多有洋房产品；老城区容积率偏高，以高层为主。区域典型楼盘容积率高层小高层（<15F）洋房叠拼联排恒大帝景1.95★★示范区恒大御景湾2.4★★恒大翡翠华庭3.0★三川·玖龍台2.0★碧桂园南都翡翠2.2★★高新区山绿都悦府1.8★★★美盛白河湾1.42★★★宛城区中信国安城1.68★★建业壹号城邦4.36★常绿大溪地2.49★★卧龙区碧桂园南阳首府3.0★★东正颐和府3.0★★户型面积高层产品主力供应户型为100-130平米三房、140-160平米四房；洋房主力产品为140-180四房、130-140三房。改善型市场180平米以上的大平层产品供应量较大。区域典型楼盘高层洋房两房三房四房五房三房四房恒大帝景110-130140180示范区恒大御景湾146-187145-280恒大翡翠华庭102-130140碧桂园南都翡翠117142195/267高新区山绿都悦府90/120135140-160美盛白河湾88120135180中信国安城105-130157155-190、230-280宛城区建业壹号城邦7888/128/137三川御锦台97-106135-144、180200常绿大溪地93-115131-192167卧龙区碧桂园南阳首府108-120160260180东正颐和府113-147152-190第四部分 市场板块分析1、老城区2、新城区3、高新区老城区老城区包括卧龙区和宛城区一部分；区域为南阳传统商业及居住区，区域内交通、商业、医疗、教育等各类配套设施齐全；但区域整体环境相比新城区较差。区域边界老城区包括卧龙区和宛城区一部分（独山大道以西）；区域内多条南北主干道贯穿，包括南北向车站路、工业路、人民路、仲景区域交通路和独山大道；东西向建设路、范蠡路、张衡等；且老城区公共交通网密集，整体交通便利；商业配套卧龙区和宛城区为传统老城区，区域内商业配套齐全，包括以人民路和工业路为主的核心商圈、南阳大厦和荷花广场等为主的次级商圈等；医疗配套医院有南阳市第一人民医院、南阳市中心医院等；教育配套南阳市二十一学校学校、南阳八中等优质教育资源；区域环境老城区规划较早，目前区域环境相比新城区板块较差，公园及绿地配套相对较少；新城区新城区包括宛城区东部片区和白河东岸一体化示范区。区域临白河湿地公园，生态环境宜居；目前白河西岸发展已经逐渐成熟，政府规划各类配套实施相继投入使用；一体化示范区目前发展不成熟，但规划等级较高，后期发展潜力巨大。区域边界新城区包括宛城区和一体化示范区区域定位一体化示范区定位现代化复合功能区、对外开放示范区、能源产业基地和交通枢纽及物流中心新区中宛城区部分目前各类配套设施已经相继建成并投入使用，包括会议中心、区域现状体育馆、规划馆、大型酒店等；白河东岸一体化示范区目前进展相对偏慢，政府规划需要时间进行落地；白河西岸目前道路交通完善，白河东岸一体化示范区交通交通需要进一步提升；区域交通一体化示范区姜营机场目前已建成并投入使用，郑万高铁南阳站也将落户一体化示范区生活配套宛城新区生活配套持续落地，逐渐完善；一体化示范区差距较大，配套缺乏；区域环境新区位于白河两侧，紧挨白河湿地公园及白河两岸绿化带，整体环境比较宜居；高新区高新区位于城市东北方向，是南部老城区自然外溢区域；高新区是目前南阳经济增长的核心驱动区；区域内拥有独山等自然资源，生态环境相对较好；区域对外交通便利，但区域发展极不成熟，内部交通以及区域整体形象有较大提升空间。成立时间1996年成立，2010年晋升为国家级高新区整体现状区域内信臣东路以北区域多为村庄和田地等未开发区，区域形象整体较差产业定位装备制造业、新材料制造、特种汽车制造、光电交通区域内部道路不断完善，跨白河南阳大桥修通，多条高速公路在区域内交汇，对外交通便利环境临近白河以及北部独山风景区，生态环境相对较好商业区域内目前大型商业配套缺乏，提升潜力巨大医疗高新区医院等医疗设施相继建成，整体依然匮乏教育南阳市五十九小学、六十二小学、南阳市二十九中学、河南工业职业技术学院等其他富堂中州国际饭店、南阳市农运会场馆等板块市场特征总结区域老城区新城区高新区区域特征配套成熟完善规划起点高，沿白河环境优美；产业区；配套相对较弱；北部靠配套有待提升近独山风景区楼盘特征容积率相对较高，以高层为主容积率偏低，高低配为主容积率偏低，高低配为主物业类型高层洋房、高层、别墅高层、洋房价格水平高层5500-8000高层6500-8500高层5500-8000洋房8500-10000洋房8000-9500客户特征改善+刚需改善为主改善+刚需板块综合价值排序：新城区＞老城区＞高新区第五部分 进驻房企研究房企格局划分重点企业进驻情况房企格局南阳市场房企划分为四大阵营第一阵营第二阵营第三阵营第四阵营

全国性品牌房企代表企业：恒大、碧桂园、建业市场表现：进驻南阳市场时间相对较短，但依托强大的品牌影响力，受到客户追捧，未来将引领市场河南省内品牌房企&其他全国性房企代表企业：中信国安、美盛、常绿市场表现：进驻时间较早，形成一定市场口碑，依托核心地段和整体品质作为主要卖点。本土知名开发企业代表企业：财富、三川、万正、鑫阳、名矗、奥兰、先锋等市场表现：占据较好地段，深耕细作、追求品质，开发节奏较慢。本土其他开发企业市场表现：品牌影响力一般，楼盘体量一般较小，采用市场跟随策略，依靠价格优势吸引刚需客群。典型房企进驻区域和竞争策略外来品牌房企拿地区域涵盖各片区，相对集中宛城区和示范区的白河沿线；品牌保障、品质、低密度、精装修是品牌房企项目的主要竞争优势。开发企业在售项目个数进入区域代表楼盘竞争策略/竞争优势恒大3示范区恒大帝景、御景湾、翡翠华庭品牌+精装修碧桂园2高新区、卧龙区南都翡翠山、南阳首府品牌+精装修建业4宛城区、麒麟湖景区壹号城邦、十里湖山、春天里品牌+成熟配套+低密绿都1高新区绿都悦府低密+品牌中信国安1宛城区（新区部分）中信国安城地段+整体规划+社区养老配套+品牌美盛1宛城区（新区部分）美盛白河湾低密+品牌第六部分 进入建议城市进入结论目标区域建议目标产品建议城市进入结论城市认知城市发展城市机遇房地产市场房企格局

三线城市，豫鄂陕交界的区域性中心城市，国家历史文化名城。经济总量稳居省内第三并保持稳步增长；人口总量居省内第一，城市化率稳步提升。郑万高铁建设大幅改善城市对外交通；新区（示范区）的建设拉大城市框架，改善人居环境。价格稳步走高，市场容量大，主流个案年销售额10亿以上；品牌房企受追捧。恒大、碧桂园、建业等名企加速进入，城市价值普遍认同；品牌房企引领市场。

城市能级高规模优势突出，发展潜力大迎来发展机遇容量大、价格较高品牌房企机会好南阳市场进入可行。目标区域建议市场板块板块特征建议宛城区①临白河湿地公园，生态环境宜居；积极进入②目前白河西岸发展已经逐渐成熟，政府规划各类配套实施相继投入（东部片区）使用。

4南阳新区①目前发展不成熟，但规划等级较高，后期发展潜力巨大。积极进入（示范区）②高铁站、机场均位于该区域。①位于城市东北方向，是老城区自然外溢区域；5②是目前南阳经济增长的核心驱动区；

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1 2高新区③区域内拥有独山等自然资源，生态环境相对较好；适当关注④对外交通便利，但配套不成熟，内部交通以及区域整体形象有待提升。宛城区①南阳传统商业及居住区，区域内交通、商业、医疗、教育等各类配适当关注套设施齐全；（老城部分）②区域整体环境相比新城区较差。卧龙区①南阳传统商业及居住区，区域内交通、商业、医疗、教育等各类配适当关注套设施齐全；②区域整体环境相比新城区较差。

3目标产品建议物业类型

住宅产品形态 目标客户以住宅为主，可搭配少量社区配套商业。避免大规模的公寓、办公或集中商业。

建议以具备改善属性的洋房和高层为主力；如地块条件具备，可辅以少量别墅类产品以拔高形象；既避免陷入低品质刚需的同质化竞争，也避免大量高总价产品带来的去化压力。

以南阳市区及周边县市的改善型客户为主，刚需首次客户为辅。报告附件典型个案卧龙区（老区）宛城区（老区）宛城区（新区）示范区（