ZZ项目物业管理方案

XX湾管理处物业管理方案第一部分 工程基本情工程名称座落位置

XX湾名苑北京市朝阳区来广营占地面积（M2）

容积率

2.8 绿化率 33.4%总建筑面积（M2）竣工时间

185000

收费面积200710

118908.25建筑平M,302号楼暂不入住入住时间 一期200710月31日发展商简介住宅面积（M2）

XX,XX苑工程定位为中高档住宅工程高层（5）栋（125458.3）Ｍ,２写字楼商业面积会所（M2）停车场

（ ）Ｍ２（ ）层，共（ ）栋（18207）Ｍ２，地上2层地下2层，共（ 1 ）栋4980.2 功能配置 未定停车位共个；其中地下停车位共（896）个，地上停车位个，租（ ）个，售（ ）个停车场出口共个，入口共个；小出入口（ 1）个摩托车（ ）辆，电瓶车（ ）辆垃圾站

无 化粪池

水池（箱

1150060001800燃 气户数、常住/暂住人口数、商住比例、租赁比例；

未入住

市政燃气； □专用燃气站；□其它工程或管理上遗留问题空置房情况房清单社区交通

未接管验收未入住财务室。会议室。档案室。工程物料室。资料室。保洁库房。保安库房。员工休息间广顺南北大街西八间房、五环的出入口，望京桥、京承高速科技园入口（利泽西街），用以上四个出入口作为指引客户的主要动线方向有城铁13号线：望京西站至CB：421路：大北窑、光华路、亮马桥、丽都饭店、望京花园952路：东胡、广顺北大街、丽都、酒仙桥、朝阳公园、四惠桥、北宫大707路：嘉园经洋桥、天桥、劲松中街、农展馆、丽都饭店至来广营710路：善各庄经望京花园、丽都饭店、朝阳公园至染料厂小6路：西马庄—二外—北太—红庙—团结湖—丽都—望京至东直门：614路：东直门—东坝河—望花路—望京西园—望京科技园416路（环）：来广营经花家地、亮马桥、东直门、丽都饭店至来广营404路：东直门经三元桥、丽都饭店、花家地、望京花园至来广营975路：东直门经望京花园、奶子房、北七家至桃峪口（亚北）966路：东直门经柳芳街、国展、南湖渠路、广顺北大街、来广营至平西俯606路：东直门内、建材经贸大厦、静安庄、太阳宫路、望京西路、广顺大街至亚奥商圈752|852路：西北旺村经上地、大屯、北苑家园、来广营至京南交易中心629路：东北旺中路、西三旗、东小口、大羊坊、北湖渠、利泽西街小34路：将台路到北辰944路：奶子房经望京花园、花家地、学院路、万寿寺、六里桥北里至来广营939路：奶子房经湖光中街、小营、牡丹园、阜成门至北京南站422路：莱广营—广顺北大街—花家地—中日医院—马甸—三义庙小71桥小72子坑至中关村422路：来广营花家地西里、小营、安贞里、学院路至三义庙（人大）827路：北京西站经甘家口、人民大学、小营、花家地至善各庄630路：香山东路、卧佛寺、知春里、五道口、科技大厦、华汇商厦、利泽西街361路：巴沟村—和平西街—白庙—南湖东园—望京科技园运通110：望京新城—广顺北大街—白庙—东小区—北沙滩—中关村—昆明湖桥—半壁店至南城952路：XX—广顺北大街—花家地街—朝阳公园—劲松—丰台—丰台路口420路：北京站—东四—农展馆—丽都饭店—望京西园—望京科技创业园627路：望京小区—花家地—四元桥—农展馆—垂杨柳—十里河—方庄—和义农场—三营门976路：亦庄—双井—六里屯—酒仙桥—望花路—广顺北大街—北湖沏渠953路：南十里居—将台路—东八间房—东坝中路—马厂—黎各庄--六里桥长途站至京西、西南：409路：阜成门经新街口、安华桥、中日医院、小营、湖光中街至来广营921路：大峪经苹果园地铁、石景山、钓鱼台、民族大学、安贞西里、广顺大街983路：王佐汽车站经长辛店、五棵松、南坞、学院路、花家地至北湖渠827路：北京西—大钟寺—学院路—花家地—广顺北大街—善各庄工程荣誉

北京市十大明星楼盘设施设备情况（型号、厂家、铭牌、设备编号）工程 名称高压开关柜

数量 功率 服务区

运行时间（小时/天）

运行时间（小时/年）供 变压器配 低压配电柜电 柴油发电机系 动力配电统 启动柜控制柜排烟机高区增压泵高区稳压泵高区喷淋泵高区增压泵（喷淋）高区稳压泵（喷淋）低区消火栓泵低区增压泵消 低区稳压防 潜水泵系统 泵房内消防管道单流阀防火阀排烟阀喷淋头区域报警器主机消防广播疏散灯楼层指示灯生 低区中水泵活 生活恒压水泵 中水泵排水泵排污泵潜水泵客梯消防梯电 观光电梯梯扶梯货梯安 红外探测器全 微波探测器技 控制器防 报警器系 摄像机统 录像机空 窗式空调调 分体式空给水管道排水管道雨水管给 消防管道排 地下蓄水池水 生活水箱系 泳池统 喷水池土 公共内墙面木 公共地面建 公共门窗筑共 天线用 前端箱天 放大器线白炽灯泡日光灯管公共照明白炽灯泡日光灯管白炽灯泡日光灯管白炽灯泡日光灯管室外泛光灯池底灯霓虹灯路灯道闸车 验票机库 摄像机收 电脑费系 打印机统新风机风机盘管中 风管央 水管空调 制冷机冷却泵新风机风机盘管风管采采暖系统水管锅炉风机楼宇自控系统电话通讯系统智能化系统 网络通讯系管理处经理管理处副经理编制总编制管理处经理管理处副经理编制总编制职位岗位职责售楼处（人） （人）务部副经理理部协助管理处经理工作1客户服务部111行行政助理配合行政主管负责管理处行政工作0管家助4厨师管理处食堂1勤杂管理处食堂2客服部长负责管理处日常客服工作1客户服客服主管高级管家客服工作27务中心客服助理社区日常物业事务接待、跟踪、处理(贴心管家)4护卫组安保部长019行政主管管理处考勤、培训的组织、1人财运事务巡监保客物事务行修逻控洁服管护卫主管护卫主管社区安全管理、车场管理管理人分包144护卫员中控室值班、巡逻岗、车场进出口、车场疏导岗、轮休岗19物管助理负责9个大堂的接待及保安工作24工程部长机电一体化专业1工程主管弱电、暖通0工程组供配电运行值班13泵房运行维修技工业主请修服务12公共设施巡视维持轮休环境主管负责小区全面保洁工作11保洁员负责各自区域卫生保洁及垃圾清运2727保洁组人、园艺工园艺工3园林绿化及主题公园331总编制52101（人）49101所属部门管理处所属部门管理处职位名称管理处经理职位代码职位描述薪资等级-------工作地点不定工作时间直接上级 分公司总经理 直接下属 管理处副经理、客服部学历经历1中）学历，并且从事物业管理工作六年以上（仅限于公司内部职员的2、同时具有物业管理师或专业工程师职称资格的优先考虑。证件1、持有物业管理部门经理上岗证；2GB/T19001、GB/T28001、3、管理学类、工程学类（酒店、旅游管理等专业优先）。职位要求工作分析基本年龄26-45岁性别不限电脑熟练任职条件外语四级以上户籍不限形象工作 专业 1、熟悉物业管理行业基本知识及物业工程各阶段（前期、入伙、装修及正常期能力 知识 式；要求 2、熟悉国家及相关城市物业管理法律、法规3、熟悉财务管理基本知识和管理处预算管理4ISO9000ISO14000OHSAS180005、熟悉公司运行体系文件；6、了解设备设施管理、保洁、园艺、安全管理的相关知识；7、能够掌握一定的人力资源管理、绩效管理方法，能够关于团队及职员进行有效工作 1、有较强的领导和协调能力，能带领团队取得组织目标；技能 2、有较强的书面表达能力，能组织起草和修订管理处各类公文和函件；3、有较强的洞察力，关于管理处现场进行试验，发现问题即时纠正；4、有较强的应变能力和勾通能力，能即时处理客户问题，关于突发事件能迅速准确5、有较强的计划能力，能统筹协调管理处的各项工作计划；6、有较强的学习能力和创新能力，能够不断的提高和改进管理工作；7、能够熟练使用公司的各类信息管理系统的软件。1、关于企业有高度的忠诚感，有良好的职业道德和成就事业的愿望；工作 2、有在压力下完成工作，并且具有追求卓越和勇于创新的精神3、能承担责任和自我调控，带领团队取得组织目标；心态 4、高度认可公司的文化和观念。主要职责 具体工作内容 工作1.1管理处服务进程的体系执行试验，制定改进措施，每月编制试验 每报告； 每1.0负责公司运营体系1.2 关于分公司试验的不合格项进行原因分析，制订改进措施； 随在管理处的执行与体系1.3 组织关于公司内审的不合格项进行改进； 执行的试验组织关于外审的不合格项进行改进； 外部关于不适用的体系文件提出修改意见。 随2.1 组织管理处TCS小组活动的开展； 每2.0负责组织持续改进2.2 负责组织关于管理提案制度的执行，关于于适合管理处的管理提案 每措施的实施 组织实施；2.3负责组织整理典范的物业管理案例，在管理处范围内进行培训。 每根据管理处绩效计划，制定管理处年度工作计划和月度工作计 每3.0管理处年度绩效 划； 每目标计划的管理

组织实施管理处绩效目标计划并且关于实施情况进行检查。 每负责管理处的筹建计划的制订并且组织实施； 入负责物业工程的筹措、接管、验收等工作，与发展商勾通相关 入4.0负责小区的接管验管理用房、费用、接管验收程序及房屋维保等问题；收、入伙及装修管理 4.3 组织策划实施小区入伙方案，组织培训入伙工作职员。入伙过 入程的组织实施与监控；4.4 组织制定、实施房屋装修的管理方案。 入5.1 组织制定并且实施小区布防方案； 每5.0负责物业工程的公5.2 负责物业工程区域内日常秩序的维持和监控； 每共秩序的维持 5.3 定期组织消防安全检查以及每半年组织一次的消防演习，制定整改措施； 每负责制订突发事件的应急预案，处理各类突发事件； 每负责物业工程区域内车场事务处理。 随负责安排客户服务中心的日常值班工作，保证24小时有人受理 每客户的需求；组织定期收集、分析客户需求，改进服务流程； 每客户投诉、建议的处理，客户关系软件系统的监控和处理相关事 每务；6.0负责日常客户服务6.4制定物业工程重点客户清单（囊括政府部门、发展商等相关单的维持 位）； 每年组织策划、实施客户关系维持方案； 每定期与重点客户、业主委员会成员勾通； 每月协助组织客户满意指数的测评，并且关于本工程中客户满意指数测 每评中提出的问题进行回访和整改；组织制订实施物业管理工程的社区文化活动计划。 每年7.1组织制订实施物业管理工程的保洁、园艺服务计划； 每7.0 负责物业工程环7.2 组织监督保洁、园艺服务提供进程； 每境维持7.3 重点节假日关于物业工程范围内进行部署。 节8.1组织建立公共设备设施、机电设备台帐及变更相关资料； 每年8.0 负责物业工程内8.2组织制定并且实施房屋本体、公共设备设施、机电设备、大中修、 每房屋本体、公共设施、更新改造及检查计划；机电设备的维持，保持8.3组织定期编制房屋本体、公共设备设施、机电设备的状况评估报 每运行正常 告；物业管理工程公共能耗的管理； 每月负责控制管理处物料采购，物料采购的审批。 随9.1组织环境因素、危险源的识别、评估，确定重要的环境因素和危 每9.0负责环境管理和职险源；业健康安全管理体系的9.2组织编制管理处重大环境管理方案和危险源管理方案； 每实施9.3重大环境因素管理方案、主要危险源管理方案实施情况的试验。 每10.1组织关于分包方的工作进行检查，定期与分包方进行勾通； 每10.0负责组织关于分包10.3组织关于分包方的职员进行培训； 每方日常工作的监督管 10.4参与分公司组织的关于相关分包方的选择、评估； 理 10.5组织关于外委工程工程分包方的选择、负责外委工程的申报、参与外委工程的招标，及工程验收工作。 根据11.1 按文件要求关于管理处公章进行管理； 每11.0行政事务管理 11.2管理处各类文件、公文的审核与批准； 每11.3公司文件在管理处内的传达。 根据负责合理分配下属职员的职责； 每负责提出本管理处人员配置的初步意见； 根据关于职员进行转正、绩效评估、反馈评估结果及改进意见，根据 1其工作表现，提出奖惩建议；12.0负责管理处团队建12.4定期组织职员活动，组织职员参加公司、分公司统一组织的各设 项活动；

每季度负责职员队伍管理，根据分公司、管理处实际改善职员生活条 季件，定期与职员进行勾通；负责管理处职员考勤、请休假的审核；以及职员加班申请的审 月核。13.0负责管理处培训13.1负责制定、审批、实施管理处职员的培训计划； 每管理 13.2组织管理处周、月度办公例会； 每关于培训效果进行检查，即时调整培训内容； 每组织管理处职员参加分公司统一组织的各项培训。 根据14.1组织制定下年度管理处的管理计划或工作计划； 每14.0负责年度预算管14.2组织编制管理处下年度预算； 每理14.3负责按预算控制成本，制定改进措施并且进行改进。 每组织制订各类费用的收缴计划； 每月组织建立欠费台帐，分析原因，即时催缴相关费用； 每负责物业工程内停车场经营管理工作，建立费用台帐； 每月15.0负责小区日常经15.4组织草拟管理处相关工程的合同初稿以及合同评审情况的跟营管理 踪； 根据负责管理处合同管理，检查合同执行情况； 每月负责管理处固定资产管理； 每季度根据物业工程的情况，适当开发经营工程。 根据16.0小区危机的初步16.1关切小区的动向，即时发现可能危机，即时处理。 根据处理深圳市*****物业管理股份有限公司管理处管理职员（非经理）职位说明书所属部门物业管理处所属部门物业管理处职位名称客服部部长职位代码职位薪资等级------工作地点不定工作时间描述直接上级物业管理处经理直接下属分工程主管、物管助理、操作层职员任职年龄25-40性别不限电脑熟练使用基本 外条件

四级 户籍 不限 形象1、大学本科学历以上，并且从事物管（或服务业）工作三年以上；大学专科学上；中专（高中）学历，并且从事物管（或服务业）工作五年以上。2、同时具有物业管理师或专业工程师职称资格的优先考虑。1、持有物业管理部门经理上岗证；2、持有GB/T19001、GB/T28001、GB/T24001内审员证者优先；3、工程部长：需具有助理工程师以上职称，所负责工程的相关专业的学历证件 客服部长：酒店管理、旅游管理；工程部长：土建类、电器类、给排水（暖通、空调专业），需具有助理工环境部长：管理学类（酒店管理专业优先）；安保部长：管理学类；职位要求 工作分析1、具有物业管理的基本知识，熟悉所负责工程的安防管理、设备设施管理、环境管理管理的相应知识；工作 专业 2、熟悉所负责分工程的国家及相关城市物业管理法律、法规；能力 知识 3、能够熟练编制本分工程的工作计划及年度预算；要求 4、熟悉ISO9000质量管理、ISO14000环境管理和OHSAS18000职业安全卫生管理的相关5、熟悉所负责分工程工作方面公司运行体系文件要求。6、熟悉所负责分工程相关的专业知识，具有专业技术职称。1、有一定的领导和协调能力，能带领团队取得组织目标；2、有较强的书面表达能力，能组织起草和修订本工程组的各类公文和函件工作 3、有一定的洞察力，关于负责的工程现场进行试验，发现问题即时纠正；技能 4、有一定的应变能力和勾通能力，能即时处理客户问题，关于突发事件能迅速准确地处5、有一定的计划能力，能统筹协调管理处的各项工作计划；6、能够熟练使用公司的各类信息管理系统的软件。1工作2心态3、有良好的纪律性，能在压力下完成工作。4、高度认可公司的文化和观念。薪资等级-----薪资等级-----工作地点不定直接上级年龄物业管理处经理25-40岁直接下属性别不限电脑外语四级户籍不限形象描述

物业管理处

资深物管助理（工程主管）无（任职 熟练使用基本条件学历条件学历经历1、大学本科学历以上，并且从事物管（或服务业）工作三年以上；大学专科上；中专（高中）学历，并且从事物管（或服务业）工作五年以上。2、同时具有物业管理师或专业工程师职称资格的优先考虑。证件1、持有物业管理管理员上岗证；2、持有GB/T19001、GB/T28001、GB/T24001内审员证；3、资深物管助理需具有助理工程师职称，所负责工程的相关专业的学历证客服主管：酒店管理、旅游管理；工程主管：土建类、电器类、给排水（暖通、空调专业）。职位要求工作分析1、具有物业管理的基本知识，熟悉所负责工程的客户服务、安防管理、设备设施管理、环境分包方的管理的相应知识；工作能力专业知识要求2ISO9000ISO14000OHSAS180003、熟悉分管工程的物业管理行业相关的法律法规；4、熟悉所分管工程工作方面公司运行体系文件要求；5、熟悉公司客户服务的工作流程和内容；6、关于一定的预算管理知识。1、具有较强的判断能力和分析能力，能够即时发现体系运行中存在的问题并且提出改进意见；2、有较强的学习能力，能够掌握新的质量管理等方面的方法和技巧工作 3、有较强的书面表达能力，能够独力完成各种总结报告；技能 4、具有较强的执行能力能够即时完成所负责工程的绩效目标；5、具有创新能力，能提出富有建设性的意见，改善组织工作流程；6、能够熟练使用公司的各类信息管理系统的软件。1工作2心态3、有良好的纪律性，能在压力下完成工作；4、高度认可公司的文化和观念。职位直接上级物业管理处经理直接上级物业管理处经理直接下属无（或作业条件年龄外语25-40岁三级以上性别户籍不限不限电脑形象熟练使用

--------

高级物管助理（工程主管）不定

职位代码工作时间

1、大学本科学历以上，并且从事物管（或服务业）工作二年以上；大学专科学历 以上；中专（高中）学历，并且从事物管（或服务业）工作四年以上；经历 2、同时具有物业管理师或专业工程师职称资格的优先考虑；1、持有物业管理管理员上岗证；2、持有GB/T19001、GB/T28001、GB/T24001内审员证者优先。3、高级物管助理需具有助理工程师职称，所负责工程的相关专业的学历证证件 环境主管：管理学类（酒店管理专业优先）；护卫主管：管理学类；行政主管：管理学类（行政管理专业优先）。工作分析1、具有物业管理的基本知识，熟悉所负责工程的客户服务、安防管理、设备设施管理、理及分包方的管理的相应知识；工作 专业 2、熟悉ISO9000质量管理、ISO14000环境管理和OHSAS18000 职业安全卫生管理的能力 知识 识；3、熟悉分管工程的物业管理行业相关的法律法规要求 4、熟悉公司客户服务的工作流程和内容；5、熟悉所分管工程工作方面公司运行体系文件要求。1、具有较强的判断能力和分析能力，能够即时发现体系运行中存在的问题并且提出改进意工作 2、有较强的书面表达能力，能够独力完成各种总结报告；技能 3、具有较强的执行能力能够即时完成上级分配的任务和绩效目标；4、具有创新能力，能提出富有建设性的意见，改善组织工作流程；5、能够熟练使用公司的各类信息管理系统的软件。工作 1、关于企业有很强的归宿感，能关切并且适应公司的发展；2、能服从分配，良好的纪律性，在公司需要时能积极贡献自己的才智；心态 3、高度认可公司的文化和观念。职位描述

物业管理处-------------

物管助理不定

职位代码工作时间直接上级

管理处经理

直接下属

无（或作年龄 21-35岁 性别 不限 电脑 熟练使用任职基本 外条件 学经

三级以上 户籍 不限 形象大专以上学历；中专（高中）学历，从事物管或服务业工作三年以上。

证件

1、物业管理管理员上岗证；2、管理学类、工程学类（酒店、旅游管理等专业优先）。1、具有物业管理的基本知识，熟悉所负责工程的客户服务、安防管理、设备设施管理、包方的管理的相应知识；专业 2、了解SO9000质量管理、ISO14000环境管理和OHSAS18000职业安全卫生管理的相关知识 3、了解分管工程的物业管理行业相关的法律法规；工作4、熟悉公司客户服务的工作流程和内容；能力 5、熟悉所分管工程工作方面公司运行体系文件要求。要求 1、具有一定的判断能力和分析能力，能够即时发现体系运行中存在的问题并且提出改进工作 2、有一定的书面表达能力，能够完成各种总结报告；技能 3、具有较强的执行能力能够即时完成上级分配的任务和绩效目标4、能够熟练使用公司的各类信息管理系统的软件。1、关于企业有很强的归宿感，能关切并且适应公司的发展工作 2、能服从分配，在公司需要时能积极贡献自己的才智心态 3、有良好的纪律性，能在压力下完成工作4、高度认可公司的文化和观念。主要职责具体工作内容主要职责具体工作内容工1.11.0日常客户服务工作及客户关系的维持1.2受理客户投诉、咨询建议、委托维修、车位租赁、装修申请、搬入搬出、水电过户等，各类请修、投诉、建议等日常工作，即时输入统；1.3CRM系受理CRM负责管理费、水电费、能源费等相关费用的收缴、催缴、统计；实施，与客户勾通处理情况；参与同重点客户的勾通； 协助实施客户满意指数测量，关于客户提出的问题制定改进措施，并且实施； 每定期收集、回复工程业主论坛的信息，并且将情况反馈给管理处经理；组织编制物业工程重点客户清单（囊括相关的政府部门、发展商）； 负责组织制定社区文化活动计划，策划每次活动的方案，并且组织活动的开展、总结和资料整理归档等工作； 策划小区宣传栏的内容并且即时更新，并且将以往内容存档；定期组织修订物业工程的《答客问》内容；负责与业委会、发展商等进行联系工作，协助业委会相关工作。2.1关于业主的装修表进行审核，提出意见； 2.0装修管理工作 2.2修订、改进装修管理方案、装修审批要点、装修巡查要求点，并且关于管 理处职员进行培训；2.3关于业主的装修进行日常装修巡查，并且关于发现的问题进行纠正和整改。3.1关于物业内公共治安秩序、消防安全的监控，并且即时巡查；3.0物业工程的公共秩序3.2组织编制、实施物业工程范围内治安布防方案；的维持工作 A、每周夜间（2点后）不定期查岗 不负责物业安全巡检工作；B、每周不定期检查护卫宿舍内务C、关于安全进行日检实施；每半组织一次消防演习，改进防范措施；编制各类突发事件的应急预案，并且定期组织演练；物业内突发事件的即时处理，在发生突发事件第一时间到现场；议；负责关于护卫队伍的管理和培训。、督导；编制在督导流程中发现的问题的改进措施，与服务提供方勾通，跟踪改4.0物业工程环境、绿化进情况；维持工作 4.3协助管理处经理制定物业工程的保洁、园艺服务计划； 每4.4负责组织在重点节假日关于物业工程范围内进行部署。包方（或技工）维修处理；编制、修订公共设备设施、机电设备台帐； 5.0房屋本体、公共设5.3编制房屋本体、公共设备设施、机电设备的维修、大中修计划，更新改施、机电设备的维持，造及检查计划； 每保持运行正常 5.4房屋本体、公共设施、机电设备设施的维修、保养、大中修、更新改计划实施的跟踪，关于服务供方的工作进行试验；施并且组织实施；定期进行设备设施的安全检查，消除安全隐患；编制和整理房屋本体、公共设备设施、机电设备的状况评估报告； 每编制物业管理工程公共能耗台帐；关于公共能耗数据定期进行分析，根据具体情况制订降低能耗的措施；负责管理处外委工程的招标、预算、外委工程分包方的选择、合同初 稿的起草等工作；负责外委工程施工进程的质量、安全的监督，参加工程的验收等工作。 6.1负责组织环境因素、危险源的识别、评估，确定重要的环境因素和危险源； 每6.0环境管理和职业健康6.2组织编制管理处重大环境管理方案和危险源管理方案，并且报批； 安全管理体系的实施7.0

组织重大境因素管理方案和危险源管理方案的实施；关于识别的危险源和环境因素按现行控制方式进行检查。建立管理处分包方台帐（等）；证件、服务情况表明等；质管理、环境管理、职业健康安全管理的各项要求通报给分包方。8.1管理处体系运行受控文件的管理更新（囊括下载、装订、表格记录）；8.0体系文件、行政文 8.2公司、客户、相关单位来往函件的登记、处理、归档件、档案资料的管理负责管理处各类文件通知、来住函件的起草； 物业工程的各类图纸资料的存档与管理；管理处日常运作、相关业务的资料、表格的收集、存档和销毁；管理处档案的整理及定期将相关档案的移交至分公司；收集与物业管理相关法律法规资料；组织收集公司运营体系文件在本管理处不适宜的改进建议。9.1组织编制实施管理处职员的月度培训计划；9.0负责管理处培训管理9.2协助管理处经理安排每日培训的事项；工作 9.3安排管理处周、月度办公例会，并且做好会议记录； 每9.4关于管理处培训效果进行检查，即时调整培训内容。收费数据的输入、收费单的打印、分类、统计，协助住户补单；关于管理处现金、发票、收据、帐薄进行管理；管理处各类成本费用报销相关工作；建立欠费台帐，组织统计分析其原因，即时催缴相关费用，组织填写 10.0管理处相关财务工催款通知单、即时分发；作 10.5建立停车场费用收缴台帐；协助管理处经理管理处年度费用预算； 每施；协助管理处经理办理管理处的借款、费用申请等工作。 11.1建立管理处固定资产管理台帐； 每11.0固定资产管理 11.2固定资产的保管与使用管理；11.3固定资产的检查、清理，采购、报废、调配手续的办理。12.013.014.0

负责建立、修订管理处合同管理台帐；草拟管理处相关工程的合同初稿，跟踪合同评审情况； 管理处各类合同文本的管理、归档； 每跟踪管理处合同实施情况、费用收缴情况等。负责管理处物料采购计划的制定，物料的采购、验收；负责管理处物料的出入库管理，填写各类报表等。及离职职员在本管理处手续办理等；协助管理处经理进行职员绩效评估和绩效结果的应用； 每协助管理处经理进行管理处职员的调配管理工作； 管理处职员工资表的编制、管理处福利的发放；职员计划生育工作的制表、统计、建档管理；组织管理处职员的季度活动，参加公司组织的各项职员互动活动； 见，制定改进措施；负责职员业余生活的安排和调剂，补充相应的活动器材。员岗位责任书》。所属部门物业管理处职位名称所属部门物业管理处职位名称技工班长职位代码职位描述薪资等级-------工作地点不定工作时间8直接上级 物业助理 直接下属 技工（高、中、初级）任职基本条件职位要求工作 知能力要求 工技

年龄 25-40岁 性别 不限 电脑外语 ----- 户籍 不限 形象学历 8、大学专科学历，从事物管（或服务业）工作二年以上；中专（高中）学经历 上；9、相关专业要求；10、 在本公司有一年以上的相关工作经历证件 所负责工程的相关专业的学历证书。工作分析1、具有物业管理的基本知识，了解所负责工程设备设施管理的相应知识；2、了解所负责分工程的国家及相关城市物业管理法律、法规；3、了解负责分工程工作方面公司运行体系文件要求；4、熟悉所负责分工程相关的专业知识。1、有一定的洞察力，关于负责的工程现场进行试验，发现问题即时纠正；2、有一定的应变能力和勾通能力，能即时处理客户问题，关于突发事件能迅速准确地处理3、有一定的使用设备维持和保养能力。1、关于企业有很强的归宿感，能关切并且适应公司的发展；工作 2、能服从分配，在公司需要时能积极贡献自己的才智；心态 3、有良好的纪律性，能在压力下完成工作4、高度认可公司的文化和观念。主要职责

具体工作内容

工作周期技工班管理

每日根据月度工作计划的情况安排技工班各项工作； 每日1.2协调班组成员工作，合理利用进行工作安排。1.2协调班组成员工作，合理利用进行工作安排。每日2.1负责关于小区设备设施进行日常管理和保养，各类表格的检查敦促；每日2.2根据需求2.02.3根据需求2.4每日2.5每半年3.03.1根据需求4.1每日4.04.2每日5.05.1理好与管理处其它工程组、运行技工班和小区业主的关系。根据需求所属部门物业管理处职位名称技工（高、中、初级）职位代码职位描述薪资等级----------工作地点不定工作时间直接上级技工班长直接下属无任职基本条件

年龄 25-40岁 性别 不限 电脑外语 --------- 户籍 不限 形象学历 1、高级技工：专科学历，从事物管（或服务业）工作一年以上；中专（经历 作三年以上；2、中级技工：专科学历，并且从事物管（或服务业）工作一年以上；中专（业）工作二年以上；3、初级技工：专科学历；中专（高中）学历，并且从事物管（或服务业）工4、相关专业要求；5、契合公司关于于高、中、初级技工的评判标准所需资历证件 所负责工程的相关专业的上岗证书。工作分析专业工作 知能力

1、具有物业管理的基本知识，了解所负责工程的设备设施管理的相应知识；2、了解所负责分工程的国家及相关城市物业管理法律、法规；3、了解负责分工程工作方面公司运行体系文件要求；4、掌握所负责分工程相关的专业知识。要求 工

1、关于负责的工程现场能发现问题并且即时上报；技能 2、有一定的应变能力和勾通能力，能处理客户基本问题，关于突发事件能做出一定的处3、有一定的使用设备维持和保养能力。1、关于企业有很强的归宿感，能关切并且适应公司的发展；工作 2、能服从分配，有良好的纪律性，在公司需要时能积极贡献自己的才智；心态 3、高度认可公司的文化和观念。1.01.01.1完成管理处物业助理和技工班长下达的工作计划和任务。每日

具体工作内容

工作周期2.02.03.02.1每日3.1每日职位描述基本学历经历5、中专（高中）学历，并且从事物管（或服务业）工作三年以上，在本公司工6、部队转业军人优先考虑。证件1、学业证书；2、上岗证（需要根据当地的人事劳动部门针关于护卫人员制订的职位要求工作分析工作知识1、具有物业管理的基本知识，了解所负责工程的安防管理的相应知识；2、有一定的维持意识，有解决突发事件所需具备的能力；3、有一定的擒拿格斗的知识和实战经验。工作技能1、有一定的应变能力和勾通能力，能即时处理客户问题，关于突发事件能迅速准确地处理；2、有一定的处理突发事件的能力；3、有一定的组织和领导能力。所属部门物业管理处职位名称护卫班长职位代码薪资等级---------工作地点不定工作时间直接上级年龄物业助理25-40岁直接下属性别各岗护卫员（高、中、初级）不限电脑外语----户籍不限形象工作心态1、关于企业有很强的归宿感，能关切并且适应公司的发展；2、能服从分配，有良好的纪律性，在公司需要时能积极贡献自己的才智；工作心态1、关于企业有很强的归宿感，能关切并且适应公司的发展；2、能服从分配，有良好的纪律性，在公司需要时能积极贡献自己的才智；3、高度认可公司的文化和观念。主要职责具体工作内容工作周期1.0带班管理 1.2负责本班护卫员日常管理工作安排；1.3负责召开班务会，总结工作要点解决实际问题，关于本班职员提出具体工作要求并且做好记录。2.0日常培训 2.1给本班护卫员进行日常现场培训。3.0处理突发事件3.1负责当班时即时处理、反馈、通报突发事件。4.0协调关系 4.1协调班组之间工作关系以及职员之间关系。5.0服务品质试验5.1试验本班职员工作情况，纠正违规现象。6.0奖励建议 6.1依据职员工作表现关于职员提出相应的奖惩建议。

每周随时不定时所属部门 物业管理职位

各岗护卫员（高、中、初级）

职位代码描述

--------

工作地点直接下属

不定 工作时间无任职 年

25-40

性别 不限 电脑基本 外语 -------- 户籍 不限 形象条件 3、高级护卫员：中专（高中）学历，并且从事物管（或服务业）工作二年以4、中级护卫员：中专（高中）学历，并且从事物管（或服务业）工作一年以学历 初级护卫员：中专（高中）学历经历5、部队转业军人优先考虑；6、契合公司关于于高、中、初级护卫员的评判标准所需资历。证件 1、学业证书；2、上岗证（需要根据当地的人事劳动部门针关于护卫人员制订的职位要求专业

工作分析1、具有物业管理的基本知识，了解所负责工程的安防管理的相应知识；工作 知识 2、有一定的维持意识，有解决突发事件所需具备的能力；3、有一定的擒拿格斗的知识和实战经验。能力要求 工作 1、有一定的应变能力和勾通能力，能即时客户基本问题，关于突发事件能给予一定的处理技能 2、有一定的处理突发事件的能力。1工作2心态3、有良好的纪律性，能在压力下完成工作；4、高度认可公司的文化和观念。1.01.0组织本班交接班工作，召开班前班后会。负责本班护卫员日常管理工作安排。每日每日

具体工作内容

工作周期2.02.01.3负责召开班务会，总结工作要点解决实际问题，关于本班职员提出具体工作要求并且做好记录。2.1给本班护卫员进行日常现场培训。每周3.03.14.04.1每日5.05.1随时6.06.1车场岗护卫员不定时职位描述主要职责职位名称大堂岗护卫员（高、中、初级）直接上级护卫班长直接下级1.0具体工作内容按规则时间按时值班；按规则着装，使用标准姿势及文明用语；漏。工作周期按值班计划每日每日职位描述职位名称 （高、中、初 直接上级 护卫班长直接下级级）主要职责具体工作内容工作周期1.1按规则时间按时值班；按值班计划1.0值班1.2按规则着装，使用标准姿势及文明用语；每日1.3填写各类值班表格，记录完整清晰，交接事项齐全，无缺漏。每日2.0车管2.1负责车场出入口车辆秩序有效控制，突发事件即时处理、汇报。每日3.0收费3.1负责临时停车收费。每日提供

关于未携带门禁卡的住户提供帮助； 随时关于年老体弱、幼童孕妇及携带重物的住户主动给予帮助。 随时3.0来访登记3.1关于来访客户进行登记，按规则接受来访人员咨询、协助来访人员与业主联系。4.1维持大堂秩序，巡视电梯运行状况，发现异常即时向上级报客人来时每日4.0大堂监控告；4.2即时处理突发事件，并且向上级通报信息。每日职位描述主要职责值班

巡逻岗护卫员职位名称 （高、中、初 直接上级）具体工作内容按规则时间按时值班；

护卫班长 直接下工作周按值班计划每日2.0

1.3填定各类值班表格，记录完整清晰，交接事项齐全，无缺漏。按规则线路进行巡视，并且填写签到表或正确使用巡更器；题应当进行记录，即时反馈至管理处；发现突发事件即时处理，并且向上级汇报。3.1关于违犯管理规则影响他人休息的行为进行劝阻；

每日每日3.0治安维持 3.2关于于车辆受损、住户失窃等突发事件应即时向当班领导报 每日告，并且保护好现场；3.3发现可疑人员应即时跟踪与询问。每日4.0车辆指挥4.1关于乱停乱放车辆给予劝导，进行停放进行指挥；每日关于小区发生车辆堵塞时即时赶到现场进行疏导；发现业主车辆问题即时通报给业主。每日每日职位描述主要职责值班

中控值班员职位名称 （高、中、初 直接上级）具体工作内容按规则时间按时值班。

护卫班长 直接下级工作周期每日填定各类值班表格，记录完整清晰，交接事项齐全，无缺 每日漏；2.1处理各类监控信息、运行参数，做好运行记录； 每日2.0运行监控 2.2发生问题即时向上级通报； 随时2.3发生火灾，即时报警，按突发事件处理要求处理。 随时3.0客户服务电话 3.1受理客户服务中心下班后的客户的需求，并且进行记录； 每日的受理 3.2与客户服务中心进行有关客户服务的交接班工作。 每日1.02.0

职位名称 厨师 直接上具体工作内容按时做好职员用餐，保证食堂后勤供应。负责膳食用料采购，确保采购成本和食品质量。

物业助理

根据需求3.0

每天三次的小范围清扫和一周两次的大扫除 每天职位描述主要职责

职位名称 勤杂工具体工作内容

直接上级 厨

直接下级工作周期1.02.0职位描述主要职责

1.1饭菜准备：为厨师做饭做好准备，保证伙食的后勤供应。2.1食堂每天三次的小范围清扫和一周两次的大扫除卫生。职位名称 保洁班长 直接上级 物业助具体工作内容

一天三次每日直接工作1.0班组 1.1每日根据月度工作计划的情况安排技工班各项工作； 每日管理 1.2协调班组成员工作，合理利用进行工作安排。 每日2.0管理 2.1按计划关于楼宇内外、各类设施、道路等进行保洁； 每区域保洁管理、监 2.2关于班内保洁范围进行试验、监控保洁计划的实施。 每控3.0保洁 3.1负责关于设备日常管理和保养； 每日工具管护 3.2设备发生故障不能自行维修时，尽快报修。 每日4.0勾通 4.1处理好与管理处其它工程组、保洁员和小区住户的关系。 随协调职位描述主要职责

职位名称 保洁员 直接上具体工作内容

保洁班长 直接工作完成保按时完成保洁班长安排的各项工作。 按计洁计划洁工具职位描述主要职责

负责关于设备进行日常管理和保养。 每职位名称 园艺班长 直接上级 物业助理 直具体工作内容 工1.0 班组 1.1每日根据月度工作计划的情况安排技工班各项工作； 每管理 1.2协调班组成员工作，合理利用进行工作安排。 每2.0 管理 2.1按计划关于负责区域园艺进行保养、维持和补植； 每区域绿化 2.2关于班内负责区域进行试验、监控工作计划的实施； 每控3.0

2.3根据需要，为各类会议、迎宾配置鲜花。 根据管理、保 3.1负责所用机械、工具的保管和维修。 养4.0 协调 4.1协调园艺工与其它班组、住户之间关系。 关系职位描述主要职责

职位名称 园艺工 直接上级 园艺班长具体工作内容

直接下工作周1.0园艺 1.1负责物业工程区域内各种园艺养护工作

养护2.0设备2.0设备管理、养 2.1负责各自机械、工具的保管和维修每日护编制：人力资源部2007/01/26审核：王文批准：梁7、管理处作息时间及轮值排班表：职 位经理职 位经理管理职员工作时间8575.586休息时间每月八天每月六天每月休息四天、加班四天班次ABC班次ABC客户服务中心轮值时间8：00---20012：00---60016：00---1008：00----130其它工作时间14：00---700：00----10014：00---60014：00---730备注此时间适用于深圳分公司，其它区域可根据分公司上下班工作时间及物业类型进行调整。姓名1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 姓名1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 42526注：A：9：00-17：00R：休息A RAARRRAAAARRAAAAARRAAAAARR RRRRRAAAAAARAAAAARRAAAAAAR ARRRRRAAAARAAAAAARRAAAAARR RRRAARAAAARRAAAAAARAAAAAAR RRRRRRAAAARRAAAAARAAAAAARR RRRRRRAAAAARAAAAARRAAAAAAR RRRRRRAAAARAAAAAARRAAAAARR RRRRRRAAAARRAAAAAARAAAAAAR RRRRRRAAAARRAAAAARAAAAAARR RRRRRRAAAARRAAAAARAAAAAAR5、管理处年度培训计划：客服组A.理论知识培训：序号公共科目名称具体内容备注XX湾名苑基本情况介绍及管理要点一1.工程定位 2.开发商简介及观念 3.楼盘详情开发商4.业主群体二企业文化:二企业文化:1.企业发展史及基本情况介绍2.企业观念内训3.《员工手册》 观看VC《走向明天的我公司》三法律常识及物业管理相关之法规条例聘请专职教师授课四质量管理及ISO9001质量管理体系、ISO14001环境质量管理体系、OHSAS18001社会责任体系知识聘请专职教师授课五行业法规:国家、北京市物业管理方面的法规条例聘请专职教师授课六国内物业管理现状分析及发展趋势聘请专职教师授课七国外先进物业管理介绍聘请专职教师授课八企业管理基础知识聘请专职教师授课九户外团队拓展训练专业拓展训练机构十带班观赏内训B.基础知识培训序号序号培训内容备注一《XX湾名苑管理处答客问》内训二XX湾房屋建筑基本结构及住宅质量保修内训五小区消防知识培训及消防演习内训六管理处客户服务程序内训七《客户助理礼仪标准、电话接听礼仪作业指导书》内训八《客户助理、大堂助理值班作业指导书》内训九《突发事件处理作业指导书》内训十管理处客户勾通、投诉处理技巧内训十一小区智能化管理与服务介绍内训十二客户档案管理程序及作业指导书内训十三体系内部审核程序及作业指导书内训十四开发商关系维持作业指导书内训十五业主委员会、业主大会关系维持作业指导书内训十六物业管理处职位说明书内训三礼仪服务标准三礼仪服务标准邀请专业人士举办讲座四1.形体训练礼仪知识:2.《员工行为语言规矩》内训行政组：理论知识培训：同客服组序号培序号培训内容备注四1.形体训练2.《员工行为语言规矩》内训一《XX湾名苑管理处答客问》内训二XX湾房屋建筑基本结构及住宅质量保修内训三礼仪服务标准礼仪知识:邀请专业人士举办讲座五小区消防知识培训及消防演习内训六《行政公文控制作业指导书》内训七《档案管理作业指导书》内训八《文件发放、回收作业指导书》内训九《管理处现场试验指南》内训十《食堂、宿舍管理作业指导书》内训备注：培训课时待定序号序号公共科目名称具体内容培训时间培训地点培训讲师XX湾名苑基本情况介绍及管理要点1 1、工程定位 、开发商简介及观念 管理处 开发3、楼盘详情 、入住业主群体212、工程服务模式及总体构想管理处内训3礼仪服务标准公司培训教室聘请专职教师授课41、形体训练礼仪知识:2、《员工行为语言规矩》3月份实施培训公司培训教室聘请专职教师授课5 职业道德培训、公共知识培训管理处内训6 服务礼仪、服务心态公司培训教室内训7 客户档案收集作业指导书管理处内训8 物权法草案出台关于物管行业的影响公司培训教室内训服务意识:9 1、职业道德教育 、客户投诉受理技巧3、客户勾通技巧4月份管理处内训实施培训10 XX湾名苑管理服务特点培训、《答客问》管理处内训1111行业法规:国家、北京市物业管理方面的法规条例5月份实施培训管理处内训12员工通则：组织机构、劳动用工与薪酬制度管理处13安全知识及消防知识6月份实施培训内训管理处内训14房屋建筑知识月份实施培训月份管理处内训15财务工作常识及物业管理收费管理处内训B.专业培训序号培序号培训内容培训时间培训地点培训讲师1公共科目培训管理处内培2物业管理通论6月份实施培训公司培训教室 邀请专业人士举办讲座3员工服务礼仪管理处内训4质量管理及ISO9001质量管理体系、OHSAS18001会责任体系知识管理处内训5国内物业管理现状分析及发展趋势7月份实施培训公司培训教室6国外先进物业管理介绍邀请专业人士举办讲座公司培训教室 邀请专业人士举办讲座7企业管理基础知识公司培训教室 公司培训教室8户外团队拓展训练8月份实施培训外培专业拓展机构9 法律常识及物业管理相关之法规条例管理处内训10客户勾通技巧管理处内训11小区智能化管理与服务介绍12入伙入住接待及手续办理程序13工程阶段性进展情况9月份实施培训管理处内训14业主售楼入住筹措工作15物业接管验收遗留问题的处理方式1616物业接管验收的程序、注意事项17物业接管验收的条件及资料要求18电、暖、给排水基础知识19突发事件处理与应急预案20XX湾名苑入住《答客问》10月份实施培训管理处内训工程组序号 培训内容 培训频率 培训目标入职培训：囊括服务礼1.常用礼仪一 识 2.形体训练 3.《员工行为语言规矩》；维修规矩；安全教育

上岗前3天脱产培训

规矩服务礼仪、维修规矩、增强安全意识，工作例会(政治思想及职业道德教育,工二 每周召开一作讲评及技术交流)行业法规:国家、北京市物业维修管理四 每月一次培方面的法规条例

提高思想觉悟,总结自身不足,增加工作经验《维修服务工作手册》《设备管理工作手册》五《消防管理工作手册》维修服务规矩

每月一次培训及考核

熟悉技工的岗位职责,操作规程,工作标准掌握基本的消防知识和设备管理知识掌握维修服务规矩六准，物业设备设施服务管理基础知识

每季度一次培训和考核

熟悉相关法律常识,提升理论水平七 XX湾小区的设备设施特, 每月一次培训土建、机电、给排水、空调等相关专业 每半年一次培八的基础管理知识 考核

增强了解和熟悉小区的设施设备，更好地向准业主提供服务提升员工综合能力及素质九 设备及机具的操作演练和保养规十 技术大比武十一 消防实战演习

每半年一次培训和考核每年一次

试验员工实际操作能力,寻找差距综合评比,提高技能提高消防实战能力序号培训内容培训频率序号培训内容培训频率培训目标一单兵队列动作三大步法体能训练逢周一至周五,每天培养组织纪律性,训练一小时练就扎实基本功熟练掌握擒敌及防卫技能保持宿舍干净整洁四例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分) 每周一次提高思想觉悟,总结自身存在不足五《护卫服务工作手册》熟悉保安员岗位职责,每月一次培训考核 操作规工作标准六1、护卫服务的规章制度及相关法规政 熟悉相关法律常识,提升理策； 每月一次培训考核 论水平，熟悉了解居住社区2、社区护卫规矩 的服务规矩七《消防管理工作手册》每月一次培训考核 了解消防的基础知识,救火的基本程序及各自职责八突发事件的应急处理紧急集合演练每季度一次提高突发事件处理能力1.擒拿格斗基本功二捕俘拳防卫术逢周六、周日三内务管理每周一次检查评比环境组A.绿化序号序号培训内容培训人员一1、北京市园林地方标准：园林绿化管养规矩。2、绿化养护检查验收办法全体员工的几种方法。3、常用农药的配制六外委劳动局培训、技能鉴定优秀员工七园艺工程施工程序全体员工八园林植物主要栽植、繁殖方法全体员工九交通安全知识讲座全体员工十植物防寒措施培训全体员工十一消防安全紧急突发事件处理培训全体员工十二员工外委劳动局培训、技能鉴定优秀员工二1、草坪养护作业指导书。2、乔、灌木养护作业指导书。3、藤本植物养护作业指导书。4、花卉养护作业指导书全体员工二1、草坪养护作业指导书。2、乔、灌木养护作业指导书。3、藤本植物养护作业指导书。4、花卉养护作业指导书全体员工三1、水施肥作业指导书。2、病虫害防治作业指导书。3、整形修剪作业指导书全体员工四1、防沙尘暴、暴风雨作业指导书。2、园艺设备机具使用作业指导书。3、草坪机、绿篱机的使用全体员工五1、园艺肥料使用作业指导书。2、土壤肥料常识、施肥全体员工序号培训内容培训人员一公司章程、员工管理规则全体员工二学习员工守则、岗位职责全体员工三全体员工职业道德培训全体员工四礼表仪容、行为准则全体员工五奖励与处罚规则全体员工六量化管理评分细则优秀员工七例会制度、管理表格全体员工八主管、领班、员工岗位职责全体员工九各岗位达标标准全体员工十清扫程序全体员工十一机械、工具药剂保管须知全体员工十二小型工具的识别与使用全体员工十三卫生间清洁程序全体员工十四常用清洁剂使用常识全体员工十五定期工作中，工具药剂配合使用方法全体员工十六实际操作全体员工备注：课时待定8、职员花名册：(一切人员未确定)7 、 各 类 组 织 成 员 名 单 ： ( 所 有 人 员 未 涉 及 )第三部分 行政资源1、年度物料购置计划：序号序号1编号 物料名称规格 单位1234567891011客服中心值班记录表本5050404040402维保三联单本150150150150150153派工单本1010101010104请修流程单本2020202020205房屋三检单3本303525206各类不合格项记录单本507体系执行试验记录本128墨盒黑色 个449墨盒彩色 个4210传真机墨盒个22211塑封机台120112电话部10513饮水机个5214烟灰缸个5215复印纸A3包222211小计序号序号16编号 物料名称规格单位123456789101复印纸A4包105555517复印纸B5包105555538管理人员夏装1338管理人员夏装13级以套22221018白板块11219白板笔黑支102222 20白板擦个11221复印机碳粉盒21222色带1600K条11223塑封机台11224小塑封膜出入证盒20010020025大塑封膜车辆出 盒1055入证26A4塑封膜包21127红蓝双色印台个11228红印油瓶11229蓝印油瓶11230打孔器个224小计物料采购计划（办公类）序编号 物料名称规格单位 1 2 34 5 678910 1号31订书机个64832订书钉盒10210210233起钉器个31234装订机台135计算器个102436插线板个20101037管理人员夏装经理套4号号39管理人员冬装上经理套41340管理人员冬装级以上套22221041工牌套80804042手提袋个12002000100043入伙流程单张12002000100044业主登记表本12002000100045前期物业管理服务协议45前期物业管理服务协议本240040002000小计号序 编号46物料名称房屋装饰装修管理协规格单位本123456240078400091020001议47准住证本12002000100048居家指引本12002000100049档案袋个12002000100050房屋接管验收记录表本120020001000小计核计、物料采购计划（保安类）序 编号物料名称规格单位12345678910111护卫夏装套8080802护卫春秋装套8080803护卫冬装套8080804 护卫配饰贝雷帽肩章精神 套8080805探照灯把151056军用水壶个4040407雨衣件2010108雨鞋双2010109消防通道锁把30202010消防斧把22111消防锹把22112消防桶个44213消防钩个22114消防服套22115防毒面具套221带带小计序号161718小计核计编号物料名称规格单位1234567891011五孔插座个1044关于讲机电池块1044充电器座1044序号1序号12编号物料名称规格单位1234567891011技工夏装套221010技工冬装套221010序号16序号161718192021铝合金一字梯子探照灯架222盏423手枪钻台23PPR热容机台14水钻台25云石机台26台钳台17套筒扳手套18梅花扳手套19钻头套110开口扳手套211管钳250个412管钳450个413吹风机个114测温仪块215接地摇表100KSZ个2小计物料采购计划（维修类）编号物料名称规格单位1234567891011千分电流卡表个1钳形电流表个1零线25根4外热电烙铁75W个2电烙铁芯75W个4号序 编号物料名称号序 编号物料名称规格单位123456789101131尖嘴钳万泰150个1032剥线钳两用个433胶皮手套双2034雨靴双2035万用表块436冲击钻钻头6\8\10包237冲击钻钻头12\16\20包238雨衣件3039十字改锥把3040一字改锥把3041二、三扳插座K426/10US个1542钢锯弓个443钢锯条盒444铁丝公斤545克丝钳万泰18寸个524应急灯个425打磨机个126水龙头4分个44427不锈刚纺织管528鞋套双1000029漆刷个2030线手套双1002020小计物料采购计划（维修类）小计序号46小计序号464748495051525354555657585960小计编号物料名称规格单位1234567891011铆钉枪个2铆钉盒2水泥钉公斤2铁钉公斤2玻璃胶箱2锤个4卷尺个55加长球阀个55加长球阀个55活接4分个10管堵4分个2020黄油筒22铜闸阀2025个5532电池各种个20机油筒5序号61序号616263编号物料名称规格单位1234567891011内接6分个10外接6分个10内接4分个1064外接4分个1065生料带箱266电工工具套467水工工具套468木工工具套269瓦工工具套270高空作业工具套171工具包个4772其它工具材料备件72其它工具材料备件若干小计核计号序 编号1物料名称老板桌椅规格经理单位套12345627891011室2客服中心配置套1213沙发组3124茶几个1215办公桌椅套15556办公隔断组15557会议桌椅套18照相机部1219税控机套12110复印机台1111电脑（台式）台844号号12投影仪台113点验钞机台12114空调柜式个11215空调挂机个312小计物料采购计划（固定资产类）序 编号物料名称规格单位123456789101116落地扇个151517喷墨打印机台31218针式打印机台11219传真机台120碎纸机台121保险柜个1122223文件柜 经理 套 2室文件柜 办公 套 20 10 10区24室内疏通机150台125室外疏通机200台126电焊机台127电汽焊具套128冲击钻台129砂轮切割机台130人字合叶梯子3M架211小计物料采购计划（固定资产类）号号小计核计号号小计核计管理处办公用品、保安类、维修类、固定资产类费用测算总计序 编号物料名称规格单位123456789101131套丝机台132测试仪表块233手提锯个134潜水泵台135空气压缩机台136变速电锤台137关于讲机摩 托部401020罗拉38消防铁架子个22439消防梯个22440入伙流程章枚11241管理处公章枚142财务结算章枚11243钥匙柜1.2M高个12144储物柜套105545上下床架404020小计物料采购计划（固定资产类）序 编号物料名称规格单位123456789101146电视机台2212 、 固 定 资 产 清 单 ： ( 现3、各类经营合同、协议台帐；管理处未组建，未签署各类合同，故台帐未建立。4、管理处现有档案目录；（新工程或公司要求创优工程具体参见创优目录清单、其他按现有编制、5、年度TCS小组活动计划；创优保优计划；（◎）（该工程未接管验收入住第四部分 财务资源1、早期介入费用测算无早期介入费用2 、 年 度 管 理 费 预编制依据物业服务委托方式：根据国家发展改革委、建设部（[2003]1864号）采取包干制地下车库及地上停车场计入本测算内；向业主代收代付性质的水电费、供暖费节余部分计入本测算其他收入内，收不抵支部分冲减本测算其他收入2.0.4200711120071231类型收费类型收费单价收费总面积已入伙面积目前实际入住面积3.18301#（31293.05）一期(20073.18302#（20452.37）一高层住宅3.18309#（28604.1）一期(20073.18310#（13412.67）一期(20073.18311#（22411.23）一期(20074.6商业会所（4980.2）一4.61#非配套（18207）一管理费测算应收管理费收入=高层物业费标准×一期确定入住面积×入住月数=3.18元/㎡×95721.05㎡×2月=608785.88地面停车位收入地面计划车位261/2地下停车管理费应收=896个车位×90元/月（管理费）×2个月=161280元新入住小区收入分项列明，如：1、装修管理费应收＝95721.05㎡×4元＝382884.2元；2、装修出入证工本费应收＝604户×10元×8人＝48320元；备注：装修管理费按4建筑平M，装修出入证工本费按10元/个计，预计每户办理8个出入证3、预计场地管理费等其它收入为 元。其它收入＝382884.2+48320＝431204.2元。装修管理费\装修出入证费\总应收＝=608785.88+161280+431204.2=1201270.08停车场收费标准住宅类停车场（含住宅与商业、办公等场所共用的停车场）机动车停放服务收费标准：停车场收费标准住宅类停车场（含住宅与商业、办公等场所共用的停车场）机动车停放服务收费标准：标准类型室内小车临时停放大车摩托车5101/2/小时，一每天最高收费15元，露天 二、三类地区每天最收费10元类地区每天最高收费30每天最高收费20元2天说明：1、上述标准为基准价格，经营者可以在上浮幅度为零，下浮幅度不限的范围内制定具体价格。220%。4、供暖系统预算书；（◎）一期入住面积×30/M/供暖季=95721.05×30=2871631.5/5、中央空调系统预算书；（◎）▲（该工程未涉及）6、水、电、气、热、垃圾处理费等代收代付费用的台帐及收支报表：（该工程涉及）7、上一年度本体维修基金收支报表；（该工程未涉及）8、上一年度管理费收支报表、预算执行汇总报告；（◎）（该工程未涉及）9、上一年度以往拖欠款明细表；（◎）（该工程未涉及）10、本工程收费标准一览表：居民住宅部分：收费工程收费标准依据名称文件编号收费自来水费3．7收费工程收费标准依据名称文件编号收费自来水费3．7（住宅）关于调整水价的通知京发改[2004]1517号远程抄表中水费未开通生活热水18吨自行测算无物业上门收取居民电费0．4883度国家发展改革委关于调整华北电网电价的通知关于调整我市民用天然气销售价格通知京发改[2006]1013号天然气费2．05M京发改[2007]573号业主上银行交费业主上供暖费供暖费30M采暖季（住宅）的通知京价（商）字[2001]372号物业上门收取护费18月有线电视收看维持费标准京价（收）字[2003]295号有线电视收费站关于调整委托清运垃圾及运费30户年垃圾消纳场管理收费标准的通知京价（收）字[1999]253号随物业费一起交纳装修管理费4M北京市物业服务收费政府指导价收费标准（暂定）办理手续交齐装修押金5000户住宅室内装饰装修管理办法中华人民共和国建设部110收费工程车型收费工程车型计费标准收费标准（元）文件依据居住小区内露天停车场京价（收）字[2002]194号京发改[2004]495号停车库经营者可在规则的收费标准范围内下浮，下浮幅度不限小型车2小时1大型车2小时2夜间停车收费小型车2小时1（21：00-次日7：00）大型车2小时2长期包租地面按月计收小型车每月150停车收费大型车每月210长期包租地面按年计收小型车每年1600停车收费大型车每年2300居住小区配建地下小型车每0.5小时1停车库大型车每0.5小时2商业部分：收费工程（运）供暖费停车费

收费标准元月4M5000元35M采暖季12待定

内容北京市物业服务收费政府指导价收费标准（暂定住宅室内装饰装修管理办法热电厂热力出厂价格的通知

备注110京价（商）字[2001]372号11、特约服务工程及收费标准一览表：免费综合服务XX序号服务工程序号服务工程1、代办保险服务16、收发报纸信函2、挂失通知服务17、公共照明服务3、提供鲜花快递信息18、代送饮用水服务4、电话留言、叫醒服务19、提供文化场所信息5、提供搬家信息20、急用药箱服务6、代叫出租车服务21、提供各类票务服务7、提供商店、药店信息22、提供旅游咨询服务8、提供主要酒店信息23、自行车打气服务9、小件物品寄存24、居家指引生活信息10、市内主要医院信息25、市内公园游乐信息11、代办订报刊杂志26、订餐、送餐服务12、代订牛奶服务27、提供绿化信息13、借用雨具服务28、提供保姆信息14、代购小商品服务29、提供市内交通咨询15、提供市内交通咨询30、影院、娱乐信息有偿专项服务为使业主生活的更舒适、便捷，确保社区服务品质优秀，将增设下列综合服务：商务综合服务序号服务工程收费标准（暂定）序号服务工程收费标准（暂定）备注1复印A4，B5A3，B4张张含材料费（双面加收50%）2英文打字（A4）8/张3中文打字（A4）10/张4表格（A4）10/张55打印（A4）2/张6传真（去报）标准话费*分钟数+6%服务费+2元/张7传真（来报）2张8塑封5/4三张以内免费9代定机票、车票与附近票务公司合作由合作票务公司根据市场价格情况自行制订入户维修服务序号服务工程收费标准序号服务工程收费标准备注租用电锤价格待定116拆卸抽油烟机价格待定不洗抽油烟机7安装电热水器价格待定不含材料费8拆卸热水器价格待定不含材料费9安装门铃价格待定不含材料费1费（不过夜）2安装洗衣机价格待定不含材料和改造3换水表价格待定不含材料费4更新安装油烟机价格待定不含材料费5安装排气扇价格待定不含材料费1010安装窗帘、拉帘、衣架、晾衣绳等价格待定不含材料费11安装厨盆水龙头价格待定不含材料费12安装浴盆水龙头价格待定不含材料费13安装浴盆堵价格待定不含材料费14安装花洒价格待定不含材料费15安装面盆水龙头（台式）价格待定不含材料费16安装面盆水龙头（柱式）价格待定不含材料费17安装浴盆拉手、毛巾架、浴巾架、肥皂架价格待定不含材料费18安装普通灯具价格待定不含材料费19安装面盆（台式）价格待定不含材料费20安装面盆（柱式）价格待定不含材料费21安装马桶价格待定不含材料费22安装马桶水箱价格待定不含材料费23疏通马桶价格待定不含材料费24疏通洗手盆25疏通洗菜盆价格待定不含材料费26疏通洗浴下水管27疏通地漏28安装洗菜盆价格待定不含材料费29修理普通家具配件价格待定不含材料费3030修理窗帘、拉帘等价格待定不含材料费31修理门锁价格待定不含材料费32修理厨盆上水管漏价格待定不含材料费33修理厨盆水龙头漏价格待定不含材料费34修理厨盆排水管价格待定不含材料费35修理马桶角阀价格待定不含材料费36修理马桶上水管漏价格待定不含材料费37修理马桶水箱漏价格待定不含材料费38修理马桶排水堵价格待定使用疏通机39修理马桶水箱件价格待定不含材料费40刷涂料价格待定不含材料费41修理浴盆水龙头漏价格待定42安装玻璃（普通）价格待定43安装玻璃（有色）价格待定44更换天花板价格待定不含材料费1=0.25m2,1空作业的价格另议。1=0.25m2,1空作业的价格另议。不含材料费45粉刷墙面价格待定不含材料费46修理花洒漏价格待定不含材料费47修理面盆水龙头漏价格待定不含材料费51更换插座 价格待定 不含材料费52更换电表、水表 价格待定 不含材料费53（3）家政服务更换门锁 价格待定 不含材料费48修理面盆排水漏48修理面盆排水漏价格待定不含材料费49修理日光灯（线路故障）价格待定不含材料费50修理空调、锅炉价格待定1小时工（日常家务）1小时工（日常家务）价格待定不含材料、洗衣2地板打蜡（大理石，木地板）价格待定3纯毛地毯清洗价格待定4化纤地毯清洗价格待定5地毯吸尘价格待定6清洗玻璃价格待定7清洗排风扇价格待定8清洗油烟机价格待定99空调室外机刷漆价格待定除尘、日常清洁10电器表箱刷漆价格待定电器表箱刷漆11日常保洁包月价格待定日常保洁包月洗车服务：为使您的爱车洁净美观，出行方便，本公司将与专业洗车公司合作，为您提供专业的汽车清洗收费标准：由合作洗车公司根据市场价格情况自行制订。擦鞋服务：为您提供鞋类清洗、擦拭、保养、翻新等服务，时刻保证您尊贵身份的体现。收费标准：由合作专业擦鞋公司根据市场价格情况自行制订。洗衣服务：为您提供专业洗衣服务，衣物修补、熨烫、保养等专业服务。收费标准：由合作专业知名洗衣公司根据市场价格情况自行制订。3.特色服务本公司为不断提高业主生活质量，尝试推出特色外援工程，尽现贴身管家风格。（1）．儿童托管：引入专业的家政服务公司，利用其专业的服务人员为您提供方便快皆的服务。如您需要入户托管的方式收费标准：由合作家政公司根据市场价格情况自行制订。⑵．宠物托管：联系附近宠物中心，由其提供专业人员进行托管，同时还提供宠物美容、宠物用品、食品收费标准：由合作宠物公司根据市场价格情况自行制订。⑶．医疗保健室：1）服务方式：与周边社区医院进行合作，建立医疗保健室，由该院提供经验丰富的医生、日常用药及简单的医等，物业提供场地并且进行相关资质审查，合格后方可进行正式运营。该医院将在今年完备科室的健全常用药的购买的同时，还可满足业户急性病发作应急处治。周末定期开展的保健咨询活动，更可使2）收费标准：由合作医院根据市场价格情况自行制订⑷机场、车站接送服务方式：⑸代理租车服务方式：租车：与出租公司合作，根据业主需求由物业公司负责与汽车租赁公司电话预约，并且监收费标准：由合作出租公司根据市场价格情况自行制订⑹居家指引为业主提供居家、出行、着装、休闲、娱乐等方面的潮流生活信息参考。12、该地区同等档次楼盘物业管理工程明细及收费水平：小区名称物业费（元小区名称物业费（元月·M慧谷根园3.60慧谷根园3.60慧谷阳光2.80果岭里3.50橄榄城2.60鹿港2.50炫彩嘉轩2.30宝星2.60大西洋新城3.30华鼎3.19售楼处管理方案：前言为使“XX湾名苑”真正成为望京地区的高档住宅小与“名仕”这一特定的客户群体两相适宜，成为成功人士分析效果图纸及实地考察的基础上,接合多年的物业管理织架构、人员配置、服务内容和服务标准及相关的费用测苑售楼中心的管理与服务工作具有前瞻性，先期即充分体则，为客户提供优质而全面的“感应式服务”，充当准业客户的购买信心，进而有效的促进该楼盘整体的销售工作。经理二、人力资源配