莱蒙商业中心物业管理投标书

目录第一章前言第二章总体认识第三章管理理念第四章管理策划第五章服务承诺第六章成本测算前言很荣幸得到贵司的初步认可，并有机会向贵司递交此报告。如有幸能为莱蒙鹏源集团、全球500强之首的沃尔玛企业提供物业管理服务，将是我司无比的殊荣。所以，在本文首先，我司就在此承诺，将以“财务透明、利润最低、全力配合、服务至上”的理念来操作、经营本项目的物业管理工作。我们将不看重本项目的赢利能力，努力将本项目打造为最优质的商业项目，以获得社会效益为最终目的。管理理念作为一家专业化的物业管理企业，我们始终认为在研究某一个物业时，首先必须从以下几个方面着手：·该物业的品质及管理需求；·树立起准确和切实可行的“管理理念”，借以指导管理实务；·根据物业品质的定位和管理需求的确定来衡量物业企业的能力；·以明确的“管理理念”定位为基础和指导，进行专项管理策划；·以较强的执行力使“管理理念”得以落实；那么，就遵循上述的程序，我们分别作出汇报。对物业品质的认识以及对管理需求的分析其实，用一种最简单的办法来分析本物业，也可以得出一个相对较准确的判断：开发商的实力及开发业绩；沃尔玛在全球的品质形象；物业的属性以及发展前景；物业所处地段的价值，尤其是以发展的眼光分析时。我们如果仅从上述四个方面着手，就可以很方便、很直观的的出这样的结论：·该物业是一个具有地标意义和行业龙头地位的高档纯商业的物业；·该物业是一个管理复杂的复合型商业物业；树立起准确和切实可行的“管理理念，借以指导管理实务；有了准确的物业品质定位，其所需的物业服务需求也就很清晰了。概而言之，就是一句话——它需要专业化的物业企业为其提供与其物业品质相匹配的管理和服务。据此，我们也就可以明确我们的服务理念“专业·高档·全面·安全”。根据物业品质的定位和管理需求的确定来衡量物业企业的能力；同时，针对该物业的服务需求，我们认为为其提供服务的物业企业必须符合以下条件：·企业的规模效益，充足的人力资源作为后盾；·资本良好运行，任何情况下不得降低服务品质；·总计20万㎡以上商业项目的管理经验；·拥有200以上车位的停车场管理经验；·大型设备，例如中央空调等设备的管理经验；·优质、高端的服务理念与本土化管理的有机结合；·员工专业的管理知识和绝佳的服务意识；·良好的社会形象及与政府职能部门间的沟通能力；以明确的“管理理念”定位为基础和指导，进行专项管理策划通过对上述第三项所列条款进行比照，我司有信心，也有能力承管本物业。那么，在开展实务管理之前，我们就必须有针对性地进行专项管理策划。首先，我们拟在本物业开展的各项服务，必须遵循如下原则：专业化原则在本物业的管理服务人员中，专业上岗证持有率必须达100%；同时，为保证保洁工作的高标准，怡华物业将把本物业的保洁工作委托给具有较高专业水准和声誉度好的保洁公司，将电梯维保工作委托给专业电梯维保公司。怡华物业则以委托方的身份对委托合同中的条款进行监督和落实，充当一名专业“管理者”的角色。责任到人原则物业管理处与公司签订《目标责任书》，责任书以本标书之承诺指标为标准，由管理处负责人承担落实、实现职责，并与个人收益、奖金直接挂钩。管理处内各部门责任人与管理处签订《责任确认书》，包括工程主管、保安队长、档案管理员、消防专管员、设备定岗维护责任人等，明确工作计划、明确责任，明确奖惩办法。必须做到“事事有人负责，处处有人关心”，使管理处的工作处于一种严格自律的状态。全程监督原则 管理处的工作将完全处于一种高标准、严密的动态监督之中。包括财务动态监督——每月收、支情况汇总、分析，及时发现偏差，及时进行调整；服务品质监督——由公司每半年组织一次“租户满意率”调查，让广大租户进行最公正的批判；工作效率监督——由公司组织不定期的“事务完成情况”调查，重点检查维修及时率及投诉处理率。在此基础上，我们还必须重点进行几个专项管理的策划，包括：·高标准、高水准的管理措施·具有广度和深度的管理行为措施·做好安全防范管理的策划·严格装修管理的策划·缔造环保物业的策划·更具超前性、创造性、全方位的服务意识策划·前沿管理学理论指导日常工作的策划（以上内容在本案第四章中将详细阐述）以较强的执行力使“管理理念”得以落实；有了好的设想和方案，更需要有一个具有较强执行力的团队来实现它。而一个“执行力”强的团队，必须具有二个条件，其一，严格的员工管理，其二，严谨的管理制度。在员工管理方面，我司进行：人员管理的原则·【莱蒙商业中心】管理处以政府有关法规、公司的各项规章制度、ISO9000质量体系、企业CI手册作为员工行为规范和考核的标准。·全体员工均采用聘用合同制，做到管理人员能上能下，员工能进能出，竞争上岗、优胜劣汰。录用、培训和淘汰·按照公司规定的员工上岗条件和素质标准严把招聘关。办公室和用人部门共同对应聘人员的知识层次、专业技能、工作经验进行考核、选拔。做到人尽其才，物尽其用。·凡聘用人中都要进行上岗培训，培训合格者留用，不合格者解聘留用者根据岗位的特点和要求实行3-6个月的试用，试用期满由办公室和用人部门再次考核，提出录用意见，经总经理批准后，正式签定聘用合同。·公司根据培训计划，实施全员全阶段战略，不断学习新观念、新方法、新技术。培训考核成绩优秀者，晋级升职。·人员的聘用要求、招聘程序（略）职员调动、辞职和解聘（略）*培训程序·公司已制定了一系列量化管理和量化考核的制度，根据考评，实行末位淘汰制，并激励员工，多劳多得。考核方法·【莱蒙商业中心】管理处实施负责人目标责任制，签定目标责任书，落实责任者的权限与职责。责任者有圆满完成责任书规定任务的责任，也有所辖人的工资奖金的决定权和人员调整权。责任者每月总结上月工作完成情况，制定本月工作计划。上级责任者按ISO9000质量体系对下级责任者进行考核、评审。·【莱蒙商业中心】管理处实施全员量化考核制。由考核者对下属员工按量化考核标准每月考评一次，以此决定下属员工的工资、奖金。·对部门工作的目标责任考核和对员工业绩的量化考核，均纳入ISO9000质量体系范畴，严格按照相关程序文件和作业指导运作，要求有检查、记录并存档。*考核、奖惩和工资调整（略）*考勤制度（略）*员工考核标准（略）员工形象·【莱蒙商业中心】管理处导入CI形象设计，在贯彻过程中进一步培养、提升员工的服务意识，调动员工的积极性，培养自豪感和凝聚力。·【莱蒙商业中心】管理处以员工守则、职业道德规范和日常用语规范指导员工的服务工作，员工通过训练有素的言行举止。工作人员一律按指定制服着装上岗，职位和工种标志明确，易于辨认。在管理制度方面，我司已制定了：类别序号内容序号内容1．1公众制度1物业管理公约2物业入伙指南3精神文明建设公约4房屋使用及维护管理规定5装修管理规定6治安管理规定7交通车辆道路管理规定8租户(用户)停车管理规定9摩托车、自行车管理规定10卫生保洁管理规定11绿化管理规定12消防安全管理规定13用水、用电管理规定14电梯使用管理规定15用水、用电管理规定16广告标识、标牌管理规定17《消防安全责任书》1．2岗位责任制度1管理处主任岗位职责2财务主管会计岗位职责3服务中心员工岗位职责4工程部主管岗位职责5机电设备操作工岗位职责6综合维修工岗位职责7电梯维修工岗位职责8保安部主管岗位职责9保安员岗位职责10巡逻岗保安员岗位职责11交通岗保安员岗位职责12车管员岗位职责13消控值班员岗位职责14环境管理部主管岗位职责15保洁员岗位职责16绿化员岗位职责1．3管理运作制度1员工手册2员工行为规范3员工职业道德规范4员工培训制度5财务管理制度6档案管理规程7计算机管理规程8入伙管理规定9装修管理规程10管理处内部检查工作规程11管理处值班规程12投诉处理规程13租户报修处理工作规程14社区文化规程15服务收费管理规程16回访工作规程17库房（物料）管理规程18消控系统管理工作规程19公共设施维护管理规程20停车场管理工作规程21公司安全工作责任制度22公共场地使用管理规程23突发事件或异常情况处理24安全管理规定1．4考核标准1管理处人员考核评分标准A管理处（主任）考核评分标准B管理处主任助理考核评分标准C管理处主管考核评分标准D服务中心员工考核评分标准E管理处保安员考核评分标准F管理处维修人员考核评分标准G管理处保洁员考核评分标准H管理处绿化员考核评分标准2管理处各级人员年度考核表3员工奖惩条例1．5质量保证体系程序文件1管理评审程序2牧业管理方案编制程序3合同评审程序4文件和资料控制程序5采购控制程序6用户提供产品的控制程序7产品标识控制程序8过程控制程序9设备控制程序10检验和试验控制程序11检验和控制程序12物来的验收程序13检验和测量设备的控制程序14检验和试验状态的控制程序15不合格的控制程序16纠正和预防措施控制程序17用户投诉的控制程序18搬运\贮存\防护\交付控制程序19质量记录的控制程序20内部质量审核程序21培训控制程序22内部质量审核程序23统计技术控制程序1．6质量保证体系工作规程1质量体系文件编写导则2文件编写规定期3安全管理制度4安全工作责任制度5安全管理规定6管理处内部运作管理规定7管理处组织机构及岗位职责8管理处内部检查工作规定9用户报修工作规定10回访工作规定11服务收费管理规定12库房管理规定13突发事件处理程序14创建物业管理优秀大厦规定15公共区域管理工作手册16入伙管理规理17装修管理规定18公共场地使用管理规定19物品搬迁管理规程20供配电设备管理工作手册21供配电设备维修保养规程22供配电设备运行管理规程23供配电设备操作规程24中央空调设备管理手册25楼宇控制设备管理手册26监控中心管理规定27监控制中心维修保养规程28监控中心设备操作规程29给排水设备管理手册30给排水设备运行管理规程31给排水设备操作规程32给排水设备维修保养规程33二次供水管理工作规程34电梯、扶梯管理工作手册35电梯、扶梯运行管理规程36电梯、扶梯操作规程37电梯、扶梯维修保养规程38其它设备管理手册39房屋养护和修缮工作规程40机电维修工作规程41消防管理工作手册42消控中心设备操作规程43消控中心岗位工作规程44消控中心设备操作规程45卫视\安监\背景音乐管理规程46火警\火灾应急处理规程47保安工作手册48保安部管理规定49保安员仪容仪表规范50巡逻岗工作规定51交通岗工作规程52保安员考核规程53保安警用器械管理规程54停车场（库）管理规程55清洁绿化管理工作手册56环境清洁工作规程57特殊环境清洁工作操作规程58清洁工作检查规程59绿化养护规程60物资采购工作规程同时，为确保执行力，我们还将采用一种多层次的管理方式：现场物业管理处现场物业管理处的筹备与组建工作将在物业入住前二个月即着手进行。按照怡华的管理模式从人员逐步招聘培训到各项制度的建立完善，现场物业管理处将建立起【莱蒙商业中心】物业管理的第一线。怡华物业公司依托地理优势及直属上下级管理，怡华公司将在【莱蒙商业中心】的物业管理中担当第二线的管理者角色及第一线的现场管理工作检查监督者角色。【莱蒙商业中心】的物业管理将直接共享怡华公司之财务、人事及人力支援等各方面资源。定期派出有经验的物业管理人员，携同有关清洁、安保和工程等专业人员对物业巡视和检查，并召开物业管理例会、及时指出管理中的不足和缺陷，提出处理方案和改进意见，并督促管理处及时改正，主要措施包括：每周一次物业例会每周一次物业巡视每二周一次清洁巡视每二周一次安保巡视每月一次夜间巡查按需要与发展商代表举行专题会议高力国际上海公司高力国际上海公司将作【莱蒙商业中心】物业管理工作第二线的检查监督者角色。但在对项目现场的督导上，更主要是一种完善与补充，项目现场将更进一步享有怡华各方面的资源。督导的主要措施包括：每月一次物业整体巡视与怡华公司会议探讨项目管理情况及各种解决方案管理策划在详细阐述各项方案之前，我们应该首先明确几个问题招标单位是《物业管理委托合同》的甲方，物业企业应该明确由其提供的各项服务首先考虑的必须是委托方（甲方）；物业企业通过对所有经营户的优质服务，来提升物业的形象和品质；通过为顾客（消费者）的优质服务来提升经营户的形象和营造良好的经营氛围。这是相辅相成的，也是互为关联的；针对产权单位自用区域和出售区域的装修管理要有所不同。（此项内容由于日前资料欠缺，日后再进行提供）我们所提供的管理服务包括了：·24小时不间断的保安管理（公共秩序管理）；·消防、安全管理；·全面、细致、专业地公共部位的保洁服务；·专业化程度、艺术感较高的园林绿化维护和再投入；·严格的装修管理（私装空气调节设备、随意敲墙等行为的绝对制止）；·专业、周到、适时的环境管理（广告、店招管理）；·项目整体美感的维护、保持、确保长期亮丽如新；·有计划的房屋主体、设施维护管理；·公共设施维护管理；·配合招商、经营公司完成的其他工作对【莱蒙商业中心】进行专业化的物业管理，规范和统一的经营秩序，是实现经营者经营目标的必要保证。【莱蒙商业中心】在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、及时调度相结合的管理运作方式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口，以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境，活跃【莱蒙商业中心】商业气氛。物业管理并不直接创造经济效益，但它可以通过管理出效益，通过员工的脑、手为【莱蒙商业中心】创造财富。广义上的物业管理服务，囊括现场的租赁、广告、保安、清洁、运输、仓储、装修审批等专业服务，也提供包括餐饮、旅游、住宿、交通、运输等相关行业的配套服务信息。物业管理服务质量的高低，直接影响到租户与经营单位的合作关系。租户是经营的主体，经营单位的收益主要来自于租户支付的租金。因此，经营单位与租户之间的价值传递是非常重要的。在激烈竞争的市场压力下，随着市场化、国际化的日益扩大，租户与经营单位传统的买卖关系必将难以继续维系。为了本项目商业的顺利开展，经营单位往往会尽己所能取得租户的满意和信任。而在此时，以服务经营者、服务顾客姿态出现的物业管理企业，对经营单位的形象就显得尤为重要。物业管理公司要树立服务观念，按照市场化、商业化、专业化的要求来进行服务运作。物业管理公司是以服务客户的形象出现的，设立客户服务中心，帮助租户解决各种具体问题，包括投诉。只要是租户需要的，物业管理公司就应该想到做到。我们初步拟定的管理策划方案包括：针对【莱蒙商业中心】的管理要求，“高水平、高标准”是最直接、最集中的要求体现。要达到上述管理需求，我司拟：·严格进行保安队伍的组建、选聘、培训、再培训、考核、嘉奖、处罚、淘汰工作；·实施半军事化管理，统一居住宿舍。每周一次军训，每月一次消防演习和急救演习，不间断进行各种应急培训；·管理处配备1名专职花工，负责园区绿化的养护；·组建一只具有相当专业水准的保洁队伍。努力实施零打扰服务和宾馆式保洁服务；·周密计划，认真研究，充分考察，制定出切实可行，有效的装修管理办法；·组织全员学习，掌握装修管理常识，层层设防，人人把关，杜绝一切违章装修的发生；具有广度和深度的管理行为措施所谓广度，是指策划管理行为的范畴、项目要多，要基本涵盖管理所需的一切行为；所谓深度，是指策划之管理行为有针对性、有实用性、有可发展空间。针对【莱蒙商业中心】的物业属性、管理要求，对我司中标后直至日常管理期阶段，做如下管理行为策划做好前期顾问工作·优化投资·杜绝后遗问题的策划，工作开展之内容包括但不限于：·以物业管理和使用者的角度，通过审视物业的设计方案及施工图纸等方法，对物业的环境、建筑设计等方面向甲方提供有利于促进销售、节约投资及方便管理的书面意见和建议。·以物业管理和使用者角度，通过审视机电和施工过程，对设计和选用的机电设备等方面提出有利于节约运行成本和维护保养方便的书面意见和建议。·据物业市场定位、市场推广和管理需要，就住宅智能化系统设计及配置提供有利于促进销售、控制成本的书面意见和建议。·根据物业品牌和市场营销需要，就物业内会所设施设置的项目、规模和档次等方面提供有利于促进销售和控制投资的书面意见和建议。·根据物业销售和管理需要，就物业内配套设施面积、功能和经营方式等方面提供有利于促进销售和方便管理的书面意见和建议。·定期派员视察施工现场，了解物业建造的全过程，及时提出维护甲方利益和保证施工质量的书面意见和建议，使建筑更符合将来物业管理的需要。·我司负责记录每次物业管理顾问例会会议纪要，对所有的意见和建议均会以规范的书面形式来表达，对重大的意见和建议将提供专题报告。·在物业市场推广及销售时，就物业管理方面的宣传向甲方提供必要的协助，包括提供文字宣传内容等。·主持制定物业管理的[物业管理公约]及各项规定。·根据甲方要求，参加与设计院和承建商的专题会议，探讨解决落实一些重大的改进建议。·逐步移交技术资料，并重点查找遗漏工程，隐患工程。·就发出整改建议内容进行核对。·开始先期验房，为日后顺利交房打好基础。·会同开发商，编辑并制作[业主手册]、[业主公约]。·配合开发商进行现场施工管理。·对日常管理的收费项目进行申报。做好安全防范管理的策划【莱蒙商业中心】经营户多，且为敞开式经营，加之一段时期工地较多，给【莱蒙商业中心】治安防范带来一定的困难。对此，我们将坚持“以防为主，防治结合”的方针，运用现代科技手段，做到“人防、技防”相结合。人防上建立各项严密的安全管理制度，实行二十四小时值班、强化巡逻岗职能、增加巡逻频次、实行封闭式管理，做到全面防范与重点防范相结合。在充分强调人的因素前提下，逐步过渡到技防为主，运用智能化保安设施，结合管理处的统一管理，快速调度，确保小区安全。严格装修管理的策划为确保【莱蒙商业中心】无一例外违章装修，我们抓住房屋墙体内管线多和外立面要求高两个重点，强调预防为主，有错必纠。预防上我们下大力宣传培训，对住户、装修单位员工执行好制度，装修要求等方面培训，有据可依。在装修审批上严格把关，并明确双方的契约关系，不讲情面，不留缝隙。加强追踪监管，采用管理处、工程部、保安员齐抓共管的方法，将违章装修消灭在萌芽状态。一旦发生违章装修，我们首先晓之以理、动之以情，运用情理关系手段解决。解决不了的，通过行政部门和新闻媒体等途径予以约束。直至诉诸法律。缔造环保社区的策划我们将以公司品质保障部、专业园艺师为主导，在物业中实行环境清洁，园林养护等工作，并对物业噪音、水质、空气等要素进行监测，全面加强物业环境文化和环保建设，并在此基础上做好以下各项工作：·维护好已有的园林绿化，充分使清新、清静、幽远、雅致的设计理念得以长期的实现。·垃圾分类收集，建立回收系统·开展物业的环境文化建设，实施物业环境形象（EI）战略，整合物业环境形象，统一规划物业的各种自然景观和人文景观。我们将拟订视觉手册，环境手册，制定全面的环境管理方案。我们深信，经过我们的努力和科学管理，【莱蒙商业中心】必将能通过ISO14000环保认证，成为一个绿色环保小区。具有超前性·创造性·全方位的服务意识策划【莱蒙商业中心】的业主，必将是事业有成、见多识广的成功人士。所以，一般意义上的物业服务已远远不能满足他们的需求。基于此，我公司拟：注意外部形象，以彰显尊贵为目的形象服务，包括·全部选用退伍军人担任安保工作，给业主以部队首长级的享受；·以交警的标准指挥手势、疏导交通，突现服务档次；·符合宾馆要求的员工礼貌·礼仪·着装·谈吐培训以及实用；有创造性的服务内容，包括·一站式服务业主只需将他的需求告诉怡华物业任何一位员工，都将迅速进入一套严密、高效的处理程序，以期为住户提供最为便捷之服务。·零打扰服务怡华物业员工以及外判公司之员工工作的开展，努力实现零打扰。并且尽最大可能视经营节余情况，进行逐步的设备改造，向“无人化管理”发展。·氛围管理针对本物业室外场地较大的特点，怡华物业拟从外围着手，由外及里，开展“氛围营造”工程，突出高档、简洁的氛围；保安形象和礼貌礼仪的高标准要求，借以提升外部形象；有序的车辆行驶、停放管理；到位、突现文化气息的大堂及楼层软装饰和绿化点缀并不断更新等等；·秘书式服务怡华物业配有专门的专业人员，随时为本物业使用人提供代购、代缴、代办和策划、组织各种商务服务。前沿管理学理论指导日常工作的设想物业管理，其中管理二字，重在内部员工和机构的管理，对外，则应侧重于服务。而内部的管理，则可以标准化企业管理学的理论为指导思想，我司拟：·开展“严格的预算化管理模式”。准备计算、严格控制物业费的收支，保证公司酬金，更保证业主满意、设备设施完好，物业环境优美、亮丽如新。·开展“量化考核的管理模式”。从实际出发，计算每个工种、每个岗位的工作量，合理、科学的统一安排，铁面无私地检查、考核。·开展“末位淘汰制”。使员工具有危机感，在工作中主动学习、自觉总结、不断提高。·开展“全员化管理”。管理处工作分工不分家，互相合作，主动补充、精诚团结。·导入“ISO9000质量保证体系”。力争使每一次服务、每一次活动、每一次管理行为都有始有终、达到目的，顺利闭环。使管理处的工作处于有序、有据、有责任、有回访结果的良性循环之中。服务承诺序号指标名称投标指标保障措施1房屋完好率99％专人负责，实行巡查制度，建档记录，确保房屋完好。每半年进行一次房屋完好率的检查。2配套设施完好率97％确定责任人，划定责任区域，随时维修保养，建档记录。3房屋零修、急修及时率99％急修二十分钟内到达现场，小修二天内完成。及时修复，并做好回访记录。4保洁率99％实行标准化清扫保洁，保洁主管监督检查。垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。5维修工程质量合格率100％逐项检查，保证质量，实行回访制度，确保维修质量合格率。6通道灯、路灯完好率99％实行巡查制度，定期维护保养，确保通道灯、路灯完好无损。7小区内治安案件发生率1‰以下实行二十四小时保安巡查制度，明确治安责任区域，确保业主、经营户安全。8大型及重要机电设备完好率99％制订严格的设备操作和保养规程，落实岗位责任制，建立设备档案，定期维护保养，确定设备安全运行责任人，保证设备完好。9消防设施、设备完好率100％指定消防安全管理员负责，实行巡查制度建档记录，由维修主管监督维护，以确保消防设施、设备完好无损，正常使用。10火灾发生率1‰以下管理处实行全员义务消防员制，采取各种方式向业主宣传消防知识，定期进行培训和演习，提高业主消防意识和自救能务，全体保安员兼任义务消防安全督查员，发现隐患，及时处理。11违章处理率100％确定责任人，建立巡查制度，并加强宣传工作，杜绝违章事件发生。12住户投诉处理率100％按照政策规定做好各项工作，加强与业主之间沟通，了解业主的愿望与要求，及时满足业主的合理需求，一量发生投诉即查明原因、向业主解释并进行处理直到业主满意。13住户对物业管理服务满意率98％实行人性化管理，增强服务意识，提高服务水平，每半年征询一次业主意见，增进与业主沟通，确保物业管理的服务质量。14绿化成活率99％绿化工、保洁员负责维护保养，划定责任区域，并监督巡查保证小区公共绿化无破损。15道路、停车场完好率98％实行巡查制度，建档记录，确保道路完好。成本测算依据我司经验，以为本物业宜采用“酬金制”管理模式为妥。原因有三：其一：相信开发商此次投资应是以收取租金为主要回报方式。而在此方式下，物业管理服务的长期、持续、稳定和高效、高档，对物业出租会有很大影响。一般而言，采用“酬金制”的管理模式，委托方可以更直观、直接地监督物业管理行为，甚至可以直接干预物业企业日常工作，这种控制、监督对物业企业而言，或许会增添一些不便，但有了这样的机制，对物业企业确保服务的一贯性是一种最好的约束力。换言之，对委托方加强控制是大有裨益的。其二：本物业的公共能耗将会是惊人的。而如果将所有公共能耗纳入物业管理费中，相信这个费用也会很高，甚至会影响一些承租户和购买户的投资欲望。其三：酬金制也将更有利于物业企业专心服务，不断提高和改善物业服务水平。当然，本物业也还是要收取物业管理费的。而这个费用，应该是由物业公司收取后返还给委托单位。同时，能耗费也应如此操作为妥。基于此，我司拟定了一个“酬金制”的成本测算方案。于本案中，我们仅就人工资、环境维护费、设备设施保养费、行政办公费、财务性支出几个方面做出测算。支出汇总表序号项目金额（元）1工资性支出1,017,527.602环境绿化费147,400.003行政办公费129,200.004财务性支出234,462.405维保、维修费用270,600.00总计1,799,190.00工资性支出序号职位人数月薪标准五金福利（元）年工资总支出1物业主任14,000.0017,328.006,720.0072,048.002客服主管12,500.0010,830.004,200.0045,030.003二级财务11,400.006,064.802,352.0025,216.804管理员21,200.0010,396.804,032.0043,228.805工程主管12,000.008,664.003,360.0036,024.006领班21,700.0014,728.805,712.0061,240.807综合维修61,300.0033,789.6013,104.00140,493.608高配值班3850.0011,046.604,284.0045,930.609空调工2900.007,797.603,024.0032,421.6010保安主管11,400.006,064.802,352.0025,216.8011保安领班31,100.0014,295.603,000.0056,895.6012保安队员181,000.0018,000.009,000.00243,000.0013消监控3900.0011,696.401,500.0045,596.4014保洁主管11,200.005,198.402,016.0021,614.4015保洁领班1950.004,115.401,596.0017,111.4016花工1900.003,898.80500.0015,198.8017保洁员9720.009,000.004,500.0091,260.00总计5624,020.00192,915.6071,252.001,017,527.60·说明：人工成本支出中工资附加中，我司以：五金：工资总额的32％，保安、保洁按1200元/年·人；福利：工资总额的14%，其中保安领班按1500元／年／人。保安队员、保洁员按800元／年／人计环境绿化费序号项目计算方式及说明金额1保洁耗材（个人劳动材料）11人×100元／人·月×1213,200.002卫生间耗材（耗品、洗涤等）暂估5,000.003生活垃圾清运暂估25,000.004灭虫/消毒暂估5,000.005垃圾容器更换暂估5,000.006生活水池清洗暂估5,000.007石材养护暂估20,000.008绿化养护、植物摆放（大堂、电梯厅）暂估30,000.009外墙清洗（半年一次）4000×70%×0.7元/㎡×239,200.00总计147,400.00行政办公费序号项目计算方式说明年支出1办公耗材1000／月×１２月12,000.002办公费800／月×１２月9,600.003办公水、电500／月×１２月6,000.004节日布置费暂估40,000.005费800／月×１２月9,600.006业务费暂估10,000.007交通费500／月×１２6,000.008固定资产折旧(含装修）暂估（三年摊消）30,000.009其他费用500／月×１２6,000.00总计129,200.00财务性支出序号项目计算方式及说明年支出（元）1营业税金1800000×5.5%139,462.402财务审计两年一次5,000.003物业酬金5%物业总收入90,000.00总计234,462.40维护保养费序号项目计算方式及说明金额1电梯维保(客梯＼货梯）750元/月×14台×12月126,000.002电梯年检(客梯＼货梯）1100元／年×10台6,600.003电梯维保(自动扶梯）400元/月×5台×12月24,000.004电梯年检(自动扶梯）暂估20,000.005空调系统维保（含年检）暂估10,000.006供电系统维护暂估10,000.007供水系统维护(水泵等）暂估5,000.008给排水（地下管网）暂估5,000.009弱电系统维保（包括更换灯泡）暂估20,000.0010车辆管理系统暂估3,000.0011道路养护、楼道粉刷暂估20,000.0012消防系统（含年检）暂估15,000.0013其他维修耗材500／月6,000.00合计270,600.00

社会实践报告系别：班级：学号：姓名：作为祖国未来的事业的继承人，我们这些大学生应该及早树立自己的历史责任感，提高自己的社会适应能力。假期的社会实践就是很好的锻炼自己的机会。当下，挣钱早已不是打工的唯一目的，更多的人将其视为参加社会实践、提高自身能力的机会。许多学校也积极鼓励大学生多接触社会、了解社会，一方面可以把学到的理论知识应用到实践中去，提高各方面的能力；另一方面可以积累工作经验对日后的就业大有裨益。进行社会实践，最理想的就是找到与本专业对口单位进行实习，从而提高自己的实战水平，同时可以将课本知识在实践中得到运用，从而更好的指导自己今后的学习。但是作为一名尚未毕业的大学生，由于本身具备的专业知识还十分的有限，所以我选择了打散工作为第一次社会实践的方式。目的在于熟悉社会。就职业本身而言，并无高低贵贱之分，存在即为合理。通过短短几天的打工经历可以让长期处于校园的我们对社会有一种更直观的认识。实践过程：自从走进了大学，就业问题就似乎总是围绕在我们的身边，成了说不完的话题。在现今社会，招聘会上的大字报都总写着“有经验者优先”，可还在校园里面的我们这班学子社会经验又会拥有多少呢？为了拓展自身的知识面，扩大与社会的接触面，增加个人在社会竞争中的经验，锻炼和提高自己的能力，以便在以后毕业后能真正真正走入社会，能够适应国内外的经济形势的变化，并且能够在生活和工作中很好地处理各方面的问题，我开始了我这个假期的社会实践-走进天源休闲餐厅。实践，就是把我们在学校所学的理论知识，运用到客观实际中去，使自己所学的理论知识有用武之地。只学不实践，那么所学的就等于零。理论应该与实践相结合。另一方面，实践可为以后找工作打基础。通过这段时间的实习，学到一些在学校里学不到的东西。因为环境的不同，接触的人与事不同，从中所学的东西自然就不一样了。要学会从实践中学习，从学习中实践。而且在中国的经济飞速发展，又加入了世贸，国内外经济日趋变化，每天都不断有新的东西涌现，在拥有了越来越多的机会的同时，也有了更多的挑战，前天才刚学到的知识可能在今天就已经被淘汰掉了，中国的经济越和外面接轨，对于人才的要求就会越来越高，我们不只要学好学校里所学到的知识，还要不断从生活中，实践中学其他知识，不断地从各方面武装自已，才能在竞争中突出自已，表现自已。在餐厅里,别人一眼就能把我人出是一名正在读书的学生,我问他们为什么,他们总说从我的脸上就能看出来,也许没有经历过社会的人都有我这种不知名遭遇吧!我并没有因为我在他们面前没有经验而退后,我相信我也能做的像他们一样好.我的工作是在那做传菜生,每天9点钟-下午2点再从下午的4点-晚上8:30分上班,虽然时间长了点但,热情而年轻的我并没有丝毫的感到过累,我觉得这是一种激励,明白了人生,感悟了生活,接触了社会,了解了未来.在餐厅里虽然我是以传菜为主,但我不时还要做一些工作以外的事情，有时要做一些清洁的工作，在学校里也许有老师分配说今天做些什么，明天做些什么，但在这里，不一定有人会告诉你这些，你必须自觉地去做，而且要尽自已的努力做到最好，一件工作的效率就会得到别人不同的评价。在学校，只有学习的氛围，毕竟学校是学习的场所，每一个学生都在为取得更高的成绩而努力。而这里是工作的场所，每个人都会为了获得更多的报酬而努力，无论是学习还是工作，都存在着竞争，在竞争中就要不断学习别人先进的地方，也要不断学习别人怎样做人，以提高自已的能力！记得老师曾经说过大学是一个小社会，但我总觉得校园里总少不了那份纯真，那份真诚，尽管是大学高校，学生还终归保持着学生的身份。而走进企业，接触各种各样的客户、同事、上司等等，关系复杂，但我得去面对我从未面对过的一切。记得在我校举行的招聘会上所反映出来的其中一个问题是，学生的实际操作能力与在校理论学习有一定的差距。在这次实践中，这一点我感受很深。在学校，理论的学习很多，而且是多方面的，几乎是面面俱到；而在实际工作中，可能会遇到书本上没学到的，又可能是书本上的知识一点都用不上的情况。或许工作中运用到的只是很简单的问题，只要套公式似的就能完成一项任务。有时候我会埋怨，实际操作这么简单，但为什么书本上的知识让人学得这么吃力呢？这是社会与学校脱轨了吗？也许老师是正确的，虽然大学生生活不像踏入社会，但是总算是社会的一个部分，这是不可否认的事实。但是有时也要感谢