重庆汇报最终

重庆（渝北）唐家沱组团C标准分区

城市设计（2011.12.22）江北机场寸滩港5KM11KM3KM7KM龙头寺火车站本项目位于渝北区玉峰山镇行政辖区内。规划区处于两江新区和渝北区的叠合范围内。北临国际机场，南靠港城工业园，东接铜锣山脉，西邻环山公园。规划总面积约为4.5km2，其中建设用地3.67km2.1、两江新区对本案的定位与控规相比较，进行了提升控规定位本案为先进制造业基地。两江新区定位本案为打造高科技产业或战略性新兴产业基地。规划背景本案从港城工业园的发展模式可以看出传统的工业园区已经不符合现代产业的发展潮流，为避免港城工业园的现有发展模式再现，需寻找新的产业类型与发展模式规划背景2、新一轮总体规划对本案用地的变更新一轮的总体规划从产业、核心区面积、居住区面积等多个方面进行了调整。本案的城市职能等级是什么？规划背景3、从更大的范围思考本案的定位跳出唐家沱组团，从更大的范围分析本案在区域中的功能定位规划背景4、新增的渝万高铁和渝利铁路支线的变更对本区域产生重大影响渝利铁路支线石唐路渝万高铁项目时间节点2011/09/06接到任务2011/09/13-2011/09/18第一次汇报2011/12/22。。。。资料收集、现场踏勘1定位研究Q1：在新一轮产业结构重组热浪中，如何进行产业升级？（总部基地？）Q2：规划区未来在重庆的城市格局中扮演什么样的角色？全球层面面：国际产业业转移国际企业业看好中中国市场场，不单单是普通通制造业业转移，，而是产产业转移移出现高高度化发发展态势势，包括括：高端制造造业现代服务务业研发中心心服务外包包的三波波转移态态势据联合国国贸发委委员会统统计数据据，中国国已经取取代美国国，成为为跨国公公司海外外研发活活动的首首选地，，高达61.8%的跨国公公司将中中国作为为其2005-2009年海外研研发地点点的首选选，超过过美国和和印度。。活动重心心将从东东南部沿沿海经济济区域转转移到更更广泛的的经济地地带。由于受制制于成本本、环境境等要素素资源的的约束，，大多数数企业活活动重心心逐渐从从东部沿沿海区域域转移到到中西部部地区。。全国层面面：外资资市场重重新布局局城市层面面：重庆经济济外向度度高；重重庆商务务成本相相对较低低2005-2009年年西三角角外商直直接投资资额2005-2009年年西三角角FDI变化率率单位：%单位：万万美元西部地区区主要城城市中重重庆外商商直接投投资额最最高综合商务务成本远远低于东东部沿海海发达地地区。在对上海海、北京京、重庆庆、成都都等全国国11个大城市市的商务务成本比比较分析析中，重重庆综合合商务成成本在11个城市中中位居中中游。城市层面面：重庆市处处于工业业经济向向服务经经济转型型阶段2010年渝北区区人均GDP8772美元重庆将成成为新一一轮产业业升级调调整的前前沿区域域，也必必然成为为国际研研发中心心转移的的前沿基基地。研发办公公（总部部园、商商务园））的选址址要素：：便捷的城城市交通通齐全的服服务设施施优越的研研究环境境低廉的办办公租金金密集的高高端人才才城市中心心或CBD集聚不经经济效应应：租金金高、交交通拥堵堵、环境境差项目基地地层面：空间区区位与资资源禀赋赋第一：交交通便捷捷轨道9号线15min到达空港港航站大大厦，20min到达主城城区。快速一横横线和机机场高速速连接空空港新城城和城市市中心区区第一：交交通便捷捷根据“扎扎哈维定定律和Machetti恒量”：：居民交交通出行行时间为为一小时时，出行行半径为为半小时时左右。。规划区处处于城市市双中心心半小时时经济圈圈以内，，能够非非常便利利的到达达城市中中心。规划区内内的高端端人才能能非常方方便的享享受到高高等级的的城市服服务设施施。第二：易易于集聚聚高端人人才在城市中中心与机机场发展展廊道：：1、开放度度高；2、机场带带来高端端人群。。现状轨道道3号线沿线线聚集综综合市场场群，未来9号线更适适合发展展高科技技产业集集群。第三：环环境优美美基地东侧有重庆十十大主题题公园之之一的玉峰山森森林公园园和中国西西部最大大的城市市公园环山公园园环山公园园玉峰山森森林公园园九号线第四：租租金低廉廉内部有大寨山等优美景景观资源源大寨山根据以上上的分析析表明，，本案可可以发展展以研发发类的总总部经济济园或商商务园，，满足对对花园式式办公环环境的需需求，引引导产业业结构升升级，实实现跨越越式发展展。Q2：规划区未未来在重重庆的城城市格局局中扮演演什么样样的角色色？控规、总总规矛盾盾控规（核核心区用用地面积积20公顷）——？——总规（核心区用地地面积78.8公顷）城市中心——服务半径20km,服务人口：300-500万人，面积：1km²区域中心——服务半径5-10km，服务人口：50~80万人，面积50~80ha次区域中心——服务半径3-6km，服务人口：25~50万人，面积30~50ha新镇中心——服务半径1.5~2.5km，服务人口10-25万，面积15~30ha。新加坡中心体系借借鉴中心体系：1个国际金融城1个国际空港城6个城市综合副中心心6个特色服务中心重庆主城区中心体体系示意图本区需要一个较高高等级的中心重庆市域层面中心心体系11KM11KM两路组团or唐家沱组团？选择唐家沱组团的的三个原因1）黑洞效应城市中心周边容易易沙漠化，下一级级中心太过靠近上上一级中心会被压压制。2）两路组团已基本本建成，上升为次次区域中心的可能能性低3）从区位条件来看看，环山和玉峰山山之间有一块长条条形的相对独立用地，需需要一个比较综合合的中心。两路组团空港新城城市中心唐家沱组团中心的位置选择机场长江人口规模预测：规模测算1、长期居住人口居住：重庆人均居居住面积30平方米，平均容积积率为1.8（按城市居民计））居住用地：341公顷居住人口：22.73万2、打工楼居住人口口本区（唐家沱组团团+港城工业园）工业业用地：1175公顷根据苏州工业园区区的经验，每33.8ha工业用地需要1ha工人宿舍本区可考虑工人宿宿舍34.76公顷，所服务人口口约5.52万人总服务人口：28.25万人口规模满足次区区域中心的25~50万人中心辐射范围根据地理区位条件件、服务半径以及及人口规模，本案应是服务唐家家沱组团和港城工工业园区的一个次次区域中心服务半径满足次区区域中心的3~6km。4.7km5.8km中心辐射范围唐家沱“一体两翼翼”结构一体：唐家沱C组团、两翼：唐家沱N组团、港城工业园。工业区工业区综合服务区南北大道是未来区区域内最主要的生生活性联系通道。。南北大道开发量建议参考新加坡中心体体系配建量，人均均0.67~1.33平方米，本区服务务人口28.25万，（0.67~1.33）*28.25*1.2=22.7~45.1公顷本次规划中心区建建议用地面积22.7~45.1公顷。注：经验数据1.2源于新加坡新镇中中心数据与苏州工工业园区新镇中心心数据之间的比对对。2现状分析土地利用现状基地现状主要为耕耕地、林地、村镇镇建设用地以及水水塘。田林塘山地形分析——高度基地的最高点为大大寨山海拔373.5米，与山脚相对高高差约120m。至高点最低点分析范围内坡度在在55%以上的区域约占整整个分析范围的25.6%，坡度在5%以下的区域约占整整个分析范围的25.2%。地形分析——坡度地形分析——三维地形模拟隧道高架高架高架确定条件——交通渝万铁路渝利铁路渝邻高速快速一横线轻轨9号线南北大道石港大道东西大道石唐路桐桷大道道路隧道下穿道路路基上跨道路路基上跨铁路高架上跨铁路高架上跨确定条件——市政黑石子垃圾处理站站规划电力现状电力卫生防护线规划110kv高压线现状110kv高压线确定条件——意向项目北城致远北方永发百营钢铁北方永发桑德科技荷力胜小结优势：山水兼具，自然环环境优美，周边旅旅游资源丰富邻近规划快速一横横线及渝邻高速，，对外交通便捷轻轨9号线南北向穿过基基地，设石坪站，，出行便利劣势：地形高低起伏，开开发难度大渝利、渝万铁路东东西向横穿基地，，南北联系较弱基地南部有110kv高压线穿过，对居居住生活有一定影影响西侧垃圾处理站，，需控制卫生防护护距离3规划设计功能定位：两江新区高新技术术产业区（高端制造、研发发总部、现代物流流）重庆北城市次区域域服务中心生态宜居的森林新新城愿景：1、布局调整2、两个方向深化布局3、方案比较通过布局调整，达达到产业升级、价值最最大、提升活力的目的用地布局调整总体规划控制性详细规划112233●1总规增加了物流仓仓储用地。●2总规减少了工业用用地。●3总规增加了居住用用地。●4总规扩大了核心区区面积44总规与控规原中心区——核心区北移调整1、新增渝万高速铁铁路，导致中心用用地面积不足。2、桐桷大道北侧的的腹地大本次规划中心区——轨道站点北移调整原站点新站点调整1、原控规医院位于于轨道交通站点处处，难以体现轨道道交通站点的土地地价值；2、医院为防止污染染，最好有独立的的用地。——医院南移原控规位置调整1、基地南部为港城城工业园区，新增增居住用地可以更更好的为南部工业业区服务；2、居住用地置换工工业用地能增加土土地价值，提升区区域活力。——南部增加居住用地地原控规为工业用地居住调整1，在原控规中中学学位于核心区内，，难以体现土地利利用价值；2，东侧为绿化公园园，调整为居住用地能能提高土地利用价价值；3，规划移至东侧较大大的居住区，服务务更多人口。——中学移至住区内原控规位置1KM1KM1KM仓储物流用地过大大，建议部分仓储储物流用地升级，，发展商务物流或或信息物流（商务务园）调整——新增商务园调整基地西南角用地为为确定产业用地，，且南靠制造业集集群，布置产业园园区较为合理——保留确定产业调整靠近铁路两侧用地地布置为总部研发发基地，减少铁路路对居住区带来影影响。——新增研发园功能分区结构混合区Work、Live、Play、Study物流商务区高新产业区高尚居住区liveplayworkstudylive打造live\work\play\study多功能创新城市空空间单元1、布局调整2、两个方向深化布局3、方案比较方案一：因势利导，创造特特色原则一：依照地形形，调整控规原则二：因势利导导，创造价值发展概念依山而栖对话话自然优化视线提升升价值街路分离低碳碳乐活公交导向无缝缝对接森达智城未来来范本疏密有致簇状状生长发展概念一：“疏密有致簇状状生长”规划保留现有的的“一横两纵”城市生态格局。。其中，“一横”即为渝万铁路、渝渝利铁路的生态隔隔离走廊；“两纵”分别为基地内保留留的两座山体；大大寨山生态廊道和和基地东侧的山体体生态廊道簇状组团发展模式式“一城五区”在“一横两纵”整整体生态格局的基基础上形成“一城五区”的簇团发展模模式五区：中央区望山尚品生活区高尚住宅区智慧产业园区高端物流区发展概念二：“依山而栖对对话自然”依山而栖为了体现重庆市山山城特色，尽量保保留原有山体，巧巧妙处理了山与城城之间的关系，避避免在山不见山的的空间格局。对话自然：在中心区创造一一组塔楼建筑，，呈弧形环抱山山体，与山体形形成相呼应的对对话。建筑与山体的轮轮廓线相结合，，创造丰富的天天际轮廓线发展概念三：“优化视线提提升价值”本次规划遵循山山地规划原则：高度越高，容积积率越大控制性详细规划划：高度越高，容积积率与密度越低低控规容积率控制制图本次规划容积率率控制图尽量提高景观面面，提升空间价价值“高层住宅”“低层住宅”发展概念四：“街路分离低低碳乐活”绿色交通模式生活性大街——街。人形尺度的的空间与活动的的安全是设计的的重点，为人的的活动提供一个个安全且具有活活力的空间。主主要服务对象为为慢行交通和公公共交通。交通性干道——路。以快速通过过性交通为主，，主要服务对象象为机动车交通通。开司大道春晖路理想交通模式南北大道桐桷大道东西大道石港大道快速一横线石唐路步行轴线设置在在东西向城市道道路北侧，平行行布局，东西延延伸，将大寨山山——核心区——山体——邻里中心，统一一在一条轴线之之上，创造绿色色交通发展概念五：“公交导向无无缝对接”TOD“交通导向开发””模式1、组织紧凑的有有公交支持的开开发2、将商业、住宅宅、办公楼、公公园和公共建筑筑设置在步行可可达的公交站点点的范围内3、建造适宜步行行的街道网络，，将居民区各建建筑连接起来4、保护生态环境境和河岸带，留留出高质量的公公共空间5、使公共空间成成为建筑导向和和邻里生活的焦焦点“天街”+轻轨有机机连接各功能区区块按人均步行5KM/h计算5-8分钟抵达外围商商住组团3-5分钟抵达商务办办公组团3分钟内抵达综合合商业娱乐与酒酒店医院组团新加坡怡丰城（（VivoCity）“游人在shopping的时候，感觉如如在海上扬帆一一般”“尽享滨海吉宝宝湾与圣淘沙的的海滨美景”“享受空间与空间间衔接成流线的的体验”丰富的业态包括括餐饮、娱乐以以及各种户外休休闲场所。是21世纪具地标性、、富有活力的标标志场所。不借助单独的标标志性建筑，而而是丰富的业态组合合和优美的自然然景观融入造就了怡丰城的的活力四射，成为城市的风貌貌展示窗口。发展概念六：“森达智城未未来范本本”发展概念六：“森达智城未未来范本本”实现标志性的途途径，应不止摩摩天大楼一种。。。。。更是多方面要素素的整体表达Activity活力文化CultureEcology生活嘉年华生态科技TechnologyNatural自然CENTACITY森达智智城城森达智城不仅是单纯的公交枢纽更是多元功能混混合的不夜城更是融合自然元元素的生态城更是传承地方历历史的文化城更是符合后工业业化的智慧城森林生态效率便捷宜居绿城科技智慧重庆市风貌的展展示窗口文化交通绿色业化后工CENTACITY山城新城产业山地主题酒店：：原生态主题酒店店旅游接待、购物物公园新城综合体：融融酒店、商务、、商业文化、体体育多功能复合合体，新城的标标志所在地风情商业街：精精英会所、高档档餐饮、高档购购物、健康休闲闲、娱乐休闲现代风尚商业街街：商业、购物物、餐饮、休闲闲创智绿城山山水栖居土地利用用地性质用地面积占比行政办公用地2.010.45%商业金融用地15.983.57%文化体育用地1.570.35%商务办公用地4.961.11%酒店用地5.261.17%医疗卫生用地4.901.09%水域2.610.58%中心区合计37.28中小学校用地8.982.00%居住用地87.0919.44%邻里中心2.510.56%研发用地23.835.32%孵化用地6.251.40%商务园用地36.588.17%产业用地58.6413.09%仓储物流用地14.713.28%道路用地60.9713.61%市政设施用地1.330.30%绿地109.7124.49%合计448.00100.00%整体鸟瞰中心区方案二：对原控规进行调调整优化原则一：利用原原控规场地竖向向原则二：利用原原控规道路网布布局（局部改动动）保留“两横四纵纵”六条干道的的竖向设计原控规道路校核核道路纵剖与原始始地形对比原控规道路校核核纵坡值大于7%的路段平整难度度大。本方案建建议局部取消，，就地势布局道道路机动车道最大纵坡限值设计速度(km/h)806050403020最大纵坡推荐值(%)456789最大纵坡极限值(%)67891012对支路进行局部部调整——减法原则（坡度过大、路网过密、单侧侧服务）优点：减少市政投资，，增加实际可用用面积，优化环环境124365去除该支路能满满足地块出入口布置的需需求临近铁路,单边使用;且东西大道能满足地块出入入口布置的需求求单侧服务单侧服务道路网过密单侧服务控规方案一方案二用地面积（公顷）84.4861.4563.11占比18.82%13.69%14.06%与控规比较（ha）/减少23.03减少21.377单侧服务，且与与快速一横线立交距离过近，，建议道路南移移同时为保护基地地内部山体，建建议道路线型从从山体东侧开始始向南偏移。对支路进行局部部调整1.仓储物流区6.核心区2.商务园区7.中学3.高新产业区8.研发办公区4.山体酒店9.生态住区5.医院控规优化方案用地性质用地面积占比行政办公用地1.130.25%商业金融用地12.812.86%文化体育用地2.300.51%商务办公用地3.460.77%酒店用地4.100.92%医疗卫生用地3.900.87%中心区合计27.70中小学校用地11.902.66%居住用地103.8023.17%邻里中心3.140.70%研发用地18.604.15%孵化用地13.102.92%商务园用地23.405.22%产业用地57.1012.75%仓储物流用地18.204.06%道路用地61.1114.16%市政设施用地1.330.30%绿地106.2823.72%合计448.00100.00%1、布局调整2、两个方向深化布局3、方案比较在尊重主次干道道的基础上结合合地形塑造特色色最大限度尊重控控规，场地平整整方案比较——总体方案规模：37.28ha方案比较——核心区规模：27.7ha街区划分较为合合理形态丰富南北大道形象丰丰富空间形态开放街区较大形态统一南北大道形象较较单一空间形态内聚方案一较方案案二中心区开发强强度大1.0以下1.0-1.51.5-2.02.0-3.03.0以上方案比较——开发强度用地性质控规方案一方案二用地面积(ha)建筑开发量(万方)容积率（平均）用地面积(ha)建筑开发量(万方)容积率（平均）用地面积(ha)建筑开发量(万方)容积率（平均）行政办公用地0.580.871.502.013.221.601.131.811.60商业金融用地10.2824.672.4015.9830.361.9012.8124.341.90文化体育用地4.053.240.801.571.260.802.301.840.80商务办公用地///4.9611.902.403.468.302.40酒店用地///5.267.361.404.105.741.40医疗卫生用地4.014.411.104.904.901.003.903.901.00水域///2.61/////中心区合计18.9233.19/37.2859.00/27.7045.93/居住用地82.14152.921.8687.09165.471.90103.80177.501.71中小学校用地11.6611.661.008.987.180.8011.909.520.80邻里中心1.842.761.502.513.011.203.143.451.10居住区合计95.64167.34/100.58175.67/118.84190.47/研发用地///23.8340.511.7018.6031.621.70孵化用地///6.259.381.5013.1018.341.40商务园用地///36.5840.241.1023.4030.421.30产业用地126.99152.391.2058.6482.101.4057.1079.941.40仓储物流用地23.5928.311.2014.7117.651.2018.2021.841.20产业合计150.58180.70/140.01189.87/130.40182.16/开发量合计/381.23//424.54//418.56/方案比较——指标比较欢迎提出宝贵贵意见谢谢1、重庆市城乡乡总体规划：都市区内环线线以内地区重重点布局现代代服务业、高高新技术产业业和文化产业业；内环线与绕城城高速公路之之间重点布局局现代制造业业、现代物流流业、休闲旅旅游业；绕城高速公公路以外的地地区重点布局局都市农业、、生态旅游业业等产业。上位规划2、两江新区十十大功能区空港新城板块块包括渝北区回回兴、玉峰山山、双龙湖、、双凤桥，规规划建设用地地97平方公里。重重点依托空港港、空港工业业园，集中布布局临空物流流、电子信息、临临空加工制造造等，以及商商贸商务、航航空服务等现现代服务业。。规划区产业定定位：唐家沱组团区区，重点发展展电子信息制制造业、生物物医药、新材材料、物联网网等产业项目目，打造高科科技产业或战战略性新兴产产业基地。3、《重庆（渝北））台商工业园“十二五””发展规划》对唐家沱组团团提出的产业业升级五大主题正在在向机场周边边聚集1）航空产业2）航空物流业业3）高轻产品制制造业4）国际商务会会展业，主要要是总部经济济和会展经济济5）娱乐休闲业业空港带来的产产业集聚空间上形成五五大圈层结构构机场周边区域所在城市机场周边区域辐射区约10-15公里近空区约5-10公里临空区约1-5公里空港区约1公里近空区承载空空港关联型产产业，如高科技产业、、高轻产品制制造业、跨国国公司总部、、娱乐休闲业业等江北机场周边边已有产业布布局高新技术产业业电子产业国际物流出口加工汽摩产业悦来会展新商务区旧商务区服装产业现代科技观光光农业农产品物流创意产业服务外包食品加工业航空维修服务务空港工业园空港新城台商工业园农业科技园龙溪商务区5KM10KM产业定位空港新城总部经济、电子商务、服务外包、软件开发、创意产业等新兴业态空港工业园围绕做大做强汽车、摩托车等交通运输设备制造业，重点发展汽车电子、电喷、娱乐电子为主的应用电子产业和LED及现代物流业。农业科技园初步形成以农产品加工、农产品物流、农业生态、农业科研等产业集群。今后将重点发展创意产业、服务外包、现代物流、总部经济等产业。台商工业园重点发展电脑主板、光驱为主的信息家电产业。以数字医疗为主的医疗器械产业及现代物流业。按照城市扩张张规律，空港港周边将形成成“一心、两片”三个独立的的功能扇区，，其中，农业业科技园、台台商工业园为为空港新城南部部独立的功能能扇区。城南功能扇区区悦来会展新商务区旧商务区空港新城扇区区5KM10KM农业科技园：：以农产品加工工、农产品物物流、农业生生态、农业科