高档社区项目营销策划与销售推广报告图文并茂

xx成都城南项目营销策划报告2011年11月操作重点确定客户量与购买力的实现策略，打通顺畅的客户通路确定项目的核心竞争策略，实现区域市场的有效竞争确定项目的推盘策略，实现推盘进度科学合理本案目标【区域竞争】的影响【客户认知】的影响【市场环境】的影响【销售价格】的影响突破限购政策压力，解决代理公司渠道内客户难以再次购买目录1营销条件认知宏观环境研判

市场环境研判新南天地商圈项目本体认知SWOT模型核心价值提炼客户研究分析条件2营销解决策略

项目营销总纲客户VS客户策略客户VS产品策略整体营销策略品牌战略管理整体营销规划首开营销计划行动宏观环境研判外部局势不稳定，人民币升值压力不减，国内CPI不断增长是货币紧缩的主因，存款准备金率上调，进入加息通道，将使开发成本和购房成本增加，并直接影响普通购房者未来的购房信心。

国八条的实施，限制了部分客户的购买资格，增加客户置业和交易成本，此调控手段意在用时间换空间，为保障性住房上市以解决市场供求关系争取时间，以保证房地产市场健康持续发展国家的一系列政策调控的基调是维稳房价，控制房价快速增长政府稳定楼市的决心已了然于心，房价上涨的趋势戛然而止，稳定民心必须稳定房价；新政力度效果明显，观望气氛升温，各地成交量陡然下降，价格下行通道打开；后期新政将会在信贷上做文章，有可能出台进一步抑制二套房甚至首套房的政策。保障房的惠民政策会进一步贯彻，中低端楼盘会受大较大影响。高端市场由于它的特殊性、客层面影响较小。宏观环境研判未来一两年内，政策环境仍将比较严峻，政策松绑时间短期难以预见。住宅市场整体走势楼市基本面呈现下滑趋势，供应量持续增加，成交量逐步萎缩。市场存量持续上升，市场风险持续积累，买方市场态势确立。图1：2011年1—9月份主城区住宅供销比图2：2011年1—9月份主城区住宅成交均价走势注：以上数据均来自于成都市房管局国家战略天府新城项目区域价值1578亩，以现代制造业为主、高端服务业集聚、宜业宜商宜居的国际现代新城区作为天府新区核心起步区的天府新城，由北至南包含了六大组团，新南天地组团、金融城组团、新会展组团、大源组团、麓山组团及南湖组团。成都坚定不移的向南发展战略，将确定未来10年的房地产开发主流方向热点板块价格走势保利青羊区成华区锦江区金牛区武侯区高新区城北大丰板块武侯顺江板块大源组团板块光华新城板块万科金色领域蓝光SAFA社区中海锦城保利花园保利城保利心语花园华润凤凰城成都各热点区域均呈现降价趋势，其中以龙头开发商带头开始打价格战。新南天地项目区域供应与价格走势各组团项目概述项目品质出现“中间高，两头低”；产品供应量出现自南向北“逐级减弱”的态势；刚需置业依然是本区域的购买基调同区域产品品及客户定定位均与本本案有差异异化，本案案主力产品品在该区域域竞争较小小区域相隔较较近，同面面积段产品品将会较多多，后期客客户被拦截截的可能性性较大不同区域同同产品，且且占据一定定的价格优优势，将吸吸纳本项目目部分高新新区客户群群体竞争愈发激激烈，开发发企业逐步步加大了推推盘频次及及优惠幅度度，但由于于区域供应应量偏大，，客户选择择面较多，，下单时间间拉长，从从而导致去去化率缓慢慢。近期区域供供销与价格格走势板块个案分分析新南天地组组团——南钻威尼斯斯该项目大打价格噱噱头，吸引关注注，但项目目品质较低，本次开盘盘去化最快快的依然是是面积较小小的特价房房，最高可可享受18%的优惠，大面积户型型销售较差差，无法与周周边品质性性楼盘相比比，后期可可能从价格格上完成目目标。推售节奏项目点评：：该项目与本本案一街之之隔，但项项目品质较较低，户型型面积较大大，无法吸吸引目标客客户板块个案分分析新南天地组组团——公馆1881推售节奏该项目为蓝蓝光针对享享受型的高高端客户定定制的项目目，全精装装，对外称称5000元/㎡精装，预预计在3500元，产品去去化很慢，，外因区域内有城城南一号和和誉峰两大大标志性高高端项目，，客户群体体被严重分分流，内因蓝光不善于于走高端路路线，前期期推出了188㎡的户型一一次性付款款省50万，驱动一一定的客户户购买。项目点评：：该项目定位位于高收入入人群，但但蓝光缺乏乏开发高端端物业的经经验，在相相同价格的的前提下，，无法与城城南一号、、誉峰等高高端项目想想媲美，客客户认可性性偏低，销销售不佳。。板块个案分分析金融城组团团——中海城南一一号推售节奏城南高端楼楼盘的代表表，通过中海品牌的市场优势势，积蓄了了较多的目目标客户，，项目前期期开盘销售售情况良好好，目前在在房市遇冷冷的情况下下，该项目目依然可以以独善其身。。项目点评：：成都高端楼楼盘的代表表之作，其其项目的保保值性、增增值性及后后期物管受受到高端客客户的一致致认可，在在当前房市市环境下，，项目购买买力依然旺旺盛。板块个案分析金融城组团——仁和春天国际花花园推售节奏项目前期蓄势非常充分，不但但具有仁和春天天花园的大量的的忠实客户，并并且通过春天百百货的高端客户活动为项目积蓄蓄了大量目标客客群；仁和依然然继承了产品创创新及规划优势势，自营的高端端商业+舒适产品线+区域规划受到业业内市场的高度度关注和认可。。项目点评：项目蓄势充分，，改善型客户为为主，畅销户型型为136㎡，开盘去化较较好，项目在距距离、主力面积积段、客户群与与本案竞争性较较大。大源组团——保利心语花园四四期依靠保利的品牌牌号召力及大幅幅优惠推出（金金银卡优惠25000元，一次性优惠惠4%），吸引了大量量客户前来咨询询，前期香雪在在市场上大推7000入驻大源的广告告，刺激了观望望客户下单。推售节奏项目点评：板块个案分析本项目主要针对对在城南工作及及办公客群，以以投资型客户、刚需型客户为主。本项目是蓝光针针对高端客群开开发的项目，选选择在此置业客客户群体主要以以成功型客户为主。客户个案分析本项目所在区域域及开发品质吸吸引了大量中上上游客户及有经经济实力的社会会菁英人士，看看重生活配套及及居住价值，同同时对未来升值值潜力一致认可可。本地型、改善型型、投资型项目客群以中海海积累客户资源源为主导的高端端圈层客户，包包括中海地产全全国/四川高端会员、、私企老板、企企业高管、顶级级财富人士等。。成功型、投资型型、新贵型。购买保利心语花花园的客户以在在城南商务型人人群，包括城南南入驻企业白领领，金领、政府府及企事业中高高层干部；同时时辐射部分华阳阳片区的原住居居民及认同区域域发展的投资性性客户。本地型、改善型型、刚需型。客户个案分析户型结构集中单价二房、三房为市市场绝对成交主主力8000左右的价格为成成交主力客户主流需求分分析项目成交客户情情况外埠客户逐渐占占比增多，需求求多为自用，投投资为辅；本地客户占比下下降，多数为改改善、刚需型，，但相对数量稳稳定。中观市场——看上去很丑从全市表现看，，整体市场表现现差强人意，价价格战成为市场场主旋律；从板块表现看，，整个城南板块块表现略好于其其他板块，刚需需客户为主流客客群；从个案表现看，，品质突出，价价格优惠、营销销得力的部分个个案，仍有不俗俗表现。市场大势欠佳，，但并不缺乏市市场机会微观市场——看上去很美区域价值认可度度高，但区域个个案表现较差，，区域价值优势势没有充分发挥挥，关键在于产产品与价格的契契合度欠佳；区域可售项目较较少，虽产品线线丰富，高中低低各层次项目均均有供应，但未未能形成“势””与“话题”；；目前区域内项目目价格表现低于于金融城，速度度表现远低于大大源组团；价值认可度高，，但并未有应有有的市场表现，，存在向好发展展和价格爆发的的可能市场之局5560504540353025客户之道青年之家青年持家小小太阳小太阳孩子三代后小太阳中年之家老年之家年龄（岁）家庭生命周期主流市场客户分分析婴儿潮一代70后末80后2012年-2015年市场主流客户户1、主力客户仍为为以家庭为单位位的青年之家、、太阳家庭和富富贵三口2、婴儿潮全部进进入改善阶段，，改善需求十分分旺盛3、婴儿潮出现少少量（准）空巢巢需求4、80后已经进入购房房阶段，是目前前首次置业的主主力客群该区域为传统高高端居住区，主主要以桐梓林欧欧城、紫檀、神神仙树大院等高高端项目为主，，项目已基本售售罄，暂无新增增供应，区域居居住处饱和状态态本区域为传统高高端居住区与天天府新城的连接接地段，区域价价值化明显，主主要因土地稀缺缺等原因，供应应量逐渐减少，，加上周边完善善的配套，区域域已受到市场认认可，受到客户户的一致看好该区域主要以誉誉峰、中海城南南１号高端项目目为标杆，以打打造舒适奢享大大户型为主，主主要针对高端各各户群体，南城城都汇以大体量量，产品多样化化吸引不同客户户群体，对本项项目具有一定竞竞争。该区域主要以中中端产品为主，，面积区间主要要集中在中小户户型，市场供应应量较大，目前前该区域配套并并不成熟，加上上市场竞争较大大，成交呈明显显下滑趋势。客客户主要以首置置首改占比较大大金融城板块大源组团桐梓林神仙树板块新南天地板块区域发展袭承成都传统高高端居住区发展展脉络，连接传传统富人区桐梓梓林和新兴国际际化商务区金融融城，兼具传统与开放双重重血统开放性生活配套高端居住区自然景观158亩南站公园园1、六大国国际级主主力卖场场2、40万平米经经营面积积3、未来百百亿级商商圈1、xx2、中海3、蓝光、、合景泰泰富4、居住人人口超过过10万本案本案作为为区域大大盘，出出则繁华华悠然，，入则自自然静逸逸项目本体体自然景观观周边配套套项目自身身拥有约约10000㎡配套商商业，1800㎡会所和和六班幼幼儿园，，为住宅宅提供完完善生活活配套，，及高端端生活服服务。东东侧为市市级商业业中心，，商业氛氛围浓郁郁。项目整体体嵌入南南站城市市公园，，外围景景观资源源优异，，将形成成区域公公共交流流空间。。项目指标标项目为区区域较大大体量项项目，各各项指标标科学合合理，可可实现较较好的居居住舒适适度，形形成高档档社区居住氛围围。本案规模模与体量量在区域域首屈一一指，可可实现较较好的居居住氛围围地块价值值分析C2C1B1DB2AC2:三等区位位临城市主主干道；；临大型集集中商业业；西可享场场地内部部景观。。C1:三等区位位临城市主主干道；；临在建和和待建工工地；北可享场场地内景景；南现大片片城市绿绿地。D:四等区位位处于地块块角端；；临城市道道路，位位于交通通转角；；与在建和和待建施施工区域域相对。。B1:二等区位位优；北临临城市公公园。南面可享享受宽敞敞的内庭庭院安静静景观。。劣：临南南站火车车轨道。。B2:二等区位位西临城市市公园；；东可享场场地内部部景观A:一等区位位安静、开开敞、舒舒适的内内部景观观环境优势：1.地块成规规则长方方形，围围合式布布局，符符合中国国传统“天圆地地方”哲哲学思想想和“合合院而居居”的居居住理念念；2.中部规划划大面积积的公共共绿地，，提供了了内部公公共交流空间。。楼间距距较舒适适，照顾顾各个单单位的景景观视野野和私密度度，整体体均好性性较高；；3.正面入口口处设计计的迎宾宾大道，，充分体体现项目目的高品质。幼儿园小区主入口劣势：1.幼儿园位位于价值值评判优优质的地地块，阻阻碍了项项目实现价值最最大化；；2.小区主入入口设立立在规划划道路上上，昭示示性不强强；3.楼王东西西向，朝朝向舒适适度较低低。方案A规划布局局小区主入口幼儿园楼王优势：1.围合式布布局，楼楼王南北北朝向摆摆放，舒舒适度较较高，体体通透感感，及景景观的完完整性。。2.幼儿园的的位于D地块，实实现了项项目价值值最大化化；3.小区主入入口位于于盛和路路，昭示示性较强强。劣势：1.楼王与北北侧及南南侧楼间间距较近近，影响响各自景景观视野野；2.主入口处处取消了了迎宾大大道的设设立，降降低品质质感；3.幼儿园所所处位置置可谓十十字形路路口上，，安全性性降低。。方案B规划布局局产品类型型项目户均均面积为为121.88㎡㎡，产品功功能性以以居住为为主，其其中改善善型产品品占比较较大，部部分刚需需产品，，少量大大户型豪豪宅产品品，以高高端客户户与家庭庭自用导导向明显显。户型建议议卧室卧室卧室卧室卧室++++更衣间更衣间更衣间更衣间+++卫生间卫生间卫生间++书房书房+阳台功能空间间——主卧系列列140（＜144）170-190两房三房30003600以上3300以上4200以上3600以上4200以上2100以上2100以上3900以上4200以上2100以上2400以上22001500以上4200以上2700户型建议议功能空间间——起居系列列起居厅起起居厅厅起居厅起居厅++餐厅餐厅140（＜144）170-190两房三房面对高端端客户，，打造舒舒适度尊尊贵感更更高的城城市城市市产品。。客户普遍遍十分注注重社交交空间，，因此起起居系列列必须完完备、大大尺度，，奢华感感更强。。采用奢华华型配置置，面宽宽在6米以上，，餐厅独独立，且且都有良良好采光光和景观观。东西向的的户型起起居室首首选好景景观位置置。6000以上39004200以上42006900以上4500以上6900以上7500以上3600以上户型建议议功能空间间——餐厨系列舒适型奢华型经济型标准型面对高端客户，打打造舒适度尊贵感感更高的城市豪宅宅产品。客户普遍十分注重重餐厨空间。大户型可采用奢华华型配置，其余户户型应采用标准型型以上的配置标准准。餐厨空间还应考虑虑结合洗衣、设备备间、储藏等辅助助空间设计。厨房厨厨房厨房中厨+++餐厅餐厅西厨+餐厅18003300以上3600以上3000以上2700以上3000以上3000以上2700以上24004200以上3600以上户型建议重要空间的强调——代表舒适的“三回回路”户内还应分为三重重回路：分别是服务回路、起居回回路和卧室回路。。服务回路包括储藏藏、功能阳台，并并与厨房紧密结合合。起居回路包括玄关关、书房、起居室室、正餐厅等社交交空间。卧室回路应自成一一体，与起居回路路避免流线交叉，，保证居住私密性性。服务回路卧室回路起居回路产品细节建议楼座首层设置入户户大堂，并保证足够的层层高，建议不低于于5m；建议楼座公共部分分全采用豪华精装装修，采用品质感强的的，融入了欧式元元素的风格；主色调以暖色调为为主，用天然石材、实木木质地增加优雅品品质，营造温馨轻轻松的居住氛围；；公共空间精装修公共部分建议优势-----Strength劣势-----Weak机会-----Opportunity威胁-----Threaten1.区位优势：地处处政府重点打造区区域，受关注度高高，升值潜力巨大大；2.交通优势：地铁七七号线及五号线（（规划），4条以上公交线路等等；3.项目优势：邻近新新南天地商圈及城城市公园。4.品牌优势：品牌专专家级开发商1.北段靠近铁路，项项目偏北方位居住住受私密性及噪音音问题影响2.地铁及铁路较近，，对项目本身有噪噪音干扰及视野干扰；1.区域规划：政府重重点打造区域，已已形成居住氛围及及商业氛围。配套套较成熟；2.客户的心理预期3.项目品牌：中国建建筑品牌4.紧邻站南公园，景景观资源优越1.市场风险：政策不不利，推盘时间节节点的难以把控2.区域竞争：政府重重点规划区域，居居住氛围已形成，且周边竞争压力力较大；3.客户层面：面对众众多项目的问市，，客户选择层面广广SO战略WO战略ST战略0T战略SWOT1.充分展示项目区位位政策规划优势；；2.利用区域规划利好好抓住市场机遇为为核心手段；3.客户定位1.利用区位优势及政政府规划发展的优优势，规避市场风风险；2.将项目家庭主题深深化，寻找与周边边项目的差异，确确立项目的独有性性1.项目以家庭为主题题，打造适宜居住住的精品住宅；2.在规模有限的前提提下，各个产品线线紧密相连，将价价值最大化规避项目的劣势，，以扩大项目优势势和机会点的存在在，使得客户产生生强烈购买欲望来来拔高项目价值的的体现，对未来不不可预知性的心理理障碍降到最低SWOT配套商业、幼儿园园，会所、公园、、内外双重大面具具开放绿地，使生生活，交流、休闲等城市市功能聚集，未来来区域邻里中心成成为可能。邻里中心改善型和刚需产品品为主力，产品定定位及生活功配套套，决定项目以家家庭为单位，以自住为目的客客群是未来的发展展方向。家庭人居品牌品质国字号世界500强企业的成都开篇篇之作，企业品牌牌强势，品质指向向明确，业内认知度高，必必将成为未来业内内和媒体追逐的宠宠儿。桐梓林传统豪宅区区和金融城国际居居住区双重属性注注入，是项目即具具备传统富人区血统，又兼兼具国际高端住宅宅区发展属性。新老血统项目属性项目价值点分解品质价格公园配套建成都最好的房子子，享天府之国最最幸福的家机会价格购买朝阳阳的新城以周边的的价格购买非凡的的精工筑家生态公园，精品园园林自身商业、教育一一站式配套完备，，生活无忧xx品牌，专业建建筑，行业领袖品牌土地稀缺，老城南南最后居住组团稀缺商业氛围浓厚，商商圈成型，周边配配套齐全，生活便便利商圈品质决定品牌地段决定价值配套决定生活精品属性城市属性公园属性品—品质决定品牌最好房子xx造醇—地段决定价值最后的价值洼地臻—配套决定生活最繁的生活会所在开发企业对本案案的属性定位上，，我们希望在进一一步解读：老城南·神仙树·城市精品公园住宅宅项目核心定位品牌发展方向显性价值发展方向向隐形价值发展方向向臻——品——醇三大核心价值点稀缺公园品牌臻价格圈层商圈醇配套口碑尊贵品本地型本地型改善型刚需型截流型扩张型商务型成功型新贵型扩张型截流型投资型7种传统客户类型产品——“家庭”——客群的关系90㎡两房110㎡紧凑三房房130—140㎡舒适三房（（四房）180㎡楼王平凡家：1.产生现金流流2.一期开盘前前口碑效应应3.后期产品入入市对项目目认知度加加深新锐家：1.业内人士、、都市白领领群居效应应，前期话话题的焦点点，口碑效效应2.引领时尚潮潮流，追求求生活品质质，产品升升级的主力力客群舒适家：1.金融城板块块商务人士士，国企，，私企精英英人士口碑碑效应形成成圈内焦点点2.初步确立项项目地位，，提升产品品品质，实实现高端产产品回款，，产品二次次升级的主主力客群奢华家：1.高端人群，，成功人士士圈层效应应2.追求品质生生活，是项项目客群的的精神领袖袖，提升项项目形象高高度，实现现利润最大大化眷恋家：1.地缘客户、、刚需、改改善型客户户2.对项目一期期快速认知知，快速接接受并快速速产生现金金流新贵客户商务客户高端客户本地客户大客挖掘竞品拦截区域扩张他们需要——因生活所需需，急需改改善当下的的无房状态态，在选择择的过程中中，对住宅宅品质及生生活品质的的需求有所所提升，更更倾向于具具有生活及及交通便利利性的、性性价比高的的项目。同同时对于地地点的选择择上，熟悉悉的生活环环境对于他他们也具有有相当的吸吸引力。平凡家本地青年之之家外地青年之之家客户锁定首置型拓张型在老城南居居住或离城城南较近居居住、或在在城南工作作；对于项目所所处区域熟熟悉度较高高；对价格较为为敏感。10%对于产品的的品鉴力及及周边配套套有较高需需求；城市新贵并并有一定购购买力，对对项目品牌牌有较强认认知，属于于关联行业业人士。他们需要——繁华的城市市已无法满满足他们的的要求，他他们需要新新的空气，，广阔的空空间，更自自由的环境境。因对生生活品质所所需较高，，周全的的考虑未来来生活方式式及细节，，需要充分分完善的功功能配套。。品牌性是是他们购房房安全感的的重要支撑撑点，同时时性价比也也是衡量的的重要标准准。截流型新贵型新锐家业内意见领领袖各行业菁英英青年10%客户锁定本地青年持持家外地青年持持家小太阳孩子三代他们需要——低调的风格格不低调的的人生。这这类人以家家庭为重，，家对于他他们意义巨巨大，是幸幸福的代言言，是成功功的证明。。另外，受受工作圈化化、朋友圈圈化、血缘缘圈化的圈圈层文化影影响，同为为成功人士士同区域同同楼盘购房房渐成趋势势，形成固固定高端交交际圈。改善型刚需型舒适家35%客户锁定客户锁定后小太阳中年之家老人一二三三代两代情深（为子女和和父母买房房）他们需要——祖祖辈辈对对本地乡亲亲的眷恋，，四世同堂堂这里有关关于父、祖祖辈儿时的的记忆。由由于家庭结结构不断改改变，对于于住宅的要要求也有了了进一步的的提高。同同时在新政政频出的市市场环境下下，对于后后期的政策策走向缺乏乏足够的信信心，在目目前仍可购购买的情况况下，有可可能将未来来需要再次次购房的可可能性考虑虑进去，进进而选择略略高于目前前经济承受受能力的项项目。改善型本地型眷恋家30%本地富豪之之家外地富豪之之家他们需要——回家的感觉觉对每一个个常年在外外的人都是是一种最深深的诱惑，，星级酒店店已无法满满足他们的的要求，金金家、银家家不如自己己静谧安逸逸的家。具具有一定的的置业眼光光使货币保保值，远离离喧嚣的同同时，交通通便利，相相信品质品品牌，对生生活型态有有较高要求求。客户锁定投资型成功型奢华家15%邻里中心家庭人居品牌品质新老血统产品和客户户对位平凡家新锐家舒适家眷恋家奢华家核心特点：：出将入相传统贵族和和新兴贵族族成都血统和和国际气质质高端人居与与商务发展展家庭生活和和总在繁华华1营销条件认知宏观环境研判

市场环境研判新南天地商圈项目本体认知SWOT模型核心价值提炼客户研究分析条件2营销解决策略

项目营销总纲客户VS客户策略客户VS产品策略整体营销策略品牌战略管理整体营销规划首开营销计划行动项目营销总总纲解决客户量量解决客户购购买解决新政下下新客户进进入渠道——潮式营销策策略——1、客户定量量战术：人人立方2、客户定性性战术：品品质家潮式营销蓄客、客户户甄别装户开盘一战蓄客客户鉴别客户分析项目既定规规划理解与与分析项目营销思思路确定提升客户质质量精彩开盘潮式营销装户面对的项目目客户量、客客户购买新客户渠道道客户需要什什么/哪些客户是是真实购买买的客户产品怎么一一一对应营销推广一一入户意向引导、、调整如何保证开盘盘良好去化开盘准备现场控制应急处理思路解析人立方充分发挥挥人与人，家家庭与家庭之之间互相的链链接性，以人人群关系为载载体，进行客客户与客户之之间的口碑传传播，最终形形成一个持续续传播的网络络，我们称之之为人立方关关系营销。StanleyMilgramStanleyMilgram与他的六度分分割理论早在1967年，哈佛大学学的心理学教教授StanleyMilgram创立了六度分分割理论，简简单地说：““你和任何一一个陌生人之之间所间隔的的人不会超过过六个，也就就是说，最多多通过六个人人你就能够认认识任何一个个陌生人。””按照六度度分隔理论，，每个个体的的社交圈都不不断放大，最最后成为一个个大型网络。。理论源泉意见领袖他们往往属于于某个群体……口碑影响着……本案客群特征征原住民植根计计划——WEAREONE——将家庭的理念念融入社区生生活，增强社社区居民在这这个“家”中中的专有尊贵贵感及优越感感；增加社区家的的概念，让所所有人都恋上上这个“家””，并且建造造以家庭为单单位的营销概概念。营销战术分解解—给予第一批认认可xx成都都项目的客户户绝对的尊崇崇感，成为xx项目和品品牌落地的核核心口碑客户户；尊重成都城市市肌理，由客客户发起xx成都项目的的生活理念；；未来xx项目目在成都持续续发展的种子子客户。当我们的第一一批项目的追追随者进入时时，我们将提提供特别的印印记，并和建建筑本身结合合，成为永恒恒的印记；将园区的树木木、景观水池池等上烙下业业主的手印，，有属于业主主的独特门牌牌。这里是我我的家，并且且只有属于我我。园林景观树木花草景观水池休闲观亭建筑符号建筑符符号原住民植根计计划生活引引入入将家庭生活引引入社区生活活中，例如：：推荐家庭菜菜单、电池回回收计划、家家庭节电竞赛赛等活动，倡倡导家庭生活活与社区生活活相揉合。原住民植根计计划利益需需求给客户一个炫炫耀传播载体体，增加客户户的尊贵感、、优越感。例例如：物业费费的减免，生生日鲜花和卡卡片、提供免免费订报纸服服务，私属的的安保服务，，每周选出一一个“xx之之家”微博之之星等活动。。原住民植根计计划业缘生根计划划增加与业内、、主流媒体、、政府的关系系维护及升级级，营造优质质的传播口径径；构建项目意见见领袖。WEAREGROWING营销战术分解解—控制具有城市市地产圈话语语权的意见领领袖，尊重城城市地产圈口口碑核心人群群，由他人之之口，对项目目进行传播；；以实际利益给给付的方式，，保证业缘口口碑传播的不不断扩大。未来在成都发发展的意见领领袖。加强与业内资资深评家、报报社、电台、、电视、专业业刊物、政府府部门要员等等的对接与业业务合作，为为双方共赢且且营销良好公公共口碑打好好坚实基础。。业缘生根计划划凡业内人士推推荐选房成功功者，业内同同仁可获得积积分，并且凡凡推荐过来的的客户亦可获获得额外积分分，可直接作作为现金使用用，抵扣相应应房价，活动动目的增加来来电来访量，，从而促使成成功签约。来访者可获得：10分业内人士推荐选房来电来访可获得10分、认筹100分、认购1000分认筹者可获得：100分认购者可获得：1000分业缘生根计划划由东至西“成成熟商业—本案—生活公园”、、由北至南““传统高端居居住群—本案—国际城南CBD”，具备成为为区域缓带邻邻里中心的发发展潜质。邻里关系计划划WEARETOGETHER营销战术分解解—强调邻里观念念，强调恢复复中国传统““远亲不如近近邻”的邻里里观；组织准业主进进行持续性交交流聚会，寻寻找整个关系系网络中的交交集人群。创建“邻里关关系会员制””邻里关系计划划打造成都甚至至西南最具生生活化、最和和谐的生活社社区，邻里之之间互助互帮帮，友善相处处，分享生活活；以邻里网络为为媒介，充分分利用客户地地缘性较强的的特点，收拢拢客户关系网网络中所有““关系缘”。。四叶草行动告诉他，身心心健康很重要要，家庭各个个成员的幸福福离不开她；；告诉她，女性性之美，不仅仅在身体的健健康，更是身身心的愉悦；；告诉TA……——“四叶草”是是国际公认为为幸运的象征征【第一片叶子代代表真爱】【第二片叶子代代表健康】【第三片叶子代代表名誉】【第四片叶子代代表幸福】邻里关系计划划定期组织和开开展一系列有有助于邻里关关系建立、家家庭成员互动动的欢乐活动动；建造以家庭为为单位的营销销概念。增加加亲人间的互互动与交流，，可吸引业主主，从而增加加业主的家庭庭观，为后期期营销做铺垫垫。家庭立方计划划WEDOHAPPINESS营销战术分解解—以家庭为单位位进行持续的的营销活动；；在传统老带新新客户经营的的基础上，开开展新带新的的客户经营方方式；家园卡——具有公信力的的第三方利益益保障1、联合银行推推出联名卡““xx家园卡卡”2、功能：积分可存入银银行卡，可作作现金使用；；银行存在公信力力，可增加客户户的信任感，提提升信誉度；银行自有的客户户亦可办理联名名卡，只需留下下联系方式，例例如：即可获得得一次免费观赏赏当月最新大片片的机会，可与与银行进行资源源的相互利用；；可将“xx家园园卡”金卡命名名为“安居卡””，增加意见领领袖的尊贵感。。家庭立方计划凡以来访客户或或来电客户，于于下次来访的时时候能邀约亲友友前来选房，除除可获得折扣优优惠外，另外家家园卡上将获得得额外积分，当当积分达到一定定数值同时可获获得优先选房的的机会，缴纳房房款的时候能抵抵扣现金，并且且亲友若成功选选房也可获得一一定的积分优惠惠。最终达到增增加来电来访的的目的。获得折扣优惠另外家园卡中将将获得额外积分，，积分达到一定数数值的时候，可获获得优先选房的权权利缴纳房款的时候能抵扣现金并且亲友若成功功选房也可获得一一定的积分优惠家庭立方计划如若准业主邀约约到3个家庭成功选房房，将给予除本本身优惠以外的的总房价1%的优惠，4个家庭成功选房房给予总价1.5%的优惠，依次类类推，活动目的的是实现更多的的有效签约。优惠1%约到3个家庭成功选房约到4个家庭成功选房约到5个家庭成功选房约到5个以上家庭成功选房优惠1.5%优惠2%优惠2.5%家庭立方计划——————家庭晚宴活动举办超级派对举行夏日欢乐嘉年华以家庭为单位参与有奖竞猜邀请小区家庭参加，凡以家庭为单位登台表演或者参与游戏的，就可以获得“xx家园卡”积分组织以家庭为单单位的家庭圈活活动，打造家庭庭观，关爱家庭庭，给客户一种种温馨、健康的的精神诉求。（凡参与活动动的业主，均可可获赠积分）家庭立方计划当业主将这种家家的氛围感染给给了身边的朋友友的时候，大家家无不羡慕，慕慕名而来……每周组织“星空空剧场”露天电电影活动，凡来来访业主亲友，，均可获得免费费赠饮，并且业业主亦可获得家家园卡积分如若业主邀请亲亲友来访举办类类似“家庭野炊炊”、“时尚宠宠物秀”等活动动，社区将承担担相应费用，并并奖励相应积分分。通过此类活动的的举办，在客户户以及客户亲友友中留下深刻的的影响，为项目目增加口碑，并并带来更多客户户。（凡参与活动动的业主，均可可获赠积分）家庭DIY活动家庭立方计划人立方关系网络络立方核立方中心立方载体立方网络客户发展网络：：邻里中心计划划前期意见领袖：：业缘生根计划划前期口碑客户：：原住民植根计计划客户发展单位：：家庭立方计划划注：根据各个部分客客户的不同功能能，建立完善的的口碑行销客户户网络，奠定口口碑基础，确定定行销方向。1、建立绝对忠实实的中坚客户群群2、客户发展的基基础人群3、项目前期迅速速引爆的基础1、建立市场口碑碑的中坚人群2、指导市场情绪绪基础团体3、公司品牌落地地的基础1、建立全客户发发展网络2、口碑传播的媒媒体渠道3、项目品牌落地地的基础1、建立未来活动动主题方向2、适应目前市场场环境的推广方方式3、全家庭系统的的落地保证客户量的有有效积累和实现现品质家为加强客户管理理、鉴别客户真真实需求和购买买意向，通过一定的手段段对客户进行分分级或分成不同同层次，以便掌握最真实实的需求。第74页支持者到成交者顾客到主动关注顾客客可能顾客到顾客主动关注顾客客到支持者潜在顾客到可能顾客xx在成都的的处女作，有有品牌，无客客户攒原始客户，，创造人气值值强调客户与客客户之间的关关系营销与行行销核心价值尽可能的扩大大宣传，使人人们更多的了了解本案的产产品特性以及及升值空间等等。此外，还还通过银行，，相关行业和和协会的资料料等进一步搜搜寻潜在客户户。通过所收集的的客户信息确定其中合格格的潜在客户户对象，如通通过购买力，，社会地位，，职业，需求求状况来识别别合格潜在客客户。充分的进行市市场调查，通通过电子邮件件，直邮，电电话咨询等方方式传递产品品信息，唤起起客户购买需需求。比如：：采取适当新新颖的方式组组织“客户联联谊会”、““接待中心开开放”等活动动。发现和吸吸引潜在客户户的消费，最最终让潜在的的顾客变成可可能的顾客。。将潜在顾客变变可能顾客品牌发力：中国建筑作为为世界500强及建筑优质质产品的形象象在业内已经经深入人心并并得到广泛的的赞誉，若对对品牌形象及及产品加以深深化宣传更是是吸引着可能能的顾客群体体。核心价值发力力：与百万平米的的百亿级商圈圈为邻：无论论是居住还是是投资，楼下下就是生活、、娱乐、休闲闲的后花园，，不用担心下下班菜场关门门、不用担心心周末出门们们车外，在xx站南项目目足不出户就就可以零距离离享受这些。。现场管理：专业的代理商商为顾客提供供全面、详细细的讲解、设设计服务：，，为每位客户户提供主动、、详细、全面面的产品解读读和针对性的的置业计划，，使可能顾客客最终心悦诚诚服、为之所所动，转变成成顾客。可能顾客到顾顾客为每一位前来来售楼部的顾顾客办理家族卡，登记每一位位顾客的基本本信息以便以以后的联系。。当项目有新新的活动、新新的信息出来来的时候可以以通过短信或或者邮件的方方式告知顾客客，这样可以以让顾客觉得得我们没有忘忘记他，同时时让顾客了解解到我们新产产品的信息。。及时通信。置业顾问会记记住他所开发发顾客的相貌貌和名字，当顾客再次次来到本店的的时候销售人人员可以直接称呼姓名名，增加顾客的的亲切感。家园卡顾客参参与活动持续续积分制，每次前来都都为该顾客增增加相应分。。顾客到主动关关注顾客为客户创造可可感知的价值值并不断增值值，是客户关关系管理的精精髓和出发点点。也只有这这样，才能真真正留住顾客客。由于面对对着庞大、复复杂的消费群群体，正确、、有效地与客客户保持关系系至关重要。。建立个性化的的关系纽带对对每个置业者者保持联系的的方式，通过定期对对用户的回访访、节日祝福福、天气变化化提示等，提高顾客对开开发企业的满满意度，同时时随着现代人人们的个性化化需求，针对对每个顾客的的需求为其定定做满足其个个性需要，顾顾客需要企业业提供的哪些些价值，以及及这些价值给给消费者带来来可感知的价价值，对顾客客的需求和竞竞争的优劣势势进行深入比比较研究，培培养自己在顾顾客心目中的的特色价值。。私人沟通建立立。主动关注顾客客到支持者口碑行销：通通过开展情感感营销，打造造顾客忠诚度度，服务于忠忠实客户重复复消费，更影影响新客户开开发。多渠道推广：：打造最佳推推广通路。推推广渠道分销销有网络、纸纸媒、电话、、直投等线上上、线下方式式。公关行销：传传播“软武器器”

。公关关行销包括新新闻行销、事事件行销、社社会公益行销销等多种策略略形式。结合合不同营销节节点在网站（（包括项目网网站、房地产产专业网站））上设立网上上新闻中心，，能够拥有良良好的新闻条条件与环境。。外围环境的维维护和优化，，口碑环境的的保持。支持者变成成成交者通过伟业已成成型专业的行行销团队，有有效的无缝对对接客户，可可独立拓客，，独立完成客客户洽谈与签签约。在目前限购的的前提下，客客户来源的有有效解决之道道。专业行销1.地毯式主动搜搜索经过市场研究究对符合项目目的要求的客客户进行筛选选，方式：电电话营销、陌陌生拜访。伟业电话呼叫叫中心2.外展经过市场研究究对符合项目目的要求的客客户聚集地进进行定点，方方式：在选定定位置进行外外部设展，传传达项目信息息和客户收集集。行销经理+行销专员+置业顾问专业行销3.大客户经过市场研究究对符合项目目的要求的大大客户进行专专人对接，方方式：针对大大客户特点，，制定专业的的团队跟进计计划。伟业大客户组组4.联盘对战经过市场研究究锁定区域内内的市场反应应良好的项目目，通过下线线方式和选定定项目的销售售人员建立良良好的合作关关系，增加客客户的数量，，同时提高接接触客户的质质量。专业行销5.市场联动建立同保险，，证券，进行行客户资源的的共享与户换换。伟业建立与成成都5家相关公司建建立长期协作作。6.B5平台是基于伟业顾顾问和我爱我我家的资源累累积和系统优优势，通过客客源渠道、终终端网络、营营销界面整合合，构建的植植根北京，可可以聚焦中国国主要热点市市场的高端商商务及投资物物业流通成都贵阳海南武汉武汉北京天津大连沈阳青岛上海苏州绍兴北京天津

苏州

上海太原南京杭州宁波专业行销整体营销目标标整盘销售周期期共36个月,2012年7月~2015年6月；销售周期预计2012年7月入市，首开约6万方，住宅均价10500元/平，80%销售率；首开目标住宅成交均价价11700元/平，商业成交交均价52500元/平，总额约33.81亿元；车位成交均价价16万/个，总额约3.8亿（暂以全部销售售估算）销售总额xx品牌完美落地地，成为具有市场场影响力和号召力力的开发企业品牌目标注：以甲方提供的的基本资料进行测测试分年度营销目标销售面积60000㎡，住宅成交均价10500元/㎡，商铺成交均价50000元/㎡，80%销售率，预计销售额6.62亿元2012年度销售面积69000㎡，住宅成交均价11000元/㎡，商业成交均价55000元/㎡，上年结转，预计销售额12.33亿元2013年度销售面积80000㎡，住宅成交均价12500元/㎡，预计销售额10亿元2014年度销售面积38000㎡，住宅成交均价12800元/㎡，预计销售额4.864亿元2015年度12.2-12.612.7-12.122012年度2013年~2014年首开强销期价值发力期充分蓄客期推货：策略：销售准备工作临时接待中心品牌导入品牌蓄势期营销中心开放样板间开放一期强销年内80%13.1-13.6消化首开余货一期主体呈现，为为二期充分蓄客一期景观实景呈现现一期竣工交房周边配套成熟完成去化80%13.7-14.6全销售期36个月，分为5个阶段2014年~2015年14.7-15.6品牌成熟期整体景观实景呈现现部分一期业主入驻驻完成去化80%整体营销规划第2批放盘：2012年9月3个单位适当调价商业可提前进行大大客户推荐，保障障年内回款第3批放盘：2013年4月4个单位楼王推出，价格过弯第5批放盘：2014年4月4个单位楼王推出，价格二次过弯第7批放盘：2015年3月2个单位强销清盘第1批放盘：2012年7月3个单位平开试水第4批放盘：2013年9月2个单位，稳价盘整整商业推出第6批放盘：2014年9月2个单位，消化盘整理想推盘状态政策影响——成都限价时代的定定价策略——1、“低开高走”不不仅是开发商的一一种营销策略，同同时也是一些大型型楼盘的必然选择择。但是现在这种种传统的营销模式式正在受到限价政政策的颠覆。2、在现行楼市调控控政策下，开发商商向主管部门申领领预售许可证时，，通常要求本批次房房源价格不能高于于前一批次的成交交价，或者不能高高于同一区域的均均价。另外，除了新申请请预售的房源定价价受影响外，对于于在售房源，如果果成交价超过政府府指导价或者限定定价，相关机构一一般也不办理备案案。第1批放盘：2012年7月6万方集中推出其中：东西向2个单位控制单价10000/㎡。南侧一个单位控制制单价11000/㎡。北侧一个单位控制制单价13000/㎡。东西向两个单位考考虑精装修，为楼楼王做价格储备。。应对推盘状态品牌战略管理成都接受什么样样的品牌？首次进入成都市市场，应如何发挥挥自己的优势，即即扬长避短？我们以何种形式式传递给市场（客客户），让客户认认知并追随xx品品牌？品牌三段论一条主线项目运营始终以品品牌运营为主线——成都质量最好的房房子央企世界500强，信誉绝对保证证。三个引擎引擎一引擎二引擎三专业施工单位背景景，参与全球建设设，实力毋庸置疑疑。多年相关行业发展展经验，品质绝对对保证。企业品牌三引擎企业发展引擎——品牌营销——核心势能，贯穿始始终——顾客营销——买方市场，增值服服务——媒体营销——充分造势，增进理理解营销模式——活动营销——充分造势，增进理理解生活白皮书开辟专栏区域联动公园命名品牌营销集团关联客户营销销成交客户奖励忠实实客户鼓励客带客客客户营销团购及直销房屋安全标准全城城普查家族会系列活动房展会家居生活标准客户信息登记表活动营销媒体营销户外封锁网络覆盖平面形象3月4月5月6月【第一阶段推广：xx品牌“起势””阶段】目标任务：“xx品牌”强势势出击，占据市场场头位。在此基础础上预告“xx到到成都”，实现品品牌的强力渗透。。渠道通路：■户外■巴巴士亭■报报版外阶段性战略5月6月7月8月9月【第二阶段推广：xx品牌“持续释释放”阶段】目标任务：不彰自显的呈现xx地产的资质与与气度。通过户外外与软文炒作，持持续解决xx在在成都的认知问题题。渠道通路：■东区音乐公园园创意生活馆■■户外■■巴士亭■■报版阶段性战略7月8月9月10月11月【第三阶段推广：xx品牌“爆破””阶段】目标任务：进一步让xx品牌牌贴近成都人的生生活价值，用有亲亲合力的营销举措措和事件，表达与与成都生活的亲切切融入。渠道通路：■PR事件营销■■户外■巴巴士亭■报报版阶段性战略商业定位策划本体分析位置：商业面均位于本案案的东侧和南侧，，见图示；类型：包括住宅底商及商商业裙楼；面积：12105㎡（底商为10305㎡，裙楼为1800㎡）；层高：底商为一层，层高高6米；裙楼为二层；；销售：全部销售。定位：社区商业成都商业市场分析析需求特征小铺型成市场主力力2011年截止9月份60-200㎡小型商铺成为需需求主力。备注：数据据限成都市市主城区范范围成都商业市市场分析需求特征内环价格激激增一环至二环环销售均价价：80000元/㎡二环至三环环销售均价价：46000元/㎡三环至绕城城销售均价价：37000元/㎡绕城外销售售均价：26000元/㎡一环内销售售均价：100000元/㎡成都各环线线区域售价价由内而外外呈递减趋趋势，本案案所在环线线销售均价价在46000元/平米成都商业市市场分析租赁市场特特征租金上涨明明显2011年上半年各各商圈的租租金均出现现较大幅度度的上涨。。春熙路商商圈作为成成都市的核核心商圈，，租金从180-2000元/平方米.月不等。其其他商圈为为次级商圈圈，租金水水平集中在在70-400元/平方米.月之间。次次级商圈随随着区域商商业成熟度度的提高，，租金上涨涨的空间仍仍然较大。。区域商业研研究周边租金水水平二环路机场路剑南大道益州大道天府大道南延线本案位置富森美家具具欧尚超市宜家家居迪卡侬凯丹广场蓝光1881南钻威尼斯斯康普雷斯120-200元/月/㎡80-300元/月/㎡90-220元/月/㎡80-180元/月/㎡本案周边自自持商业较较多、整体体租金水平平在80-300元/月/㎡之间区域商业消费主流为为本区域中中端消费者者、主要习习惯在欧尚及凯丹丹广场消费；餐饮方面主主要偏好中餐系列以以及咖啡简简餐、以中低端端消费为主主；区域内消费费人群零售售需求强劲劲，偏好为为服装、日日杂类产品品，仍以日常大众消消费需求为主导导；区域消费群群体在茶室室、咖啡厅厅等休闲业态消费强劲。。茶室、咖咖啡厅以及及桑拿按摩摩成为消费费较多业态态。商业价值分分析价值分析系系统占有城市资源的结构和强度项目整体实操的方向和步骤已有市场产品的结构和机会带动片区升值的机会和方向现有消费群体的需求地段价值产品价值配套价值未来发展价值购买群体价值价值判断伟业商业价价值分析系系统之项目目发展确定定——“五把尺””商业价值分分析1、地段价值值：占有城城市资源的的结构和强强度道路国际资源产业经济与与结构立体交通大区域以高高新技术产产业区为支支撑，小区区域以商务务、商业为为主导。天府新城、、国际城南南，城市金金融总部商商务区、重重点商业发发展区。大交通：位位于城市三三环内，城城市发展重重点区域，，道路资源源丰富，交交通便利；；小交通：位位于东大街街，主干道道，通达性性较好，展展示面较强强。多条公交线线路直通全全市，新兴兴商圈核心心位置。开开通的地铁铁1号线、以及及规划5号线更大大大提升了区区域的通达达性。位于成都向向南发展的的主干道益益州大道上上交通通达性性较好；开通的地铁铁1号线以及规规划的5号线形成的的立体交通通进一步提升了区域域的发展价价值；位于新兴商圈，区域商业业热度升升温快速速，消费需需求旺盛盛。2、客户价价值：现现有消费费群体的的需求人群属性性产品需求求消费习惯惯可支配收收入现有商业业以购物中中心、专专业市场场以及超超市为主主对特色购购物中心心、休闲闲及娱乐乐类需求求较大百货、超超市、购购物中心心、商务务中心以区域消消费人群群为主，，辐射周周边区域域。中青青消费群群体为主主力，吸吸引多数数中端人人群。新南天地地商圈：：2000-4000元/月区域以大大众消费费为主，，结合部部分中端端消费群群体；区域内现现有商业业态态较为丰丰富，属属于新兴兴商业；由于区域域内的社区配套套较少，需求较较大，未未来发展展潜力较较大。商业价值值分析商业价值值分析3、未来发发展价值值：带动动片区升升值的机机会和方方向本案位置置新南天地地商圈核核心区域域主要发展展方向本案的地地段价值值将成都都向东发发展力度度的不断断加大、、新南天天地商圈圈进一步步发展而而有所提提升，随随着后期期片区改改造的不不断延续续，本案案商业价价值将得得到有效效释放。。本案位置置商业价值值分析3、未来发发展价值值：带动动片区升升值的机机会和方方向二环路机场路剑南大道益州大道天府大道南延线新兴商业业区旧有居住住区新兴金融融商务区区本案所属属区域衔衔接老城城区、临临近金融融商务区区、处于于新兴商商业区。。商业价值值分析4、配套价价值：已已有市场场产品的的结构和和机会中高端休休闲以及及社区服服务外流流或缺乏乏，此两两部分为为区域商商业市场场机会生活配套套零售购物物餐饮休闲娱乐满足区域域消费基本无外外流高端少量量外流中高端的的社区服服务、高高端个人人消费外外流中低端消消费可满满足中低端个个人、低低端商务务消费满满足区域内中中高端休休闲以及及社区服服务外流流严重或或缺乏，，消费者者需求迫迫切。幼儿园商业价值分析析5、产品价值：：指导项目整整体实操的方方向1.地块成规则长长方形，围合合式布局，符符合中国传统统“天圆地方””哲学思想和和“合院而居居”的居住理理念；2.中部规划大面面积的公共绿绿地，提供了了内部公共交交流空间。楼间间距较舒适，，照顾各个单单位的景观视视野和私密度，整整体均好性较较高；3.正面入口处设设计的迎宾大大道，充分体体现项目的高高品质。4.商业三面临街街增加了项目目商业部分昭昭示面。5.项目距离主干干道有一段距距离，将会影影响后期商业业发展。商业价值分析析价值分析小结结位于新兴商业业核心区域、、临近主干道道，商业发展展速度较快；；区域内商业以以大众消费为为主，业态较较为丰富，中中低端产品居居多；目前，区域内内中高档社区区服务配套、、休闲娱乐配配比较少，无无法满足区域域消费需求；；本案的地段价价值将成都向向东发展力度度的不断加大大、新南天地地商圈进一步步发展而有所所提升，随着后期片区区改造的不断断延续，本案案商业价值将将得到有效释释放；项目三面临街街，通达性较较好，但商业业部分距离益益州大道主干干道有一定距距离，位于支支路位置，将会对商业发发展造成一定定影响。“城市泛会会所”的生活活类型——价值定义

chapterA——双管齐下型特点：把全面、私密、高端的项目放在中心会所，保证业主生活品质。把半开放项目放在公共区域，让业主在生活区域内也可享受会所级待遇。将室内游泳池、健身房、儿童乐园、老年活动室等室内设施仍设在社区内部的纯会所中，而将餐厅、酒吧、美发厅、超市等大众化设施置于小区边缘生活街的底商中，而且门脸一律朝外，形成半开放格局。

chapterB“随时随地”型特点：“泛会所”取缔传统纯会所形式，保证配套使用的舒适性、共享性、经济性。伟业建议商业定位——“泛会所”交交流型商业——专属性商业休闲性商业生活性商业功能定位业态规划专属性商业：：1800㎡生活性商业：：4300㎡业态规划休闲性商业：：6000㎡业态规划消费群体定位位核心客户层重要客户层游离客户层第一圈层第三圈层第二圈层大成都范围消消费需求旺盛盛追求个性消消费的中高端端群体区域内商务社社交群体本案社区居民民消费群体就近的基本消消费习惯所带带来的功能型型消费，同时时原来需外流流性中高端消消费就近满足足。他们注重重消费的方便便快捷性，如如休闲服务配配套，功能的的全面性，居居家休闲可逛逛性。习惯于区域消消费，追求特特色型消费，，辐射大成都都范围。他们们前来消费的的目的性较强强，注重差异异化的个性需需求满足。30分钟可达本案案购物、商务务洽谈、社交交聚会。周边商务洽谈谈、社交聚会会，习惯距离离居住区所较较近的休闲消消费，便于往往返居住地点点。立足本案住宅宅、商业消费费群体，以服服务社区居民民为主，同时时吸引区域内内大量商务、、社交中高端端消费人群。。5分钟商业圈30分钟商业圈区域外消费群群体项目规划协助招商后期管理商铺价格开发实力是否返租关注点排序障碍点排序未来增值空间不可预见开发商不进行后期管理，卖完不管无完善成熟的后期管理计划及管理经验无主力店进驻单价过高客户关注点明明显前置，而而对于未来增增值空间是否否可期也成为为了影响客户户决策的首要要因素客户关注点与与障碍点排序序营销策略区域内相似楼楼盘的历史价价格与租赁市市场表现租金与二手楼楼的价格与市市场接受楼盘盘的均价存在在一定的关系系，能够较为为客观地反映映项目的市场场接受度。参考区域内租租金，确定项项目的市场均均价由于从营销角角度分析，租租金是地产价价格的晴雨表表，租赁市场场的变化比买买卖市场变化化得快，它更更直接反映供供求关系。当当然租金的变变化与售价的的变化并非总总是同步的，，物业的供应应量将直接影影响租金价格格，租金和地地产价格不能能离得太远，，当租金远低低于售价时，，地产买卖市市场就不可避避免地下跌。。公式：P=(R-c)[(1+r)n-1]/r(1+r)nP——地产出售的的市场价格格R——是地产年租租赁价格C——地产租赁中中的相关费费用，可忽忽略不计。。r——是投资回报报率=6%n——是地产可使使用年限或或收益年限限=40年定价原则1——租金公式法法本案=（3383-0）*[（1+0.06）*40-1]/0.06*(1+0