商业物业管理前期介入和具体工作

*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐[选取日期]*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐浅谈商业物业管理前期介入、二装及物业费测算时间在规划设计时或建设前提请商修，使规划设计理。1审审的在高的划分及的方：高的审要足，中物业能否常运营等；主力店的租用设备、共区域照明供电是否接入主力店自用回路；共区域照明的闭是否能自动控制，是否采取了节能措施；计量方式注各主力店是否可独立计量，尽量减少代收、代垫；水系统考虑不同高度分段压、低层政直供旁路等；要业的分，理进划分和制的2、从商场日常经营需要出提出理建议：设的间规划、理，设的设期管理使用需要；的度、度、使用要，划及流向设置是否理，停车收费系统设置的建议；外墙广告预埋的设置是否满足使用要求，照明、供电、计量方式是否理；建料的用、设设的能、使用、、修的费用是否能做到节能、可靠、便于维修且费用理；（）、、、、、、的、分、管线布局、配置走向等是否满足业态使用需求；隔油池、化粪池、排油烟井等设施是否满足餐饮业态需要；7)外立面注材质的选择，广告和墙面的占比、安装方式等。8）管理用积足需、业间理及能足需。施1、物业竣时验收疏忽为后期物业管理造成管理难题质给商和管理的建在的质建中的装的在物业时不易察觉，上验收疏忽遗留下的问题，必然造成后期商业管理的力不从心。2、必须利用管理的业能力实现长效管理在项目的施早期介入能确保项目的功能定和商业物业的使用功能，使用人的度，，遗。：在地下室施阶段注地下水冒溢，提醒项目处理。*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐在正负零到裙楼封顶阶段关注如下方面消防预埋管线、防雷引下线的施工质量；术人员要旁站监工。3、在商业部分内装施工阶段关注如下方面：外墙防漏措施；多种经营供电、通信点的合理设置；设备设施安装置是否合适，安装顺序、质量是否合格；。通量业的图纸业设备设施清、设备记录、业术案等。提前策划管理方案根据提前策划项目行机构测算培业备等工建设经营管理的商业业的建设与软件管理相得益彰。建立完善实的服务系统商业业在其经营管理关部生密关要在时进行如下方面的工作。保安、清洁、养护、维修、绿化队伍的设立或选聘，洽谈订立合同；环保园林教育业及化娱乐等部门进行联络沟通。业管理场研工作主要内业管理水及业水，业管理方及业，业，分方水及力等。2、法规及政策研了解项目所价政策车辆政策了解商业业水、电、及供消；要；业、料价格、工程维修场等。3、小对业的信进、分，制业查报告。报告的内容包括，但不于:本地业行业概、当地的法规政策；本地业管理场的消费习惯消费水平分析；业管理资的分(如分水，业人力资、资水)；主要对(的业管理分服务费服务模式服务状)。业管理成本测算对商业业管理的到商业业的经营管理水商业的业管理成及是期工作中最为要的工作内容之。*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐1、商业物业管理成本的主要由以下方面构成：人工费用包括工资总额及福利费。费、消杀费、烟道清洗费、隔油池及化粪池清掏费等。治安防范成本包括警用工器具、物料消耗及治安联防费等。绿化养护成本室外广场绿化养护费、绿植租摆费等。共设施设备维保费工程工具费用、设施设备维保费等。共能耗费用、系统、系统、系统、系统能耗费及费。产、耗销、人员聘、培训、印刷、用具维修费等。保险费。费。管理。税金。2、由于商业物业管理涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业是不一样因此测算较住宅写字楼测算复杂测算前必须确列条件模式和薪酬体标准和政策确；项目经济术指标确（单及等）商业业管理面及等。主店物业（一）前期管理阶段主店物业的主要内容：1、商主店的租，审核租同涉及商业物业管理的相关条款，如主店工程设施设备类型、使用界面（如独立使用或共用等）；2、进行物业管理合同谈判，重点确双方物业界面和管理费标准；3主的进场主利进场施工；4主施工进场施工关术规范管理。（）常主物业的主要：1、照同主物业，管理费用；2、主物业管理进，消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患；3、主商、主管的系，维护的营环境；4、与主店期沟，处理主店提出的各类投诉；5、主租，订场，进费用清照相关约接收主店经营场。（三）不同业态主店物业界面要点主商业物业面及业商业物业内要的商业物业主的管理方及的管理面管理的广场主物业面，以：1、超市*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐、中央空调、水、电、气、供暖各系统相对独立，一般都为租户独立管理并承担运行（包括各管井内部的设备设施用事业部门缴纳；负责；建面积，分相运行及维护保养费用；2、向用事业部门缴纳；负责；消防与其他租户共用；其租赁区域门一般费；3、的、、由租户自行安空调外，中央空调为系统的部分，费用缴纳一般按独或向各管理缴纳；水、电、气、供暖、电（扶）梯各系统为系统一部分，独立，能源费设立为独立的、排井、排管，由租户自行管理并承担维护保养责任及费用；生、保部门对其生防、排保，为业管理的重点；负责；消防与其他租户共用；4、KTV、电子娱乐、影院水、电、气、电（扶）梯各系统为系统一部分，独立，能源费用由租户向各管理管理分或式向各管理缴纳运行、维护保养费用；为系统由各管理管理，租户一般按照的向管理缴纳空调（供暖）费用；消防部门对消防要求较高，为物业管理的重点；负责；消防与其他租户共用；5材家居3）消防、排水、部分电梯或扶梯与其他租户共用，一般按照租赁面积占的建*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐筑面积比例分摊相关运行及维护保养费用；6、电器卖场缴纳费用；管理，租户一般按照约定标准的方式向管理缴纳空调（供暖）费用；管理；运行及维护保养费用；与其他租户共用，部门，为管理的；租赁的保由租户由管理1、立管理小组前 3-4个月招工程等务人员跨，管辖户实施统一管理。2、制管理工作流程和管理制度《手册施工提便利指引该手册签合同时予以派发参见附录 1《**购广场手册》制定管理制度》，管理中各部门及。3、管理控制环节户进场理接场的的部进行拍照，并在交接记录中签字确认。户在开前 90天～60天提交图纸，以保证留充足的时间进行在管理招部营运部收到户提交的设计方案的5个效工作日之应这些初步方案设计图纸进行审阅和签署意见如果初步方案设计图退回租户时签上意租户无户立按照管理的方计重管理进行审核户方中及统一管理的，开发审核其行，，管理直接户方。户行向关部门审部门的准。租户须承担各项费用。现场材料进场通道、工具运输、退场运进及运场的管理的准运物按管理定的与进行进地的运地场的在中，电梯、梯、共、通道墙或隔板出口设施施工上述设施损坏应由户一相关费用管理户场共及梯保护方能使用。交叉施工中发生，制保护。工期管理*★★★★★陈先生分享资料，共同进度周小姐按时开业提供服务。工期管理重点关注以下可能延误工期的相关问题：b)天地墙是否特殊造型和结构；d)订特殊和用；调和的重7)工期装修程中(工程状，管理业商户装修的工程进，提改。验收装修完成，商户提供工。管理根据装修进，或理装修程及装修结验收理用商户于以下项目：与是否合；的完；装修材料与要求的一致性；电器线路工情；设备设完好情况商户装修与工商户