论住宅精装修的操作模式与发展方向

论住宅精装修的操作模式与发展方向一、住住宅精装修已已成为住宅发发展的必然趋趋势建设部部出台《商品品住宅装修一一次到位实施施细则》并在在全国推行精精装修住宅，至至今已经有一一年多了。据据建设部有关关官员透露，我我国将在未来来3到5年内取消毛毛坯房，北京京和上海目前前已经先行一一步，相继制制定了有关政政策法规，在在今明两年内内将基本取消消毛坯房。住住宅精装修是是市场成熟的的发展趋势，不不管在国外还还是在国内，住住宅精装修已已普遍受到购购房者的欢迎迎。例如，珠珠江地产、华华新国际以及及万科等成功功操作的系列列住宅精装修修项目，都得得到了广大购购房者的极大大认可，并带带动了住宅精精装修在国内内的进一步推推广和发展。业内专专家把毛坯房房比喻为未安安装车轮的轿轿车，属于半半成品。把毛毛坯房销售出出去，让一家家一户再加工工，重新制作作，是小生产产观念。而住住宅精装修直直接向消费者者提供完全装装修的“成品房”，不但节约约采购成本、提提高施工效率率、避免装修修扰民、保护护建筑结构免免遭肆意破坏坏，而且规范范装修市场，促促使住宅装修修生产从无序序走向有序，积积极推行住宅宅装修工业化化生产，提高高现场装配化化的程度和新新技术运用的的范围，使之之成为工业化化住宅建筑体体系的重要组组成部分，体体现了集约化化大生产的优优势，符合住住宅产业现代代化的发展要要求。这种“成品化”的产品特点点，逐渐赢得得了大部分消消费者的认同同，也成为房房地产开发企企业一种新的的竞争力，是是精装修取代代毛坯房和初初装修的内在在原因。（一）、住住宅精装修逐逐渐被消费者者认同和接受受住宅精精装修对消费费者具有以下下益处：1、省省心省事。业业主不要为寻寻找和跟进装装修公司而劳劳神费力，减减少受那些不不讲信用的和和低素质的装装修商蒙骗的的可能；不必必长期受左邻邻右舍装修污污染的影响；；避免低水平平装修带来的的不安全问题题（结构破坏坏、水灾与失失盗等）；买买房时已可知知道产品的最最终效果（实实际样板房），避避免因样板房房夸张化所带带来的错觉。2、节节省资金。装装修材料实施施集团批量购购买，价格远远远低于市场场价，能减轻轻业主开支；；方便将装修修与住房一次次性进行按揭揭贷款，相对对减少业主资资金压力；工工艺过程中减减少交叉破坏坏，总成本与与总售价应更更合理。3、设设计更专业。可可享受到经过过专业室内设设计之后的装装修效果，避避免对室内设设计无知所带带来的负面影影响（审美与与品位局限）；；随着住住宅精装修开开发的日益成成熟和规范，加加上国家建设设部门的政策策引导，消费费者逐渐认同同和接受精装装修这种一次次到位的完全全装修的“成品房”。正如有人人所说的，除除了富翁、艺艺术家……大部分人还还是需要精装装房！（二）、住住宅精装修成成为实力雄厚厚的开发企业业新的竞争利利器精装修修对于开发商商来说，是一一种投入多、风风险大、责任任重的装修方方式。房屋造造价增加和制制造周期加长长，如果出现现长时间销售售不出的“尾盘”或“死盘”现场，则将将形成致命的的资金压力和和投资风险；；同时开发商商对装修直接接负责，无法法将消费者的的投诉转移到到装修商等等等。另一方方面，消费者者对住宅精装装修的认可和和接受则需要要一个过程，他他们担心装修修质量的好坏坏、装修材料料的环保与否否，另外对于于精装修带来来的总房款上上升等问题还还有一定的抗抗性。所以许许多开发商认认为精装修可可能会费力不不讨好，从而而导致住宅精精装修在很多多地方推进速速度较慢。但是，对对于那些实力力雄厚的开发发商来说，他他们具有较强强的资本和品品牌优势，对对项目本身的的综合素质充充满信心。在在此基础上推推出消费者满满意的住宅精精装修，自然然可以赢得更更大的市场。首首先，住宅精精装修可促进进发展商综合合素质的整体体提高，不但但形成住宅产产品新的卖点点，而且可以以深入表达发发展商的审美美追求；其次次，在高门槛槛淘汰一批劣劣质对手之后后，高水准的的对手们可进进行更加有序序的竞争，通通过装修产生生更多样化的的住宅产品形形态，增大住住宅产品的艺艺术与文化附附加值和创新新空间等等。另另外，住宅精精装修体现了了开发商的一一种深度服务务和良好社会会责任感，对对于销售之后后的物业管理理和社会环境境带来了种种种益处。1、不至于面对对零散装修所所带来的长期期污染；2、减低社区保保安工作的压压力；3、遏制低水准准装修，提高高装修技术与与艺术；4、建立健康的的邻里关系，改改善生活方式式和提高居住住水平；5、优胜劣汰汰，有序竞争争，促进住宅宅产业的整体体发展。可以说，发展商商在未来市场场要想生存发发展，必须更更加努力变革革和进步，而而这种利国利利民的住宅精精装修成为这这部分开发商商的一种新的的竞争利器。（三）、国国家政策的引引导与规范，加加速了住宅精精装修的推广广20001年建设部要要求全面取消消毛坯房，倡倡导住宅一次次装修到位；；2002年建设部住住宅产业化促促进中心又出出台了《商品品住宅装修一一次到位实施施细则》和《商商品住宅装修修一次到位材材料、部品技技术要点》，对对从装修一次次到位的全过过程实施引导导到装修材料料选择与质量量检查分别提提出了要求，推推荐给房地产产开发、设计计和施工单位位参照执行。明明确了精装修修住宅在交房房屋钥匙前，所所有功能空间间的固定面全全部铺装或粉粉刷完成，厨厨房和卫生间间的基本设备备全部安装完完成。按照这这一导则，精精装修的住宅宅被分为普通通住宅、中高高级住宅和高高级住宅三个个档次。另外外还在原则上上要求开发单单位为住宅装装修的第一责责任人，承担担相应的责任任，而不是由由装修公司或或物业公司作作为责任人；；精装修住宅宅要分为不同同标准，设立立样板间由住住户来进行选选择；房屋的的售价中应该该包括房屋的的工程成本和和装修成本两两个组成部分分，并要在合合同中标明等等等。这些政政策的出台，昭昭示了政府要要求规范发展展商行为的决决心，对全国国数万家房地地产商的优胜胜劣汰设了一一道高门槛，促促进发展商的的整体进步，规规范住宅产业业与市场，为为住宅产业的的产品创新与与产业化明确确方向，促进进正规的室内内设计业健康康成长。另外外还以国家康康居示范工程程作为突破口口，建设部提提出发展商申申请康居示范范工程３Ａ级级住宅，必须须一次性装修修到位。作为为面向２１世世纪的住宅升升级换代产品品，康居示范范工程强调商商品房一次性性装修到位同同时满足购房房客户个性化化要求。这些些政策和措施施，都将成为为住宅精装修修进一步推广广的强大推动动力。二、住住宅精装修开开发的操作模模式和流程（一）、模模式的多样性性，体现了开开发商责任与与消费者参与与度之间的平平衡关系住宅精精装修开发的的具体操作模模式多种多样样，根据开发发商承担责任任以及消费者者参与度的不不同，可分为为以下几种：：第一种是开开发商选好装装修公司供买买房人选择，但但开发商不负负责材料，这这是最初级的的一种做法；；第二种是开开发商供应材材料并组织装装修公司做精精装修，最后后交到买房人人手上的是成成品房。第三三种是菜单式式，购房人只只能在菜单内内挑选，以便便开发商集体体采购并施工工。一般来来说，开发商商承担的责任任越多，提供供的服务越精精细，消费者者的参与程度度也就越深，从从而可以在统统一精装修的的基础上更多多的发挥消费费者的个性，使使精装修得到到更大范围、更更多层次的消消费者认同和和接受。例如如，近年来一一些发展商为为客户提供二二到三种装修修方案让客户户去选择，这这是一种菜单单式的精装修修服务。但是由由于众口难调调，以及材料料的不同选择择和施工工艺艺的不同运用用，使得装修修的效率和质质量难以达到到理想状态，同同时也失去了了精装修原本本的工厂化、集集成化、装配配化要求。现现在人们越来来越认识到装装修和装饰的的不同，个性性化往往依靠靠后期的家庭庭装饰而不是是大面积的装装修。因此在在住宅精装修修开发模式上上，统一的精精装修将成为为近几年开发发商比较合理理的选择。（二）、流流程基本相同同，方案设计计和材料选择择是关键。住宅精精装修开发的的流程基本相相同，一般如如下：方案设设计→材料采购→样板示范→装修施工→装修监理→质量验收→保修和维护护等。其中，导导致不同模式式产生的阶段段主要在方案案设计和材料料采购环节。如如果是菜单式式，则消费者者在这两个环环节的参与度度就高，尤其其在方案设计计阶段与消费费者之间的交交流与反馈活活动比较经常常，而且意见见被采纳的程程度高；而对对于统一的精精装修模式，则则主要依靠设设计师自身对对市场和潮流流的把握，设设计出符合大大多数人审美美情趣的产品品，消费者可可以反馈意见见，但是意见见被采纳的程程度则相对较较低。因此，方方案设计和材材料选择成为为住宅精装修修开发的关键键所在。1、住住宅精装修对对设计师提出出更高要求。方案设设计阶段，应应由由装修设设计师把握全全局。装修设设计师应该从从一开始就参参与策划、构构思、建筑设设计、结构处处理等过程。这这样，精装修修产业化发展展对设计师个个人要求首先先熟悉产品，即即全面的了解解住宅装修中中所用到的产产品，了解产产品的基本功功能、适用范范围、施工方方式、价格、风风格等；在对对产品有了相相当了解和把把握的基础上上，消费者参参与装修产品品的选择，设设计师在一定定的产品范围围内进行产品品组合设计，搭搭配出功能合合理、满足风风格要求的完完全可实现的的设计方案，从从源头上保证证消费者得到到满意的、预预期的居住环环境和居住空空间。另外，设设计师要主导导与面向产品品的研发工作作。把过去相相互分离的设设计、生产、施施工以至销售售看成一个统统一整体，由由设计师统筹筹管理，作为为整个过程的的主导力量。因因为，住宅装装修产业化的的设计、生产产、建造涉及及面广，需要要熟悉住宅装装修中各类别别的各种产品品及其技术特特性，并综合合户型、面积积、功能模式式、造价、风风格等因素，提提供出类似菜菜单式的住宅宅装修设计手手册。这种设设计工作包括括两个方面：：一方面是指指作为部件的的产品设计。在在这里，每件件实用家居产产品都被作为为艺术品来设设计，艺术深深入到每件产产品中，而不不是为艺术而而艺术。这些些被赋与艺术术性的产品将将共同构成未未来家居空间间的艺术性。另另一方面是指指由部件组成成的整体家居居产品设计。住住宅装修的主主要目的不是是为了光鲜、炫炫耀，而是实实实在在满足足消费者的根根本需要。在在这里，室内内温、湿度的的保持，空气气的洁净度、新新鲜度，合理理的功能安排排以及人体工工效学、环境境心理学，生生态学等多方方面的考虑和和追求，使得得安全、健康康、舒适、优优美，环保成成为现实。同同时值得强调调的是安全生生命周期与清清洁生产战略略这两个非常常重要的现代代理念设计。2、住住宅精装修要要求材料的绿绿色环保、标标准通用与品品牌保证。精装修修房屋使用的的装修材料是是开发项目中中最受人关注注的一环，也也是决定住宅宅产品室内外外风格、档次次、品位的关关键，不仅直直接影响住宅宅产品质量，而而且在精装修修实施过程中中经常会出现现成本与效果果之争。装修修材料的绿色色环保，是装装修的基本要要求。因为人人们在室内的的空间相对较较长，因此材材料的选择必必须考虑各种种健康和环保保的需要。而而品牌保证则是消消费者放心的的又一条件，这这是现代社会会的一种诚信信保证。而对住住宅精装修来来说，标准化化、通用化的的开放体系的的构建是住宅宅装修实现高高品质、多样样化、个性化化需求的根本本保证，也是是打破垄断的的重要手段。通通用体系是各各个厂商根据据全国或地区区通用的标准准、尺寸、构构造等生产构构配件，用户户可根据需要要选购，装配配成多种风格格的各种形式式，以适应规规模小、分散散的住宅装修修要求。有计计划地将门窗窗、小五金、卫卫生间、厨房房、采暖、通通风等设备，装装修材料及制制品、连接件件等都进行标标准化、专业业化生产，实实行商品化供供应。其次，紧紧跟时代趋势势，尽早实现现产品的“大规模定制制化”生产，以更更好的满足消消费者个性化化的需求，提提升企业的竞竞争力。所谓谓大规模定制制就是：将大大规模生产和和定制生产这这两种模式的的优势有机结结合起来，在在不牺牲经济济效益的前提提下，满足单单个客户的需需求。三、住住宅精装修开开发的三个难难点及其对策策（一）、如如何解决降低低装修成本和和满足个性需需求的矛盾？？消费者者是理性的，并并且需求也是是多方面的。从从现实角度来来考虑，开发发商很难做到到满足消费者者方方面面的的需求，因此此开发商追求求的应当是一一种“满意解”而不是“最优解”。从精装修修市场的发展展状况上来看看，市场的成成熟需要一个个过程，在当当前阶段开发发商应当定位位于“最大程度的的满足消费者者需求”，而不是“满足消费者者最大程度的的需求”。发展商做做的精装修应应该是大众化化的，比如地地板、墙、厨厨房、洁具等等。而客户个个性化的东西西主要体现在在装饰和家居居布置上，因因为装修的东东西是一次到到位更改不了了的，装饰和和家居是可以以调整的。所以我我们首先必须须分清装修与与装饰的辩证证关系。许多多业主包括某某些房产商未未能分清共性性与个性及装装修与装饰的的辩证关系，其其实任何事物物都既有个性性也有共性，如如住宅装修除除材质、色彩彩变化外，门门套只是饰线线微小变化，门门也只是造型型变化，踢脚脚板、护角线线等基本没变变化，其中有有大量共性，若若能解决相关关技术问题，完完全可工厂生生产零件，组组装成部品，通通过现场排列列组合解决个个性化问题，这这样，按照国国外发达国家家经验，轻装装修，重装饰饰，即通过部部品集成将厨厨房、卫生间间、门窗套、门门、踢脚板、壁壁柜、隔断等等室内三维空空间项目一次次性装修，留留下窗帘、灯灯具、活动家家具、字画等等装饰物品业业主自选，这这样便可有效效解决装修个个性化问题，大大量减少装修修房销售之风风险。（二）、落落后的手工装装修施工带来来的如期交房房风险和售房房风险房产商商承诺交房期期限一般都较较为紧张，若若不能如期交交房，业主将将会索赔，而而土建安装工工期拖延装修修便无法进入入。加之室内内装修劳动密密集用人多，一一般装饰公司司很难在短期期内组织起足足够的队伍。由由于各工序用用工多，工种种繁杂，工作作面有限，各各工种交叉施施工，交叉污污染，互相影影响，工期很很难保证。另另外，装修房房使开发商成成为商品住宅宅装修一次到到位的第一责责任人，而目目前全国各装装饰公司施工工手段均为手手工现场施工工，这种落后后的施工方式式必然产生大大量质量问题题，加大业主主对房产商投投诉风险。有有手工就会有有误差，现场场散料加施工工的落后方式式因工人技术术、材料及施施工手段等各各种原因会遗遗留大量难以以克服的质量量隐患，而装装饰公司一般般又是有活现现找人，钱到到手人就走，业业主入住后及及时保修不易易做到。按现现行国家规定定质保期一至至两年，业主主投资买房不不可能只住一一两年，质保保期限与房屋屋使用寿命形形成巨大反差差，既使信誉誉好的装饰公公司在质保期期内能及时维维修，保修期期外就无法保保证了。这不不得不成为目目前众多房产产商想做住宅宅精装修而又又迟迟观望的的主要原因，解解决的出路究究竟何在?唯一对策参参照国外先进进经验，选择择代表先进生生产力，采用用工厂化装修修的装饰公司司来实施商品品住宅精装修修。这样，便便可淘汰落后后的手工现场场施工，上述述种种问题便便可迎刃而解解!（三）、住住宅精装修开开发期待标准准化管理和控控制1、精精装修房缺乏乏具体的技术术标准从消费费者的顾虑上上来看，有开开发商本身的的问题，同时时也有行业标标准的问题。目目前整个装修修行业的质量量标准很不完完善，有关精精装修的质量量标准更是欠欠缺，开发商商面对消费者者的时候，是是作为一个商商品房的生产产者还是以装装修公司的身身份来面对？？精装修应当当属于装修行行业的范畴，不不应当由另一一个行业来背背这个包袱。可可事实上从消消费者的角度度很难接受这这种形式，毕毕竟消费者是是直接与开发发商打交道的的。因此在责责权利上就产产生一种矛盾盾。因此，大大部分开发商商认为，精装装修市场本身身应当有一套套完整的标准准可循，包括括装修的质量量、档次划分分等等，作为为解决消费者者与开发商矛矛盾的一个出出发点。既要要制定开发商商、设计单位位、装修施工工单位和部品品集成商之间间的合作规则则(包括设计管管理、施工管管理、售后服服务等)，解决精装装修住宅动态态联盟之间的的关系；同时时，制定出一一个被市场认认同的工业化化装修的统一一分类标准(设计标准、产产品集成标准准、性价比等等)，便于业主主和开发商之之间在交房标标准上达成一一致。2、精装装修应加强工工程监理《商品住宅宅装修一次到到位实施导则则》颁布以来来，开发商开开始努力打造造精装修住宅宅。然而，许许多号称精装装修住宅的楼楼盘却只用了了简单的材料料，部分木地地板或瓷砖甚甚至连牌子都都没有。施工工队伍和监理理单位的整体体素质和能力力无法满足市市场的需求。由于精精装修住宅项项目基本上是是流水线作业业，开发商主主要进行招投投标，如果出出现装修事故故，开发商对对所招投标的的单位不太了了解，或者对对其资质没有有很好的考察察，这应该是是开发商的责责任。即使考考察，如果施施工单位偷工工减料，监理理部门没有责责任心，也会会出现问题。作作为开发商、监监理部门和施施工单位要经经常沟通，严严格按照工程程设计要求施施工，加强工工程监理，切切实保证装修修施工质量，防防患于未然。四、齐齐鲁·骏园住宅精精装修的探索索和实践（一）、初初试菜单式装装修，提出完完全UNI主义。齐鲁置置业有限公司司在齐鲁·花园推出全全面精装修之之前，首先在在齐鲁·骏园开始尝尝试菜单式装装修。所谓菜菜单式装修，是是指房地产开开发商售房时时提供装修设设计方案与材材料设备菜单单，置业者选选定后统一装装修。交房的的基本要求是是：厨房、卫卫生间、顶板板、墙面、地地面、门和门门套一次装修修到位。为此此，还特别提提出了“完全uni主义”。“完全uni主主义”包含三层意意思：unit、union和uniquue；组合起来来表达如下含含义：1、完完全unit（单位、单单元）意即我我们卖出的是是完整的产品品，不是半成成品——摈弃毛坯房房概念；2、完完全union（联盟、联联合）意即多多工种、多元元化联盟为客客户全方位服服务，该大联联盟包括设计计单位、监理理单位、施工工单位、家装装顾问、营销销策划公司；；3、发发展商与业主主个性选择的的完全uniquue（独一无二二）齐鲁置置业公司为客客户提供装修修是服务的延延伸，是为了了方便业主，满满足业主的要要求，公司对对此没有利润润上的要求，因因此对于置业业者而言，选选择公司提供供的装修服务务是很合算的的。对齐鲁置置业公司而言言，菜单式装装修的好处是是：一可以增增加产品的附附加值，作为为项目的宣传传亮点；二可可以体现公司司的服务精神神，提升企业业形象，塑造造企业品牌；；三可以为以以后项目的开开发积累经验验。（二）、设设计步骤与思思路（1）确定标准配合开开发商通过市市场调查研究究，结合装修修的流行趋势势，明确销售售对象，确定定装修标准。其其装修水平至至少应达到购购房者所期望望的档次和标标准。装修的的多样化，可可表现在不同同套型平面采采用不同“菜单”的差异上，精精选出具有代代表性的装修修方案，强调调在同一档次次上的统一性性和均好性，同同时通过设计计引导消费者者向装饰个性性化方向发展展。（2）提提供图纸设计图图纸完成后，应应向装修施工工单位进行交交底，说明施施工中应注意意的问题和技技术要求。家装公公司应向开发发商提供以下下图纸资料：：■装修施工详图图（包括水暖暖电附属专业业图）；■概算。开发商商应向购房者者提供以下竣竣工图：■套内平面图及及使用面积；；■选材和设备配配置使用说明明书；设备接接口位置和接接口图、套内内面积。装修设设计图纸作为为必备资料交交给购房者，购购房者对照图图纸进行验收收。（3）指指导施工首先指指导施工单位位做出样板间间，样板间应应以实际交付付为标准，以以带个性化装装饰为辅，真真实地反映出出精装修商品品房的内在质质量。设计人员要要配合开发单单位、监理单单位、施工队队伍，对材料料进行把关，现现场解决在安安装集成过程程中的问题，确确保装修按图图纸施工。（三）、装装修标准装修标标准根据公司司决定，暂定定为四种：100元/M2、300元/M2、500元/M2、700元/M2，每种标准准有不同的材材料、风格设设计的方案2—3款。（四）、装装修施工三部部曲第一步步：厨房地面面铺装、墙身身、吊顶一次次性完成，同同时作隐蔽、暗暗藏式管道设设计、设置管管井等；第二步步：卫生间地地面、顶棚、墙墙身、盥洗盆盆、座便器、标标准化浴缸、淋淋浴配件、毛毛巾架、冷热热水管等一次次安装到位；；第三步步：根据设计计方案进行标标准化全装修修，直至交付付给业主。（五）、装装修的环保原原则室内装装修必须十分分重视环保及及防污问题。要要在选材、施施工用料方面面坚持如下原原则，具体由由聘请的专业业机构对材料料进行签定、监监测，并在营营销推广中加加以体现：■选用环保型装装修材料。■选择无毒、无无害、无污染染环境、有益益于人体健康康的材料，宜宜采用取得国国家环保标志志的材料。■使用能改善室室内空气质量量的先进技术术及设备。■防止成品家具具对室内造成成的污染。（六）、对对各单位的具具体要求1、开开发商开发商商应和家装公公司签订合同同，合同中包包括精装修的的套餐选择和和标准装饰材材料等内容。开发商商和购房者应应按照国家和和地方的有关关规定签订合合同，并在房房屋结构及设设备标准中设设置相关装修修标准的内容容。确立开开发商为住宅宅装修质量的的第一责任人人，承担住宅宅装修工程质质量责任，负负责相应的售售后服务。建建筑装饰施工工单位、装修修材料生产厂厂家负责相应应施工和产品品的质量责任任。开发商必必须向购房者者提交装修质质量保证书，包包括装修明细细表，装修平平面图和主要要材料的生产产厂家，并执执行有关的保保修期。2、监监理单位装修工工程监理的目目标是：控制制投资、进度度和质量，强强化合同管理理和信息管理理，协调各方方关系。包括括以下内容：：审核装修合合同、审核设设计方案、审审核设计图纸纸、审核工程程预算、查验验装饰材料和和设备、验收收隐蔽工程、检检查工艺作法法、监督工程程进度、检查查工程质量、协协助甲方验收收装修工程。工程监监理单位对装装修工程进行行监理，严格格执行每道工工序特别是隐隐蔽工程的签签字验收制度度，以保证对对施工质量的的控制。3、装装修施工单位位装修施施工单位应当当遵循以下规规则：■采用的装饰材材料不得以次次充好，弄虚虚作假；■施工不得偷工工减料，粗制制滥造；■不得野蛮施工工，危及建筑筑物自身的安安全；■不得损害居民民和开发单位位的权益；■遵守国家和地地方规定的有有关规范和规规则。装修施施工单位应当当按月填写单单项工程汇总总表，报开发发商和监理单单位，以保证证施工进度。4、家家装顾问家装顾问问具体工作职职责表现在以以下几方面：：■装修常识的咨咨询；■具体价格的把把握，为具体体方案提供市市场数字依据据；■客户装修套餐餐选择的引导导，特别是装装修风格的建建议；■对家装公司的的监督，主要要是质量监督督；■针对具体每一一套住宅，室室内装饰的建建议；■全力配合开发发商针对该计计划的所有工工作，并提出出切实可行的的操作建议；；■自2003年年4月12日起，每周周周末。家装装顾问公司必必须安排1—2名熟知该计计划的专业设设计师于项目目营销中心全全天候接受家家装咨询。（二）、齐齐鲁·花园精装修修模式的成功功，坚定了公公司开发住宅宅精装修的信信心齐鲁·花园作为济济南第一个完完全精装修交交房的中高档档住宅，得到到了广大消费费者的极大认认可和青睐。开开盘不到3个月，销售售出推盘量的的80%。尽管销售售火爆的原因因是齐鲁·花园综合素素质好、性能能价格比高，例例如出色的健健康主题园林林、儿童益智智会所等，但但是精装修应应该是其最大大的卖点之一一。齐鲁·花花园没有继续续采取菜单式式的模式，而而是采取了统统一精装的模模式。淡化风风格意识，强强调装修的大大众化和基础础性，同时加加强过程控制制和服务深度度。并且结合合健康住宅的的标准，创造造出一种升级级版“健康型精装装社区”的模式。特特别体现在装装修材料的选选择上，不追追求简单的高高档和奢华，而而是在质量和和品牌保证的的基础上，讲讲究材料的绿绿色环保。同同时，对装修修公司严格把把关，初步的的资质考察通通过后，选择择5家单位进行行样板间设计计和装修；然然后，对其实实际施工能力力进一步考察察，同时充分分听取客户的的反馈意见，最最终确认2到3家进行最后后的大批量统统一精装修。这这些过程的严严格管理，充充分保证了精精装修材料的的环保性与施施工的高质量量。由于齐鲁鲁𔄲花园这种“健康型精装装修”消费者让消消费者极为满满意和放心，齐齐鲁置业在模模式创新的同同时，还从理理论内涵上将将精装修延伸伸出“精品工程、精精细服务、精精致生活”的开发新理理念，要求房房地产开发的的各个环节、各各个阶段都必必须高标准、高高质量，产品品的各个部件件都必须是精精品，各种客客户服务包括括将来的物业业管理都必须须规范而体贴贴入微，除此此之外项目管管理的过程控控制同样十分分严格，只有有这样才能真真正创造一种种高尚的、文文化的、精致致的人居环境境和生活氛围围。精装修修的操作过程程中，齐鲁𔄲花园加强了了对消费者的的观念引导。大大大弱化风格格意识，强调调装修的大众众化和基础性性。首先明确确“装修”和“装饰”是两个不同同的概念，“装修”是大面积、整整体性的，“装饰”则是业主参参与程度深、细细节的、个性性化的。当代代人“轻装修、重重装饰”，倡导简约约装修风格，把把主要心思和和精力用在家家庭装饰上，突突出个性和品品位，而不必必拘泥于所谓谓的装修风格格。然后，通通过样板示范范房来听取客客户的反馈意意见，并以此此对各装修单单位的实际施施工能力进行行考察，最终终确定2到3家装饰公司司，并针对不不同户型设计计出不同的装装修风格，同同种户型的风风格一致，争争取做到大多多数人满意。追追求一种“满意解”，是“最大程度的的满足大部分分消费者的需需求”，而不是“满足所有消消费者最大程程度的需求”。这样，设设计方案则由由装修设计师师全局把握。装装修设计师应应该从一开始始就参与策划划、构思、建建筑设计、结结构处理等过过程。室内设设计作为一项项重要的艺术术创造，不能能开发商自己己去组织，也也不要让建筑筑设计师去做做，建筑设计计和室内设计计是两回事，不不但要找专业业的室内设计计师，而且要要进行招标。这这样的装修效效果才会有品品位。因此设设计师必须了了解产品的基基本功能、适适用范围、施施工方式、价价格、风格等等；在对产品品有了相当了了解和把握的的基础上，消消费者参与装装修产品的选选择，设计师师在一定的产产品范围内进进行产品组合合设计，搭配配出功能合理理、满足风格格要求的完全全可实现的设设计方案，从从源头上保证证消费者得到到满意的、预预期的居住环环境和居住空空间。（三）、住住宅精装修的的实质是一种种建立在诚信信和责任基础础上的深度服服务不管管管毛坯房还是是精装房，开开发商提供的的都是一种服服务。只是不不同的服务体体现了开发商商不同程度的的责任感和诚诚信度。精装装修这种服务务，开发商不不但要承担住住宅工程质量量责任而且要要承担装修质质量责任，是是诚信经营时时代的一种深深度服务。齐鲁··骏园的菜单单式装修套餐餐和齐鲁·花园的完全全精装修，虽虽然在装修方方案的选择上上不一致，但但是都是操作作过程都是同同样的严格和和规范。通过过公开招标选选择绿色环保保品牌材料和和资质优良、经经验丰富的装装饰公司，同同时将邀请有有关单位对精精装修进行全全过程的、规规范化的工程程监理；设置置样板间，让让消费者对精精装修看得见见、摸得着，做做到心里有底底；至于装修修标准和装修修材料，绝不不遮遮掩掩，都都将用正式的的书面材料向向消费者进行行公开说明，同同时将邀请有有关单位对精精装修进行全全过程的、规规范化的第三三方监理。这这样公开、规规范的操作自自然让消费者者比较满意和和放心。五、住住宅精装修开开发的前景（一）、住住宅精装修将将成为住宅市市场的主导力力量。（二）、随随着住宅开发发的工业化和和标准化，住住宅精装修将将朝模式化和和集约化方向向发展，但是是消费者参与与度越来越高高。（三）、在在近几年，以以高水准的策策划、规划、设设计加上高水水准的专业室室内设计和装装修，进行统统一的完全精精装修，将是是开发商选择择的主要模式式。因此，设设计师和开发发商的审美能能力成为核心心竞争力，审审美标准、审审美素质超越越消费者但又又被消费者所所理解，是消消费者对精装装修感到满意意的关键所在在。从个案看北京精精装修住宅市市场北京广华轩轩房地产开发发有限公司于于2002年夏开始开开发精装修城城市高级公寓寓项目——UHN国际村，北北京金网络房房地产经纪有有限公司作为为该项目的全全案代理参与与运作了开发发的全过程，历历时两年，现现在项目的一一期已经于2003年底入住，项项目的二期产产品经过全面面升级之后，也也将于2004年底入住，目目前正处于准准现房的热销销期，连续数数月月均销售售额均在七、八八千万。通过过对这个个案案项目的运作作，我们对北北京的精装修修住宅市场有有了一些概况况的了解，同同时也积累了了一些精装修修项目在目前前市场状况下下的运作经验验，希望通过过这个简单的的总结，与同同业共享。第一部分：：北京精装修修住宅市场概概况1、精装修修住宅目前仍仍是绝对少数数据调查，北北京市的居民民愿意买精装装修房的比例例占到了60％以上，但但市场上投放放的精装修房房数量不多多，居民买不不到价钱适宜宜的精装修普普通住宅。2002年年，北京房地地产市场140多个新盘中中，“精装修”只占18％左右；而而到2003年年底，北北京市300多个在售楼楼盘中，精装装修项目只占占到全年新推推项目的1/3，基本上仅仅限于单价达达到8000元/建筑平方米米以上的所谓谓的“豪宅”或户型面积积在30到60多平方米的的小户型项目目这两类“极端产品”。虽然精装装修房数量逐逐年上升，但但是，从总体体市场来看，精精装修住宅目目前仍是绝对对少数。2、国家的的政策引导方方向明确，但但北京缺少配配套执行细则则按照20002年国家建设设部提出的要要求，2010年左右全国国都将推广住住宅装修一体体化，不搞毛毛坯房。上海海市住宅发展展局更是制定定目标，2005年上海市的的新建住宅将将基本实现全全装修。2001年年北京市建委委、规委、国国土房管局联联合制定的《关关于加强新建建商品住宅家家庭居室装饰饰装修管理若若干规定》，要要求房地产开开发企业开发发商品住宅时时，将家居装装修连同住宅宅主体结构一一体设计、施施工到位后销销售，满足购购房人直接入入住的要求。2002年年5月，建设部部住宅产业化化促进中心已已经颁发了由由有关单位和和专家编写的的《商品住宅宅装修一次到到位实施细则则》和《商品品住宅装修一一次到位材料料、部品技术术要点》，这这是全国出台台的第一个关关于商品住宅宅精装修的实实施细则以及及相关技术标标准，目前还还只是指导性性意见。在配套政策策方面，上海海比北京又早早走了一步。上上海住宅局从从1999年开始就着着手对精装修修住宅的实施施开展调查研研究，并逐步步进行试点。并并陆续发布了了关于装修设设计、装修监监理、室内环环境检测、竣竣工核验、优优良装修产品品推荐等11个文件。但但在北京，这这方面的工作作尚有待推进进。3、北京的的精装修住宅宅市场处于起起步阶段，尚尚未进入成熟熟期。2001年年国家政策出出台后，北京京市的中高档档市场上出现现了一些精装装修楼盘，但但其中由外地地（尤其是南南方）开发商商开发的楼盘盘居多，北京京属地的开发发商则反应滞滞后。据一些房地地产开发商反反映，影响精精装修房开发发的主要原因因：一是利润润小，成本高高。装修造价价在总销售价价或总土建造造价中所占比比例不大，但但由于装修行行业环境复杂杂，操作难度度、管理成本本会成倍扩大大，若销路不不畅，精装修修无疑是个不不小的包袱。二二是难操作。统统一装修不能能满足个性化化要求，出力力不讨好，还还不如毛坯交交房；菜单式式装修又送“佛”没送到西天天，业主总会会通过各种渠渠道改东改西西满足自己的的意图，大量量的修改极易易出现工程失失控现象。三三是真正的成成品房应是设设计、建造、装装修一体化，但但由于缺乏经经验，设计、建建造、装修脱脱节的现象比比比皆是，即即使住宅实现现了精装修，仍仍可能因户型型的缺陷引起起业主不满，拆拆东墙、补西西墙，无形中中增大了开发发商的成本和和难度。而政府有关关人士则认为为首先是开发发商的意识制制约了精装修修开发普及工工作的推进，很很多人还没有有意识到装修修的重要性（包包括精装修的的社会价值和和对树立企业业品牌形象的的价值）。此此外北京的市市场环境较好好，毛坯房买买家也接受，造造成开发商的的动力不足。4、精装修修常见纠纷与与成因分析尽管有各种种制约因素，2004年北京楼市市的精装修项项目仍然明显显增多，预计计今年精装修修项目占新推推盘的比例将将有可能超过过1/2，同时也将将是精装修引引发纠纷最多多的一年。总结精装修修房常见纠纷纷，主要集中中在以下四类类：第一类是材材料和设备标标准笼统引起起的矛盾。尤尤其北京仍处处于期房销售售市场，预售售时精装标准准尚未明确，在在装修材料说说明中常使用用“进口”或者“高级”等定性的描描述，引起理理解上的偏差差，在交房时时由于缺乏量量化的评判标标准而引发纠纠纷。据调查查，这方面引引起的精装修修纠纷占30%-440%，甚至更高高。第二类是施施工质量问题题。这方面引引起的精装修修纠纷约占50%到60%左右。原因因是装修行业业没有技术标标准和技术验验收标准，装装修工人没有有经过严格的的专业训练，大大量手工操作作无法保证施施工质量。第三类是装装修工程和其其他配套工程程配合不好引引起的问题。精精装修工程与与结构施工、设设备设施施工工等各环节都都有紧密的联联系，需要高高度配合，稍稍有不慎即会会埋下隐患。比比如说，装修修公司进驻前前，地面上的的宽带已经布布好并调试好好，结果，一一铺地板，装装修工人把宽宽带给砸断了了，等等。这这类纠纷通常常与施工质量量问题相互混混杂，很难严严格区分。第四类属于于客户知识面面不够造成的的纠纷，比如如有些客户对对地板的分类类不清楚，那那染色地板的的标准衡量非非染色地板，认认为“木地板的花花纹不一致，色色差太大”，其实这是是由木材的自自然色差引起起的。类似这这样的建材知知识需要沟通通，也需要等等待消费者自自身的成熟。以上是精装装修纠纷的表表象，对其形形成的原因进进行分析，还还有以下三方方面深层次的的原因：首先先，消费者“众口难调”。由于绝大大多数消费者者不具备鉴别别精装房质量量的专业知识识和能力，再再加上消费者者越来越关注注住宅装修的的个性化，因因此造成规模模化生产与个个性化体现的的矛盾；其次次，容易造成成开发商“赶工期”。对开发商商来说，推行行精装修意味味着将比做毛毛坯房时面对对更多的乙方方和更多的环环节，更难以以控制工期，任任何一个环节节的延误都必必须在交房日日期之前消化化，因而有相相当一部分精精装修质量纠纠纷都源于“赶工期”；第三，上上游产业成熟熟度低，尤其其是家装企业业“力不从心”。目前整个个家装业发展展尚不成熟，装装修质量难以以保证，有实实力可以同时时进行几十套套、上百套装装修任务的装装修公司难得得有几家。由由于利字当头头，各装修公公司在投标时时无不大包大大揽，但最后后的装修质量量问题都需要要开发商来面面对购房者。5、北京精精装修房的操操作模式自从建设部部提出商品住住宅装修要求求后，北京市市建委、规委委、国土房管管局也联合制制定了《关于于加强新建商商品住宅家庭庭居室装饰装装修管理若干干规定》，其其中提出开发发商可以用四四种不同方式式为购房人提提供装修房，一一是房地产开开发企业开发发商品住宅时时，将家居装装修连同住宅宅主体结构一一体设计、施施工到位后销销售，满足购购房人直接入入住要求；二二是房地产开开发企业可以以在预售中，向向购房人提供供装修菜单及及样板间服务务，按购房人人意愿进行家家居装修设计计，连同住宅宅结构一体施施工到位后交交用；三是购购房人买房后后进行装修的的，如果与开开发商或物业业管理单位推推介的装饰装装修企业签订订了装修合同同，开发商或或物业管理单单位与装饰装装修企业承担担质量保修连连带责任；四四是购房人未未选用被推介介的装饰装修修企业的，可可在购房人装装修前将装修修方案报物业业管理单位备备案，签订装装修管理合同同。目前，北京京市精装修楼楼盘在装修上上的价格根据据楼盘的档次次和装修标准准的不同，从从400元/平方米到1000元/平方米甚至2000元/平方米以上上都有。北京京住宅市场中中通行的精装装修操作模式式有以下几种种：（1）单一一方案、最多多只有干作业业面材可选的的精装修房具体做法：：全部房屋的的装修材料、装装修风格和样样板间提供的的完全一致，尤尤其是厨卫的的材料设备完完全一致，只只有一种方案案，最多提供供几种壁纸、两两种地板供选选择。这种操操作模式被很很多高档项目目、尤其是有有过精装修运运作经验的发发展商所采用用，优点是湿湿作业设计施施工和材料组组织相对简单单，易于操作作，缺点是千千屋一面的问问题最为突出出，尤其是当当项目本身的的建筑风格不不突出时，精精装修设计风风格的选择就就成了无本之之木。要么由由于精装修方方案的个性突突出限定了后后期家具配饰饰的风格，造造成家居风格格难以突破装装修风格；要要么为了给后后期配饰留有有一定的空间间而造成精装装修设计毫无无风格可言。（2）多个个方案可选、但但方案间不可可互选的套餐餐式精装修房房具体做法：：根据不同的的装修风格或或统一风格下下提供不同的的色彩计划来来提供2-3种方案的装装修示范，客客户根据自己己喜好任选一一种，但方案案之间的材料料、设备、包包括色彩变化化不可以互选选，同时不同同方案的精装装修档次是一一致的。这种种操作模式一一方面为客户户提供了有限限范围内的选选择余地，在在一定程度上上照顾了对家家居个性化的的需求；另一一方面通过一一定的限制措措施避免了选选择的失控，将将精装修设计计、施工、材材料组织的难难度限定在合合理的范围内内。因此这种种模式正在被被越来越多地地采用，一方方面是市场竞竞争的需要，精精装修房必须须考虑客户的的个性化需求求，另一方面面也是发展商商服务意识提提高的表现。（3）多个个方案可选、方方案可以升级级的可变套餐餐式精装修房房具体做法：：业主可选毛毛坯房，或加加上不同的装装修费得到不不同档次的装装修。如风林林绿洲提供的的每平方米720元、750元、1000元、1180元的四种装装修，各档次次装修材料一一致，但客户户可把不同档档次间的材料料搭配，在四四种价位基础础上适当加价价和减价，获获得满足自己己个性的装修修。这种模式式适合于中高高档社区，满满足由于客户户支付能力差差距造成对精精装修档次的的个性化需求求。但是“退装修”的选择一定定程度上打破破了精装修社社区的概念，为为后期的装修修扰民、物业业管理留下了了隐患，需要要慎重采用。（4）完全全可变的精装装修房具体做法：：业主支付相相同的房价，然然后与开发商商选定的专业业家装公司协协商，选择不不同的装修材材料、改变标标准的装修方方案，如方案案修改、材料料选择的成本本超额，则向向家装公司补补齐价差。使使用这种操作作模式的项目目很少，虽然然一定程度上上明确了精装装修的责任主主体，但是由由于给了客户户过大的选择择余地之后，开开发商的资源源整合作用荡荡然无存，客客户无法享受受到规模化精精装修的价格格利益，是否否选择推荐的的装修公司也也变得并不重重要，最后与与家装无异。这这种模式原则则上只适用于于对装修成本本不敏感的豪豪宅社区，尤尤其是独立式式住宅。第二部分：：UHN国际村的精精装修经验与与教训在上述的北北京精装修住住宅市场的大大背景下，北北京广华轩房房地产有限公公司于2002年开始运作UHN国际村项目目，同时金网网络经纪作为为项目的全案案代理从定位位阶段就开始始参与了项目目运作的全过过程。在进行行了充分的市市场分析、地地块条件分析析，尤其是考考虑到广华轩轩公司的品牌牌目标，项目目最终定位于于服务城市左左派精英人群群的都市高级级公寓，配送送全套欧洲品品牌精装修。目目前一期已经经入住，二期期年底即将入入住，并且一一二期的精装装修方案有较较大的调整，在在这个过程中中，运作团队队对于精装修修项目的个案案操作积累了了一些经验教教训。一、UHNN精装修操作作方案及效果果评估1、一期精精装修操作方方案：可变套套餐式精装修修，方案间可可以互选具体做法：：（1）精装装修标准1000元/平米，不可可升级，不可可退装；（2）提供供现代、简约约、典雅三种种风格的三个个方案，每种种风格下的地地板、壁纸均均有几种选择择，三种风格格的区别主要要体现为地板板和橱柜的风风格不同；（3）三个个方案之间的的材料可以互互选。如此一一来，相当于于客户可以仅仅将三个方案案作为指导性性意见，但可可以打破风格格的限制，在在三个方案所所提供的所有有材料中随意意选择。其带带来的可选余余地是：地面：实木木复合地板3种选择，地地砖1种选择，且且各厅室可以以不同；墙面：壁纸纸6种选择，乳乳胶漆2种选择，且且各厅室可以以不同；橱柜：3种种选择（对应应3种风格）。实施效果：：从交楼的情情况来看，一一期精装修操操作方案的可可选性过于大大胆，选择余余地过大。一一方面各种可可选性之间的的成百上千种种组合，不仅仅使操作的复复杂程度、管管理成本大为为增加，同时时还减弱了规规模效益，也也使客户（特特别是缺乏专专业和主见的的客户）陷入入困扰，难以以作出选择；；另一方面，这这也表现出运运作团队对自自己的项目还还不够自信，总总觉得规划设设计、外立面面的个性已经经很鲜明了，加加上做精装修修，已经屏蔽蔽掉一部分客客户，是不是是精装修方案案的选择余地地应该大一些些，这样可以以更好的适应应客户。事实实上，这样的的想法是不够够成熟和自信信的。许多有有经验的精装装修项目发展展商都有过这这样的经历：：一个精装样样板间面世之之初，由于项项目还没有建建立鲜明的市市场形象，到到访的客户构构成比较复杂杂，更不可能能有一致的审审美倾向和装装修要求，因因此对同一个个样板间的反反应一定是褒褒贬不一的；；但是经过一一段时间过滤滤之后，客户户的构成和审审美倾向就会会渐渐比较趋趋同，尤其是是那些风格鲜鲜明、有人强强烈喜欢、也也有人强烈唾唾弃的项目，客客户趋同更加加明显。这是是由于，随着着项目市场形形象的建立和和口碑传播的的深入，新到到访的客户大大多数都已经经是被这种风风格吸引来的的。因此，我我们认为，精精装修项目不不要在精装环环节试图迎合合所有人的口口味，而应该该通过精装设设计进一步强强化项目的特特点，成为项项目个性的延延伸，给客户户提供统一风风格下的2-3种方案足矣矣。2、二期精精装修操作方方案：在吸取一期期精装修经验验及市场上众众多精装修项项目经验的基基础上，二期期精装修做出出了较大的改改进：设计理念：：更注重室内内装修与整个个项目（规划划、园林、建建筑单体、公公共空间等）的的气质调性的的协调统一。“风格的前沿沿和语言的纯纯粹”，使精装修修成为项目气气质的自然延延续。具体做法：：精装修标准准从一期的1000元/平米提升至1200元/平米，重点点对厨房和卫卫生间的材料料设备进行了了升级，比如如卫生间选用用的科马台盆盆和五金件，比比许多万元以以上的精装修修项目还要高高档。但同时时，也对客户户的精装确认认行为进行了了严格规范：：方案之间严严禁互选，不不可退装；二期提供比比一期更为前前沿纯粹的黑黑、白、灰三三个装修方案案（分别命名名为亮黑、深深白、二分之之一），并主主推其中的深深白方案。客客户在选定方方案后，可选选的地面至多多只有一种地地板、一种地地砖共两种选选择；墙面至至多只有一种种乳胶漆和6种壁纸供选选择；其余均均按标准设定定无选择余地地。考虑到部分分二期客户购购房时是参照照一期精装修修而做出的购购买决定，并并以深色地板板作为购房的的必要条件，故故在深白方案案的基础上，增增加一种深色色地板的选择择，作为满足足这部分客户户需求的备选选方案（命名名为“摩卡”）。实施效果果：二期精装修修操作方案，与与项目前沿纯纯粹的气质调调性更为协调调统一，对目目标客群的定定位更为精确确鲜明。一方方面减小了精精装修操作的的复杂程度、管管理成本，更更好地实现了了规模效益和和学习曲线效效应；另一方方面，黑、白白、灰三种风风格亦实现了了个性化的不不同需求与精精装修千人一一面之矛盾的的有效规避，即即以色彩的变变化作为风格格多样化选择择的界定。同同时，发展商商分别选取三三个方案的样样板间做了不不同风格趋向向的配饰，通通过家具和配配饰营造出或或豪奢、或浪浪漫、或雅酷酷的不同家居居风格，用事事实告诉客户户什么叫“装修的高级”和“配饰的个性”，解决客户户对精装修的的一些深层次次的担心。从从5月22日实楼样板板间开放开始始进行的精装装修确认工作作进展十分顺顺利，不到二二十天时间，二二期售出的400余户的精装装确认工作已已经全部结束束，精装确认认率百分之百百，为材料组组织、精装修修施工环节和和年底按时交交楼提供了有有力的保证。同同时也用事实实验证了我们们对于客户定定位与装修风风格、建筑个个性与装修风风格、客户选选择与客户规规范之间关系系的认识，更更加明确了项项目三期精装装修方案设计计的方向。二、关于精精装修设计的的体会：1、规模化化精装修设计计与毛胚房设设计的区别：：精装修不是是简单地将毛毛坯房加上装装修，要求必必须将精装修修设计与土建建设计相互衔衔接，在住宅宅主体施工动动工前进行，对对精装修设计计与土建设计计进行反复的的调整。这就就比单纯进行行毛坯房设计计要进行多得得多的设计考考虑。在室内的使使用功能上，很很多在毛坯房房里容易被忽忽略的设计细细节或瑕疵，在在精装修房里里就很容易体体现出来。比比如房间或者者卫生间的间间隔、门的朝朝向、空调的的位置、插头头的位置、灯灯具的位置、暖暖气管道和散散热器片的位位置、窗帘滑滑轨的位置、家家具摆放的位位置等如果做做得不合理，改改起来就很麻麻烦，通常改改一个地方就就会引起连锁锁反应，“诛连九族”。所以要事事先想好。2、规模化化精装修设计计与家装设计计的区别：规模化精装装修设计：以以满足目标客客户群体为导导向，特点是是规模化、产产业化、通用用化、标准化化、模数化；；家装设计：：以满足指定定的客户个体体为导向，特特点是离散化化、个性化。规模化精装装修应首先强强调标准化，在在此基础上才才是实现个性性化的问题。至至于个性化，更更主要通过而而且完全能够够通过后期的的配饰来实现现。3、规模化化精装修应将将精力和重点点放在厨卫上上。一是厨卫是是家庭中功能能最集中、使使用最频繁的的场所,单个空间中中的功能又很很复杂，设计计难度相对较较高；二是由由于厨卫的湿湿作业（防水水、贴砖等）较较多，主要设设备系统都集集中在厨卫，这这个空间客户户本身可以再再创作的空间间也很有限，在在精装修环节节应该考虑到到位。至于其其他部位的装装修，则应给给客户留出更更大的空间。4、规模化化精装修设计计还必须考虑虑到材料组织织、施工组织织甚至营销推推广等环节的的操作。比如：材料料的供应、成成本等是否可可控，施工水水平的客观制制约是否会使使设计的效果果大打折扣，精精装修方案是是否能够得到到客户的认可可等等。三、关于大大规模材料组组织的体会：：1、对对材料的归类类与统筹。通过系统安安排，可减少少供应商数量量，从而便于于供货管理和和施工管理。比比如：地板的的翻修通常牵牵连到踢脚，这这两项由同一一家供应商（兼兼施工方）来来做，会极大大降低供货管管理、施工管管理和后期整整改的成本和和难度。2、对对材料的品牌牌（知名度、美美誉度）、生生产厂家、质质量、价格、供供货等进行全全面考查与选选择。比如：由于于对材料的需需求量极大，就就要求不仅仅仅是某一个或或者某一批产产品的质量合合格，还要求求不同批次的的产品质量具具有稳定性（尤尤其是地板、壁壁纸等面材）。又如：一个个精装修项目目一般会有几几十个精装修修材料供应商商，其中某种种供应材料掉掉队，都可能能使整个工期期受到影响。UHN作为“全欧洲品牌牌精装修”项目，在选选择国际品牌牌时，就必须须考虑这些品品牌在国内是是否设厂，从从国外进口的的话能否保证证及时供货，等等等。四、关于大大规模精装修修施工组织、工工程监理：1、必须编编制施工组织织设计，规范范流程和工序序，明确责任任人和协调人人，才可能保保证施工的秩秩序和效率。2、严格工工艺标准：具具备尽可能精精确化、数字字化、标准化化的施工图和和施工工艺，减减少目测、感感觉的成分。3、材料设设备尽量使用用工厂化加工工的成品，减减少现场作业业和手工作业业。4、必须保保证有数量足足够的、有装装修经验的监监理工程师，从从审核图纸、查查验材料到工工序、工艺、质质量、进度、成成品保护等都都进行监督。五、营销推推广环节的配配合：1、推广策策略（1）通过过精装修价值值分析、投资资价值分析确确立精装修项项目高性价比比的市场形象象；（2）通过过广告、楼书书（《技术手手册》《生活活读本》《精精装手册》）等等宣传手段和和销售工具赋赋予项目“全欧洲品牌牌精装修”的鲜明产品品形象；（3）通过过在售楼处设设置“家居设计概概念馆”、售楼处样样板间、实楼楼样板间乃至至精装样板区区等一系列动动作将产品概概念落到实处处，加强现场场锁定能力；；（4）增强强说服力的几几种渠道：专家渠道：：开展“精装样板区区开放”暨“亚洲生活样样式展”OPENDAY等一系列公公关活动，通通过业内和专专家渠道树立立本案在市场场中的前沿形形象和权威地地位；人脉渠道：：成立业主俱俱乐部“UHNerrCLUBB”，形成良性性互动体系，加加上系统性的的精神与物质质激励，老客客户纷纷带来来新客户，熟熟人间的口碑碑传播极大提提高了项目的的说服力和成成交率。2、销售组组织与执行（1）精装装确认：及早早进行精装确确认，为开发发商的材料组组织、施工组组织提供时间间保证，一般般确认的截止止时间要比交交房时间提前前5-6个月；并需需要协调好精精装确认工作作和新客户接接待工作之间间的关系，不不要影响正常常的销售工作作；（2）打磨磨产品：一线线业务人员在在销售过程中中不断反馈客客户和市场意意见，对精装装修方案和设设计细节提出出调整意见，不不断完善产品品；（3）装修修顾问：对业业务人员进行行全面细致的的培训，不但但成为房地产产销售专家，还还要成为装修修专家。以专专业人士的身身份和自信，主主动对客户进进行引导，增增强客户信心心——所提供的精精装修方案与与客户所喜爱爱的前沿纯粹粹的项目形象象气质最为吻吻合，最经得得起时间检验验，为体现个个性化的后期期配饰提供了了最多的可能能性、最强的的协调性和最最大的空间；；（4）入住住排雷：在房房屋交付前，销销售团队代替替业主进行预预验房，提前前发现问题，及及时进行整改改。精装修如此好事事多磨２０００２年５月，建建设部住宅产产业化促进中中心正式推出出《商品住宅宅装修一次到到位实施细则则》，以强制制性规范的形形式提供了解解决长期以来来困扰住宅装装修问题的途途径。从道理理上讲，对于于取消毛坯房房、实施精装装修，无论是是开发商、家家装企业还是是广大消费者者都会认为是是件好事。但但是时隔一年年多，记者却却发现“装修一次到到位”推行起来困困难重重，除北京、上海海等极少数城城市外，其他他地方更是举举步维艰。“三个有利于”商品住住宅精装修的的推出，目的的是为了更好好地满足住房房者的需要。因因为毛坯房带带来了许多严严重的问题，而而消费者对精精装修也有迫迫切的需求。但但同时住宅精精装修是一个个渐进的过程程，这个大市市场需要不断断培育、完善善。消费者和和开发商都需需要引导，随随着住宅产业业化的整体推推进及开发商商和消费者的的走向成熟，市市场会最终认认可精装修成成品房，实现现住宅装修的的产业化。建建设部住宅产产业化促进中中心示范工程程处处长孙克克放也曾说过过，住宅产业业的现代化必必须从精装修修下手，精装装修住宅将成成为住宅产品品的主流。深圳市市时代装饰工工程有限公司司总经理曲毅毅把精装修归归纳为有利于于业主、房产产商及整个社社会的“三个有利于”：解除业主主购房后自行行装修之烦恼恼，搬家即可可入住，省时时、省力、省省钱，房产商商必然多卖房房，卖好价，提提高售房率和和利润率，通通过土建装修修设计一体化化，可大量减减少自行装修修所造成的浪浪费，降低建建筑、装修总总成本，使业业主与房产商商双得益，通通过优化设计计，采用装饰饰工程工厂化化、部品集成成新工艺等先先进技术进行行整楼装修，可可有效解决业业主散户难以以解决的质量量、环保、售售后服务等各各种问题，为为售房创造新新卖点，也可可以大大减少少因装修质量量所带来的社社会问题。“樱桃好吃树难难栽”建设部部关于《商品品住宅装修一一次到位实施施细则》推行行已一年之久久，目前全国国市场除北京京、上海等极极少数城市外外，其他地方方的精装修的的普及率非常常低。以上海海为例，２０００１年推出出菜单式全装装修房３００００套，销售售率在８０％％以上，２０００２年推出出此类房３万万套，占上海海住宅总量的的２０％，而而今年计划推推出１０万套套，“十五”末基本在上上海取消“毛坯房”。再如深圳圳，其推广情情况远远不如如上海，一直直是住宅局在在孤军奋战，项项目基本上也也是住宅局自自己所建的福福利房、微利利房，像桃源源村、彩田村村等，商品房房数量就非常常少，而且在在深圳旗帜鲜鲜明地推广精精装修的企业业只有时代和和北新装饰。虽虽然发展商、广广大业主及家家装公司都认认为推行精装装修是好事，也也都知道推广广它的好处，但但从实际执行行情况来看，提提倡精装修绝绝非易事。因因此，有人形形象地比喻精精装修是“樱桃好吃树树难栽”。记者在在了解目前精精装修的市场场推广情况时时，曲毅从四四个方面谈了了他的看法。消费者者“众口难调”。伴随着生生活水平的提提高，人们也也越来越关注注住宅装修的的个性化，造造成“众口难调”的主要原因因在于：首先先，落后的建建筑施工手工工作业较易实实现个性化；；其次，因手手工施工竞争争门槛低，使使得装饰公司司以追求个性性化为揽活手手段。另外，老老百姓不具备备鉴别精装房房质量的专业业知识和能力力，担心自己己被开发商多多赚钱、装修修质量不过关关等问题。开发商商“成本增加”。推行精装装修，对开发发商来说，并并未获得任何何实际利益。首首先是开发商商在楼盘销售售中引进装修修施工企业，向向购房者提供供菜单式装修修方案，这只只是表明开发发商提供了这这一方面的服服务而已，实实际上对帮助助楼盘销售并并没有太大的的促进作用，真真正做成精装装房再销售的的，总体成本本和房价明显显升高，楼盘盘的市场销售售反而受到影影响；其次实实行精装修交交房后，开发发商还因此而而增加了一项项装修责任；；第三推行精精装修使整个个项目施工周周期延长，无无形中增大了了开发商的投投资风险；第第四如今装修修市场上很多多装修公司的的素质和能力力远远达不到到人们的满意意度等等。家装企企业“力不从心”。其实对精精装修最感兴兴趣的是家装装企业，但就就目前的家装装业来说，大大部分企业是是“心有余而力力不足”。目前整个个家装业发展展尚不成熟，装装修质量难以以保证。即使使消费者请正正规的装修公公司，装修公公司请的也是是这些所谓“雇佣军”。据悉，目目前国内装修修市场中，８８０％的装修修公司把工程程转包给了装装修队，并从从中抽取３００％的利润。而而有实力可以以同时进行几几十套、上百百套的装修任任务的装修公公司更是难得得有几家。此此外，开发商商由建筑商垫垫资做工程，这这在业内已是是众人皆知的的。精装修是是否会令装修修公司重蹈“垫资做工程”的覆辙，从从而引发新的的“垫资问题”，而有多少少家装公司有有这个能力做做，也还是一一个未知数。政府“放任自流”。因为商品品住宅精装修修是建设部的的一个倡导性性政策，而非非行政手段强强制实施。因因此很多地方方政府认为目目前住宅消费费呈多样化趋趋势，每个购购房者都有他他自己的个性性和身份，因因而，装精修修受到很大的的抵触。最重重要的一点是是，政府认为为现在是市场场经济，个人人装修完全是是市场行为，政政府不能干预预。其实政府府不干预并不不等于不闻不不问，而是应应该积极引导导。从目前的的现实情况来来看，政府的的推行力度对对促进精装修修起到了非常常重要的作用用。“打铁先得自身身硬”精装修修是未来装修修业的发展方方向和目标。住住宅产业从计计划经济时代代的福利分房房，到现在市市场经济条件件下的住房体体系，从福利利分房时代的的粗装修到后后来的毛坯房房，再到住宅宅精装修，完完全是市场不不断发展的结结果。随着市市场的不断发发展和完善，精精装修将逐渐渐被广大老百百姓所接受。然然而对于开发发商而言，就就必须向市场场交出过得硬硬的产品，“打铁先得自自身硬”。首先要满满足健康的要要求。在国家家关于《室内内装饰装修材材料有害物质质限量》十项项强制标准中中规定了人造造板的甲醛释释放量，内墙墙涂料、胶粘粘剂的有害物物质限量等。做做精装修，企企业要使用国国家认可的、通通过环保认证证的材料，同同时要出具使使用材料的品品牌、产品的的检验证书，以以便更加规范范。再有还还包括智能化化。国家建立立住宅小区智智能化工程检检验规范中规规定，智能化化小区包括通通信网络、计计算机安全系系统和信息安安全、建筑设设备监视系统统、火灾自动动报警和消防防系统、安全全防范系统、智智能化系统、电电子设备等等等，都要符合合国家规范。住宅精装修要过过五道“坎儿”-质量体系系需细化按照有关规规定，开发单单位为住宅精精装修质量的的第一责任人人，承担住宅宅装修工程质质量责任，负负责相应的售售后服务，对对售后服务，开开发商一般委委托物业公司司。但全装修修房的质量涉涉及装修施工工企业的总包包单位、室内内装修的具体体施工单位、装装修材料和部部分生产厂家家等的质量责责任，这层层层责任链如何何制约？-验收过程程要深化日前，《住住宅建筑初装装饰设计、竣竣工核验规定定补充意见》对对精装修商品品房验收，已已有了详细的的说明。但在在完成工程件件进入室内装装修的过程中中，何时能组组织核验，土土建验收和精精装修房的室室内验收如何何衔接，室内内装修是否需需二次报审，装装潢施工在整整体布局上很很可能对土建建施工图做局局部调整，调调整后如何验验收，特别是是消防部门二二次验收等问问题，迫切需需要相关部门门的提前介入入和指导。-主体与装装修要配合从些反映房房地产方面问问题和家装问问题的投诉来来看，装修后后引发的矛盾盾占有相当大大的比例，装装修入住后，发发现墙体出现现了裂缝，开开发商称是装装修施工时使使用的墙面腻腻子不符和要要求，而装修修公司认为是是项目土建时时出现的施工工质量问题，双双方的相互扯扯皮只会影响响购房者的日日常生活，而而最终也是不不了了之。此此外，装修中中随意拆改房房屋结构，特特别是拆改煤煤气、暖气、上上下水的设施施，会造成对对邻里的影响响，有些不合合理的建筑结结构，只有在在进行装修时时被发现，一一旦调整，势势必出现多方方面的牵连。-装修标准准有待统一住宅精装修修首先是减少少了开发商在在项目前期土土建和房型设设计中遗留的的一些问题，但但也会出现入入住后的维修修问题由谁来来解决，作为为装修企业，可可以在项目报报批后进入现现场，与项目目的设计人员员共同处理规规划中的一些些问题。-市场需要要合同、按揭揭新规精修房的购购房合同(附件)中的装修内内容，标准、数数据、质量、工工艺、售后服服务等内容，哪哪些一定要明明确，哪些要要约定，如何何来约定，如如何保护开发发商和业主的的利益等问题题尚未确定。目目前，一些精精装修房销售售楼盘，合同同签订方式有有：预售合同同(附件)、预售合同同＋开发商自自制装修合同同、预售合同同＋开发商指指定装修公司司合同。哪一一种合理，急急需一份较好好的合同样本本供参考或规规范。渐成市场主流精装修房离离我们到底有有多远精装修修房渐成市场场主流多年来来，房地产市市场销商品房房基本是毛坯坯房，即半成成品房。虽然销销售价格大大大低于精装修修房，但二次次装修却给购购房者带来了了很多麻烦。消消费者买房后后，要面对装装修公司、材材料供应商，而而消费者在这这些群体面前前属于弱势人人群，费时、费费力、费钱却却不一定能有有质量保证。此此外，由于消消费者分散采采购、分户装装修，也在一一定程度上造造成建材资源源的浪费。有关业业内人士认为为，房地产市市场成熟的标标志之一就是是内销毛坯房房时代的结束束。精装修是是住宅产业现现代化的要求求所决定的，是是成熟发展商商和成熟客户户共同的选择择。与毛坯房房相比，精装装修房可为业业主节省大量量的时间，减减少了精力和和财力的浪费费，同时由于于开发商集中中采购，可以以用同样的价价格选择更好好的优质材料料为业主提供供最佳的性价价比。此外，精精装修房还能能在很大程度度上提高其投投资价值，真真正实现即买买即住即租即即收益，省却却了毛坯房装装修期的“空置”。精装修修交房难在哪哪里精装修修是商品房发发展的方向，世世界各国都在在极力倡导。在在我国，各级级政府也在积积极倡导用精精装修房逐渐渐取代毛坯房房。然而，笔笔者在北京采采访中却发现现，毛坯房仍仍在商品房市市场上大量存存在。建设部部制定的《商商品住宅装修修一次到位实实施细则》规规定，精装修修住宅在交房房屋钥匙前，所所有功能空间间的固定面全全部铺装或粉粉刷完成，厨厨房和卫生间间的基本设备备全部安装完完成。北京市市制定的《关关于加强新建建商品住宅家家庭居室装饰饰装修管理若若干规定》，也也要求房地产产开发企业开开发商品住宅宅时，将家居居装修连同住住宅主体结构构一体设计、施施工到位后销销售，满足购购房人直接入入住的要求。然而，不不少开发商都都不愿意做精精装修房。据据一些开发商商反映，影响响精装修房开开发的主要原原因：一是利利润小、成本本高。装修造造价在总销售售价或总土建建造价中所占占比例不大，但但装修环节复复杂，操作难难度、管理成成本会成倍扩扩大。二是个个性化装修难难操作。统一一装修不能满满足个性化要要求，还不如如毛坯交房；；菜单式装修修业主又会通通过各种渠道道改东改西，以以满足自己的的意图，大量量的修改极易易出现工期失失控。三是真真正的成品房房应设计、建建造、装修一一体化，但设设计、建造、装装修脱节的现现象，即使住住宅实现了精精装修，仍可可能因户型的的缺陷引起业业主不满，拆拆东墙、补西西墙，无形中中增大了开发发商的成本和和难度。诚信是是市场经济的的基石。目前前内销住宅仍仍以毛坯房为为主，这说明明房地产市场场仍不成熟。建建设部和北京京市正极力推推进全装修房房，上海市已已提出毛坯房房限期退出市市场，如房地地产开发企业业继续生产、销销售毛坯房，实实质上是对市市场和客户不不负责任的做做法或不成熟熟的表现。精装修修房呼唤技术术标准近年来来，随着毛坯坯房逐渐退出出市场，精装装修房已被越越来越多的消消费者接受。与与此同时，业业主与开发商商之间因精装装修质量等问问题引发的纠纠纷也相应增增多。从北京京部分已交付付使用的精装装修商品房看看，精装修纠纠纷主要表现现在以下几个个方面：一是是发展商事先先没跟购房人人约定清楚材材料的标准。这这方面引起的的精装修纠纷纷占三分之一一。二是装修修行业没有施施工技术标准准和技术验收收标准，装修