银川房地产市场总结房产市场展望

2011年银川房地产市场总结2012年房产市场展望摘要：20111年，在“调结构、稳稳物价”的大背景下下，中央政府府继续加强房房地产调控，全全国投资、新新开工增速高高位回落，商商品房销售面面积和销售额额再创新高，但但调控效果在在限购城市显显现，成交量量下降，百城城价格指数连连续3个月下跌。一、2011年年年度总结1.“国国八条”确立基调，明明确调控措施施2011年年1月，即春节节前夕，“国八条”出台，确定定了全年房地地产调控基调调，同时也拉拉开了全国范范围严格控制制房地产行业业的序幕。控价格：“国八八条”首次释放通通过调控平抑抑的信号，即即“将房价控制制在合理水平平”，并且要求求地方政府上上报年度价格格控制目标。(2)强保障：：再次强调加加强保障性住住宅建设，并并确定年度、十十二五期间建建设目标，并并要求地方政政府逐级分解解。(3)严问责：：对房价控制制、保障房建建设均有明确确的目标和时时间限制，并并要求对公众众公开，使“问责制”的落实有据据可依并可由由公众监督。(4)扩范围：：将限购、限限贷等调控政政策的涉及范范围进一步扩扩大，进行全全国性的房地地产调控。2.地方方政府细则跟跟进，北京举举措最为严厉厉在“国八条条”出台之后，所所有调控要求求范围内的城城市均先后出出台了相关细细则，其中限限购、确定年年度房价控制制目标这两项项重量级的措措施均为北京京最为严厉。此此外，年底北北京市在调整整普通住宅标标准的同时，也也调整了存量量房交易环节节税费的计税税标准，从而而大幅提供存存量房交易税税费。(1)限购购：北京市进进一步强化了了2010年4月开始执行行的限购政策策，即对已拥拥有2套住房的北北京市户籍家家庭限购、已已拥有1套住房的非非北京户籍家家庭、未能提提供连续5年(含)以上在本市市缴纳社会保保险或个人所所得税缴纳证证明的非北京京户籍家庭进进行限购。其其余城市限购购条件均较北北京宽松很多多。(2)房价价：北京市要要求2011年新建普通通住宅价格稳稳中有降，是是所有城市中中唯一以房价价下降为控制制目标的城市市。(3)税费费：2011年12月10日起，北京京市开始实施施新的存量房房交易计税标标准，但并未未对公众具体体公布细则，据据我爱我家事事业集团实际际调研结果显显示，各区域域新的计税标标准大概是原原最低过户指指导价的3倍，意味原原来通过做低低合同价来少少交税费的方方式已不可行行，存量房交交易将再糟重重创。3.货币币环境全面收收紧，影响房房地产供需双双方截至20111年7月，央行共共上调6次存款准备备金率，合计计上调300个基点，并并达到21.5%的历史高点点，累计冻结结流动性约1.8万亿元。此此外，2011年年内，央央行共上调存存贷款基准利利率3次，使一年年期贷款利率率累计增加75个基点，达达到6.56%。伟业我爱爱我家市场研研究院分析表表示：(1)影响响供应：货币币环境的收紧紧，加上从中中央到地方各各类金融机构构均严格控制制开发贷，使使绝大多数开开发企业陷入入融资困难的的窘境，不仅仅没有足够的的资金拿地，连连存量项目的的运营都捉襟襟见肘，无形形中加大销售售回款的压力力。(2)影响响需求：屡次次加息，以及及取消首套购购房优惠利率率，甚至个别别银行要求在在基准利率基基础上上调首首套购房利率率，大幅加大大了购房成本本，使已被限限购政策甄选选一轮的购房房者也不得不不望而却步。值得关注的的是，央行宣宣布，自2011年12月5日起下调存存款准备金率率50个基点，这这是自2008年12月以来央行行首次下调存存款准备金率率。下调准备备金率，确实实能够适度解解冻银行贷款款资金，对于于目前房地产产市场由于贷贷款额度紧张张而普遍面临临的延迟放贷贷现象将有所所利好，但程程度十分有限限。总体而言言，一次下调调存准率对房房地产市场并并不会有影响响，但下调存存准率已释放放出的宏观经经济调控微调调的信号，信信贷环境应不不会再度趋紧紧。4.中央央经济工作会会议，确立未未来调控方向向不动摇12月122日至14日，中央经经济工作会议议在北京召开开。明确提出出明年经济工工作的总体要要求、大政方方针和主要任任务。会议提提出对明年经经济工作的总总体要求是：：“继续实施积积极的财政政政策和稳健的的货币政策，保保持宏观经济济政策的连续续性和稳定性性，增强调控控的针对性、灵灵活性、前瞻瞻性，继续处处理好保持经经济平稳较快快发展、调整整经济结构、管管理通胀预期期的关系，加加快推进经济济发展方式转转变和经济结结构调整”。会议指出出要突出把握握好“稳中求进”的总基调。其中，会议提出出的涉及房地地产业的政策策方针有如下下三个方面：：一是进一步步推进房产税税改革试点;二是抓好保保障性住房投投融资、建设设、运营、管管理工作;三是坚持房房地产调控政政策不动摇，促促进房价合理理回归，加快快普通商品住住房建设，扩扩大有效供给给，促进房地地产市场健康康发展。(1)继续续通过控制商商品房、强化化保障房，促促成房地产双双轨制的健康康发展道路2010年年以来，中央央希望通过加加大保障房建建设，同时抑抑制商品房过过快发展的途途径来促进房房地产健康发发展的调控思思路已逐渐明明晰。以往，保保障房建设强强调的是规模模化，而此次次中央经济工工作会议中提提出“要抓好保障障性住房投融融资、建设、运运营、管理工工作”，说明保障障房建设工作作将更加深入入，正朝双轨轨制的方向迈迈进。(2)房地产调调控目标升级级为“促进房价合合理回归”去年4月月“国十条”房地产调控控目标为“遏制部分城城市房价过快快上涨”，今年1月出台的“国八条”强调“巩固和扩大大调控成果，将将房价控制在在合理水平”，今年中央央在此次会议议上把调控目目标由“遏制房价过过快上涨”正式升级为“促进房价合合理回归”，这是中央央首次提出带带有压低房价价的调控策略略，反映目前前的调控成果果并未得到政政府首肯，未未来一段时间间总体从严的的调控方向不不会松动。(3)从“调结构”角度落实房房地产调控与庞大的自自住需求相比比，我国住宅宅市场始终存存在结构不合合理，中低价价商品住宅供供应短缺的问问题，此次中中央经济工作作会议再次明明确提出“要加快普通通商品住房建建设，扩大有有效供给”，目的就是是为了优化住住宅市场供应应结构，改变变供求比例，缓缓解中低价商商品住宅市场场严重的供不不应求局面。显显然，依靠行行政手段抑制制市场需求不不是长效机制制，也会为政政策撤出后市市场的报复性性反弹慢下隐隐患，所以，只只有优化房地地产市场的供供应结构，调调整供求比例例，才能促进进房地产市场场的长期健康康发展。银川的房地产1、20111年银川楼市市年终盘点之之——政策回顾20111年对于房地地产业而言是是非常特殊的的一年，也是是一个“政策年”。各种调控控政策的出台台和楼市现象象的交相出现现，使得全国国楼市一路跌跌宕起伏走到到今天。纵观一年来来的银川房地地产市场，银银川版国八条条、限购、限限价、商业热热潮、首付提提高、利率调调整等楼市政政策……变数实在太太多。如果说说2008年的金融危危机是一次小小考，今年的的国家调控则则是一场大考考。面对史上上最严厉的调调控，时间需需要多久，还还不能确定，不不过种种变化化贯穿全年，构构成一场局，无无论是购房者者的观望情绪绪也好，开发商种类繁繁多的促销手手段也好，还还是依然坚挺挺的房价也好好。银川的房房地产市场都都以自己的方方式交上了一一份沉甸甸的的答卷。年终岁末，让我我们一起来回回顾2011跌宕起伏的的楼市变化，盘盘点2011年全国以及及银川房地产产行业所实行行的政策及其其影响2、2011..1.16国八条发布——奠定银川房房地产市场调调控基础事件回放放：2011年1月16日，国务院院办公厅发布布“国八条”，扩大限购购范围，加大大限购力度，要要求直辖市、省省会（首府）城城市、计划单单列市(不含拉萨市市共计35个城市，简简称“35个大中城市”)和房价过高高、上涨过快快的城市要在在一定时期实实行限购措施施。影响：：新“国八条”的发布，标标志着2011年度楼市调调控大幕正式式开启，新“国八条”中的重要政政策也成为2011年度各地楼楼市调控的母母本，并得到到确切落实。新“国八条”发布之后，也奠定了2011年银川楼市调控的基础，其银川全年房地产市场的影响不言而喻。3、2011..2.22银川版限购购令出台——左右银川楼楼市发展脉络络事件回放：20011年2月22日，银川市市出台贯彻落落实《国务院院办公厅关于于进一步做好好房地产市场场调控工作有有关问题的通通知》实施意意见（以下简简称《实施意意见》），就银川楼市市的调控措施施提出了八条条意见，暗合合“国八条”。这八条意意见分别是：：落实住房价价格调控目标标、加大住房房保障实施力力度、加强房房地产税收征征管、强化差差别化住房信贷政政策、强化住住房用地供应应管理、实行行限定购房套套数政策、加加大房地产市市场管理监督督检查力度、加加强舆论引导导。其中明确确规定，本市市居民限购第第三套房，外外地人限购第二二套房。影响：银川的限限购令几乎是是“国八条”的翻版，是是最早响应并并施行限购令令的城市之一一。业内人士士认为，银川川本土限购令令较为温和，一方面通过过限购令等措措施改变市场场成交结构，缓缓冲房价涨速速，另一方面面加快推进中中小型商品住住房及保障性性住房的供应应，健全多层层次的住房供供应结构。可可以说，在2011年的楼市调调控政策中，限限购令的影响响无疑是最大大的，它在一一定程度上左左右了银川楼楼市2011年度的发展展脉络。4、2011..3.22一房一价明码标价——银川去年已已出台相关政政策事件回回放：2011年3月22日，国家发发改委发布《商商品房销售明明码标价规定定》，明文规规定从5月1日起商品房房销售实行一一套一标价，并并明确公示代代收代办收费费和物业服务收费费，商品房经经营者不得在在标价之外加加收任何未标标明的费用。商商品房销售价价格明码标价价对外后，可可以自行降价价，打折销售售，但涨价必必须重新申报报备案。而对对于银川市来说说，早在2010年3月就出台了了相关政策，要要求所有房地地产企业在备备案时，不仅仅要就均价进进行备案，同同时还要对每每套房子的价价格进行备案案。也就是此此次发改委所发《规规定》所阐述述的一套一标标、一房一价价的政策。20111年5份，银川市市物价局重点点对全市48家房地产企企业的商品房房明码标价公公示内容是否否与备案情况况相一致、有有无超备案价价销售行为、有有无销售价之之外另行收费费和其他违法法违规行为等等进行了专项项检查。结果果表明，被检检查的57个楼盘中，有有20%的企业存在在超备案价销销售行为。影响：：商品房明码码标价的实施施对于稳定房房地产市场价价格，促进房房地产市场公公平交易起到到了很好的推推动作用，但但更多地在于于威慑开发商商随意定价、随随意涨价的行行为，对保护护购房者利益益起到很大的的积极作用。5、2011..4.20住宅用地加加大供应——银川优先保保证保障性住住房用地事件回回放：国土部部资源部党组组成员、国家家土地副总督督察甘藏春4月19日在国新办办举行的新闻闻发布会上表表示，国土部部要适当扩大大增加普通商商品住宅用地地的供应量，加加大对闲置房地地产用地的清清理力度，防防止圈地、囤囤地发生，同同时要继续完完善招拍挂制制度。改变过过去完全依靠靠价高者得的的方式，综合合考虑各种因因素来控制地地价。影响：：土地是房地地产市场开发发的根本，宁宁夏银川市今今年以来加大大保障性住房房建设用地供供应，截至上上半年，全市市共供应住宅宅用地220公顷，其中中供应保障性性住房用地143公顷，占全全部住宅用地地的65％以上。据据银川市国土土资源局介绍绍，在住房供供地方面，银银川市优先保保证保障性住住房用地，控控制高档及大大户型住房用用地，严禁别别墅类住房用地地，保证中小小套型普通商商品住房、经经济适用住房房及廉租住房房供地总量不不低于全部住住宅用地的70％。此外，银银川市今年以以来没有供应应别墅类项目目用地。6、2011..6.20保障房开工工时间设大限限——银川市保障障房上半年全全部开工事件回回放：6月，政府对对全国保障房房开工时间设设大限，要求求全国各地的的保障房建设设11月底前必须须全面开工。据据了解，2011年银川市计计划开工建设设保障性住房房5500套，目前已已初步建立了了廉租住房、公公共租赁住房房、经济适用用住房、限价价商品房4个层次的住住房保障制度度体系。影响：：在国家强有有力的政策支支撑下，银川川的保障性住住房建设正在在按照计划进进行开发建设设，截止6月27日，银川市市共开工建设设保障性住房房167.447万平方米，其其中，2008年~2010年，开工建建设133.007万平方米；；今年，新开开工建设34.4万平方米。至至此，银川市市所有计划建建设的保障性性住房全部实实现开工建设。保障房房工程的完工工，必将解决决很大一部分分中低收入困困难家庭的住住房问题，这这势必对银川川房地产市场场产生长期而而深远的影响响。7、2011..7.12新“国五条”出台——银川楼市反反应缓慢事件回回放：7月12日，楼市新新版“国五条”正式出台：：一、要严格格落实地方政政府房地产市市场调控和住住房保障职责责；二、要完完善相关政策策措施，加大大政府投入和和贷款支持力度；三三、要继续严严格实施差别别化住房信贷贷、税收政策策和住房限购购措施，遏制制投机投资性性购房，合理理引导住房需需求；四、要要认真落实今今年的住房用用地供应计划划，确保保障性住住房用地，加加快普通商品品住房用地投投放；五、要要规范住房租租赁市场，抑抑制租金过快快上涨。新版版“国五条”为2011年下半年的的楼市宏观调调控指明方向向，房地产市场调调控继续从严严从紧。影响：：新“国五条”的出台，及及时而彻底地地打消了一些些地区和开发发商等待政策策放松的幻想想，释放了政政策将持续从从紧的信号。业内人人士表示，对对于银川来说说，在新政策策传导中，有有一个渐进的的消化过程。不不过，虽然银银川房产市场场存在一定的的滞后性，但但随着市场化化进程的飞速速发展和银川川城市化进程的的加快，反映映的周期在明明显缩短。相相对于一二线线城市来说，银银川的房价整整体涨幅不小小，但是绝对对值与之相比比相差还是很很大的，尤其其是对于刚性性需求的业主主来说，买房子子并未受到根根本影响。当当然这波房产产政策调控潮潮积极作为很很明显，明确确采取差异化化政策。“有保有压、区区别对待”的做法，对对于银川市投投资投机性需需求起到了很大的压压制作用。8、2011..11.6房地产调控控不动摇银川川楼市明显降降温事件回回放：11月6日，温家宝宝总理表示，下下调房价是国国家坚定的政政策，房地产产调控绝不动动摇。25日，李克强强副总理在廊廊坊考察保障障房建设时表表示，2012年，将继续实行抑抑制房价过快快上涨的政策策。11月2日，国土资资源部《公告告》显示，截截至10月14日，全国31个省市自治治区已超额完完成中央下达达的保障性安安居工程用地地落实任务。22日，住建部部领导带队督督察各省区市市保障房开工工情况，核查查保障房开工工率。影响：：温家宝总理理关于房地产产调控决不动动摇的态度，彻彻底粉碎了一些等等待楼市回温温的开发商的的美梦。下半半年银川楼市市日渐趋于沉沉寂，为促进进销售，也为为年底回款，一一些楼盘推出出多种优惠活活动，甚至采采用打折、免免收物业费等等暗降方式。虽虽然目前银川川楼市明显降降温，个别楼楼盘有售价松松动，但银川川房价总体上上依然坚挺，只只是增幅有所所放缓，房价价更加回归理理性。三、2011年年1-11月银川房地地产市场分析析在今年年持续调控作作用下，银川川楼市明显趋趋冷，商品房房销售面积持持续走低，待待售总量不断断增加。截至至11月底，全市市商品房待售售面积已达262.6万平方米，同同比增长60%。据银川市市统计局分析析，前11个月，银川川市住宅待售售面积为155万平方米，同同比增长95.8%，占全市待待售总量的59%。此外，办办公楼待售面面积同比增长长99%，商业营业业用房待售面面积同比增长长12.6%，其它房屋屋待售面积同同比增长1倍。从待售售时间看，一一至三年待售售商品房面积积同比增长48.7%。持续的严控控政策和购房房者的观望使使银川市很多多楼盘出现滞滞销，但房价价并未出现明明显的下降。据据了解，1—11月份，银川川市商品房销销售面积为360万平方米，同同比下降5.2%，其中，住住宅销售同比比下降6%，占全市商商品房销售总总面积的82.1%。不过，前11个月全市商商品房实现销销售额仍同比比增长2.8%。从销售形式式看，期房销销售面积为260.2万平方米，同同比下降3%，占全市商商品房销售总总面积的72.2%，实现销售售额却达121.2亿元，同比比增长3.9%。国家统计计局最新数据据显示，11月份银川市市新建商品住住宅价格同比比上涨3.1%，环比持平平。银川房地产（销销售情况/存量/）四、2012年年房地产研判判20111年以来，受受国家调控政政策影响，银银川市房地产产市场呈现出出开发投资增增幅回落、竣竣工面积小幅幅增长、销售售面积同比下下降，待售总总量明显增加加等特点。房房企以价换量量趋势在2012年初凸显。来自银川川市统计局的的最新数据显显示，2011年银川市房房地产完成开开发投资207.667亿元，比上上年增长29.1%，增幅较上上年同期回落落了37.7个百分点。其其中住宅完成成投资143.662亿元，增长23.7%。银川市市统计局副局长刘晓天天说，受信贷贷、限购等调调控政策影响响，购房者的的改善性需求求受到制约、投投资性需求受受到限制。销销售持续下降降是过去一年年银川楼市的的显著特点。据据统计，2011年银川市商商品房销售面面积485.1万平方米，同同比下降9.5%，其中，住住宅销售面积积380.223万平方米，同同比下降16.6%，实现销售售额151..54亿元，同比比下降11.4%。销售低迷使使商品房待售售总量明显增增加。据统计计，截至2011年12月底，银川川市商品房待待售面积328.222万平方米，比比上年同期增增加115.446万平方米，同同比增长54.3%。其中住宅宅待售面积207.669万平方米，同同比增长83.7%。总体来看，20011年银川市房房价未出现明明显松动。但但是，进入2012年以来，房房企以价换量量趋势日渐明明显。待售面面积的持续增增多和从紧的的信贷压力，让越来越多多的开发企业业感到资金压压力增大。尤尤其去年房企企采取买赠、打打折、优惠等等多种促销手手段成效甚微微，部分房企企弃价保量的的销售思路在在2012年初凸显。业业内人士分析认认为，以宁夏夏中房集团200套商品住宅宅均价每在走访了兴庆区区、金凤区的的部分在售楼楼盘，发现除除了售楼部的的工作人员外外很少见到有有顾客到访。对对楼市一手房房交易清淡现现象，售楼工工作人员都把把症结牵强到到季节性因素上。可可据一些有购购房意向的消消费者反映，房房价过高和银银行收紧贷款款的双重限制制在很大程度度上抑制了居居民的购房消消费才是交易易平淡的主因因。作为二二手房交易市市场晴雨表的的房产中介公司，今年的的开门红迹象象也显得有些些缥缈。2月15日上午，我我们在银川市市二手房交易易市场看到聚聚集的10多家房产中中介，有人值值守的只有两两三家。像玛玛雅房产、银银房置换这样的的中介领头羊羊仍然处于歇歇业状态。创创业房产的工工作人员告诉诉我们，二手手房交易由于于契税和营业业税的上调，使使得购房者成成本增大。最最近一段时间间客户电话咨咨询的多，而做做成交易的很很少。进宁南南街房产代理理负责人介绍绍，他们店尽尽管春节长假假后开门营业业有一周时间间，但至今成成交量可以忽忽略不计。在西塔周周边产中介集集中的区域，我我们发现开门门营业的不足足两成。即使使是开门营业业的中介公司司，也多是门门可罗雀。据据一家中介公公司的负责人人介绍，自去去年国家严厉厉调控房地产产市场以来，该该公司代办的的房屋成交量量一路萎缩。今今年的开门红红迹象也显得得有些缥缈。2月15日上午，我我们在银川市市二手房交易易市场看到聚聚集的10多家房产中中介，有人值守的只只有两三家。像像玛雅房产、银银房置换这样样的中介领头头羊仍然处于于歇业状态。创创业房产的工工作人员告诉诉我们，二手手房交易由于于契税和营业业税的上调，使使得购房者成本增大大。最近一段段时间客户电电话咨询的多多，而做成交交易的很少。进进宁南街房产产代理负责人人介绍，他们们店尽管春节节长假后开门门营业有