20210115-仲量联行-房地产行业：2020年第四季度北京甲级办公楼市场正式版

北京甲级办公楼市场仲量联行研究部2020年第四季度2020年第四季度市场更新新增供应 净吸纳量240,702 60,592平方米 平方米租金 空置率￥342 15.4%平方米/月

本季度两个新项目完工入市，部分未来供应推迟入市时间，一定程度上缓解了业主所受压力。但随着经济环境继续面临挑战，去化速度的放缓也持续向市场施压。虽然市场压力继续抑制租赁需求，但连续下降的租金使得升级和搬迁需求在本季度凸显。在较为有利的市场环境中，本季度近60%的新租交易为升级搬迁类需求。市场中蔓延的谨慎情绪驱使租金继续下降，租金已录得连续8个季度下跌。截止到2020年底，全市租金录得环比下降2.6%，同比下跌7.9%。整体甲级空置率小幅上升至15.4%，新入市项目较低的预租率推升整体市场空置水平。此外，企业整合将会为市场释放更多的空间。*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度22020年第四季度租金更新租金连续8个季度录得下跌奥林匹克326↓1.6%中关村368↓0.4%东二环路318↓0.7%金融街652↓1.0%丽泽东长安街297137↓2.3%↓12.6%

望京235↓2.0%第三使馆区315↓2.8%CBD359↓3.5%

本季度平均租金录得342环比下跌-2.6%同比下跌-7.9%*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），为人民币/月/平方米，包含免租期，增速为环比同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度32020年第四季度空置更新全市空置率继续攀升，新入市项目推高市场空置率奥林匹克23.9%中关村2.8%东二环路11.9%金融街3.8%丽泽东长安街89.9%11.2%来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度

望京7.9%第三使馆区8.8%CBD18.6%

本季度市场空置录得15.4%环比上升1.4百分点同比上升4.1百分点出租面积空置面积42020年第四季度北京甲级办公楼本季度市场压力存续，搬迁成为市场主要需求来源区域市场总存量租金*环比变化空置率环比变化(平方米)(元/月/平方米)全市10,175,900342↓2.6%15.4%↑1.4百分点CBD2,590,900359↓3.5%18.6%↑1.6百分点金融街1,794,300652↓1%3.8%↑0.2百分点第三使馆区716,200315↓2.8%8.8%↓0.5百分点东二环路896,300318↓0.7%11.9%↑11.3百分点中关村739,900368↓0.4%2.8%↑0.6百分点东长安街727,900297↓2.3%11.2%↓0.1百分点望京963,600235↓2.0%7.9%↓0.3百分点奥林匹克地区1,030,100326↓1.6%23.9%↑1.4百分点丽泽462,400137↓12.6%89.9%-启皓中心*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度2020年第四季度北京国际甲级办公楼超甲级办公楼表现优于其他项目，部分优质项目租金稳定指标区域市场数值环比变化同比变化全市1,538,600--总存量CBD1,336,600--(平方米)其他区域202,000--全市17.7%↓0.8百分点↓2.6百分点空置率CBD19.2%↓1.0百分点↓3.5百分点其他区域8.3%↑0.4百分点↑3.5百分点租金*全市429↓3.5%↓10.1%CBD404↓4.0%↓11.4%(元/月/平方米)其他区域596↓1.3%↓4.0%国贸大厦*注：存量及有效租金基于建筑面积（平方米），包含免租期，增速为同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度新增供给集中于CBD部分新增项目推迟入市时间，缓解业主压力甲级办公楼竣工及新增供应量1,200建筑面积（千平方米）1,0008006004002000CBD 其他区域

供给量预测值461210150168*注：从2014年第四季度开始，预测方法有所改变，预测不再利用概率加权来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度甲级办公楼未来供应重点项目2021年大部分供给集中于丽泽区域，项目陆续完工将推动新兴区域持续发展建筑面积（千平方米）

8007006005004003002001000

丽泽平安幸福中心远洋锐中心北投科创大厦中华保险大厦长城金融工程项目Z2a阳光保险国盛中心Z12泰康集团大厦

丽泽CBD奥林匹克望京东二环颐提港二期A2021* 2022* 2023* 2024* 2025**注：我们当前跟踪超过90个未来项目，本图仅显示甲级办公楼项目来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度甲级办公楼未来供应重点项目大规模供给将在2021年底为全市带来将近70万平方米的新增供应202120222025

望京中关村 奥林匹克地区9东二环路8第三使馆区金融街1东长安街CBD丽泽

项目项目名称计划入建筑面积自用面积编号市时间(平方米)（平方米）1Z12泰康集团大厦2021120,00096,0002Z2a阳光保险202190,00070,0003北投科创大厦202149,400-4长城金融工程项目202195,00047,0005中华保险大厦202154,00054,0006平安丽泽幸福中心2021155,000-7远洋锐中心2021108,000-8国盛中心2022150,000-9颐提港二期A2025168,000-来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度9未来重点区域:CBD核心区中信大厦已于2019年完工入市，项目高达528米，成为北京新地标预计竣工日期光华路

2019 20212020 2025+

地块项目名称计划入市建筑面积自用面积预租进度名称时间(平方米)*（平方米）（含自用）Z13中国人寿金融中心2019-已入市120,0003,06153%Z14正大中心2019-已入市180,00018,00050%东三环路

Z1a中期集团Z2a阳光保险Z3普洛斯、中金香港置地Z5大家保险和谐保险中服大厦

Z1b Z15恒大中心 中信大厦Z2b三星大厦 文化设施Z4民生银行绿化用地Z6远洋地产汇丰银行Z7 绿化用地

Z14 北京正大中心 海关Z14-1Z12Z13针织泰康中国人寿中信等金融中心路Z10方正、大Z11家中信、未售联通Z8Z9中投大家保险中信远洋

Z15中信大厦2019-已入市350,000263,00075%Z2b三星大厦2020-已入市100,00010,00040%Z1b恒大中心2020-已入市116,70243,21837%Z12泰康集团大厦2021120,00096,00080%Z2a阳光保险202190,00070,00078%Z1a中期集团2025+45,621--Z3普洛斯、中金、香港置地2025+123,750--Z4民生银行2025+67,320--Z5大家保险、和谐保险2025+91,242--Z6远洋、汇丰银行2025+105,000--Z8中投、中信2025+81,600--Z9大家保险、远洋2025+57,600--预计40%面积将为方正、大家保险、中信、2025+65,000--Z10联通自用-Z7未售---Z11未售----Z14-1核心区临时变电站----建国路*：2025年后完工项目的建筑面积基于项目可获得的基本参数信息，未来仍有变化的可能性来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度10内资企业在全市租户结构中占据主导地位内资租户占比同比增长3个百分点，金融行业仍是全市租户结构的重要组成部分北京甲级办公楼租户产业分布（基于租赁面积）*北京34%17%14%10%24%金融街80%12%东二环路32%24%3%35%CBD35%23%25%东长安街32%19%24%奥林匹克公园21%31%5%29%第三使馆区23%15%8%18%35%中关村16%50%25%望京10%33%34%17%

北京甲级办公楼租户归属地分类（基于租赁面积）*北京64%32%金融街76%23%中关村84%13%奥林匹克公园76%23%东二环路67%26%CBD56%40%东长安街56%39%第三使馆区50%46%望京38%53%金融 IT及高科技 专业服务业 制造业 其他产业 内资 港澳台 外资*注：自用面积未计入来源：仲量联行，房地产资讯服务，2019年2020年第四季度北京行业需求分析本季度搬迁和升级成为市场主流需求来源行业需求分析19%金融43%IT12%大健康专业服务其他10%16%

➢2020年第四季度，新租成交面积为71,500平方米（三季度录得41,000平方米）；有利的市场环境使得市场整体租赁活跃度小幅回升。➢本季度新租成交中，65%的新租成交由内资企业录得，外资仅占35%。拥有国企背景的内资企业将继续成为市场需求的中流砥柱。➢在持续的利好政策的扶持下，金融和IT行业仍为当前租赁市场的主要需求来源。注：需求强度统计基于本季度新租成交，续租不包含在内。来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度12全市供给与需求量活跃的搬迁需求推动本季度净吸纳量小幅回升1,6001,4001,2001,0008006004002000

预测由于供应缺乏，吸纳量略有缩减租赁供给量 自用供给量 租赁净吸纳量 自用净吸纳量*注：从2014年第四季度开始，预测方法有所改变，预测不再利用概率加权来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度CBD区域及全市空置率展望空置率将在供给高峰之后逐渐回落空置率经济刺激时期50%40%30%20%10%0%

全市CBD金融街来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020第四季度全市及CBD租金展望CBD区域与金融街区域租金差距预计将继续扩大元/平方米/月700上涨238%600上涨114%上涨96%500400300200100

全市CBD金融街*注：有效租金基于建筑面积，包含免租期来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度短期内市场租金面临下行压力短期内市场压力存续，租金将在2022年后触底反弹元/平方米/月440420400380全市CBD360340320300*注：有效租金基于建筑面积，包含免租期来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度租金变化趋势受经济环境影响，金融街业主也未能免于市场压力，做出租金调整租金百分比变化

60%预测全市50%40%CBD金融街30%20%10%0%20112012201320142015201620172018201920202021*2022*2023*2024*2025*-10%-20%*注：租金变化为同质比较来源：仲量联行，房地产资讯服务，2020年第四季度北京办公楼市场展望202120212022-20252022-2025•由于项目延期入市，2021年全市仍面临供给压力。•2021年，市场仍存在不确定性，需求强度继续受迫使业主更加积极应对市场情况到抑制，退租及整合继续影响空置率•2022年后，市场度过供给高峰，新增项目的面积•2022年后，新项目将逐渐去化，有助于缓解