2021年第一季度北京写字楼市场概况-加里

北京市写字楼市场一季度总结第一太平戴维斯交易与咨询服务业务负责人高级董事温书阅回暖小阳春——“十四五”开局元年，写字楼市场的复苏之路“十四五”开局元年，北京写字楼市场开启复苏淡季不淡，2021年北京写字楼市场迎来开门红

市场持续 •一季度的写字楼市场未受到春节假期的影响，复苏 延续了去年四季度以来的复苏势头新兴商圈 •以丽泽和通州为代表的新兴商务区表现活跃，活跃 吸纳量领跑全市•以华为、美团为代表的TMT企业、三峡集团为头部企业代表的央企，持续释放租赁需求，扩张趋势明需求旺盛 显租金水平 •尽管市场活跃度有极大的好转，但面临愈发激烈的市场竞争，大部分业主仍采用最为简单直仍然下行接的下调租金的方法，以期吸引或挽留租户来源：第一太平戴维斯研究部 32021年一季度北京写字楼市场关键指标318,363 丽泽及亚奥区域迎来三座新增写字楼项目供应 平方米166,000吸纳 平方米

一季度市场成交活跃，净吸纳量出现强劲反弹，为去年同期的近8倍344.9租金 元/平方米/月

全市平均租金继续下行，租金指数环比、同比分别下降0.9%及4.2%空置16.6%新增供应继续推高全市空置率，环比、同比分别上涨0.8、3.3个百分点来源：第一太平戴维斯研究部 4北京甲级写字楼供应、吸纳与空置率2021年一季度，全市写字楼市场呈现强劲反弹趋势，当季度吸纳量高达166,000平方米，约为去年同期的8倍。本季度全市平均空置率为16.6%，环比、同比分别上升0.8及3.3个百分点。

万平方米

1501209060300

供应量(左轴)吸纳量(左轴)空置率(右轴)30%24%18%12%6%0%06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21Q1来源：第一太平戴维斯研究部 5北京甲级写字楼租金、空置走势2021年第一季度，全市平均租金继续下滑，降至人民币每平方米每月344.9元，平均租金指数环比、同比分别下降0.9%、4.2%。

人民币/月/平方米

480420360300240180

租金（左轴） 空置率（右轴）供应集中推高空置率需求活跃推动供应有限而需求平稳租金持续出现下滑租金高位波动租金快速上涨大量供应推动空置率上涨

24%21%18%15%12%9%120600

金融危机及市场竞争导致租金增长缓慢

需求活跃推动空置率迅速下降供应有限而需求平稳令空置率保持低位

6%3%0%1Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q174Q171Q182Q183Q184Q181Q192Q193Q194Q191Q202Q203Q204Q201Q21来源：第一太平戴维斯研究部 6各商务区平均租金情况–Q1/2021大部分业主方继续通过下调租金或给予更多优惠的手段来吸引客户、加速去化，绝大部分商务区出现不同程度的租金下滑。区域市场平均租金*租金环比变化CBD350.3-1.5%核心金融街636.6-0.8%商务区中关村366.20.4%CBD周边310.2-2.4%燕莎312.5-1.7%次核心东二环317.9-1.0%商务区东长安街319.11.7%望京268.70.9%亚奥354.4-1.5%新兴丽泽159.2-3.0%商务区*租金单位：人民币/平方米/月

望京亚中关村 奥燕莎东二环金融街 CBD东长安街CBD周边丽泽

图例核心商务区次核心商务区新兴商务区通州运河核心区来源：第一太平戴维斯研究部 7各商务区空置率情况–Q1/2021CBD、东二环、望京等区域市场成交活跃，去化压力有所缓解。部分商务区的空置率继续出现环比上升的趋势。受大体量供应的影响，丽泽区域的空置仍然高企。区域市场空置率空置率环比变化CBD16.3%-0.4个百分点核心金融街3.6%0.4个百分点商务区中关村3.5%-1.3个百分点CBD周边11.9%0.3个百分点燕莎10.1%-1.5个百分点次核心东二环20.9%-5.3个百分点商务区东长安街14.0%3.4个百分点望京6.3%-0.8个百分点亚奥37.4%1.2个百分点新兴丽泽61.4%4.2个百分点商务区望京亚中关村 奥燕莎东二环金融街 CBD东长安街CBD周边丽泽

图例核心商务区次核心商务区新兴商务区通州运河核心区来源：第一太平戴维斯研究部 82021年一季度北京写字楼市场租赁成交的行业分布情况*在后疫情阶段，北京写字楼租赁需求出现强劲反弹，市场活跃度明显提升。基于2021年一季度的市场成交情况，信息技术（28.3%）、金融（23.7%）、专业服务（10.2%）及健康医疗（8.3%）类企业的租赁成交占据了写字楼市场承租面积的前四名。其他行业的租赁需求相对有限、分布较为平均。*注：全部数据均来源于第一太平戴维斯研究部，统计口径为2021年一季度的租赁成交案例，按成交面积计算占比。

1.3%1.1% 0.7% 0.6%2.6%3.3%3.3%4.6%5.4%6.8%8.3%10.2%

28.3%23.7%

信息技术金融专业服务健康医疗制造传媒及娱乐消费者服务房地产联合大企业交通商务中心及共享办公空间零售及贸易能源与原材料公共事业来源：第一太平戴维斯研究部 92021年一季度写字楼租赁成交热点商务区*2021年一季度，核心商务区CBD、东二环以及新兴商务区丽泽、通州的租赁成交最为活跃。由于这四个区域写字楼市场在近期均迎来大体量供应，可以为客户提供充足的选择空间，因此也成为企业新租、扩租、搬迁等选址行为的首选。望京及亚奥等商务区在一季度表现相对稳定，正逐步去化空置面积。其他商务区则面临着客户周转率相对较低，市场活跃度不足的潜在问题。*注：全部数据均来源于第一太平戴维斯研究部，统计口径为2021年一季度的租赁成交案例，包含新租、扩租、搬迁案例，不含续租成交，按成交面积计算占比。

望京亚奥 10.8%中关村 9.5%5.9%燕莎5%东二环15.6%金融街 CBD1.2% 东长安街 12%1% CBD周边5.8%丽泽21.9%

图例核心商务区次核心商务区新兴商务区通州11.4%来源：第一太平戴维斯研究部 102021年北京甲级写字楼市场主要供应–核心/次核心商务区• 商务区：CBD• 建筑面积：140,000㎡• 预计交付时间*：2021Q2泰康集团大厦• 商务区：东二环• 建筑面积：56,160㎡• 预计交付时间*：2021Q2泓晟国际中心*注：部分项目存在调整交付日期的可能性

商务区：CBD建筑面积：90,000㎡预计交付时间*：2021Q3阳光保险金融中心商务区：中关村建筑面积：83,383㎡预计交付时间*：2021Q3鼎好DH3A座来源：第一太平戴维斯研究部 112021年北京甲级写字楼市场主要供应–新兴商务区• 商务区：丽泽• 建筑面积：147,485㎡• 预计交付时间*：2021Q2平安幸福中心• 商务区：丽泽• 建筑面积：112,191㎡• 预计交付时间*：2021汇能鼎兴大厦*注：部分项目存在调整交付日期的可能性

商务区：丽泽建筑面积：230,213㎡预计交付时间*：2021通用时代中心商务区：通州建筑面积：154,000㎡预计交付时间*：2021新光大中心双子塔来源：第一太平戴维斯研究部 12北京甲级写字楼未来供应*CBD金融街中关村燕莎东二环望京亚奥丽泽通州250200

2,305,000万平方米

150 1,379,000100594,00050260,00002021F 2022F 2023F 2024及以后*注：部分项目存在调整交付日期的可能性来源：第一太平戴维斯研究部 13北京甲级写字楼2021年市场表现预测*供应需求租金空置市场仍将迎来超百万平方米的后疫情阶段，市场需求有所反业主方不得不继续“以降价换大体量新增供应将进一步推高供应浪潮弹，高品质楼宇更受租户青睐去化”，市场租金持续下行空置水平，去化压力有增无减*注：写字楼市场表现受多重因素影响，预测仅供参考来源：第一太平戴维斯研究部 14写字楼市场的“下半场”——2021年市场展望VS供应端供应高峰年 把握窗口期•2021年是写字楼市 •供应大潮在2021年后告场供应的高峰年， 一段落，会出现供应相如何有效去化新增 对有限的“窗口期”，