不动产估价案例几答案解析

为年租金的25%。建筑费用和专业费用预计每建筑平方米为1000元，建筑费用和专业费用第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%，目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。评估案例六估价对象概况某开发商已经取得某宗地70年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积为2000平方米，土地价格为600万元。取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及其登记费用为地价为地价的2%。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4。评估要求估算该开发公司在该项目开发建设中的预期利润。估价过程该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4。根据该开发商的市场调查和项目可行性研究报告显示，该项目工程在取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，根据目前的市场行情，住宅售价预计为3000元/平方米，建筑费用和专业费用预计为1000元/平方米，在建筑期间的投入情况为：第一年投入40%，第二年60%，目前资金贷款年利率为12%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。评估案例七1．评估对象概况某开发公司已经取得某宗地50年土地使用权，该宗地为七通一平空地，面积10000平方米，地价及相关的法律、估价等费用为3000000元，城市规划规定该宗地用途为工业厂房，最大容积率为1。评估要求确定该开发公司在该项目中的建筑费用及专业费用的最高控制标准。已知条件根据该开发公司的市场调查和项目可行性研究显示，该项目工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，根据目前的市场行情，同类工业厂房的售价预计每平方米为1300元，开发资金的投入为均匀投入，当地目前贷款年利率为12%，开发商要求的利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。评估案例八1．估价对象概况某征地、安置、拆迁及青苗补偿费用为每亩6万元，征地中发生的其他费用平均每亩为2万元，土地开发费用平均每平方公里为2亿元，当地银行贷款年利率一般为12%，每亩征地完成后，土地开发周期平均为两年，且第一年开发投资额一般占全部开发费用的30%，开发商要求的投资回报率一般为15%，当地工业用地出让增值收益率为10%。2、根据上述资料评估土地单价。评估案例九某开发区土地总面积为5平方公里，现已经完成七通一平开发建设，开发区内道路、绿地、水面及其他公共设施占地1.5平方公里。该开发区现在拟出让一宗工业用地，出让年限为50年，土地面积为10000平方米。根据测算，该开发区每亩征地费用平均为5万元，完成一平方公里的开发需要投入2的开发需要投入2亿元。一般征地完成后，“七通一平”的开发周期为两年，且第一年的投资额占总开发投资的40%，全部土地投资回报率为20%，土地出让增值收益率为20%，当年银行年贷款利息率为10%，土地还原利率为7%。试估算出让该宗土地的单位面积价格和总价格。案例一解：(1)该宗土地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。(2)计算出租总收益：30*400*12＝14400(元)(3)计算出租总费用：①年税金＝20*400＝8000(元)②年管理费＝30*400*12*4%＝5760(元)③年维修费＝1500*400*2%＝12000(元)④年保险费＝1500*400*0.2%＝1200(元)⑤房屋年折旧费＝1500*400/(50-1)＝12245(元)(4)计算房屋出租年纯收益：①房屋现值＝1500*400-12245*3＝563265(元)②房屋年纯收益＝563265*6%＝33795.9(元)(5)计算年土地纯收益＝(2)-(3)-(4)＝14400-39205-33795.9＝70999.1(元)(6)确定1999年1月的土地使用权剩余使用年期为46年，因此土地使用权价格为1269469(元)案例二解：案例二解：(1)估价对象简介：某不动产的土地使用权通过有偿出让方式取得，占地面积为1万m2，出让年限为50年。该宗地上有一座饭店。在2000年8月尚可有效使用50年，容积率为3。据当地市场资料用比较法评估的宗地在2000年8月50年期土地使用权价格为每平方米600元(容积率为1时)。据当地资料，容积率每增加1，地价增长60％。该饭店每月的客观净收益为11万元。已知土地还原率rl=6％，该饭店的建筑还原率取r2=8%。(2)估价目的：评估房屋(该饭店)的价格。(3)估价期日：2000年8月。(4)估价方法：采用收益还原法测算房价。(5)估价过程：①计算房地年纯收益：房地年纯收益：11万元／月×12月=132万元／年②计算土地价格：土地总地价：600元／m2×10000m2×2.2(容积率修正)=1320万元③计算土地年纯收益：（收益还原法基本公式的逆运算，p=a/r×[1&mdash1／(1十r)n]）④计算房屋年纯收益：房屋年纯收益：房地产年总纯收益&mdash土地年纯收益=132-83.75=48.25万元／年⑤计算房屋价格：(同计算土地价格的公式一样)案例三解：土地估价过程：案例三解：土地估价过程：①计算该城市地价指数按给定的条件，该市的地价指数为表②计算该城市容积率修正系数：按条件，该市的容积率修正系数为表容积率1．01．11．21．31.4修正指数100105110115120③计算位置、形状、区域因素、个别因素对地价的修正。按条件，以待估宗地的条件为标准，因素条件指数计为100，则表中数字为正，表示比较案例条件比待估宗地好,其条件指数大于100，表中数字为负的，则表示比较案例的因素条件指数小于100。④计算各案例宗地修正后的价格年代1987年1988年1989年1990地价指数100112124136期日期日容积率位置形状区域因个别因修正修正修正修正素修正素修正A．580×136/100×100/115×100/100×100/95×100/100×100/100=722．01(元／m2)B．620×136/112×100/110×100/103×100/100×100/100×100/96=692．17(元／m2)C．660×136/112×100/120×100/100×100/98×100/100×100/100=681．49(元／m2)D．700×136/124×100/120×100/100×100/100×100/97×100/100=659．57(元／m2)E．680×136/124×100/115×100/100×100/100×100/103×100/100=629．64(元／m2)F．730×136/136×100/110×100/102×100/100×100/95×100/100=684．87(元／m2)G．740×136/136×100/115×100/100×100/100×100/100×100/97=663．38(元／m2)⑤评估宗地H的地价。将收集的宗地进行修正后，各宗地地价偏差不大，故采用算术均数计算宗地价格。H：(A+B+C+D十E+F+G)÷7=676．16(元／m2)所以，宗地H在1990年时的地价为676．16(元／m2)。案例四解：根据所给条件：1993年1月的地价指数为100，以后每月上涨一个百分点，则当地的地价指数如下表：时间93.1时间93.193.293.493.1093.1294.194.894.10地价指数100101103109111112119121容积率12345修正系数11.82.43.03.5项目待估土地案例A案例B案例C案例D用途住宅住宅住宅住宅住宅成交日期1994.11993.11993.121994.81993.4成交价格（元/M2）1200130014001000容积率23342位置0-2%-3%0-3%基础设施0-1%-2%2%0%区域因素交通0-2%03%-2%地势0%-21%0-2%形状03%0%5%-4%个别因素其他0-3%-3%0%-2%计算各案例地价修正后的价格：Ａ：１２００×１００／１００×１１２／１００×１．８／２．４×９５／１００×９８／１００＝９３４．４５（元/M2）Ｂ：１３００×１００／１００×１１２／１１１×１．８／２．４×９５／１００×９８／１００＝９１５．９０（元/M2）Ｃ：１４００×１００／１００×１１２／１１９×１．８／３．０×１０５／１００×１０５／１００＝８７１．６２（元/M2）Ｄ：１０００×１００／１００×１１２／１０３×１．８／１．８×９５／１００×９２／１００＝９５０．３７（元/M2）确定待估地块单价＝１／４（Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ）＝９１９．０９（元/M2）案例五解：取地价。案例五解：取地价。标准答案：地价测算公式如下：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48收益年限为48年。不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%[1-（1+1/1+8%）48]=19746401（元）②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）③总利息=地价×[（1+12%）2-1]+8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=0.2544×地价+872792（元）利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期分别为1.5年和半年。④开发商利润=19746401×15%=2972737（元）⑤不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。⑥将上述各项数据代入公式，即地价=19818245-8000000-（0.2544×地价+872792）-2972737地价=7900872/1.2544=6298527（元）⑦由于开发商取得场地使用权时要支付地价3%的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从⑥中扣除上述费用。开发商所能投标的最高地价款=6298527/（1+3%）=6115075（元）测算方式二、利息中不计地价款的利息不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算方式与方式一相同，因此有：①不动产总价=19746401（元）②建筑费及专业费=8000000（元）③建筑费及专业费利息=8000000×40%×[（1+12%）1.5-1]+8000000×60%×[（+8000000×60%×[（1+12%）0.5-1]=592949.1+279842.5=872792（元）④开发商利润=2972737（元）⑤代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格开发完成时地价=①-②-③-④=19746401-8000000-872792-2972737=7900872（元）⑥由于⑤得到的价格是开发完成时的价格，即两年后的价格，则，场地当前价格=7900872/（1+12%）2=6298527（元）⑦开发商所能支付的投标地价=6298527/（1+3%）=6115075（元）案例六解：测算开发商预期利润A、不动产总价＝2，000×3，000×4=24，000，000(元)B、建筑费及专业费＝l，000×2，000×4＝8，000，000(元)C、地价及法律、估价等费用；6，000，000×(1十12％)＝6,720,000(元)D、总利息＝6，720，000×[(1+12％)^2.25－1]+8，000，000×40％×[(1+12％)^1.5－1]+8，000，000×60％×[(1+12％)^0.5－1)＝2,824,603(元)注：地价计息期为2注：地价计息期为2年3个月即2．25年。E、销售税费＝24，000，000×6％＝1，440，000(元)F、将上述数据代人公式，则：开发商利润＝24，000，000－8，000，000－6,720,000－2,824,603－1，440，000＝5,015,397(元)利润占不动产价的百分比＝5,015,397/24,000,000＝20.90％利润占开发总成本的百分比=5,015,397/(8,000,000+6,720,000+2,824,603+1，440，000)＝26.42％由上述测算可知，该项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。案例七解：假设建筑费及专业费的最高控制额为X元1，不动产总价=1300*10000*1=13000000元2，总利息=3000000*[(1+12%)^2-1]+X*[(1+12%)^1-1]=763200+0.12X3，销售税费=13000000*60%=780000元4，开发商利润=13000000*18%=23400