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房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6营销思路7区域板块竞争分析3经济发展趋势城市发展研判

城市发展概况重点园区概况城市发展概况城市发展研判——城市发展概况1城市素描：拥有优越交通条件的新兴现代城市城市概况：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2005年末全市总人口为391.6万人。便捷的立体交通体系：廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。城市定位：京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。城市发展研判——城市发展概况京津“双轮”驱动动的模式，建设现现代交通体系：第二条京津唐高速速全长145公里，预计2008年建成通车，加上上现有的京津塘也也将全面拓宽，这这样，未来两大城城市间将有24条高速车道相连，，京津两地的公路路通勤更加便捷。。京津城际轨道交通通也正在加紧建设设，2008北京和天津两地将将可实现半小时通通行。京沪高铁年内动工工，北京只要20分钟就能到廊坊，，进一步拉近了北北京和廊坊的时间间距离。未来交通规划京津交通一体化可可以快速实现区域域间的优势互补及及资源的合理配置置，廊坊做为京津津走廊的重要门户户，将成为快速交交通体系的最直接接受益者。城市发展研判——城市发展概况2京津冀经济联合圈圈轴心京津冀都市圈是我我国北部沿海地区区经济基础最好、、发展最快的区域域之一。京津冀都市圈国土土面积18.5万平方公里，包括括北京、天津两个个直辖市以及河北北省的廊坊、石家家庄、唐山、秦皇皇岛、保定、张家家口、承德、沧州州等8个地市。廊坊处于京津冀经经济联合圈的轴心心位置，具有良好好的经济发展前景景。城市发展研判——城市发展概况一轴三带“一轴”：京津发展展轴，廊坊位于此主轴。“三带”：滨海新新兴发展带、山前前传统发展带、燕燕山—太行山山区生态文文化带。经济总量2005年，京津冀都市圈圈都市圈实现地区区生产总值18336.58亿元，约占全国经经济总量的9.3%。廊坊主导产业以电子信息和生物物制药等为核心的的高新技术产业；；以金融保险、商务务与信息服务、会会展等为核心的生生产服务业；以汽车、制药行业业等为主的现代制制造业地位；钢铁、石油化工等等基础原材料产业业。城市发展研判——城市发展概况3城市布局：三点组组团整体布局一个中心心两个次中心：“一个中心””（中心城市）、、“两个次中心””（三河、霸州））、“三大板块””（以三河为核心心的北部地区、以以中心市区为核心心的中部地区，以以霸州为核心的南南部地区）、“两两个环带”（环北北京城镇带、环天天津城镇带）。中心三河次中心霸州次中心中心城市结构采取取三点组团方式：开发区：高新科技技、会展、教育卫卫生等为主。万庄：都市型工业业和附加值高的高高科技产业。市区：城市的文化化、政治、商业、、居住中心城市发展研判——城市发展概况经济发展趋势城市发展研判1经济腾飞尚需时日日2006年廊坊经济发展加加速上涨，GDP增幅达到15％，但与北京及河河北其他城市相比比，人均GDP水平及增幅仍处于于低点。廊坊的经济发展在在很大程度上依附附于北京、天津、、唐山等地的带动动，随着京津冀经经济圈的辐射及自自身实力的增强，，整体经济水平将将呈现积极发展态态势，但经济腾飞飞尚需时日。2006年人均GDP对比廊坊历年GDP走势城市发展研判——经济发展趋势2对外资吸引力较强强2006年实际利用外资额额对比廊坊历年实际利用用外资额凭借良好的区位环环境及政策支持，，廊坊对于外资具具有较强的吸引力力，近三年实际利利用外资增长率均均保持在15％以上，2006年实际利用外资额额达到3.15亿美元，远高于保保定、秦皇岛等同同类城市。城市发展研判——经济发展趋势3工业为支柱产业，，第三产业发展不不足2006年产业结构对比目前以现代工业（（包括电子、现代代制造业、高新产产业等）为主导的的产业布局已基本本确立，第三产业业发展不足是影响响其经济整体腾飞飞的重要原因之一一。城市发展研判——经济发展趋势4具有较好的消费基基础2006年人均可支配收入入对比廊坊历年人均可支支配收入额2002年以来廊坊人均可可支配收入额始终终保持加速上涨趋趋势，2006年水平已超过保定定、秦皇岛两市（（而同期人均GDP水平低于二者），，说明廊坊具有较较好的大众消费基基础。城市发展研判——经济发展趋势重点园区概况城市发展研判廊坊地区有廊坊经经济技术开发区、、燕郊经济技术开开发区、安平经济济技术开发区、霸霸州经济技术开发发区、固安工业园园区、永清工业园园区、大城工业园园区、文安工业园园区和大厂工业园园区9个省级开发区以及及东方大学城文化化产业园区，考虑虑到对城市发展的的重要作用以及与与本案的区域关系系，重点阐述廊坊经济技术开发发区和东方大学城城。城市发展研判——重点园区概况开发区是廊坊经济济发展的源动力廊坊开发区是河北北省政府重点支持持的省级开发区，，是团中央、全国国青联命名的“中中国青年科技创新新行动示范基地””，位于京津塘高高速公路廊坊出入入口处，于1992年6月26日建区。截截至2006年，开发区幅员面面积67.5平方公里，规划面面积：14.49平方公里，已开发发土地面积：14.49平方公里，户籍人人口53362（包括大学城）。。1概况城市发展研判——重点园区概况截至2005年底底，廊坊开发区已已累计实现地区生生产总值254.4亿元，占廊坊整体的40％，年均增长50.7％；工业总产值426.8亿元，年年均增长61.3%；工业销售收收入404.2亿亿元，年均增长57.2％；财政政收入35.4亿亿元，年均增长54.6％，实际际利用外资8.7亿美元。到2006年10月底，累计总投投资额490亿元元人民币，其中外商投资总额额15亿美元，累累计利用外资9.7亿美元。快速发展，廊坊经经济的重要组成部部分城市发展研判——重点园区概况廊坊经济技术开发发区目前已有1300多家企业进区，其中包括西门子子、鲁尔、GEA、天合、富士康、、东芝、LG、阿克苏诺贝尔、、来实建筑等16家世界500强企业。初步形成了电子信息、食品加加工、汽车零部件件、新材料、生物物制药为主的五大主导产产业格局。产业领域代表企业1电子信息华为科技、富士康科技、特瑞胶黏、新奥软件、久智光电子、滨松光子、中电大成电子、贝斯特电子、冀雅电子、鑫谷光电、清华同方电子、捷好电子等。2汽车零部件卢卡斯伟利达廊重制动器、天合发动机零部件、柳博安利活塞环、瑞达汽车制动器、全兴工业、威意特汽车系统、上方汽车内饰、华安汽车装备、亚新科制动技术等。3食品加工好丽友食品、露露饮料、伊利乳品、飞鹤乳业、新瑞番茄制品、威康特食品、智爱富食品、张裕葡萄酒、日清中粮食品、多维食品、中基金米兰咖啡、中孚食品等。4新材料立邦涂料、阿克苏诺贝尔、国瑞电子、阿童木、超尔固涂料等。5生物科技国药麻醉制品、周林频谱、维尔康生物化工、美宝制药、健邦医药等。五大主导产业城市发展研判——重点园区概况抬高门槛，集约高高效发展1992年建区之后，廊坊坊开发区迅速抬高高项目入区“门槛槛”：凡是高耗能能、高耗水、高污污染的项目，一律律不得入区；2003年初，廊坊开发区区再度抬高项目入入区“门槛”：提提高项目投资强度度，投资1000万美元以下的外资资项目、投资5000万元以下的内资项项目不再配置土地地资源；提高项目目投资密度，外资资项目不低于30万美元/亩，内资项目不低低于150万元/亩。廊坊开发区对入区区项目投资强度的的“及格线”，是是两年多后省有关关部门制定的“一一线地区”省级开开发区相关指标的的10倍；而投资密度的““及格线”，则比比省相关指标高出出25%；2006年，重点引进资源节约约型、生态环保型型、科技创新型、、龙头带动型、高高贡献率型的项目目，投资1亿元以下的内资项项目，投资1000万美元以下的外资资项目，开发区将将不再配置土地资资源。城市发展研判——重点园区概况东方大学城是以文文化产业先导的多多功能复合城市新新区2概况位置：东方大学城位于廊廊坊市经济技术开开发区，紧靠京津津塘高速公路。总体规划：东方大学城占地2万亩,计划投资120亿元人民币,10年内要完成包括教教学楼、科研实验验楼、现代图书馆馆、运动中心、教教师公寓以及幼教教、小学、中学、、医疗、商业餐饮饮、文化娱乐等一一系列配套服务设设施,建筑面积达780万平方米,最终形成一个可容容纳15万名学生和5万名员工的教育园区。大学城一期：投资14亿元，占地2400亩，建设教学区、、生活区、高科技技园区、校园文化化社区，总建筑面面积57万平方米，目前已建建成一座拥有综合合教学楼、科研实实验楼、计算机中中心、校园互联网网络、图书资料信信息中心、体育活活动中心、文化宫宫、大礼堂及学生生公寓、教师公寓寓、书店、商业、、医疗活动于一体体的科教园区。北北京工业大学、北北京师范大学、北北京工商大学等11所大学的1万名学生于2000年9月首期入驻大学城城。大学城二期：为大学城的中心心区，由产研片区区、体育片区、教教学片区、生活片片区和农林实验园园区组成，总投资资32亿元，用地689公顷，建筑面积177万平方米，以国际先先进的星型组团规规划手法，配以联联系京塘高速出口口和各组团的快速速干道，明确的结结构布局、有机的的功能整合，构建建出市场化的经营营模式、人性化的的城市机能、集大大成的校园文化和和景园化的生态环环境。目前，东方大学城城已经完成建筑面面积205万平方米，总楼宇宇200多座，30多所高校的近5万名大、中学生入入驻。城市发展研判——重点园区概况经过五年的建设，，目前东方大学城城已经拥有完整的的商业、休闲、娱娱乐、邮电、医疗疗、金融、公安等等保障服务系统，，是自成体系的复复合型城市新区，，房地产建设是重重要的组成部分之之一。自成体系的复合城城市、成熟新区别墅高尔夫球场城市发展研判——重点园区概况廊坊为河北省重点点发展的地级城市市，整体发展起步步晚，发展快，目目前处于快速扩张张阶段；地处京津冀经济联联合圈轴心是廊坊坊最大的发展契机机；廊坊的产业布局将将面临结构性优化化调整；廊坊经济开发区及及东方大学城是廊廊坊发展的两大热热点区域，是廊坊坊未来两大人口导导入区，将实现资资金及高质人群的的密集输送。总结城市发展研判房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6营销思路7区域板块竞争分析31发展状况：起步晚晚，但高速发展廊坊商品房市场自自2000年左右才正式启动动，由于起步较晚晚，整体发展水平平低。但城市发展展建设空间充足，，可借鉴的成功经经验较多，加之与与北京、天津等地地特殊的位置关系系，目前处于高速速发展阶段。廊坊房地产市场研研究2房地产投资增速高高位反弹近年来廊坊房地产产开发投资一直呈呈现高速增长的状状态，年平均增长长速度超过40%。房地产开发投资走走势图廊坊房地产市场研研究3土地供给有待释放放2006年全市实际土地出出让面积不足100万平米，07年已有明显上涨，，7月至今出让规模已已达30万平米，根据十一五规划划，未来将逐步加加大土地供给规模模。商品房用地出让面面积走势图廊坊市“十一五””期间住宅用地年年度实施计划单位：公顷年度全市其中市区商品住房用地政策性住房用地合计2006178-18856-658-964-742007217-22985-9611-1296-1082008248-262102-11416-18118-1322009268-279112-12020-23132-1432010284-297115-12525-28140-153合计1195-1255470-52080-90550-610廊坊房地产市场研研究地块位置出让面积(M2)容积率建筑面积土地用途及年限出让方式成交价(万元)竞得人楼面地价（元/平米）廊坊市东外环东侧、六九一六工厂西侧19376.461.834878商品住宅70年(其中商业40年)挂牌5400廊坊市天圆房地产开发有限公司1548廊坊市光明西道以北、西外环以东、育英路以西22057.581.737498商品住宅70年(其中商业40年)招标5976廊坊市翔泰房地产开发有限公司1594廊坊市常甫路东侧、辛庄道南侧14857.071.826743商品住宅70年(其中商业40年)挂牌4150廊坊市盛翔房地产开发有限公司1552廊坊市爱民西道以南、菜豆庄以西6603.4181.711226商品住宅70年(其中商业40年)挂牌1840廊坊市昶友房地产开发有限公司163907年下半年土地成交交信息当前楼面地价1500-1600元/平米，按照成本法法计算，售价应为为4500-5000元/平米；对比当前市场售价价，本土开发商对对于未来城市价格格空间的判断相对对保守。廊坊房地产市场研研究4目前供不应求态势势明显，两年后将将趋于平衡今年上半年以前商商品房新增供给逐逐步下降，大量需需求被抑制，据统统计06年商品房供需比约约为0.75：1。但这一状态将从今今年下半年开始有有所转变，未来将将有较大供给放量量，主要集中于安安次区（详见竞争争分析）。廊坊市区近期商品品房供给面积廊坊05年至今供需比例廊坊房地产市场研研究案名位置开发商占地面积（万平米）旺点六期和平路新源道南天域13.34东日瑞景廊坊北外环西部规划裕华路西东日14.674馨钻界廊坊市卫校中房2.668市调料厂市调料厂广阳2.0677地毯厂王寨地毯厂通轩3.5351正隆家园丰盛路转盘南150米路东正隆13.34盛世豪庭蓝波湾斜对过，一中西侧盛通1.6675馨视界爱民西道西端新源水厂西中房8.671君兰苑爱民西道西端新源水厂西荣盛8.3375华夏九园爱民西道西端新源水厂西

华夏7.6705裕丰豪庭广阳道西部廊坊中心血站西侧百年4.669紫金华府新源道南侧，蓝水湾西北方约7.12塞纳河谷二期文明中华园地块恒盛28.6438嘉轩凤凰城大学城西侧天地控股约55总计

171.4041目前已知潜在供给给项目概况廊坊房地产市场研研究5价格激增07年来廊坊市区房地地产价格增幅达44％，目前安次区目目前均价为3500－4300元/平米，而广阳东区区板块均价已经达达到4500－5200元/平米，这是由于：：正经历起步快速发发展的必然阶段；；受京津地区高房价价的强烈辐射影响响。（数据来源：廊坊坊统计局）廊坊整体价格走势势廊坊市区价格走势势（数据来源：根据据廊坊房地产网数数据进行统计）廊坊房地产市场研研究6产品塑造及运营理理念有待全面升级级由于市场发展不成成熟，及供需错位位造成的卖方市场场格局，导致市场场产品竞争概念薄薄弱，在户型、景景观、立面等方面面品质需大力提高高，运营及服务理理念有待升级。阿尔卡迪亚廊坊房地产市场研研究7需求分析作为地级市，廊坊坊对其辖下县区及及农村居民有较大大的吸引力。此部部分购房者收入差差距较大，对于地地段认知不很敏感感，性价比是其考虑的首要因因素。是廊坊房地产市场场的最主要客户构构成，目前所占比比例达到80-90%，其中改善性需求占有一定比例例，首选区域为城市中心区。享受京津地区的高高收入，坚信廊坊坊地产有广阔的发展空间，多次置业及投资资者比例较高。交通的便捷、房价价和生活成本的低低廉，使一部分北京和和天津人以投资升值为目的到廊坊置业业、居住，目前此此类人群呈上升趋趋势。廊坊市民廊坊下辖区县购房房者在京津工作的廊坊坊人京津人士在廊坊工作的其他他城市移民此部分购房者多集集中在开发区，多多数已在廊坊工作作了一段时间，有有定居的打算。随随着华为、富士康等实力型企业进驻驻开发区，未来此此类型购房者比例例将显著提高，开发区内的高品质项目自然是他们的的首选。廊坊房地产市场研研究产品偏好注重采光和朝向，，尤其是南向采光光；偏好板楼或点式形形态，塔楼接受度度不高；经济型三居（95-115㎡）为主流需求，，其次为经济型二二居（70-90㎡）；良好的社区景观有有较强的吸引力；；大盘受到追捧。廊坊房地产市场研研究京津区域一体化趋趋势是廊坊地产的的重要增长极：京津区域一体化延延长了房地产供求求半径，在交通成成本缩减的情况下下，位于京津中间间点的廊坊商品房房的低价格对京津津商品房的替代性性会加强，将增加加廊坊当地房地产产的有效需求，从从而促进廊坊房地地产市场的发展，，形成京津区域房房地产市场的阶梯梯增长；目前廊坊房地产市市场正处于重大拐拐点：今年下半年开始供供给放量，供需错错位逐渐趋向平衡衡；90/70政策执行，户型趋趋小；本土化开发模式正正被打破，整体运运营水平将有所提提高；政府管理和市场运运行机制将逐步规规范化、透明化。。城市向东向北发展展成为趋势：未来廊坊市政府府将搬至北环路以以北，市文化艺术术中心附近，未来来房地产重心仍在在城北，经济技术术开发区将成为热热点之一。廊坊房地产市场研研究房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6营销思路7区域板块竞争分析3广阳东区：城市核核心价值高地广阳西区：主打中中端市场安次区：放量爆发发的待发展区开发区：高举高打打，发展广阔板块竞争分析广阳东区：城市核核心价值高地板块竞争分析——广阳东区106年下半年后经历供供给断档广阳东区是廊坊供供给量最大的区域域，但目前区域供供给量逐年萎缩，，07年下半年至今仅阿阿尔卡迪亚三栋楼楼取得销售证，无无新盘入市。名称位置规模（平米）开盘时间阿尔卡迪亚骏景园6#楼北外环北、文化艺术中心西侧15882.532007-7-15阿尔卡迪亚骏景园5#、7#楼北外环北、文化艺术中心西侧14267.442007-7-30今年下半年以来取取得销售证项目万平米万平米万平米板块竞争分析——广阳东区2需求旺盛，销售良良好凭借良好的城市环环境和市场认知基基础，广阳东区项项目销售情况火爆爆，阿尔卡迪亚等等项目分期开盘均均可一周内售罄，，月均销售速度100套左右。由于近期供供给过于稀缺，目目前几乎已处于无无房可售阶段。05年至今广阳东区供供给量、消化量对对比万平米板块竞争分析——广阳东区3今年价格爆发性上上涨广阳东区价格走势势图案名当前报价（元/平米）盛园小区4500阿尔卡迪亚5200广阳东区商品住宅宅价格近年增长迅迅猛，2005年时的均价为2865元/平方米，而到了今今年的上半年，此此区域的住宅均价价已上涨到4500-5200元/平方米。阿尔卡迪迪亚骏景园5#、7#楼今年6月底价格为4800元/平米，目前报价已已达5200元/平米。元/平米板块竞争分析——广阳东区4产品档次高于其他他区域，但仍需改改进小高层、多层板楼楼为主，容积率1.3－1.7案名容积率建筑形式阿尔卡迪亚1.32412-14层小高层设计，板塔结合旺点大厦21.9815层塔式尚北金街1.1994-6层锦绣花苑1.59层，11层板楼都市花园1.9146层板楼，18层塔楼圣泰新苑1.867层板楼金源丽都小区1.726层板楼兴盛公寓1.476层板楼王寨新区1、2号住宅楼1.656层板楼，18层塔楼阿尔卡迪亚亚板块竞争分分析——广阳东区100－130平米三居为为主流产品品，近期阿尔卡卡迪亚主推推经济型两两居（60-85平米）。1居2居3居其他面积比例面积比例面积比例面积比例51-5610.3%48-12735.37%93-18553.9%148-5300.4%板块竞争分分析——广阳东区名称户型一居面积（平米）一居套数二居面积（平米）二居套数三居面积（平米）三居套数四居面积（平米）四居套数其它面积（平米）其它套数阿尔卡迪亚豪6#、豪7#

89－97102105－13680

阿尔卡迪亚小区骏景园1#、3#豪景园5#楼

130－142474

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392－5303旺点大厦2

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48-9665126-15236

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汇总

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3板块竞争分分析——广阳东区产品品质仍仍需改善广阳东区的的住宅在廊廊坊市发展展较早，成成熟度及品品质最高，，社区的规规划、配套套。产品的的设计等均均领先于其其他的区域域，但整体体品质仍然然需要改善善，如户型型设计不理理想，立面面细节处理理不佳等。。圣泰新苑96平米三居阿尔卡迪亚亚115平米三居，，客厅采光光不佳阿尔卡迪亚亚景观效果板块竞争分分析——广阳东区5客群广阳东区是是本地居民民最为认可可的地区，，本区域中中本市客群群占80—90%，包括政府府职员、企企业职员、、管道局职职员等，廊廊坊中高收收入者京津津人士和投投资客在各各板块中比比例最高。。随着京津走走廊的快速速发展，和和交通体系系越来越成成熟，以及及受北京外外扩的影响响，将会有有越来越多多的北京人人到廊坊置置业。板块竞争分分析——广阳东区广阳西区：：主打中端端市场板块竞争分分析——广阳西区1供给稀缺近2年来取得销销售证的项项目约50万平方米，，供给量低低于广阳东东区；项目规模普普遍较小；；从06年下半年起起出现供给给断档，今今年7月华夏新城城A区取得销售售证；潜在供给：：峰尚中心心，位于七七大街北侧侧，规模1万平米，预预计明年开开盘。万平米板块竞争分分析——广阳西区2目前基本无无房可售05年至今广阳阳西区供给给量、消化化量对比万平米由于供给极极度稀缺，，区域项目目基本消化化殆尽，目目前项目销销售速度惊惊人，在较较长的市场场积累期后后，华夏新新城A区3.3万平米于今今年7月15日开盘，2天内销售180套。板块竞争分分析——广阳西区307年价格快速速上涨广阳西区价价格走势图图元/平米案名当前报价（元/平米）广阳公寓二期3950售完华夏新城B区4100华夏新城A区4550随着第五大大街到第八八大街的开开发力度加加快，区域域成熟度持持续升高，，广阳西区区目前市场场上可售项项目的均价价为4100-4550元/平方米，相相比于2005年的价格大大幅上涨。。板块竞争分分析——广阳西区4产品综合品品质平平小高层、多多层板楼为为主，容积积率1.3－1.8项目名称容积率建筑形态第八大街东、西区1.612、16层小高层，21、22高层，塔楼馨境界1.7510层板楼、12-15塔楼华夏新城A区1.86层板式，14、18层塔式华夏新城B区1.66-8层的板式多层，部分为14层的板式小高层；旭景花园1.386、9、11层板楼逸树家小区1.456、11、12层板楼广阳公寓二期1.476层板楼林苑小区1.726层板楼第八大街板块竞争分分析——广阳西区3居产品仍是是该区域主主要的产品品形式，所所占比例超超过52%，主力面积积集中于100-130平方米；1居2居3居其他面积比例面积比例面积比例面积比例42-7812.33%73-11734.55%97-14652.88%1560.24%第八大街126平米三居板块竞争分分析——广阳西区项目1居2居3居其他面积套数面积套数面积套数面积套数华夏新城B区67－73589－107123105－1342871565华夏新城A区47－536373－95313第八大街西区2号楼、3号楼49－789343－9321120－12762第八大街西区1、5、6、7、8、9号楼42－788989－95104117－128169旭景花园3—8号楼80-10094104-145130旭景花园1.2.9号楼84-10126102-146124锦绣花苑18#楼783101612157锦绣花苑16#00118-12124锦绣花苑13#、14#、15#84-1171698-136106广阳公寓二期73697-118126板块竞争分分析——广阳西区5本地中端客客群为主本地工薪阶阶层是广阳阳西区的主主流人群；；受广阳东区区价格高启启影响，西西区的辐射射力和市场场关注正在在持续增强强；华夏新城A区中年轻客客户比例较较高。板块竞争分分析——广阳西区安次区：放放量爆发的的待发展区区板块竞争分分析——安次区1大批供给将将集中入市市供给量走势势万平米以往开发力力度较弱，，供给不足足安次区的住住宅市场发发展相对于于广阳区来来说一直比比较滞后，，每年的供供应也比较较少，过去去的2年里，安次次区的总供供应量只有有39万平方米，，供应缺乏。。目前只有有金碧伦温泉泉公寓、新新新小镇等等少量的项目目在售。板块竞争分分析——安次区今年下半年年以后将出出现供给高高峰安次区由于于建设滞后后，仍有大大量土地可可供开发利利用，目前前全市已知知的潜在供供给多集中中于本区域域，总规模模在63万㎡以上，未来来一段时间间将成为廊廊坊地产主要的供应区域域之一。板块竞争分分析——安次区案名位置总规模（万㎡）潜在规模（万㎡）开盘时间金碧伦温泉公寓金星道1713.622007-8-26新新小镇杨税务乡于常甫村52.82007-9-8盛世豪庭爱民西道与永兴路交口路南33预计今年底馨视界爱民西道1717未定君兰苑爱民西道1515未定第九园爱民西道新源水场北侧99明年金源丽舍爱民道与西外环交口33未定总计6963.42注：潜在规规模为项目目总规模与与已取得销销售证部分分规模之差差。板块竞争分分析——安次区05年至今安次次供给量、、消化量对对比2消化情况万平米受到区域因因素以及供供给制约的的影响，以以前安次区区整体消化化面积较小小；板块竞争分分析——安次区潜在项目已已开始表现现出良好的的销售势头头；安次区可售售项目不多多，目前仅仅金碧伦温泉泉公寓和新新小镇在售，销售售情况良好好。如金金碧伦温泉泉公寓今年年8月底开盘，，开盘销售售约为50%（约180套）。其他潜在项目虽虽未正式开盘，，但认购行情热烈，预计正式开盘盘期会取得良好好的销售业绩。。案名销售情况盛德花园前期售罄，四期未开盘安泰家园一期、二期已经100%销售金碧伦温泉公寓开盘销售约为50%新新小镇今年9月开盘，已签约30套左右盛世豪庭未公开认购，关系户已认购60套左右馨视界刚开始内部认购，已认购60多套君兰苑未认购第九园未认购金源丽舍未开盘，公司内部认购30%，包括金源房地产和廊坊二建公司员工，以及建委系统的工作人员板块竞争分析——安次区3价格处于城市末末位，后市增长长动力强劲安次区价格走势势图案名及楼座开盘时间报价馨语星苑9#、10#、11#2007-1-13300馨语星苑6#楼2007-4-153591馨语星苑5、7#楼2007-5-83780金碧伦温泉公寓

2007-8-26

5000新新小镇2007-9-84300元/平米由于区域成熟度度不高，整体发发展滞后，目前前安次区价格在在各板块中处于于末位；迄今2007年的平均价格为为3607元/平方米，与06年有较大幅度上上涨；板块竞争分析——安次区未来潜在项目价价格将迅速上涨涨案名当前报价（元/㎡）金碧伦温泉公寓整体5000，其中三居4800，一居5000，二居5200盛德花园二期均价2650，三期均价约3000元/平米安泰家园一期2500元，二期3000，预计三期开盘价4500水晶城4300盛世豪庭预计5000馨视界预计5000君兰苑预计4500第九园预计5000-6000金源丽舍预计4500安次区以往价格格多为4000元以下，2007年下半年以来，，金碧伦温泉公公寓、新新小镇镇等等项目报价价达到4300-5000元以上，潜在项项目开盘价则均均在4500元以上，其中华夏第九九园预计可达5000-6000元/㎡。板块竞争分析——安次区4产品档次较低小高层板塔、多多层板楼为主，，容积率1.4－1.8馨语星苑项目容积率建筑形态馨语星苑1.618-12层板楼、塔楼金碧伦温泉公寓1.6911层小高层，板楼，一梯两户或一梯三户新新小镇1.36层板楼，一梯两户蓝波湾小区二期1.6312层小高层板楼盛德花园1.676层板楼，11层塔楼安泰家园1.49层板式，12层塔楼银丰小区1.86层板楼嘉多丽花园小区1.826层板楼，11层塔楼永华小区1.556层，11层板楼盛世豪庭1.8小高层，一梯2-4户馨视界1.9小高层，一梯2-4户君兰苑1.7小高层，一梯2-4户第九园1.2多层小高层板块竞争分析——安次区1居2居3居其他面积比例面积比例面积比例面积比例58-803.4%63-11833.23%82-15562.73%1900.64%以往供给以90-120平米经济三居为为主力户型；案名户型比例盛世豪庭88-89两居占70%，121-136三居占30%馨视界70-90平米两室为主君兰苑77-91两居占70%，90-131三居占30%第九园110-160㎡三室两厅占80%，其他为50㎡一室，180㎡四室潜在供给项目户户型明显趋小，，以70-90平米两居为主；；板块竞争分析——安次区项目1居2居3居其他面积套数面积套数面积套数面积套数蓝波湾小区二期5-10#住宅楼53－60889－104224124泰家园怡景园3、9、10、11、15、16号楼75－9212896－126170安泰家园怡景园4—8号楼882497-138188馨语星苑9#、10#、11#72-7414400馨语星苑6#楼00118-12072馨语星苑5、7#楼882089-106232馨语星苑8#楼79-88929816馨语星苑1#、3#、4#85-1184798-139181馨语星苑2#楼97-10992永华小区5#-10#楼63-92110100-122110嘉多丽花园小区582477-11211082-141207新新小镇60—782280—1025494碧伦温泉公寓46—585575—9313292-138176总计3.4％33.23％62.73％0.64％板块竞争分析——安次区5下辖区县购房者者占有相当比例例安次区低廉的价价格受到当地中中层收入者的青青睐，中青年居居多；对周边下辖区县县购房者较强的的吸引力；自主为主，主力力需求为经济型型三居、二居；；整体客户素质低低于其他区域。。板块竞争分析——安次区开发区：高举高高打，发展广阔阔板块竞争分析——开发区1高起点高调发展展房地产发展起步步较晚，但起点点高，发展空间间充足；具有良好的产业业支持基础，高高端人群集中；；目前区域成熟度度不佳，但开发发区未来规划将将提供良好的前前景。板块竞争分析——开发区2别墅类产品为当当前主流供给案名位置总建筑面积建筑形态容积率主力户型憩园小区开发区管理委员会对面6.2普通住宅1.6

98-120翠林洲开发区祥云道108号5双拼独栋0.43278艾力枫社艾力枫社高尔夫球场内10独栋0.19510－950塞纳河谷一期开发区祥云道17双拼、叠拼、花园洋房0.7150-300开发区早期的住住宅以区内众多多驻园企业的住住宅配套为主，，比如帼华邨小小区、憩园小区区、蓝多廊等，但近年来开开发区的住宅产产品供应基本停停滞，而满足高高端人群的别墅墅产品则相继出出现，目前在售售项目以别墅及及类别墅产品为为主，总规模在在32万平米以上。板块竞争分析——开发区3高端别墅带动价价格上涨案名报价（元/平米）翠林洲9680艾力枫社16000-30000塞纳河谷8000类别墅产品报价价多在7000元以上，艾力枫枫社凭借不可多多得的高尔夫资资源，价格则达达16000-30000元/平米；由于区域住宅供供给稀缺，并有有良好的居住需需求，在别墅类类产品的带动下下，目前二手房房报价已达到3000－4000元/平米。板块竞争分析——开发区4面积相对经济的的类别墅产品受受到追捧塞纳河谷一期取取得了良好的销销售业绩；翠林洲产品设计计相对落后，销销售不畅；艾力枫社具有绝绝佳的高尔夫资资源，但单价过过高，针对京津津人士，但产品品仍不具备典型型豪宅标准，财财富阶层消费市市场对于地段认认知仍有一定抗抗性。目前500-800平米户型能维持持正常销售，800平米以上大户型型销售较差。案名主力户型（平米）翠林洲278艾力枫社510－1200塞纳河谷150-300板块竞争分析——开发区5高质客群密集开发区项目客群群表现出明显的的高质特征：收入较高，教育育水平良好；开发区内工作的的中层以上领导导居多，本土购购房者比例不高高；翠林洲、艾力枫枫社等项目中京京津地区客户占占有一定比例。。板块竞争分析——开发区板块容积率建筑形态主力户型广阳东区1.3－1.7高层、小高层板楼、塔楼3居（100-130）广阳西区1.3-1.8小高层板楼3居（100-130）安次区1.4-1.82小高层、多层板楼3居（90-120）潜在供给多为70-90平米两居开发区0.2－1.6类别墅180以上05年以来各板块供供需对比板块竞争分析——核心指标对比1新奥-艾力枫社竞争分析——个案研究艾力枫社别墅坐坐落在球场的中中央，更加加注重景观效果果，从别墅的每每一扇窗口望出出去，都可以遥遥瞰到果岭风情情。球场和别墅墅融为一体。艾力枫社别墅位位于经济技术开开发区内，距离离廊坊市中心仅仅几步之遥，闹闹中取静。整个别墅区分成成东、中、西三三个区域，除了了东、西区别墅墅外，中区规划划建设中欧洲风风情小镇、Townhouse、星级酒店、酒酒店式公寓和休休闲健身等场则则将联袂演绎欧欧式风情。1新奥-艾力枫社竞争分析——个案研究开发商新奥置业位置新奥高尔夫球场内总建筑面积10万平米建筑风格欧式风格容积率0.19开盘时间2005年一期，07年3月二期套数138套，东区50多套企业会所，西区80多套独栋别墅户型面积企业会所730-1300平米，独栋别墅500-800平米价格企业会所1.6-3万/平米，独栋别墅1.5-2.5万/平米相关配套五星级酒店、会展中心和高尔夫运动场所客户情况廊坊本地的尖端人士为主，还有部分京津人士，作为度假用途，另外还有部分廊坊周边市县以及下辖县客户，是表现其身份的象征。

2恒盛-塞纳河谷竞争分析——个案研究一期二期项目一期已经建建成，产品形态态主要为叠拼、、双拼、花园洋房，并已已建立较好的市市场口碑；项目二期明年开开始建设，产品品形态主要为花园洋房、小高高层、高层组成成2恒盛-塞纳河谷一期竞争分析——个案研究开发商廊坊恒盛位置开发区祥云道总建筑面积17万平米建筑风格欧式风格容积率0.7户型面积150-300平米价格8000元/平米销售情况一期60-70%相关配套五星级恒盛酒店、会展中心、商业街等客户情况廊坊市内高端人群，开发区企业中层以上领导，京津人士2恒盛-塞纳河谷二期竞争分析——个案研究开发商廊坊恒盛位置开发区祥云道总建筑面积约70万平米建筑风格欧式风格容积率3.12套数6000多套，本项目受90/70限制价格预计均价6500元/平米以上销售情况08年8月份左右开盘相关配套五星级恒盛酒店、会展中心、商业街等3天地控股—嘉轩•凤凰城竞争分析——个案研究该项目位于东方方大学城西西侧，南起凤河河,西临北京大兴采采育镇，北临通通州区永乐镇。。项目预计明年开开始建设，产品品形态主要为别墅、小高层、、高层组成总用地为827亩，总建筑面积积82万平方米。3竞争分析——个案研究开发商天地控股位置大学城西侧占地面积827亩总建筑面积82万平米建筑风格欧式风格绿化率44%容积率1.5户型面积60-350平米价格预计6000-10000元/平米销售情况未售，预计08年年初开工建设预计投资约30亿元相关配套五星级酒店、商业街、大学城等天地控股—嘉轩•凤凰城由于各板块供给给近一两年内逐逐步增加，各板板块的地段差异异正在逐步缩小小，未来的供给给量则决定了区区域的发展速度度，预计安次区区在近一两年内内将快速发展，，与其他区域的的差距将逐渐缩缩小。开发区并非典型型的住宅供给集集中区，但具有有良好的消费力力基础、便捷的的交通条件，特特别是目前别墅墅类产品集中开开发，为本区域域奠定了高端市市场形象,未来具有良好的的发展空间，但但目前潜在竞争争体量较大，本本项目的操作需需走差异化竞争争的路线，赢得得优势；板块竞争分析——结论房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6营销思路7区域板块竞争分析3项目定位——区位环境本案位于廊坊经经济开发区东北部，近邻京津塘高高速公路，可快快速实现城市空空间切换；沿京津塘高速公公路距北京国贸贸中心40公里；沿京津塘塘高速、北京五五环路和机场高高速公路，距首首都国际机场55公里。距廊坊市区约10公里，道路交通通状况良好，交交通非常便捷；；项目定位——SWOT分析O优势机会T威胁劣势项目资源相对稀稀缺，可充分挖挖掘开发区和大大学城的高质消消费人群，同时时可吸引京津高高端客户；第二条高速等交交通利好将进一一步拉近与京津津唐地区的距离离；廊坊的城市发展展以及开发区的的发展潜力为本本案提供市场基基础；规划条件比较宽宽松，规划和项项目定位发挥空空间很大。良好的高尔夫景景观资源和高尔尔夫商务社交平平台为本项目区区域形象的提升升提供强大的支支持；东方大学城强大大的教育资源和和文化氛围为本本项目提供了文文化载体；本项目可以享受受大学城的健全全配套。开发商及专业团团队运作的品牌牌效应。严格的宏观调控控政策相继出台台，对房地产行行业的整顿已上上升至政治高度度；奥运后期市场走走向的不确定性性；开发区板块未来来供给放量带来来的市场竞争；；大学城巨大的负负债黑洞对本项项目的市场形象象有一定的负面面影响；本项目目前对外外界没有独立出出入口；地块形状不规则则，增加规划难难度；项目西侧的大学学城的教学区会会产生噪音影响响；项目定位——核心课题经济上利润最大化，投投资风险最小化化目标上企业的品牌和形象打造项目定位——市场策略途径之一：产品主义道路将先进市场的先先进经验运用于于非成熟市场，，走跃级化产品品创新之路；坚持打造具有绝绝对优势和绝对对市场冲击力的的特色品，通过过自身的优质及及品位震撼市场场，取得差异化化竞争优势；产品绝非仅只户户型、立面、景景观等与建造有有关的部分，而而是包括与客户户相关的所有界界面，文化、环环境、交通、生生活系统、物业业、服务等方方方面面。产品主义还意味味着保证项目实实现的品牌团队队组合，开发商商的实力及品牌牌形象。产品主义更意味味着高品质的项项目实现。项目定位——市场策略途径之二：上层文化载体利用高尔夫运动动的上层文化价价值，确定项目目独特的高端气气质特征。通过上层文化主主题提升项目形形象，强化上层层社会身份标定定价值。赋予项目灵魂，，从产品到营销销统一在一个精精神领袖之下。。能够及早整合合有限资源，保保证项目自始至至终高效、统一一的整体实现。。高尔夫国际风情情：最大限度利用本本项目稀缺的高高尔夫球场资源源；赋予高尔夫运动动的上层文化载载体，贵族文化化血统；定位市场高端形形象，高价值感感，差异化路线线，体现国际化化品质，表现对对舒适、浪漫生生活的憧憬；小镇：赋予项目目恬静、浪漫、、和谐、贵族的的独特气质；高尔夫国际风情小镇项目定位——产品定位townhouse高尔夫景观资源源比较好区域低密度住宅、项项目区域内高端端产品；基于容积率1.5左右的产品组合合建议项目定位——产品定位城市豪宅形象；；上流人群享乐主主义的物质载体体；高贵、奢华气质质标定高端地位位。基于容积率1.5左右的产品组合合建议小高层、高层项目定位——客群定位城市中产阶层区域来源及购买买用途：廊坊本地客户，，其中开发区、、大学城及市中中心客户占重要要比例，此部分分客户以投资、、第二居所，改改善型购买为主主，不排除持有有型长期获利客客户；京津客户经常在在大学城高尔夫夫打球，购房作作为休闲、度假假或养老之用；；此外还包括部分分周边下辖县市市地区客户，以以私人企业主居居多，购房用于于标榜自己的身身份地位。基本特征：35-50岁为主；事业处于稳定发展展期，中高收入阶阶层，并有一定积积蓄；具有良好的教育背背景。客户特质：看好廊坊经济开发发区的未来发展前前景；积极、乐观的生活活态度，非常注重重生活品质、乐于于享受，喜欢休闲闲度假。项目定位——住宅价格定位项目发展基础判断断宏观环境具有一定定不确定性：中国宏观政治经济济环境；奥运之后市场回落落的可能性；近期及未来一年内内房地产政策变化化；城市发展支持因素素：京津高房价辐射影影响；高质人群（特别是是开发区）的消费费支持。基于上述分析，预预计廊坊地产中短短期内可保持中速稳定增长，年增幅为8％-12％，中长期价格涨幅将将有所回落。城市现状各版块的价格表现和发展初步判断开发区版块的未来价格空间初步判断现阶段客观影响本案价格实现的主要因素本案的市场目标价格价格定位工作模型型项目定位——住宅价格定位根据综合分析，本本案价格定位如下下：Townhouse：9000-11000元/㎡（毛坯）小高层、高层：6500-7500元/㎡（毛坯）项目定位——住宅价格定位房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5经济测算6基本营销思路7区域板块竞争分析3规划设计建议-原规划评价现有产品设计比较较粗糙，档次较低低，产品规划未能能有效利用高尔夫夫球场的景观资源源，发挥项目潜在在价值；内部景观观绿化非常差，，高档产品与低档档公寓未能充分考考虑私密性，产品品立面不能与外部部高尔夫整体协调调；容积率偏低，，未能实现项目价价值最大化。原规划评价占地面积：226667.8㎡建筑面积：148955.4㎡别墅：38152.14㎡教师公寓：110803.3㎡容积率约：0.66规划设计建议-关于容积率的思考考由于本案的容积率率的范围比较宽泛泛，主要从三个方方面对容积率设定定进行评判：经济利益销售周期产品实现产品实现由于土地的成本较较低，综合各种产产品类型的售价，，高容积率产品有有利于实现最大的的经济效益。过低的容积率，产产品以独栋、双拼拼等类别墅为主，，销售周期过长，，回款速度慢，而而适中的容积率会会有部分小高层、、高层产品，大大大提高销售周期，，加快资金流转。。由于地块形状不规规划，部分区域的的地块使用率不高高，过高的容积率率增加规划难度，，同时与整个项目目定位——高尔夫小镇低密社社区形象不符，因因此不宜单方面追追求过高容积率。。综合上述评判标准准，建议本案容积积率在1.5左右，保证多样产产品组合以及适度度的低密度社区，，综合销售周期且且保证经济利益尽尽量最大化。规划设计建议-规划原则充分利用景观资源源：产品不追求纯纯正南北向，可依依据景观资源适当当倾斜。在户内格格局上，起居厅宜宜朝向高尔夫球场场。景观资源与产品档档次相匹配原则：：保证项目中的高端端产品Townhouse占据最佳景观资源源，位于高尔夫球球场边缘。高层、小高层产品品位于球场外围，，由于具有高度优优势，仍然可享受受球场景观。保证Townhouse产品相对私密的空空间，在Townhouse产品与高层、小高高层产品应有明显显的景观带进行区区隔。综合经济效益与社社区居住环境，建建议适度的人车分分流，可利用地形形起伏，采用部分分半地下停车，保保证社区环境，降降低建安成本。规划设计建议-产品分区地块的整体容积率率为1.5，低密度产品不做做独栋，采用类别别墅的Townhouse产品形式，总体规规模在8～9万平米左右；高层层、小高层产品总总规模在24～25万平米。在综合地地块条件及景观资资源，考虑两种产产品分区形式进行行尝试，根据最终终方案，确定规划划形式：方向一小高层、高层TownhouseTownhouse沿地块的西侧与北北侧布置。高层、小高层位于于地块位于地块的的南侧。规划设计建议-产品分区方向二Townhouse沿地块的东侧与北北侧局部布置。高层、小高层位于于地块位于地块的的西侧、南侧。规划设计建议-景观设计建议充分体现本案高尔尔夫资源，将本案案纳入球场范围，，建筑是球场的点点缀物。因此在设设计上将本案作为为高尔夫球场的一一部分，地形起伏伏与周边球场相协协调，在植被选择择上与球场靠近。。整个景观追求自然然的绿化效果，广广场型空间不宜多多，应小块分散布布置，以绿化为主主，乔木、灌木组组合，带造葱郁的的绿化效果。强调带个项目的品品质，重点打造主主入口及社区主要要道路，给客户归归家以尊崇感。在别墅产品与高层层、小高产品间的的绿化隔离带中应应用地形起伏，对对Townhouse产品形成保护区，，保证其私密性。。在植被选择上应多多选用一些适用于于居住项目的常绿绿树种，如香樟等等。规划设计建议——立面风格建议作为高尔夫项目，，采用异域风情的的立面风格会使建建筑与自然景观融融合，同时与项目目定位的小镇风情情相呼应。考虑到到目前市场上客户户的接受度以及产产品的实现力，建建议尝试两种立面面风格，根据其产产品的实现性确定定最终方案。地中海浪漫风情采用地中海建筑特特有的色调与材质质、符号。如彩色色的屋顶瓦、黄色色系墙面、木窗板板、铁艺栏杆等，，使整个立面保持持地中海原汁特色色。Townhouse产品的石材运用比比例稍高，突出其其高品质、尊贵感感。高层建筑重点打造造首二层、顶部，，在近人尺度上强强调细节。规划设计建议——立面风格建议地中海浪漫风情规划设计建议——立面风格建议新古典主义风格采用新古典主义风风格，追求三段式式的设计手法，强强调轴线对称，运运用一些简化的古古典建筑符号，使使建筑给人一种古古黄的庄重感。规划设计建议——户型设计建议Townhouse产品Townhouse产品按照地上二层层、地下一层的独独栋别墅的标准进进行设计。充分利用地形，采采用台地的形式，，使建筑的地下室室实用价值更高。。严格控制地上建筑筑面积，以控制总总价。建议地上建建筑面积在200平米左右。保证每层均有卧室室，使居住更为舒舒适。户内格局合理，主主卧室区体现奢华华。规划设计建议——户型设计建议Townhouse产品规划设计建议——户型设计建议高层、小高层产品品设计要点一建议多采用点式建建筑形式，保证绝绝大部分户型均三三面采光。设计要点二以庭院为中心，借借鉴别墅的内部功功能空间组织逻辑辑，使更多的功能能空间受益的同时时，改变传统集合合住宅的内部空间间效果，创造更富富情趣的个性性格格。同时考虑双层层错挑露台、飘窗窗等附加利益值。。设计要点三注重户型设计细节节，户内格局合理理，门厅、衣帽间间、冰箱位等细节节考虑周全。规划设计建议——户型设计建议高层、小高层产品品规划设计建议——户型设计建议高层、小高层产品品这是一个客厅与主主卧之间的内部庭园，是家庭庭生活的中心点，，并提供了室内居居住空间与室外景景观空间的积极过过渡，此外，这个个空间还可以由业业主根据自己的喜喜好而加以改变。。高层空中庭院房地产市场研究2城市发展研判1项目分析与定位4规划建议5项目经济测算6基本营销思路7区域板块竞争分析3初始设定土地取得费用按照照200万/亩计算土地面积按照340亩计算目前土地现状按照照七通一平标准考考虑建筑面积只考虑按按照容积率对应的的地上面积计算，，townhouse建筑面积9万平米，高高层小高层层25万平米，未未考虑地下下面积、商商业面积、、车位等建筑各分项项成本参考考市场一般般性经验数数据测算；；财务费用依依照保