征收房产税质疑

征收房产税质疑李克杰在上海拟对住宅开征房产税消息纷传之际，一位接近国家税务总局专家透露，税务总局可能将在5月20日前出台一份关于扩大房产税征收范围文件。新办法将直接扩大原有房产税范围，并提出可操作办法，房产税认定可由各地政府根据具体情况执行。（《21世纪经济报道》5月14日）随着国家对房地产市场调控力度加大，对房产征收物业税被认为是遏止投机、抑止房价过快上涨有效手段之一。然而，由于征收物业税涉及新税种设定，按现行法律需立法机关通过立法程序来进行，短时间内无法完成，难以为楼市“退烧”所用。为此，有聪明人就想到一个规避立法“好”办法，即运用已有房产税法规，只要稍作扩大解释就可以对居民多套住宅征收有“准物业税”，以起到增加房屋持有成本、抑制房产投机等作用。房产税这一既有税种是国务院行政法规于1986年设定。这个名为《中华人民共和国房产税暂行条例》法规，对“个人所有非营业用房产”免征房产税。如果要对个人多套房产征收房产税，只需对“非营业用房产”进行扩大化解释就可以，并不需要对暂行条例进行修改。也就是说，如果用房产税替代物业税，既不需要启动人大立法程序，也不需要启动国务院修法程序，只要国家税务总局一个红头文件就一切OK。似乎目前，职能部门正按这一思路在操作。这种“灵活”运用法规聪明才智固然令人赞叹，但制定于24年前《房产税暂行条例》，难道还要继续“暂行”下去吗？即使它能成为控制房价过快上涨“救命稻草”，我们就应该为此轻易地规避立法吗？《房产税暂行条例》不仅因时过境迁而已失去继续存在合理性，也因立法变化而已失去继续适用合法性。这部税法合法基础，源于1984年9月18日第六届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院改革工商税制发布有关税收条例草案试行决定》。此后，国务院制定了多个税收“暂行条例”，开始了我国长期“政府定税”改革转型时代。2000年制定并生效《中华人民共和国立法法》明确规定，基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸基本制度只能制定法律，即涉及税收等基本制度只能通过制定法律。不过，全国人大以及常委会对尚未制定法律事项，也有权授权国务院根据实际需要，对其中部分事项先制定行政法规。虽有禁止授权事项，但税收却不在此列。至此，《立法法》实施并没有对房产税暂行条例合法性造成威胁。但是，2009年6月27日，第十一届全国人民代表大会常务委员会第九次会议通过了《全国人民代表大会常务委员会关于废止部分法律决定》，决定从当日起废止1984年9月18日第六届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院改革工商税制发布有关税收条例草案试行决定》。这就使包括房产税暂行条例在内许多税收法规合法性受到影响，它要求国务院尽快将依据授权决定制定税收法规提交全国人大审议制定为法律，至少不能在原有基础上随意扩大授权立法适用范围。我们充分理解立法程序繁琐性，但在房产税暂行条例合理性和合法性都存疑情况下，继续扩大其实施范围恐怕是不合适。同时，为某个具体短期目标而刻意规避立法做法，显然也不符合依法行政和法治国家建设目标。反对开征房产税七条理由提要：房产税就像政府挥舞手术刀，不问病理、不看病灶、不管不顾，先下一刀而后快，至于下刀之后结果，似乎不在考虑之列。近期，各地风传即将开征房产税。似乎这是民意，一个带有美好动机政策。我不能代表任何人，只表达我自己微弱意见：反对。原因如下：第一，政取民予，民更瘦。目前中国收入分配存在问题，因此才有“要努力增加居民财产性收入”提法。中国经济增长蛋糕，无非是政府、企业和居民三者来瓜分，这是大格局；然后才是富人、中产阶级和穷人分配，这是小格局。有数据证明，在过去10年，居民可支配收入对GDP占比大约下降了10个百分点。以2009年为例，意味着差不多本可供居民分享大约3.4万亿元，放入了政府或企业腰包。而此次欲开征房产税，则意味着政府又向民众多征敛了一块。第二，税乃国器，用之有据。税收政策不是一件开玩笑事情，有其程序，不能无凭无据，太情绪化。目前，地方政府似已急不可待。但地方政府征税依据，是湮没在故纸堆里1986年一则文件——国务院授权了地方政府可以对“经营性房产”开征房产税。试想，在24年前，中国甚至还没有“商品房”这个概念，当初文件似乎也仅仅是向有酒店商铺之类企业征房产税，而到如今，它突然变成了地方政府向居民所拥有各种房产征税法理依据。我们只能惊叹要么1/4世纪之前法规预见性太强，要么地方政府官员想象力太好。第三，非我财，不纳税。巴菲特拥有巨额财产，但并不构成其应纳税理由。我曾粗略估计过，中国居民拥有总财富总额约为275万亿，其中城镇约150万亿，农村约为125万亿，但是其中土地等所有权属性尚不明确。就房产税而言，如果商品房统统盖在租用土地上，那么若开征房产税就应扣除土地价值；如果对土地和房产合并征税，那么就应明确商品房土地永续民有。第四，不能以给予为名，行征取之实。房产税说到底是政府从民众手中取走财物行为。取之于民是纳税人义务，用之于民则取决于纳税人权利。在过去10年房地产膨胀进程中，中央和地方财力强盛，仅财政国库现金就达3.5万亿元，但对保障性住房投资和供应并无明显改善。如此可以得出结论：住宅供应结构失衡根源不是政府无钱。第五，只看财富，不看负担，可能丧失了公平税负起点。在财产统计上，既要看到家庭在财富方面有什么，房产、储蓄和其他细软，也需要负债方面有什么，这不仅包括按揭和借贷，更有对老人、对子女赡养培养负担。计算财产，起码应是财富扣除负债，再扣除赡养负担等可免税额，对余额部分再行纳税。现在房地产税只看到居民财富最大一块，对负债和家庭负担等一概视而不见，几乎丧失了公平起点。第六，不问为何购房，只管借房生财，是治标不是治本。各级政府首先应该自问：为什么中国居民如此热衷购房？如果人民币币值是稳定，如果居民有丰富投资渠道，如果居民对未来养老、医疗、教育有足够乐观信心，如果中国居民不被户籍分裂成城乡深深鸿沟，如果城乡之间没有因收入严重失衡导致巨大人口迁徙，那么中国人购房热情是否仍如此高涨？不自问自省这些根本问题，只是通过土地出让敛财，通过房产税再敛财，会是解决问题正常思路吗？第七，良好动机不能为恶劣后果做辩护。在中国住房自有率高达92%背景下，为什么征收房产税会被认为符合民众利益？地方政府试图出台房产税之前，对可能政策后果有无明确预见性？现在看来，房产税就像政府挥舞手术刀，不问病理、不看病灶、不管不顾，先下一刀而后快，至于下刀之后结果，似乎不在考虑之列。晏扬：征房产税为抑房价还是增加政府收入长假期间，传出一些关于房产税消息。一方面，国家有关部委明确肯定了征收房产税说法，比如财政部有关负责人表示，房产税拟先在部分城市试点恢复征收，积累经验后逐步扩大到全国；另一方面，上海先行一步，昨日出台楼市调控新政细则，规定居民家庭只能购买一套商品住房，将为开征房产税试点作准备，加强土地增值税征管，预征率为2%-5%。尽管开征房产税有点势在必行意思，但其政策意图仍不明朗，细节也不清晰。在“为何征收”和“怎样征收”两个关键问题上，人们仍然一头雾水。进而，对于征税后将产生什么样影响，也心里没底。就“为何征收”而言，究竟是为了打击炒楼进而抑制房价，还是为了增加地方税收，目不同则手段不同，效果也会迥然有异。无论是从发改委官员表示“开征房产税可以为地方政府带来一个稳定主体税种”、财政部官员强调“有利于健全地方税体系”来看，还是从一些地方政府对此积极乃至欣喜态度来看，开征房产税名义上是为了抑制投机，实际上似乎更像是为增加地方税收——有没有可能“两全其美”，既能抑制房价又增加税收呢？笔者认为基本不存在这等好事，否则这个“灵丹妙药”早就用上了。如果开征主要意图在于增加地方收入，那么，其一，房产税收不可能取代土地出让金，进而让地方政府摆脱对“土地财政”依赖，该高价卖地还会高价卖地，没人会嫌钱扎手；其二，基于同样道理，开征房产税也不大可能取代原本附着在房产市场上其他几十种税费；其三，开征意味着政府从房产市场获得了更多收入，这个收入不可能凭空产生，而只会以抬高市场成本为代价，并最终体现在房价上。所以，若以增收为主要目开征，令人担忧结果就是，政府收入增加了，但房价不仅没能得到抑制，反而助推了房价。就“怎样征收”而言，相关消息并没有明确是否针对自住型住房征收房产税，曾有消息称，对一套房可能减征部分房产税，亦即对一套房也要征收房产税。尽管相关消息并不确切，但有必要把话说在前头：既然开征房产税在名义上是为了打击炒楼，那么就不应该针对自住型住房征收房产税，包括第一套住房和第二套改善型住房，房产税应严格限制在针对三套及以上住房征收。这里需要明确是，地方政府通过收取土地出让金，实际上已对所有商品住宅收了税，房产税则相当于重复征税。为了打击炒楼、抑制房价，可以出台房产税，但不应加重普通购房者税费负担，以免造成误伤。这应是征收房产税一个基本前提。实际上，对于房产税能否达到抑制房价目，笔者一直持怀疑态度。显然，若让0.3%至0.4%房产税税率真正起作用，其前提是房价上涨速度低于0.3%至0.4%，否则炒楼者仍有利可图，仍能将更高房屋持有成本转嫁给终端购房者。但是，谁能保证今后房价上涨速度一定低于房产税税率呢？当然，若铁了心要征，那么政策意图与细节应更明晰。征税涉及民众切身利益，理应交由广大民众充分讨论。周俊生：谁才是推行房产税真正受益者摘要：房产税作为一个“重磅炸弹”推向市场，炒作者固然要增加炒作成本，自住型消费者也将增加一大笔开支，而真正通过房产税得利，是谁呢？国庆节前夜七部委出台房地产调控新政，提出了更为严厉政策要求，有关推出房产税消息也似乎已经确凿无疑。但是，上海在10月7日晚间出台市场调控细则中，虽然承认正在积极做试点准备工作，但房产税出台却仍无时间表。早在1986年9月，国务院就发布了《房产税暂行条例》，但一搁20多年。暂行条例制订时，我国住房制度改革还未进行，居民住房大都为租赁型，房产税开征意义不大。而在住房制度改革以后，房地产很快成为政府积极扶持一个市场，房产税被视为市场消极因素而打入了冷宫。今天，市场调控准备将房产税作为重拳，但市场发展已使这个税种开征面临不少现实困难。上海调控细则中未见房产税，正是这种困难难以破解真实写照。难题之一：是向所有住房征收还是向一部分住房征收？按照财政部、国家税务总局有关负责人最新表态，征收房产税对象是所有个人住房。但是，目前市场调控是为了遏制房价过快上涨势头，为了让中低收入者买得起房，这说明调控主要方向是打击炒房市场投机势力，自住型消费仍得到政策支持。如果向所有个人住房征收房产税，那实际上把那些为还房贷而节衣缩食“房奴”一起作为打击对象了。但是，如果实行差别化税收，只向拥有三套房甚至更多房源业主开征，在确定征收对象上显然存在非常大难度，这也是政府准备一刀切征收房产税一个重要原因。难题之二：以什么样基准来计算税率？国务院《房产税暂行条例》规定依照房产原值一次减除10%至30%后余额计算缴税额，税率为1.2%；房产出租，以房产租金收入为计税依据，税率为12%。今天如果依然按此规定来实施，那就根本达不到打击炒家目。现在流行说法是按现行评估价来计算税收，但是，在缺乏诚信现实环境中，公正、独立评估机构到哪里去寻找？虽然政府可以凭借行政权力推进评估，但其后果是政府从此将为房价背上沉重背书负担。而且，为了维持从这个市场中得到高额税收，政府势将更积极地推高房价。难题之三：房产税真能遏制房价吗？通常情况下，税收确实能够对交易价格产生影响，特别是对处于保有阶段房产开征税收后，会降低业主继续保有房屋愿望。但是，要实现这个目标必须有一个前提条件，这就是商品房供求基本平衡，甚至供大于求，其实在这种情况下即使不收税，房价也会出现下跌。然而，我国房地产市场情况显然并非如此，以城市化带动对商品房刚性需求日趋旺盛，而由于可供房地产开发土地增量有限，这决定了商品房市场供求关系不可能因为增加税收而得到改变，卖方、出租方完全可以把税收成本转嫁给买方、租赁方，这反而可能推动房价进一步上升。房地产调控其实是一个系统工程，它牵涉到地方政府财政资金分配不合理和民众收入长期过低等一系列问题，因此仅仅依靠围绕着市场本身调控，很难奏效。在此情况下，房产税作为一个“重磅炸弹”推向市场，炒作者固然要增加炒作成本，自住型消费者也将增加一大笔开支，而真正通过房产税得利，是谁呢？房产税征收应明确政策目标摘要：据报道，有消息表明，上海已进入房地产税部分试点城市之列，上海房地产税征收细则或近日出台。据报道，有消息表明，上海已进入房地产税部分试点城市之列，上海房地产税征收细则或近日出台。应该说，如果从物业税算起，关于房产税讨论已经7年之久。从中国房产税改革初衷而言，起初并非基于抑制房价，而是为了规范中国繁杂而无效“不动产税”，但随着房价飞涨，物业税不知何时被赋予平抑房价不能承受之重。即使在今年，国家发改委正式放弃物业税提法，回归房产税改革之后，这种抑制房价使命也依然被民众所期待。但根据最近房产税动态来看，民众对房地产这种政策期待似乎要落空：一是最近网上传言，上海、深圳房产税已经获批，税率为0.3%-0.4%。如果这个说法最后被证实，0.3%-0.4%税率，要平抑房价，显然是一句空话。因为这意味着只要房价上涨1%，就足以弥补房产税损失。对于持有多套住房人而言，并不构成真正负担；其二，财政部、国家税务总局有关负责人4日再次表示，对个人所有住房恢复征收房产税是必要，有利于抑制投机性购房。但按照我国1986年《房产税暂行条例》，房产税只是一种普通财产税，是依照房产原值一次减除10%-30%后余值计算缴纳，税率为1.2%，国家税务总局说，从国际经验及公平、规范角度看，房产税应对个人所有住房普遍征收。并不分是二套房产，还是唯一房产，一律进行征收，这意味着，用房产税抑制投机性购房只是一句空话。从国际上来看，关于物业税如何征收，征税对象，税基，税率等等，各国做法虽有差异，但共同点远远多于差异。物业税说穿了就是以房地产为课征对象，以课征时点计税对象评估值为计税依据，对房地产保有期间征收一种财产税。也就是说，凡是“拥有”房地产人，都有按照不动产评估价值纳税义务。但是，由于我国实行极为特殊土地政策，70年期限，加上不菲土地出让金，已经让民众付出了很多，如果再征收房产税，恐怕不能简单地说“国际经验”。因此，房产税究竟为了什么，在目前房地产调控处于非常关键敏感时期，房产税试点已经如箭在弦，这已经是政策本身无法回避首先必须明确问题：是为了抑制房价？是为了抑制投机？还是为了给地方增加稳定收入税种？房产税征收之后，土地出让金是取消还是正常收取？不对这些问题进行回答，我们就无法理直气壮地进行试点，更无法理直气壮地讲什么国际经验，与国际接轨云云，在土地产权制度完全不同情况下，接轨前提是必须告诉民众，房产税为何而征。如果不明确房产税开征目，而且在对目前已经存在与房地产有关税费进行清理情况下，就贸然开征，则意味着房地产领域税收将更为繁重。从国际比较角度看，我国房产税税费不仅不算低，而且很高，与房地产开发和交易有关税费高达60多种，占房价比例保守估计在40%以上，在这种情况下，房地产领域税费改革应该在维持现有税负水平基础上，调整结构，而不是只强调征收房产税，但对于其他税费却不进行调整和清理。十六届三中全会提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范物业税，相应取消有关收费”，这个原则不能违背。从物业税到现在房产税，政策设计者迄今都说不清楚房产税政策目标究竟是什么，是完善房地产税收体系，还是为了抑制高房价？要完善税收体制，就要在征收房产税同时，大幅度地取消其他税费，而要抑制高房价，就不应该针对居民个人，而应该对那些拥有三套以上住宅，还有别墅等豪宅人征税，或者对炒房者直接征收暴利税。在以上种种疑问得不到制度回应情况下，强行推行房地产试点，甚至对个人拥有所有住房征收房产税，不仅无法抑制房价，反而会引发更多不公平。鉴于此，在明确房产税政策目之前，任何关于房产税制度细节讨论都毫无意义，而糊里糊涂地推行更会损害政策公信力。房产税改革缘何引而不发在5月28日上海市政府召开新闻发布会上，针对“上海房产税进展情况”提问，上海市政府新闻发言人陈启伟表示，上海正在抓紧制订贯彻“国务院10号文”实施意见，采取更加严格差别化信贷税收政策。近来盛传“房产税”扩大征收范围政策是否出台问题至今仍是悬疑。业内专家分析，这一政策出台涉及到具体目、准备条件、推出时机等一系列问题，需要在短期调控政策紧迫性和长期税制稳定性平衡上做出抉择。目是否清晰根据上海媒体报道，上海房产税征收范围将扩大到居民住宅。这就使得房产税具备了“类物业税”性质。中国社科院财贸所税收室主任张斌指出，1994年分税制改革之后，我国就未停止过对物业税研究。按照财政部和国税总局政策设计，物业税必须具备三大功能：一是调节居民收入分配；二是完善地方税收体系，替代土地财政成为地方政府重要而稳定税源；三是规范土地税费金制度，完善房地产价格形成机制。张斌认为，目前社会上对房产税改革预期主要是强调了房产税抑制投机、遏制房价过快上涨功能，也就是上述三大功能中最后一项。但事实上，从中央政府角度考虑，前两项功能意义更为重大。张斌指出，当下房产税影响主要是心理层面，也加重了投机性购房负担，改变了持有房产成本。但如果没有一个稳定成熟方案，那么原本一项影响深远政策措施，有可能最终弱化成为短期政策工具。财政部财科所副所长刘尚希也认为，征税有没有必要，要看目是什么。房产税是一个小税种，征不了多少钱，起不到为地方财政开辟新收入来源目，而且征收成本非常高。准备是否充分张斌指出，从法理上来讲，只要国务院修改了1986年颁布《中华人民共和国房产税暂行条例》，在免纳房产税范围中取消“个人所有非营业用房产”一条，即可以对居民住宅征收房产税。虽说法律途径简单明了，但是真要对住宅开征房产税，有些概念必须厘清。目前，世界上大多数市场经济国家都对居民持有不动产征税。“物业税”概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用。财政部财科所所长贾康一直建议将“物业税”更名为“房地产税”。目前，高企房价实际应分为两部分，占大头一部分是以土地出让金为代表国有土地使用权，另一部分是房屋价值。我国现行采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低现状，许多地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年土地红利，这就是地方土地财政盛行根本原因。而随着土地越来越稀缺，房价也水涨船高。张斌说，1986年出台房产税暂行条例时，还没有土地使用权一说，房产税征收范围如果扩大到住宅，房产评估价值就要明确是否包含土地使用权和房屋价值两部分。如果两部分都包括，就意味着土地使用权增值部分将归个人承租者，也就是购房者所有。除了上述政策和法律上准备之外，征收房产税还需要一系列技术条件。比如，个人住房信息采集、房产评估和具体征收环节都困难重重。而且市场上交易主体和房产属性千差万别，如果考虑问题不够全面，不仅不能起到相应政策作用，反而会引起社会上经济利益纠葛。时机是否成熟在新“国十条”出台后，财政部、国税总局、一些地方政府都表示，在“加快研究”遏制房价过快上涨税收政策和操作细则。分析人士认为，“精确打击”差别化信贷政策出台后，在信贷政策与税收政策之间有一个时间差，这可能是出于调控节奏考虑。如果差别化信贷政策能够达到遏制房价过快上涨政策目标，税收政策就可以在税制改革大背景下，从长计议。国务院发展研究中心研究员倪红日指出，税收是非常严肃事情，虽然公众希望通过税收政策来调控房地产市场，但税收政策要充分考虑到可操作性和公平性，因此是急不来。但如果差别化信贷政策“前手”未能遏制房价过快上涨势头，那么税收政策“后手”即可应势而出，对投机性购房形成持续性打击。有分析人士认为，房产税改革之所以迟迟不出台，也是让房地产市场形成一种政策紧缩预期。一旦房产税改革方案出台，如果力度和方案没有预期中那么强烈，反而会刺激投资性购房反弹。因此，房产税改革方案出台是一个相当困难相机抉择过程。郭宇宽：征收房产税时机恐未成熟摘要：最近房产税将在部分地区开始试点政策信号，大概是坊间议论最多话题。反正我也没有几套房产，家庭人均居住面积更是可怜，这种政策怎么算也算不到我头上来。我关心倒是这样政策如果作为政府释放宏观信号，倒也可以，问题是如何落实？最近房产税将在部分地区开始试点政策信号，大概是坊间议论最多话题。反正我也没有几套房产，家庭人均居住面积更是可怜，这种政策怎么算也算不到我头上来。我关心倒是这样政策如果作为政府释放宏观信号，倒也可以，问题是如何落实？房产税最主要抑制理论上应该是这个社会强势群体，一种是商人，比如温州炒房团，说要让他们交些税，如果人大同意，倒也说得过去；再一种强势群体是官员，中国福利分房制度最优先照顾，大概就是官员了。他们家庭居住面积都很大，而且家庭有几套房也不在少数。据著名记者杨继绳老师调查，以北京为例，官员还能在黄金地段买到“经济适用房”，老百姓买要花3万元一平米房子，官员买五六千元就够了。如果要能做一个社会科学意义上统计，无论是北京还是上海，还是全国任何地方，政府官员家庭所拥有房产价值肯定是远远超过当地普通家庭平均水平。所以要征房产税，应该说官员群体该交得最多，这里面也当然包括税务局官员，所以很让人担心，这样政策能不能落实？就算人大通过了，让官员们征自己税，操作难度也实在太大了。而且官员手里究竟有多少套房子也很难调查清，如果一定要调查清，会不会造成不良社会影响，这都是需要考虑问题。今年两会期间就有来自检察机关政协委员赵振铣提出，“在反腐倡廉、社会监督等制度还没建成情况下，盲目推出官员财产申报制度，不仅难以达到初衷，而且将会对其结果难以处理、造成混乱”。去年，新疆阿勒泰千名官员财产公示，受到广泛关注。赵振铣称，一方面阿勒泰是一个小城市，另一方面当地市场经济发展尚不充分，因而官员收入成分相对简单。然而沿海地区经历了多次市场经济发展，官员乃至每一个人收入构成情况都非常复杂。“各种收入错综复杂纠缠，这几十年财产性收入怎么甄别？我看把纪律监察力量再增加10倍都没办法理清。”（《新京报》3月10日）从我国官员财产公示制度迟迟不能建立来看，赵振铣先生观点是代表官方主流意见，在这样一种特殊国情下，官员财产公示制度时机尚未成熟，显然征缴房产税时机也很难成熟。而且赵委员有一个重要观点，值得参考。网上有传闻说，房产税可能要在上海、深圳试点，而这些沿海地区经历了多次市场经济发展，官员乃至每一个人家庭房产情况都非常复杂。正如赵委员所说，恐怕把纪律监察力量再增加10倍都没办法理清。所以以我判断，房产税应先在市场经济尚不充分、官员住房相对简单新疆阿勒泰地区开始试点比较稳妥。充分总结经验以后，再看看有没有时机成熟一天。赵健雄：房产税关键问题是怎么征摘要：某个政策出台如果符合相关人员利益，那么就能得到切实贯彻执行；反之，能推就推能拖则拖。在房产税征收问题上，显然也存在同样倾向。据《南京日报》消息，上海近日将出台房产税征收实施细则。业内人士猜测税率在0.3