沈阳大型商圈地产项目定位及发展建议报告

综合体•豪宅品牌与品质的握手—xx项目定位及发展建议报告ShenYang.01.2013住在城市中最骄人的位置、在每个人都知道并且向往的地方,过着常人无法窥及的生活,上演个人与家族的传奇。——巴金汇报说明[针对金廊项目，我司提出基于市场分析之上的项目开发思路及相关建议，希望以此报告能够帮助贵司：对项目的内外资源价值清晰梳理对项目的开发定位及方向有启示性作用对项目竞争力提出有效可行的启示性建议]报告思维路径1、企业战略下的项目开发使命2、项目资源价值解析3、项目开发环境研究4、项目发展策略及定位6、产品竞争力增值建议5、豪宅价值专题研究☆章节思考☆遵从于企业品牌发展之下，本案承载的开发使命？华南区板块：改革革开放的第一站，，宝能集团的根据据地。集团已开发发及规划中的项目目：深圳宝能太古古城、深圳宝能中中心、佛山宝能国国际文化中心等12个；华东区板块：重获获新生的领航者，，全国布局战略的的桥梁。集团已开开发及规划中的项项目：扬州宝能城城、芜湖宝能电子子信息产业园等3个；环渤海板块：快速速崛起的第三极，，进入北方市场的的排头兵。集团已已开发及规划中的的项目：北京宝能能中心、天津宝能能创业中心等6个；东北区板块：潜力力无限的开阔地，，集团辐射全国的的标志。集团已开开发及规划中的项项目：沈阳宝能环环球金融中心、宝宝能水岸康城等2个；宝能集团以华南区区为战略支点，积积极拓展华东区、、环渤海、东北区区等经济发达区域域及国内各区域中中心城市，形成全全国布局战略宝能集团战略布局局示意图宝能集团战略布局局简介华南区华东区环渤海东北区宝能水岸康城：项项目是宝能地产落落户沈阳的首个项项目，位于于洪区区生态区——蒲河生态走廊，具具有得天独厚的蒲蒲河景观带，项目目建筑用地约33万平方米，建筑面面积约45万平方米，将打造造成平罗湾新市镇镇最适宜居住、富富有异域风情的生生态水岸高尚人文文住宅小区沈阳宝能环球金融融中心：项目位于于沈阳市核心区域域——金廊的中心位置，，占地面积5.8万平方米，建筑面面积78.87万平方米，建筑高高度518米，为东北最高、、沈阳的地标性建建筑，项目将打造造成由酒店、写字字间、MALL、公寓、豪宅等多多种业态组成的城城市CBD国际顶级城市综合合体集团以沈阳为东北北区域的桥头堡，，相继开发了宝能能水岸康城和沈阳阳宝能环球金融中中心，展现了集团团全面的开发能力力宝能集团沈阳布局局示意图宝能集团沈阳布局局简介沈阳宝能环球金融融中心宝能水岸康城本案是集团在沈开开发的两个项目中中，地段价值更为为突出的项目沈阳宝能环球金融融中心项目区位图图宝能环球金融中心心稀缺地段、配套成熟青年大街，金廊核核心青年公园，近距离离独享市内稀有公公园景观享受区域内成熟完完善配套，出行条条件便捷享受项目自身超豪豪华5星级酒店配套和服服务稀缺价值从宝能地产品牌的的发展角度而言，，本案承载的市场场使命：通过本案的知名和和名誉度，奠定宝宝能打造高端地产产的江湖地位实现宝能地产在沈沈阳的品牌落地品牌的东北延伸，，为日后进军其他他城市塑造品牌优优势基于承载使命，需需要本案的开发档档次应：高端化、、豪宅范报告思维路径1、企业战略下的项项目开发使命2、项目资源价值解解析3、项目开发环境研研究4、项目发展策略及及定位6、产品竞争力增值值建议5、豪宅价值专题研研究☆章节思考☆☆本案自身的禀赋价价值，能否支持高高端地产的塑造？？区位价值：城市的的中轴线，类似北北京的“长安大街街”，区域豪宅、、商场、高级酒店店林立，是城市中中的骄人位置金廊板块简介宝能集团地块位置置图示意图2012年宝能集团以23亿竞得北方图书城城地块，创今年土土地市场单笔最大大交易额。本地块块占地58424.1平方米，容积率13.5，商业比例占70%；板块内多以高端和和精装产品为主，，华润悦府、万科科柏翠园、万科科春河里等项目均均为精装修入市，，产品面积段以小小户型及180平以上大户型产品品为主；板块内项目多为知知名发展商开发，，具有较高品牌影影响力；金廊沿线地段价值：交通通通达、配套完善，，地理位置十分优优越西面紧邻万科住宅宅项目春河里；北北面紧邻城市地标标性建筑彩电塔。东面为城市绿肺青青年公园，南侧紧紧邻万象城购物中中心。>西面紧邻万科住宅项目目春河里>南面紧邻万象城购物中中心>北面紧邻城市地标性建建筑彩电塔>东面紧邻城市绿肺青年年公园青年大街文化价值：原址为为沈阳知名的图书书城，以文化软实实力及人文内涵成成为项目的独有标标签文化不再是营销的的概念和手段，而而是建筑精神和价价值的核心；建筑硬实力和文化化软实力是共生关关系，而非从属关关系。文化软实力力成为提升建筑价价值的核心；用文化软实力统合合房地产核心价值值体系。用文化引引领建筑设计、园园林景观、营销体体系、物业服务的的全过程；在文化地产系统中中，文化必须是可可落实、可体验、、可感触、可实现现的浑然整体；文化地产的四大标标准原青年大街北方图图书城本案地块所处位置置为原北方图书城城旧址，拥有丰厚厚的文化底蕴。景观价值：本案东东侧紧邻“城市绿肺”——青年公园夏季青年公园冬季青年公园青年公园占地面积积29万平方米，其中14万平方米。宝能集团有限公司司成立于1992年，总部位于中国国深圳经济特区，，经过21年的历程，集团现现已发展成为以综综合物业开发、现现代物流业、文化化旅游产业、金融融业为主导产业的的大型现代企业集集团，核心净资产产超过百亿元宝能集团已开发各各类项目建筑面积积300万平方米，持有物物业面积100万平方米，正在开开发建设中的项目目总建筑面积约600万平方米，在全国国范围内土地储备备超过2000万平方米宝能集团下属的宝宝能地产在深圳运运营管理中林、西西丽、同乐等多个个综合体项目，以以及北京、天津、、无锡、沈阳、赣赣州等10多个项目，预计未未来五年运营管理理的商业面积达300万平方米品牌价值：宝能集集团以综合物业开开发、现代物流业业、文化旅游产业业、金融业为主导导产业的大型现代代企业集团，综合合物业开发经验丰丰富宝能集团所在地——深业物流大厦宝能集团简介占地面积：58424.1㎡建筑面积：788700㎡容积率：《13.5住宅：约252000㎡酒店：约55000㎡商业：约158000㎡（其中图书市场18244㎡）办公：约323000㎡地下商业：B1-2层地下停车场：B3层项目整体规划划包括5O级全球商务写写字间+酒店式公寓+白金超五星级级酒店+顶级城市豪宅宅+国际顶级文化化体验MALL+文化艺术中心心（北方图书书城）通过整体规划划可以看出，，整体项目的的现金流产品品为住宅+公寓产品；写写字间、酒店店式公寓及白白金超五星级级酒店主要起起到提升项目目品质的作用用；国际级文化体体验MALL+文化艺术中心心则主要为园园区的配套设设施；综合体属性：：住宅及公寓寓为项目中注注重短期收益益的回款产品品，酒店、办办公为长期收收益产品规划产品简介介项目各项基本本指标本案价值梳理理基础价值特质价值潜力价值区位价值地段优势便利交通完善高端配套套观景价值景观环境文化价值品牌价值价值启示：1、本案自身质质素优良，具具备打造高端端地产的基础础条件2、住宅、公寓寓为现金回流流产品，有一一定销售速度度的要求报告思维路径径1、企业战略下下的项目开发发使命2、项目资源价价值解析3、项目开发环环境研究4、项目发展策策略及定位6、产品竞争力力增值建议5、豪宅价值专专题研究☆章节思考考☆外部环境对本本案塑造高端端有怎样的影影响？楼市政策影响响Part3.1中央政策导向向：2012年政策基调为为“成效巩固固年”，限贷贷限购等行政政手段不会解解除，市场仍仍处于调控气气氛下2011年2012年首次上调存准金率率新国八条二次上调存准准金央行加息，贷贷款利率上调调六次上调存准准金新增限购城市市央行三次加息息从严从紧执行巩固首次下调存存准金率国土部打击击囤地非对称下调调存贷款利利率四部委：严严控土地储储备总规模模和融资规规模督查组检查查房地产调调控1276825767113沈阳“限购购令”出台台地方政策：：沈阳对楼楼市推动态态度依然明明显，在政政策可调空空间内，主主要运用公公积金为主主的手段刺刺激楼市增增长地方支持政政策发布日期政府动作主要内容政策目的2012年2月29日公积金贷款额度提至30万沈阳市上调个人公积金贷款额度：个人贷款最高限额由原来的25万提高至30万，夫妻合贷由40万提高至50万。增强公积金对楼市支持作用，刺激楼市增长2012年4月17日上调普通住房价格界定标准沈阳市对两个级别区域的普通住房价格标准进行了调整。其中，一级区域由8290元/平方米调至9470元/平方米，二级区域由原来的6720元/平方米调整为7810元/平方米。此外，各级别区域内精装修商品住房，在普通住房价格标准基础上，由原来的每平方米向上浮动500元调整为浮动1000降低购房成本，进而刺激楼销量增长2012年5月4日沈放宽公积金贷款购房条件缴存半年即可提用沈阳市民缴存住房公积金满半年就可以申请用公积金贷款买房个人购买首套90平方米以下住房的公积金首付由原来的三成减少到两成。增强公积金对楼市支持作用，刺激楼市增长本案位于二二环内，属属“限购””范围，但但二环内开开发商针对对限购问题题可与政府府“协商解解决”，所所谓“限购购”已悄然然“解限””政策对本案案影响本案政策影响分分析：对本案有直直接影响的的地方限购购政策实际际上已然松松动，其对对本案的不不利影响较较弱。中央持续的的调控政策策，容易让让消费者对对房价未来来看空，形形成市场观观望气氛，，同时刚性性、首置客客群成为购购房主力，，这不利于本本案高端定定位限购范围二环城市环境研研究Part3.2沈阳是辽宁宁省省会，，沈阳经济济区的核心心城市；中国东北的的政治、经经济、文化化、金融、、交通、商商贸中心，，东北第一一大城市。。省政协省政府省人大大连连大连是全国国5个计划单列列市之一，，气候绝佳；东北地区最最大的港口口城市，2011年大连被国国家定位为为辽宁沿海海经济带开开发开放的的核心城市市。城市价值城市影响力力企业东北区区总部多在在此设立，，商务氛围围浓厚，置置业人群以以省内为主主。大连气候宜宜人，经济济发展迅速速，因此越越来越多的的东三省人人群选择来来此置业。。城市影响力力：沈阳是是辽宁省的的政治、经经济、文化化中心。但但从实际情情况看，住住宅的辐射射力不如大大连，而商商业商务类类沈阳占优优竞争市场研研究—住宅（豪宅宅）Part3.3.1沈阳豪宅经经历由财富富型到资源源与功能型型，现在正正朝着品味味化，个性性化方向发发展第一代豪宅宅第二代豪宅宅第三代豪宅宅发展模式项目特点产品特点豪宅标签代表项目客户宣言财富驱动功能驱动人文、个性性化驱动奢侈河畔花园万科紫金苑苑鹤立鸡群高端材质我有钱区域、舒适适生活方式户型功能细细分、会所所、园林、、服务我有身份核心资源、、精神诉求求、人性化化内涵设计计设计元素、、人文理念念软财富我有品味宝能环球金金融中心华润悦府万科柏翠园园竞争格局：：竞争区域域在售项目目8个，潜在项项目3个，多数为为城市综合合体项目，，产品形式式、户型空空间趋同竞品项目分分布界定理由分分析在售项目竞争区域市市场研究本案位于青青年大街金金廊沿线的的中轴线，，属于城中中心豪宅的的属性；金廊属高端端住宅聚集集区域，区区位优势明明显，故选选定本案所所在核心区区域（金廊廊沿线）及及临近浑河河为竞争区区域；竞品项目选选择原则：：地理位置、、产品品质质、物业类类型、开发发商品牌选取竞品项项目：中粮隆玺壹壹号、万科科春河里、、华润中心心悦府、嘉嘉里中心、、奕聪花园园、万科柏柏翠园、世世茂五里河河、万达公公馆潜在项目：：七星公馆、、沈阳裕景景中心、夏夏宫城市广广场潜在项目万科春河里里世茂五里河河嘉里中心华润中心悦悦府万科柏翠园园万达公馆中粮隆玺壹壹号奕聪花园本案七星公馆裕景中心夏宫城市广广场竞争区域现现有楼盘以以城市综合合体为主，，均为高层层及超高层层建筑类型型销售情况项目建面（万平）容积率组合业态目前均价（元/平）装修标准（元/平）月均去化速度（平/月）在售项目中粮隆玺壹号493酒店、写字间、商业、住宅1350015000-20000清水2000/45003430万科春河里43.25.3商业、写字间、公寓、住宅1450017000210002000300040004966华润中心悦府113.62酒店、写字间、商业、住宅190005000/30002556嘉里中心1727.45酒店、写字间、公寓、商业、住宅1600040003453奕聪花园17.84.68住宅、别墅14000清水2302万科柏翠园283.5住宅1850023000300050003460世茂五里河1605.14酒店、写字间、公寓、商业、住宅12000

清水4728万达公馆18.955酒店、写字间、公寓、商业、住宅140005000670潜在项目七星公馆14.628酒店、住宅预计250007000预计2013年3月1日开盘—夏宫城市广场327.5写字间、公寓、住宅——精装预计2013年4月沈阳裕景中心12512酒店、商业、公寓、住宅——精装预计2013年5月开盘各面积段供供求关系分分析：区域内竞品品180-220㎡供应量最最大，销售售率最高为为90-120㎡产品竞品项目各各面积段供供求关系对对比分析180-220㎡户型供应应比例最大大区域内180-220㎡户型供应比比例最大，，其次是144-180㎡户型；区域内销售售率最高的的为90-120㎡及400㎡以上户型型，其次为为180-220㎡户型；120-144㎡及90-120㎡属稀缺户型型，其中90-120㎡户型供应较较少而销售售率高，为为主要市场场机会；60-90㎡及300-400㎡为滞销户户型；144-260㎡面积段供应较较为集中，从市市场角度看，本本案住宅产品适适合90-120㎡及144-220㎡数源来源：沈阳阳中原资源中心心产品户型结构分分析：集中去化户型是是160-210㎡三室及210-280㎡四室产品，部分分中小户型去化化率相对较高项目名称户型去化率一室二室三室四室五室75㎡以下90-160㎡180㎡90-120㎡160-210㎡240-290㎡210-280㎡290-420㎡450㎡以上华润中心70%43%嘉里中心40%11%11%万科春河里42%82%11%46%世茂五里河59%81%39%中粮隆玺壹号49%70%44%100%万科柏翠园64%79%67%奕聪花园13%万达公馆40%20%40%从户型结构来看看，三室产品供供应量最大，其其次为四室产品品；从各户型去化率率来看，集中去去化户型是在160-210㎡三室及210-280㎡四室产品，部部分中小户型去去化率相对较高高；本案可考虑产品品设计在160-280㎡产品之间，以以三室、四室为为主力户型，并并增加二室小面面积及450㎡以上大面积产产品数源来源：沈阳阳中原资源中心心价速比：区域内竞品万科科春河里及世茂茂五里河项目去去化速度最快，，中粮隆玺壹号号及万科柏翠园园项目单价最高高，且多为精装装修入市，装修修标准2000-5000元/㎡不等竞品项目价格与与月均去化速度度对比分析竞品项目多为精精装修入市数源来源：沈阳阳中原资源中心心区域内中中粮隆隆玺壹号及万科科柏翠园项目单单价最高；竞品项目多为精精装修入市，装装修标准为2000-5000元/㎡；华润中心悦府项项目为尾盘销售售，前期装修标标准为5000元后降低为3000元/㎡；金品项目受地段段影响较大，核核心区位价值最最高；从销售速度来看看，万科春河里里、世茂五里河河项目去化快竞争项目多为精精装修产品，装装修标准从2000-5000元/㎡不等，并配备备家电及智能化化系统等提高产产品附加值装修情况中粮隆玺壹号万科春河里华润中心悦府嘉里中心万科柏翠园装修标准2000/4000元/㎡2000-4000元/㎡3000-5000元/㎡4000元/㎡3000-5000元/㎡销售均价15000-20000元/㎡14500-21000元/㎡19000元/㎡16000元/㎡18500-23000元/㎡装修配置公共部分及卧室结构形式：钢混结构住宅外墙：石材墙面：石材地面：斯米克或同等档次品牌高档瓷砖单元门禁系统：配置单元门可视对讲系统新风系统：美国霍尼韦尔新风系统电梯：三洋或蒂森克虏伯同等品牌电梯窗：塑钢窗；

入户门：钢木复合门

入户门：成品户内门；

玄关：石材地面，成品定制玄关柜

客厅和卧室空调：品牌壁挂式分体空调外墙：铝扣板地面：石材开关：西门子家居系统：legrand智能家居外墙：高级涂料开关：施耐德新风系统外墙：涂料和石材单元门禁系统：IC卡开门装置、可视对讲系统公用楼梯：墙面大白、地面水泥砂浆卫生间卫生间：洁具、TOTO卫浴、西门子洗衣机、史密斯热水器，汉斯格雅或是杜拉维特花洒卫生间：成品定制浴柜、TOTO坐便及手盆、龙头内墙墙面：乳胶漆

开关、插座：西蒙面盆：维保或是杜拉维特浴缸：卡德维坐便：TOTO花洒、龙头：汉斯格雅水龙头：德国高仪；卫浴：德国维宝；热水器：AO斯密斯卫浴：TOTO花洒、龙头：科勒厨房厨房：西门子或是方太同等品牌厨房：成品定制橱柜，西门子燃气灶、抽油烟机、暗藏式冰箱、西门子洗衣机、AO史密斯电热水器、摩恩水槽及水龙头、品牌墙砖、地砖吸油烟机：斯迈格水槽：瑞士FRANIKE厨具：瑞士的弗兰卡水龙头：德国高仪；电气设备：西门子开关插座：施耐德门：万科定制客群职业与购买买特征分析：竞争区域内客客户以私营业主主，企事业单位位高管为主，关关注地段、品牌牌、产品品质等等因素竞争区域客群分分析客群职业与购买买特征职业年龄年收入购房特征客户关注敏感点私营业主，企事业单位高管，离退休高干、教授35-6020万以上地缘性较强，离不开城市繁华喧嚣，对区域有深厚感情，这类人群目标产品要有一定规模、高品质的园林景观及物业服务舒适享受、景观、品牌、品质白领、公务员30-458-10万多为工作地点及子女就学，这类人群的目标产品要有一定园区规模，对户型舒适度及功能有一定要求地段、品牌、品质、户型教师、医生，企事业单位员工25-453-6居住皇姑多年，这类人群同样离不开城市繁华，置业类型主要以改善与刚性需求居多地段、户型、附加值、品牌竞争压力：2013年中旬后，竞争争区域住宅项目目可预见供应量量约203万方，市场竞争争白热化基于本案入市时时间为2013年中旬之后，故故未来预见供应应量应以2013中旬为起点统计计，预计竞争区区域内住宅项目目未来供应体量量约203万平,未来竞争压力主主要来自金廊沿沿线青年大街两两侧项目竞争项目库存量量及预计销售周周期

销售情况项目名称库存量（万平）月均去化量主力面积（㎡）预计销售周期20132014201520162017……在售项目万科春河里18496658/96/206

世茂五里河18.3472897-168

嘉里中心28.53453140-290

奕聪花园172302170-240

万科柏翠园3.93460200-260

万达公馆18670190-290

中粮隆玺壹号423430190-249

华润中心悦府5.2255690-180

潜在项目沈阳裕景中心9.6——50-220

夏宫城市广场22——100-300

七星公馆20——415-1230

合计202.5

数源来源：沈阳阳中原资源中心心本案主要竞争项项目未来发展趋势研研判：竞争区域未来地地理位置表现更更加明显，由于于稀缺性导致价价格稳步上升，，企业主等富人人客群逐渐增多多企业主将成为本本案购房客户主主力地理位置未来表表现更明显稀缺性导致价格格稳步上升购房客户先期以以本地自住和看看重区域投资价价值的投资客户户为主随着金廊沿线发发展的逐渐成熟熟，金字塔顶尖尖客户将成为购购房的主力客户户，将聚集大批批实力雄厚的富富人城市距离与板块块价格挤压及区区域成熟的配套套、较高的人文文素质、企业品品牌等元素使项项目在未来成为为稀缺性高端住住宅产品地理位置在未来来表现更为明显显，升值潜力逐逐渐剧增竞争区域（金廊廊沿线）未来住住宅供应相相对较大同时土地稀缺性性导致，整体住住宅均价突破20000元/㎡发展趋势研判1——发展趋势研判2——发展趋势研判3——竞争区域小结Codeofthisreport|47住宅竞争区域市市场小结竞争区域品牌发展商高端项目云集，，以城市综合体形式出现，住宅宅产品均为高层层及超高层建筑筑；竞品各面积段供供应量最高为180-220㎡，销售率最高的的为90-120㎡㎡及400㎡以上户型，其次为180-220㎡户型，本案可参参考畅销面积户户型；金廊沿线未来1-2年内大量高端住住宅项目交付使使用以及商业商商务氛围的完善善将带来大量人人口，区域住宅宅均价将突破20000元/㎡，且多为精装修交房，装修标准也随随之提高；对比其他区域，，本案所在区域域因交通人文价价格等因素占据据优势；在未来供应量203万㎡的情况下，竞争争激烈，由于土地的稀缺性，越来越多的富富人渴望在核心心区域购房；本司共选取3个在售竞争项目目，有区域内去去化速度最快项项目万科春河里里及世茂五里河河；距离本案最最近项目嘉里中中心，从而找出出本案可借鉴点点项目名称占地/建面（万平）容积率物业类型项目定位竞争优势竞争劣势本案借鉴点万科春河里8.1/43.25.3高层享受城市中心优质生活品牌优势户型设计景观优势紧邻彩电塔，有辐射公寓产品设计世茂五里河18/1605.14高层、超高层城中心、地铁上的高品质住宅价格优势交通优势超高层，公摊大

产品户型面积适中，布局合理嘉里中心17.3/1727.45超高层青年大街旁，大型综合体地理位置优势，景观优势户型较大，缺少中小户型产品产品设计、布局数源来源：沈阳阳中原资源中心心典型竞争项目分分析万科春河里—快销模式的成功功案例基本概况开发商沈阳万科恒祥置地有限公司占地/建面8.1万㎡/43.2万㎡容积率5.3建筑形式高层、超高层整体规划共分为三期开发，其中18栋住宅，3栋商住性质公寓，1栋5万平超高层写字间及下沉式商业建筑风格

现代简约面积区间58-206㎡供应/销售套数756/392套销售率51.9%销售均价2#、3#17000元/㎡；4#21000元/㎡；1#14500元/㎡装修标准2#、3#3000元/㎡；4#4000元/㎡；1#2000元/㎡商业临街一侧规划有下沉式商业广场，面积区间780-14000㎡，均价：47000元/㎡车位配比1:1.2优势地理位置、品牌、户型、学区劣势小面积产品拉低项目品质去化速度：春河河里项目于2012年4月15日开盘至今，月月均去化速度为为4966㎡/月，为区域内去去化速度较快的的项目数源来源：沈阳阳中原资源中心心分期：项目按照功能划划分，整体分为为三大部分，园园区中心为景观观公园住宅，南南侧及东侧为瞰瞰景精装住宅，，西南侧规划为为开放式的复合合街区。（项目目北侧规划4栋高层回迁楼楼）住宅：住宅产品规划划共18栋高层（18层、34层），其中一一期为7栋高层住宅产产品（1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#）；公寓：3栋商业性质公公寓；写字间：1栋超高层写字字间，约5万平；客群：户主要来自沈沈河、和平、、浑南区域、、部分外地客客户，职业有有私营业主如如餐饮、服装装、建材等行行业；企事业业单位中层、、沈阳音乐学学院、鲁迅美美术学院师生生、医生、银银行管理人员员等万科春河里—快销模式的成成功案例产品分析在售产品供销销情况123476在售写字间临时售楼处处公寓三经街文艺路数源来源：沈沈阳中原资源源中心万科春河里—快销模式的成成功案例户型展示202㎡3室2厅2卫户型方正，布布局合理主卧套房是设设计，品质好好双南卧设计，，卧室采光好好137.55㎡4室2厅2卫96㎡3室2厅1卫全明户型设计计，品质好客厅连接观景景阳台和餐厅厅，空间感较较好全明户型动静分离，干干湿分区双南卧设计万科春河里—快销模式的成成功案例产品设计丰富富：户型设计从58-206㎡不等，装修修标准2000-4000元高滴不同，，可以满足不不同客户需求求成功因素1成功因素2对本案启示典型项目的成成功因素总结结品牌影响力：：万科为知名发发展商品牌，，客户口碑较较好，部分对对万科品牌的的追随者，加加之地理位置置优势，老业业主重复购买买现象明显本案可借鉴中中小户型产品品设计，增加加产品面积区区间，并增加加产品设计独独特性，与在在售产品体现现差异化世茂五里河—快销模式的成成功转型基本概况开发商沈阳世茂新纪元置业有限公司占地/建面18万㎡/160万㎡容积率5.14建筑形式高层、超高层整体规划项目规划有商业、住宅、写字楼、公寓以及五星级酒店面积区间97-168平㎡供应/销售套数2968/1636销售率55%销售均价均价11000元/㎡建筑风格现代简约车位配比1:1商业项目在高层部分临街一侧规划有双层底商，同时一期地块西北侧规划有集中商业，世茂百货（现为五里河茶城）优势地理位置，配套，交通，品牌劣势超高层，密度大去化速度：项项目于2008年9月6日开盘至今，，月均去化4728平，为区域内内去化速度较较快项目数源来源：沈阳阳中原资源中心心132411105987612会所ABCDET6世茂百货住宅部分公寓写字间地下车位入口分期：项目整体分为四四期开发，住宅宅12栋楼为一期、T6公寓为二期，3栋公寓及2栋写字间为三四四期，目前在售售一期二期产品品；住宅：产品规划有12栋高层，首期产产品推出1#-6#楼6栋高层，共计1544套房源，主力户户型面积为97㎡、168㎡等；公寓、酒店：T6#楼1-19F为酒店，22-40F为酒店式公寓，，面积66-220㎡㎡，C\D\E为精装修公寓；；客群：以城市中心区的的中高层客群为为主，多为私企企业主，企事业业单位中高层等等世茂五里河—快销模式的成功功转型*数据来源：沈沈阳中原资源中中心产品分析在售产品供销情情况世茂五里河—快销模式的成功功转型户型展示110㎡2室2厅1卫140㎡三室两厅两卫90㎡2室2厅1卫户型客厅、卧室室都设有景观阳阳台全明户型设计，，采光好卫生间干湿分离离户型南北通透，，通风性好全明户型设计，，采光好客厅连接露台，，观景好户型双南卧设计计，卧室采光好好主卧套房设计，，独立卫生间全明户型设计，，品质感较好花园花园世茂五里河—快销模式的成功功转型产品设计附加值值：户型面积区间前前期以140㎡以上大户型为为主，后期产品品将户型区间缩缩小，90-140㎡，并赠送露台台花园等，增加加产品附加值成功因素1成功因素2对本案启示典型项目的成功功因素总结完善的配套：世茂五里河产品品类型丰富，规规划酒店、商业业、公寓及住宅宅多业态组合，，并配有独立会会所，各业态间间客户互动较好好，案场销售活活动相对火热，，吸引客户本案可借鉴产品品附加值，增加加赠送面积，可可考虑赠送花园园、露台及飘窗窗等设计，并再再本案酒店等业业态的带动下，，进一步提升项项目品质，增加加产品核心竞争争力嘉里中心—最近竞品的竞争争思路基本概况开发商嘉里（沈阳）房地产开发有限公司占地/建面17.3万㎡/172万㎡容积率7.45建筑形式高层住宅，公寓，酒店，写字间整体规划一期开发的产品包括香格里拉酒店、一栋写字楼、雅颂居高品质住宅面积区间140-290㎡供应/销售套数311/73套销售率23.5%销售均价16000元/㎡（含装修标准3500元/㎡）建筑风格现代车位数8210个商业比列60.7%优势地段优，紧邻青年公园，交通便利劣势超高层建筑，容积率高、户型设计大去化速度：项目目于2012年9月23日开盘至今，月月均去化3453平，距离本案相相对较近数源来源：沈阳阳中原资源中心心分期：沈阳嘉里中心一一期开发的产品品包括香格里拉拉酒店、一栋写写字楼、雅颂居居高品质住宅。。住宅：产品一期包括6栋住宅产品，47层，成为雅颂居居住宅；公寓、写字间、、酒店：项目包括4栋公寓产品，1栋15层甲级写字楼，，1栋香格里拉酒店店；商业：项目在临近青年年大街一侧规划划有30万㎡大型商业；；客群：客户主要为市中中心的高端客户户，以及周边的的企业家和企事事业单位的高管管等嘉里中心—最近竞品的竞争争思路*数据来源：沈沈阳中原资源中中心产品分析在售产品供销情情况雅颂居住宅青年大街香格里拉酒店公寓寓10#12#14#11#13#15#未售在售嘉里中心—最近竞品的竞争争思路户型展示180㎡3室2厅3卫140㎡2室2厅2卫双南卧设计，卧卧室采光好主卧套房式设计计，设有独立卫卫生间双南卧设计，卧卧室采光好主卧套房式设计计餐厅与厨房相邻邻，且临窗，品品质好290㎡4室2厅4卫中西厨房设计，，与餐厅相连工人房独立卫生生间主次卧套房式设设计世茂五里河—快销模式的成功功转型景观优势：项目地理位置优优越，位于青年年大街东侧，属属金廊的核心位位置，项目北侧侧为青年公园，，景观优势明显显成功因素1成功因素2对本案启示典型项目的成功功因素总结产品设计凸显性性价比：户型设计140-290㎡，首期开盘以以低价位入市，，户型设计相对对较好，配套相相对完善，为区区域高端住宅项项目中性价比较较高的项目嘉里中心项目后后期为本案的主主要竞争项目，，与本案均临近近青年公园景观观，建议本案可可通过打造独特特的产品设计，，加文化地产等等竞争优势，打打造区域内的高高端标杆性项目目竞争市场研究—公寓Part3.3.2竞争格局：竞争争区域在售项目目7个，潜在项目5个，多以综合体体形式出现，产产品属性略有不不同竞品项目分布界定理由分析在售项目竞争区域市场研研究潜在项目本案万科春河里裕景中心华府新天地新华天玺佳兆业嘉里中心京城中心霍尔寓所世茂五里河茂业金廊壹号夏宫城市广场盛华公馆区域内以青年大大街为主线，根根据产品属性选选取本案公寓产产品的竞品；金廊沿线在售公公寓项目较多，，为知名品牌开开发商，未来在在售公寓项目竞竞争压力大；区域内在售项目目中霍尔寓所和和佳兆业中心为为住宅项目，但但因其户型面积积较小，与公寓寓市场形成竞争争，因此界定为为竞品；选取竞品项目：：新华天玺、华府府新天地、盛华华公馆、茂业金金廊壹号、世茂茂五里河、霍尔尔寓所（住宅））、佳兆业中心心（住宅）潜在项目:裕景中心、万科科春河里、嘉里里中心、京城中中心、夏宫城市市广场竞品基本信信息：区域内项目目多以城市市综合体形形式呈现，，以精装修修入市，面面积区间以以30-90㎡为主数源来源：：沈阳中原原资源中心心销售情况项目名称占地/建面（万平）容积率产品属性面积区间（平）均价（元/平）装修标准（元/平）开盘时间在售项目华府新天地11.2/1608.64公寓30-90135001500/20002010.10.10新华天玺2.7/309.3公寓45-135170003000-50002010.6.26盛华公馆0.93/11.412公寓31-75930025002012.10.20世茂五里河18/1605.14公寓90-1401200030002012年茂业金廊壹号10/404公寓58-135清水:10000精装:14000020002012.9.8霍尔寓所1.4/10.56住宅43-791050002012.7.22佳兆业2.1/3010住宅43-1041300020002012.9.22潜在项目裕景中心8.4/12512公寓60-220未定——预2013年5月万科春河里8.1/43.25.3公寓55-75未定————京城中心2.4/155.6公寓38-918500————夏宫城市广场3.3/327.5公寓70-170未定——预2013年5月嘉里中心17.3/1727.4公寓未定未定————区域内公寓寓产品供应应量大，其其中集中供供应在60㎡以下户型型产品，60㎡销售量最最大，竞品品项目中霍霍尔寓所销销售率最高高，为住宅宅立项，公公寓产品世世茂五里河河及盛华公公馆去化率率相对较高高各面积段供供求关系对对比分析数源来源：：沈阳中原原资源中心心竞品项目供供求关系分分析价格分析：：区域内竞品品公寓价格格集中在9000-10000元/㎡，初霍尔尔寓所项目目为清水入入市外，其其余均为精精装修，装装修标准为为2000-4000元/㎡竞品项目价价格与装修修标准分析析竞品项目多多为精装修修入市数源来源：：沈阳中原原资源中心心区域内新华华天玺公寓寓价格最高高；竞品项目多多为精装修修入市，装装修标准为为2000-4000元/㎡；盛华公馆为为现房，销销售情况较较好；世茂五里河河后期将推推出大量公公寓产品，，因其价格格策略，产产品性价比比较高购买公寓产产品的客户户最为关注注项目的地地理位置，，其次是升升值潜力，，部分客户户也注重投投资回报率率及周边生生活配套位置配套优势升值潜力投资回报率率由于投资客客占很大的的比重，投投资回报率率的多少，，投资回收收期的长短短都在某种种程度上对对投资客的的购买欲望望产生影响响。位于城市主主干道的项项目受欢迎迎程度相对对较高，如如太原街中中华路沿线线，临近商商圈繁华区区域更易被被接受，是是目前公寓寓项目主要要集中商圈圈的重要原原因；完善的生活活配套对于于促进销售售的作用十十分明显，，如沈阳天天地、中海海寰宇天下下项目、都都是由于周周边具备完完善的生活活配套，吸吸引了众多多客户及投投资者的目目光。沈阳市的公公寓分布仍仍主要集中中在二环内内，城市核核心区。随随着沈阳市市住宅限购购令的实施施，投资者者对于未来来公寓市场场前景更为为看好，更更愿意购买买市中心的的小户型公公寓产品。。公寓客户主主要来源以以市内客户户为主，部部分外地来来沈人士，，客群以经经商人士为为主，其购购房目的主主要是投资资主要来源客群分析客户年龄职业特征购房目的公寓客户大大多来源于于市内，以以沈河区、、和平区及及皇姑区为为主；以沈阳本土土居民为主主，辅以部部分外地客客群购买公寓客客户大多年年龄在35-50岁之间；部分小面积积公寓产品品，由于总总价较低，，部分客户户较为年轻轻购房者大多多作为投资资产品，小小面积产品品总价低，，，精装修修成为目前前市场上的的主流产品品；部分客户选选择学区房房，其目的的为子女上上学或投资资由于公寓自自身特征性性质导致，，公寓客户户以经商人人士为主；；部分私企业业主、企业业中高层管管理人员、、小型公司司员工竞争压力：：2013年中旬后，，金廊沿线线公寓供应应量将持续续增加，未未来竞争市市场供应量量约在108万平，竞争争较为激烈烈基于本案入入市时间为为2014年中旬之后后，预计竞竞争区域内内公寓项目目未来供应应体量约290万平,未来竞争压压力主要来来自金廊沿沿线青年大大街两侧项项目竞争项目库库存量及预预计销售周周期

销售情况项目名称库存量（万平）月均去化量（平/月）预计销售周期20132014201520162017……在售项目佳兆业中心（住宅）202466

世茂五里河3.9630

新华天玺6.9224

华府新天地12549

霍尔寓所（住宅）3.73353

盛华公馆63531

茂业金廊壹号6.8290潜在项目沈阳裕景中心12——

夏宫城市广场5.3——

万科春河里10——

嘉里中心15——京城中心6——合计107.6

数源来108阳中原资源源中心区域市场未未来发展趋趋势研判：：随着开盘盘或加推项项目的增多多，新增供供应量加大大，预计未未来成交量量存在平稳稳增长的可可能性公寓市场未未来发展趋趋势研判公寓产品受受投资客户户青睐商住公寓的的需求量逐逐渐增大公寓面积小小、总价低低等特点受受投资者关关注。沈阳阳市公寓客客群大多为为投资型客客户。且住住宅限购令令对于公寓寓市场有一一定优势，，预计未来来公寓市场场需求进一一步增加。。随中小企业业数量逐渐渐增加，对对于沈阳需需求有写字字间功能的的商住产品品需求呈现现出逐年上上升的态势势，由于商商住公寓涵涵盖了办公公和居住两两种使用功功能，预计计需求量逐逐渐增大。。12政策分析1住宅“限购购令”政策策。已拥有有1套住房的本本市户籍居居民家庭，，在二环内内限购1套住房；拥拥有2套及以上住住房的本市市户籍居民民家庭，暂暂停在二环环内购房。。2沈阳“限贷贷”政策。。对贷款购购买第二套套住房的家家庭，首付付款比例不不低于60%，贷款利率率不低于基基准利率的的1.1倍。公寓市场小小结Codeofthisreport|47竞争区域品品牌发展商商高端项目目云集，以以城市综合合体形式出出现，公寓寓产品均为为高层及超超高层建筑筑；竞品各面积积段供应量量集中在60㎡以下，销销售率最高高为霍尔寓寓所项目，，公寓产品品中世茂五五里河及盛盛华公馆去去化率较高高；金廊沿线未未来公寓产产品潜在供供应量较大大，公寓目目前销售价价格在10000元/㎡以上，且多多为精装修修交房，装装修标准也也越来越高高；对比其他区区域，本案案所在区域域交通优势势明显，配配套齐全，，为公寓产产品的供应应聚集区，，是多数投投资客户的的首选区域域报告思维路路径1、企业战略略下的项目目开发使命命2、项目资源源价值解析析3、项目开发发环境研究究4、项目发展展策略及定定位6、产品竞争争力增值建建议5、豪宅价值值专题研究究☆章节思思考☆本案适宜可可行的开发发之路在哪哪里？发展战略Part4.1突出重围的的发展战略略和定位原原则住宅开发面面临严厉的的调控，未未来调控将将趋常规化化；面向金廊，，占位金廊廊核心位置置，借助区区域的交通通优势及景景观、人文文资源，具具备承接沈沈阳南北节节点的功能能布局立足高端豪豪宅市场，，坚持高端端品质；依依托地段、、文化、景景观、配套套及品牌资资源，吸引引顶端客户户整合各方资资源促进各各物业价值值最大化，，实现企业业品牌升华华发展战略与与定位原则则以高形象展展示项目优优势，占领领市场高位位；通过高高端产品树树立打造高高性价比优优势，借助助软性的服服务输入形形成项目核核心竞争力力；以创新者和和领跑者的的身份，以以“高端豪豪宅产品””进行定位位1、区域人口口规模有限限，周边区区域内对于于能承受本本案价格客客群有限；；2、无大型封封闭式园区区SWOT分析优势-----Strength劣势-----Weak机会-----OpportunitySO战略WO战略威胁-----ThreatenST战略WT战略1、嘉里中心心、华润悦悦府、世茂茂五里河及及万科柏翠翠园等项目目云集，未未来夏宫城城市广场、、裕景中心心及七星公公馆等项目目上市，后后期供应量量大，竞争争激烈；2、沈阳住宅宅限购令仍仍在，政策策未见放松松，项目属属于限购范范围，不利利于本案住住宅产品销销售高形象展示示项目优势势，占领市市场高位；；通过高端端产品树立立标杆，借借助软性服服务及高端端酒店配套套输形成核核心竞争力力，以高端端品质产品品吸引区域域内外客户户1、宝能企业业集团品牌牌优势明显显，已开发发多项知名名城市综合合体项目；；2、地理位置置十分优越越，位于金金廊中轴线线，紧邻青青年公园，，位于青年年大街主干干道西侧；；3、规模较大大，建面近近80万方项目，，打造城市市中心综合合体；4、文化地产产，文化资资源优越，，本案为北北方图书城城原址1、项目位于金金廊沿线的核核心位置，区区域地产开发发竞争水平不不断提高，梳梳理标杆，为为沈阳市豪宅宅的聚集区；；2、区域内项目目多为大面积积户型，整体体均价在15000-20000元/㎡，且多为精精装修入市，，高端产品不不断升级，吸吸引市区内及及外地顶级客客户规避项目劣势势，抓住市场场机遇为核心心策略，通过过差异化路项项目限制，打打造中迥档次次区域外性价价比产品充分展示项目目优势，通过过项目整体优优势的挖掘和和提升，规避避市场对项目目的威胁，降降低风险；通通过项目住宅宅及公寓产品品，实现现金金流回款，从从而规避竞争争以规避项目劣劣势，避免项项目威胁带来来的风险，以以精装修入市市，通过住宅宅及小面积公公寓产品快速速实现项目价价值，酒店及及写字间、商商业等业态提提升项目高端端品质项目SWOT分析沈阳两个高端端项目失败定定位引发的思思考Part4.2中粮·隆玺壹号远洋公馆中粮·隆玺壹号项目目位于沈阳市市北陵公园西西侧，总体规规划用地面积积26万㎡，总建筑筑面积约67万㎡，包括城城市豪宅，超超五星级酒店店、写字楼及及高端购物中中心住宅部分总建建筑面积34万㎡，共计42栋高层，计划划分为四期开开发，首期于于2011年9月开盘建筑设计风格格：ARTDECO风格，采用西西式文化与中中国传统文化化相结合的方方式，在立面面设计中加入入了一些中式式精神图腾的的符号，也是是与北陵公园园的建筑风格格遥相呼应园林设计：强强调传统庭院院的空间序列列感，规划概概念与北陵龙龙脉相匹配，，将园区分为为五组院落、、九重景观，，重现皇室的的“九五至尊尊”中粮·隆玺壹号是中中粮集团倾心心打造的以住宅为核心心，五星级酒酒店及商场为为配套，立足足沈阳乃至东东北的标杆性性高端项目中粮·隆玺壹号项目目住宅效果图图中粮·隆玺壹号项目目简介项目概况远洋公馆项目目位于沈阳市市白山路(北二环)核心，总体规规划用地面积积7万㎡，总建筑筑面积约14万㎡，项目引进沈阳阳首家SPA主题休闲俱乐乐部，配备五五星级大堂项目计划分两两期开发，首首期13栋6-7层电梯“平墅墅”，二期2栋33层高层，首期期于2011年11月开盘建筑设计风格格：英伦“新新乔治”艺术术风格，呈现现出厚重、大大气、简约的的品质内涵，，尽显低调奢奢华园林设计：极极具仪式感的的中轴大道、、五重园林密密植、步入式式双重门廊，，营造庭院深深深的生活情情境远洋公馆是远远洋地产2011年升级打造的的“精细化””城市豪宅代代表作远洋公馆项目目住宅效果图图远洋公馆项目目简介项目概况2011年中原地产应应发展商邀请请，分别参与与了两个项目目的市场定位位，进行了深深入透彻的研研究并提出了了自己的观点点Codeofthisreport|47中原理念：切切实尊重和客客观看待地段段价值，避免免过高定位出出现“叫好不不叫座”市场环境：切切莫忽视本地地房地产市场场的土壤特征征客群定位：主主要为商界精精英人士量身身打造中原观点：选选择包容性更更强的中大面面积豪宅更符符合市场需求求中原观点中粮·隆玺壹号市场场表现：项目目首期以170㎡以上大面积积户型为主、、去化缓慢；；价格高开低低走，后期采采取减小面积积和以价换量量策略项目各面积段段供求关系及及价格变化示示意图市场表现分析析首期大面积户户型为主，170-190㎡户型供应比例例最大，其次次是240-260㎡户型；由于总总房款较高，，受市场购买买力所限影响响，出现滞销销面对销售不畅畅、市场形势势严峻，项目目被迫采取以以价换量策略略，2012年3-4月连续推出9200元/㎡的特价房二期90-110㎡新品需求旺盛盛，上市即实实现热销，聚聚集项目人气气，推到价格格回升；数源来源：沈沈阳中原资源源中心项目市场表现现远洋公馆市场场表现：项目目以200㎡以上大面积积户型为主，，产品已全部部推出，整体体去化率不足足34%，价格保持稳稳定项目各面积段段供求关系及及价格变化示示意图市场表现分析析以大面积户型型为主，200-240㎡户型供应比例例最大，项目目整体去化率率仅有33.7%项目去化呈现现面积越大，，销售率越低低的情况项目面对销售售不利的局面面，没有采取取以价换量策策略，价格保保持平稳，月月均去化量在在低位徘徊数源来源：沈沈阳中原资源源中心项目市场表现现中原地产对项项目问题的诊断脱离实际：对沈阳城市的的辐射力判断断失误、对客客群来源及购购买喜好研究究偏失，导致致户型面积设设计过大，去去化困难病因之一病因之二对本案启示过度自信：对发展商品牌牌影响力和项项目本体给予予价格的支撑撑力有所高估估，导致项目目定价过高，，后期不得不不采取降价措措施以保证销销售透彻剖析环境，，顺应市场需求求.，脚踏实地，杜杜绝盲目整体定位Part4.3谋全局者方能谋一域立体交通文化资源景观资源高端社区金廊中心城市综合体宝能环球金融中中心对于本案而言，，形成六星闪耀耀开发格局，其其定位将要整合合宝能集团的项项目运营企业理理念，并契合未未来的发展核心心目标，形成一一个聚合价值体体、整体的良性性互动项目整体定位思思考站在城市设计角角度看建筑群落落，要使其在对对城市、对文化化产生影响，并要其从从提供功能空间间转向组织社会会活动功能——BERNARDTSCHUMI（伯纳德·屈米）Codeofthisreport|79项目整体定位思思考项目有条件打造造成为金廊昭示性最强、标标志性最高的城市示范项目目发展方向最高质素物业形态最具标志性建筑筑群落最超前区域规划最具人居价值的的项目金廊核心区域，，金廊未来的文化化、人居的都市核心心融合住宅/商业/酒店/写字间/公寓的78万平城市中心建建筑群落文化地产，引导导金廊未来人居居发展的物业发发展形态城市、配套、人人文高品质产品品打造，创造最最具价值空间项目整体定位思思考品牌价值城市价值生活价值发展定位金廊沿线的门户户价值沈阳金廊的核心心中轴线国际及沈阳的城城市区位，必将将诞生国际级的的物业，升级城城市人居价值现代化都市的文文化地产文化景观价值区区临立，青年公公园紧邻，北方方图书城原址，，文化景观氛围围浓烈，结合国国际化时代潮流流，圈层文化与与景观价值与此此闪现一体化的生活价价值进则繁华，退则则宁静，居则舒舒适，自得其乐乐。工作生活两两不误，才具有有真正的价值。。生活价值，从从单纯的生活上上升到工作生活活一体化的概念念文化价值追随宝能品牌的的价值观念宝能集团借势环环球金融中心进进一步提升且也也品牌，从而进进入沈阳市场被被市场认可项目核心价值体体系金廊核心78万㎡都市文化综综合体定位释义：比肩肩金廊沿线城市市综合体，同时时区别于现有项项目，导入区域域最强势人文、、文化、景观、、配套及附加值值等资源，实现现差异化竞争定定位项目整体定位518米高城市综合体体,一个从未在金廊廊出现过的字眼眼,成了很多人生活和和居住的坐标之之一,而这个词之所以以如此动人因为为它象征着中心的生活活,象征着时尚，象象征着我们正与与时代接轨个性是如此强有有力地吸引着投投资客群和都市市里的高端人群群的标签意义一个区域的项目整体定位——形象定位宝能环球金融中中心推进城市历史，，创造生活传奇奇金廊核心中轴，，和谐多元的文化地产518米高78万㎡标志性城市市综合体项目整体定位——功能组合超五星级酒店顶级文化体验MALLCodeofthisreport|89酒店式公寓5O级写字间相互补充资源平台资源平台城市豪宅提升品质高消费人流核心竞争力各物业客户有效效互动Codeofthisreport|90高品质形象物业业奠定高端客户品位位，精装修入市市，便利交通优优越配套带动区域商业人人气聚集，定位位人群档次形象的建立，持持续高档客源，，提供交叉客群群的支持吸引基础客户进进入，聚拢项目目人气，形成社社区活力高端住住宅星级酒店城市豪宅顶级文化体验MALL客户互动酒店式公寓5O级写字间高端企事业单位位进驻，提升项项目档次，吸引引高端客户置业业项目整体定位——客户互动写字间：5O级全球商务写字字间酒店：超五星级酒店公寓：酒店式精装公寓寓住宅：城市CBD文化豪宅商业：高端文化体验MALL独特性：文化地地产（北方图图书城）、景观观资源（青年公公园）高形象：酒店+写字间为518米超高层建筑、、打造地标性建建筑现金流产品：住住宅+酒店为本案快速速回款产品各业态功能定位位项目整体定位——功能属性定位项目整体定位——各业态体量分配配建议业态组合楼栋数建筑体量所占比例住宅5栋左右（60层、70层）约20-25万㎡26%酒店超高层—高区约5-8万㎡10%写字间超高层—中低区约16㎡20%公寓2栋左右酒店式公寓约10-13万㎡17%商业（含图书市场）裙楼底商、文化体验MALL约20-23万㎡27%目前初步确定项项目规划518米地标写字间、、300多米公寓产品及及5栋左右住宅产品品，基于项目规规划各业态产品品，增加各产品品的体量分配建建议如下：由于住宅产品为为现金流回款产产品，建议做5栋左右超高层住住宅产品，层数数为60层及70层，面积区间为为90-260㎡，可于顶层做做跃层400-650㎡大面积产品；；基于公寓产品于于2015上市，未来竞争争体量相对适中中，2015年竞争项目公寓寓产品多为尾盘盘销售，本案公公寓销售风险小小，故建议本案案公寓产品适当当增加体量，约约10-13万平；项目整体定位——楼宇位置文化路青年大大街街文化体验MALL写字间酒店（超超高层）住宅宅5栋左右60F、70F公寓100F临近青年大街一一侧规划文化体体验MALL、裙楼底商；临近文化路一侧侧规划2栋公寓；同时避免住宅产产品挡光，将写写字间酒店1栋超高层规划在在青年大街的地地块的北侧；住宅产品规划在在西侧，从而体体现价值最大化化.住宅市场定位Part4.4区域价值主张：：城市CBD国际顶级城市综综合体社区建筑：异国国风情的社区社区生活：国际际符号、国际化化生活观住宅定位思路——回归区域价值本本质城市金廊CBD>>顶级城市豪宅（（人文居住区））住宅定位思路大市场中的竞争争策略：金廊板板块领导者，差差异化开发模式式Vs同区域内项目：：领导者、改变变评估标准、持持续奠定区域价价值Vs金廊板块：承接接者、差异化价价值体系Vs金廊楼市：补缺缺者，差异化开开发模式核心·便捷·整体感配套·丰富·国际化产品住宅定位思路路——回归区域生活活本质住宅定位思路路引领客户及产产品发展趋势势城市核心的中中坚·渴求新生活方方式未来主力客户户：上升中的的城市中坚力力量（财富新新贵、中产阶阶层、白领阶阶层）客户需求特征征：拥有必需需的体面财富富和闲暇时间间，渴求拥有属于于自己的居所所，渴求新生生活方式产品供应特点点：多样化供供应，满足不不同阶段需求求住宅定位思