合富辉煌年郑州某开发项目定位及发展提案

**项目定位及发展提案二00七年三月十二日****项目组第一篇我们对项目的认识第二篇宏观市场和微观市场第三篇开发模式第四篇开发周期第五篇市场分析及定位第六篇营销系列第七篇经济效益分析目录

本项目地块较大，而且商住共举。我司在经过对项目的深入了解及现郑州房地产市场的分析后，认为：本项目迫切要解决的问题是3330亩地块的开发战略因此，本次的探讨案，我司主力从开发的战略出发。只有在开发战略获得共识后，营销的方案才具备可行性。第一篇

我们对本项目的认识规划面积——219.14公顷。约3330亩;合2219977.8平方米。

整体概况规划范围——该片区东临京广路；南临南水北调工程；西边南三环北为现状居住社区、南三环南为124厂、郑州市塑料三厂等工厂企业；北边为长江路及长江路高压走廊；中间是规划的二七区服装工业城。区位——该地区位于郑州市南部门户地带，有自然环境和交通优势。第一篇我们对项目的认识

交通

本案周围有长江路﹑大学路﹑京广路﹑南三环﹑等多条路,距郑新公路3.2公里,距绕城高速公路4.2公里;郑平公路从本案中间穿过交通便捷。本案4.23.2郑平公路第一篇我们对项目的认识

周边配套概况00.20.81.10.72.3万客来市场0.80.8本案周围医疗﹑教育﹑交通配套比较完善;缺乏金融和大型生活配套;第一篇我们对项目的认识用地现状图项目概况现本案建筑没有合理规划,比较脏乱.第一篇我们对项目的认识影响：构成不了总体量的开发；南三环把本案分为两个部分南段与北段；商业空间大；

道路概况及影响郑航路.端午路.航南路.南三环.寒山路.佛岗路等数十条路穿过本项目;道路繁多第一篇我们对项目的认识商业与住宅的对比和影响总商业面积1318457㎡总住宅面积1856962㎡注：以上面积都包含有村民安置面积商业面积大人流量增加人群比较复杂交通及环境第一篇我们对项目的认识南三环以北商业和住宅(面积)商业面积340786㎡住宅面积886626㎡从以上表格对对比看出南三三环以北住宅宅面积大于商业面积;南三环以北以以住代商;商业与住宅的的对比和影响响从本图可以明明确看出南三三环以南,商业体量较大大,容易成规规模;南三环以北以以住代商;第一篇我我们对项目的的认识物业形态分部部从以上图片可可以周边业态零乱,主要以临街商铺为为主;万客来小商品品城比较集中中.第一篇我我们对项项目的认识识规划范围内内有：较多多的厂房﹑学校﹑万客来市场场、公交停车车场及货运运中转站﹑村庄及部分分空置地。土地现状环境较差;地块不完整整;第一篇我我们对项项目的认识识市政基础设设施状况宽度约110高压线线路斜穿该该规划区;规划范围内内部缺乏相相应的市政政基础设施施;公交停车场场、货运中中转站、加加油站、市市政总公司司等各一处处;道路级别低低、路况差差;第一篇我们们对项目的认识识本项目辖区内**、郑砦、三三官庙、郭庄4个自然村，位位于大学路东、、南三环两侧。。全村村民人口口3600人,1236户。。该村已进入城城市建成区，村村民收入主要靠靠房屋租赁。现现状村民居住用用地约52.7公顷，总住宅宅建筑面积85万m2(其中中三层以下55.85万m2)。城中村状况居住建筑密度非常高高，完全不合规范范;商业建筑品质差差，大多是临时建建筑；道路狭窄，被占用情况严严重；村内相应配套设设施严重不足，，村民居住环境差。第一篇我们们对项目的认识识功能混乱;建筑物密布，建建筑景观杂乱无无章;公共活动空间（（包括绿地）缺缺乏;环境质量低下;电力、电讯线路路杂乱;管道煤气不通;市政及公共配套套设施缺乏;建筑间距过小，，采光、通风不不足，存在严重重的安全隐患;现状存在问题第一篇我们们对项目的认识识客观条件的影响响110米宽的高高压走廊斜夸项目北部地地区,从而给北北地块造成部分分建筑影响,给销售带来难度度;万客来在项目中间影响了项目的完完整性;同时它的定位直直接影响本项目目的形象;本项目规划的商业过多,业态繁杂.这这些人流的层次给住宅项目带来来影响;南水北调的运河河,建设的程度对本项目定位及销售有一一定的影响;运河第一篇我们们对项目的认识识微观条件的影响响红线宽度小于40米的道路沿沿线多高层建筑筑混合区建筑高度普遍控控制在40米以以下。沿大学路、南三环一线为引引导高层建筑区区，控制高度100米以下;影响——建筑设计;最大化的经济效效益受到了局限限;第一篇我们们对项目的认识识综合分析开发商业的机会会大;原因:1.项目中间间有很多多路,沿路都可可做一层层商业;2.万客来以以一个成成熟的商商业存在在,有固定的的人流;3.项目周边边现在众众多的物物流公司司;4.项目中的的服装加加工区;住宅受到到限制原因:1.众多商业业的存在在;2.商业主以以及各级级的商人人,人流较大大,档次不高高;3.配套不完完善;第一篇我我们们对项目目的认识识地块受到到众多因因素的影影响;原因:1.众多条路路的穿过过;2.万克来的的存在;3.110米的高压压长廊的的通过;4.南三环把把项目分分为南﹑北两块;综合分析第一篇我们对对项目的认识第二篇宏观市场与微观市市场郑汴一体化郑汴一体化中牟开封说明:CBD的建成,以及加州工业园区区的奠基;2006年11月19日郑开公交的开通通;证明政府大力支持发展展东区的决心;第二篇宏观市市场及微观市场一体两翼{

一体两翼{

郑汴一体化郑东新区西区老工业基地（包括高新区）郑洛工业走廊{

郑汴一体化中原城市群西区﹑北区也将成为热点点;第二篇宏观市市场及微观市场北移东扩{北移东扩郑汴一体化郑东新区CBD.加州工业园高档的楼盘﹑别墅区较多北区﹑东区也将成为热点点;第二篇宏观市市场及微观市场南区政府不给太太大的政策策支持;不作为城市市发展的重重点;航海路切断断了与市区区的链接,以北发展的的较好,市政配套完完善;以南较差;南区高档楼楼盘较少;第二篇宏宏观市场场及微观市市场微观市场现有楼盘概概况龙泊圣地由**置业业有限公司司开发,位位于郑州市市**大学学城旁,占占地5000亩;开盘时间：：2005进驻时间：：2006容积率：0.45建筑结构：：砖混绿化率：45%物业公司：：----均价：3280元/m2主力户型:三房二厅厅1400亩亩的水系和和2000亩的森林林自然资源好好;第二篇宏宏观市场场及微观市市场是**置业业有限公司司开发,位位于**区区索**与与**路交交叉口，占占地1600亩;开盘时间：：2006.6.17进驻时间：2007.12.28容积率：1.78建筑结构：砖混混绿化率：36%物业公司：***物业均价：3247元/m2主力户型:三房房二厅二卫****打造1600亩亩国际高尚生活活城。50000平米商业广广场;第二篇宏观观市场及微观市市场***是**有限公公司开发,位位于黄河南岸岸86号,占占地5000亩;开盘时间：2005-11-19进驻时间：2006-12-30容积率：0.46建筑结构：砖砖混、框剪绿化率：41%物业公司：河河南**管理理有限公司均价：：3916.55元/m2主力户型:三三房二厅二卫卫园区内有2条条河、9个湖湖、100亩亩儿童乡村公公园、200亩黄河文化化园、600亩运动城公公园、600余亩水面、、800亩园园林化森林;自然条件好和和引进高尔夫夫第二篇宏宏观市场及微微观市场***是**房地产产开发有限公公司开发,位位于**路南南**路东,占地3100亩;开盘时间：2005.6.26进驻时间：2007.5.8容积率：1.51建筑结构：钢钢混绿化率：38%物业公司：郑郑州**业管管理有限公司司均价：：3096元/m2主力户型:三三房二厅二卫卫\四房二厅厅二卫采用国内领先先的理念,打打造河南省最大的的水景度假社区区。第二篇宏宏观市场及微微观市场**是**开发,位于**路路与**大道道交叉口西300米,占占地1800亩;开盘时间：2006﹒10﹒21进驻时间：2007容积率：1.51建筑结构：钢钢混绿化率：38%物业公司：河河南**管理理有限公司均价：：3096元/m2主力户型:三三房二厅二卫卫10平米天然然湖境，自然条件好,打造法国小小镇的世外桃桃源生活。第二篇宏宏观市场及微微观市场综合分析良好的自然环环境自造5000平米商业广广场龙湖自造中心湖景景打造度假村村利用资源打造造法式小镇引进高尔夫*************第二篇宏宏观市场及微微观市场住宅概况江山书香名邸兰亭名苑开元丽城绿岛港湾洁去星苑说明:在本项目附近近的开发住宅项目主要是分布在长江路路的两侧,大多都以经济适用房居居多(如兰亭名苑﹑江山书香名邸邸﹑开元丽城等);经济适用房高砦(1335)城村改改造安置区第二篇宏宏观市场及微微观市场商业分布概况况说明:(红色的为商商业集中区)南区的商业主主要集中航海海路;如茶叶城,摩配城,汽修城等;本项目周围有有中陆洗化广广场和万客来来小商品城;小的集贸市场场和沿街商铺铺;注:针对本项目其其业态都比较较杂乱;商业集中区第二篇宏宏观市场及微微观市场未来大盘特点点贾陆河与花园路3000-4000亩姚寨改造老鸨陈改造

本案

老107与南三环1136亩航海路与新107种鸡厂自然条件好临CBD配套好自然环境好第二篇宏宏观市场及微微观市场如何发挥本项项目的优势?**项目德润置业的实力**的策略**的资源第二篇宏宏观市场及微微观市场第三篇开发模式南三环及其他他道路：将项项目地块分割割成南北、零零碎的地块商业性质土地地分在南北两两块地，且南南地块商业面面积最多架空高压电线线也将部分地地块分割成不不规则地块南水北调运河河：在地块最最南端，其他他地块不能享享受，是项目目唯一的自然然环境与景观观项目有80万的安置面积积需要解决！！！！第三篇开开发模式因此，我们需需要慎重考虑本项目的开发模式！！！解决怎样与郑州其其他区域上1000亩项目的竞争争，获得最终终的胜利？怎样开发才能能适合这样客客观条件的3300亩地块？怎样充分发挥挥项目现有、、且不太突出出的优势？第三篇开开发模式华南地区（广广州、深圳））大型盘开发发（启动）模模型解剖“画饼”模式式“以点带面””“嫁接”广州——广州万科四季季花城深圳——蔚蓝海岸，描描绘蓝图别墅等等带动动——广州，汇景新新城教育嫁接——星河湾，广州州执信中学（（省一级）体育嫁接——广州，南国奥奥林匹克花园园“以本伤人””广州——凤凰城，地产产式批发“舶来”造镇——广州，金地荔荔湖湾全舶来——广州，托斯卡卡纳第三篇开开发模式“画饼”模式式——广州，，万科四季花花城时间轴8万20万16万分期规模主力户型价格走势第1期2004.4~2004.12第2、3期2005.1~2005.7第4期2005.8~2005.1270～120的2～3房房100~150的的3～4房100~200的的3～5房首期配套不足缺乏乏居住气氛与氛围围项目总建50万，，首期居住气氛严严重不足，缺乏配配套，首期只开8万，只有总量的的1/6。一期入入住，社区气氛浓浓郁与配套完善，，开发才开始迅速速放量4300元/㎡㎡5300元/㎡㎡6500元/㎡㎡第三篇开发发模式每期开发均值：：12.2万平平方米每期开发均套数数：1000套套首期启动规模：：8万平方米启动情况：配套套不足，周边不不太成熟“画饼”模式描绘未来宏伟蓝蓝图开发模式适用范围：价格低开高走，，有充分的上扬扬空间（郊区地地块、或市政发发展有重大利好好）“画饼”模式———广州，万科科四季花城第三篇开发发模式广州市区房地产发展方向项目位置与广州州地产开发方向向相反，离市区区约35分钟车车程（自驾车）），销售难度更更大。广州万科四季花花城“画饼”模式———广州，万科科四季花城第三篇开发发模式首先开发二\三期开发四期开发七期五/六期开发顺序销售顺序项目占地700亩分7期开发“画饼”模式———广州，万科科四季花城第三篇开发发模式多层+小高层小高层+双拼双拼独立+景观纯会所双拼+“独立”多层多层产品规划考虑销销售多期延展“画饼”模式———广州，万科科四季花城第三篇开发发模式多层洋房首期开开发，较高档的的情景洋房的开开发拉升项目档档次多层向小高层过过渡；情景洋房房向双拼过渡；；并且产品附加加值不断拉升。。双拼向独立过渡渡，环境优势不不断提升。“嫁接”模式———广州，南国国奥林匹克花园园在南奥：你拥有的是不仅仅仅是一套房子子，而是一种长长远的投资，对对你孩子的投资资，对你健康的的投资，对事业业平台的投资………“嫁接”模式建设：北师大的的小学、幼儿园园建设：永久的3000㎡体育育馆建设：永久的100亩高尔夫夫球场建立：客户健康康档案的健康系系统开发模式适用范围：有充分的规划空空间，能兼顾社社区生活、居住住与配套的（郊郊区地块、或缺缺乏此类齐全的的项目）第三篇开发发模式广州市区南国奥林匹克花花园项目位置处于广广州番禺区，离离广州市区约1小时车程。“嫁接”模式———广州，南国国奥林匹克花园园第三篇开发发模式首期二期三期四期五期首期项目占地1000亩分5个组团开发发开发顺序销售顺序“嫁接”模式———广州，南国国奥林匹克花园园洛杉矶组团价格：2800元/平平米主力户型：85平米二房二二厅为主，其次110平米米三房二厅建筑：多层“嫁接”模式———广州，南国国奥林匹克花园园卡萨布兰卡组团团价格：3100元/平平米主力户型：110平米三房房二厅为主、其其次85平米二二房二厅、少量量首层、顶层复复式建筑：多层“嫁接”模式———广州，南国国奥林匹克花园园第三篇开发发模式雅典组团价格：3500元/平平米主力户型：120平米三房房二厅为主、其其次85平米二二房二厅，首层层、顶层复式分分量加大建筑：多层“嫁接”模式———广州，南国国奥林匹克花园园第三篇开发发模式悉尼组团价格：3800元/平平米主力户型：150平米三房房二厅为主、其其次120平米米三房二厅、少少量380平米米的顶层复式建筑：高层“嫁接”模式———广州，南国国奥林匹克花园园第三篇开发发模式北京组团团价格：4800元/平平米主力户型型：125平米三房房二厅为为主;其次85平米二房房二厅;基本所有有建筑体体都设计计首层、、顶层复复式建筑：多层“嫁接””模式———广州州，南国国奥林匹匹克花园园第三篇开开发发模式2000年开售售均价2800至现时时5000元均均价，价价格拉升升2200元低档及中中高档产产品的配配合推售售，产品品户型面面积比例例的不断断拉升，，逐步吸吸纳高端端客户，，价格不不断上升升。2800300032003400360038004000420044004600一期(洛区、雅区)二期（卡区、雅区）三期（悉区）四期(北区)“嫁接””模式———广州州，南国国奥林匹匹克花园园第三篇开开发模式式金地·荔湖湖城广州市中心区区位离开广州约约45分钟车程；；地属增城：：广州新塘塘新新公路路中段，与与广州经济济开发区紧紧密相连总规模占地：3800亩，总建：：253万㎡经济指标容积率：1.0（首期仅仅仅是0.5，洋房）“舶来－造造镇”模式式——广州州，金地··荔湖城第三篇开开发模式式ABCA区：占地地860亩亩用地面积53.7万万m2容积率≤1.2最大建筑面面积64.44万m2C区用地面积64.9万万m2容积率≤1.2最大建筑面面积77.88万m2一期首批：：其中一期首首批开发23万㎡，，仅0.5容积率率规划、建筑筑、开发山谷、水岸岸、坡地等等自然联合合规划；大自然全区区“共有制制”B区用地面积207.6万m2容积率≤0.8最大建筑面面积166.08万万m2“舶来－造造镇”模式式——广州州，金地··荔湖城第三篇开开发模式式一期首批产产品三叠院：5－6层复式坡地地类别墅洋洋房，一梯梯两户，层层层退台式式露台设计计15度洋房：傍山而建建，南偏东东15度角度规划划，一梯两两户，9－11层几何公寓：6层带电梯多多层公寓100坊：台地上独独立别墅“舶来－造造镇”模式式——广州州，金地··荔湖城第三篇开开发模式式项目配套酒店（4星标准）；；交通中心；；商业街：吃吃、喝、玩玩、乐、超超市、购物物等等一应应俱全教育：幼儿儿园、小学学、中学会所：总会会所、分会会所、小会会所运动场；卖点1：品牌携手、、品质生活活卖点2：和谐社区、、活力社区区卖点3：青山青水、、绿色GOLF卖点4：现代设计、、温馨生活活卖点5：依山傍水，，高附加值值卖点6：个性设计、、多变功能能卖点7：特色洋房、、写意别墅墅卖点8：绿色装修、、健康高效效卖点9：科学筑家、、以人为本本“舶来－造造镇”模式式——广州州，金地··荔湖城第三篇开开发模式式舶来－造城城交通中心大型商业教育系统运动设施生活设施自然生态规规划分地块生活活规划分区联动规规划人性化规划划四星酒店荔枝林水上娱乐会所商务度假配套规划国内外国造造镇规划“舶来－造造镇”模式式——广州州，金地··荔湖城第三篇开开发模式式华南地区（（广州、深深圳）大型型盘开发（（启动）模模型解剖“画饼”模模式“以点带面面”“嫁接”城市边缘的的初始大型型项目及产产品较低成本的的大盘做法法，现时在在成熟的开开发城市比比较主流复合地产，，为项目整整体增添附附加值“以本伤人人”反营销的做做法，属于于产品经济济、成本经经济范畴“舶来”拿来主义，，异国情调调，形象而而神不象本项目总占占地3300亩，地地块南向南南水北调的的滨河及景景观带比较较罕有。第三篇开开发模式式本项目开发发模式选择择“画饼”模模式“以点带面面”“嫁接”“以本伤人人”“舶来”符合城市边边缘处的项项目基本需需求符合河南省省、郑州市市房地产发发展的需要要增加城市边边缘项目附附加值，需需要“嫁接接”发达城市大大盘成熟经经验，值得得借鉴无利可图，，对贵司应应该不太适适合第三篇开开发模式式本项目开发发模式选择择“画饼”模模式“以点带面面”“嫁接”“以本伤人人”“舶来”本项目的开开发模式=+“画饼”+“以点带面”+“嫁接”+“舶来”第三篇开开发模式式分期开发策策略本项目的开开发模式=+“画饼”+“以点带面”+“嫁接”+“舶来”首期：主打脱离烦嚣、离市区也相当近目标客户：区域客户为主二期：主打社区氛围、人文气息目标客户：中区客户为主三期：主打配套成熟，异国风情园目标客户：围城策略，四面八方，“聚集效应”四期：……目标客户：……第三篇开开发模式式第四篇开发周期南三环及其其他道路：：将项目地地块分割成成南北、零零碎的地块块商业性质土土地分在南南北两块地地，且南地地块商业面面积最多架空高压电电线也将部部分地块分分割成不规规则地块南水北调运运河：在地地块最南端端，其他地地块不能享享受，是项项目唯一的的自然环境境与景观项目有80万的安置面积积需要解决！！！！第四篇开发发周期1村民安置区2村民安置区五期4村安区(商业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期开发10万万平米的商业村民安置的住宅宅：主要集中在在1＋2＋3的区域；利用了整体地块块中最不好的地地块来安置村民安置的商业业：在项目的西西南角处；商业价值不高，，但能与商业地地块形成统一村，安置地第四篇开发发周期1村民安置区2村民安置区五期4村安区(商业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期开发10万万平米的商业1期开发全部集中中在大学路上，，借助大学路的的延伸来带动项项目商业地块中，开开发约10万的综合商业以以满足社区生活活、周边商业的的需要首期开发第四篇开发发周期1村民安置区2村民安置区五期4村安区区(商业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期开发10万平平米的商业商业地块：延续京京广路的商业批发发商气，使商业成成为继住宅的另一一重头戏万客来，搬迁后，，这里成为了弥补补其搬迁后的商户户经营场所2期开发第四篇开发周周期1村民安置区2村民安置区五期4村安区(商业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期开发10万平平米的商业在1期大学路住宅区域域的成熟后，住宅宅气氛相当浓郁，，更加适合3期地块的开发，且且3期的安静程度更高高商业地块：继续完完成商业地块的剩剩余部分，在1期商业成熟与带动动下，剩余商业将将有新的起飞点3期开发第四篇开发周周期1村民安置区2村民安置区五期4村安区(商业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期开发10万平平米的商业将西侧的住宅地块块与5期西地块的土地性性质进行置换。成就纯商业整体地地块，这样能全面面提升该商业的价价值；成就5期的住宅统一性；；4期开发第四篇开发周周期1村民安置区2村民安置区五期4村安区(商业)3村安区4期2期5期1期1期3期一期开发10万平平米的商业由于与4期商业地进行置换换，使5期的住宅形成统一一的区域，住宅区区域规模效应得到到完善与提升置换后，地块与““南水北调”更加加密切，展面更长长，自然资源的利利用与运用更有优优势5期开发第四篇开开发周期期目录住宅商业安置合计一期196887189752271662(村安1+3)658301二期365894292383(村安2)658277三期158600151034309634四期401904200000(商业村安)601904五期878083878083合计12335701308584注：每年按按18万平平米的开发发量，开发发周期合计计要——17年各期建筑面面积第四篇开开发周期期第五篇项项目定位位——项项目分析——项项目开发定定位第一部分项项目目分析地块状况项目区位分分析项目周边配配套分析项目S.W.O.T分析第五篇项项目定定位第五篇项项目定定位/项目目分析一、地块状状况总占地面积积：3330亩；总建面积：：317.5万m2限高：临主主干道100米，其其余40米米整体规模庞庞大，同时时处在“白白纸”阶段段，有相当当高的可塑塑性回迁面积同同样十分庞庞大，且分分布相对不不集中，对对外销部分分形成规划划、管理、、形象上的的负面影响响北区地块内内仍有大量量建筑物，，对开发周周期形成较较大影响地块的限高高局限大，，大部分的的建筑需要要在40米以内的高高度达到2.0的容积率，，将对住宅宅产品的多多样性及项项目规划的的美感造成成较大影响响。商业面积巨巨大，对营营销上形成成较大压力力；同时，，对居住环环境的营造造形成影响响第一部分项项目目分析地块状况项目区位分分析项目周边配配套分析项目S.W.O.T分析第五篇项项目定定位第五篇项项目定定位/项目目分析二、项目区区位分析本案较为繁华的的市区第五篇项项目定定位/项目目分析二、项目区区位分析住——不在传传统的居住住集中圈内内，居住氛氛围不浓厚厚周边竞争小小，以自有有空间足够够撑起一片片天空非购房人群群主流方向向，同时缺缺乏绝对竞竞争力，难难以对外区区人口形成成漩涡吸引引力商——周边已已有成熟的的批发型商商圈在新生商业业升级换代代后，有机机会吸纳原原有经营户户，对大面面积的商业业的日后经经营有相当当保障批发商圈对对居住型物物业形象、、环境等都都有负面影影响大量经营商商户的存在在，对居住住物业的需需求量大大大上升第五篇项项目定定位/项目目分析二、项目区区位分析住屏蔽批发商商业带来的的影响带动整个片片区新居住住理念集中规划，，加强居住住氛围形成成商集中开发，，成规模成成体系提升商业档档次，以升升级换代吸吸纳旧客户户第五篇项项目定定位第一部分项项目目分析地块状况项目区位分分析项目周边配配套分析项目S.W.O.T分析第五篇项项目定定位/项目目分析三、项目周周边配套分分析——生活配套南环以北日日常生活配配套充分，，但档次较较低南环以南较较荒芜，缺缺乏生活便便利性缺乏大型的的消费、享享乐型商业业配套本案家世界商业集中区区临街商铺第五篇项项目定定位/项目目分析有一定的教教育配套，，但不完备备教育配套的的层次较低低，不能形形成教育吸吸引点三、项目周周边配套分分析——教育配套政法学校黄河科技大大学中学第五篇项项目定定位/项目目分析道路较完善善，同时还还有环线，，便于连接接城际高速速由于批发货货运密集，，道路交通通不顺畅三、项目周周边配套分分析——交通配套公交配套缺缺乏，不能能为生活作作配套支持持，与市中中心的交流流互动少公交公司公交站第五篇项项目定定位/项目目分析周边现有市市政设施较较少，区域域开发的政政府支持力力度不足三、项目周周边配套分分析——市政配套武警医院第六人民医院周边市政配套稀稀薄，生活配套档次较较低。两方面都都需要在营营造小区的的时候增加加，创造优优美生活环环境、增加加中高档日日常必须生生活便利设设施。同时时，批发型型商业的开开发，也需需要将配套套设施考虑虑，增加商商业的“独独有”竞争争力。从现有周边边的配套看看到：第五篇项项目定定位/项目目分析三、项目周周边配套分分析第五篇项项目定定位第一部分项项目目分析地块状况项目区位分分析项目周边配配套分析项目S.W.O.T分析由于项目尚尚出在前期期设计阶段段，因此更更多的条件件是可创造造的。在此此，对项目目的条件分分析，更着着重于从项项目的外部部环境及项项目在市场场中所处地地位的方面面的考虑。。综合分析的前提提第五篇项项目定位/项目目分析四、项目SWOT分析——现有优势区域——周边现有开开发量较少，相相对竞争少地块——各个地块较较方正，在设计计上有可塑性。。临近大路面，，路网较充足环境——南端的南水水北调工程将改改变周边的小气气候环境，提高高适居性第五篇项项目定位/项目分析住区域——周边批发发型商业的气气氛浓厚，有有历史基础地块——地块较方方正，紧靠大大路，出入比比例交通——靠近南三三环，流通城城际交通比较较方便商消费力——周边批发发行业繁荣，，小私营主的的购买力充足足第五篇项项目定位/项目分析四、项目SWOT分析———现有不足区位——非购房主流方方向，市场认知度度、认同度较低地块——被道路分割较较多，整体性被打打破。同时有较多多的商业与居住地地块间插出现，居居住的“纯”度大大受打击环境——批发商业较多多，人文层次较低低住配套——生活便利、享享用型消费都严重重缺乏，没有居住住氛围设施——南环以北地块块被高压线斜跨，，严重影响居住感感限制——高度限制与容容积率的期望值双双制动下，令小区区形成后的规划创创作空间小规划——商业与居住地地块的间插分布，，令居住品质严重重受到商业的噪音音、环境、交通等等各方面影响。第五篇项目目定位/项目分析析四、项目SWOT分析——现有不足区位——基本以以中低层次次的批发型型商业为主主，商业销销售价格低低商规划——与居住住型地块间间插分布，，丧失大规规模商业中中商气共筑筑的优势交通——虽然有有南三环的的交通比例例，但离城城市间的高高速通道仍仍有相当距距离，不便便于批发商商业向城市市间扩展配套——商业的的服务型配配套缺乏四、项目SWOT分分析——拥有的机遇遇竞争——周边现现有成规模模的楼盘几几乎没有，，一个大型型成规模、、有规划的的楼盘能把把原地居民民都吸纳住成本——虽然发发展商没清清晰明确成成本，但在在拍卖地价价一再上升升，房价一一再突破的的情况下，，城中村改改造项目相相对成本受受到控制，，日后的销销售价格能能成为市场场的吸引点点之一。改造——万客来来市场将拆拆迁改造，，将有一部部分的客户户可作为吸吸纳对象，，同时改造造后的市场场环境等各各方面将提提升，对整整体商业环环境都有改改善商空白——郑州的的城际交通通不断增加加，城市核核心地位不不断提升。。而郑州批批发市场中中仍然有许许多业种处处于空白待待开发状态态。第五篇项项目定定位/项目目分析四、项目SWOT分析———面临的威胁竞争——高寨的城城中村改造也也在进行，抢抢先推出将成成为两项目竞竞争的关键点点住政策——城中村改改造中，有相相当多的手续续与政策需要要落实与协调调，07年能能否开动仍有有许多的不可可控因素竞争——万客来市市场将拆迁改改造，旧客户户的保护政策策将为其保留留大量的经营营户商第五篇项项目定位/项目分析项目内品牌环境规模成熟度成本规划项目外生活配套消费力硬件软件周边档次交通物业管理先天条件不足足，一切有赖赖于创造者从从项目内部的的硬件打造、、软件提升；；项目外部的的条件不利居居多，只能适适当规避生活品质四、项目SWOT分析———面临的威胁第五篇项项目定位/项目分析区域人文户型产品园林环境商业辅助配套套第二部分项项目开发发定位市场定位产品定位目标客群定位位第五篇项项目定位第五篇项项目定位/项目开发定定位项目条件的支支持与约束商住的比例相相当——商住定位应分分开住宅受南三环环大路分割，，同时南北两两片的地块、、天然条件有有明显差距——南北住宅区区域定位应应有区别周边商业氛氛围浓厚——商住定位应应借势，同同时拔高居住与商业业都有回迁迁的影响——住宅定位与与回迁区域域的不可能能有十分大大的分离第五篇项项目定定位/项目目开发定位位因此，鉴于于以上的条条件，本项项目定位应应该结合开开发、回迁迁及物业形形态的不同同，按三个定位位的开发战战略分别开开发、推广广商业整体定定位中原第一商贸物流港立足豫东地地区充分利用交通网网络，辐射整个个中原地区联合原有商业，，充分扩大商业业面积，立足规规模首位营造更多配套型型服务体系，完完善整个物流链链第五篇项项目定位/项目目开发定位第五篇项项目定位/项目目开发定位北区住宅定位南区首个有形象有品质的的，人文亲情大型中高档家园园式社区强烈打造温情、、社区、“家””的软环境，形形成唯一性，错错位推广（以上定位为项项目的物理性判判断，形象展现现将在后期营销销策划中提出））南区住宅定位郑州首个具备湿地气候的绿岛小镇社区休闲、放松环境清幽绿树成荫标榜尊贵与珍贵贵远离烦嚣异国小镇安逸第五篇项项目定位/项目目开发定位第二部分项项目开发定位位市场定位产品定位目标客群定位第五篇项项目定位项目中物业的组组合第五篇项项目定位/项目目开发定位北区住宅部分住宅商业临街商铺主体型商业大型商场突破限高，以小小高为主能提高利润，但但过多则难售能带动临街商业业经营控制在5％以内内做一定量，辅助助临街商铺立足辐射整个南南区，成为区域域型消费商圈中中心点需要建设，但紧紧能作为自留经经营物业项目中物业的组组合第五篇项项目定位/项目目开发定位北区住宅部分住宅商业临街商铺主体型商业大型商场以特色多层为主主，提升档次能提高利润，但但过多则难售能带动临街商业业经营控制在8％以内内做少量，主要满满足餐饮、会所所功能，辅助临临街商铺影响社区尊贵感感不建议做项目中物业的组组合第五篇项项目定位/项目目开发定位商业部分货舱主体型商业商业街配套服务，完善整整个物流链满足中高端业种的的要求，同时提升升批发环境的档次次在不临路位置适当当建设做一定量满足现有商户使用用的惯性要求主力做货运物流场地配套服务，完善整整个物流链在靠近南三环附近近做一个集中场地地酒店配套服务，完善整整个物流链在货运物流长地附附近做写字楼配套服务，完善整整个物流链在整体型商业附近近按乙级条件设置置具体的商业、住宅宅的户形面积设计计及比例在整体开开发战略落实后，，才根据当期市场场情况而配合详规规再作设计第五篇项目目定位/项目开发发定位第二部分项项目开发定位市场定位产品定位目标客群定位第五篇项目目定位第五篇项目目定位/项目开发发定位市场上，每个项目目面对的客户群基基本上都是综合性性的，而这些综合合的客户群在项目目所占的比例、出出现的阶段都是有有所不同的。以下下，我们针对本项项目的整体客户群群，作分类及描述述。第五篇项目目定位/项目开发发定位北区住宅宅的客户户群显性客户户争取客户户游离客户户隐性待开开发客户户周边原居居民西区老城城居民（（认同价价格）批发经营营主前来批发发的外城城客户西区老城城居民（（认同环环境）南区（航航海路附附近）的的老居民民（改善善环境而而换房））南边地市市的客户户中原区、、二七区区的中端端客户投资型客客户（瞄瞄准商业业的经营营良好，，向经营营户出租租）第五篇项项目定位位/项目目开发定定位南区住宅宅的客户户群显性客户户争取客户户隐性待开开发客户户郑州市中中高端二二次置业业（追求求环境））批发经营营主西区市委委中层管管理层人人群（认认同环境境）郑州及周周边城市市度假型型人群投资型客客户（瞄瞄准商业业的经营营良好，，向经营营户出租租）西区中高高端私企企主第五篇项项目定位位/项目目开发定定位商业的客客户群显性客户户争取客户户原经营户户附近商场场经营户户新开发业业种的经经营商户户西区投资资型人群群——目目标客客户群细细分——营营销策策略——推推广策策略第六篇营营销销系列——现现场包包装营销的手手法与节节奏都应应该在整整体定位位的基础础上落实实，在本本案，我我司仅初初步根据据我司提提出的定定位对住住宅的营营销作细细化分析析。具体体的执行行方案及及商业的的营销将将在双方方对开发发战略及及定位取取得共识识后可详详细展开开。第六篇营营销销系列客户群的的分类显性客户户争取客户户游离客户户隐性待开开发客户户处在项目目附近的的购房需需求者（（中端消消费群））分类：附近原居居民，旧旧住宅已已破旧，，需要更更新、改改善居住环境特点：有区域情结，，习惯了周边的的生活环境，附近居住的年年轻一代需要要共筑新家庭庭亲戚朋友等生生活圈都在附附近都不是高收入入层，积蓄有有限，希望在西区购购买的另一主主要原因是比比市区便宜要求：价格便宜，总总价承受范围围有限希望能改善生生活环境，与与原有的家属属院的环境有有所区别一、住宅客户户群的定位第六篇营营销系列分布在西南区区的购房者（（中端略高消消费者）分类：西区居民，原原来住家属院院，现在经济条件好了了，需要提升升生活质素而购买商品房房特点：附近地市的中端客客户，想进城购房房，解决居住住及教育问题题家庭在西区，，家庭环境理理想，父母经经济条件好，，需要脱离家家庭生活的年年轻一代认同政策的利利好信息，希希望日后西区区发展成的宜宜居环境希望项目的档档次能带给他他们身份的体体现要求：追求高品质高高档次中高价价位的产品有虚荣感与时代代感，整个西区的的楼盘都是可可选范围希望社区里的的人文素质能能看齐需要一个真正高档的项项目提高生活活质素客户群的分类类显性客户争取客户游离客户隐性待开发发客户一、住宅客客户群的定定位第六篇营营销系列列中少量对政政策敏感的的投资型客客户分类：在西区或二七七、中原区区居住的，有闲钱钱购房，或或居住、或或投资的客客户特点：附近地市中中高端消费费群，购房房是为在市市里有一看到政策的推动动，认同日后的的升值潜力项目有强大的升值支支持要求：总价在一定范围围内，不能过高高在没有十分认同同的情况下，不不急于购买更看好一些出形形象、有绝对优优势配套的项目目更认同及追随品品牌发展商的出出品客户群的分类类显性客户争取客户游离客户隐性待开发客客户一、住宅客户户群的定位第六篇营营销系列某种类型客户户的扩大延展展在项目开发到到中期，新型型客户的开发发针对性的向某某群客户作大大量推广营销销而形成客户户群（附近县市的的客户群；大大学路、京广广路兴起后的的商业、批发发上的相关人人群；在项目目热销、形象象出现后对本本区中高端客客户的吸引加加强；。。。。）客户群的分类类显性客户争取客户游离客户隐性待开发客客户一、住宅客户户群的定位第六篇营营销系列客户群的分类类显性客户争取客户游离客户隐性待开发客客户外界影响力构成比例会因价格受到到附近中端楼楼盘吸引部分稍有钱的的，会因品质质而选择我们们的中面积户户型初期占占35％中、后期占占20％％在竞争中，会会对西区所有有楼盘作比较较初期以品质、、品牌等吸引引附近的此类类客户，后期期客户范围扩扩大初期占占45％中、后期占占50％％主要体现在中中后期，因项项目形象及口口碑而受吸引引初期占占10％中、后期占占20％％在后期项目成成型后，将有有机会吸引部部分未被开发发的客户后期占占10％一、住宅客户户群的定位第六篇营营销系列二、住宅客户户群的描述中端的一群———中年年龄：38～48岁岁之间经济：一般，属于平平凡的百姓属于中年阶层层。事业并不不十分理想，，处于稳定阶阶段家里儿女都已已长大，过着着平凡的百姓姓生活以前都是在国国家企业工作作，收入情况况一般。可以购房全家家搬迁或子女女长大自购分分开居住儿女的负担开开始放轻，有有了半辈子的的积蓄，希望望搬离早已陈陈旧的家属院院，感受现代代的商品房生生活区域：来自项目附近近一直在附近的的企业家属院院居住，对区区域情结十分分浓厚生活圈集中在在附近，工友友、朋友都在在附近生活。。对子女日后后买房也希望望在附近置业业。要求：自住为目的对多层的建筑筑特别青睐，，主要是价格格较便宜，且且生活成本低低有小区的生活活气氛，注重重邻里关系楼盘的档次只只要不太低档档，有普通的的商品房配套套则可以第六篇营营销系列他们希望拥有的的生活是：到了半退休的的状态，希望望能在稳定的的状态下，改改善生活环境境有公共的园林林区域，供他他们漫步，与与邻里交流家是他们的港港湾，是他们们销售天伦，，为支持子女女向前冲的大大后方半辈子的积蓄蓄，能赶上时时代的步伐，，改善生活。。一个能为他他们在老朋友友面前炫耀的的“家”二、住宅客户户群的描述中端的一群———中年第六篇营营销系列中高端的一群群——中青年年年龄：经济：良好，家庭或或自己的收入入都客观青年的一群，，他们事业已已奠定良好基基础，面前的的道路一片向向好中年的一群，，事业已成功功，或是私企企主、或是公公务员属于公务员的的群体都因为为有长期的保保障，且都是是达到某种职职位，因此目目前收入客观观，也有一定定的积蓄年轻的一群在在中层次以上上的行业中谋谋事，收入良良好区域：来自整个西区区一直在附近的的企事业家属属院居住，对对区域情结十十分浓厚。因因为经济实力力强，因此既既想拥有闹市市的繁华，又又享受西区的的安逸生活圈集中在在附近，工友友、朋友都在在附近生活。。对子女日后后买房也希望望在附近置业业。要求：自住为目的，，同时也希望望有投资价值值可以接受小高高层产品，以以提高生活质质量为购房主主要目的有小区的园林景观观，认同西区的其其一就希望安逸的的环境楼盘的档次要高，，能体现身份，能能满足心理需求26～45岁之间间二、住宅客户群的的描述第六篇营销系系列他们希望拥有的生活活是：家属院有的是宁静静，但他们更希望望享受时代的衍生生物：良好的物业业管理、电梯、大大片有规划的花园园、时尚的楼宇。。。。有了经济的的支持，希希望在西区区这个宜居居的环境里里，有一个个真正上档档次的生活活环境，提提升他们的的生活质素素白天他们可可以在金水水区、东区区快节奏的的工作；晚晚上，他们们可以在静静逸的西区区，现代化化的家里享享受家庭的的生活经济的提升升，对人生生的境界开开始提升。。对品味有有了追求，，希望能有有一个空间间沉醉在某某种味道中中。。。中高端的一一群——中中青年二、住宅客客户群的描描述第六篇营营销系列列高质素三、客户对对**的期期望知名度有信心品牌有实力值得信赖赖现代化领先的人性化温情的时尚的综合素质质——高发展商实实力———雄厚身份体现现——中高档综合素质质——高居住———超前氛围———温馨品位———简约符合项目目定位第六篇营营销销系列营销策略略第六篇营营销销系列概念营销销关系营销销情景营销销服务营销引导营销事件营销泛营销总体、整体营营销策略第六篇营营销系列概念营销关系营销情景营销服务营销引导营销赢取市场高度度，定调项目目形象；提升升品质空间关系：是多方方，发展商＋＋合作伙伴＋＋客户＋经济济＋资源用人的情感触触觉来进行深深入的营销方方式，也是最最能打动客户户心灵深处的的最高营销境境界。全方位的服务务，售前、售售后，最终实实现客户营销销，以服务带带动客户的认认同，并且获获得客户关系系的营销体系系。强化项目优势势，必须以““点击”方式式来获得客户户购买第六篇营营销系列推广策略第六篇营销系系列前期营销蓄客开售阶段后续营销阶段时机——最佳节点引爆——全城关注维持——系列活动奇芭——引入投资延续——顺藤摸瓜实战——合富专业销售销售——滚雪球蓄客——情感营销蓄客——整合资源拓客——新移民截击——“新生活即将来临”宣传——全面开花宣传——先近后远推广——借船出海突现——价值最大有展示区——情感营销项目已经蓄客——以面带点，以点带面项目重点推广期——借风航船，以小见大升温乘胜追击引爆持续点击关闸蓄水总体推广策略第六篇营销系系列区域＋全城关注宣传推广蓄客截击开拓实现推进下一步，环环相扣促进核心内容推广实践关系回旋旋图第六篇营销系系列区域＋全城关注宣传宣传——全面开花宣传——先近后远我们的客户从近到到远，从年轻到青青年，从创业者到到精英都存在着。。他们在项目周边，，还会在中原区，，甚至遍及整个西西区都有。操作方式：将宣传推广面尽量量扩大，就象捕鱼鱼一样，将网张开开，在营销关键时时候进行收网，获获取最大的客户资资源及宣传价值。。实现项目与客源源的全面开花。大学路、京广路、、陇海路等等南区区都是我们最重要要的客户群体，并并且都集中在那里里。因此，我们在宣传传上的总体策略是是：先近后远，先先“吃”掉最近的的。操作方式：针对周边客户的需需要，进行富有铺铺垫与蓄客功能的的活动，以及进行行“点击”的DM，用最少的资源源，最有效的方法法，促使这批客户户成为我们首批置置业者。第六篇营销系系列区域＋全城关注推广推广——借船出海借助郑州市政府对对西区的重点的发发展与改造；借助助南部市政的不断断优化进行炒作；；借助万客来等批批发商业的吸引，，使项目站在巨人人的肩上进行推广广。操作方式：结合政府、大型项项目、大型商圈的的宣传，进行附带带宣传与突现项目目优势，使广大市市民对项目进行全全面的了解。第六篇营销系系列区域＋全城关注实现——价值最大通过项目定位与延延展，将项目固有有价值进行实现；；而在另一方面，，将项目隐藏的（（如建筑、规划、、南水北调、前景景发展等）价值通通过宣传、推广、、营销使项目在市市场上形成价值最最大，实现高性价价比实现操作方式：广告宣传现场包装营销引导销售工具牵引第六篇营销系系列区域＋全城关注截击——“新生活即将来临””既要借对手的力量量，又要截取对手手的客源。这是营营销中的矛盾。但但站在市场角度上上，客户资源就是是最终的胜利。操作方式：进行系列的推广，，全面牵动者每一一个想购买竞争对对手的购房者。“07年的风向标——西南向，大学南路路”“新生活即将来临临”截击进行系列的广告宣宣传，将项目与竞竞争对手的差异优优势全面阐述发展潜力规划户型建筑园林、绿化第六篇营销系系列区域＋全城关注拓客——新移民郑州外来人口占了了70%，在房管管局的数据统计中中，成交住宅的外外地客户超过60%，新移民是郑郑州房地产的最大大生力军，也是购购买商品房的最大大客源，因此要加加倍拓展。操作方式：开拓代言人/代言形象宣传销售手法上，开绿绿灯；（如销售优优惠）满足外地人需求式式销售；如：满足足教育、满足生活活、满足居住等第六篇营销系系列区域＋全城关注蓄客——情感营销用人的情感触觉来来进行深入的营销销方式，也是最能能打动客户心灵深深处的最高营销境境界。她让客户看得见，，摸得着，心理感感受得到的感官营营销。操作方式：充分展现示范区域域，示范层；充分展现未来生生活氛围；充分触动心理需需求，健康与生生活充分进行五官的的刺激蓄客蓄客——整合资源发展商应该充分分将其在开发中中、城中村改造造中的客户资源源整合，不充分分利用就等于浪浪费，也会被竞竞争对手所挖走走。操作方式：整合定向单位客客户；整合以前开发项项目的业主整合所有关系客客户；整合合作公司客客户；整合在房地产界界上的资源第六篇营销销系列推广策略:从本案的项目定定位和现实状况况，建议本案采采用“引导市场树立标准领领导市场””的市场推广策策略。推广主题:以南三环为界以以北推住宅为主主:主题:人文的﹑亲情的﹑美好的生活家园园以南推商业主:主题:一条龙的的服务休系首家家大型完整的产产业链及物流配配套商业中心以南的住宅的推推广主题:高档档的生态的稀缺缺的皇家级住宅宅第六篇营销销系列整合传播播品牌概念念创意概念念创意表现现推广与理理念、广广告的结结合第六篇营营销销系列他们的核核心愿望望：产品对消费者者意味着着品牌、品品质放心大型社区区安心（居居住）地理环境境信心（投投资）建筑风格格顺心社区风格格舒心推广与目目标客户户群期望望的结合合既是适宜的的居住环境境，也是多多元项目；；宜住－宜宜商－宜投投资第六篇营营销系列列小型企业主主经商人士最适合自己己，人文的的﹑亲情的﹑和谐的﹑理想生活家家园它让我住的的安心、住住的放心、、住的舒心心首次置业人人士支持点：完善的配套套设施﹑周全的物业业管理﹑优良的生态态环境。核心利益最佳的生活活方向它不仅适合合我居住，，更让我的投资资超值核心利益推广——客客户群的锁锁定案例第六篇营营销系列列信息认知（（领先的、、大气的、、专业的））楼盘好感（（高品质的的、和谐的的、人文的的）价值认同（（适合的、、生活化的的乐园）购买形成（（首选的、、唯一的)推广目标推推进流程第六篇营营销系列列物业本身生活区规划环境未来规划现代化大社区人性化规划未来生活区规划品味修养的的满足人性的自然然满足现代的发展展需求满足居住、工作、交交际、休闲、、康乐等立体需求建筑、环境境自然、与人人的融合科技化智能化信息化环保化规模化交通便利发展（区域功能的完善）完善配套市政设施大生态区概念景观好楼高商业之核心社区文化周边资源区位地段抢占本案，入入住明日之星星住宅市场发展展现代的、发展展的、健康的的、丰富的、、融洽的大型楼盘现代化生活活周边环境的高高度升值空间地理位置的高高度**项目内部配套内部环境第六篇营营销系列推广媒体的运运用思路全方位传播核心概念户外报纸电视杂志主题活动促销活动售楼处包装认知认同认购第六篇营营销系列将软文媒体SP、PR进进行有效整合合采取统一的的说话风格统统一的形象将将项目的优势势利益点展现现在目标群体体的面前，让让目标群产生生认知与记忆忆。不同的广告形形式侧重点会会有所不同媒体：以活动动为主报纸、