成都新技术创业园区项目营销策划报告

XX成都项目营销策划报告XX2010年4月序西部跃进——XX题记成都是一座充满魅力的城市，让人流连。把根扎在成都是一种幸福。而把事业安在成都，更是一种荣耀！“金温江”，成都最美的地方！上风上水，人杰地灵！浸染大学城千载人文气韵，坐拥国家级海峡两岸科技园先天优势，更有地铁、轻轨通达四方，财源广进，这里曾成就了无数企业家的梦想，也走出了众多的世界500强。俱往矣，今天，在这片神奇的土地上，东创正为这座城市的发展续写新的篇章！我们必将再创辉煌！共勉之！提报背景：项目一期进入准现房阶段，完全具备销售条件，营销计划需要全面启动。提报目的：市场调研分析（机会点确认）本体属性分析（项目SWOT分析）项目建议（营销推广策略及执行方案）企划展示（项目价值再提升）提报目的关于目标，我们始终保持一致：高速、高价、项目品牌传递高价品牌高速超越项目现有价格体系3800元/m²。提高核心竞争力，体现和提升项目价值，为项目创造溢价。制定项目营销策略，建立项目推广渠道，达到快速去化。6个月回款5000万。维护并丰满XX的项目形象。提升项目知名度和美誉度，确立项目的品牌影响力。战略目标提报构架项目思考？市场调研企划展示本体属性区域市场调研项目建议同类产品调研消费群体调研项目概况项目SWOT分析项目发展思路价值重塑形象包装媒体通路营销推广现场执行推广名SLOGAN视觉展示每一个项目都有其独特的价值属性，专业的地产人应该在最短的时间内找到它，并寻找最有效的解决之道，为项目创造更高的价值。项目思考？2、怎样才能快速去化，6个月内回款5000万？1、这么好的产品，为什么客户不肯“买单”？一切问题都可以在市场中找到答案！从市场中来，到市场中去！让我们先来看，市场告诉我们什么？

壹市场调研分析1、市场是怎样的？2、机会点在哪里？

市场调研分析

区域市场调研分析

竞争市场调研分析

市场启示XX创业街XXXX（源境）XXXX名城XX国际公园壹号西财.天府原里金强.大学城金水湾区域市场调研分析XX项目名称：XX开发商：四川合力房地产开发有限公司项目位置：温江南熏大道与柳杨河交界处占地面积：18700㎡总建面积：90000㎡规划用途：住宅规划户数：873户（累计已公开约700户）本期公开时间：2010.4.1本期公开户数：216户目前平均单价：4300元/㎡面积区间：43－119㎡本期主力面积：75㎡本期销售率：70%滞销房源：高楼层和大面积去化较慢主力客群：大学城教职员工，周边居民媒体通路：道旗，商报，站台广告主诉求：买房，人人都买8克拉物业管理：香港悦华置地，1.2元/㎡促销方式：一次性3%，按揭1%项目点评项目定位：光华大道延伸段，大学城旁的8克拉品质公寓项目优势：面积控制合理，附赠送空间，项目定位及诉求精准项目不足：容积过高，规模小，环境一般项目借鉴：项目推案节奏合理，SP活动串联较好区域市场调研研分析XX（源境）项目点评项目定位：温温江福地，高高性价比的精精工建筑项目优势：城城区核心配套套优势项目不足：大大面积房源配配比过大项目借鉴：项项目现场执行行力较强项目名称：XX（源境）开发商：四川长信置业有限公司项目位置：温江柳林路158号占地面积：50000㎡总建面积：170000㎡规划用途：住宅规划户数：约1500户本期公开时间：2010.4.3本期公开户数：200户目前平均单价：小面积4700,大面积4300面积区间：80－117㎡本期主力面积：83－113㎡本期销售率：70%滞销房源：大面积户型主力客群：本地居民和大学城老师为主媒体通路：商报居周刊主诉求：地段、建筑品质源共生之境界铸精品以传世物业管理：四川鼎瑞物业，1元/㎡促销方式：一次性3%，按揭1%，最高优惠累计可达7%区域市场调研研分析XX项目点评项目定位：专专家型高档社社区项目优势：内内部环境好，，楼间距大，，单价低项目不足：面面积过大项目借鉴：关关系营销在项项目销售中起起到了很大的的推动作用，销售过程程中，“找到对的人”很重要。项目名称：XX开发商：四川沃能投资有限公司项目位置：XX路东段519号占地面积：172000㎡总建面积：350000㎡规划用途：住宅规划户数：1500户本期公开时间：2009.8.16本期公开户数：400户（高层全部公开）目前平均单价：3750元/㎡（内部价3200元/㎡）面积区间：146－303㎡本期主力面积：184㎡303㎡本期销售率：75%滞销房源：南面离入口较远的剩余较多，其它比较平均，无明显差别主力客群：成勘院合作单位领导媒体通路：户外道旗主诉求：专家社区物业管理：四川浣花物业，1.4元/㎡促销方式：内部员工优惠500元/㎡区域市场调研研分析XX名城项目点评项目定位：在在学城地铁铁线CBD核心生活区项目优势：靠靠近大学城，，入口处景观观打造的较好好项目不足：交交通不便，周周边配套有所所欠缺项目借鉴：户户型设置合理理，景观资源源良好，项目目定位高端项目名称：XX名城开发商：成都改建置业有限公司项目位置：西南财经大学西门占地面积：60000㎡总建面积：240000㎡规划用途：住宅规划户数：2400户本期公开时间：2009.12.12本期公开户数：328户目前平均单价：4250元/㎡面积区间：50－130㎡本期主力面积：85-93㎡本期销售率：70%滞销房源：高楼层，大面积房源销售较慢主力客群：大学城高管媒体通路：道旗主诉求：地段，配套远景：CBD、大学城、地铁线物业管理：成都XX投资，1元/㎡促销方式：无区域市场调研研分析XX国际项目点评项目定位：环环岛公园华宅宅，温江顶级级景观豪宅社社区项目优势：成成熟配套优势势，景观优势势，5星级酒店优势势项目不足：产产品立面形象象不佳，且由由于小区规模模的局限，内部造景并不不充分项目借鉴：售售楼处现场包包装不错，有有效提升了项项目档次项目名称：XX国际开发商：成都巨龙投资有限公司项目位置：温江城市公园内占地面积：56670㎡总建面积：209677㎡规划用途：住宅规划户数：900户本期公开时间：2010.1本期公开户数：200户目前平均单价：6500元/㎡面积区间：90－234㎡本期主力面积：127㎡、180㎡本期销售率：70%滞销房源：比较平均，无明显区别主力客群：政府公务员、部队人员、本地富人阶层媒体通路：商报，居周刊主诉求：景观，品质：成都西湖，环岛公园华宅物业管理：住邦物业，1.6元/㎡促销方式：一次性3%，按揭1%区域市场调研研分析XX港项目点评项目定位：光光华大道地标标楼王项目优势：超超大赠送面积积，自然河流流景观，周边边有高档配套，交通区位位优势明显项目不足：景景观均好性不不足项目借鉴：面面积区间多样样化，推案节节奏把握得当当，促销活动有吸引力项目名称：XX港开发商：佳兆业（四川天姿置业有限公司）项目位置：光华大道花博会旁占地面积：200000㎡总建面积：720000㎡规划用途：住宅规划户数：5960户本期公开时间：2010.4.24本期公开户数：305户目前平均单价：6000元/㎡面积区间：70－120㎡本期主力面积：88㎡本期销售率：99%滞销房源：少数低层靠近售楼处几套主力客群：成都及温江本地客户居多媒体通路：商报，网站主诉求：一生好时光物业管理：成都佳兆业，1.6元/㎡促销方式：老客户带新客户优惠0.5%区域市场调研研分析XX国际项目点评项目定位：1200亩双核中央生生活城项目优势：户户型功能性布布局合理，得得房率高，景景观均衡性好，精装修项目不足：面面积过大，总总价高，项目借鉴：户户型设置合理理，景观资源源良好，项目目定位高端项目名称：XX国际开发商：成都珠江投资有限公司项目位置：温江花博会占地面积：800000㎡总建面积：2500000㎡规划用途：商业+住宅规划户数：2200户（累计已公开约400户）本期公开时间：2010.4本期公开户数：100户目前平均单价：7000元/㎡面积区间：50－142㎡本期主力面积：133㎡142㎡本期销售率：70%滞销房源：面积从50至130不等主力客群：周边区县为主（绵阳、郫县等）媒体通路：商报，华西都市报主诉求：身份：重新定义名门生活物业管理：康景物业，2.2元/㎡促销方式：一次性2%，按揭1%区域市场调研研分析新城区楼盘以以小面积为主主流，面积区区间控制有持持续转小趋势势老城区及光华华大道沿线，，面积普遍比比新城区大，，套三产品较较多，比较关关注小区内部部品质，注重重景观营造和配套设设施打造，为为高档居住区区新城区楼盘以以套二和套三三为主，其中中套二比例较较大新城区的小面面积公寓需求求旺盛，出现现脱销现象（（以套二的居居家型公寓为为主）新城区区域内内小面积房源源接近尾声，，除金水湾和和榕树嶺各有有一栋剩余外外，其余项目目已售完新城区内由粗粗放开发开始始步入产品时时代（如榕树树嶺、XX都有入户花园园和错位露台台赠送空间））客户对内部环环境关注度不不高，市场比比较容易引导导（金强大学学城、榕树嶺嶺这类围合式式小区，户型型、景观都比较一般般的项目，凭凭着小面积，，低总价，靠靠企划包装也也取得了不俗俗的销售业绩绩）对外部景观关注度度较高，除面积、、楼层外，外部景景观资源也能创造造价格（如XX和金水湾）存在少量小面积居居家投资两相宜产产品，但从购买上上来看以自住为主主产品分析区域市场调研分析析新城区市场为总价价市场，小面积房房源供销两旺，居居民购买力略显不不足老城区和光华大道道价格均在5000元/㎡以上，打造宜居温温江高档住宅集群群新城区均价约为4300元/㎡，价格区间为3200元/㎡－4800元/㎡XX为内销房，内部成成勘院职工购买可可享受约3200元/㎡的均价新城区楼盘价格差差异在于面积区间间和形象包装两个个方面新城区租售比严重重失衡，普通套二二租金仅为800左右，租售比高达达1：500新城区客户可承受的总价在50万以内，超过50万万的房子销售会非非常困难（源境，，XX）楼盘普遍都有1－3%的优惠，XX最高优惠累计可达达7%，价格优惠对成交交有很大促进作用用价格分析区域市场调研分析析40－80㎡小户型去化快，区区域内此类房源出出现脱销情况高层项目1－17F销售较高，17F以上客户抗性较大大去化以自住需求为为主，少量小面积积房源存在部分投投资性需求新城区楼盘平均年年推案量约为700套，销售率在70－80%之间，去化情况良良好新城区楼盘大都采采用长期蓄水、短短期引爆、顺势加加推的策略，达到到迅速去化的目的的楼盘优惠活动对项项目去化起到了较较大的促进作用去化分析区域市场调研分析析新城区的购买客群群按项目的位置不不同，大致分为40－50岁本地居民改善型型需求（也有帮子子女买的）、大学城教职工自住住型需求、政府公公务人员自住型需需求、其它县市自自住兼投资型需求求四类新城区购房需求以以区域内部改善型型需求为主榕树嶺小面积房源源存在一定的周边边县市投资型客户户光华大道客群与新新城区存在较大差差异，以周边县市市的自住型需求为为主客群分析区域市场调研分析析市场调研分析区域市场调研分析析竞争市场调研分析析市场启示XXSOHOXX国际竞争市场调研分析析XX国际项目点评项目定位：城西CBD,居家性质的投资品品项目优势：面积小小，总价低，可做做商用项目不足：40年产权，周边居住住环境差项目借鉴：不以写写字楼为主诉求，，只讲产品，小户户型项目名称：XX国际开发商：成都成都广地置业有限公司项目位置：XX路777号占地面积：43355㎡总建面积：170000㎡规划用途：商业+住宅规划户数：1166户（累计已公开约400户）本期公开时间：2009.10本期公开户数：1166户目前平均单价：5680元/㎡面积区间：50－86㎡本期主力面积：50㎡86㎡本期销售率：90%滞销房源：高楼层销售抗性较大（4－6F已销控）主力客群：市区投资客媒体通路：商报，网站主诉求：城西财富新高地物业管理：成都广地物业，2元/㎡促销方式：一次性2%，按揭1%竞争市场调研分析析XXSOHO项目点评项目定位：SOHO项目优势：地段、、交通好，靠5星级酒店，带8%回报项目不足：环境差差项目借鉴：带投资资回报，吸引了很很多投资客项目名称：XXSOHO开发商：四川新龙房地产开发有限公司项目位置：XX路666号占地面积：26660㎡总建面积：66000㎡规划用途：商业写字楼公寓酒店规划户数：810户本期公开时间：2009.7.26本期公开户数：90户目前平均单价：6300元/㎡面积区间：40－92㎡本期主力面积：40㎡本期销售率：90%滞销房源：无主力客群：周边及市区投资客媒体通路：道旗、网站主诉求：金商圈，中心广场商务领馆物业管理：世邦魏理仕，1.6元/㎡促销方式：一次性1%竞争市场调研分析析XX国际均价为5680元/㎡,XXSOHO均价为6300元/㎡市场以投资型产品品毛坯为主，与区区域住宅价格持平平产权以40年为主，有以自住住为主导的居家概概念和以办公为主主的SOHO概念出现返租概念，XXSOHO推出年返利8%，反响不错，公开开当天预约掉90%精装概念未普及，，SOHO及酒店公寓性质的的房子价值仍未被被完全认可，价格格仍有提升空间居家概念的XX国际推盘节奏较快快，XX国际较同期公开的的XXSOHO多推200套60㎡以上的房子都以两两室为主仍是低楼层的接受受度较高，XX国际销控掉4－6F共计约200套房源价格及去化分析竞争市场调研分析析市场调研分析区域市场调研分析析竞争市场调研分析析市场启示带装修，精装公寓寓（所见即所得）），提升档次，创创造溢价市场启示市区投资型产品销销售火爆，存在消消费人群和消费市市场区域内小面积小户户型产品畅销，但但是以居家自住需需求为主区域内小面积房源源剩余体量不大，，市场存在快速去去化的机会区域内未现精装产产品，客户对装修修成本不敏感市场是怎样的？机会点在哪里？自住型需求旺盛投资型产品匮乏以满足自住型需求求为主诉求，同时时又带有强烈投资资价值的小面积“公寓”客户对装修不敏感感，存在极强的可可引导性贰项目本体属性性分析1、项目SWOT？2、项目如何突破？？项目本体属性分析析项目概况项目SWOT项目发展思路辖3镇7街道，人口约32.9万距市区16公里，距市中心约约24公里国家级生态示范区区上风上水，成都宜宜居生活区拥有西部规模最大大的大学城，师生生将达7万人拥有国家级海峡两两岸科技园，园区区内企业众多地铁、轻轨4号线即将启动，与与市区无缝对接，，经济、生活完美美交融……项目概况温江概况项目概况项目概况项目概况项目概况项目名称：XX创业街开发商：成都东创项目位置：温江南熏大道与锦绣大道交汇处占地面积：约74000㎡总建面积：约280000㎡（一期约100000㎡，其中公寓部分E、F共750户，总建面积约44844㎡）规划用途：酒店、办公楼、商业建筑楼层：E栋：14F、F栋：23F，1－2F为商业标准平面：E栋1层24户，F栋1层22户面积区间：E、F栋：60－80㎡地段：温江新城区，大学城旁，海峡两岸科技园CBD，温江住宅开发集中区，园区管委会所在地。地段前景一流，温江最具潜力的区域交通：XX路景观大道与光华大道相连，通达四方，轻轨交通即将启动配套：住宅集中，新兴的科技园、高教区和生活区，配套逐步完善，内部配套自成体系行政办公：园区管委会入驻，行政中心引领未来区域核心，办公更加便捷产品：商业用地性质，小面积公寓（原始定位为SOHO）销售情况：F栋楼于2009年年底拿出部分楼层试水，去化情况并不理想，其余未售项目概况项目概况地段上，目前来看看略显偏僻，但依依发展来看，未来来的核心CBD、管委会所在地，，前景大好。具备一定的配套，，但难掩区域内配配套的缺乏全办公性质的产品品与市场需求相悖悖管委会入驻对项目目形成一定的利好好因素，带来部分分投资办公型需求求60㎡套一格局功能性略略显不足，需包装装成套二项目本体属性分析析项目概况项目SWOT分析项目发展思路成都上风上水宜居居区域成都高尚住宅区，，光华大道延伸段段60-80㎡小面积，低总价稀缺性，区域内无无在售小面积产品品市场态势良好，市市区投资型公寓和和SOHO销售火爆准现房，已封顶海峡两岸科技园管管委会的入驻周边企业众多，为为出租（办公楼、、酒店、公寓）提提供了广大客群大学城10万师生，学区配套套为项目提供出租租客群，钱程无忧忧轻轨、地铁便捷交交通即将启动位于海峡两岸科技技园CBD核心区域项目SWOT分析Strength（优势）周边配套缺乏居住、商业氛围不不浓，人气不旺公共交通便利度不不够（打车都很困困难）地段较偏，位于城城区发展的边界位位置，基本属于温温江最远的项目（（国色天香别墅除除外）项目以创业街为主主题，内部景观缺缺乏，休闲设施匮匮乏，而景观也是是当地客群较关注注的因素靠近高压线，对沿沿街部分造成视觉觉和心理上的影响响前期试水不理想，，口碑效应不足商业用地性质，40年产权，用水用电电成本高60-80㎡以一房为主，功能能性不足办公楼形象导致客客源不足项目周边厂房（物物流公司、企业））较多，不利形象象首付50%，客户会被其它项项目普通公寓分流流Weakness（劣势）项目SWOT分析地铁、轻轨交通已已经开始实施，站站台距项目地仅250米周边大学城教职工工约10万人且企业众多为为项目提供潜在客客源市场稀缺性小面积积产品，低总价低低首付光华大道延伸段，，导入大量有效购购房客群“宜居温江”城市战略，带动区区域发展和住房消消费“XX创业街”公司和企业进驻，，带来大量产业人人群和与之相关联联、有合作的潜在在客群“海峡两岸科技园园园区管委会”入驻确立项目温江江新城区CBD核心地位，推动项项目知名度和发展展国家限制二套房购购房，投资性需求求受打压，但小面面积、低总价的投投资性产品受影响响不大XX的产业平台带来的的集聚效应、导入入众多终端消费人人群（租售办公楼楼），投资性大大大提高Opportunity（机会）项目SWOT分析政策性的打击，对对投资性住房的首首付、利率等商业性质的用水用用电榕树岭后期小面积积产品的竞争项目公摊较大，对对自住客户来说，，形成一定威胁对营销团队的执行行力要求较高，影影响团队的战斗力力不足对项目产生生较大威胁Threat（威胁）项目SWOT分析项目本体属性分析析项目概况项目SWOT分析项目发展思路发挥优势，规避劣劣势；抓住机会，，避免威胁！项目发展思路项目发展思路WT策略利用酒店产品的特特殊性来避免落入入跟普通公寓进行行粗暴的比较通过产品的精装来来提升项目档次，，弱化相关不足改商业用水用电为为民用，或非商用用性质用水用电（（或者在物业费中中进行补贴）引入物业管理理念念及服务，形成差差异化，弱化项目目配套及服务不足足的影响把样板间做成一室室一厅或两室一厅厅，来强调产品的的实用性对销售团队进行强强化培训，提升团团队作战能力叁项目建议1、解决之道？项目建议项目价值重塑项目形象包装媒体通路制订现场执行力提升营销推广策略项目思考？这么好的产品，为为什么客户不肯“买单”？如果客户对产品的的认可度为200%，那么，销售不是是问题！价格过高？市场不好？购买力不足？媒体通路？客户需求度较低？？诉求方向偏差？执行力不够？？项目思考？如何才能在6个月回款5000万？其实这两个问题是是同一个问题，只只要解决了第一个个问题，第二个问问题就自然解决了了，现在问题只剩下一一个：如何提高客户认可可度！市场在变、政策在在变即使是同样的XX，在温江的土壤里里，也未必是一样样的XX产品可以复制，而而市场不是同样的产品遭遇新新的市场与客户，，会面临新的问题题让我们忘掉已知的的XX，重新开始我们的态度项目价值重塑SOHO5星级精装公寓VS项目价值值体系偏偏差焦点问题题之一：：项目价值值重塑SOHO5星级精装装公寓焦点问题题之一：：价值构成成：居家功能能+办公功能能居家办公公概念，，强调办办公性质质，弱化化了居家家，投资资性等价价值，且且容易误误导客户户，给人人第一感感觉是办办公性质质的不适适合居家家。概念：居居家办公公概念：自自住兼投投资型第第二居所所价值构成成：居家功能能+投资功能能居家概念念，高档档第二居居所，强强调舒适适的居住住环境及及物业的的投资性性，弱化化客户对对办公区区不适居居住的抗抗性，且且改变纯纯SOHO居家办公公概念所所导致的的客源不不足问题题（即SOHO，客户只只有想到到投资或或创业的的时候才才想到办办公，使使客源面面更广泛泛）针对客群群：想创业的的，想拥拥有自己己独立的的、个性性的办公公空间的的人，以以青年为为主针对客群群：中年人士士，有一一定经济济基础的的人项目价值重塑项目价值体系重塑（概念升级）建议一：城市CBD概念升级、内涵升级XX的品牌是我们需要维护的重点，我们要做的不是颠覆，而是在现在的基础上，赋予“她”更深刻的内涵，使其形象更加丰满！因此，需要对XX的概念做一个升级，即XX不仅仅只是一个创业的，商务性质的空间，同时她也是一个社区，也有生活的部分。XX创业街=创业空间、创业人社区（现有内涵）XX+高档酒店+精装公寓+商业配套+快速交通+大学城+管委会入驻在CBD见证城市的未来，在CBD享受完美的商务环境，在CBD的精装公寓感受CLD！城市CBDXX项目价值值重塑项目价值值体系重重塑（市市场再定定位）建议一：：温江首席席5星级精装装公寓价值体系系构成：：精装修（（星级酒酒店的装装修）居住性（（高档第第二居所所）投资性（（酒店式式的物业业管理、、大学城城10万师生、、海峡两两岸科技技园众多多租客））身份识别别性（高高档物业业所带来来的身份份标签））项目价值值重塑建议一：：项目投资资性价值值支撑大学城西南财经经大学、、成都中中医药大大学、四四川交通通职业技技术学院院、四川川教育学学院、成成都农业业科技职职业学院院等高校校等，教职员工工和学生生可达10万人。海峡两岸岸科技园园1998年经国台台办和科科技部批批准正式式成为国国家级海海峡两岸岸科技产产业开发发园。是是全国四四家之一一、西部部地区唯唯一的国国家级海海峡两岸岸科技产产业开发发园，是是四川省省、成都都市重要要的现代代轻工业业基地和和台商投投资聚集集区，也也是成都都市重点点建设的的三家国国家级开开发区之之一。园园区享受受国家级级高新技技术产业业开发区区的各项项优惠政政策。园区大小小企业入入驻近600家。温江首席席5星级精装装公寓项目建议议项目价值值重塑项目形象象包装媒体通路路制订现场执行行力提升升营销推广广策略SOHO﹠创业街项目形象象诉求单单一焦点问题题之二：：项目形象象重塑项目形象象针对市市场需求求，强化化项目优优势以高档酒酒店物业业的形式式包装，，强调产产品的高高贵“调性”和产品极极佳的投投资性建议二：：办公只是是项目众众多价值值中的一一点，但但不是全全部，项目办公公性质的的形象诉诉求过于于单一，，导致现现场来人人不足项目形象象重新包包装，改改SOHO为5星级精装装公寓XX同样也涵涵盖办公公性质的的的诉求求，同时时又增加加了自住住性与投投资性，，客源面面更广具体措施施更换售楼楼处包装装户外道旗旗、高炮炮画面更更换样板间按按酒店标标准重新新包装（详见企企划展示示部分））项目形象象重塑项目建议议项目价值值重塑项目形象象包装媒体通路路制订现场执行行力提升升营销推广广策略项目户外外以锦绣绣路道旗旗、高炮炮和南薰薰路精神神堡垒为为主要导导视系统统其它媒体体通路相相对比较较薄弱媒体通路路不畅，，客源不不足焦点问题题之三：：媒体通路路制定点面结合合，全面面布控媒媒体通路路，完善善导视系系统建议三：：媒体通路路制定成温高速速主要通通道光华大道道至温江江入口处处成温高速速出口处处老城区商商务配套套区户外外XX路沿线道道旗或跨跨街项目地本本身包装装楼体广告告至大学城城进行产产品宣传传科技园企企业宣传传温江5星级精装装展示面引导系统统示意：：点温江老城城区接待待处市区中介介公司联联合，组组织看房房团与民间看看房组织织联系，，组织看看房团与成都网网络主流流媒体联联系，组组织网络络看房团团项目建议议项目价值值重塑项目形象象包装媒体通路路制订现场执行行力提升升营销推广广策略现场“杀气”不够焦点问题题四现场人员员项目介介绍比较较翔实但缺少“杀气”，不够“狠”对客户需需求和客客户引导导把握度度不够执行力需需要加强强现场执行行力提升升现场销售售人员再再培训，，提高案案场执行行力建议四房地产及及金融投投资基础础知识培培训礼仪培训训项目说说辞培训训答客问培培训销售技巧巧培训……现场执行行力提升升项目建议议项目价值值重塑项目形象象包装媒体通路路制订现场执行行力提升升营销推广广策略项目整体体把握力力度不够够，推案案节奏不不明焦点问题题五成事，当当胸有成成竹！项目销售售行为的的统筹性性和计划划性需要要加强必须有完完整的计计划性。。项目营销销推广策策略1、整体营营销推广广思路建议五项目营销销推广策策略以小面积积、小户户型公寓寓为主诉诉求以大学城城、科技技园的庞庞大出租租客群作作为项目目投资价价值的强强有力支支撑寻找客源源--短期引爆爆（忌平平推、忌忌拖沓））引爆温江老城区：外接待广告投放成都市区：二手房中介终端网络看房团工地现场：售楼处整改样板房展示引爆2、定价策策略项目营销销推广策策略以客观的的市场平平均价格格为因子子，加上上项目的的装修成成本，再再对项目目按价格格影响因因素进行行综合评评分，最最终得出出项目预预期价格格：定价方法法：市场场比较法法建议五再综合考考虑用地地性质、、地段差差异和景景观差异异，下浮浮10%即可得出出项目的的预期价价格为4500元/㎡市场平均均价4200元/㎡(已计入3%下浮)+项目装修修成本800元/㎡（预期））一期采用用低开高高走策略略，低开开保速度度，聚人人气，树树口碑，，高走创创效益，，以4200元/㎡入市，后后期根据据逐步走走高，最最终达到到4500元/㎡。附装修标标准建议议项目营销销推广策策略建议五门：入户户门：高高级入户户门，配配高级精精美入户户门锁。。窗：采用用高级镀镀膜玻璃璃铝合金金窗。天花：高高级乳胶胶漆，配配精美石石膏角线线；地面：“大自然”或“世友”豪华复合合实木地地板墙身：高高级乳胶胶漆卫生间：：地面：：“马可波罗罗”或“冠珠”高级防滑滑砖墙墙身：：马可波波罗”或“冠珠”高级墙面面砖洁具：选选用“克勒”或“美标”名牌洁具具；龙龙头头：选用用“MOEN”（摩恩））名牌水水龙头配套设施施：电话话（宽带带网）：：预留电电话（宽宽带网））线接口口（由用用户自行行申请开开通）电视：预预留有线线电视接接收接口口；（由由用户自自行申请请开通））供电：每每户设代代理电表表，电线线暗装，，配优质质名牌电电箱，名名牌高级级开关、、插座面面板；给排水：：每户设设独立水水表，水水管暗装装；煤气：每每户设独独立煤气气表，管管道煤气气入户；；（由用用户自行行申请开开通安防：每每户安装装可视对对讲。家家居安防防标准配配置为客客厅设红红外线探探头一个个，入户户门设门门磁一个个，主卧卧设紧急急按钮一个；；灯饰：客客厅、餐餐厅、主主人房配配豪华灯灯具，其其余空间间配精美美灯具；；卫生间配配送五金金件：配配“帝朗”厕纸架、、双杆毛毛巾架。。3、目标客客户锁定定项目营销销推广策策略温江本地地经商人人员（40－50岁）温江本地地未婚过过渡型青青年（20－30岁）政府及管管委会公公务人员员科技园企企业中高高层管理理人员大学城教教职工少量的学学生购房房者（或或学生家家长）其他投资资型需求求人员（（本地、、市区、、周边县县市）通过周边边项目的的市场调调研，可可大致模模拟出项项目的目目标客群群：建议五4、营销方方式选择择项目营销销推广策策略渠道营销销点对点，，直接找找到对的的人，大大学城、、科技园园企业做做点对点点宣传，，跟企业业和学校校相关人人员联系系组织产产品说明明会和团团购。关系营销销对XX入驻企业业和XX合作伙伴伴进行搜搜索，发发掘潜在在客户地盘营销销布控温江江区域，，对媒体体通路进进行封锁锁，全面面拦截区区域内客客户体验营销销利用豪华华样板间间和5星级精装装修以及及全程一一对一的的置业顾顾问服务务来打动动客户平台营销销利用市区区售楼处处的外接接待平台台和其他他民间看看房组织织合作，，构建看看房平台台，带客客户到现现场看房房建议五5、销售排排期项目营销销推广策策略建议五项目启动动蓄水认筹开盘（引引爆）20