合同审查意见书

合同审查意见书致：重庆市天罡房地产咨询合同名称：房地产居间买卖合同合同编号：001送审人：重庆市天罡房地产咨询送审时间：2021-7-18一：合同基本情况：合同的基本条款有所约定，如：1、当事人的名称或姓名、住所。2、标的。

3、价款。4、履行期限、方式。

5、违约责任。6、合同生效条款。二：合同存在的主要问题：1、合同应具备的部分条款没有约定。2、有些条款约定不明确。3、有些文字表述不符合法律规定。三：审查修改意见及理由：

一、当事人的名称或姓名、住所

1、卖方修改为：“卖方：（以下简称甲方）”。应填写共有人的姓名。因为：根据《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准”。此条规定明确了机关、团体、部队、企业、事业单位购买城市私有房屋尚需一定的程序。2、删去：“卖方、代理人、卖方项中的‘营业执照号、法定代表人’项。因为：代理人只能是自然人，因此，不可能有法定代表人和营业执照项。3、把“买方”调到第二项位置，把经纪方改为“中介方”，且分别注明“（以下简称乙方、丙方）”。因为：一是符合合同的一般规律，二是根据《城市房地产管理法》第56条规定，中介机构分为房地产咨询公司、房地产价格评估公司、房地产经纪公司。而我们公司的类别是房地产咨询公司。二、房屋其本情况以表格的形式作如下修改：坐落：重庆市万州区幢号单元层次房号建筑结构建筑面积（平方米）套内面积（平方米）住宅非住宅住宅非住宅房产证号房屋共有人土地证号土地性质附属设施因为：这样修改简单明了。三：三方承诺并保证（一）甲方1、该房屋产权清晰、合法、交易手续完备，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房。2、该房产没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封、保全、罚没。

3、该房产没有设定抵押等担保。

4、公告拆迁范围，即将实施拆迁。5、其他禁止、限制交易的情况。6、积极配合办理过户手续，不得以任何借口推诿。（二）乙方1、按规定交付定金及房款。

2、提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。

（三）丙方1、见证并监督本合同的执行。

2、代办该房屋过户、贷款的相关手续。

3、代收乙方支付的定金、房款，并接受委托向甲方支付房款。

4、甲、乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商；协商无效时，应采取中立态度，并证明事实。

这样规定，有利于中介公司免责，且对三方有一定的约束。四、价款、相关费及支付方式（一）房价及支付方式

双方同意上述房屋售价为人民币（大写）____万_____仟_______________元整(小写)_________元。第一次付款：年月日前乙方按出售房屋价格的____％支付首付款（大写）_________________元（小写）_________元（此数额含定金）。第二次付款：过户的同时，乙方凭丙方持有的《业务受理单》将（大写）_________________元（小写）_________元以现金方式或三方同意的其他方式支付给甲方。第三次付款：甲方协助乙丙方办理水、电、气、闭路等手续后，乙方向甲方支付尾款元（大写）小写。甲乙双方采取按揭方式支付房款的，付款方式及相关相关约定适用丙方的《二手房按揭服务合同》。这样修改比较清晰，尾款的目的在于保证甲方协助附属设施的过户，且有利于甲方不破坏附属设施。原合同规定“买方应在办出新房产证当日将余款付清……”这样约定，不利于及时交割，且对甲方存在房屋所有权移转而有收不到部分房款的风险，对丙方也留下后遗症。按揭服务应当另行规定较合适，因为合同调整的对象不同。

（二）相关费用1、

经甲乙双方约定，该房屋交易税费按国家规定收费标准由承担。2、签订本协议的同时，甲乙双方按与丙方约定的收费标准，甲方支付佣金（大写）_________________元（小写）_________，乙方支付佣金（大写）_________________元（小写）_________。3、权证代办费（大写）_________________元（小写）_________，由方支付。这样修改比较直观。原合同规定了很多税费明细，其实没有必要，且这样规定有一定的风险，因为税费国家随时在调整，变化比较快，很难列举清楚，容易导致甲乙双方扯皮。因此，只要作笼统说明即可，即按照国家有关税费规定由甲乙双方各自承担。为了结合万州部分市民的特殊情况，有些交易人不懂国家税费，怕上当，愿意净的或者净付，因此，可以约定由一方支付税费。

五、过户、交房及方式

1、经甲乙双方协商，甲乙双方应于年月日到万州区房屋交易中心协同丙方办理该房产过户手续。2、甲方应于年月日交付该房屋给乙方占有使用，以交付钥匙的方式进行占有使用。3、该房屋交付当日，甲、乙、丙三方均需到场。待该房屋交付完毕后，甲、乙双方应签订《物业交割单》。

4、该房屋交付前，因该房屋所产生的各项费用如：水、电、气、物业、等费用，由甲方承担；该房屋交付并签订《物业交割单》后，因该房屋所产生的各项费用如：水、电、气、物业、等，由乙方承担。该房屋交付时，甲方应提供上述费用交纳的单据。

5、在占有使用期间，房屋没有过户之前，乙方不得对该房屋进行改善或者改良。这样规定有利于防止拖延履行，防止买方不当处置没有过户的房屋。

六、违约责任

1、若甲方在上述期限内未履行交房义务，致使乙方解除合同的，甲方应将已收房款及利息全部退还乙方，利息按______利率计算并双倍返还定金，同时支付丙方全部中介费。2、甲、乙方不在约定的时间内办理房屋过户手续，相对方有权向对方追索违约金。违约金自本合同约定的过户期限届满第二日起至实际过户之日止，每延迟一日按房屋价款万分之____（大写）向相对方支付延期违约金。逾迟超过_____日（遇法定节假日顺延）仍未过户的，非违约方有权解除本合同，其交纳的定金甲方不予返还，并由违约方支付丙方全部中介费用。3、乙方如未按本合同付款方式规定的时间付款，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每延迟一日乙方按延迟交付价款万分之____（大写）向甲方支付延期违约金。逾迟超过_____日（遇法定节假日顺延）乙方仍未付款的，甲方有权解除本合同，其交纳的定金甲方不予返还，并由乙方付丙方全部中介费用。4、甲方如违反上列保证义务而导致合同无效或者不能履行，须向乙方和丙方承担损害赔偿金或者违约金，向乙方双倍返还定金并承担实际损失，向丙方支付全部中介费用。5、本合同签定后如无正当理由甲、乙方：擅自解除合同的；相互或与他人串通，损害丙方利益的；未能向丙方提供相关房产证件、文件、合同、身份证件等，致使丙方无法完成居间任务，且给丙方造成实际损失的；按照丙方在本合同中应当获得的佣金予以赔偿。6、如丙方违约，则退还佣金。这样修改比较明确具体，赔付时间有具体款项，不会使条款的实际约束力和执行力下降，以确保合同条款的最终落实。这样规定更有利于保护三方的合法权益，促使合同得到全面履行。

七、解决争议的方式本合同在履行中如发生争议，三方应协商解决。协商不能解决的，三方同意任何一方均可向房地产所在地人民法院提起诉讼。

八、合同生效条款本合同正本一式三份，经甲乙丙三方签字或者盖章后生效。甲、乙、丙三方各执一份。本合同未尽事宜，双方可签定补充协议。本合同的附件和双方签定的补充协议为本合同不可分割的组成部分，具有同等法律效力。这样修改把合同附件纳入合同，具有法律意义，且可以根据实际情况以附件的方式补充合同。原合同规定本合同一式四份，那样规定没有必要，且增加了成本，除非需要备案才需四份。以上意见，仅供参考。重庆升腾律师事务所卿成平2021年7月20日附：房屋买卖居间合同出卖方：（以下简称甲方）身份证号：：买受方：

（以下简称乙方）身份证号：：

中介方：重庆市天罡房地产咨询

（以下简称丙方）地址：：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿和协商一致的基础上，就甲、乙双方共同委托丙方从事房地产经纪事项达成一致意见，特订立如下协议：

一、房屋其本情况坐落：重庆市万州区幢号单元层次房号建筑结构建筑面积（平方米）套内面积（平方米）住宅非住宅住宅非住宅房产证号房屋共有人土地证号土地性质附属设施二：三方承诺并保证（一）甲方1、该房屋产权清晰、合法、交易手续完备，无任何债务纠纷，并保证产权人及共有人同意出售此房。2、该房产没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封、保全、罚没。

3、该房产没有设定抵押等担保物权。

4、公告拆迁范围，即将实施拆迁。5、其他禁止、限制交易的情况。6、积极配合办理过户手续，不得以任何借口推诿。（二）乙方1、按规定交付定金及房款。

2、提供该房屋过户交易和银行贷款时所需的相关证件及材料的原件和复印件，并保证在办理过户交易手续时按时到场。

（三）丙方1、见证并监督本合同的执行。

2、代办该房屋过户、贷款的相关手续。

3、代收乙方支付的定金、房款，并接受委托向甲方支付房款。

4、甲、乙双方发生违约或争执等情形时，应出面予以协商；协商无效时，应采取中立态度，并证明事实。

三、价款、相关费及支付方式（一）房价及支付方式

双方同意上述房屋售价为人民币（大写）____万_____仟_______________元整(小写)_________元。第一次付款：年月日前乙方按出售房屋价格的____％支付首付款（大写）_________________元（小写）_________元（此数额含定金）。第二次付款：过户的同时，乙方凭丙方持有的《业务受理单》将（大写）_________________元（小写）_________元以现金方式或三方同意的其他方式支付给甲方。第三次付款：甲方协助乙丙方办理水、电、气、闭路等手续后，乙方向甲方支付尾款元（大写）小写。甲乙双方采取按揭方式支付房款的，付款方式及相关约定适用丙方的《二手房按揭服务合同》。（二）相关费用1、经甲乙双方约定，该房屋交易税费按国家规定收费标准由承担。2、签订本协议的同时，甲乙双方按与丙方约定的收费标准，甲方支付佣金（大写）_________________元（小写）_________，乙方支付佣金（大写）_________________元（小写）_________。转自http://xzn.2021/mb/1/ReadNews.asp?NewsID=122409卿成平律师

合同号：签订日期：签约地点：货物买卖合同甲方：新疆特变电工国际成套工程承包有限公司乙方：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，甲乙双方本着平等、自愿的原则，经充分友好协商，订立本合同。货物甲方愿意按本合同规定的条件及价格向乙方购买，乙方愿意按本合同规定的条件和价格向甲方出售如下货物：序号货物名称型号/规格单位数量单价（元）总价(元)

合同金额：人民币（含增值税）：交货时间、地点、方式、风险：交货时间：。乙方应在交货前__10__个工作日，以书面形式通知甲方货已备妥并通知甲方具体交货时间。如因乙方未能有效、及时通知甲方，导致双方未能按时交接货物的，视为乙方未按时交货。交货地点：__。交货方式：货物必须交付给甲方或者甲方书面指定的代理人或收货人，并以甲方或甲方书面指示的代理人或收货人书面签收单据作为交接货证明。该接货证明仅作为货物运到的证明，不得作为货物验收合格的证明，货物验收按照本合同检验规定进行。交货内容：乙方提供的货物应包括：本合同及附件规定的设备、相关配件、专用工具以及其他甲方要求提供的各类文件和单证,包括但不限于技术资料、使用说明书、安装维修操作手册、零部件手册、换证凭单、质量证明书、合格书等。如若短缺，均不能视为乙方完成交货义务。货物的所有权及风险承担：根据本合同货物交付的规定，乙方一经将货物交付甲方，货物的所有权即属于甲方，货物因意外毁损灭失的风险亦归甲方承担。货物运抵指定交货地点并由甲方或甲方指定代理人或收货人签收书面收货单据前发生的一切货物毁损、灭失的风险、损失和费用由乙方承担。包装及唛头：乙方应依照惯常合理的商业标准对货物进行包装，并符合出口标准。所有交付货物应具有适合远洋和内陆运输以及多次搬运、装卸的坚固包装，并根据货物的特点和需要，采取防潮、防雨、防锈、防震、防腐蚀等的保护措施，以保证货物安全无损地运抵使用国目的地，即甲方告知的货物最终使用地。如由于包装原因产生货物毁损、锈蚀、丢失等损失的，乙方应承担因此发生的一切责任并赔偿该损失。乙方应当保证提供准确、真实的有关货物包装信息，包括但不限于货物尺寸、重量、件数等，如果由于乙方提供的信息不准确而导致的任何甲方出口费用的增加，乙方应当承担一切责任并赔偿该损失。包装物不回收，不另收费。包装费用由乙方承担。唛头：根据甲方指示，乙方应在每个包装箱邻接的二个侧面上，用不退色的油漆或油墨以明显易见的文字字样印刷以下唛头标记(见附件)。乙方应在包装箱外部刷上箱号，箱号应当连续，并且标注出总数。乙方应按甲方的要求提供货物装箱单，并且在包装箱中装一份中英文货物装箱单。包装要求：对于海运货物，如果单件货物重量超过18吨或长度超过12米或宽度超过2.7米或高度超过3米，乙方应在交付运输前_对于易燃、易爆等有害、危险的货物或存放温度需特别考虑处置的货物，乙方应将货物的名称、特性，特殊的搬运方法，保护措施和发生意外的应急方法提供给甲方有关中英文说明，以便甲方做出合理安排。乙方应按照甲方的要求，对木质包装物进行熏蒸除害处理。如本合同对货物包装有具体要求或不同于行业惯例的特殊要求的，乙方的包装应符合本合同的要求。货款的支付：支付按下列方式进行【1】合同生效后10个工作日内，甲方向乙方支付合同金额的30%作为预付款。【2】甲方收到乙方提交的货物和甲方认可的增值税发票以及由最终用户出具验收合格证明后向乙方支付合同金额_30_%的货款。【3】甲方在收汇后10个工作日内，向乙方支付合同金额_35_%的货款。【4】合同金额的_5%_作为质量保证金，质保期满后，如货物无任何质量问题，甲方向乙方支付质保金。乙方开户银行：户名：银行帐号：乙方确认本款前述各项信息准确无误，若因乙方提供的前述有关信息有误，导致甲方不能按本合同约定正确、及时履行付款义务的，甲方无须承担任何违约责任；如款项已按乙方提供的上述信息实际支付则应视为甲方已履行付款义务；同时，乙方不能以此为理由不按期、适当、全面履行其合同义务。监造：甲方有权派人或委派第三方监理机构到工厂进行监造。乙方应在货物生产开始的一周前书面通知甲方。监造期间，乙方应对甲方监造人员的工作给予积极配合，对提出的问题及时整改。甲方是否进行监造，都不减少或免除乙方对货物质量的责任。如果货物存在未整改的问题，监理人员有权要求乙方不得发货。在得到甲方的书面认可后，乙方才可发运。甲方在监造期间所发生的与监造有关的费用，由甲方自行承担。如因乙方原因导致监造日期延长，由此产生的监造费用由乙方承担。如导致交货期延迟，乙方应承担由此产生的一切损失。技术和质量要求：货物质量和技术要求必须符合本合同所附技术协议及双方约定的标准。货物质量应当严格符合本合同及有关技术标准的要求，否则甲方有权拒绝接收货物。货物的检验：乙方必须在交货之前对货物质量、规格、性能和数量等进行全面的检验，并签发质量合格证明书。乙方应根据甲方的要求对于甲方或甲方的客户或第三方检验机构在乙方工厂检验货物提供一切必要的便利。货物在乙方工厂的检验，应经双方签字确认，该检验并不替代国外最终用户对货物的验收，且不减少或免除乙方对货物质量的责任。经过检验发现货物的质量、包装和甲方要求提供的各类文件和单证技术资料等不符合本合同规定的，甲方有权要求乙方及时整改、修理和更换，或有权拒收、退货、解除合同以及获得赔偿。乙方负责完成法定商检货物的商检手续，取得商检机构出具的有关换证凭单等证书，费用由乙方自行承担。所取得的换证凭单在交货时递交甲方。现场安装调试：乙方应按时完成设备在现场的安装与调试，达到合同约定的要求和标准。甲方在安装与调试过程中应提供必要的协助。乙方保证在设备安装调试前确定出国服务人员，并及时通知甲方。乙方人员必须参加设备的安装调试的签字验收工作，确保安装调试的服务质量。在安装调试期间，如果乙方提供的设备、材料有缺陷或由于乙方技术人员的指导错误或乙方提供的技术资料、图纸、说明书的错误造成国外最终用户设备、材料损坏，乙方应采取必要的补救措施，并赔偿甲方一切损失。设备整机经联运测试完全符合约定的技术指标，最终用户签字验收后，即完成了对全部设备的最后验收。在货物安装调试的过程中，由于乙方的过错发生的所有人身伤害或财产损失，均由乙方承担，除非该伤害或损失是由甲方故意所造成的。技术服务和培训乙方需根据甲方要求提供货物在使用现场的安装、调试、性能试验、运行、检修以及质保期内的维护、维修等服务。乙方应按照甲方所要求的人员资质，派__1__人到货物使用现场进行服务，如所派人员属国家或行业规定的特殊工种，必须持有相关资质证书。服务期限为__30天__。乙方人员的食宿及交通费用由__乙方_支付。乙方应为其人员提供个人劳动安全防护用品。乙方保证派出服务人员身体健康，胜任所承担的工作，并对其人员进行相关HSE培训，同时应按甲方要求，接受甲方组织的HSE培训。乙方负责为其派遣的出国人员办理护照并购买甲方要求的人身保险，甲方负责协助办理签证等出国手续。乙方提供在工厂和在货物使用现场的培训，确保国外最终用户和甲方要求的其他人员能够完全正确地操作设备。因乙方不提供上述服务影响货物的验收及使用，甲方有权向乙方追索由此造成的损失。乙方派出人员在提供售后服务期间染病，医疗和住院费用由乙方负担，甲方为其治疗提供必要的协助和帮助。对于不能胜任本职工作的，不服从甲方或甲方指定一方管理、指挥，不遵守相关规章制度和当地法律法规的，或因病无法正常工作的人员，根据甲方或甲方指定一方的要求，乙方有责任对其派出人员及时更换；所发生费用由乙方承担。乙方应保证其派出人员服从甲方或甲方指定的委托人的管理和指挥，遵守国外最终用户、甲方、CNPC及甲方指定的委托人的相关规章制度，遵守所在国的法律法规。乙方人员导致自身、他人的人身或财产损害时，乙方应承担一切责任和损失。一旦出现工伤、事故，事故损失由经调查确认的责任方承担。乙方的保证：乙方保证第三方不向甲方主张任何权利，包括但不限于所有权、抵押权、租赁权、知识产权等。如有涉及以上权利的诉讼、仲裁或其他行政程序，乙方将承担全部责任，并赔偿甲方可能因此而受到的一切损失。乙方保证所提供的货物是全新制造的,其质量、性能符合合同的技术规格和其他规定并能够满足工艺操作要求。货物质量保证期从到达最终用户使用地起开始计算__12_个月，或者从最终用户签署验收合格证书起开始计算_12__个月，以先到为准。在质量保证期内,货物出现质量问题，乙方应负责免费更换和修理，同时赔偿由此给甲方造成的所有损失。货物的质保期也按其由于存在质量问题而停止使用的时间相应予以延长。发生质量问题的零（备）件的质量保证期，从乙方更换和修理后的次日起重新计算。乙方保证根据甲方的要求和商业惯例提供货物的售后服务。在质量保证期内，货物如出现质量问题，且乙方不能按甲方的要求及时解决，质量保证金将不再支付，同时甲方保留向乙方进一步索赔的权利。违约责任和索赔：双方均应严格遵守本合同各项条款规定，全面、适当、及时地履行合同义务。双方同意一旦发生违约，按下列规定承担责任。如乙方迟延交货，每迟交一天，乙方应按照合同金额的_2_‰向甲方支付违约金，最高不得超过合同金额的_5__%。该违约金甲方可在向乙方支付货款时自动抵扣；迟延交货超过__20_天，甲方有权解除合同。但甲方解约并不影响甲方要求乙方承担违约责任及支付迟交货罚款的权利。除前款规定外，如乙方违反了在本合同中的承诺或保证，乙方应向甲方支付合同金额的_10％的违约金。如该违约金不足以弥补甲方的实际损失，乙方还应赔偿其差额。不可抗力：甲、乙双方的任何一方因不可抗力，如火灾、地震、台风、洪水等自然灾害及其它不可预见、不可避免、不可克服的事件不能履行合同时，应在不可抗力事件发生后的24小时内向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，因不可抗力而不能履行合同的受阻方应在不可抗力发生后7天内向另一方提供有关主管政府机关对不可抗力事件发生的证明。如果不可抗力事故持续超过__30_天，非受阻方有权用书面通知受阻方终止合同，该通知自发出时立即生效。受阻方或双方有义务采取措施，将因不可抗力造成的损失降低到最低程度。保密条款：未经甲方事先书面同意，乙方不得向第三方透露合同及其相关的一切信息。包括但不限于相关的计划、图纸、样式、样本、设计基础、用户资料等信息。如一方违反本条款的约定,则应赔偿给对方造成的损失。不论本合同因何种原因变更、解除、终止，保密条款均有效。合同的变更或终止：在本合同生效后，任何一方当事人不得对本合同擅自进行修改或变更。对于本合同的任何修改、变更或补充，应在双方协商一致后以书面方式作出，并经双方签字盖章方为有效。合同的变更或解除,不能免除违约方应承担的违约责任，给对方造成损失的，还应承担赔偿责任。合同争议的解决：与本合同及其执行有关的一切争议双方应通过友好协商解决。若协商仍不能达成一致时，可将争议提交仲裁。仲裁由北京仲裁委员会依据其仲裁规则进行。仲裁将在北京进行。仲裁委员会的裁决为终局的，并对双方都具约束力，任何一方都不得重新