郑州商圈调查报告

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概述

自2003年郑州商业地产火爆之后，2006年的郑州商业地产接着上演着如火如荼的繁荣景象。尽管三年关于商业地产来说，别脚以证明啥，但从郑州商业进展的变化看来，有了更新的内容。关于将来，郑州商业地产可否厚积薄发，引来万众瞩目，为郑州的经济腾飞提供坚毅后盾，正是笔者所要分析的。

2003年，统计局显示商业项目总面积超过150万平方米，这样，加上郑州原有商业网区，面积总和超过300万平方米。现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态别断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。是别是真实的郑州的商业事情？是别是火热的现象就能表明一定有源源别断的火源在支撑着呢？

依照统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均普通为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产存在非常大市场。那个市场的机遇点在于啥，是开辟者关怀，也是投资客关怀，更是ZF人士所关怀的。

在看到了郑州市的商机凸显之后，大伙儿都颇有些众望所归的感受，那算是2006年的郑州商业地产还是取得了供销两旺的局面。商业地产的投资火爆，一方面能够证明都市消费商机增多、居民的消费能力提高，对都市将来经济进展更有信心；另一方面，目前郑州受到关注较高、占有销售比例较大，有代表性的多为主题商业街或专业市场。郑州住所密集区自发形成的商业形态，因没有集中、统一规划，不管从经营载体——住所底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满脚部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着都市商业形态的进展、变化——从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。

从发达地区的商业地产进展历程来看，主题商业形态别仅是都市化的标志，也是商业进展到高级时期的产物。而郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业，来提升区域的商业消费

品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，挑选别同类型的主题商业地产开辟。以郑州火车站商圈的电子商城为例，由于电子商城距火车站非常近，四周被服装批发城和鞋帽批发城所包围，建造的外立面别堪一睹，本是透明的玻璃窗现在都罩上了历史的尘埃，甚至是有的玻璃窗都已破裂。然而，算是这栋四层楼房，是唯一集中经营郑州市电子配件的主题专业市场。昂贵的房租也是令周边的档次较高的商场业主别敢与之相媲美，要高于两倍之多，虽然这样，门外排队租房的客

户还是川流不息，有的更是“望尘莫及”。这样其貌别扬甚至是能够用丑陋来形容的这尊楼，却成了郑州火车站商圈的一具非常大的“香饽饽”。

怎么说，这种香饽饽在一具大的宏观地产市场中少有浮现的，因为如今的市场中总是应该良莠有分的，所谓的优胜劣汰、适者生存，遵循了市场规律的。而显微镜下观看的郑州商业地产市场是怎么的呢？暂且扫描一下郑州的各大商圈具体事情。

一、商圈现状篇

1、二七商圈——都市形象门户商圈

二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。也是郑州商业业态最为丰富配套最为全面的区域。

因二七与火车站相距非常近，而两个商圈能够讲是郑州商业的发源地，通过历史变迁和都市进展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分不有了扩大，甚至是渐渐的有融为一体的倾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。

2、火车站商圈——批发集散地

与其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。郑州火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也别能别讲是利用了郑州火

车站是亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇合了南来北往的物流。火车站北侧的郑州长途客运站也担负了同样的责任。目前要紧经营的服装、小商品批发市场汇合地，共聚拢了数以万计的服装、小商品商家等。

3、紫荆山商圈——政治气氛、行政区域

紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等ZF办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有点弱化。而该区域的商业项目也以服务ZF机关或以此为要紧消费目的客户。

区域内以公务员为主的居住人群消费劲强劲，05年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈进展模式起了一具好的示范作用，那算是，往常瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州将来新行政区、居住区的优良商圈。

4、碧沙岗商圈——西区日子集中区

碧沙岗商圈是随着郑州都市整体东扩后，更多承担的是西区居民日常日子集散地的功能，没有过多激烈的竞争。以永乐电器、百信鞋业等几个大型商场所组成的碧沙岗商圈，形成了自然的服务区域居民的商圈。

5、郑州龙湖商业圈——新区商圈形成

随着郑州新东区轮廓逐渐清楚，该区域的房地产得到了飞快进展，大型住所片区已规模初具，区域内以即将搬迁的ZF公务员为主的居住人群消费劲强劲，各商品房价处于潜力进展时期，随着大型商业企业的进驻及安营，给该区域商圈进展模式起了一具好的示范作用。

郑州市在《郑州市都市总体规划》、《郑东新区总体规划》和《郑州市商贸城建设总体规划》中，制定了2003至20XX年郑州市市区零售商业网点建设进展纲要。规划三个市级商业中心，其中，龙湖商业中心是三个市级商业中心之一，是郑州建设商贸城重点建设的区域。

规模25万平方米的宝龙都市广场便是该商业中心的代表之一，该项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、写字楼、酒店式公寓于一体的大型综合项目，突破了原有郑州老商业中心的商业经营模式以及提供的消费购物环境。将来的郑州龙湖商业圈将会往常瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州将来新行政区、居住区的优良商圈。

总体来看，从2005年及2006年的商业地产投放事情来看，浮现了从集约式向粗放式方式的转变，那算是从在成熟商圈向广泛分布在东南西北的新兴商圈延伸的布局特征。在这些版块中，东南板块的建业置地广场是最具潜力的商圈，而宝龙都市广场则作为郑东新区新兴商圈的代表，也以商业地产开辟经验和庞大的规模优势雄踞在新区，引导着郑州2006年商业地产的方向。这大概让我们看到了希翼。

二、咨询切篇

上篇对郑州商业地产做了扫描，从郑州现有的商圈事情看来，商圈形成区域分布较为混乱，有过于集中又有过于分散；商圈的业态别均；招商事情并非能与火爆的商业供应表面的“井喷”现象相吻合……

别懂呢

郑州的商业气氛从80年代末就领尽了风骚。风靡一时的“亚细亚”现象折射了郑州商业曾经的繁华，并为郑州取得了“商战”的美名。郑州旅游如若没有游到亚细亚，相当于没有到过郑州。而据统计，全国30多个省市的近200个大中都市的党政领导、商界要员也都到亚细亚参观学习过。曾经的亚细亚把郑州的商业差不多领向了至高的地位。而在过去了20多年后的今天，曾经光辉的亚细亚别见了，曾经的繁华也被另一种景象所代替。

突然之间，郑州商业地产在全国范围内遭遇到了“失宠”，而别知是郑州太坚毅，依然这种“失宠”在郑州市看来宛如人类进化般那样的自然，一如既往的坚毅连续着昨天。而实际事情是，郑州的商业地产必须面临着需要“面壁思过”的境况。

虽然我们可以看得到郑州的商业背景、现有的交通位置条件以及国家对中部地区都市的规划蓝图，虽然我们更情愿去想象郑州借着中部崛起政策之东风，腾飞河南省的经济水平，然而，都市的经济腾飞是需要强大的理性的经济做基础，而一具都市的经济进展事情在商业地产中会得到直截了当的体现。然而，郑州的商业“井喷”、郑州都市本身的经济结构事情以及郑州市场并非如表面现象所体现的那样。

我们便别能别考虑，郑州的商业地产咨询题症结在哪里？

1、重开辟与轻策划

郑州市商业地产近几年得到了迅速进展，但假如细细研究一下郑州的商业地产，发觉郑州商业地产开辟商基本均是从住所开辟商转来开垦商业地产这块大蛋糕，因此，其基本的操作思路仍然连续了住所开辟的策略及步骤，甚至是操盘的最后赢利模式和目的，从项目拿地、规划、开辟及经营模式，基本同于住所。

而商业的策划在整个商业地产操作是至关重要必别可少的最重要的一环节。而多数开辟商以为惟独最后的有形、有价的产品才是商品，中介服务别重要，策划别重要，这种开辟商与专业顾咨询公司之间别信任关系直截了当导致最后的项目的失败。

商业地产别同于住所地产，商业地产开辟商至少要面对三种客户：一是投资者，商铺的销售离别开投资者；二是经营者，商铺的价值实现要靠经营；三是终端消费者，没有消费者的消费，商铺的利润无从谈起，惟独消费者举行消费活动，经营者才有也许维持正常的经营活动，具有承租的动力，开辟商也才有也许将物业出售给投资者。

别懂呢

并且，由于商业普通事情下体量大、投资高、回报周期长等特点，大型商业设计是特别专业中的专业领域，彻底别同于底商和配套商业概念，从商业项目的初步的策划到建造设计，均需要具有专业水准的专家指导。

2、重销售与轻经营

商业地产的开辟并别具有专业水准，为缓解资金紧张，而且郑州的商业项目几乎无一例外的是分割式销售，独立分割产权。为尽快实现销售，多答应7％至10％别等的投资回报，将商业物业作为一种金融工具来对待，而对商业物业后期怎么经营的咨询题，要么想得非常少或者全然就没思考过。这就为后期的纠纷埋下了伏笔，一旦纠纷引爆，开辟商非常有也许遭到毁灭性的打击。

而假如此类商业定位别准确，则必然会招致后期的招商以及其它咨询题。而就目前看来，尽管有的商业项目的出售事情良好，在经营了别到一年的时刻，差不多彻底失去了昨日建造的风采，昨天的故事别再接着，租户需要别断变化自个儿的风格，而租户又是别断变化的，这样，反反复复，一具轮回，又一具物业治理水平低下、混乱和无法协调的商业场所便这样诞生了！

这种开辟商将楼盘售出之后，即卷起钞票财开辟下一块土地，置商业项目经营事情怎么于别顾的现象别仅仅是郑州商业面临的事情，也是诸多进展中都市存在的现象。开辟商的短视行为以及将风险转嫁于小业主投资者的行为为他们带来的不过眼前的利益，而郑州的商业进展也惟独随着市场别断成熟，大型商业地产的分散式销售才会逐渐消逝。而国外成功的商业90％以上为持有型物业，将该物业作为奶牛，别断的长期的为持有者供应着鲜奶。

3、重个体与轻整体

商业物业需要统一的规划，统一的营销，统一的定位。需要思考商业的整体氛围。

郑州在都市规划条例中，尽管出台了商圈规划，商业地产开辟仍然是各自为阵，多数的项目在规划时只思考或者是更多的思考项目本身的事情，缺乏对项目所在的商业大环境调研分析，将可能只能够容纳５万平方米商业体量，却强行建设了近10万平方米的商业体量。或者浮现邻居商铺定位相似导致店铺的差异化别脚，竞争经营，或者是邻家商铺定位反差过大，导致双方的店铺经营浮现定位矛盾，其结果必定造成恶性竞争，要么吃掉一方，要么两败俱伤，都要为自个儿的盲目建设经营付出沉重的代价。

别懂呢

以上所列举的不过郑州商业的“井喷”现象所折射的几大关键咨询题，而商业地产的开辟策划经营等每个环节基本上重要的，一旦小的环节发生漏洞，那算是“千里之堤，溃于蚁穴”。如此用词，关于商业地产来说，一点别为过。

三、对策篇

在对郑州商业地产开辟市场做了分析之后，平复看来，国内在欠成熟都市的商业地产多多少少也存在着同样的咨询题，其自身诸多矛盾、诸多失误的集中暴发也是必定之事。别专业的市场、别成熟的开辟理念和别合理的操作模式甚至是狭窄的融资渠道等种种缘故也会导致商业地产开辟热潮中的危机四伏。

前面分析到，由于郑州商业人均面积较少，商业地产市场仍然存在着非常大的潜在机遇。关于那个整体正在迅速扩张，并已有着美好改日蓝图的郑州而言，应该依照自身已有的条件，存在的局限性，将来的进展机遇点，以及都市的整体规划等等方面，总结国内外成熟商业地产开辟的历史经验和进展趋势，了解投资环境，找到一条适合郑州市情的商业地产进展之路，以更好地把握郑州市场潜在的巨大商机。

1、郑州商业格局面临变革境况

过去、如今甚至是将来的郑州将与商业结下情缘，郑州作为中部都市的最要紧的进展都市之一，其商业进展必然是需要通过变革。商业开辟、经营模式需要改变。旧的商业模式别能习惯现代人的消费需求。随着人们消费水平的提高，人们的需求正由原本较单向来接的物质需求向多元化、集约化的物质精神双重需求转变，郑州原有的传统的单纯购物较难满脚顾客的需要。休闲和娱乐型的购物消费已成为一种趋势。即需要在特定的时刻段内满脚人们物质与精神需求，在内部空间的丰富性，和视觉冲击力等方面，未形成脚够强的客户吸引力。

目前，差不多入住郑东新区规模25万平方米的宝龙商业地产为郑东新区带来了新的可参考进展模式。该项目是集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、写字楼、酒店式公寓于一体的

大型综合项目，她的降成开业改变了郑州为了购物而购物的传统的消费模式，为郑州商业的进展提供了完善的服务配套。新模式的浮现差不多对客户形成了非常强的吸引力，郑东新区的进展是郑州整体商业格局变革的开始。

2、商业地产的专业化操作

商业地产作为郑州市开辟建设的高潮与机遇，它所面临的新的需求变化也必将导致结构的变化。郑东新区是一片新的土壤，在新的沃土上做新的商业模式的开辟，应该是郑州整体商业面临格局变革而迈出的关键性的一步。在开辟建设新的商业项目的时候，对市场举行细分研究，在规划设计中采纳合理的方式，

别懂呢

经过创新的设计应用，使其兼具商业价值和社会价值，达到商业价值的增值。做到商业价值的增值，需要对商业策划、营销及经营具有高度的专业化水准。

现代商业营销、招商的特别性和策划经营的高度专业化是与一般住所开辟有着显著的区不的。商业地产的操作需要借助各种能够整合的商业策划、招商、规划、治理等各方资源的国际专业公司才也许成功，进展商自个儿非常难驾驭。商业项目需要明确消费群体、将来客户群体，这将妨碍到开辟过程中的各项目组合，后期的商业经营。

郑州商业地产火爆的外表下，事实上掩藏了最重要的商业经营咨询题。目前，多数地产商缺乏商业地产经营经验，关于商