养老地产运营困顿 多数养老项目入住不足20户

Word养老地产运营困顿多数养老项目入住不足20户退休金不足服务费2/3老年人直言“不会去”

据行业调研了解：近日，同策咨询研究部总监张宏伟“2021是养老地产元年，2021到2021年是养老地产将爆发期。”的言论被各大媒体广为转载。对此，记者调查天津市养老项目发现：费用高昂入住率低是养老地产的现实难题。

养老地产年服务费最低3万

记者实地调查天津现有养老地产发现，会员制养老地产除50万到120万不等的会员费以外，老人要想入住还需缴纳每年最低3万元的服务费用。除会员制以外，还有租赁形式与产权出售两种。

目前，天津市在建的养老项目康宁津园，项目预计2021年10月交付使用，相关负责人表示：也会采取同云杉镇类似的会员费模式，服务费用也采用年费形式计费。虽然相关收费标准尚未出台，但是据其介绍，项目建设标准参考亚洲一流水平，室内均为软装。可见其费用必然不低。

天津月均退休金仅2000元不足服务费2/3

根据人社部2021年底数据统计，全国养老金水平西藏以2700元/月居首，北京2510元/月名列第二，而天津月人均养老金水平为1881元，相对2021年上涨了10.6%。按照政府年10%的养老金增速目标来看，到2021年底，天津市人均月养老金为2069元。按照养老机构年服务费最低3万的标准计算，每月的服务费就需要2500元。本市的养老金水平显然难以支付。

在市内某老年社区记者采访一位季老先生，老先生为记者算了一笔账：每个月养老金大约是1900多元，吃饭大约需要500左右，不包括在食堂吃饭以外的改善性饮食费用。此外，自己有风湿病，冬天寒冷了，用药量也比平时要多：“普普通通的药一个月下来也得四五百的开销。”季老直言，“住养老机构简直天方夜谭，自己这点退休金不够缴纳服务费的。”

投资占比大于实际入住

据知情人士透露，目前已经落成的云杉镇、太阳城、红磡等项目入住率都不理想，均不足20户。采访中，一位销售人员告诉记者：项目现在主要是一些北京地区的客户投资，并不入住。现在入住的几位老人都是失去行动能力的全护理客户。

在卓达太阳城记者采访到一位正在购房的胡姓中年客户，该客户最终选定的是一套紧邻养老公寓的商品房。他对记者说：“趁我还年轻，自己就提前预备好，不想给孩子添麻烦。”

但是他选择的并不是养老项目，而是商品房。记者询问之后发现，卓达太阳城单价在5000左右，而养老项目的会员费也在50万左右。“与其购买一个没产权的会员还不如买一个商品房。”胡先生这样说。售楼人员介绍，因为紧邻养老社区，要享受养老社区的各项服务需要办理“一卡通”。不需缴纳会员费用，但是需要缴纳一定服务费。

10～20年后养老体系风险有望逐步缓解

南开大学陈卫民教授表示：各地老龄化的共同问题都存在于医疗保障和生活照料上。目前进入老龄阶段的老人因2000年左右的早退休浪潮，造成养老收入低、自身经济状况较差等现实问题。但是目前正在进入老龄化的人口不同，他们工作年龄阶段经济状况良好，而且，社会福利也相对完善。这部分群体在未来10到20年将逐步步入老龄阶段。那时候养老体系存在的风险将逐步缓解。

运营困顿多数养老项目入住不足20户

记者对天津市养老地产项目费用进行走访调查发现，此类项目的费用高企，市场认可度不高，不少业内表示，养老地产声势大于实际，主要原因就在于开发企业尚未吃透养老地产的盈利模式。养老地产为何收费高昂?长期运营如何后继有力?困顿的市场现状又将如何扭转?

投入巨大资本回笼压力骤增

按照全国统算，东部发达地区养老机构建设一张床位的投入大致是30万至50万元，中部是20万至35万元，西部是8万至20万元。

以而卓达太阳城为例，而该养老示范基地项目总规划500张左右床位的养老护理中心。按照此数目测算，500张床位的投入大约就是1.5亿元。再加上外围的公共设施建设投入巨大。

“养老地产投入的配套太多了，太可怕了。”卓达养老产业集团董事长王忠强曾在采访时发出这样的感慨。王忠强算了一笔账，按照他的“机构先行”的规划，卓达太阳城要先建立一个3万平米的养老护理中心，同时在建的还有一个供老年人散步休闲的1200米的人工湖面，仅这两项，直接投资超过一个亿，而这些都是纯粹的投入，不会产生收益。

入住率低下难有规模效益

记者调查天津现有养老地产项目发现，大多数养老地产项目入住率低下，卓达太阳城、云杉镇、永泰红磡等入住率均在20户以下。永泰红磡负责人张敏先生表示：目前处于冬闲期，天津地方的气候比较寒冷，冬季入住的老年人相对较少。该项目针对的主要客户群为失能失智老人。

以上项目除永泰红磡外均采用会员制模式，最低会员费40万最高约为100万。中等水平的80万会员价核算，20户老人的会员费用大约可收取1600万会员费。月均收取服务费用60000元。

康宁津园项目负责人李础同表示：养老地产属于微利行业，入住率低、规模小，企业很难获得规模效应。

运营体系不成熟服务队伍不完善成行业掣肘

针对养老地产的运营压力，不少业内人士称养老地产生不逢时：地产市场火爆，土地价格抬升推高了养老地产的成本。万涛对记者表示，粗略估计，目前的地价很贵，占到成本的30%~40%，其他的税费和建设成本也在20%左右。这两块就构成了养老项目成本的一半以上。加上上下游产业链的不完善，人力成本和服务成本都处于高位，必然带来单价的高昂。在营销环节，价格成为一个极大的挑战。

另一方面，目前养老地产缺乏相应的行业标准和政府支持措施。李础同表示：行业标准尚未建立，导致市场上定价和服务等并无明确的标准和可信赖的体系。标准建立一般来说要滞后于商业行为。发展出成熟的体系还需要相当一段时间。同时他也透露，市政府的相关部门正在研究详细的政府支持措施。

在前不久爆出的长庚老年公寓管理与服务人员集体失踪”事件后，记者采访了解到，由于养老相关的专业人才缺乏，服务队伍认证机制不完善也造成