城市环卫管理方案

--.-.--.-罗甸县城区环卫作业管理实施方案2016年5月6日方案目录第一节：管理公司简况第二节：项目简况第三节：引言第四节：管理服务理念第五节：管理思路第六节：采取管理措施及标准第七节：管理服务的要求第八节：公司拟采取的管理方式第九节：物业管理处组织架构设置情况第十节：锦绣家园物业管理处组织架构图第十一节：物业管理人员配置第十二节：前期管理的预算第十三节：物业管理的具体操作第十四节：物业接管事项说明第十五节：结束语罗甸县佳诚物业管理公司简况罗甸县佳诚商贸投资管理有限责任公司成立于2006年，在罗甸县工商行政管理局登记注册，注册资金500万元，经城建主管部门批准，在2007年取得州级管理认证，是具有国家三级物业管理资质的专业管理公司。我公司专业从事市场管理，家政保洁服务、旅游开发、物业管理等商贸投资管理项目，公司拥有专业的管理技术人员队伍，管理模式按规范化、专业化实施经营，以客户至上、服务第一为宗旨，实施独具特色的绩效管理方式，实行独立核算、自负盈亏的运行机制，我公司依法管理、自主经营、自我发展，以本地人文实情出发，做到人性化、规范化、专业化的管理服务要求，坚持文明服务、标准操作、依法管理的发展方针，赢得了市场和广大客户的支持与肯定认可。公司的发展立足于市场，以创建现代高品质生活的工作目标为要求，坚持诚实、热情、专业的工作作风，通过优质服务和经营管理，竭诚为委托方营造安全、文明、整洁、舒适工作和生活环境，消除各种安全隐患，形成和谐氛围，达到以人为本、多方共赢的局面。罗甸县佳诚物业管理有限责任公司将竭诚为客户献上更专业、更规范、更优质的服务，执行严格管理制度，创新的经营理念，高效的团队合作精神，以及员工踏实努力的工作，专业的管理素质和积极进取的心态，去迎接每一次机遇和挑战，并立志在物业管理服务行业中树立良好的服务品牌和信誉。公司实行一站式服务和承诺服务制，做到亲情服务、规范服务、及时高效的完成各项服务工作，真正做到让业主满意，让委托管理方放心。项目简况罗甸县新建中医院大楼位于罗甸县城高速路出口核心地段，交通便捷，人口稠密，是县政府重点工程之一，区位优势得天独厚，新中医院是集医疗、住院、住宅等为一体的功能办公商区，工程设计凝聚了千岛之湖、湖滨之城的精彩，视野开阔，俯瞰全城，独到的民族建筑，绽放无法抗拒的魅力，顺应了县委、县政府提出的将罗甸建设成为龙滩湖畔美丽的宜商、宜居城市目标。新建设的罗甸县中医院项目更需要佳诚物业管理公司专业、细致、负责的提供体贴周到的服务与管理，用心经营管理呵护，保证院区的安全，充分体现美观整洁、温馨舒适、管理规范等特点，让每一位入院居住者感到安全、整洁、规范、舒适。引言根据罗甸县新中医院的设计特点及地理位置，现我物业公司拟出“中医院安全及保洁管理服务”的项目管理方案。我们真诚希望与贵医院合作中，使医护人员与广大群众能充分享受到我们公司管理带来的方便、温馨和周到的服务，提升管理项目品质、提高项目品牌，使罗甸中医院持续保持良好的服务口碑，为院方营造一个安全、整洁、优美、方便的品质院区，实现医院、患者、物业公司和谐、多赢的经营目标。管理服务理念本着以人为本，营建环境舒适、配套齐备、和谐安全、时尚生活的高档综合生态型商住小区。公司提出“真诚服务*创造美好生活”的服务理念，创建时尚、文明、和谐高档花园文化社区要求，达到标准化、规范化、智能化、自动化的管理目标。管理思路我公司针对该项目管理区域，业主更关注居住区内的卫生、安全、人文和谐环境，更加需要愉悦身心、亲近自然生活方式。将以开展健康丰富的社区文化活动为纽带，建立崭新的社区文化，将围绕“环境卫生、社区安全、装修管理、健康生活”等来策划、组织小区物业管理活动。每季度实施管理报告制度，将物业管理服务情况及小区维修、治安、保洁、绿化、社区文化等各项服务工作的运作情况公示，真正做到尊重业主权益。将秉持科学实施管理、增强客户满意的质量工作方针,实行标准化、规范化的管理服务方式，服务达到省时、高效的准则，努力把住宅小区管理创建为精神文明的窗口，品牌物业精品小区。采取管理措施及标准根据锦绣家园的实况，制定物业管理服务措施、标准如下：一、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主对物业报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息，按管理要求及时处理并给予答复反馈，做好回访与记录。定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理建议及时整改，达到物业管理服务满意率达95%以上。建立维修承诺制，达到物业管理零维修，急修及时率100%，返修率不高于1%的标准。承诺公开半年物业管理服务每次费用收支情况，公开率100%。保障小区物业档案、业主档案、设备设施档案齐全，完好率100%。提供专业的配套有偿服务，满意率100%。管理服务的要求一、房屋管理及维修养护管理方面栋号、楼层、房号等标志明显，设立引路方向平面图。物业外观完好、整洁、外墙无脱落，无乱贴、乱涂、乱画现象。空调安装统一。2、共用设备管理，保证设备与机房环境整洁，设备良好，定期保养无事故隐患。供电系统：保证正常供电，停电提前1天通知用户。弱电系统：保证系统正常工作。故障及时排除。消防系统：设备设施齐全、完好无损，可随时起用，组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，消防疏散通道畅通，保证无火灾安全隐患，明确各区域防火责任人，24小时值班。给排水系统：保证周围清洁卫生、无污染，停水提前1天通知；消防泵每月进行1次全面检查、操作，排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、无浸泡事故发生；遇有事故，维修人员在30分钟内到达现场抢修，并无长时间停水，制有应急处理方案。共用设施管理：共用配套服务设施完好，道路、楼道等公共照明完好，道路通畅，路面平坦。保安。专业保安队伍，保安文明执勤，言语规范，24小时值班及巡逻，处理突发事件。出入管理有序，有登记，无堵塞现象，不影响行人通行。危及人身安全处设有明显标志和防范措施。联系群众，搞好群防群治。在公安派出所指导下搞好治安管理。5、环境卫生管理：做到定人、定点、定时、定任务、定质量。（1）环卫设施完备。实行标准化清扫保洁。垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀。共用部位保持清洁，无乱贴、乱画现象，大门、楼梯、扶栏、天台、屋面等保持洁净，共用场地无纸屑、烟头等废弃物。做好环卫宣传工作，提高人的清洁卫生意识。6、绿化管理绿地无改变使用用途，受到破坏、践踏、占用现象。花草树木修剪整齐美观，无病虫害，无折损。绿地无纸屑、烟头、石块等杂物。绿化完好率达到95%以上。7、室内装饰装修管理：全过程监控，保证房屋的整体性、抗震性和结构安全。受理本小区二次装修咨询与审批。所有装修人员到管理处办理出入证。8、社区文化设立学习宣传园地，开展健康向上的活动。制有居民精神文明建设公约。配合街道办事处、居委会、派出所开展各项工作。业主满意率95%以上。9、提供专项服务代住户进行室内卫生清扫、室内装修、搬家等；代收报刊邮件等；提供维修服务公司拟采取的管理方式物业管理进行贴心服务、规范化管理，为开发商铸造品牌，为业主提供优质服务，提升物业公司的信誉与形象。标准化管理本公司从项目前期入伙开始，均实施全面的标准化管理，在内部管理上达到制度严格有序、日常管理规范、装修管理专业、安全管理放心、清洁维护使业主满意等，使委托方放心，不断提高公司物业管理的信誉度。沟通服务上公司物管处专门设置联络处，具备工作中的各项组织、沟通、协调能力，答复业主疑问、接待业主投诉，通过走访宣传，较好解决业主提出的问题及合理要求。公司物管处设置业主投诉箱、公示栏等方式直接了解业主需求，发展与业主的良好关系，将利用物业服务优势对业主进行疏导和抚慰，按要求规范管理，认真负责，有效化解投诉、矛盾，保证服务质量。社区文化上公司物管处将开展多种服务项目，与业主共享共荣，构建良好的人际关系，创造和谐、文明、时尚的社区文化，改善优美的生活与工作环境。物业管理处组织架构设置情况为保证物业管理处服务工作开展顺利，为保证人流、物流、信息等到的正常流通，结合项目规模、性质等实际情况，以实现物业管理与营运的目标，现将设置物业管理处组织架构及人员情况报告如下：人民广场锦绣家园物业管理处组织架构图 罗甸县佳诚物业管理有限责任公司↓ 锦绣家园物管处经理↓行政服务部 管理办公室 ↓ ↓ 工工程理员交房服务员绿化员保安队保洁部收费员档案员物业管理人员配置人员设置。根据《物业管理委托合同》内容所确定的管理档次和要求，按物业管理面积计算,经实地考察，锦绣家园管理处拟设置工作人员12人。管理人员编制如下：物业管理处经营主管：1名；物业管理部主任：1名；楼管员服务员：1名；物业小区保安员：6名；物业小区保洁员：2名；绿化工（兼工程维修）：1名；锦绣家园收费标准锦绣家园按房开商与业主签订的收费标准：多层住宅0.50元/平方米·月商场1.50元/平方米·月地上小车位10元/位·月地上车摩托车位5元/位·月前期管理的预算根据小区的建筑面积、绿化面积、工作量及岗位等实际情况，通过实际调查研究、认真测算，对物业管理成本所涉及到的管理费、保安费、水电费等进行了全面的核算，对主要数据进行了全面确定评估，物业管理成本费用情况明细如下：一、本项目占地面积：平方米；二、本项目建筑面积：平方米；三、本项目住宅面积：平方米；四、本项目的管理成本：（一）人员岗位设置及工资标准：物业管理主管：1名工资标准：2000元/月；小区管理主任：1名工资标准：1200元/月；楼管员服务员：1名工资标准：1000元/月；小区保安员：6名工资标准：1000元/月；小区保洁员：2名工资标准：800元/月；绿化工（兼工程维修）：1名工资标准：1000元/月；以上为小区必备的管理工作人员共计12名，其工资费用总支出费用为12800元/月。人员的福利：会体工作人员的福利费用按5%的标准提起为：840元/月。办公费：按平均值核算每月500元。公共设施设备维护费：按平均值核算每月120元。八、小区管理电费：按罗甸县电力用电价格标准核算，商业用电0.89元/度，民营用电0.46元/度。小区耗电核算如下：路灯费、声控灯：每月约耗损400元；电动门：每月约耗损60元；监控器：每月耗损约120元；以上费用合计：580元/月。小区管理水费：按罗甸县自来水用水价格标准核算，商业用水元5元/吨，生活用水3元/吨。小区水耗核算如下：清洁用水：约预计损耗120元；绿化用水：约预计损耗50元；3、办公用水：约预计损耗70元；以上费用合计：240元/月。小区生活垃圾处理清运费：500元/月；按本小区的户数核算：每户每天一袋计，平均每月须清运5车次，平均每车每次200元（市政管理中心给价）。小区化粪池清掏费：（1次/2年）员工服装费平均每月746元。280元/套*12人*2套=6720元/年物业管理企业利润：按总费用的5%计算，本小区的企业利润是1288.38元/月。物业管理企业税金：按总费用的5%计算，本小区的企业税款是1288.38元/月。物业管理的具体操作公司贯彻“以人为本、业主至上”的服务理念，从项目前期管理、入伙、二次装修、房屋维修与养护、给排水及电气设备管理、消防、安全、保洁、绿化以及便民服务，均实施全面的、标准化质量管理。逐步建立完善的安全保卫系统、设备设施维护系统、环境保结系统、绿化维护系统、共用设施管理系统、社区文化活动组织系统。(一)、前期准备公司派出专业人员对承接项目周边地区物业分布情况、安全状况进行深入了解、研究，结合物业特点以及项目规划，拟定物业项目的管理方案。进驻前筹建物业管理队伍，进行人员选拔、培训。针对项目特点制定各项管理规定及工作流程，拟定用户手册、业主公约及前期物业管理协议。进驻前必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备。物业接管须进行验收，进行钥匙、图纸资料的交接。开展管理工作前进行人员培训(二)物业管理的启动1.物业的接管验收2.交房管