万科转型成功还需吸收移动互联网思想

Word万科转型成功还需吸收移动互联网思想据宇博智业市场研究中心了解，2021年销售1709亿元、净资产收益率19.66%、净负债率维持30.7%，处于行业低位，客户对房屋质量满意度提升4个百分点、国际化业务有了实质性成果2021年度业绩会上，万科如此总结去年取得的部分成绩。其中，对于销售不错的原因，万科认为主要是其产品结构有一个比较大的特点，即完全针对自住客户。

但较高销售背后，万科的结算均价、利润率却出现了一定幅度下降。行业调研、宇博智业市场研究员表示，数据显示，2021年万科的结算均价为每平方米10152元，较2021年下降4.3%;结算毛利率为23.69%，较2021年下降3.72%;结算净利率12.76%，较2021年下降1.16个百分点。

对于利润率的下降，万科认为有三方面原因。第一，随着地价上涨，开发商本身的利润空间被压缩;第二，过去几年万科对的装修房比例一直上升，装修房利润率低于毛坯房，但是装修房回报高;第三，2021年下半年房地产发生调整，而当时销售的房源恰好在2021年集中进入结算期。

另一方面，万科ROE水平在08年以来逐步上升，2021年其全面摊薄净资产收益率为19.66%，为1993年以来的历史性高位.

“行业利润率回到社会平均水平是一个大势所趋，没有任何行业可以长期获得暴利。如果说没有调控了，政策面趋稳定了，但是别忘了，我们还有行业之间的竞争。尤其库存量还是在一个值得关注的水平上，而发展商又想能够有更好表现的时候，竞争会更趋于激烈，这也会抑制大家提升毛利率的想法”，对于利润率问题，万科总裁郁亮如是回应。

阅读行业调研发布的《2021-2021年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》

“走过青春期不讲规模讲责任”

即使2021年万科销售仍排名第一，但在当天的发布会上仍不可避免的被问到“现在行业第二名已经1600亿，万科若真的被超过怎么办”?

对于行业老大有无危机感的问题，万科总裁郁亮态度坚定：“我想说我们真正走的跑道不是那条规模扩张的跑道，虽然我们跑的不是规模跑道，但却千万不要以规模扩张来衡量是不是胜利了”。

于现场，郁亮多次提及感谢媒体的督促，督促告诉其狼来了。随即郁亮幽默地表示，好在万科都是跑马拉松的好手，擅长长跑。

郁亮称，其实万科真的不在乎老大问题，小股操盘更是为了瓦解所谓的老大意识。

行业调研、宇博智业市场研究员表示，据了解，在万科有三个称为“万科1、2、3”的东西，一就是一条底线;二是两项战略，即城市配套服务商、产业化;三个策略则是主流定位、快速周转、谨慎投资。

郁亮看来，今天万科如果能够吸收移动互联网的思想，运用工具、适应这个时代，把产品做的更好，做好城市配套服务商的话，万科就转型成功了，才真的发展起来了，真正引领中国房地产行业在发展，而不能再靠规模来引领这个行业往前走，否则规模越大，越危险。

“就好像中国经济如果继续要追求10%以上增长，就没法给结构调整留下任何余地、时间、空间”。

郁亮举例称，衡量一个青春期孩子长多少厘米是每半年量一次，多长了几公分就说明老爸没白养她。但当孩子过了青春期，光吃老爸的饭却没长个子，你觉得不应该，但是他的心智更成熟，力量更强大了，虽然个子不再长了，但可以为自己承担更多责任，为社会承担更多责任不是更好吗。

其续称，现在行业也走到了下半场，也需要有转变的时候，不要再拿规模去衡量一家公司是不是老大不老大的问题。

“对万科来说，我们未来能不能持续为客户提供更好的性价比产品和服务，能不能做好城市配套服务商是衡量万科的关键，而不是规模。所以，我们发自内心的说，万科在三年前，从2021年以来我们就放弃了速度、规模的模式，我们走了质量效益的模式。”

虽然郁亮表示不应用规模化去衡量公司发展，但在业绩会上，被问及股价表现不佳问题时，郁亮也表示出了“父亲”的担心。

“至于股价的问题，每年我女儿压岁钱我都折成万科股票，今年她说能不能不要折成万科股票了，作为父亲我也感觉到压力。我们在过去一段时间里，不断提高经营管理水平，以提高ROE这个指标为目标，但我们还是忽略了资本市场的要求不止是提高ROE水平，也需要公司有更多的前景展示给大家看。我们也在努力，把公司变得让股东更信赖，更支持我们。”

“以身作则带高层接受新事物”

在不以规模化衡量企业后，郁亮表示，衡量企业的发展应从接受新事物的态度上来观察。

2021年下半年，郁亮带队和中高层管理人员先后拜访了阿里巴巴、腾讯、海尔、小米这几家公司，在拜访之后，郁亮于B股业绩会上表示，感受最深的是“天要变了”。

“我和这些公司的老总经常探讨一些话题。我觉得很多新的事物将深刻改变我们的世界，但光我改变不行，我需要管理团队、中层干部认识到变化的必要性，亲自体会看一看，比我讲100遍好得多，这个情况下我们搞了这么一个活动，带队去学习走访了这些企业”。

走访之后，郁亮也从中悟出了某些东西，其称，正因为我们行业离互联网比较远，所以我们才需要跟他们学习，因为我相信早晚会影响到我们。

至于说哪些方面已经在做了，郁亮介绍，万科正处于学习的阶段，相信未来万科会不断推出新内容，比如从组织架构推出合伙人概念就是其思考方向之一。

“现在万科的职业经理人，为什么未来不能是事业合伙人呢?从小米来看，这种合伙的关系可能更有利于投资者，也更有利于员工发展，因为可以形成背靠背信任。这一点未来也是可以探讨的。”

通过亲密接触互联网行业后，郁亮还认识到，目前我们的传统行业对客户还不够好。“用互联网方式经营传统企业都需要遵循基本商业逻辑，对客户好是一个基本的商业逻辑。你看房地产主要上市公司这几年的年报，毛利率在下降，但是利润总额在上升，也是通过薄利多销来完成这个行业变化和进步。”

此外，郁亮还表示，互联网是非常好的工具和思想，如果不适应它，就会落伍，未来会被淘汰。所以必须用这个思想提高对社会新的认识，用新的工具在管理上取得好的成效。

除通过走访网络运营商汲取新的营养外，万科还拟推广“小股操盘”的运营模式，来开辟更多的发展路径。郁亮补充到，小股操盘是合作模式的新变化，万科提到的66%的合作比例中，大多数情况是万科大股操盘。而从大股操盘到小股操盘，万科需要做更多事情。

“小股操盘并不代表万科只是输出管理跟品牌，万科是小股操盘，重点是在操盘上，不是品牌输出，但我们会学会使用杠杆做这件事情，用尽可能少的股东投入来给创造更多回报。”

国内均衡投资与B转H国际化

在回应了规模化发展与接轨互联网之后，当天业绩会上万科仍再次重申不拿地王、均衡投资的策略。

2021年万科新进入泉州、郑州、常州、漳州、南宁等城市，新增加项目104个，按万科权益计算的占地面积约757万平方米，其中约66%的项目是通过合作、联合方式获取，新增项目平均楼面地价约为3516元/平方米。截至报告期末，万科规划中项目按公司权益计算的建筑面积约4495万平方米，可满足未来两到三年开发。

在被问及有无进军养老地产、旅游地产的计划时，郁亮透露万科对养老服务很有兴趣，但其涉及的“养老”更多是服务属性，不是地产属性。对于从地产角度做养老，万科兴趣不大。另外，万科目前在三亚有度假物业，但纯旅游地产是没有的，目前也没有特别多想法发展。

不过，万科的国际化业务推进倒是十分明显。其中，于近期被中国证监会批准的B转H股事宜也是其国际化进程的重要一步。

在B转H获批后，万科2021年度的分红派息也有大幅度提高，根据万科董事会建议2021年度末期现金股息为每10股4.1元，与上一年相比，派息比例提升一倍，每股派息则大幅增长127.8%。

对于为什么分红会提高一倍，郁亮表示有多方面考虑。郁亮称万科有各种不同类型投资者，有短期的、长期的，有些投资者希望更多现金分红，万科现在有能力来提高;另一方面，香港上市地产公司分红派息大概在30%左右，公司既然要转板，势必也要提前来适应相关规则做事情，这也是为了照顾到不同类型投资者对分红派息需求的呼声。

“还有一个原因，股票低迷的时候，分红成为一个很重要收入。如果没有B转H，我们也会提高派息水平。有H股后，决心更大”。

郁亮随后也强调绝对没有任何融资计划，“包括H股在内，不仅是A股，我们早就没有这个想法了。万科现在积累的利润也