深圳楼市飙涨 改善型需求将是未来楼市主流

Word深圳楼市飙涨改善型需求将是未来楼市主流当前7%的经济增长速度，基本属于回归正常增长，但也在一定程度上存在过于低迷问题。房地产行业在“十三五”期间仍有重大发展机遇，行业整体将在改革创新与稳定发展中实现格局重构。未来五年整个行业转型的结果将形成房地产调整的最终格局。

在深圳楼市飙涨的同时，其他二线以下城市，正面临着高居不下的地产库存。截至2021年10月，我国商品房待售面积约达6.9亿平方米，再创历史新高。地产高库存如何破，互联网+、地产证券化对行业影响如何？一众地产、金融专家在平安银行主办的第三届平安地产金融创新论坛上，为地产高库存号脉献策。

尽管高库存，多个学者认为中国目前房地产是结构性过剩，而国务院发展研究中心副主任王一鸣表示，明年和后年是一个很重要的结构调整期，对大部分房地产商来说是出清库存的机会。更多最新房地产市场分析信息请查阅行业调研发布的《2021-2021年房地产行业深度分析及“十三五”发展规划指导报告》。

改善型需求未来将是主流

对于楼市，从需求来看，2021年城镇户均已经达到了1套房。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，当住房的户均比已经超过1的时候，就意味着有可能对新房需求降低，主要原因是二手房和存量房市场的发展。目前正在步入存量房时代。

平安银行行长邵平则表示，从短期来看，高库存就像是悬在众多房企头上的一把剑，严重威胁着房企实现再投资和新开工。中国房地产业协会会长刘志峰认为，当前房地产的高库存并不是绝对过剩，而是相对过剩，产生相对过剩原因主要在于住房产品、产销不匹配，地段、配套、质量等不适应需求，同时居民有购买意愿，但是收入支撑不了高房价。平安银行副行长赵继臣表示，现在房地产行业出现很大的问题就是出现结构性的问题，这个问题没有很好地解决。

“中国目前的‘房子过剩’，本质上是一种结构性‘过剩’”，邵平也表示，与多数发达国家人均居住面积高达36-62平方米的情况相比，中国人均居住面积远远不足。尽管目前房地产的库存居高不下，但是住房需求依然很大。刘志峰认为，大致每年城镇需要盖住房20亿平方米，因为还包括改善现有城镇不成套住房的需求，估计目前还有近3000万户居民居住在不成套住房当中。以及新型城镇化带来的住房需求。目前我国每年有3400万人口在流动，相当于1000万套住房的需求，即便扣除暂时性流动和就业性流动，住房需求仍是一个可观的数字。

此外，大量的城市更新计划中，也蕴含着相当庞大的重置需求。可以说，在未来很长一段时间内，改善型需求仍将是市场的主流需求。对此，王一鸣表示，可以从三个方面来考虑，一方面是加快推进农业人口转移的市民化，使他们对未来在城市的居住有一个稳定的预期，这里面有一部分人对住房是有需求，也是有购买力的。另一方面是保障性住房更多地从“补砖头”转向“补人头”，就是把存量房地产盘活。第三方面是给地方更大的自主权，让他们根据当地的情况来调整相关的税费政策，来进一步把存量的房地产消化掉。王一鸣认为，明年和后年是一个很重要的结构调整期，现在房地产市场有一定的回暖，对大部分房地产商来说是出清库存的机会。房地产企业尽量把库存消耗掉，而不是扩大投资规模。

证券化或将是主流方向

“未来证券化将会是房地产投资主流方向”，秦虹表示，因为在过去，大众投资房地产最主要方式是买房地产，它一定要基于房价高速增长，而房价高速增长全面性、普遍性时期已经过去了。再加上随着中国房地产市场走向成熟，这种格局也会发生变化，而这个核心就在于房地产证券化投资。

房地产的证券化投资，大众投资房地产不是买房子，而是买证券化产品，有什么好处呢？秦虹认为，证券化投资有利于实现更广泛的多元化的金融支持，REITS这种产品对商业地产有质量的经营、专业化经营将会起到巨大助推作用，可以买证券化产品，提高供给，有利于房地产行业平稳健康发展。

中国房地产市场跟发达市场不同在于缺少更丰富、可以公开交易、量多的像REITS、MBS这样的主要的房地产证券化投资产品。“万科2021年发了公司债，是最低的一个融资品种，利率是3.5%”，万科高级副总裁兼董事会秘书谭华杰表示，但是债券融资不能超过净资产的40%，因为债券是最便宜的融资，不能超过40%就意味着通过这个低成本的融