长沙市小区开发项目可行性研究报告

长沙市XX小区开发项目可行性研究报告目录 第一章 项目概况一、项目名称、企业概况及可行性研究报告承办单位二、项目背景三、研究范围四、主要研究结论五、敏感性分析六、综合评价 第二章 项目建设的必要性第三章建设地点及建设条件一、区域位置二、自然条件三、建设条件 第四章 项目规划方案指导思想及原则二、总平面布置三、建筑方案四、给排水工程五、环境保护六、消防第五章投资估算及资金筹措一、投资估算资金筹措第六章建设项目进度安排第七章经济评价第八章结论与建议一、结论二、建议第九章附件一、现金流量表二、损益表三、敏感性分析表四、XX小区区域位置图五、XX小区修建性详细规划总平面图六、湖南省人民政府颁发的港澳侨投资企业批准证书七、企业法人营业执照八、长沙市固定资产投资项目计划审查表第一章项目概况项目名称、企业概况及可行研究报告承办单位项目名称XX小区企业概况企业名称：长沙XX置业有限公司法定代表人：注册资本：1000万元港币经营范围：房地产开发、自建商品房的销售法定地址：长沙XX经济开发区。项目可行性研究报告编制单位编制单位：长沙市XX设计院有限责任公司工程咨询资格证书：项目背景长沙市位于湖南省东部偏北，是湖南省政治、经济、文化、教育中心，它地处湘鄂赣三省的结合部，南连港澳、北通京津、东接沪宁、背靠内陆广大腹地，属于“内陆的前沿、前沿的内陆”，承载着连接东南沿海、西南边境和内陆的交通转换功能，特殊的区域位置加上水陆空都比较发达的有利条件，使长沙在全国交通发展战略中处于重要地位。“十一五”时期，全省经济社会发展总的要求是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，坚持以科学发展观统领经济社会发展全局，坚持发展是硬道理，坚持抓好发展这个党执政兴国的第一要务，坚持以经济建设为中心，坚持以人为本，切实转变发展观念、创新发展模式，认真落实“五个统筹”，着力加快改革开放，着力增强自主创新能力，着力推进经济结构调整和经济增长方式转变，着力提高经济增长的质量和效益，努力实现经济社会又快又好地发展。主要奋斗目标是：实现生产总值年均增长10％以上，力争到2008年总量和人均生产总值比2000年翻一番；到2010年总量突破1万亿元。根据《湖南省国民经济和社会发展“十一五”计划》的要求，进一步推进以长株潭为龙头的“一点一线”地区率先发展。坚持发展目标不动摇，扶持政策不改变，支持力度不减弱，继续集中资源和各类生产要素，提升优势地区发展水平，为全省经济社会发展提供强大支撑。加大长株潭经济一体化规划实施和项目建设力度，努力建成全省高新技术研发区、先进制造业成长区、大型企业集聚区和战略投资者合作区，把长株潭建设成为全国有重要影响力的城市群和经济增长极。力争“十一五”期间，“一点一线”地区生产总值年均增速高于全省平均水平2个百分点以上，期末总量占全省的比重达到70％，长株潭3市达40％以上。省会长沙作为这个战略的核心，要求尽快增强中心城市的吸引力和辐射力，成为带动全省经济腾飞的领头雁，并率先实现基本现代化，成为中西部地区区域性的中心城市之一。根据《长沙市总体规划》（2003-2020），未来，长沙市将基本形成与区域性城市相匹配的城市功能结构，基本形成与现代化中心城市相匹配的基础设施框架，建设布局合理、环境洁净、配套齐全、生活舒适、交通便捷的居住园区。形成“一主、两次、四组团”的城市空间格局。其中“一主”是指主城区，“两次”是指河西新城和星马新城，“四组团”则是指暮云、高星、含浦、捞霞四个片区。捞霞片位于长沙市北部，属于开福区，这里三分之一以上用地为低矮山地，有石长铁路、京广线、绕城线、芙蓉北路、二环线、中青路等对外交通干线经过，紧临湘江，供水水源充足。根据《长沙市总体规划》的要求，捞霞片区将建成为水陆铁中转联运枢纽、物流中心、仓储和大运量的工业基地。同时，在保证安全、卫生、效率的前提下，在片区内实现居住与生产的就近平衡。高岭组团作为新港城的配套产业区，是构成捞霞片区的四大组团之一，它重点发展物流商贸，形成集仓储、配送、批发、贸易、展览、运输、信息及其他专业服务为一体的大型综合性物流基地，建成为一个功能分区明确、配套设施齐全、交通便捷、环境优美的现代化物流商贸区。本项目位于高岭组团内，是组团内规划生态居住区的组成部分之一，是长沙市XX置业有限公司公司的住宅房地产开发项目，它立足于开发中高档住宅,以满足组团内的居民的居住要求。它的建设，将带动高岭组团的开发，加快城市建设步伐。2006年12月，受长沙XX置业有限公司的委托，由长沙市建筑设计院有限责任公司对XX小区进行可行性的研究论证工作，我院接到委托后，立即开展工作，成立了专门的研究小组，并组织有关人员赴各有关单位和现场进行了一系列的社会、经济、交通调查和工程勘测工作，比较详尽的收集了有关资料，对小区的建设规模、建设等级及相关的控制指标和技术标准进行了反复论证，于2007年2月完成了本报告的编制。三、研究范围调查区域：长沙XX经济开发区高岭组团研究对象：本次研究对象为XX小区新建工程，它南临兴联路，北至北辅路，东接湘坪路，西边为规划电信用地。总用地面积80753平方米，其中城市道路用地面积28825平方米，净用地面积51928平方米。研究内容项目建设的必要性；项目建设条件分析；项目规划方案；投资估算及资金筹措；项目实施进度计划；经济评价；四、主要研究结论1、XX小区建设工程完成后，对加快高岭组团的开发，完善组团内各产业布局，将起到重要的作用。工程总造价:13815万元；施工期安排:2007年3月-2009年3月财务评价：销售（营业）收入：26036万元总成本费用:13815万元利润总额:7054.9万元所得税:2025.8万元净利润:4726.8万元投资利税率:45.89%投资利润率:34.21%敏感性分析评价对象在效益下降10%，费用增加10%同时发生的最不利情况下进行敏感性分析，本项目的财务分析指标仍然较好。说明其抗风险能力较强。综合评价本项目在经济上是合理的，技术上是可行的，建成后其社会效益、经济效益显著，建议尽早付诸实施。主要技术经济指标表表1-1第二章项目建设的必要性本项目的建设，是顺应《长沙市总体规划》、《捞霞片区分区规划》、《高岭组团控制性详细规划》、加速城市建设发展的要求。长沙市中长期发展战略指出：要将长沙建设成为现代化城市，形成强大的综合服务功能，创造高水准的综合环境，满足工业、住宅、商贸、办公、游憩等社会活动的需求。根据这一宗旨，长沙拟建成“一主、两次、四组团”的城市空间格局，各部分在功能定位方面各有侧重，相互补充。根据《长沙市总体规划》的要求，捞霞组团规划建成为水运、公路、铁路的中转联运中心、物流中心、大运量工业基地。围绕这一功能定位，近年来建设了霞凝新港、XX保税物流中心、会展中心等大型区域基础设施。高岭组团是构成捞霞分区的四大组团之一，西边紧靠鹅秀组团，北边紧临青竹湖生态科技产业园，有着优越的区位优势和交通优势。通过捞刀河路、湘坪路、捞霞联络道，可直接上二环线和绕城高速，与外界有着方便快捷的连接。随着经济建设的飞速发展，依托开福区政府“东扩北进”区域发展计划，服从XX物流中心的统筹规划要求，高岭组团将建设成为一个功能分区明确、配套设施齐全、交通便捷、环境优美的现代化物流商贸区。作为物流商贸区的组成部分之一，高岭组团在湘坪路以东、靠近中青路和二环线地段规划了193.52公顷的生态居住园区,本项目是生态居住园区的组成部分之一，它北临北辅路,南接兴联路,西毗规划电讯用地,东靠湘坪路，交通便捷、地理位置优越。是适宜发展的好地方。本项目的开发，是适应城市人口总量增加、主城区人口外迁的需要。长沙是一座古老的历史文化名城，原城区街道狭窄，人口集中，市政设施落后陈旧，随着城市建设逐步向周边发展，主城区人口也逐渐向外迁移，同时，随着外来人口的大量迁入，政府放宽居民住房面积控制，将有大批的居民需要购置和重新购置住房。本项目立足于开发中高档住宅，满足日益增长的居民住房消费需求。项目建设对拉动经济增长有着积极的作用由于住宅业拥有巨大的社会需求，产业关联度高，经济带动作用强。因此，加大住宅建设投资力度，是拉动经济增长的最有效的措施，同时也是发展城市、改善城市环境、提高市民生活质量的一大举措。第三章建设地点、自然条件及建设条件分析一、建设地点XX小区建设工程位于高岭组团内，它北靠北辅路，南临兴联路，西毗规划电讯用地，东接湘坪路。总用地面积80753平方米，净用地面积51928平方米。二、自然条件地形长沙市位于湖南省东北部，东经111°55′-114°14′，北纬28°00′-28°30′之间，东与江西省萍乡市接壤，北与岳阳市交界，西与益阳市相接、南与湘潭、株洲市相联。市域内山地丘陵、平原岗地所占比率各约50%。市区依山傍水，湘江纵贯南北，西有岳麓山、谷山等，东部地势较为平坦。流入湘江的支流有浏阳河、捞刀河、靳江河等。本次研究区域为高岭组团约1211ha的区域。本项目用地范围内以耕地、林地、园地、村镇建设用地为主。为低岗丘陵地貌，无明显冲沟、滑坡，地块内最高点标高为64.7米，最低点标高为38.6米，地势北高南低，但坡度变化较为平缓，一般都在2%-20%之间，较为适宜城市建设。地质据湖南省经济地图集（1989年10月发行）记载，长沙东部位于湘江下游，由湘江带来的砂、粘土、砾石堆积而成。西岸地区地质较为古老，主要由11亿年前地质作用形成的板岩、石英砂岩、白云石等构成。本项目地块内上部地层为第四纪蠕状土，南半部下卧为板岩，北半部下卧为花岗岩，允许承载力一般在21-22吨/平方米之内，属中等均匀压缩性良好的天然地基。水文湘江发源于广西壮族自治区灵川附近，流经湖南省永州市、衡阳市、湘潭市、长沙市、洞庭湖，自岳阳流入长江，全长856千米（湖南省境内670千米），流量22400立方米/分（50年一遇的洪水时），流域面积94460平方公里（湖南省境内85383平方公里），为湖南省最大的河流。东侧2条，西侧1条共3条支流在长沙市与湘江汇合。浏阳河发源于湖南省与江西省交界处，由大溪河、小溪河等支流在浏阳合流而成。全长222公里，流量3400立方米/分（1969年实绩），流域面积4665平方公里。捞刀河发源于长沙市与岳阳市交界处，全长141公里，流域面积2543平方公里。位于西侧的另一条支流靳江河，与其他支流相比，流程短，流量少。高岭组团内地表水系发达，山塘水库密布，沟渠溪流纵横，沟渠溪流顺应地势自北向南汇入捞刀河，捞刀河受湘江顶托，高洪水位时间较长。4、气象条件高岭组团地处长沙市都市区北部，属中亚热带向北亚热带过渡气候，其基本特征是：四季分明，水量充足，冬冷期短，夏热期长，春温多变，寒潮频繁，回暖较早，秋温呈阶段性急降。年平均气温：16。8-17.3℃，最冷月一月平均气温:4.1-6.7℃,夏季高温,湿度大,35℃以上天数超过33天,另一方面,冬季寒冷,最低气温在0度以下.年降水量约1396-1824毫米,一般3月开始进入雨季,到7月为止。特别是雨季末期的6月，暴雨集中，常有洪水发生。5、自然灾害长沙市的自然灾害以长时间降雨引起的洪灾为主，每年一次。其次是干旱，由于冰雹、大雪、浓雾引起的灾害也偶有发生。几乎没有地震现象，但由于暴雨引起的滑坡、土石流等时有发生。长期暴雨引起的水灾主要集中在雨季后期的6月份，受灾面积广，涉及长沙全域。1542年6月和1639年4月在市西北地区发生两次地震，1970年至1997年先后发生了31次地震，强度都极小。地震烈度为六度。三、建设条件1、建筑材料沿线建筑材料较为丰富，石料、砂砾料和土来源广泛，且质地优良，就地取材取材可满足供应，开采及运输也较方便。石料本项目处于长沙市区边缘，长沙县丁字镇、唐田、广福盛产各种规格片石、块石、石质多为花岗岩，石质坚硬、各项指标均满足规范要求，施工前需提前向料厂签定供货合同，石料平均运距小于20公里。砂砾石本工程距浏阳河不远，河岸沿线均有优质河砂，属中粗砂，良好的建筑材料，含泥量少，级配良好、各项指标均能满足工程需要，且交通运输相当方便，运距近。石灰长沙县、望城县均有石灰生产厂家，储量丰富，质地优良，灰膏率高，灰质纯白、凝取力强、运距较近，可满足工程需要。三大建材钢材来源于铁路运输和水运，木材可在当地采购，水泥可从湘乡、望城等地采购、运输方便。土本项目基本上能满足土方的平衡，不需要从外部取土。水项目所在地水系丰富，溪流、池塘、水井均能保证生产、生活用水。2、运输条件本项目所在地区路网发达，大部分材料可从中青路，北二环线、北三环线等通过，乡村道路运输直达现场，极其方便。第四章项目规划方案一、指导思想及原则规划依据《高岭组团控制性详细规划二次调整》；建设方提供的设计要求；用地现状地形图；《民用建筑防火设计规范》；《汽车库、修车库、停车场防火设计规范》；《人民防空地下室设计规范》；国家现行的设计规范及标准》；规划思想大胆创新，引进全新的设计概念，创造具有时代特征的居住、商业综合体；结合城市总体规划，建成布局合理，交通流畅便捷、环境优美的新型小区；平面设计合理适用；公共服务设施的布置符合居民的生活规律，方便居民日常生活；绿化分布采用集中与分散相结合的方法将公共绿地、宅边绿地、道路绿化等有机结合；充分利用土地、丰富建筑空间，做到经济实用美观；消防与环境保护必须做到三同时。3、规划原则满足功能要求，符合城市规划、消防、日照及通风等规划。在交通组织方面，保证各种不同性质的人流、车流各行其道，尽量互不干扰。突出鲜明的个性，在建筑造型、外部环境上都映射出都市特性。建筑与环境的互相渗透和和谐统一，为居民及广大市民创造一个精神愉悦的建筑外部空间，给都市街道增添新的景观。二、总平面布置功能分区本项目净用地78亩,总规划人口2587人,共742户。住宅群布局以行列式布局为主，结合点式布置，形成各个组团。本项目共由四个组团组成，组团布局以方便居民生活为原则，做到分区合理，并采用长短结合、并联、错落等方法在组团内部形成不同形式的院落和空间环境。高低错落的建筑立面对比，整齐灵活的主体造型，构成具有浓郁居住氛围的幽雅居住小区。公共建筑沿湘坪北路设置，做商贸、办公之用。根据《高岭组团控制性详细规划二次调整》的要求，本地块容积率控制在1.5-1.7之间，因此，本次规划住宅均为6层，商业办公建筑为6层，局部7层。道路交通小区道路分为小区级主干道、次干道、组团级道路三个等级。小区主干道宽7米，次干道宽5米，组团级道路宽2.5米。各居住组团的交通严格实行人车分流原则，以确保各居住组团内的活动安全及安宁。小区共设人行出入口3个，机动车出入口2个，在兴联路和北辅路上各设有一个机动车出入口和一个人行出入口，以满足小区居民出行的需要。在湘坪路上设有一个机动车出入口，作为公共建筑的车辆及人流出入需要。除住宅底层为停车库之外，在组团之间还设有停车场，包括公共建筑的停车位在内，小区共设停车位350个。环境绿化小区绿化采用集中与分散相结合，由公共绿地、宅前绿地布置成开敞式、点状式、线状式，结合雕塑、亭、廊、花架、铺地等建筑小品，规划为居民交往、观赏、游憩的主要活动场地。在建筑物之间设置小型绿化广场、以铺砌砖地为主，内设花池及小品，利用花池池壁供居民休息，构成趣味性强的共赏空间。利用地块内空地及屋顶种植草坪及观赏性强的灌木，利用东侧挡土墙进行垂直绿化来美化环境，道路之间根据地形设置绿化斜坡，种植花草、低矮灌木拼成多种图案构成建筑物的配景绿化，并在小区中心设置具有代表性的小品，以特色鲜明、轻松宜人的环境给城市增添一道风景。小区的街道绿地以行道树、乔灌木相结合的方式，小区主干道规划成林荫道。小区绿化覆盖率达43%。三、建筑方案根据长沙气候特点，小区内建筑以条形建筑为主，有利于通风、采光。住宅设计有多种类型，既要符合买家要求，也要顺应其所在区域地的地理位置及人们的文化背景、生活习惯、经济发展水平等需求，设计出不同的新房型，同时有体现舒适性、合理性、功能性、经济性和美观性。为调控房产价格,国家提出了重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的措施,为此我们共规划了一室一厅、二室二厅、三室二厅、四室二厅等四种户型，其中建筑面积在90平方米以下的占到了70％。在住宅设计中为节约用地，采用加大进深、缩小面宽等手法，立面设计在阳台、屋面坡屋顶等处作细部处理，创造力求简洁且富有变化有区别的建筑体型。四、给排水工程1、给水根据《高岭组团控制性详细规划》，小区的生活给水系统由兴联路DN400的给水管接入，，采用下行上给的给水方式，生活给水管材料采用PP-R给水管。2、排水排水采用雨水、污水分流，由于小区内地势东北高、西南低，因此，小区污水排入兴联路上DN700的排水管。五、电气与弱电电气根据《高岭组团控制性详细规划》，兴联路上10KV电力线由鹅秀组团110KV变电站接入，XX小区供电电源由兴联路接入。并设有箱式变电站，由箱式变电站至各栋住宅单元之间采用YJV22-1KV型电缆直埋地方式。防雷接地：按三类防雷建筑均设防雷系统；接地采用TN-S系统，并进行总等电位联接。弱电电话通讯住户每户设电话机一部，电话用户线路全部从市网接入。有线电视住宅每户设一到二个电视接收插座，电视信号从长沙地区有线电视网接入。六、环境保护小区污染源本项目为住宅小区，区内污染物极少，主要是居民的生活垃圾和生活污水。垃圾及废水处理小区设垃圾收集站，生活垃圾由城市清洁车定期送往城市垃圾中心处理场处理。生活污水经化粪池处理后，有小区内排水系统排入城市下水道。七、消防每幢住宅均设置室内消火栓于梯间歇台，室外按相关规范设置室外消防栓，每幢住宅四周均可使消防车顺畅通行。第五章投资估算及资金筹措一、投资估算工程费用土建工程:根据长沙市建安工程目前市场价并结合本项目具体情况按单位造价估算。给排水、电气与通讯、总图等工程：根据长沙市及国家有关规定计取。本项目投资估算：本项目总投资额13815万元，各项具体投资详见估算表。投资估算表表5-1序号序号项目名称数量（亩）单价金额（万元）一土地费用121亩29041征地费用121亩12万元14522拆迁费用121亩12万元/亩1452二勘探、规划、设计费125三土方及场地平整费26.5万方20元/方537四基础设施费9101供水设施费1265.8米3362排水设施费1265.8米2983电力、电讯设施费276五公共建筑等设施6401公建设施费11722园林绿化6276150元/平方米3353区内主、次道路5700400元/平方米188六建设工程费8386.31建安工程费8247.4公共建筑16303平方米1600元/平方米2608.5住宅建筑70486平方米800元/平方米5638.92报建费86789平方米16元/平方米138.9七其他费用8931管理费1802财务费533其中:建设期利息3333不可预计费用180七总成本估算13815二、资金筹措本项目投资总估算13815万元，资金来源：申请银行贷款：5000万元；企业自有资金：1000万元；其他资金主要来源开工后的房产销售款和银行按揭付款。前期投入资金估算表表5-2序号序号项目名称金额（万元）1土地出让金等用地手续费55022土方及场地平整费3503勘察、规划、设计费304给排水设施费205电力、通讯设施费206土建工程费107管理费20总计1000第六章建设项目进度安排一、项目进度计划安排本项目的整个工程安排在2007年3月至2009年3进行，工程牵涉面广，建设单位应集中必要的人力、物力、财力，做好开工前的准备工作。本项目实施包括可行性研究、规划报批、设计、工程报建、施工图设计、工程施工、竣工验收、交付使用等工作，为此根据项目建设方案对项目开发进度计划分三个阶段安排实施。第一阶段即开发前期准备阶段：本阶段主要工作为规划报批、初步设计、报批规划总图、办理规划用地许可证等，预计三个月完成。施工前期准备阶段：三通一平、勘探、设计、工程报建、施工图设计、领取工程规划许可证、工程施工许可证等、预计三个月完成。施工阶段：包括施工定位放线、组织施工、对工程建设施工质量、材料、进度、安全进行监督，并开展物业销售，预计施工期18个月完成。二、招标投标1、招标范围，招标方式和招标组织形式招标范围表6-1全部招标部分招标勘察√设计√施工√监理√招标方式表6-2公开招标邀请招标勘察√设计√施工√监理√招标组织形式表6-3委托招标自行招标勘察√设计√施工√监理√为有效的保证和监督施工质量，本项目实施工程监理制。监理单位应当按照法律、行政法规和有关的技术标准、设计文件和工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用合同等方面实施监督。监理人员认为工程不符合工程设计要求、施工技术标准或者合同约定的质量要求的，有权要求施工企业立即予以改正。在确定施工计划时，应当避免干扰当地居民的正常生活、生产，不阻碍当地交通，不破坏当地灌溉水系。在施工期，要注意车辆和机械的保养，合理损伤，使机械和车辆的噪声降到最低水平，减少噪声对周围环境的影响。在施工现场200米范围内的居住区，避免夜间施工，拌和站应安装除尘设备，尽量减少对下风向200米范围内的居住区和敏感性建筑的影响。项目实施开发进度表项目名称项目名称2007年3-5月2007年6-8月2007年9-2009年2月1、开发前期2、施工前期3、施工阶段1）土石方工程及场地平整2）供水设施3）排水设施4）道路5）基础工程6）主体工程7）屋面工程8）装饰工程9）室外工程10）绿化第七章经济评价开发经营及销售收入根据目前房地产市场行情以及该周边的物业配置情况，预定项目住宅每平方米售价2700元人民币，商业办公住宅每平方米售价3800元人民币。门面房每平方米售价6800元人民币总销售收入为26036万元。总成本费用13815万元。财务效率指标测算根据销售收入及总成本计算，营业税及附加等按营业收入的6.2%计取,所得税按应纳税所得额的33%计取。项目总利润为7054.9万元。上缴税款合计7494.2万元。三、借款偿还能力分析本项目向银行借款5000万元，年利率6.66%,预计借款偿还期限为一年。由于该项目建设期为二年，周期短，销售利润可达10607万元，因此，本项目具有很强的贷款偿还能力。财务盈利能力分析财务现金流量计算详见附表《现金流量表》，由该表可知投资在当年即可收回，项目赢利能力强。财务效益指标通过对项目的财务评价计算，项目的主要财务效益指标如下：销售（营业）收入：26036万元；总成本费用：13815万元；销售税金及附加：1614万元；项目利润总额：7054.9万元；土地增值税:3552.1万元;所得税：2328.1万元；净利润：4726.8万元；投资利税率：45.89%；投资利润率：34.21%；六、敏感性分析考虑到本项目收入、费用、效益的不利因素，对项目的财务评价进行了敏感性分析，按以下三种情况分别进行考虑：1、住房销售收入下降10%；2、总成本费用上升10%；3住房销售收入下降10%的同时总成本费用上升10%。计算过程详见敏感性分析表，经计算表明，在最