农村集体土地入市 小产权房放开还为时过早

Word农村集体土地入市小产权房放开还为时过早“违章建筑拆除就拆除了，反正我们也没啥好处。”人群中一个妇女尖声说。

据行业调研了解：11月5日，在昌平东贯市村小产权房项目拆除现场，村民们三三两两聚集在房屋门口讨论。自10月底开始，昌平区相关部门对位于东贯市村内这片小产权房进行拆除，这也是北京市目前拆除的面积最大的违法建设小产权房，拆除现场最多时有450名工人同时作业。

记者实地采访发现，东贯市村13栋楼4万多平米的小产权房，如今只剩下半栋，大约5层楼高的建筑显得尤为凄凉。地上散落着大量土石瓦砾，空气里也飘荡着尘土。从房间窗户往外看去，几辆大型工程车停放，有的已经停止作业，有2辆还在继续拆除最后的残垣。

不过，从北京全市看，部分小产权房的严格执法并没有对其他项目产生震慑作用。今年6月27日，北京市公布了6个在建在售的违法小产权房项目，昌平区的水城御墅位列其中。然而，记者5日看到，该项目工地仍然在如火如荼的建设中。虽然天色已晚，著名的小产权房聚集地宏福苑小区建筑工地上还亮着灯，道路上运输建材的货车来往不断，该项目并没有任何拆迁迹象。并且本报还多方了解到，此前有关部门曾公布的79处小产权房违建(包括宏福苑小区在内)，大部分仍存在。

近日，国务院发展研究中心公布了简称为“383方案”的改革方案，其中提及“已形成的小产权房按不同情况补缴一定数量土地出让金”，这让一直悬而未决的小产权房市场，重新躁动起来。

不过，记者从接近国研中心的相关人士处了解到，农村集体土地入市短期内很可能难以全面放开，所以，如今谈及小产权房放开还为时过早。

东贯市村拆除样本

负责东贯市村小产权房项目拆除的执法单位是阳坊镇政府相关部门。

阳坊镇政府城建科一位科长告诉记者，此前北京市国土局曾发过制止这类违法小产权房行为的文件，按照文件，阳坊镇政府2021年10月31日组织强拆，共动员了450人，到11月4日拆完。该科长称，这块土地拆完后要依照相关法律来办，土地是否回到村集体还有待考查。

据行业调研了解到，在《北京市昌平区土地利用总体规划(2021-2021)》中，昌平区阳坊镇东贯市村的小产权房所占用土地现状是建设用地和林地。2021年6月，北京市国土局经过卫星照片确认，该建筑为“违法用地”。

9月4日，北京市规划委确认该项目地上建筑物未取得规划许可证。两天后，阳坊镇政府召开约谈会，要求违法建设者自行拆除违法建设。但当事人非但未拆除，反而继续施工。此后，北京市国土资源局发布了处罚决定书，责令相关人等退还昌平区阳坊镇东贯市村的集体土地，限期15日内拆除未经批准占用此处集体土地建设的楼房和平房，恢复土地原貌，但相关负责人没有给予回复。最终，阳坊镇根据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市禁止违法建设的若干规定》等规定，决定从10月31日起对违法建设予以强制拆除。

常年在工地旁边经营超市的村民告诉记者，这块地此前转手很多次，先因村集体欠信用社的钱，抵押给信用社;信用社又转手给其他人，而之后其他人又转租了几次，到现在开发商都从来没有露过面。《北京日报》近日相关报道也显示，这块地十年间八易其手，目前为苏金权等5个个体法人所拥有。

东贯市村村委会当班的刘姓女士则告诉记者，“这块地很早前就抵押出去了，现在不归她们管，她们也不知道开发商是谁。拆除的时候也没有通知她们大队(指村委会)”。

记者在当地调查发现，和其他一些小产权房项目，村委会和村民参与收益不同，这片区域村民和村委会几乎没介入进去，村民对其拆除与否很无所谓，或许这也是该片区域拆除顺利的原因。

大片违建仍保存

但是，其他小产权房违法建筑的拆除工作，并不都如东贯市如此顺利。

同样违章的昌平郑各庄“水城御墅”生命力要强大得多，该项目曾两次名列北京国土资源局公布的小产权房黑名单。

按照之前公开的规划，“水城御墅”项目，有数十栋四合院，最小的面积约有800平方米，单套四合院起价2000万元，最高为5000万元，为村集体自己建设，曾被当时称为“天价别墅”。

2021年6月，北京市国土局确定该项目为集体土地违法占地项目，并把该项目列为公开挂牌督办项目。当时，“水城御墅”案件涉事的宏福集团进行初步整改，对“水城御墅”全面停工、停售。

2021年年底，北京市国土局决定对其开拆，并于当时拆除了一套别墅。但本报记者近期再度走访现场发现，该项目的拆除工作并没有进一步进展。尽管该项目周围大门紧闭，但记者从门缝往里看，水城御墅剩余的楼依然保留着开拆之前的面貌。

水城御墅背后的开发商之一宏福集团是北京市相当有名的小产权开发商。宏福集团1996年成立，“村企合一”，1998年3月18日，郑各庄村宏福苑小区破土动工，该小区总建筑面积80余万平方米。现有住宅楼八十余栋，居民三千余户，一万五千多口人。公开资料显示，宏福集团董事长黄福水同时任郑各庄村的村支书。

不独水城御墅，今年重阳节开业的温都水城金手杖项目也如此，该项目可以短租和长租，项目销售员称长租30年后可以继承、转让。该项目也被媒体指认为变向的小产权房。

2021年9月，北京市国土局公布初步清理出的79个在建、在售的利用集体土地违法建设销售(变相销售)住宅的项目，宏福苑小区等位列其中。总体面积庞大，其中仅太玉园小区占地面积就超过2000亩，建筑面积达240万平方米。

据记者调查后发现，这79处被公布的小产权房大部分仍然在顽强生长。包括昌平区沙河站于辛庄村翠湖新城、沙河镇松兰堡村绿城雅居、北七家镇郑各庄村宏福苑小区、马池口镇奤夿屯村伊舍小镇等小区，仍有大量的小产权房在正常买卖。

宏福苑一位二手小产权房的中介很笃定：“虽然现在是小产权房，但可能过三中全会后就变成大产权了。即使不变，宏福苑也是可以永久居住的。”

该位中介还称，“宏福苑新开盘的期房十一过后开盘单价已经涨一千多块了，而且现在已经没有房源了，只剩顶楼了。”据了解，宏福苑的二手房均价目前普遍在16000元/平方米。

通州小产权房小区欣桥家园中介杜晖(化名)也表示，最近找他咨询看房的人特别多。他十分坦诚地表示，“政策怎么变不确定，但是投资就是赌。虽然是小产权房，但是房主随时也都在涨价。现在这个小区一居的二手房单价已经在一万一以上了”。

未明的处置方向

记者了解到，由于牵涉到村委会、村民、业主以及相关开发商等利益，小产权房解决方案一直是政策难题。

日前，国务院发展研究中心(国研中心)首次向社会公开了其为十八届三中全会提交的“383”改革方案(下简称383方案)总报告全文。该方案特别提及，在集体建设用地入市交易的架构下，对已经形成的“小产权房”，按照不同情况补缴一定数量的土地出让收入，妥善解决这一历史遗留问题。

然而，由于国研中心所提及的小产权房解决方案与《土地管理法》相冲突，所以，该改革方案所提及的解决办法，最终实施可能性仍然在争议中。

我爱我家副总裁胡景晖介绍，《土地管理法》规定严格限制农用地转为建设用地，而“383方案”倡导农村集体建设用地直接入市，这方面肯定有冲突。但胡同时指出，“383”方案并不是完全没有实施的可能性，此前广东、四川都有土地流转的试点，未来试点扩大不是完全没可能。

胡景晖预测，对于小产权未来的政策，很可能会有两种处理方法，对已经形成入住的，通过补缴土地出让金的方式，把小产权变成大产权;对于新增小产权房，如果是建在耕地上的，肯定要拆除。

胡景晖认为，北京现在的小产权房，已拆的都是未销售的，可能为已售的小产权房留一些合法的出口，而新增的不合法的一刀切除。

不过，北京市房地产协会秘书长陈志也认为，十八届三中全会不会对小产权房放开，原因在于现有的土地制度并不支持，而如今的农地土地所有权相关法律都没有修改，农地流转也没有新的政策出来，所以不会放开。但陈志认为，从技术层面上分析，可能会对小产权