佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告

佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告目录第1章项目概况...................................................................................１§1.1.1项目名称............................................................................１§1.1.2项目拟建地区、地点..................................................................１§1.1.3编制依据............................................................................１§1.1.4项目主要内容........................................................................２第2章项目背景和建设的必要性.....................................................................４§2.1项目提出的背景............................................................................４§2.2项目建设的必要性.........................................................................４第3章资源条件评价...............................................................................７§3.1地域旅游资源概述.........................................................................７§3.1.1地域人文旅游资源....................................................................７§3.1.2地域自然旅游资源....................................................................９§3.2资源分析评价.............................................................................９§3.2.1区域结构及功能分析..................................................................９§3.2.2资源总体分析........................................................................１０§3.2.3资源总体评价........................................................................１０第4章市场分析与预测.............................................................................１１§4.1国内旅游市场分析.........................................................................１１§4.1.1华东地区旅游格局....................................................................１１§4.1.2区域旅游产业发展情况................................................................１１§4.2客源市场需求分析和预测...................................................................１３§4.2.1客源市场需求分析....................................................................１３§4.2.2客源市场需求定位....................................................................１４§4.2.3客源地域角度细分....................................................................１５§4.2.4游客规模预测........................................................................１６§4.2.5门票价格的拟定......................................................................１６第5章市场推广策略...............................................................................１８§5.1旅游专项产品.............................................................................１８§5.1.1近期可实施的旅游产品................................................................１８§5.1.2远期规划的旅游产品..................................................................１９§5.1.3规划季节性旅游产品..................................................................１９§5.2市场营销策略.............................................................................１９§5.2.1分时度假营销系统....................................................................１９§5.2.2俱乐部行销战略......................................................................２０§5.2.3形象驱动战略........................................................................２０§5.2.4口碑宣传战略........................................................................２１第6章项目建设内容和建设规模.....................................................................２２§6.1项目建设内容、规模........................................................................２２§6.2项目主要经济技术指标......................................................................２３第7章拟建地址与建设条件.........................................................................２５§7.1某城市发展概况............................................................................２５§7.2锦溪镇概况................................................................................２５§7.3地址选择 .................................................................................２６§7.3.1地址选择的基本原则.................................................................２６§7.3.2地址选择的具体要求.................................................................２６§7.3.3项目地址选定......................................................................２６§7.4建设条件.................................................................................２７§7.4.1自然条件............................................................................２７§7.4.2交通条件............................................................................２８§7.4.3实施条件............................................................................２８§7.4.4社会环境条件........................................................................２９第8章项目建设方案...............................................................................３０§8.1道路交通.................................................................................３０§8.1.1区内游览道路........................................................................３０§8.1.2区外交通线路：......................................................................３１§8.2景点建设.................................................................................３１§8.2.1十里菩提............................................................................３２§8.2.2九千石阶............................................................................３２§8.2.3紫竹梵音............................................................................３２§8.2.4千尊圣佛............................................................................３２§8.2.5十八进士............................................................................３３§8.2.6云台日出............................................................................３３§8.2.7九问苍昴............................................................................３３§8.2.8禅宗谧境............................................................................３３§8.2.9白云妙偈............................................................................３３ §8.2.10穿心石门 ...........................................................................３４ §8.2.11老鹰面壁 ...........................................................................３４ §8.2.12绝壁天书 ...........................................................................３４ §8.2.13达摩罗汉 ...........................................................................３４ §8.2.14登天云梯 ...........................................................................３４ §8.2.15二十四孝 ...........................................................................３５ §8.2.16某初步 .............................................................................３５ §8.2.17洗心鉴真 ...........................................................................３５ §8.2.18文殊菩萨 ...........................................................................３５§8.3服务设施.................................................................................３５§8.3.1综合配套区..........................................................................３６§8.3.2某禅寺..............................................................................３６§8.3.3灵感佛学院..........................................................................３７§8.3.4剑泉茶室：..........................................................................３７§8.3.5慈航疗养院..........................................................................３７§8.3.6某精舍..............................................................................３７§8.4公用辅助工程.............................................................................３８§8.4.1给排水工程..........................................................................３８§8.4.2供电工程............................................................................３９§8.4.3通讯工程............................................................................３９第9章自然生态环境保护与游客安全.................................................................４０§9.1自然生态环境保护 .........................................................................４０§9.1.1环境保护目的........................................................................４０§9.1.2资源保护工作........................................................................４０§9.1.3生态环境建设........................................................................４０§9.1.4绿化规划要求........................................................................４２§9.1.5主要污染影响........................................................................４２§9.1.6保护防治措施........................................................................４２§9.1.7环境影响评价........................................................................４２§9.2游客安全保护.............................................................................４２§9.2.1主要的安全隐患......................................................................４３§9.2.2主要安全保护措施....................................................................４３第10章项目组织机构..............................................................................４４§10.1组织机构图...............................................................................４４§10.2员工培训................................................................................４４第11章项目实施进度安排..........................................................................４５§11.1建设周期.................................................................................４５§11.2工程建设进度表...........................................................................４５第12章投资估算与资金筹措........................................................................４７§12.1投资估算................................................................................４７ §12.1.1估算依据 ...........................................................................４７ §12.1.2项目投资概算 .......................................................................４７§12.2资金筹措................................................................................４８§12.3投资使用计划............................................................................４８ §12.3.1灵感古寺（含鉴心寺及其他附属建筑） .................................................４８ §12.3.2景区其他设施建设 ...................................................................４８ §12.3.3景区配套建设： .....................................................................４９§12.3.4景区投资建设分三期进行 .............................................................４９第13章财务与敏感性分析..........................................................................５０§13.1投资估算说明............................................................................５０§13.2经济效益分析............................................................................５０ §13.2.1门票收入 ...........................................................................５０§13.2.2素斋/餐饮/茶室收入.................................................................５０§13.2.3购物：.............................................................................５１§13.2.4度假营业收入.......................................................................５１§13.2.5圣像/佛像销售收入...................................................................５１§13.2.6分时度假（产权别墅）..............................................................５１§13.3数据效益推测............................................................................５１§13.4不确定性分析............................................................................５２ §13.4.1盈亏平衡 分析.......................................................................５２ §13.4.2敏感性分析 .........................................................................５２§13.5社会效益及社会影响分析..................................................................５３第14章可行性研究结论与建议......................................................................５４§14.1结论...................................................................................５４§14.2建议５４佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告第1章项目概况§1.1.1项目名称某某佛教文化旅游景区修建项目。§1.1.2项目拟建地区、地点本项目所在地锦溪镇位于某城西，某的东麓；距市区12公里，东邻西街街道，南连八都镇、竹垟乡，西靠住龙镇，北接岩樟乡。全镇总面积162平方公里，人口10347人，辖下锦、墙甲、山坑、贵坑、肖庄、半溪、上锦、中锦、吴林、乌岙、岭根、黄永、百里、岭上14个行政村，90个自然村。某被列为浙江省名胜景点之一，海拔1254米，可远眺龙、遂、松三县（市），绝顶有青石如几，方丈余。明邑叶子奇诗云：“某青削入云霄，五月风高雪欲飘，应有仙人骑白鹤，月明闻得夜吹萧。”现已形成某古寺、云台峰和老鹰岩三个主要游览点。某古寺又名灵感寺，为佛教禅宗建筑群，为浙、闽、赣三省香客朝拜圣地之一。某景区山险石奇、景点众多，有老鹰岩、穿心石、公婆岩、马鞍背、仙人洞等50余处景点。景区景色优美，是植物宝库和动物天堂，是一处融奇峰异石，幽谷涧流，民间传统、佛教圣地于一体的风景旅游宝库。范围界线为500公顷，其中以某为核心的旅游功能用地面积为390公顷。§1.1.3编制依据技术依据GB/T18971-2003《旅游规划通则》GB/T18972-2003《旅游资源分类、调查与评价》GB/T17775-2003《旅游区（点）质量等级的划分与评定》（修订）国家法规《中华人民共和国环境保护法》《中华人民共和国森林法》《中华人民共和国野生动物保护法》《中华人民共和国文物保护法》《中华人民共和国土地管理法》3、上级政策与规划《浙江省旅游业“十一五”计划与至2020年旅游发展规划纲要》《浙江省生态旅游规划》（2005-2020）《海峡西岸经济区建设规划》4、所在区域政策与规划《丽水市旅游发展规划（2005-2020）》《某旅游资源普查报告》《某市国民经济和社会发展“十二五”规划》《某市城市总体规划（2006-2020）》《某市旅游发展总体规划（2006-2025）》《某市“十二五”旅游发展规划》《某市西部旅游发展规划（2011-2020）》§1.1.4项目主要内容某某佛教文化旅游景区项目是以某佛教文化为核心吸引物，在确保生态和文物保护的前提下，对500公顷的自然景观进行科学合理的综合规划，形成“山——寺——瓷”，自然资源、人文资源、特色产业有机结合，“佛教文化—一生态休闲度假—一某青瓷文化”为一体的开发体系，并以此为定位，突出某景区的特色，树立其独特的旅游品牌。“山”，即在东西南北各条通景道路的岩壁上以摩崖石刻的形式，利用丰富自然资源强化某佛教文化的渲染，把某打造成为融自然、人文、佛教、艺术于一体，集“书法——摩崖石刻——佛经”于一身的闻名全国的特色景区。“寺”，即进行某古寺的重新扩建，计划通过三期工程，将某打造成为信徒朝拜、传授弘扬佛法的佛教圣地。“瓷”，通过“千尊圣佛像”工程把佛教文化和青瓷文化结合起来，使青瓷佛像成为某乃至整个某的特色旅游产品。在考虑地域旅游资源深度开发的基础上，按旅游区AAAA级标准，结合旅游、宗教、文化、农业、林业、环保等诸多产业部门的因素，充分分析国内外旅游市场及华东、华南竞争景区的状况得出的成果。本项目提出“追日祈福某行”以及“东普陀、南某”的动态营销表述，为项目指明了市场开拓的方向。某项目的开发必将带动地域综合经济、生态保护和旅游市场效应，提升某旅游产品特色上的优势地位，加快推动地域文化经济的发展。

第2章项目背景和建设的必要性§2.1项目提出的背景根据某市“十二五”发展规划；某市将以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，牢固树立和认真落实科学发展观，努力做到旅游资源开发与环境保护相结合，大力实施“生态立市、工业强市、旅游兴市”发展战略，按照“发展大旅游、开拓大市场、形成大产业”的要求，围绕“生态、人文、休闲”主题，充分发挥某的生态优势和文化优势，以市场为导向，以产品为核心，以文化为灵魂，创新机制，在注重数量快速扩张的同时，大力推进质量的提高，充分挖掘、整合、弘扬某剑瓷文化，展现城市的文化品位，充分发挥旅游业的综合提升作用，将旅游业发展成为某市国民经济的主导产业。这为加快某佛教文化旅游的发展提供的有力支持。自1998年以来，锦溪镇各届党委、政府紧紧围绕“农业立镇、开发富镇、工业强镇、旅游活镇、科教兴镇、依法治镇”的发展思路，使农业经济、工业经济、人民生活水平有了长足发展。2003年全镇实现工农业总产值1.56亿元，其中农业产值4200万元，工业产值8588万元，农民人均收入3533元，同比1998年分别增长83.12%、20.4%、60.3%、98.8%。2002年顺利通过了丽水市“小康镇”达标验收。2010年锦溪镇党委明确了“将某打造成浙闽赣佛教文化旅游胜地”的战略目标，构想以某旅游作为带动地域经济长远发展的产业布局；各级班子紧紧围绕这一目标，有条不紊地做好各项招商、引商的前期准备工作。2011年，经过多次考察、多次提交建设提案，项目投资方与锦溪镇签订某意向投资协议。§2.2项目建设的必要性§2.2.1是顺应全国旅游业发展形势，配合某市大力发展旅游业大局，打造佛教文化旅游的需要在过去的20多年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下，某市锦溪镇的旅游业步步升温。某佛教文化旅游区项目是某旅游业建设的重要部分，它的建设正是配合全市大力发展旅游业大局打造佛教文化旅游旅游区的需要。§2.2.2是合理开发充分利用资源，加快某景区建设步伐，提升城市品味的需要。某位于某城西12公里，锦溪镇内，被列为浙江省名胜景点之一，海拔1254米，可远眺龙、遂、松三县（市），绝顶有青石如几，方丈余。明邑叶子奇诗云：“某青削入云霄，五月风高雪欲飘，应有仙人骑白鹤，月明闻得夜吹萧。”现已形成某古寺、云台峰和老鹰岩三个主要游览点其中以某古寺为典型代表的宗教文化——佛教文化，构成了某历史文化的主体。其建筑风格最具特色，充分展示出佛教文化的浓郁气息和鲜明色彩。本项目的建设正是为合理开发充分利用好某古寺这一宝贵的历史文化财富的需要，有利于加快某佛教文化景区的建设步伐，使人文建筑与自然景观互相融合，相得益彰，从而提升城市品位。§2.2.3是挖掘开发、发扬光大佛教文化，彰显某古城深厚历史文化底蕴的需要。佛教文化是我国传统文化主流之一，从传入至今一直影响着我国人民的思想意识。我们就是要从博大精深的佛教文化中挖掘开发其精华，如“忠贞、诚信、宽容、仁慈、孝顺、勤奋、爱国”等思想来提高民众的素质，以从善的心理，做从善的事情。从而使善者更善，恶者更善，打击犯罪，减少邪恶；光大善良、提倡文明，做到用先进的文化教育人，用光明的思想陶冶人，建设和谐社会从心开始，以佛家一颗善良的心去开导人们。因此，本项目的建设有利于挖掘开发、发扬光大佛教文化，彰显某古城深厚的历史文化底蕴。佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告第3章资源条件评价§3.1地域旅游资源概述§3.1.1地域人文旅游资源[昴山]某位于某城西12公里，锦溪镇内，被列为浙江省名胜景点之一，昴峰海拔1254米，可远眺龙、遂、松三县（市），绝顶有青石如几，方丈余。明邑叶子奇诗云：某青削入云霄，五月风高雪欲飘，应有仙人骑白鹤，月明闻得夜吹萧。现已形成某古寺、云台峰、老鹰岩和鉴心寺四个主要游览点。山上有著名的某寺、大马鞍和酷似搏风归来之鹰的老鹰岩，有天真活泼、维妙维肖，堪称一绝的童子戏牵牛，还有耸立的石笋、石蜡烛，以及望青云、八功德水等50多个景点，都显得栩栩如生。山高、天蓝、水碧、色绿，某不仅是个旅游胜地，还是个珍贵植物的宝库，有红豆杉、香果树、伯乐树、南方铁树、凹叶厚朴等稀有树种，被浙江省林业局定点为珍稀植物母体标本采集地。某还是动物天堂；可闻白鹂、相思鸟之啼，可见云豹、金钱豹、野山羊、苏门羚奔跑和攀岩，还有嬉戏的猴群。[某古寺]又名灵感寺，为南北朝佛教禅宗建筑群，为浙、闽、赣三省香客朝拜圣地。寺庙坐落在某山腰，掩映在古树与竹林中，寺门外古木参天，有杉树王、柳杉等古树名木，寺庙四周修竹环宇，植被茂密，空气清新，也是浙西南避暑、休闲圣地之一。寺庙始建于南朝宋文帝(公元433年)期间，后由南宋张氏时宪、时敏扩建。初为南宋副相真德秀设教之地，元末参军胡深倡改学堂作禅堂。抗日战争时，著名学者陈虞孙游某寺曾题联云：脚下拥千峰，应不输雁荡山仙霞胜迹；眼前临打劫，犹可听白云妙谒紫竹梵音。自清咸丰九年起，某寺经过历次民间修缮，渐臻完整。[云台峰]又名仙坛，是某的绝顶，山顶岩石呈片理状，易破碎、厚度均匀不一。登仙坛绝顶，有一块约100平方米的平台，可远眺某、遂昌、松阳三县（市），也是观看日出、云海的绝好去处。据旧县志载，某绝顶石壁刻有“云台”二字，相传秦时有李道士隐居于此。仙坛旁奇石林立，有石壁嵌金钱、石道士、马鞍背、石厨、石床、石屏、净水杯、仙床等景点。[老鹰岩]由花岗岩经过造山运动断裂、隆起，后经流水、温差等外力的长期风化、侵蚀作用而形成，呈一块独立的岩体，节理状结构明显，共由三块上下垂叠的岩石组成，分别构成鹰头、鹰脖、鹰身。危岩耸立，高达50余米，像一名守护昂山的勇猛斗士。相传酷爱奇石的明朝开国元勋刘伯温游览此景目瞪口呆，绕岩数日，惊呼：天下第一鹰！[龙井瀑布]位于某山麓锦溪镇山坑林场内。据传，龙井瀑布最顶部有潭，深不可测，故称龙井。瀑布水源来自植被繁茂、蓄水丰富的山林，故流水长年不断。潭水面积近10平方米，春季时雨水充沛，雾气缭绕有如仙境，蔚为壮观。潭下为小溪流，水质优，卵石堆积，系瀑水冲刷而成，奇形怪状。从龙井瀑布对面山峰的半山腰，可以看到第一级瀑的壮观景色。瀑布位于峡谷尽头，两侧山峰悬崖峭壁，奇峰异石，风景优美，但未开发。[溶洞]由于侏罗纪火山岩形成的造山运动，某山麓遍布众多形式各异的溶洞，这些尚未开发的溶洞极具旅游和探险价值。[鉴心寺]鉴心寺在某东面脚下，背靠某，面对锦溪平畴，粉墙青瓦，庄严肃穆中透出几分江南园林的飘逸清秀。寺边有几株歪脖树，几棵垂杨柳和一带竹林，隔开了山外的竹篱茅舍，鸡鸣犬吠。山门上四个遒劲大字“某初步”，明明白白告诉游人，从这里踏进一步，就开始攀登某之路了。[五九基地]五九基地为原浙江省公安厅档案馆，区内环境静幽，处在三面环山的旧址上遗留着上世纪七十年代的建筑，面积约2000平方米，现已划归锦溪镇政府代管。§3.1.2地域自然旅游资源某旅游资源除明显的宗教遗迹、山村乡野、神话传说构成别具一味的人文景观资源外，同时还有由峰岩、涧瀑、原始森林构成的自然景观，以及由清新空气、纯净水体、幽雅环境构成的生态环境资源，其特色为幽、清、险、秀、奇、旷，并结合形成了“某七景”——现见见见、马鞍天堑、云台旭日、龙井飞瀑、老鹰面壁、石棺天书、某雾海。其景观特色概括为；[险峻雄奇的山崖岩峡景观]某山体高大，峰峦层迭连绵，沟壑纵横深切，自然天成了众多险峻的悬崖和形态奇特的峰岩景观。丰富繁茂的动植物景观]某森林植被保护较完好，具明显的垂直地带分布，植物种类丰富多样。绚丽多彩的气候天象景观]某山体高大，又属于湿润的亚热带季风气候，因此其云雾、雨雪等天象景观四季变幻无穷。些尚未开发的溶洞极具旅游和探险价值。§3.2资源分析评价§3.2.1区域结构及功能分析某境内旅游资源从时空结构上可以划分为一个资源类型为密集型，二个资源类型为单一型的旅游区块，由此形成以某古寺为中心，辐射区域北部、南部、东部的平面扇状格局。本项目东西三个区块由若干景点、景观、建筑和构筑物组成，具有不同的旅游功能。1、资源密集型区块区块位置；以某寺为中心的周边区域。区块特点；包含了名胜古迹、历史人文、风土民俗、自然风光，形成了浓郁的历史、人文、民俗、休闲氛围，适合发展佛教体验旅游、观光休闲旅游、特色运动旅游。2、资源单一型区块区块位置；以鉴心寺（坑心村）、五九基地为中心的区域。区块特点；具备田园风光、风土民俗、分流集散的自然条件，通过设置可以形成特色的体验氛围，适合发展会务旅游、主题度假旅游及观光旅游。§3.2.2资源总体分析宗教文化积淀深厚，人文氛围明显某寺是一座有千年历史的古寺，始建于南朝期间，寺、庙、祠三类建筑融为一体，儒、释、道三种宗教形式一并展现。以某寺为中心形成一个历史文化、人文古迹的辐射区域，适合发展围绕佛教资源展开的旅游形式。旅游资源丰富，多样化共存区域内旅游资源种类较多，拥有古寺建筑、山水风光、峡谷断崖、日出景观、高山盆地等类型丰富的功能景点。从旅游资源供给及旅游消费的角度看，可以开发适合现代都市人群的各种探险、运动旅游。气候环境突出，交通便利本项目地域属于亚热带季风气候，四季分明、雨量充沛，空气清新湿润。某高山盆地处于1000米以上的海拔高度，夏季凉爽宜人，加上距离某城区仅为12公里，非常适合开发避暑度假和商务会议等旅游项目。资源空间结构易于塑造多功能景区，具备创造区域特色亮点项目地域两大区块主体明确，既具有自己的特色，又能够两者整体塑造。点、线、面游览形态完整，传递了“孝道、行善、报应”的佛儒理念，迎合了大众游客的游览心理。§3.2.3资源总体评价某地处某市区西部，向世人呈现了人文、历史古迹以及天然景观等旅游资源多样性共存的现象。某高山盆地特色明显，气候清新宜人，旅游环境质量优越，宗教文化积淀深厚；资源空间结构既适合整体开发，也适宜独立开发，易于塑造特色旅游功能景区，发展旅游产业具有一定的优势。但是也存在着自然景点散乱无序，寺庙建筑简陋，游览交通不畅等瓶颈问题。必须要着重对资源进行重新分析定位，赋予现有资源新的内涵，并深度挖掘、提炼适合新时期旅游市场需求的主体要素；即打造一个区域性的佛教文化体验、观光型精品旅游景区。第4章市场分析与预测§4.1国内旅游市场分析“十一五”期间，我国国内旅游人数年均增长12%；入境过夜旅游人数年均增长3.5%；出境旅游人数年均增长19%。我国已跃居全球第三大入境旅游接待服务国和第四大出境旅游消费国。§4.1.1华东地区旅游格局华东六省一市旅游资源丰富、景区密集，同时也是全国消费水平最高、经济最具有活力的区域，旅游业前景广阔。而其中长三角地区旅游市场正在走向一体化，长三角旅游辐射南进西扩不可避免。近年来，一些紧扣主题的华东旅游线路日益走俏；以文化、休闲、运动为主题的深度旅游引导着人们旅游品位的提升，从以往疲于奔波的观光游过渡到深度游，从而使华东旅游的资源更好地发挥潜质，形成更大的旅游经济效应。随着“长三角”旅游圈轮廓初显，华东地区的旅游也应有机会更深入地进行协调和合作。目前已经获得认可的思路是；六省一市各地已加强各自旅游资源的开发，避免同类别旅游产品的简单重复建设，在促销方面加强各自特色，合力打统一品牌。§4.1.2区域旅游产业发展情况1、浙江省：浙江省旅游资源丰富，客源市场广阔，伴随着区域居民生活水平不断提高，对出游的需求日益增强，是国内一流、国际驰名的旅游强省，特别是近几年，旅游业呈现出一片蓬勃发展的良好势头：产业规模不断扩大，产品结构日趋完善，行业形象更加鲜明。2010年，浙江省实现旅游总收入3312.6亿元，同比上年增长25.3%。其中，接待服务国内旅游者2.95亿人次，同比增长20.8%，实现国内旅游收入3045.5亿元，同比增长25.7%；接待服务入境旅游者685万人次，同比增长20%，实现旅游外汇收入39.3亿美元，同比增长21.9%“十二五”浙江省旅游产业目标是：到2015年，全省旅游业增加值占全省GDP比重达到6.3%，这一比重在2009年为5.4%。此外，2009年全省接待服务国内游客量为2.44亿人次，2015年目标是达到5亿人次。“十二五”浙江省将大力发展特色旅游，体育旅游、养生保健旅游、游轮游艇旅游和置业旅游等。规划至2015年，浙江省将建100个运动休闲基地、50个非物质文化遗产旅游经典景区、50个博物馆A级景区、50条特色商业示范街的目标。为又快又好地实现旅游业大发展，“十二五”期间浙江省60个旅游重点项目计划投资近1220亿元。丽水市：丽水市地处浙江省西南部，是浙江省森林、水能、矿藏和野生动植物资源最丰富的地区，森林覆盖率达79.1%，是二十一世纪人类所崇尚“休闲养生、返朴归真”纯净自然的绿色天堂。丽水市属于浙江省经济欠发达地区，旅游业发展起步较晚，旅游经济相对较弱，但增长十分强劲。2010年全市旅游接待服务总人数为2078.22万人次，比上年同比增长34.1%。其中：国内旅游者人数为2065.3万人次，接待服务入境游客12.92万人次；实现旅游总收入为116.55亿元，同比增长34.2%。旅游接待服务总人数和旅游总收入两项增幅连续5年为全省各市首位。某市：受交通、经济等各方面因素影响的某，旅游业尚处起步阶段；总体规模小，发展缓慢。2009年接待服务游客总人数100万，占丽水游客总人数的6.5%；旅游总收入4.78亿元，占丽水旅游总收入的5.6%。2010年，某全市共接待服务国内外旅游者120万人次，比上一年增长了20%。从游客分布情况看，由于某西部旅游资源未得到整体和规模的开发，造成市场认知度低，所以市场占有率也较低。福建省旅游发展情况“海西”经济区龙头福建地处中国东南沿海，位于北纬23°31′～28°18′，东经115°50′～120°43′之间。北衔浙江,西邻江西，西南与广东相接，东隔台湾海峡与台湾省相望，连东海、南海而通太平洋。土地面积12.14万平方公里，总人口为3511万人。闽北连接浙南的市域是南平市和宁德市。南平俗称闽北，是华东地区不可多得的旅游资源密集区之一。境内北部有著名的“奇秀甲东南”武夷山，融国家级风景区、自然保护区和旅游度假区于一体，自然景观、人文景观和生态景观交相辉映，蜚声海内外。南平市共有区县八个，2007年末南平市户籍总人口306万。宁德俗称闽东，位于福建省东北部；南连福州市，北接浙江省温州市，西临南平市，东与台湾省隔海相望。新设立的地级宁德市是一个新兴滨海港口城市，土地面积1.35万平方公里，海域面积4.46万平方公里，人口320多万人。2008年实现地区生产总值542.67亿元，按可比价格计算，比上年增长14.6%。人均地区生产总值17851元，同比增长14.7%。全年接待服务旅游过夜人数90.70万人次，同比增长2.2%。2009年受全球经济环境影响，福建省旅游市场呈现非均衡发展态势，全年接待服务国内游客9706.41万人次，同比增长10.0％，实现国内旅游收入955.18亿元，同比增长11.5％，接待服务入境旅游者312.03万人次，同比增长7%，实现外汇收入约25.99亿美元，同比增长8.5%。2010年，福建省大力推进旅游项目建设，积极改善旅游交通环境，加大旅游宣传营销力度。1-6月,累计接待服务旅游者5348.8万人次，同比增长14.6%，旅游总收入602.94亿元，增长16.5%。其中，国内游客5195.5万人次，同比增长14.8%，实现国内旅游收入507.42亿元，同比增长16.4%；接待服务入境旅游者153.3万人次，同比增长10.7%，实现外汇收入13.99亿美元，同比增长20.8%。§4.2客源市场需求分析和预测§4.2.1客源市场需求分析客源市场结构分析浙江省居民是国内旅游最大客源市场，占全部国内旅游者的四成以上。上海是浙江省国内旅游的第二大客源市场。江苏是浙江省国内旅游第三大客源市场。随着江浙沪两省一市区域旅游合作的不断加强，海西经济区不断成熟，长三角市场和海西经济区的旅游客源潜力已十分巨大。经济环境是影响区域旅游的重要因素，双休日及带薪假期的延长、假期新规等为某旅游业发展奠定了基础。周边经济发达地区的旅游客源市场正在形成。温州、金华等经济发达县市正成为华东中小城市的客源市场。这些客源市场旅游者出游欲望非常强烈，通过积极的营销宣传，有助于为某旅游建立起相对稳定的客源市场。通过调查发现，某客源市场现阶段主要以周边城镇居民为主，包括金华、温州、杭州、闽北等邻近城市，真正意义上的外国旅游者有限。游客主要还是以生态观光旅游为主，部份商务游客为辅。客源市场特征分析①散客为主，团队为辅。由于受区位和传播度的限制，某旅游开发的规模效应尚未形成，缺乏具有吸引力的景区，目前还不是游客出行的重要旅游目的地。根据某旅游局2009年度旅行社的调查分析，地域游客基本以散客为主。②主要旅游地集中在凤阳山（某山）。某旅游资源丰富，既有凤阳山（某山）、披云山、天平山、某等自然资源，又具有历史悠久的宝剑青瓷文化。但因受到各种因素限制，除了凤阳山（某山）由宋城集团进行开发外，其它景点皆处于未开发状态，游客接待服务量极少。§4.2.2客源市场需求定位旅游景区市场需求定位，说通俗一点就是解决“谁会来景点游玩”的问题。客源市场需求定位是指旅游企业按照地理变量、人口变量、心理变量、购买变量的标准，对市场细分后，所选中并准备进入的细分市场。某大西部旅游市场定位；根据某的区位条件、基础设施和旅游业发展现状，某西部旅游客源市场总体定位为：立足长三角旅游市场，拓展华东旅游市场，积极开发境外市场。近中期以观光、人文、度假并重，辅以专项旅游作为亮点，远期突出休闲度假市场。分流周边成熟景区的客源市场，以周边近距离市场为基础，华东市场为依托，积极拓展以上海、杭州、宁波及闽北为主的长三角经济区和海西经济区辐射圈市场，兼顾国内其它市场和部分海外市场。同时充分利用某剑瓷文化的独特吸引力优势，进行专项旅游市场的针对性开发。由于旅游景点属于地域“时鲜”产品的市场特性；在布局构思某项目时我们将充分展现地域文化的新鲜状态，但由于项目地域位置和资源条件的不可移动性，所以按一般市场规律分析，本项目客源市场主要以丽水市及闽北县市的居民为主，潜在的客源市场主要是华东地区的上海、杭州、台州、温州和来浙南各大旅游景点游玩的游客，随着本项目佛教主题影响力的逐步扩大，将会带动专项旅游及特色节庆活动（佛诞、庙会）需求。就本项目以佛教文化为主体的定位而言，其意义在打破了区域观光旅游产品为主的布局差异。项目开园后，前一个阶段首要考虑的是如何通过市场运作吸引对佛教感兴趣的广大城区居民，在短期内形成口碑效应和对景区参与项目的高度认同后，逐步吸引禅修、度假、创作、养生的高端游客。§4.2.3客源地域角度细分根据某佛教文化旅游景区的区位条件、人文资源、自然生态、区域市场情况，初步确定了以主导、辅助、机会及海外市场等四类旅游客源的市场构成。主导客源市场①以丽水、温州、金华、闽北主要城市为主的周边县（市）城镇居民短程观光、商务、宗教度假旅游；②以上海为龙头的长三角经济区包括杭州、宁波、苏南等城市居民的避暑、疗养、禅修、观光、休闲度假旅游。辅助客源市场华东地区、海西经济区包括广东、福建等地区城市居民的观光、宗教旅游；以及武夷山、龙游、丽水、遂昌、缙云等地景区的分流客源。机会客源市场①全国范围内的疗养旅游、避暑度假、佛教旅游；②全国范围内的各项佛学会议、禅宗旅游；③浙南旅游专线客源分流；④长三角地区和海西主要旅游和经济发达城市，拟推广实行带薪休假计划，以及中小企业的度假疗养将为本项目带来机会客源。入境客源市场①在上海、杭州、福州工作的对佛教文化感兴趣的境外人士。②长三角地区的日、韩、南亚留学生。③因某剑瓷知名度吸引而来的东南亚及日韩游客。入境客源市场需求要依托来丽水的海外客源为主，利用打造“东普陀、南某”的市场机会，争取到来长江三角洲旅游的海外游客到本项目旅游。§4.2.4游客规模预测为了科学及准确预测游客量，我们采用综合分析的办法；通过相关统计数据，结合华东各佛教主题景区游客量的类比，以及旅游项目地城市全年游客量的最小占有率，及丽水城镇出游人口率。由于游客的常态行为具有“喜新厌旧”的心理（这是由于人的本质特性所决定），加上经济发达区域旅游消费总量在不断增加，所以在项目正常开发的情况下，有一定竞争力的新景点有把握做到游客至少不比同等规模的老景点少。通过某市近几年游客量情况统计，结合以上条件分析，对比某山近年接待服务游客总量,依据本项目行业特点以及经验估算等方法，最后得出本项目的市场客源预测结果；某景区一期项目在正常建设和开业前提下，合理的游客量预测为5万人次/年，在二、三期项目完全开发后的游客量预测为20万人次/年，根据环境容量估算法，本项目最大游客容量预测为1458～15150人/日。日最佳游览时间为7小时。图表预测数据为项目八年的游客增长情况，并且仅限于景区全部开发完成的前提下。根据某市旅游业增长率估算；本项目经营的前五年（包括建设期）由于游客基数底，景区开业后呈爆发式增长，到后五年平均自然游客增长率逐渐回归于地域平均水平，增长约为10％以内。§4.2.5门票价格的拟定本方案确定门票价格将采用类比修正的方法。对华东、华南区域旅游市场内有代表性的一些景点进行了相应调查，并从中选择了与本项目定价最具参考价值的景点作为比较样本。确定比较样本的标准是；地区和国家级的文化风景区，同时与本项目的佛教主题有较多的类似性等。对选择地域样本的景点门票进行统计计算，其平均值为；运动景区116元，观光景区178元，宗教景区166元以上，最后确立上述门票平均值为本项目门票的定价参考标准。考虑到本景区的区位、投资、知名度、交通进入条件等竞争因素，由比较后得出建议某佛教文化景区门票或个人消费价格为：100元/人,儿童减半的价格策略。

第5章市场推广策略某佛教文化景区地处某市西部核心，是某旅游业“十二五”总体规划格局中一个重要的有机组成部分，具有鲜明的景观特色及资源优势。根据某佛教文化主题景区现有的旅游资源和生态旅游的总体要求，确立本旅游景区主题产品的开发目标；依托佛教人文，积极打造沪浙闽赣佛教文化中心，目标鲜明地推广“佛教文化旅游区”，形成“祈福观日揽胜、禅学养生度假、运动探险体验”的旅游特色，远期实现“东普陀，南某”的旅游大格局。§5.1旅游专项产品根据某佛教文化主题景区的总体思路和布局，明确了旅游项目的具体设置内容，确立以景点和景观为基础贯穿整个旅游区，使点、线、面的旅游项目有机结合。同时，尽量做到项目设置富有弹性，以便于与周边旅游景区实施优劣互补的调整。为充分体现某悠久的佛教文化、优美险峻的自然生态，规划在景区设置祈福活动、山景夜游、观日揽胜、探险运动、养生度假、佛学会议、餐饮购物等旅游专项产品，并依据不同的功能区域安排组织相适应的旅游活动。§5.1.1近期可实施的旅游产品祈福活动；依托于某灵感寺其千年古寺的知名度，通过扩建、重建某禅寺，积极扩大在华东、海西的传播和造势活动，吸引更多、更广的香客。观日揽胜：饱览祖国山河风光和历史名胜是人生旅游中一项重要内容。某景区在这一点上拥有极大的资源优势；游客可沿着九曲十八盘逶迤的游道、攀晃桥，涉过有惊无险的栈道，登上云台峰观日揽胜，爬百丈崖怀古述今。餐饮购物：餐饮服务按规划设置于景区禅寺及商业街市，根据区域功能特点经营不同的餐饮；如寺庙供斋饭，酒店街市供地方风味、精制美食，包括在观景台设置的茶座，街市的佛禅纪念品、香烛产品，满足了游客的购物美食需求。探险运动项目：探险运动项目规划在景区的活动功能区里；贯穿其中的有；天桥、攀岩、密林穿越、科考探秘等活动。养生度假：规划将五九基地改建成疗养、养生的体验型度假小镇，游客在自给自足的“怀旧”氛围里养身、禅修、创作„„。§5.1.2远期规划的旅游产品假日度假：某景色秀丽，空气纯净，气候怡人，地处城镇近郊，是短途旅游度假的好去处。为创造居住乡野森林里不受干扰的环境，规划设置了禅寺静修、菩提酒店、居士山庄、某精舍和度假木屋等多种风格的度假产品，将度假建筑分点、分面散布于景区的三个功能区。山景夜游：在某月夜，通过在寺庙建筑、佛像、山顶、高塔等景观布置各种漫射灯、背景灯及泛光效果灯，营造某夜游活动氛围。凭借建设期间的灯光基础工程，为夏季避暑夜游活动的展开具备了先决条件。利用这个绝对优势，某景区将开展群众性的夏夜庙会、孟兰盘节等夜游活动。主题会议：某佛教文化的主题特色，为开展国际级别的宗教会议、弘法活动、禅修交流及佛事活动提供了合适的场所。设置的五星级标准住宿、餐饮等软、硬件综合功能，为今后举办学术会议、交流创作打下基础。§5.1.3规划季节性旅游产品某旅游景区可根据高山气候的特点，依托其秀丽的山崖绝壁风光、悠久的佛、儒教文化遗迹以及田园村落；按春、夏、秋、冬四季不同的主题来展开营销、促销活动，全方位立体交叉开发旅游市场。§5.2市场营销策略§5.2.1分时度假营销系统分时度假系统，或称旅游分时度假及交换系统；最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时间段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护，分时使用的度假形式。后来逐渐演变成每人每年只拥有某一时间段的度假房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。国际上通行的惯例是；将一处物业（如酒店的客房、公寓、别墅）每年的使用权分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般20到40年），在这一物业住宿一周的权利。分时度假系统在国外营销市场已经很成熟，近几年在国内大城市、旅游城市、著名景区也得到很快的发展，并且取得较好的销售成绩。我们认为，某景区具备分时度假的环境条件，下一步该是如何规划自己的分时度假产品了。§5.2.2俱乐部行销战略俱乐部营销是指企业通过组建俱乐部，吸收一定数量的固定会员，通过给予会员顾客以各种个性化服务和各种优惠措施，来培养企业的忠诚顾客，提高企业的经营效益。俱乐部对于顾客来说，主要具备四种功能；即社交功能、娱乐功能、心理功能、互助功能。根据邓禄普调查，大城市居民19%中对俱乐部产品有强烈的需求。旅游景区属于一种可重复消费的产品，非常适合开展俱乐部营销。某景区可考虑在上海组建佛缘、禅修俱乐部，以此主题吸收一定数量的会员，并以此为媒介向社会进行宣传促销。凭借俱乐部行销战略，某景区将获得一大部分稳定的客源。§5.2.3形象驱动战略世界正处在一个信息暴涨的时代，形象的传播就显得尤其重要。从实物商品到文化艺术品，从工业产品到服务产品，都充满着形象消费和形象生产的问题。对于旅游业来说，由于其销售的超前性、异地性等特征，决定了旅游地形象在旅游消费者的决策中，占有非常重要的地位。旅游业的发展，离不开对形象的研究，离不开形象驱动战略的实施。我们认为，某佛教文化旅游景区应着力为自己塑造一个独具特色且富有吸引力的视觉形象。§5.2.4口碑宣传战略口碑宣传对于旅游业来说，有着特别重要的意义。根据国内旅游抽样调查；有27.1%的国内旅游者从亲友介绍中获得旅游信息。有27.2%的人从单位组织的旅游活动中获取信息。前一种信息来源，是典型的口碑信息，后一种信息来源，也和口碑信息有着密切的关系。本项目要真正实现口碑宣传，就必须建立一个坚实的经营管理团队，必须做好以下几个方面的工作；①项目规模要超出旅游者的期待，②要提供周到细致、别出心裁的服务，③向市场需求居民提供景区信息，④关注旅游者的个性化需求，⑤消除旅游者的不满情绪，⑥让旅游者参与到管理工作中来，⑦建立和谐的公众关系。口碑宣传，除了要有良好的经营管理基础外，还应重视研究口碑宣传的途径，创造条件让有利的口碑得以广泛的传播，为此应做好以下几个方面的工作；①鼓励旅游者帮你宣传，②利用广告宣传口碑，③利用新闻效应扩大影响，④组建游客俱乐部，⑤通过微博进行口碑宣传。在具体操作过程中，还应随时进行总结、推广、创新。佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告佛教文化旅游景区修建项目可行性研究报告第6章项目建设内容和建设规模§6.1项目建设内容、规模某佛教文化旅游景区项目位于某城区西部的锦溪镇。项目规划范围界定；北起通景公路头部的坑尾，沿上山古道向南至云台峰（1254仙坛），折北再沿东面某坑，下到鉴心寺（某初步），包括省道东面的五九基地，整个规划控制范围为500公顷，其中以某为核心的重要主体功能区占地为390公顷（约5850亩山）。总体上以某禅寺为中心，突出佛教文化旅游的特色，通过青瓷（千佛）、书法（摩崖石刻）、气候要素（避暑）、游客服务（参禅、度假、购物），逐步建立和完善旅游网络，形成“一轴、三区、十八景”的空间布局，通过景观景点建设形成“某”的文化品牌。一轴；佛教文化景观主轴。三区；弘法主题区、商务服务区、养生度假区。十八景；十里菩提、九千石阶、紫竹梵音、千尊圣佛、十八进士、云台日出、九问苍昴、禅宗谧境、白云妙偈、穿心石门、老鹰面壁、绝壁天书、达摩罗汉、登天云梯、二十四孝、某初步、洗心鉴真、文殊菩萨。功能区功能区十八景分布情况旅游功能内容面积（亩）佛教活动区十里菩提、九千石阶、紫竹梵音、千尊圣佛、十八进士、云台日出、九问苍昴、禅宗谧境、白云妙偈、穿心石门、老鹰面壁、绝壁天书、达摩罗汉、登天云梯、拜佛、祈愿、禅悟、体验、登高、搅胜、观日、避暑、运动寺庙、管理房、斋房、禅房、僧侣房、佛学院、入口山门、停车4500（需征建设用地120亩）综合配套区二十四孝、某初步、洗心鉴真、文殊菩萨。佛教主题氛围、游客集散、空中缆车观光、五星度假体验购物、出入口、停车场、接待服务处、景区管理用房、会务会议、1140（需征建设用地590亩）游客服务中心游客服务中心养生体验区瞭望塔、小广场、某情舍、度假木屋、耕种田园（不属于十八景）疗养、养生、创作及影视拍摄基地度假旅游接待服务、耕种、密林游戏210（需征建设用地210亩）§6.2项目主要经济技术指标1规划用地面积3900000（m²）2总建筑面积107350（m²）3建筑占地面积48350（m²）4建筑覆盖率1.24%未计停车场5绿化覆盖率97%以上未计入道路、景观部分6综合容积率0.028序序号类别单位备注佛教活动区：————合计建筑占地面积13500m²，总建筑面积25900m²某禅寺；一~二层，占地面积8000m²，总建筑面积11000m²灵感佛学院；三~五层，占地面积1800m²，总建筑面积7000m²居士林；二层/10幢，占地面积1200m²，总建筑面积2400m²某寺下院；二层，占地面积2000m²，总建筑面积3500m²禅修阁；五层，占地面积500m²，总建筑面积2000m²综合配套区：————合计建筑占地面积29300m²，总建筑面积71400m²菩提假日酒店；二~三层，建筑占地17000m²，总建筑面积40000m²居士山庄；二~三层/80幢，占地面积9600m²，总建筑面积24000m²商业购物街；一~二层，建筑占地1600m²，总建筑面积3200m²设备房/员工宿舍；三~五层，占地面积800m²，总建筑面积3600m²管理房/测试；二层，占地面积300m²，总建筑面积600m²养生体验区；————合计建筑占地面积5550m²，总建筑面积10050m²慈航疗养院；二层，建筑占地