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家富花园西侧地块(苏)国衡(2012)大丰(咨)字第198号李晗高级经济师国家注册咨询工程师(投资)工程师国家注册咨询工程师(投资)经济师硕士国家注册咨询工程师(投资)工程师国家注册咨询工程师(投资)工程师国家注册咨询工程师(投资)江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司目录 第一章申报单位及项目概况第一节项目申报单位概况大丰利生置业有限公司市西团镇新建路人:傅超公司类型:有限公司(自然人控股)第二节项目概况有限公司万家富花园西侧地块普通商住楼项目本项目拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块,用地范围为:东至万家及规模1主要经济技术指标表备注一12建筑面积345%6绿化率%户户人辆辆辆辆辆辆辆789二123456动车停车动车停车指标金%%%%内部收益率(税后)%投资回收期(税后)年财务净现值(税后) (1)符合项目建设区域规划,且确保总图布置流畅、优化。 (2)考虑合理的功能区分,在兼顾整体性的同时注意各功能区的相对独 (3)减少不安全因素,内部交通流畅,形成环道,进出口要通畅。 (4)通过合理规划,营造自然、和谐、亲切的环境品质。绿化带景观与 (2)《江苏省城市规划管理技术规定》(2004年版); 本项目建设内容主要有住宅用房、商业用房、物业管理用房、地上停车库以及变配电系统、给排水管线、道路等公用配套工程。项目规模地块地形根据上述布置原则,总平面布置首先应满足项目建设功能要求,同时要,根据规划设计条件及周边特点,拟开发7幢6-1项目总平图本项目总平面布置情况具体如下: (1)住宅设计 (2)规划结构本项目拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块,用地范围为:东至万家 (3)商住楼内通道宽畅,与外围四周贯通,流线明晰,交通便捷,功能 (4)建筑功能实行立体布局。大丰利生置业有限公司普通商住楼建成后,采用封闭式管理,配备电子监控,按智能化管理的要求统一配套防范设施;休闲;数字电视、宽带等智能服务设施接驳到小区。 周边相协调,体现现代风格。本项目建筑设计从整体到细部均注重在具体表 (1)道路系统小区四周道路已基本形成,内部道路系统规划采用环状网设计并按二级 (2)交通组织。园区的景观规划要通过建筑、道路、绿地、公共开放空间等物质要素的控制设计,使之形成相互和谐、多样统一的整体效果。同时,注重沿道路的景观,建筑物的体量、高度、材料、色彩应体现城市形象,与城市主色调、 (1)建筑方案1)设计依据2)建筑设计本工程位于万家富花园西侧地块。项目地块内由南向北依次布置建筑, (2)结构方案1)设计依据2)设计参数 风荷载3)结构方案。 (1)设计依据4)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)(2006年版);5)《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)(2005年版)。 (2)给水水源项目给水水源为当地市政自来水管网,自新建路接入,给水管径为 (3)供水方式 (4)热水系统 能充分的采集阳光,保证冬至日热水器采光面上的累计日照时数不少于4小 (5)用水量估算表1.2用水量估算表 (立方米)12345 (6)雨水处理设置雨水回收利用系统。雨水回收利用处理的办法:预先埋设管网,将 (1)设计依据4)《建筑设计防火规范》(GB50016-2006)(2006年版);8)《住宅设计规范》(GB50096-1999)(2003版); (2)电源及用电负荷小区供电电源由外围20KV供电线路提供,所有供电线路沿地下敷设,表1.3用电负荷估算表序序号耗电项目1住宅4商业、物业5地下建筑面积7其它8合计2729.96m2822.86m60980.07m (kW)40W/m5W/m5W/m综合用电指标, (3)照明设计1)商业、住宅及物业管理的室内照明采用荧光灯。2)室外照明包括室外道路照明和迎街大楼的泛光照明。光源主要采用金 (4)防雷与接地本工程的建筑物按不同建筑物的规范要求确定防雷等级,接地采用TN-C-S接地系统。防雷、防静电、工作及保护接地共用一套接地装置,接地电阻要求≤1。所有电气设备正常时不带电的金属外壳均进行可靠接地。本工程利用建筑物基础作为接地极,避雷带采用镀锌圆钢10#,引下线利用柱内两根主筋,其余接地线采用-25×4镀锌扁钢。本项目建设,按规划部门要求,供电电缆全部埋设在地下,实现无杆 (5)电信和有线电视方案本项目通信线路和有线电视线路,采用地下电缆埋设于地下。通讯线路及有线电视线路架设到每套住宅,由用户向电信和广电部门申请安装。 (6)消防设计方案1)设计依据①《建筑设计防火规范》(GB50016-2006);②《建筑灭火器配置设计规范》(GB50140-2005)。2)设计要求本项目建设工程耐火等级为二级。消防水泵、消防报警系统及主要通讯照明为二级负荷,其余为三级负荷。防雷设计按二类,抗震设计烈度按七度设防。3)消防系统根据消防规范,本项目消防系统主要包括消防报警系统、消火栓系统、自动喷水灭火系统、应急照明系统等。总平面布置时,建筑物的间距应满足防火间距要求,普通住宅楼内的主要道路,应形成环状,使其满足消防车道的要求。室外消防给水管在住宅小内形成环状,并与城市自来水管网的两个进水管连接。在室外消防环状管网的适当位置设室外地上式消火栓,室外消火栓的间距不大于120m,确保室外消火栓150m保护半径。附属配套用房内均按规范要求配置室内消火栓箱或喷淋装置,室内消火栓的布置间距应满足两支水枪的充实水柱同时到达室内任何部位,并不在明显、易取用部位,配置适量的手提式灭火器。变配电室等电气设备的消防采用二氧化碳灭火器,其余场所采用磷酸铵盐干粉灭火器,灭火器置于专用灭火器箱内。五、项目管理1、管理体系大丰利生置业有限公司作为企业组织,采用现代企业管理模式,摆脱传统的行政体制,采用市场化运作机制,劳动人事制度、激励和约束机制按照市场经济要求建立,确保企业健康有序的发展。本项目在项目管理方面,采用项目经理负责制,项目经理的主要任务是自始至终全面负责项目的实施,负责与多部门进行协调,对工程进度、2、管理内容全目标。在严格执行招投标与监理制度的基础上,项目建设管理的内容相应包括质量控制、进度控制、投资控制、安全控制、合同管理及协调各方 (1)招投标与监理制度①招投标制度根据《中华人民共和国招标投标法》,属于关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目,全部使用国有资金,内容包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程有关的重要设备、材料等的采购。严格执行招投标制度是项目建设管理的重要内容。以建筑工程施工招投标为例,将本项目适当分解后,把确定的施工任务发包。根据有关规定,项目建设单位将委托有相应资格的招标代理单位进行招标和有相应资格的单位编制标底,选择质量好、信誉高、价格合理、工期适当、施工方案可行的单位施工,并及时将中标通知书送至中标单位,签订施工合同。本项目招标基本情况及初步方案详见“招标”内容。②工程建设监理制度根据《中华人民共和国建筑法》,在本项目建设过程中,实施工程建设监理制度,委托有相应资质的监理单位进行全过程监理,包括设计阶段、施工阶段、竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的指导性文件,专业监理工程师编制的可具体实施和操作的业务文件。 (2)质量、投资、进度及安全控制①质量控制制定保证质量的各种措施,对承接项目任务的单位进行资质审查,对涉及质量的材料进行验收和控制,对设备进行预检控制,对有关方案进行施工过程中对工序交接、隐蔽工程检查、设计的变更审核、质量事故的处理、质量和技术鉴定等进行控制,对出现违反质量规定的事件、容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。建立实施质量日记、质量汇报会等制度以了解和掌握质量动态,及时处理质量问题。②投资控制预测风险,采取相应的防范措施。熟悉项目设计图纸与设计要求,分析项目价格构成因素,事前分析费用最容易突破的环节,从而明确投资控制的重点。定期检查和对照费用支付情况,对项目费用超支和节约情况做出分析。提出改进方案,完善信息制度,掌握国家调价范围和幅度。审核信息,掌握国家调价范围和幅度。③进度控制编制或审核项目实施总进度计划,审核项目阶段性进度计划,制定或审核材料供应采购计划,寻找出进度控制点,确定完成日期。建立反映工程进展情况的日记,进行工程进度检查对比,对有关进度及时计量并进行鉴定,召开现场进度协调会等。当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施,包括组织措施、技术措施、经济措施等。制定总工期突破后的补救措施,然后调整其他计划,建立新的平衡。④安全控制在施工过程中,建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针,建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。3、合同管理与协调 (1)合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同、施工合同以及与建设工程相关的其它合同。其它合同包括买卖合同、借款合同、租赁合同、担保合同、委托合同、承揽合同等。合同管理由合同的主要条款、合同的订立和履行、合同的变更和解除、合同的违约责任等部分组成。按照本项目的规模和工期、项目的复杂程度、项目的单项工程的明确程度等,选择合同的具体类型、使用条款等。 (2)协调项目建设过程需要处理与投资、规划、市政、消防、环保等多部门的协调。严格遵守国家有关规章制度,积极主动的和各级职能部门配合,争取各部门的帮助,以保证建设项目的顺利进行。在接到施工单位的交工报告后,及时组织初验。建设项目全部建成后,由项目单位及相关部门的专业技术人员和专家组成的验收委员会验收项目,签发竣工验收报告。六、建设进度作;本项目建设期为2年,项目资金投入也分2年进行,年投入的资金分别 (2)国家发展改革委员会第3、4、5、9号令; (3)江苏省发展计划委员会〔苏计法规发(2001)1408号〕文。 (1)招标的范围和形式项目按照国家和地方工程建设项目招标范围和规模标准规定的要求展开招标工作。本项目招标内容报告工程的勘测设计、施工、设备、主要建筑材 (2)招标的组织形式根据国家计划委员会第5号令规定,本项目建设单位在工程施工及设备采购等方面不具有编制招标文件和组织评标的能力,招标人不能自行办理招 (3)招标的方式本建设项目除特殊要求外,均采用公开招标的方式。本拟建工程由建设程招标投标管理办法》等法律、法规进行招标、评标等一系列工作,并选择到预期的施工进度。 标主要聘请与土建有关的建设施工类专家;设备工程安装采购评标主要聘请。 (3)招标领导小组由建设单位和委托招标代理单位委派有关人员组成。第二章发展规划、产业政策及行业准入分析第一节发展规划分析二五”住房保障发展规划我国“十二五”规划纲要第六篇中住房保障目标为:坚持政府调控和市场调节相结合,加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系,逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局,实现《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中住房供应体系主要为:立足保障基本需求、引导合理消费,加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。对城镇低收入住房困难家庭,实行廉租住房制度。对中等偏下收入住房困难家庭,实行公建立健全经济、适用、环保和节约资源的住房标准体系,倡导符合国情的住房消费模式。“十二五”规划住房供应体系的构造。约土地、集约发展、合理布本项目建设符合大丰市城市建设总体规划要求,并且随着大丰城市建设的不断拓展和住宅区规模的迅速形成,本项目的建设将进一步改善和优化投资环境,加快重点城镇化步伐,促进经济和社会事业又好又快发展,将有利第二节产业政策分析本项目属于房地产开发项目。下面主要从这两个方面的产业政策做出分一、项目建设符合国家房地产行业的相关政策在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》对房地产行业的相关政策指出:完善土地供应政策,增加住房用地供应总量,优税收政策,合理引导自住和改善性住房需求,有效遏制投机投资性购房。加快制定基本住房保障法,修订完善城市房地产管理法等相关法律法规。完善加快住房信息系统建设,完善信息发布制度。本项目建设的功能主体主要为普通商品房,符合国家的政策要求,项目本项目为普通商品住房开发建设项目,根据《产业结构调整指导目录 本项目为普通商品住房开发建设项目,根据《江苏省工业结构调整指导目录》(2006),本项目既不属于“鼓励类”也不属于“限制类”和“淘汰类”项目,第三节行业准入分析本项目建设单位为大丰利生置业有限公司,该单位许可经营项目为房地产开发经营。因此,项目单位具备建设本项目的资质和能力。本项目符合行第三章资源开发及综合利用分析第一节资源开发方案报告通用文本的通知》(发改然气矿、建材矿以及水(力)、森林等资源的开发,应分析拟开发资源的可开发量、自然品质、赋存条件、开发价值等,评价是否符合资源综合利用的要本项目为房地产建设项目,建设过程中未对上述资源进行开发。因此,第二节资源利用方案料本项目建设所需钢筋、水泥、沙子、石子、砖等建筑材料由当地周边市场采购的方式解决。所需建筑材料货源充足稳定、市场供应渠道畅通,供货本项目日常生活所需电力及自来水由市政设施供应。项目使用燃气为西项目区商业和生活所产生的污水经生化处理后排入市政污水管网再进行集中处理。项目建设不会对地表(下)水造成不良影响。第三节资源节约方案建材节约措施尽量配制轻质高强结构材料,尽量提高建筑工程材料的耐久性和使用寿命,尽可能采用可循环利用的建筑材料等等。具体有: (1)以耐久性为核心特征的高性能混凝土及其他高耐久性建筑材料的工程应用技术。采用高耐久性混凝土及其他高耐久性建筑材料可以延长建筑物的使用寿命,减少维修次数,所以在客观上避免了建筑物过早维修或拆除而 (2)废弃砖瓦在建筑工程中的再生利用技术。 (3)采用商品混凝土和商品砂浆。例如商品混凝土集中搅拌,比现场搅 (1)设计时遵循模数协调原则,以减少施工废料量。 (2)设计方案中提高高强钢材使用率,以降低钢材消耗量。 (4)建筑设计尤其是高层建筑设计应优先采用轻质高强材料,以减小结应尽可能减少建筑材料浪费及建筑垃圾的产生: (1)采用科学严谨的材料预算方案,尽量降低竣工后建筑材料剩余率。 (2)采用科学先进的施工组织和施工管理技术,使建筑垃圾产生量占建 (3)尽量就地取材,减少建筑材料在运输过程中造成的损坏及浪费。 (4)施工模板以节约木材为原则;地下部分施工除特殊情况经审批同意 (5)合理规划工地临时用房、临时围墙、施工便道及硬地坪,可重复使 (2)严格现场材料管理,健全节约资源的管理制度,建立节约提成激励 不合理现象。为系统、利用市政供水压力提供依据。 (或配水横管)设减压或调压设施。第四章节能方案分析第一节节能规范与用能标准[2006]28号); 通知》(发改环资[2007]21号);起施行);第二节能耗状况及能耗指标分析分析根据地区规划,本项目用电可由市政供电所提供,该所剩余负荷能满足 (1)电算。考虑到详见下表:表4.1项目用电量表序序号耗电项目1住宅2商业、物业3地下建筑面积4其它5合计 (万kWH)2729.96m2822.86m60980.07m40W/m5W/m5W/m (小时)数 (2)水表4.2项目用水表年用水量12345合计 (3)天然气本项目主要能耗为水、电、天然气。各种能源都有一种共同的属性,即含有能量,且在一定条件下都可以转化为热能。为了便于对各种能源进行计算、对比和分析,需要选定某种标准燃料作为计算依据,然后用各种能源实际含热值与标准燃料热值之比,即能源折算系数,计算出各种能源折算成标4.3项目能耗情况折标煤数(吨折标煤数(吨)电水1234第三节节能措施及节能效果分析 (1)建筑每个朝向的窗(包括透明幕墙)墙面积比均不大于0.7,其中有通风换气装置;外门窗框靠墙体部位的缝隙,应采用高效保温材料填塞及。 (2)外窗采用低辐射镀膜(Low-E)中空玻璃(6+12+6-LOW-E)断热型材平开铝合金窗,其气密性不应低于《建筑外窗气密性能分级及其检测方法》 (GB7107)规定的6级;透明幕墙采用灰色镀膜玻璃+低辐射镀膜中空玻璃 色镀膜玻璃+低辐射镀膜中空玻璃(6+12+6-LOW-E)。 (4)建筑中庭夏季利用通风降温,必要时设置机械排风装置。 目外 (6)非采暖空调房间与采暖空调房间的隔墙或楼板,采用40厚岩棉毡 (8)根据相关规定,项目窗外遮阳采用活动外遮阳。 。 (4)采用低损耗节能变压器,选择合理的变压器容量,使其达到经济运 (5)合理确定电缆截面,减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采用 (6)合理运用电梯的运行模式,分时间段控制,非运行延时关灯等手段 (7)选用高效灯具,配置节能型电感镇流器或电子镇流器;楼梯间选用触摸式或音控式的开关灯具;在道路、广场等场所选用细管径直管型荧光灯 (8)照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式,合理配置设备和灯具的数量及位置,合理控制照明范围。在满足使用和照明功能前提下,确定 (9)项目照明节能目标按《建筑照明设计标准》(GB500034-2004)执行。 (10)照明以绿色照明光源为主,定制灯具均采用节能型光源。所有日 型管材,可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备的选择尽可 (3)采用瓷芯节水龙头等节水型产品。 (5)生活给水各分区单独设供水设备,减小因设减压阀造成的能耗。 (6)化粪池进出口采用FRP/PVC水封管件组合,并采用双层井盖。 (7)室内消防管网与室外加压管的连接采用倒流防止器,防止因水的倒设置合理的空调参数,夏季室内空调设计温度不高于25℃,相对湿度≤ (1)在设备及系统运营的过程中,定期进行检测和维修,避免由于设备 (2)对建筑周围环境进行绿化设计,绿化将对居住区气候条件起着十分 中应制定企业能源计量管理体系,对计量器具进行按期检定或校准,对不合1、本项目建成后年综合能耗为352.72吨标准煤(当量值)。能源消耗以2、本项目的建筑的围护结构(体形系数、建筑遮阳率、屋面、墙体及外窗等)、建筑照明等采取的节能措施符合《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标系统的能效比,采取先进节能设备等措施。根据《江苏省居住建筑热环境和 (DGJ32/J96-2010)标准,与上世纪80年代出设计建成的建筑相比,全年采照相关节能设计规范及标准要求的基础上,采取节电、节水、节气、建筑节综上所述,该项目拟采用的节能措施符合国家、江苏省能源利用相关规第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析第一节项目选址及用地方案建设地点本项目拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块,用地范围为:东至万家场址土地权属类别及占地面积本项目的土地性质为国有土地,用地性质为住宅用地。项目用地面积为项目用地现状为空地,场地平整达到三通一平,周围基础设施良好,用绿化及小区景观设施。政府的项目规划设计要点如下:项目主要经济技术指标如下表:表5.1项目主要经济技术指标1平方米2积平方米筑面积平方米平方米平方米平方米平方米筑面积平方米345%6%7户8人9辆辆辆辆辆辆非机动车辆第二节土地利用合理性分析本项目土地用途属规划中的住宅用地,符合大丰市的总体规划,项目的经济技术指标均符合项目规划设计要点的要求。因此,本项目土地利用方案第三节征地拆迁及移民安置规划方案第六章生态环境影响第一节环境和生态现状区域环境质量现状氮和本项目拟建地点为大丰市万家富花园西侧地块,用地范围为:东至万家项目位置水质较好,水质基本符合国家标准《地表水环境质量标准》 (GB3838-2002Ⅲ)类水质要求。项目所处地区环境空气质量状况较好,符合国家标准《环境空气质量标 第二节生态环境影响分析染物情况本项目主要的污染源包括:垃本项目的建设地址属内陆平坦地势,四至周边没有紧临江、海等自然水项目建设对生态环境的影响因素主要包括:废水、废气、噪声以及固体施工期生活污水进入城市污水管网,对周围水环境的影响较小;施工期产生的混凝土搅拌废水经沉淀后循环使用,不外排。项目建成后生活污水全部排入市政污水管网,最终经生活污水处理厂处理后排入就近河流。对本项项目施工期产生的废气污染可以通过定期淋水降尘措施,控制扬尘对外环境的污染;车辆产生的尾气对环境影响较小,污染较小,不影响环境质量项目建设期要严格按照规定施工时间来施工,禁止夜间产生环境噪声污染的建筑施工;项目各建筑墙体采用新型保温材料,具有良好的隔音效果,第三节生态环境保护措施施工期生活污水进入城市污水管网,对周围水环境的影响较小;施工期产生的混凝土搅拌废水经沉淀后循环使用,不外排。项目建成后生活污水全部排入市政污水管网,最终经生活污水处理厂处理后排入就近河流。对本项项目施工期产生的废气污染可以通过定期淋水降尘措施,控制扬尘对外环境的污染;车辆产生的尾气对环境影响较小,污染较小,不影响环境质量项目建设期要严格按照规定施工时间来施工,禁止夜间产生环境噪声污染的建筑施工;项目各建筑墙体采用新型保温材料,具有良好的隔音效果,建设期固体废弃物及时清扫、集中处理,不会产生二次污染。运营期固体废弃物统一堆放,由环卫部门清运并得到无害化处理,储运过程中进行封第四节地震灾害影响分析的,以灰黄色亚砂土、灰黄色粉质亚砂土、淤泥质粘土为主。项目工程地点第五节特殊环境影响第七章经济影响分析第一节经济费用效益或费用效果分析本报告从社会资源优先配置的角度,在可行性研究财务分析的基础上,。本项目投资费用估算的依据如下: (4)江苏省有关工程概预算定额标准; (5)江苏省房屋建筑和市政基础设施工程工程量清单参考价格; (6)大丰市类似工程造价指标资料; (7)大丰市工程造价信息; (8)江苏省、大丰市现行的有关取费标准。。其中:的建筑造价成本;财务费用为建设期利息费用,本项目资金都为自筹资金,因此不存在利息费用;表7.1投资估算表一1234用建设面积(平方米)单价(元/平方米)合计(万元)例4.5地下建筑面积5管理费用6财务费用7销售费用9开发期税费预备费用二经营资金三总投资合计本项目建设期为2年,项目资金投入也分2年进行,年投入的资金分别 (1)产品价格目前政策形势及未来几年的房地产行业发展趋势的研判,及项目所在地的位置和住房品质,本项目的销售价格会呈低开走高走势。按偏保守原则,确定为:多层、低层住宅售价为2800元/平方米,高层住宅售价拟定为2900元/ (2)项目的开发量及销售量根据项目分期开发计划,项目开发量及销售量分析表如下表:7.2项目开发量及销售量分析表序数量(平计算期号方米)12341开发量1.5物业2销售量2.5地下车库 (3)销售收入及税金根据产品的价格及开发量、销售量的方案预测,本项目销售收入总计及附加详见下表:7.3项目销售收入、经营税金及附加表序号12营业税(5

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