楚州商业项目前期定位策划

/楚州商业项目前期定位策划第一部分市场调研分析一、区域经济环境的分析和生活结构研究区域概况1、地理环境淮安市楚州区位于江苏中部,东邻盐城市阜宁、建湖两县,西与洪泽县和淮安市清河、清浦两区接壤，南接扬州市宝应县，北与淮安市涟水县交界。全区东西长64公里,南北宽4３公里,总面积1６00多平方公里，辖２8个乡镇。２、交通条件高速公路淮安楚州交通便利，京沪、京宿徐、宿淮、淮盐、宁淮等五条高速公路在境内交汇，距上海、北京分别只有3个多小时和8个小时车程,确立了淮安在苏北乃至江苏省的交通枢纽地位。 目的城市 北京ﻩ上海 南京 连云港 徐州ﻩ盐城ﻩ宿迁 高速公路ﻩ京沪高速ﻩ淮宁高速 淮连高速 徐宿淮盐高速 时间(ｈ）ﻩ8。5ﻩ3.5 ２ 1 ３ﻩ２ 1铁路交通新长铁路纵贯全境,直达青岛、哈尔滨、成都等超大型城市,连接腹地和沿海。水运空运交通京杭大运河等多条流域性航道汇聚楚州，水路通达上海港、南京港、镇江港和连云港等重要货物集散港口.随着淮安民航机场的建设，更将使楚州拥有飞速发展的广阔空间。◆总人口及区域人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等1、人口增量及组成分析20０６年年末全区户籍总人口１21。1万人,全区全年出生1。5８万人,死亡0．31万人。总人口中城市人口2３．４万、镇人口１６。97万、乡村人口80。７３万人.预计到２０１0年城镇人口达到５1万，其中城区人口达到28万。表1—１楚州区２０04-２０0６年总人口及总户数 年份 2004ﻩ2005 ２0０6 2010年（预计) 总人口(万人） 1１9．49 1１9．46 12１.1 城镇人口51万，其中城区人口28万 总户数(万户) 3５．１4ﻩ35．03 ３5.21ﻩ 城镇人口（万人)ﻩ38。95 39.2３ﻩ40．３７ 城市人口(万人） 24．４1ﻩ２2.72ﻩ23。4ﻩ图1-12004－２0０６楚州区人口状况数据来源:江苏省统计年鉴2、GDP发展状况及产业结构情况20０5年实现生产总值87。12亿元，比上年增长8.1％。其中，第一产业增加值２１.39亿元，增长2。9％；第二产业增加值37。１1亿元，增长13.8%；第三产业增加值28．62亿元，增长５。3%.人均生产总值72９2元,比上年增长８.3%.2006年实现生产总值101.６７亿元,比上年增长16。７％。其中，第一产业增加值22。60亿元，增长4.９%；第二产业增加值45.５0亿元，增长21。8%;第三产业增加值3３。57亿元，增长１7．3％。人均生产总之９５26元，比上年增长20。7％。数据来源：楚州统计公报（20０8年为预计数值）2007年楚州实现地区生产总值１18.2亿元,比上年增长16。３％。实现农业增加值23.94亿元，比上年增长5．9３％.实现工业增加值4０.23亿元，比上年增长20．０9％。服务业实现增加值39。32亿元,比上年增长1７．13%。楚州区的经济结构调整和增长方式转变取得新进展。工业发展较快，传统产业继续得到提升,现代服务业发展加快。200６年三次产业增加值比例为22.2：４4。8：３3。从表可见，楚州第三产业占国民生产总值的比重虽然逐步增加，但是增长速度比较慢。第三产业产值比重仅占国民生产总值的三分之一，表明楚州经济发展还是停留在工业、农业唱主角的发展时期，与发达地区服务业占50％以上比重相比差距还比较大。这也表明随着城市化进程的加快，楚州的服务业，特别是商业发展还有较大的上升空间.3、城乡居民人均收入及消费水平分析根据统计显示2006年城镇居民人均可支配收入7846元,比上年增长1０。8％；人均消费性支出５796元,增长7。6%.农村居民人均纯收入4597元，比上年增长９．5％；人均生活消费支出２589元,增长3．6%。全区在岗职工人均工资1167０元，比上年增长17.5%;楚州城乡居民生活水平得到新提高.2０07年，城镇居民人均可支配收入９９50元，农民人均纯收入5095元；2008年目标城镇居民人均可支配收入11１00元，同比增长11.５6%；农民人均纯收入5650元,同比增长10。8９%。数据来源:楚州统计公报（2008年为预计数值）从收入表上可以看出,2007年城镇居民农村居民人均收入均有大幅度增长，分别比上年增加２104元和４98元,分别增长2６。8%和１0．8％。这也为城市商业发展提供坚实的基础。但是城乡居民收入差距却逐渐拉大,农村与城镇居民收入比逐年下降，2０07年农村居民人均收入仅为城镇居民的5１。２１%，由于农村人口比重大，收入水平低将对地区商业发展产生制约效应。从城乡居民支出表上可以看出2006年城镇居民支出增加1056元，而农村居民支出仅增加９0元。一方面原因是当年城镇居民收入增加较农村居民多，另一方面是农村固有的节俭消费习惯使农村居民消费支出增加很少。进一步分析楚州与淮安其他区县在职人员年工资收入水平可以看出,楚州在职人员年工资为11670元，仅为全市１6590元的70.34%，是所有９区县中最低的。因此，楚州虽然在经济发展速度上有比较快的发展，但是其基础差、基数低的现状仍未有效改变。当地总体收入和消费水平不高的现状在短时期内仍难有根本性改变。4、社会消费品零售总额分析数据来源：楚州统计公报2００5年楚州实现社会消费品零售总额３０．３3亿元，比上年增长１5。6％；20０6年楚州实现社会消费品零售总额３4．06亿元，比上年增长15.8%；2０0７年楚州实现社会消费品零售总额3９.58亿元，比上年增长16.２1%。分行业看，200５年批发零售贸易业零售额2５．９６亿元，增长１５。3％；住宿餐饮业零售额４.34亿元，增长17．4％；其他行业零售额0。03亿元,增长0．0３％。2006年批发零售贸易业零售额28.８9亿元,增长１5。３％；住宿餐饮业零售额５。１１亿元,增长１7．７%;２00７年批发零售业33。02亿元,比上年增长15.8？%,住宿餐饮业6.06亿元，比上年增长１９.８％。预计20０8年完成社会消费品零售总额45。87亿元，同比增长15。89％;以住房、非义务教育、汽车、信息通讯、旅游等为代表的新型消费保持较快增长，居民消费结构升级加快。楚州区社会消费品市场发展中的亮点主要有：亮点之一：社会消费品零售总额接近40亿元20０7年楚州区通过采取提高城乡居民收入、完善社会保障体系、整顿市场秩序等有力措施，积极推动国家扩大内需政策的贯彻落实，为消费品市场发展营造了良好的环境.全区消费品市场继续保持较快发展，销售规模得到了进一步扩大.全年１2个月中，除2月份增速受去年同期基数影响较低外，其他各月消费品零售额均保持了较快增长,全年社会消费品零售总额接近40亿元,累计实现社会消费品零售总额39.58亿元,比去年同期增长16.21%。亮点之二:农村市场消费出现明显回升近年来，淮安市认真贯彻落实中央和省委、省政府一系列的惠农政策，采取取消农业税、加大“三农”投入、增加农民补贴等措施，切实减轻农民负担，使农民收入得到较快增长.使得农村居民购物消费环境得到进一步优化,购买欲望进一步提升,从而推动了农村消费的进一步增长。农村市场消费出现明显回升，城乡市场增幅差距逐渐缩小，呈现同步发展态势。亮点之三：餐饮市场消费继续红火城乡居民收入水平逐步提高和消费观念的不断更新，使外出就餐成为一种新的消费时尚,推动了楚州餐饮业的发展。另外，随着楚州社会经济的发展,各种公务和商务性应酬交往活动不断增加,也对餐饮业的发展产生了较大拉动作用。2006年，全区餐饮市场消费继续红火，累计实现零售额５.11亿元，比上年同期增长１9.8%。亮点之四：“假日经济”拉动效应依然明显随着居民收入逐步增加和生活节奏不断加快，节假日集中消费的特征依然明显,假日消费为零售市场发展带来了巨大商机。淮安市商贸流通企业抓住节假日有利时机,积极开展各种丰富多彩的促销活动，有力地促进了市场消费.2０06年春节、“五一"和；十一；黄金周期间，全区各大商场、超市商品丰富、购销两旺，继续出现假日消费热潮.亮点之五:限额以上贸易企业销售稳步增长２０06年，楚州区限额以上批发零售贸易企业经营状况良好,全年实现商品零售额1。75亿元,比上年增长3.１%。其中吃的商品类增长31．3％、穿的商品类增长11.９％、用的商品类增长1４。５%。亮点之六：通讯器材、汽车等消费升级商品热销居民消费结构升级加快,是推动消费品市场发展的重要因素。目前，楚州区居民消费结构正处于由传统的基本生活消费向以住行消费为代表的发展型和享受型消费过渡的阶段,由此所带来的市场热点，给与之相关的产品和服务行业,带来了前所未有的商机,并由此带动相关产品出现热销，成为全区消费品市场的持续增长点.亮点之七：新型商业业态保持快速发展200６年,苏宁电器楚州店开业，使楚州区以连锁经营为特征的新型商业业态发展又迈上了新的台阶，为全市消费品市场的发展注入了新的活力.这些以连锁经营为特征的新型商业业态,以其现代营销模式和先进经营理念,吸引了越来越多的消费者,有力地推动了楚州消费品市场的发展.目前，时代超市、苏宁电器、中信电器、五星电器等超市、大卖场,已成为广大居民购买日用品、家用电器等商品的主要场所，其中时代超市、苏宁电器等企业年零售额均超过亿元。5、固定资产投资及房地产投资状况20０６年完成全社会固定资产投资６0.2亿元，比上年增长34.９％。全年完成5００万元以上项目投资3２．６２亿元，同比增长6。3％;其中城镇1９.85亿元，增长3６.8％；农村4．55亿元,下降５４.4%;房地产开发投资８．21亿元，增长4０．8%.20０7年全社会固定资产投资８0.5亿元，比上年增长33.７2%。2008年目标完成全社会固定资产投资10５亿元,同比增长30。4３％。2004—200６年固定资产投资及房地产投资状况6、民营经济民营经济加快发展。200６年末全区工商部门登记的私营企业达289８户,总注册资本达28．65亿元；个体户2０68１户，总注册资本达5。４７亿元.非公有制经济创造的增加值在地区生产总值中的份额达6５。2%，比上年提高2.8个百分点。营业收入超亿元的工业企业达15家,新增５家。2007年新增私营企业６４０家，新增注册资金１2。５？亿元，个体工商户560０?户。民营经济的快速发展,为楚州区社会购买力的提升有较大的推动作用，民营经济越发展，地区商业也就能够得到快速发展。二、区域结构调查与城市发展规划调查1、公共设施状况及规划“十五”期间，楚州区城市建设累计投入59.2亿元，实施城市建设重点项目224个；城市建成区面积由200０年的15．6平方公里扩展到20平方公里；城市人口由２00０年的1７万人增加到２１万人.累计新增绿化面积141。8万平方米、道路面积1１8万平方米、住房面积82万平方米，新铺设下水道、排污管网9.6万米、供水管道3.9万米，新建城区泵站８座、压缩式垃圾中转站10座。经过多年发展建设,楚州在水利、住房、教育、医疗、交通、邮政、电信、电力、供水等基础设施建设上有长足发展。完善的基础设施建设在提高人民群众生活水平的同时,也大幅度提高了楚州投资环境和经济发展。“十一五"发展目标:以国家级历史文化名城、具有旅游特色的城市为发展战略定位，建设“交通便捷、设施配套、环境怡人、特色明显、经济繁荣、社会文明"的新城市。以城区建设为核心，城镇建设为基础,构建布局合理、功能完善、设施先进、特色鲜明、协调发展的城镇体系。到２0１0年中心城区人口达30万人,建成区面积３0平方公里,人均用地10０平方米，全区城镇人口达48。５万人，城市化率达4０%以上。２、交通体系状况及规划楚州北距连云港市120公里,南距南京市20０公里。、京沪高速公路、宁连高速公路、同三高速公路、新长铁路、淮杨铁路等国家重点交通干线均穿境而过。到上海、北京、南京行车分别仅需３.５小时、8小时和2小时.加上京杭大运河和苏北灌溉总渠组成水上运输通道，使楚州扼东西南北、水陆交通之要冲，成为自古乃兵家重地、商贸重埠。公路交通：京沪高速公路、宁连高速公路、同三高速公路。铁路交通：江苏新沂至浙江长兴铁路，淮杨铁路、陇海线的新长铁路途经楚州，并在楚州有客运站和货运站。在江苏省的“十一五"规划中，全省铁路设施建设是其中一大重点，将建设淮安、盐城、南通、连云港四大火车站，同时新建包括淮安至宿州在内的7条新线路.水运交通：京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河入海水道等航道在楚州纵横交错，其中京杭大运河年吞吐量位居国内内河航运第三位。楚州作为淮安的老城区，形成了三横三纵和翔宇大道、运河街环绕老城道路布局。东西镇淮楼路、东西门大街、友谊-永怀路贯穿东西,南北门大街、东长街、西长街连接南北。将楚州老城区分隔成有序的组团.3、道路及出行状况目前楚州老城区的道路比较窄，除了东西镇淮楼路部分路段为四车道加非机动车道外,其他道路一般都是双车到，部分道路不设非机动车道.而且楚州道路上非机动车驶入机动车道的情况比较普遍,因此道路通行状况不甚理想，交通事故频发。从本小组观察看，楚州老城区出行主要方式有公交车、电动车、自行车、三轮车及步行.私家车比例还比较低，从侧面体现出楚州收入水平不高的现状。作为老城区和新城区的分隔道路,翔宇大道按照四车道加双非机动车道设计,道路状况优良。综合楚州道路状况和通行量状况看，虽然老城区道路不够宽阔，但是较少的机动车数量使得道路通行总体状况比较顺畅.但是当地现有的交通出行不良习惯及红绿灯数量不足的现状，使楚州交通出行存在不少隐患.本小组认为:增加红绿灯数量是现阶段的耽误之急,加强交通法规教育是改善楚州交通的根本出路。４、区域性质与功能特点按照现有楚州城区规划，楚州城区分名城保护区、新城区、城西片区、工业新区、商贸区五个部分。名城保护区——楚州的老城区，由翔宇大道、运河街环饶的区域。周恩来故居、中共华东局旧址、河下古镇、镇淮楼等古迹位于区内,丰富的旅游资源有待开发。区域拥有较为成熟的配套,目前仍是楚州行政、商业、文化中心区域。新城区——东至经九路，西至北门大街—经五路，南至莲花东路—纬六路，北至纬四路,总用地约１。６５平方公里。规划将该片区建设成为以商贸活动和区级行政办公为主，兼具居住、医疗和休闲服务功能的楚州区新中心区。新城区是目前楚州房产开发的重点区域.盛世豪庭、金莺华庭、紫金名府、书香门第、现代阳光城等众多楼盘均位于此区域.城西片区——里运河以西,京杭运河以东,是楚州城西新居住区。该区域内安置配套房项目较集中,沿着城西北路和城西南路两侧将建成以一品华庭为代表的众多居住小区,将有效分流老城区人口规模。工业新区--江苏省重点经济开发区,于2002年７月１8日正式开园.它位于京沪高速和新长铁路两侧，规划面积５8平方公里,可用面积达２０平方公里,200６年4月已被批准为省级经济开发区,成为功能配套齐全、基础设施完好的苏北一流的经济开发区。重点引进针纺织服装、医药、机械电子、食品加工、高新技术等企业。截止２０07年底,累计进园项目2６2个，累计工业项目投入40。１亿元。其中，累计竣工项目1５8个，项目占地面积3632亩，当年开票销售18。32亿元,入库税收54３8万元。商贸区—-位于翔宇大道两侧规划面积４.5平方公里，主要建设综合商贸、汽车、汽配、摩配、轻纺、五金等各类专业批发市场。商贸开发区连接淮安市区和楚州区，离市区仅9公里,交通便利，市场辐射面广。在建的中国淮安国际商城，占地面积10０0亩，建成后将成为苏北地区最大的商贸中心。依托楚州针纺织行业群体优势,楚州也将成为苏北针纺织品的集散地。５、各项城区的机能ﻩ名城保护区ﻩ历史文化名城，楚州现在的行政、商业、文化中心 新城区 未来城市化进程的主要接纳区,楚州未来行政、商业中心 西城区ﻩ老城区与新城区人口的补充接纳区,城市副中心 商贸区ﻩ商贸集中区,楚州第三产业的集中代表ﻩ工业新区 商贸集中区,楚州工业发展的根据地６、城市发展规划未来城市发展目标2008年,全区主要指标调控目标为:实现地区生产总值1３９亿元，同比增长１７。59%；财政收入9.5亿元,同比增长25％，其中一般预算收入5亿元，同比增长2５%；全社会固定资产投资10５亿元，同比增长３0．43%；城镇居民人均可支配收入11100元，同比增长11。５6％;农民人均纯收入５６５０元，同比增长10。８9%；全年实现服务业增加值4７.５亿元,同比增长20。8％；完成社会消费品零售总额45。8７亿元，同比增长15.８9%。楚州区“十一五”发展总目标是：经济总量翻一番,财政收入达三倍，努力建成新城区，苏北县区争位次.通过五年的艰苦努力，全区地区生产总值在“十五”基础上翻一番,达18０亿元，年均递增16％;财政收入力争达到1２亿元，年均递增26.４%；全社会固定资产投资累计４50亿元，比“十五”增加2．0４倍；城镇居民人均可支配收入突破1万元，农民人均纯收入突破60００元，年递增分别为11.3%和7.9％;城市化率达到４0％,提高７．89个百分点。表1－1楚州区“十一五”发展目标ﻩ楚州区ﻩ 2０07年 年递增率 十一五末(201０年）ﻩﻩＧDP（亿元） １18ﻩ16％ﻩ18０ 财政收入（亿元）ﻩ7．５ﻩ26．4% 12ﻩ全社会固定资产投资总额（亿元) ８０ﻩﻩ45０ﻩ 城镇居民人均可支配收入（元)ﻩ８５00ﻩ1１.3%ﻩ突破1万 农民人均纯收入(元） 5０70 7.9%ﻩ突破６0０0资料来源：楚州区政协十一届四次会议未来城区规划（２０05－2020）从“三淮一体”的构想到三淮在行政区划、政治体制等各方面的完全合并与融合已经在向世人初步展示了淮安城市化的基本思路和策略。淮安城市发展包括两个中心、也就是两个组团，包括清河、青浦和淮阴三区在内的主城区作为淮安的主中心和中心组团，而楚州区作为副中心，处于次组团的位置，两组团相呼应共同构筑起淮安合理而独具特色的城市发展形态和布局.未来，淮安主城区主要向东、向南发展，同时也向北发展,楚州区因为南面淮河入海水道和苏北灌溉总渠的阻隔,向南没有拓展的空间,所以在规划中主要向东向北发展无疑是合理和必要的。未来两组团将在主城的东南、楚州的东北和主城的南部、楚州的西部相接，通过一些城市主干道的连接，两组团将完全、畅通地“融为一体”.未来在继续保持楚州旧城、新城、夹城“三联城”的独特城市框架布局的基础上，城区将主要向东、向北、向东北拓展和布局，同时也适当向西北发展；本地块就位于城东,隶属新城区规划范围。楚州新城区规划【规划范围】东至经九路,西至北门大街—经五路,南至莲花东路-纬六路，北至纬四路，总用地约1.65平方公里。【规划定位】规划将该片区建设成为以商贸活动和区级行政办公为主，兼具居住、医疗和休闲服务功能的楚州区新中心区.新中心区将着力营造开放型、生态型、服务型的行政、商业中心和宜人的人居环境,使其成为体现楚州“创新、上进、发展”的现代城市形象的标志性地区之一。【规划布局】形成“三区、三轴、一带”的格局，各功能区相对独立,并以“三轴、一带”相整合:三区：即三大功能区,行政中心区、商业中心区、居住区;三轴：以翔宇大道为楚州新区的发展横轴,楚州大道为纵贯楚州新老城区的纵轴；行政中心区以区政府办公楼为主体建筑，经市民活动广场、居住片区向南至荷湖公园形成中心区西部的纵向次轴；一带：在文渠沿线规划设置北起中心区翔宇大道南经荷湖公园至总理纪念馆的开放性休闲旅游绿带。新城中心区规划图三、楚州区房地产市场分析(一)、楚州近几年房地产发展概况楚州实施大规模的城市改造，起步于上世纪90年代末期,当时主要针对老城区的旧城改造;房地产开发规模仅限于沿街的“一层皮”工程,随着全区房地产市场逐步完善,规模小区如雨后春笋般的在楚州城区出现，20０0年楚州仅有新城、明都、月湖三个小区，到目前已发展到2０余个，且规模小区达到历史新高，增长呈现出的良好态势。2０02-２007年楚州区房地产施工面积与竣工面积由上表显示，2００２年施工面积8万㎡，竣工面积14。5万㎡;2003年施工14。8万㎡，竣工１4万㎡；２00４年施工18.０8万㎡，竣工4。8万㎡;２0０5年施工20。78万㎡,竣工18万㎡；２006年开发27.72万㎡，３０。52万㎡；销售面积3０．92万㎡，同比增长31％.在2007年房地产开发项目计划看，新开工项目5个，施工面积40万㎡（其中住宅30万㎡）,竣工２5万㎡(其中住宅22万㎡），投资3．8亿元.07年1-6月份已完成投资3。２亿元（含土地款)，施工面积50万㎡，竣工6。6万㎡,预售批准２５.6万㎡.二手房市场交易也比较活跃，０７年1—6月份，二手房交易４23件，成交面积2。4万㎡，成交金额3800万元,成交量比去年同期增长５0％。同时新的住房政策也刺激房地产市场消费,2007年住房公积金贷款政策增加了住房按揭贷款这项新的服务内容，由于其利率较低，减低了购房人的还贷压力，因而有力的吸引了很多工龄短、积蓄少的购房群体，推动了房地产市场的消费。0７年年1-6月份个人购房贷款0．48亿元，其中公积金贷款0.１6亿元,同比增长４5%。楚州区的房地产业近几年迅猛发展,不但改善了城市住房结构美化了城市面貌，也增加了地方政府财政收入，城市居民住房面积大幅度提高，对于房地产投资的意识也逐渐加强,目前楚州区人均居住面积达28.５㎡，楚州区有45%左右的城市人口拥有商品房。（二)、土地市场1。２002—２0０7年居住用地出让情况2002年至200７年７月以来楚州区共出让居住用地２6８5亩,年均出让４７９亩.从近几年出让的居住用地面积来看，出让面积保持平稳。其中２０06年有较大增长，出让土地面积达到712。６6亩，比２０05年增长率了６０%，20０７年上半年已出让居住用地２８９亩.(另据调查，楚州区未来几年一级土地市场上每年的土地供应量不小于400亩.）２002－2０0７年楚州区居住用地出让面积2。２0０2—２０07年居住用地出让价格2002—2007年楚州区居住用地出让平均价格土地价格也是稳中有升，200２年出让的居住用地的平均价格是34。74万元/亩，到2００7年上半年这一价格上升到74.12万元/亩，其中２０04年成交的平均价格有所下降，主要是因为该年出让的地块都在城市的外围(新城区），距离商业中心比较远；此外２0０5年出让的关天培路南侧地块5３8８平米,每亩成交价达到１4６万元，成为当年最高价格。其它地块因地理位置的不同而价格不同，整体而言，新城区地块的价格区间在3０—８0万/亩，名城保护区地块的价格区间在８０—150万/亩(视地块大小也有不同)。这样的土地价格与楚州区整体的经济发展水平是相适应的，可以看出楚州区的土地市场发展得比较规范。3、“十一五"期间计划推出土地项目一览 编号ﻩ项目名称 地块位置 用途 面积(亩) 挂牌参考价（万元/亩)ﻩ1ﻩ盛世豪庭北侧地块ﻩ淮江路东侧ﻩ居住ﻩ75ﻩ３0 2 城东乡政府周边地块ﻩ新区ﻩ居住ﻩ５0０ﻩ8０ 3 河下古镇安置小区及商住房建设 城西干道西侧 居住ﻩ1００ 70 4 高架桥东侧地块ﻩ淮江路 居住 100ﻩ90ﻩ5 国际商城货配中心东侧 翔宇大道南侧 商业 172ﻩ50ﻩ6ﻩ萧湖开发莲花街改造ﻩ老城区 商业ﻩ163ﻩ80ﻩ7 府衙东侧地块 老城区 商业 38ﻩ2２０ 8 古城墙遗址公园旅游服务中心ﻩ淮江路东侧ﻩ商业 ５ﻩ800 9 国产轿车4S店ﻩ华西路南侧 商业 30ﻩ50 10 纪念馆东侧地块 淮江路 商业ﻩ3ﻩ1６6。6 11 河下古镇北入口旅游商务区ﻩ翔宇大道ﻩ商业ﻩ６8ﻩ８0 12 河下古镇—城河街改造 翔宇大道 商业 ７0 １00ﻩ1３ 水利枢纽休闲中心ﻩ水上立交 商业、旅游ﻩ８0ﻩ30ﻩ14ﻩ高架桥西侧地块ﻩ淮江路ﻩ商住ﻩ50ﻩ90 1５ 运河嘉苑东侧地块ﻩ老城区ﻩ商住 200ﻩ１３０ 16ﻩ五中北侧地块ﻩ老城区ﻩ商住ﻩ4３。8 90 17 下关商业广场地块ﻩ翔宇三期南侧ﻩ商住 ３0０ﻩ不低于评估价 1８ 二农机厂周边地块 老城区 商住 ２６.６ 1０0 19 翔宇花园北侧地块ﻩ新区ﻩ商住ﻩ120 126 20ﻩ新汽车站南侧地块ﻩ新区ﻩ商住ﻩ18０ 1２0ﻩ21 行政中心东侧地块ﻩ新区 商住ﻩ１３4 120 ２2ﻩ丝绸厂周边地块ﻩ老城区 商住ﻩ97ﻩ８０ﻩ23ﻩ农机厂周边地块ﻩ老城区 商住 56ﻩ１80ﻩ24ﻩ城南粮库及周边地块ﻩ老城区 商住 1６2ﻩ120 2５ 教师进修学校南侧地块 新区ﻩ商住 180 10０ﻩ２６ 荷湖３＃地块 淮江路 商住ﻩ2００ﻩ１60ﻩ２７ 翔宇大道三期北侧地块ﻩ新区 商住 3７0 1００ 28 浩伟橡塑制品公司周边地块ﻩ新区ﻩ商住 ３2 100ﻩ29ﻩ新长途汽车站北侧地块ﻩ新区ﻩ商住 1８8 11０ 合计ﻩ374３。4主要出让地块直观图：４、楚州房地产2007年回顾与20０8年展望200７年楚州区完成房地产投资12亿元,施工面积93万平方米(其中安置房施工面积14。4万平方米）,竣工面积73万平方米，共计批准预售面积近5０万平方米。与周边区县相比,除略低于淮阴区外,均高与其他同类地区，从上述数据看,楚州区20０７年房地产开发形式较好,商住房的价格上半年控制在2５0０元/平方米，下半年在２800元/平方米.2０08年一季度保持在３00０元／平方米左右,从2008年1-3月楚州区房地产开发情况看：1-３月份完成房地产投资1．12亿元,同比增长5％，施工面积.３6.０４万平方米，同比增长12％，新开工面积8.8万平方米，同比增长8%,房屋竣工面积1．18万平方米，同比增长１５％,实际销售0.9６万平方米,同比增长５５％，而空置面积仅0。1４万平方米，同比降低15％.总体看，2008年1－3月的销售形式于去年相比略好。2007年商品房市场曾出现集中供应放量的情况，市场供求失衡，那么2008年楚州区商品房市场形式将如何发展呢,现从以下几方面分析:（１）、2008年楚州区房地产开发计划总量高于往年2008年区政府拟推出22块地块（含安置房建设）,共计2700多亩。主要新开工项目13个,施工面积６2．0５万平方米(其中住宅39。09万平方米)，竣工５1.５5万平方米(其中住宅３４.09万平方米）,投资7.24亿元；两项总投资16。45亿元。从上述数据看,楚州区无论是房地产投资额还是开发总量都明显高于往年，商品房的供应量不断扩大,预示着未来2—3年楚州房地产市场的竞争将日趋激烈。（2）、楚州区商品房开发还有较大的发展空间按楚州城市总体规划要求，保护古城,发展新城,用3—4年时间建成新城区的总体战略.目前楚州城市人口近3０万人。随着城市化进程加强，到20１2年达50万人,城市规划区范围现在３0平方公里,老城区面积达15万平方公里，居住10万人，新城面积35平方公里，居住40万人，为实现这样的规划目标，目前楚州区政府将重点打造新城，搬迁老城区人口,主要计划有：①萧湖景区开发,计划拆迁２0万平方米建筑，疏散人口2万人;②淮安府暑开发,建成商业街区,重现历史繁华,搬迁20万平方米，疏散人口２万人;③河下古镇保护开发，疏散1万人;④月湖、勺湖及里运河风光带的整治改造，搬迁２0万平方米，疏散人口２万人；⑤其他如老城区改造、古城墙遗址公园、关天培周边整治改造,搬疏散人口近1０万人，由此可见楚州区商品房的供应量在近２年内还不会出现饱和的状况，仍有一定发展空间。（3)、土地和建材价格持续增长,房价迟迟不落，购房者持币观望0７年以来，楚州区的地块价格一直处于上涨中，且上涨幅度较大。三大建材价格持续上涨,目前楚州商住用地平均每亩在120万元以上,好的地块每亩近150万元，而商业地块也在每亩６0万以上。与2006年相比增长30%，每平方米增长近20０元。而土地成本作为房地产开发的主要成本和房价构成的主要要素之一，土地价格的上涨必然导致房价的上涨，加上原材料成本提高,使目前楚州房假在30０0元/平方米左右。好的景观楼盘在310０—３2０0元/平方米左右,与去年同期相比增长2０％，使一部分购房者难以接受。但就目前楚州的物价水平走势来看，房价上升仍将有一定的空间,只是上涨幅度在今后一段时间内趋于稳定,回落空间较小。楚州目前的楼市状况是：观望者多于购买者。虽然统计数据表明，200８年1-３月，楚州各项指标均高于去年，但与去年那种“火爆“的购房现象相比,各售楼处都显得比较冷清。这种局面主要的原因是大部分购房者都在观望，由于国家现在对房地产开发进行调控，各商业银行对房贷也提高了门槛，贷款利息也在增加，全国各新闻媒体也不断报导大中城市的房价在回落的消息，使许多购房者抱有房价会下降的想法，导致很多购房者都在等待，等待房价回落时机的到来.（４)、房地产业在今后几年内仍将是楚州的支柱产业之一目前楚州有3０家房地产开发企业，其中二级开发资质13家,三级开发资质15家。2007年完成房地产税收６．8亿元,是政府财政税收的重要来源.经过调整和发展,楚州的商品房开发将持续保持稳定快速增长态势，预计２008年将保持15%左右的增长速度。随着楚州各项经济增长加快、企业效益提高、人民收入增多、消费水平提升,必将对楚州房地产市场形成新的机遇和支撑，使楚州的房地产开发市场迎来新的发展。四、商业发展规划及政策研究１、商业发展现状及布局情况统计数据显示2007年楚州消费品市场稳中趋旺.2007年楚州实现社会消费品零售总额39。58亿元,比上年增长16．21%。其中批发零售业33．02亿元，比上年增长15。８？％，住宿餐饮业6.０6亿元，比上年增长１9。８%。以住房、非义务教育、汽车、信息通讯、旅游等为代表的新型消费保持较快增长,居民消费结构升级进一步加快。从07年消费数据中可以看出，目前楚州私营个体经济占社会消费品市场的比重很大,批发零售和住宿餐饮占社会消费品总额比例很大。这表明，楚州商业发展的现状是：大型国营私企引潮流,个体工商经济唱主角，批发零售贸易市场大,住宿餐饮娱乐前景好。通过对楚州商业情况的初步观察，我司认为：目前楚州商业总体还不发达,人民群众的消费水平不高，主要消费品还是食品服装等基本生活所需。另一方面，人民群众对住房、高档餐饮、休闲娱乐、旅游等新型消费潜在需求巨大，居民消费结构正在快速升级,目前楚州商业发展现状还不能跟上当地居民对新型消费需求的增长速度.2、商业发展规划从政府规划看，位于位于楚州西北片区、翔宇大道两侧的商贸开发区是目前最大最集中的商业发展区域，规划范围南至村中路、北至承恩大道、东至经四路、西至乌纱干渠，规划总用地面积316．61公顷。规划目标是:建成服务苏北，辐射更大区域,集商务商贸、物流服务为一体的综合性商务商贸区.目前已经完成一期开发的淮安国际商城位于商贸开发区南侧，总占地1４0０亩,总建10０万平方米。政府带头，政策优惠是其最大的优势。从目前经营状况看,其销售状况比较理想，但是招商情况不好,商铺空置率高，其长期经营仍需时日。20０7年楚州区商业出让地块分布表ﻩ地块名称编号 土地位置 出让土地面积ﻩ土地用途 出让年限 容积率 挂牌起价ﻩ翔宇花园北侧地块(2008G011C01）号ﻩ经九路西侧ﻩ7９９65 居住（兼容商业）ﻩ4０70ﻩ多层１。5高层2。3ﻩ10８00万元ﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩﻩ 新楚州中学南侧地块(２０0７G0３0Ｃ03)号 东长街东侧 5163 商业居住 4070 ≤1。5ﻩ７00?万元ﻩﻩﻩﻩ老淮城镇政府周边地块（2007Ｇ０３1C04)号ﻩ东门大街北侧ﻩ11５7０ﻩ商业 ４０ ≤1。５ 33１0?万元ﻩﻩﻩﻩﻩ 楚东大厦北侧地块（2007Ｇ0７８C09）号 楚州大道东侧纬七路南侧ﻩ１3905ﻩ商业金融居住ﻩ４0７0 ≤3。5 3０30万元ﻩﻩﻩﻩ 河西服装厂地块（2007G079Ｃ10）号ﻩ一品梅路南侧城西南路东侧ﻩ16１40 商业居住 4070 多层≤1.4高层≤2．2商业：≤3.５ 2680万元ﻩﻩﻩﻩ二农机地块（２007Ｇ080Ｃ１１)号 楚州区友谊路南侧ﻩ17３１6 商业居住 4070ﻩ多层≤１.5高层≤2.2 2340万元ﻩﻩﻩﻩﻩ古文楼饭店地块（2007Ｇ0８1C12）号ﻩ楚州区河下古镇ﻩ7３4ﻩ商业ﻩ40ﻩ1。２17ﻩ65万元ﻩﻩ３、城市商业发展规划政策楚州区未来商业发展规划主要在以下几个方面：商贸业上，大力推进“一圈、一区、一中心”建设步伐,完善提升镇淮楼商业圈,加快建设一批特色鲜明的商业街和商业服务项目；规划建设翔宇大道板闸收费站至礼字坝沿线商贸开发区,兴办一批富有楚州特色的针纺、汽配、建材、农产品等专业批发市场，形成与主城区市场互补的发展格局;规划建设以楚州火车站为核心的综合性物流中心，新建联运和仓储等多个分中心,基本建成以现代综合交通体系为主的运输平台.旅游业上,依托名人故里、美食之乡、漕运文化、田园风光,进一步整合旅游资源,著力建设“四大景区”,一是桃花垠周恩来纪念馆景区。以周恩表纪念馆为主体，充实完善景区内涵，整治环境，力争建成国家4A级景区;二是古城遗址游览区。以镇淮楼、,漕运总督部院遗址公园、淮安府署为中轴线，以周恩来故居为重点、恢复古城墙、改造关天培祠、韩侯祠、刘鄂故居等文物景点，使之成为展示楚州历史文化特色的旅游景区；三是“一镇三湖”旅游开发区,开发河下古镇，重现小桥、流水、人家的历史风貌,连结吴承恩故居、御码头、接驾亭等景点，增加其观赏性。四是运南闸坝风景区，结合淮河入海水道兴建观光塔、索道和淮河水利展览馆、淮河缩微景观，使之成为具有丰富水文化特色的旅游风景区。新兴服务业上，大力推进电子政务、企业信息化、电子商务，积极发展中介和社区服务。商贸服务业是楚州区的传统产业.近年来楚州区把实施“商贸立区”战略，作为加快全区服务业发展的重要战略举措，全区商贸业发展势头良好,呈现出较好的运行态势。一是商品市场建设迈出新步伐。全区拥有各类市场７３个,市场贸易成交额22．2亿元。占地7.５亩，建筑面积７000平方米的漕运商城、占地3６。５亩，建筑面积2。8万平方米的明清商业步行街均已建成开业；一期规划两平方公里的商贸开发区已经启动，通过招商引进的总投资20亿元,占地面积1400亩，建筑面积100万平方米,市场定位为国家一级批发市场的中国国际商城也开工建设,其中投资3．9２亿元,占地面积291亩，建筑面积23万平方米的一期工程于２006年底建成开业.二是商品流通方式显现新业态。楚州区连锁经营等新型业态得以推进。以“苏果”、“华联"、“苏源”、“家得利”为代表的连锁经营,已成为全区消费品市场的经营主体，各类专卖店、特色店、总经销、特许经营等现代营销方式已被广泛运用于经营服务中。在餐饮服务业方面,淮扬菜是全国著名的八大菜系之一，楚州又是淮扬菜系的发源地。精心打造楚州淮菜品牌,发展一批淮菜特色街、特色店。推进现有宾馆、洒店升档升级,同时，积极争取外商独资兴建四星级宾馆。淮安宾馆成功转让给准钢集团后，投入两千多万元进行了彻底改造，已成为四星级宾馆,成功引进了汤姆胜客快餐连锁店。目前楚州区从事餐饮业的宾馆、洒店、饭店已达４00０户，从业人员2。5万人。注册资本总额近亿元,年营业额达７亿元。从楚州商业发展规划看，本案商业未来仍有较好的经营前景,新型业态和餐饮住宿业经营状况的良好态势，为本案的开发及业态定位提供较好的方向.五、区域零售业结构、商铺分布及经营状况的市场调查与分析（一）、淮安市区商业概述１、商圈划分核心商业圈以淮海路为主线，淮海广场为中心。次级商业圈围合淮海南北路的北京路、承德路、解放路组成外围商业圈苏北市场、南方批发城、淮扬装饰城等组成主要商业街：淮海南北路（新世纪广场—解放路)、东、西大街、健康路、淮海东、西路等 主要业态ﻩ代表示例 主要分布区域ﻩ评价ﻩ传统杂货铺 广泛分布在商业区内 商品陈列杂乱档次低 购物中心ﻩ新亚商城、清江商场、新时代购物中心、沃尔马（即将开业) 淮海广场 市民购物休闲流行时尚中心,商品质量信任度高，正在改造提升形象,改进购物环境 专营店ﻩ报喜鸟、DOBON、婚纱影楼、大光明眼镜 淮海北路ﻩ装修好面积大服务意识强能跟上时代潮流 超市ﻩ时代超市、易初莲花、农工商等ﻩ淮海路、人民路、清河路 缺少２4H便利店，发展较规范货品略不足ﻩ市场类ﻩ汇通市场五金、布匹、电子、食品、装饰材料、汽配、农贸市场ﻩ主要沿淮海南北路分布较集中ﻩ市场种类齐全，但大都停留在初级经营水平市场环境,管理水平落后2、商业形态分析3、淮安市市区商业街(区)规划布局一览表 序号 区划ﻩ名称 功能特色ﻩ长度（m） １ﻩ清河区ﻩ银川路ﻩ文化用品、出版物ﻩ５０0ﻩ2 清河区 淮海商业街ﻩ餐饮、休闲 街区 3 清河区 乐园步行街ﻩ女性、儿童服饰、美容、休闲 3００ 4ﻩ清浦区ﻩ东大街 服装、饰品ﻩ60０ﻩ5ﻩ清浦区ﻩ西大街 服装、饰品ﻩ500 6ﻩ清浦区ﻩ文庙新天地ﻩ花鸟、字画、古玩、小商品、餐饮、休闲ﻩ街区ﻩ7ﻩ淮阴区 北京东路 综合商业以及金融业ﻩ6００ﻩ8ﻩ淮阴区 幸福路 休闲步行街 500ﻩ９ 开发区ﻩ钵池山路 餐饮、休闲 300总体来看，淮安市商业物业目前从数量看，市场种类齐全,数量较多，但都停留在低价经营管理水平，缺少良好经营和购物环境的市场。市场形象有待提升,管理水平有待提高。（二）、楚州区商业分析1、楚州主要商铺分布及经营业态情况ﻩ项目名称ﻩ主要经营业态 经营状况概评 镇淮楼路商铺 综合、服饰、美容、摄影 由时代超市、明清商业街为代表,品牌服饰、美容、婚庆摄影等店面林立，是目前楚州老城档次最高,品种最丰富、人流最多的商业街区ﻩ东门美食街 餐饮 中小型餐饮店众多,营业面积一般在2００平方米左右，淮杨菜火锅为主,品种不够丰富,档次不够高.高峰时段车位紧张，表明大多店面经营状况比较理想ﻩ西门大街商铺 服饰、食品ﻩ驸马巷及文峰地下商城的存在影响其经营档次，属楚州大众消费场所，整体经营状况不理想ﻩ西长街商铺ﻩ品牌服饰 国内二、三线服饰品牌集中地.适应楚州消费层次,逐渐有李宁、达芙妮、红豆等国内知名品牌入驻 东长街商铺ﻩ娱乐、文体ﻩ茶座、酒吧、钢琴行、书店，构成楚州最有文化内涵的一条商业街，但目前经营档次不高，经营风格不够鲜明２、楚州商业经营状况：高档商业：楚州高档商业市场存在空白；时代超市底层有高档奢侈品出售，但数量很少，不成规模。中档商业:时代超市、明清商业街、淮安商场、漕运商场、中信家电连锁、西长街各专卖店等,主要分布在东镇淮楼路、西镇淮楼路、时代超市周边、西长街、东长街。此类商铺出租良好，出租率在9０%以上，转让及出售情况较少，空置率低，人流量较大,总体经营良好.低档商业：友谊路，南门大街、北门大街及老城外环路。分布范围较大，分布四条主要商街外的广大街区。此类商铺，总体出租状况尚可，约8０％，但转让或出售情况较多，人流量较少，总体经营状况不很理想。沿街摊位:兴文街、府学街、驸马巷及乡镇主道路沿街等;此类摊位位于尚未改造的老城区各个地区，乡镇主要道路沿街和交通主道路各沿路民居底层民房;此类型摊位，出租情况良好,转让和出租较少，人流不多，经营状况不理想。楚州商铺市场点评从商品档次看：普遍档次低，西大街档次比东大街高;从消费者层次看：工薪阶层，一般市民；从经营品种看：最多的就是服装与鞋类，店铺多，东大街的经营品种范围较窄；从租金水平看：每平方米年租金基本上在600—１300元之间，为楚州中等水平；从经营状态看：目前经营状况一般，普遍感到生意难作，有经营上的压力，因此从这个角度讲，商铺的升值潜力可能会因供量的增加而冲谈,价格提升已经陷入困境，缺乏商业业绩的持续增长支撑.3、大型主力店的动向 地块名称编号ﻩ土地位置ﻩ出让商业土地面积ﻩ土地用途 商业建筑面积ﻩ容积率 挂牌起价ﻩ老淮城镇政府周边地块（２０07G031C0４）号 东门大街北侧ﻩ１1570ﻩ商业 约17000 ≤１。5ﻩ3310万元ﻩﻩﻩﻩ2０07年出让的东门大街北侧地块，大型购物中心苏果超市已经开始建设,其总建面约240００平方米。正好符合大型卖场的规模设置标准.苏果超市进入楚州老城区，一方面将整体提升楚州消费档次,另一方面将对楚州现有商业企业和经营业主带来较大冲击。届时其规模效应、品牌效应以及在此基础上带来的价格效应、人流效应，将吸引大量的消费人流和休闲人流。其品牌优势和购物环境的营造将使得楚州人出门购物的首选之地不再仅时代超市这个选择,预计届时楚州人生活购物的首选将变成苏果超市。东门大街北侧地块位于府衙东侧，而府衙地块其土地出让招标已经提上楚州土地储备中心日程，预计下半年将挂牌出让。该地块定位为旅游休闲商业,依靠旧有的旅游资源，打造楚州老城区著名的旅游休闲之地。苏果所在地块与府衙东侧地块紧密相连，两个项目建成后将成为楚州消费休闲旅游的首选之地。ﻩ项目名称ﻩ地块位置 用途ﻩ面积(亩)ﻩ挂牌参考价(万元／亩)ﻩ府衙东侧地块 老城区ﻩ商业ﻩ３8ﻩ220本案商业项目的定位与苏果类似，不过本案与苏果地块相距超过2。5公里,依托新城区中心位置的优势，以及新城区未来约2０万新人口的导入，仍然可以形成与苏果分庭抗礼的竞争形式。六、典型性调查与研究 项目名称 项目位置 经营规模 经营状况概评 时代超市 镇淮楼路南门大街ﻩ约10000 楚州最大的卖场,是楚州人购物首选之地,从人流状况看，经营情况比较理想ﻩ家得利超市 西门大街 约20０0 楚州最早的大型超市，时代超市开业后经营受到较大影响,观察人流量不高 明清商业步行街 镇淮楼路西长街ﻩ4７０00总建30000商业ﻩ楚州目前最大的休闲步行街区，地理位置优越,是楚州购物休闲首选场所ﻩ淮阳美食广场 友谊路运河街 约1０0０0 淮安宾馆西侧的位置并没有使之名副其实，目前基本全部空置，使其95％的销售率行同虚设ﻩ五星电器ﻩ明清商业街二层ﻩ约2000ﻩ家电种类比较齐全,基本都是国产名牌,但是目前经营状况不好，几乎没有客流ﻩ淮安国际商贸城 翔宇南道８8号ﻩ一期40万方ﻩ一期服饰建材批发市场群及仓储运输服务中心，有木材、陶瓷、五金、灯具等1３个批发市场明清商业街 项目地理位置 西镇淮楼楼西长街 开发商ﻩ淮安远东房地产开发有限公司 总建筑面积ﻩ47000平方米ﻩﻩ建筑楼层 3层、局部4层 营业面积 30000平方米 销售价格 ５800-8000(1—2层） 建筑风格ﻩ仿明清建筑 开间面积 12—190平方米ﻩ开盘时间ﻩ0４.０1ﻩ经营业态 品牌服饰、美容美发、酒吧餐饮、电器商城、服饰批发ﻩ主力品牌 五星电器、七批狼、史奴比、森马ﻩ区位评述ﻩ位于镇淮楼西路,与时代超市一街之隔，楚州传统商业中心地段 项目总评ﻩ本案是楚州目前比较好的休闲娱乐购物场所，地理位置优越，交通比较方便。从经营看，1楼主要是品牌服饰专卖店,27〉〈F仅五星电器几家在经营。其实2〈F开业的一般是1－2层的餐饮店、酒吧游艺厅等。3、4层为居住用房,部分2层也用于居住。从人流量和消费估算，主要经营店面在保本经营状态比较多。总体经营状况不很理想，主要与当地居民消费能力不强有关.２、、供销大厦—时代超市 项目地理位置 镇淮楼路南门大街 经营商 江苏时代超市有限公司ﻩ 经营面积 约10000平方米ﻩ建筑楼层ﻩ５层ﻩ 经营楼层ﻩ3层ﻩ1＜F经营业态 黄金、化妆品、鞋类、服装、电子游艺 1〈F主要品牌 OＬAY、花花公子、吴良材等ﻩ2<F经营业态ﻩ服饰、家电、文体用品、生活品 2<Ｆ主要品牌 培罗蒙、九鹿王、PHIＬＩPS、三星、中兴、海飞丝、ＯLAY等 3＜F经营业态 鲜食品、休闲食品 3〈F主要品牌ﻩ各常见食品品牌 区位评述 时代超市位于楚州老城区核心商业地段,优越位置保障其大量客源方便可达ﻩ交通评述 楚州当地以助动车、自行车、步行为主，三轮车、公交车为补充的出行方式，使道路交通状况对其经营状况影响不大,超市并未开通免费班车 项目总评ﻩ时代超市是目前楚州唯一的大卖场，齐全的经营种类、传统商业核心的地理位置、规模经营带来的价格优势，使其成为楚州城乡居民购物的首选场所。3、淮安国际商城ﻩ项目地理位置 翔宇南道8８号ﻩ开发商ﻩ淮安国康房地产开发有限公司ﻩ 建筑属性ﻩ多层ﻩ建筑楼层ﻩ３—6层ﻩ占地面积 １4００亩ﻩ总建筑面积 40万平方米(一期）60万平方米（二期)ﻩ容积率ﻩ１ 总户数 ２886套（一期)ﻩ绿化率ﻩ3０％ 建筑风格 现代简约 工程进度 交房 销售价格ﻩ310０/平方米(商铺)300０/平方米（商住两用）ﻩ工程进度 交房 主力面积 38平方米（商住两用）14０平方米(商铺)ﻩ开盘时间ﻩ２０07.12ﻩ销售价格策略分析ﻩ2层商铺报价4130/平方米，强制返租3年并一次性返还3年租金，年租金为售价８%,即买可打7。6折,4130＊0。７6=3139/平方米，另一次性付款打９。5折，按揭打９.8折。商住两用报价３530/平方米,一次性付款打9.5折，按揭打9。8折.强制返租5年，不管面积大小,5年租金5．１万，房价中立即扣除。扣除折扣和返租后实际价格3１０0/平方米(商铺）、300０/平方米（商住两用），但是购买者分别失去3年和5年经营管理权,考虑产权损失后的实际价格为335０／平方米（商铺）和34２0/平方米（商住两用)。 项目备注ﻩ本案是江苏省重点项目,又淮安市委领导，楚州区委领导挂头。项目总体规划1400亩,建面１00万平方米，投资21亿元.目标建成后年营业额1４0亿元，成为苏北地区最大的一级物流批发市场集群.商业市场调查分析结论从以上的调查数据我们基本看出：1、目前楚州区的商铺租金价格可以分为以下三个范围档次:A）每平方每年1000元左右及以上，主要是主商业街道的沿街店面Ｂ)每平方每年500元左右者,主要是中心商业区里专业市场内及地段位置相对还可以的沿街店面；Ｃ)每平方每年３0０元左右者,主要是一般市场一楼及较中心地段商场2楼及以上；如果以此作为目前楚州投资商铺租金的年收益，以１0年作为可以接受的投资回收期，不考虑资金的时间价值静态计算其理论价格水平，则目前楚州商铺售价可以分为如下几个档次：A）1００００--－150０0元／平方米;B）500０元——-—6000元左右/平方米C）30００元左右/平方米2、在租金上，沿街店面与非沿街店面，主要商街与一般住宅商街,一楼店面与二楼、三楼商铺均有较大的租金差别.特别说明：从上面的价格上我们可以看出租金的范围从低到高有数倍的差距.而目前在建在售的店铺出售价格从位置地段的角度来说商铺售价没有相应租金的差别大，价格与租金对应关系还不是那么准确,大的差别主要体现在店面的层次上.3、经营品种与经营范围的不同,使经营额和利润率大不相同，在很大程度上决定了对位置需求的不同，以及对租金的承受水平也不一样。其中服装类、以及各类品牌产品对位置要求较高。４、目前从楚州开发市场、开发商铺的角度来看，作为专业市场基本上以招商、招租的形式为主，但其中伴有使用权的优先转让问题,这使得商铺在不具备产权的前提下具有了一定的炒做行为,使租商铺本身具有了一定的投资色彩，而不是直接的投资概念与行为；而作为沿街商铺,尤其是小区的商铺基本以出售为主。５、目前楚州的专业批发市场基本上处于一种简单的商品汇聚集中状态,对于相关的同类商品兼收并蓄，经营者以及经营的商品良莠不齐，其中上档次、上水平的市场并不多。市场建筑与配套也较简单，大规模的新型购物休闲体验场所较为缺乏.六、地区未来商业地产供应量分析2007年供应地块商业建筑面积估算表ﻩ地块名称编号ﻩ土地位置ﻩ出让商业土地面积ﻩ土地用途 商业建筑面积ﻩ容积率 挂牌起价ﻩ河西服装厂地块（200７G0７9Ｃ1０)号ﻩ一品梅路南侧城西南路东侧 16１4０ﻩ商业居住 约5500ﻩ商业:≤3．5 2680万元 楚东大厦北侧地块(2007G０7８C09）号ﻩ楚州大道东侧纬七路南侧ﻩ139０5ﻩ商业金融居住 约4900 ≤3。5 3030万元ﻩﻩﻩﻩﻩ老淮城镇政府周边地块（2007Ｇ031C04)号ﻩ东门大街北侧ﻩ11570ﻩ商业 约1700０ﻩ≤1。５ 33１0？万元ﻩﻩﻩﻩﻩ二农机地块(2００7G080Ｃ11）号ﻩ楚州区友谊路南侧ﻩ17316 商业居住ﻩ约300０ﻩ多层≤1。5高层≤2.2 ２3４0万元 合计ﻩﻩ约30４00ﻩﻩ备注:含居住用地的项目,按照１0％比例为商业用地乘容积率后估算以上地块为2０07年供应土地中有商业设施的项目，主要地块是老淮城镇政府周边地块，而苏果超市就在此地块开工建设，对本案定位存在较大的影响。加上其西侧府衙东侧地块预计于20０8年上市供应,届时府衙地区将形成一个新的商业中心地区。老城区现有的商业氛围将对该商业项目产生较大的推动。总体看，20０8—2０09年新建及上市供应的商业项目供应量较大，约30万㎡左右.国际上常用人均占有的商业面积指标，来衡量一个区域商业体量是否充足，发达国家的水平大多在1.5平方米／人。相对于楚州区仅2１万的消费人口，未来新增商业面积已经达到这个标准，未来楚州商业面积供应过剩无法避免。但是位于老城区的新增商业,依托老城区较成熟的商业氛围，其销售和投资前景对比本案所处的新城区要好,届时会对本案产生较大的影响。七、消费者行为调查与研究地理细分调查分析根据实地考察以及一定时间段、特定地段的调查，楚州区主要可分为城区以及城外两大块,随着城市化进程的不断扩张，城区外的消费逐渐趋于城市中心化,更多城区外人群趋向于城市内消费.年龄细分调查分析调查中数据显示，城市的中坚份子一直是消费的主导力量，在职业以及收入上明显占据优势，在消费支出上相应较大。在年龄上，50岁上下是一定特征趋势的分水岭,年轻人比较注重品质和档次,而年龄大的更倾向于价格与功能。消费时段细分调查分析调研数据显示周六周日上午9点至１1点时间段人群明显增多,且消费量较大，下午2点至4点为另一消费高峰段,来往人群很多。周一至周五为工作时间，人流量相对较少。消费者交通和出行方式整个楚州城区部分道路属于老城区，主要出行方式以公交为主，老城区的道路更易于小型车辆通行,因此自行车及三轮车、助动车是其关键的交通方式，另有极少部分为轿车。交通出行方式会在一定程度上决定消费者消费的空间、时间和尺度，由此影响消费者的购物习惯以及消费内容。经济状况细分调查分析楚州区属于地级二线城市,经济状况一般，属于经济实力体的范围在1000元／月—15０0元／月，其中以当地的公务员、事业单位的人群在职业、收入等各个方面比较稳定.八、项目立地条件研究道路类别及交通状况本案周边道路情况良好,东南向为翔宇大道和楚州大道,为城市交通主干道,北面为新修建行政中心主干道，路宽为40米。项目周边道路交通状况十分便捷,有利于未来消费人群的便利通行。项目地块自然与社会条件分析本案地块呈现规则的长方型,南北长约２50米,东西宽约180米,有利于项目的整体规划布局。由于地块紧邻区域新行政中心,属于未来新城的核心地段，与老城区中心的直线距离约3公里，与工业园区约2公里，未来商业辐射将为项目带来充足的消费人流.同时项目距离淮安中学约５00米，周边新建社区清华苑、书香门第等项目，将为项目带来大量的消费人口。顾客是否容易达到商业区项目商业可达性应满足如下两个方面的条件：人流可以方便地到达地块;车流可以从城市的各个方向到达地块并可以方便进出和停留。下面针对这两个条件进行分析：1、车行条件1）、地块四周道路状况地块四周城市道路包括翔宇大道、楚州大道、新建行政中心道路等，下面是这几条道路的基本情况：2）、地块交通微循环尽管地块与城市的交通联系极为方便，但如果地块本身内循环出现问题，即车行无法进入，仍然面临交通不便的问题.按规划要求，地块内部有一横一纵两条规划道路，目前尚未动工，可看作为该地块服务的城市道路。规划道路有效地解决了进入小区的内循环问题.由于楚州大道与项目之间有一条城市河流的影响,在楚州大道南侧行驶的车辆可能会出现绕行，致使交通上不太方便,但依然可以到达地块。３）、自驾车出行状况从市区各个方向到达本项目地块都比较方便，其主要交叉口转弯都比较方便（包括左转），到达本地块最主要的城市交通干道，其行车状况如下:翔宇大道：4车道，中间有隔离带楚州大道：6车道，有隔离带行政中心路：6车道（新建道路）2、人行条件人行条件取决于城市公交系统在本区域的运行状况，由于每条道路按规划都必须留出足够的红线距离，并且设有人行道、人行横道,因此总体来说人行状况较好,局部可能存在一些问题，如楚州大道的河道需要绕到过窄桥会对人流量产生影响，翔宇大道的站点设置离地块有一定距离，造成人行不便，但总体上不会产生大的问题。公交站点：多路城市公交从此地段经过并设有站点，基本可以满足消费者的出行要求,可以比较方便地往来与购物、办公与居住之间.３、商业的能见度商业的能见度(商业建筑能否容易找到）是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费,如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。从地块本身条件来看,由于三面与城市主干道相临,一面临街，整个地块的能见度非常高，因而具有较高的商业价值。周边环境和公建设施根据楚州新城区规划，本案将属于新区的商业中心位置，周边配有五星级酒店、下关商业广场、淮安中学以及政府行政中心等设施.项目未来区域内配套齐全,同时周边约有40万㎡的新建社区,为项目商业导入大量稳定的消费人群.项目SWOT分析S—优势地段优势本项目地处区域新行政中心的南面,属于未来区域核心地段,未来能够营造出较浓的商业气氛，具有较高商业价值.交通便利项目地处楚州区城市交通主干道,公交网络成熟，交通方便,满足项目商业的可达性要求.规模优势项目在区域内具有一定规模优势，社区规模为社区商业提供了足够的人口支撑。商业经营环境优势目前项目周边经营环境较好，包括欧亚达、中商平价、灿坤等商家,具有较好的商业氛围,为项目商业发展打下了基础。华谊背景，品牌/实力优势华谊集团的品牌，在人们的心目中具有很高的知名度,品牌优势明显，实力雄厚，信誉度高，这些为投资者、经营者提供了信心保证。W—劣势地块项目商业形象差地块四周目前没有商业建筑，周边民宅形象较差，严重影响本项目商业品质、价格的发挥。商业规模体量大而区域消费力不足由于本项目的商业体量较大,对于区域不太成熟的商业市场，区域消费水平较低将会影响项目未来商铺去化和商户经营压力加大。Ｏ—机会经济前景提供动力源泉楚州经济增长稳定，经济前景看好，商业发展迅速，人口和收入水平都在不断增长，这些为商业发展提供了动力源泉.商业竞争上升到店铺资源竞争外地零售企业纷纷进驻楚州，激活楚州商业环境,商业资本在市场上的竞争使店铺成为稀缺资源，对于条件成熟的地块发展商业具有先天优势.城市规划推动商业发展在楚州城市化进程及城市规划的影响下，楚州商业发展空间放大,尤其对本项目而言，楚州大道的修建完成对于促进地块商业发展极为有利。另外翔宇大道与京沪高速连接贯通，将极大改善交通条件，从而推动商业发展。政策诱导商业趋向楚州区政府出台了系列商业优惠政策，它们对本项目商业发展具有重要的指导意义，使本项目引导社区商业潮流具有可能.T—威胁市场竞争威胁严重项目所在区域商业物业供应量远远超过需求量，未来几年内商业物业之间竞争非常激烈，因此存在的威胁不可避免.市场风险变化莫测项目规模大，开发周期长，项目销售期约为200９—2０10年，未来市场存在一定不确定性,如市场经营环境变化,项目商业市场风险凸显。项目综合评价综上所述,本项目发展商业具有地段优势、交通便利、周边发展规划较佳等先天优势，而且楚州整体经济、商业竞争、城市规划、政策导向带来的机会,但同时项目本身周边现有形象不佳、城市人口导入需要一段较长的时间、区域消费力不足等不利因素，在市场竞争激烈的现实条件下,发展商业又具有极大的风险，因此本项目商业只有在有效的开发战略支持下取得市场竞争优势。九、商圈的确定和研究商圈的范围的确定随着楚州区的城市规划建设不断推进，整个城市的架构正在逐渐拉大，并不断形成以区级行政区划为中心的副中心商业圈,如淮阴区、清浦区、楚州区，加之新城区商业中心的规划建设，形成目前楚州区整体的商业空间布局。楚州区目前为淮安市区域级别主要商业中心区。主要特点有:楚州城市中心区域，老牌的核心商圈；商业主要以中低档消费为主，业态分布以小型商场和专卖店等；商品销售主要以专业市场(建材商贸市场、农副产品批发市场…等)为主,辅以沿街商业，中高档和品牌商品有限;娱乐、餐饮等产业方兴未艾，拥有大量的消费群体，但目前规模、档次均较低,提供的消费服务种类单一;步行街建设功能、配套以及商业氛围营造不够，地域特色不强。1、城市核心商圈分析(1)、目前商业主要集中在镇淮楼东西路，东门大街、西门大街和南门大街。沿路主要集中了电器专卖、休闲娱乐、运动服饰、餐饮…等，大多以中低档消费为主，并形成超市卖场(时代超市）等商业形态；(2）、随着城市中心历史文化街区的规划和大面积商业开发(苏果超市项目、漕运广场项目等)，商业地产呈现规模化上市，商业形态已逐步由传统商业向现代商业转型。（３）、随着城市总体规划、城市经济运营不断完善，商业消费市场和消费水平也会得到相应的提高，消费终端层次及收入水平也将随之提升。2、城市核心商圈商业地产开发现状和趋势（1)、目前楚州区商业地产发展主要是老商业的改造，以及新商业地产项目的立项开发,如现代广场（总建面积９万平方米）、淮安国际商贸城（总建面积1０0万平方米)、五星级酒店项目以及我方项目。(2)、从商业发展趋势判断，楚州新城中心区将逐渐成型，短期内,商业地产项目开发将集中立项开发。(3）、老城中心商圈区域主要集中了楚州中高收入群体，20０8年楚州区全年人均GDP将达到110０0元，在人口数量和消费水准不断提升的情况下,商业市场必将会呈现繁荣景象.（４)、区域中小商场呈现萎缩趋向（如同大型的超市买场进驻,零散的小型超市自然就会退出市场)，而大型综合性商场、市场、卖场销售呈现不同的程度的增长。如苏宁电器、时代超市、国际商贸城等。３、楚州新区商业市场分析目前楚州区新城处于规划建设阶段，虽然城市规划布局已然成型，但新城的城市运作机能尚未完善.除了大区块的居住社区建设以及新城工业发展，生活配套尚未完善，需要一段时间的政府建设推动,以及民间对于本区域居住功能的认可。新城商业发展规划布局：依据实地市场调研发现，目前本区域商业尚未成型，商业规划主要集中在翔宇大道和楚州大道交汇的十字路口，主要商业型态以大商城为核心（新区商业中心），五星级酒店、下关商业广场等大型综合性商业，但形态略显单一，规模较大。其他商业分布主要分布于翔宇大道、北门大街沿线以及各成型社区周边，主要以简单的提供社区消费为主的作坊式商店,消费有限,不易形成集中性的消费。如上图，依据新城规划以及主要干道的走向，以后商业发展主要以翔宇大道东西以及纵向发展，以楚州大道路东西走向以及南北纵深发展，形成以大卖场中心为核心的商业发展布局。4、商业市场分析总结楚州整体商业市场表现一般，区域商业比较集中。在楚州国际商贸城形成的专业建材市场以及工业产业发展园区已成为了楚州商业发展的新趋势,吸引了大量的客流前来投资，总体经营状况良好,为其他商业经营模式的进入奠定了基础。但美中不足之处就是新城商业氛围不浓，有待提升.ﻩ分类 指标ﻩ级别 设置地域 功能定位ﻩ服务对象ﻩ客流量 服务人口 基本商业面积（㎡） 基本设置业态与业种 配套行业 市中心商业区ﻩ城市规划的中心商业区、历史形成的商业集聚地 购物、文化娱乐、休闲、旅游并与金融、商务相结合 国内外及本市消费者 ５０万 3０万ﻩ大型百货店、专卖店、文化娱乐、餐饮ﻩ旅馆、金融服务、旅游、展示、图书报刊、邮电业 区域商业中心ﻩ居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边ﻩ购物、文化娱乐、休闲ﻩ该地区及外来消费者ﻩ25万ﻩ20万ﻩ10万 超市或卖场、百货店、文化娱乐、餐饮 旅游、金融服务、图书报刊、邮电业 居住区商业 人流集中、交通便利的地段 保障该地居民的日常生活 当地居民ﻩ5万 2。５万 超市、便利店、医药店等 生活服务、图书报刊、邮电业新城缺乏大型的超市、卖场。楚州新城区作为未来的城市中心,政府进行了积极的规划和建设，但是整个居住功能及消费功能尚需很长一段时间去营造。从目前的发展状况可以分析,逐渐增长的房地产开发，不断涌进的居住人群，带来了大量的消费需求，怎样去引导这部分的消费走向，选择一个怎样的商业型态,将成为本项目商业开发必须考虑的问题。商业分级指标一览表：因此，经过大量的调研以及专业分析,考虑本商业项目最合适引进大型超市或卖场。主要以服务于城市居住人群消费为导向,规划建设大型的超市或卖场,引进知名卖场品牌,如北京华联、法国的欧尚、Tｅsｃo乐购、农工商超市等。特色商业街经营将成为新城商业发展的亮点及领军。特色商业街规划建设将充分利用本项目自身的独有地理位置优势，进行特色经营。将商业街打造成集合餐饮业、休闲娱乐业、专卖店、以及商业配套服务业的特色街，其主要与超市或卖场形成功能互补，能更好的吸引消费者，提升商业氛围，增强商业消费能力。这样既贴近广大市民的需求，又能为投资客、商人提供便利的消费去处，更能够提升本区域整体商业格局.从而使得该项目商业项目更具有商业潜力。商圈的构成及顾客来源楚州区的商圈主要以镇淮楼路为核心，沿着镇淮楼东西延伸和南北纵深发展,形成东门大街、西门大街、南门大街和东长街、西长街。针对几个主要的商业街发展情况，我司实地进行调研，研究楚州中心商圈的客户来源情况：1、商家来源分析根据实地采访调查收集资料来看，楚州区的商家来源较散，大体可归纳以下几个主要群体：a.楚州区商家来源细分：楚州区、郊区市民，企事业单位b。楚州区周边乡镇商家群体细分:主要为盐城、南通、南京、扬州、常州、泰州、连云港等距淮安愈近者，经营规模较少，多在专业市场经营，而南京等宁沪沿线商家通常喜欢入住核心商业圈且经营规模大c.外省市商家群体细分：主要是浙江温州、义乌、台州、海宁一带的私营业主，对楚州区的市场形成和发展起着了重要作用,也有山东、福建等地商家。对于批零销售的各类市场情有独钟,另外对专业商业街较感兴趣，多数人一要求中小面积。２、消费者分析我们将消费者按区域划分为市区消费者和郊区、乡镇消费者及周边地区消费者，从调查资料来看:(１）市区消费者的主要消费行为日常生活用品的消费，目前在超市消费越来越成为主流时尚大件耐用消费品首选苏宁电器商城、时代超市服饰消费主要在镇淮楼路、东西门大街、西长街专营店购买小百货及各类材料和卫洁商品时会去时代超市和各类专业市场消费对象以中低档为主,国内品牌普遍接受，国际品牌消费量不大，多为冒牌品（2)郊区、乡镇消费者这类消费者购物针对性较强，购买昂贵商品主要在大型商场，购买生产资料在各类专业市场,购买日常生活品和服饰等,低档市场有较强的吸引力。消费季节性相对明显，节假日通常是他们的采购高峰消费对象以低档为主(３）市郊、县和周边地区批发商根据经营品种定期到各专业市场进货一般消费量较大,是低档市场发展的主要支撑力量３、主要商家经营者分析通过对各个市场经营户的调查与访问，目前经营户存在如下特征特点：在批发市场中，尤其是早期的市场，外地经营者、外地商品、外地品牌具有相当大的比重，而且这些经营户普遍属于市场的早期收益者，具有一定的经营年数；对于经商较早的一批经营户，经营额较大,某些行业可以达到数百万，乃至千万不等；但由于后来者的不断加入,利润率方面已有很大的下降,大多维持现状,对未来持一定的观望态度。有进一步调整的需求与愿望。希望再提升.商铺投资的概念在大部分经营户的心目中已有一定的印象和理解,许多经营户有商铺的转让费用的经历,或者支付给别人，或者自己收取；但是经营户普遍意义上对投资概念不强，存在着一种投机观念,希望在一次性转让商铺中换取投资回报，对产权没有明确的概念。目前在许多市场铺位的转让金的费用成本很高,为年租金的几倍,由此可以看出经营户对好的商铺位置的需求;对市场的整体印象与服务水平比较看中，因为市场具有了颇高的知名度，如果市场进一步提高经营环境和管理水平,为自己为客户提供了更多的方便与满意,就能吸引更多的目标客户，使生意更好做；总结分析：楚州区的商业和沿海地区相比，比较落后,租金水平不高。一般商店都在８:3０左右关门,但周末一些休闲娱乐行业却比较晚，如咖啡厅、D厅、歌厅和网吧等,一般都是楚州区年龄在1８—30岁的年轻人进行消费.随着楚州城市经济的发展,将会有较大的发展空间。虽然短时间内商业经营物业的开发供过于求，有些甚至出现滞销,但特色主题商业仍有大量潜在的需求存在.因此,对于新型特色主题商业的开发，楚州仍有较大的发展空间和潜力。虽然目前由于投资回报率较低,投资积极性不高,购买后自用的居多，但只要有较好的营销手段,能够引进品牌商家，就能充分挖掘地区的购买力，引导市场消费。第二部分项目定位分析项目的市场定位1、定位背景综述本项目商业市场定位依赖于市场条件和项目条件两个方面。1）、市场条件因素从宏观层面来说，楚州区经济前景看好，具有较好的商业基础；楚州新区城市规划对本项目商业定位及功能有所限定，尤其是翔宇大道和楚州大道的规划建设,按其设想,本项目在城市商业功能中扮演新区中心商业的角色，可以形成区域性新型购物、休闲、体验中心的特色。从商业地产发展趋势来看,发展新型休闲体验中心商业正当其时;据楚州区商业规划及相关政策,本项目应该作为社区商