2023年中国集中式长租公寓趋势洞察 -头豹

头豹研究院&魔方生活服务集团联合发布2023年2023ChinaCentralizedLong-termRentalApartmentTrendght摘要头豹研究院联合魔方生活服务集团谨此发布《中国集中式长租公寓趋势洞察》报告摘要头豹研究院联合魔方生活服务集团谨此发布《中国集中式长租公寓趋势洞察》报告。本报告旨在分析中国集中式长租公寓市场发展现状、产品供给情况、消费者需求情况，并在此基础上提出中国集中式长租公寓市场的发展关键要素与未来发展趋势。集中式长租公寓作为解决居民及新生代年轻人住房问题的重要保障，其产品设计、运营服务和经营管理能力是保障租客居住体验、满足不同圈层个性化需求的重要体现，住房租赁行业在经历外品的整体设计能力和运营服务能力也提出了较高要求。如今，租赁产品面临同质化难题，运营服务成为形成差异化竞争力的重要突破口。通过社群运营，有的品牌标签和软实力，是现阶段中国集中式长租公寓企业需要思考的重要课题。完善，政府给予公寓行业也在经历了起步、阵痛、疫情的冲击之后朝着更加有序的方向发展。受到人口结构变化、住房消费观念和政策支持的共同推动，叠加资产流动性的提升以及可规模化的优势，集中式长租公寓市场成为未来中国最具成长性和吸引力的商业地产投资类别之一。及消费升级都带动着租赁需求从基本的居住到品质升个性化和丰富度都将成为影响租客决策的重要因素，该趋势也成为集中式长租公寓产品差异化发展和品牌方提高溢价能力的重要驱动力。构长租公寓管理生态。2Contents◆第一章中国集中式长租公寓行业市场综述----------------------行业发展与现状----------------------业模式----------------------规模----------------------链分析----------------------宏观环境和驱动因素----------------------◆第二章中国集中式长租公寓行业消费者需求分析----------------------2.1个人消费者画像分析----------------------2.2个人消费者行为与需求倾向分析---------------------2.3企业消费者画像分析----------------------2.4企业消费者行为与需求倾向分析----------------------◆第三章中国集中式长租公寓产品供给现状分析----------------------3.1集中式长租公寓产品力评价模型----------------------3.2产品设计能力评估及案例解析----------------------3.3产品基础服务与增值服务能力评估及案例解析----------------------3.4产品运营管理及数字化建设能力评估及案例解析----------------------◆第四章中国集中式长租公寓市场趋势洞察----------------------4.1市场趋势洞察总览----------------------4.2租客群体需求升级----------------------3Contents4.3公寓产品高品质迭代----------------------4.4社群服务注重情感价值----------------------4.5数字化工具优化居住体验----------------------4.6轻资产模式输入，赋能行业----------------------◆中国长租公寓行业——未来展望----------------------◆方法论---------------------◆法律声明----------------------4第一章中国集中式长租公寓行业市场综述近年来受到购房成本增加、城市化率上升等因素影响，中国租赁住房市场迅速发展，其中品牌连锁的集中式长租公寓行业受到政策支持迎来高速增长图表：中国租赁住房市场发展历程期•在改革开放政策实施之前，中国施行计划经济体制，住房供给制度以福利分房为主，住房租赁以公房出租为主。1978年，中国政府正式启动住房市场化体制改革，市场化住房租赁开始出现。••探探索引入期这一阶段中国市场化、商品化住房快速发展，但住房租赁市场发展较为缓慢，仍以政府保障性租房、个人出租市场自发式发展为主，传统住房租赁中介与互联网住房租赁平台为市场主流。2003年，中国加入世界贸易组织，大量外资企业带动外企工作人员租住需求，多个长租公寓品牌出现。快速发展期•2015年国家首次提出租购并举方针，完善住房租赁体系建立，行业迎来政策红利期。长租公寓市场受到资本青睐，新增企业数量显著增加，互联网企业、中介机构、房地产开发商相继入局长租公寓市场，长租公寓行业进入快速发展阶段。••整规范期2019年开始，在住房租赁监管趋严趋势下，部分长租公寓品牌出现经营问题，行业面临洗牌和调整。头部企业逐渐形成品牌效应，资质较差的中小企业淘汰出清。2020年，“十四五规划”推出一系列政策，加快租购并举、推出REITs加快保障性租赁住房建设，推动租赁住房市场规范健康发展。近年，随着置业成本增加、年轻一代晚婚趋势加深、城市化率及城市人口上升，中国租赁住房市场迅速发展，中国租赁住房市场主要包括集中式租赁和传统民宅租赁，两者主要的区别在于运营模式及物业来源的不同。传统民宅租赁物业来源于不同个人业主分散在不同地点的民宅，而集中式租赁通常与机构业主签订长期整租协议，可在一栋楼中提供大量公寓。目前国内住房租赁市场非常分散，存在大量非机构化(由个人业主提供)的租赁房源，2021年中国机构化长租公寓渗透率仅为7.4%，远低于发达国家(英国42.0%、美国30.0%)。随着中国租赁公寓市场的进一步发展，到2026年中国机构化长租公寓渗透率预计将增至9.4%。由于集中式租赁提供的稳定性、安全性与多元化服务，近年来集中式长租公寓市场快速增长，集中式长租公寓在运营数量由2017年的100万套增至2021年的260万套，年复合增长率达26.0%。集中式租赁按经营形态又可分为单体长租公寓和品牌连锁长租公寓，在行业连锁化、品牌化的趋势下，品牌连锁长租公寓有望快速发展。本文研究范围主要为品牌连锁长租公寓下的单间公寓、租赁社区产品以及宿舍式公寓。6集中式长租公寓物业来源运营商与大型机构业主签订长期包租合约或通过收购、自建方式获得整栋物业，按照统一标准进行改造和装修后向住户提供服集中式长租公寓物业来源运营商与大型机构业主签订长期包租合约或通过收购、自建方式获得整栋物业，按照统一标准进行改造和装修后向住户提供服务房源特点模式房源以商业、工业、集体用地为主，较为集中，标准化程度高；地理位置大多分布在地铁沿线、产业园区等区域国企和房企通常采用重资产模式(自建、收购持有房源)，而中介、酒店及创业型公寓运营商通常采用轻资产模式(长期租赁、加盟管理和托管运营)收入主要来源于向住户收取的房屋租金、配套服务的公寓管理费、加盟费、托管管理服务费以及增值服务费用等公寓配备安保人员，驻店经理定期检查物业情况；智能门禁、电子锁、人脸识别等智能设备加强公寓安全管理；消防应急设施完善务为住户提供保洁维修、管家服务、健身房、商品零售、专业培训、社交活动等多元化的基础与增值服务，以进一步提升住户的生活体验代表企业万科泊寓、龙湖冠寓、瓴寓国际、魔方生活服务集团、华润有巢、安歆集团、百瑞纪集中式长租公寓房源较为集中，标准化程度高，租金制度透明规范，拥有较高的增值服务溢价，具有较高的商业价值图表：集中式长租公寓与传统民宅租赁的商业模式对比传传统民宅租赁房房源来自大量分散的个人业主，租赁中介平台受个人房东委托发布房源消息房房源以民用住宅为主，较为分散，地理位置分布广，房源标准化程度低房屋中介提供平台汇总个人房东和承租者的信息，对信息资源进行匹配并撮合租赁交易，并向承租者和房东双向收取手续费收入主要来源于向承租者和房东双向收取一定的手续费分散住宅无安保人员，且租赁交易透明度较低，规范性较差为租户提供的服务有限为租户提供的服务有限链家链家、贝壳找房、安居客、58同城传统民宅租赁模式为分散的个人业主与租户交易，目前仍然是市场最主要的住房租赁模式，其特点是房源供应充足，可选择范围广。然而传统民宅租赁也存在服务与房源质量差别较大、太过分散导致运营管理难度高等问题。集中式长租公寓是传统民宅租赁的升级产品，相较于传统民宅租赁，集中式长租公寓服务体验质量高，集中管理运营效率高，具有强大的品牌与规模效应，同时有效解决了住房租赁市场的“三大错配”——户型、地段、价格问题，满足不同人群的居住需求。集中式长租公寓具有较高的商业价值。71,0005000一线城市其他城市其他城市31.8%18.4%总计32.8%22.8%831582459449274314227218440372311,0005000一线城市其他城市其他城市31.8%18.4%总计32.8%22.8%831582459449274314227218440372312256110 2022E1,022735671530359517189172156144711082221587320192024E2020202120172025E2023E20182026E中国集中式长租公寓市场规模近年来增速明显，从2017年的144亿元增长至2021年的449亿元，预计到2026年将达到1,252亿元，2021-2026年期间年复合增长率为22.8%在城镇化进程加快、购房成本高企、政府支持等因素下，集中式长租公寓依托其标准化的产品与高效的运营管理快速发展，2017年至2021年，中国集中式长租公寓市场规模由144亿元增长至449亿元，年复合增长率达到32.8%。预计到2026年，集中式长租公寓市场规模有望达到1,252亿元，2021-2026年复合增长率达22.8%。一线城市是集中式长租公寓的主要地域覆盖范围，也是2017-2021年规模最大、增速最快的市场，年复合增长率达33.8%。预计2026年一线城市集中式长租公寓的市场规模将达到735亿元，约占整体集中式长租公寓市场的58.7%，其它城市集中式长租公寓市场规模预计将达到51.7亿元。中国集中式长租公寓市场规模，2017-2026E单位：亿元人民币CAGRCAGR一线城市33.8%26.5%1,2528上游：物业来源与服务机构中游：集中式长租公寓企业房源供应创业型集中式长租公寓企业府房源房源第三方服务商洁房企型集中式长租公寓企业金融服务机构行险园上游：物业来源与服务机构中游：集中式长租公寓企业房源供应创业型集中式长租公寓企业府房源房源第三方服务商洁房企型集中式长租公寓企业金融服务机构行险园◼产业链分析集中式长租公寓行业上游包括房源供应、第三方服务商以及金融服务机构，中游企业由创业型企业与房企型企业构成，下游租客主要分为个人租客与企业租客图表：长租公寓产业链图谱ToToC下游：租客领领2020年中国住房租赁租客年龄分布占比ToToB集中式长租公寓行业上游包括房源供应、第三方服务商与金融服务机构。目前中国住房租赁市场房源供给主要来源于个人房东与房地产开放商。第三方服务商为长租公寓提供装修、家具、维修保洁等增值服务，以此提高长租公寓产品的用户体验与溢价空间。金融服务机构为长租公寓运营商提供股权融资、供应链融资、资产证券化、企业贷款等资金支持，随着国家政策的大力扶持，金融机构未来有望为长租公寓行业带来更大赋能空间。集中式长租公寓中游企业分为创业型集中式长租公寓与房企型集中式长租公寓，通过租赁业主房屋或自持房屋，在完成装修改造后租赁给有租房需求的个人或企业，收取租金和服务费。集中式长租公寓下游主要消费客群为个人租客和企业租客，个人客群包括商务人士、都市白领、应届学生、蓝领工人、外籍人士以及家庭租户；年龄段在20-30岁的新生代青年租客是长租公寓的主力客群，这一群体普遍具有高学历，对房屋及配套设施的要求高，因此更倾向选择优质服务的长租公寓。企业客群包括企业和产业园，公寓为企业员工与服务业从业人员提供集体宿舍。9主要内容加大住房租赁市场监管力度，持续整顿规范住房租赁市场秩序，不断优化住房租主要内容加大住房租赁市场监管力度，持续整顿规范住房租赁市场秩序，不断优化住房租赁市场环境。坚持“房住不炒”，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加速推动保障性租赁住房筹建。助力盘活存量资产，拓宽保障性租赁住房建设的权益型资金来源，推动保障性租赁住房REITs业务规范有序开展。政策名称《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》《关于加快发展保障性租赁住房的意见》《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》颁布日期2020.42021.72022.5颁布主体住房和城乡建设部国务院发改委自2016年起，国家开始推进租售并举，出台一系列政策培养发展住房租赁市场，房企陆续入局长租公寓。2019年，长租公寓部分品牌资金暴雷，政府加强了对市场的监管与整顿，行业进入调整期。2021年起，政府开始高度重视保障性租赁住房建设，对机构化住房租赁市场的政策支持力度进一步加大，重点从税收优惠、盘活存量资产以及融资和资本市场三个方面推动长租公寓市场发展。2022年10月，党的二十大会议再次强调加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，政策红利有望持续释放。素上升的城镇化率与流动人口数量、高昂的置业成本、新兴的数字化公寓管理技术以及政府对租赁住房的政策支持驱动长租公寓行业持续发展图表：长租公寓行业的驱动因素政策政策经经济中国一线城市租赁交易价格指数(2016年1月=1,000)1,3001,2001,1001,000900201720182019202020212022北京上海广州深圳2021年上半年度全球一线城市房价收入比北京上海深圳广州伦敦纽约东京新加坡42.4742.4733.3643.1530.5213.378.7613.7717.63中国一线城市海外一线城市随着国民人均可支配收入的提升，居民对居住环境质量的要求越来越高，一线城市租赁交易价格指数持续上涨，为长租公寓市场发展提供经济基础。从房价收入比来看，2021年上半年北上广深房价收入比均在40或30以上，普遍高于国际其他一线城市的水平。一、二线城市房价高居不下以及住房限购限贷政策不断收紧导致大量常住非户籍人口和城市新居民面临购房困难的问题，推动高线城市租房需求扩容。来源：国家统计局，中房网，中国社科院，头豹研究院编辑整理消费习惯社会中国城镇化率(%)，2010-2030E中国“一人户”家庭占比变化情况+58.8%72%68%64%56%50%26消费习惯社会中国城镇化率(%)，2010-2030E中国“一人户”家庭占比变化情况+58.8%72%68%64%56%50%26.2%16.5%2010201520202025E2030E201020202021年一线及新一线城市流入人口(万人)2021年一线及新一线城市租客租房偏好51%•租客长期租房意愿在5年1,1791,009889788以上65%•一线及新一线城市租客偏594531380378329好机构化长租公寓加深圳上海广州北京成都苏州杭州郑州武汉入住前物联网在线签约一键发票市场不规范、信息获取不对称、合同不明确、消费者比价困难租房流程及费用清晰透明、安全便捷，极大提高了租户体验与公寓管理效率一键租金AR看房AR技术入住后大数据一键退房用户偏好退房手续复杂、数据不透明退房流程简洁高效、用户偏好信息获取技术技术应用痛点实现效果素上升的城镇化率与流动人口数量、高昂的置业成本、新兴的数字化公寓管理技术以及政府对租赁住房的政策支持驱动长租公寓行业持续发展图表：长租公寓行业的驱动因素城镇化进程的加速城镇化进程的加速、庞大的人口流动、家庭小型化人口结构变化、增大等社会因素为长租公寓市场带来巨大的租房需求入入住中物联网智能家电智能报警安保系统弱、家居智能化程度弱，租户体验较一般，运营商管理效率低下提高住户居住体验，保障住户居住安全，帮助运营商提高管理效率与租金溢价，提升房源入住率及租客粘性智能门锁智能网关智能照明智能管理5GAI第二章中国集中式长租公寓行业消费者需求分析分析行为与需求倾向分析分析行为与需求倾向分析5%4%8%5%4%8%16%28%4%>46岁41-45岁36-40岁31-35岁26-30岁20-25岁<20岁35%自媒体网络从业者学生7%公司职员/管理层1%创业/自由职业%集中式公寓消费者薪资区间38%24%3-5K5-10K10-15K15-20K20K以上3K以下12%12%8%6%集中式公寓以90后年轻人为主力消费群体，男性占比居多，租房者大部分是来自低线城市本科以上学历的未婚白领图表：集中式长租公寓消费者画像低线城市占比低线城市占比%8%18%23%45%三线城市非核心城市新一线城市二线城市一线城市6%集集中式公寓消费者特征消费者学历情况9%高中及以下11%16%本科47%硕士及以上整体来看，集中式公寓消费者结构较为多元化。年龄上以20-30岁年轻人为主，其中超半数人群为男性，大多来自三线城市与非核心城市。消费者职业主要为企业职员和管理层，薪资区间集中在5K-15K。消费者学历情况以本科及以上为主，高达84%的集中式公寓消费者为未婚状态。消费者情感状态34%恋爱中44%大专单身其他50%27%女男5%部分租房平台和中介为了引流发布低价虚拟房源，租客被虚假房源吸引主动联系中介后，往往发现真实房源与发布的部分租房平台和中介为了引流发布低价虚拟房源，租客被虚假房源吸引主动联系中介后，往往发现真实房源与发布的虚假房源差距巨大，增加了大量的时间成本，虚假房源信息多成为集中式公寓消费者租房的最大痛点。在产品选择方面，集中式公寓消费者对于智能家居的配备和租住环境的社交属性有较强的需求。66%的消费者表示希望公寓的服务中能够包含乔迁搬家和日常维修服务。一室一厅的户型和50平米以下的小面积公寓更加受到集中式公寓消费者欢迎。消费者租房痛点虚拟房源信息多 由于换工作等原因导致频繁搬家 安全隐患 49%46%41%房屋质量差 被恶意抬高租金 租不起心仪的房子 克扣押金 维修责任无人承担 所签合同不能保护权益 碰上不良习惯的室友 房东不好相处 治安问题 被欺骗 续租涨价过高 突然停租 其他38%32%30%28%28%27%26%26%23%23%20%15%8%消费者面积偏好消费者户型偏好两室及以上单间25%30%>71平米51-70平米15%21%一室一厅31-50平米45%<30平米32%32%◼个人消费者行为与需求倾向(1/3)消费者更加偏好一室一厅的小面积公寓，对于智能家居配备、搬家与日常维修服务有着较强的需求，此外，虚假房源信息多成为集中式公寓消费者租房最大痛点图表：集中式长租公寓消费者租房痛点与产品选择偏好32.10%11.50%18.90%3.50%34%10%10%其他6%社交活动36%乔迁搬家18%家居布置日常维修30%集中式长租公寓住户租房目的78%4%和家人/朋友聚会休闲的场所7%有床能供睡集中式长租公寓住户租房目的78%4%和家人/朋友聚会休闲的场所7%有床能供睡觉休息即可个人的休闲给予足够的安全舒适感11%在城市中的暂住地，随时打算更换◼个人消费者行为与需求倾向(2/3)集中式长租公寓消费者看重公寓为他们带来的安全舒适感，认为租房依然会有好生活，同时，消费者对租金的接受度伴随年龄增加图表：集中式长租公寓租房目的、态度与租金接受度然会有好的生活。集集中式长租公寓住户租房态度40%看经济条件决定是否租房40%26%不26%18%16%18%16%看政策走向决定是否租房集中式长租公寓租客群体随时搬家占比较高，消费者更加偏向于稳定的居住场所，集中式长租公寓租客群体随时搬家占比较高，消费者更加偏向于稳定的居住场所，总体都更倾向于租房提供的安全舒适感。集集中式长租公寓各年龄段对租金压力的接受程度随着年龄的增加，集中式长租公寓消费者对租金的接受度逐渐增高。各年龄层租客中，88%的00后消费者接受3000元以下的房源，85后和随着年龄的增加，集中式长租公寓消费者对租金的接受度逐渐增高。各年龄层租客中，88%的00后消费者接受3000元以下的房源，85后和4000元以下的房源，84前的消费者对月租5000元以上的房源接受度更好。3%3%8%14%20%14%3%5%11%8%4%6%20%15%20%20%42%30%29%16%33%46%36%31%36%29%5001以上4001-50003001-40002001-30002000元及以下◼个人消费者行为与需求倾向(3/3)地段成为集中式长租公寓消费者租住决策考虑中最重要的因素，打破了价格优先的固化思维，消费者租房渠道选择多样化，以线上签约为主图表：集中式长租公寓消费者租住决策因素与租住渠道集中式长租公寓消费者最重要的决策因素是地段，会希望租集中式长租公寓消费者最重要的决策因素是地段，会希望租住的地方能够配有齐全的厨房电器和提供安静的学习空间，并关注健康环保的室内环境。租住决策重要性因素价租住决策重要性因素地段社交地段品牌品牌关键因素产品消费者房屋配置需求倾向消费者其他软性需求倾向68%55% 消费者房屋配置需求倾向消费者其他软性需求倾向68%55% 59%37% 56%40% 50%43% 集中式公寓消费者总体租房人群283%238%5%1% 22%8%85%63%78%集中式公寓消费者69%78%59%47%5259%47%16%总体租房人群56%48%健康环保的室内环境配备智能的健康环保的室内环境配备智能的家居设备和睦的邻里关系房屋美观有保障集中式公寓消费者租住签约渠道43.8%42.5%9.4%线下4.3%其他4集中式公寓消费者租住签约渠道43.8%42.5%9.4%线下4.3%其他4.3%品牌官网第三方网络品牌线下线下中介其他86.3%线上4.8%4.7%邻居养宠对日常生活是否有影响未留意邻居是否养宠集中式公寓消费者养宠情况消费者是消费者是否饲养宠物70%影响29%35%329%35%36%不影响养宠物不养宠物不影响约有30%的集中式长租公寓消费者饲养宠物。在不养宠物的消费者中，35%的人认为邻居养宠影响自己的日常生活，65%的人认为不受影响或未留意邻居是否养宠。集中式长租公寓消费者主要通过租房平台了解公寓品牌，约有30%的集中式长租公寓消费者饲养宠物。在不养宠物的消费者中，35%的人认为邻居养宠影响自己的日常生活，65%的人认为不受影响或未留意邻居是否养宠。◼企业消费者画像分析长租公寓行业企业消费者多为需要较多劳动力的服务业企业，拥有员工数量多于100人的企业占比过半，且普遍有为员工安排住宿的需求图表：宿舍式长租公寓企业消费者画像宿舍式长租公寓企业消费者行业分宿舍式长租公寓企业消费者行业分布宿舍式宿舍式长租公寓企业消费者大多从事第三产业，其中餐饮业企业选择租赁宿舍式公寓较多，占比30%，生活服务业企业占比10%，医疗、医药及卫生服务企业占比8%。30%10%8% 8%8% 6%5%5%4%3%2%2%2%1%1%1%2%宿舍式长租公寓企业消费者规模分布宿舍式长租公寓企业消费者规模分布10人以下3.7%10-50人25.5%2525.5%25.8%20.3%2420.3%50-100人50-100人宿宿舍式长租公寓企业消费者中，约50.2%的企业消费者拥有超过100名员工，而10人以下的微型企业消费者仅占3.7%。企业消费者为员工提供住宿的方式企业消费者为员工提供住宿的方式租赁三方住宅用房，改建成宿舍采购租赁住房产品作为宿舍使用34%41%自建宿舍楼/人才公寓之前没有为员工提供宿舍租赁三方商务用房，改建成宿舍其他223%20%20%%长租公寓的企业消费者普遍有为员工安排住宿的需求，仅有20%的企业在此前没有为员工提供过宿舍。在未租赁宿舍式长租公寓时，41%的企业选择租赁第三方住宅用房以改建成宿舍，34%的企业采购其他租赁产品作为宿舍使用。60%45%32%提供代运营服务可节省公司运营成本地址选择更为灵活整60%45%32%提供代运营服务可节省公司运营成本地址选择更为灵活整体性价比更高29%21%3%租金成本更低装修和家具配置更好其他◼企业消费者行为与需求倾向企业消费者看重宿舍式长租公寓可节省运营成本、高性价比等特点，在选择具体宿舍式公寓产品时主要考虑距离、价格和户型等因素图表：宿舍式长租公寓企业消费者行为与需求倾向宿舍式长宿舍式长租公寓提供代运营服务、可灵活选择宿舍地址以及高性价比等特点是吸引企业消费者的因素，在室衣物收纳柜、洗衣机和独立桌椅的配备。企业消费者选择宿舍式公寓的原因企业消费者对宿舍式公寓家居配置倾向63%58%51%49%119%4%独立衣物洗衣机独立桌椅收纳柜冰箱电视机其他通勤距离价格通勤距离价格户型装修房间朝向健康环保企业消费者选择宿舍式公寓考虑因素距离、价格和户型是企业客户在选择宿舍式长租公寓产品时最重要的考虑因素。69%的企业消费者最先考虑从公寓到公司的距离远近距离、价格和户型是企业客户在选择宿舍式长租公寓产品时最重要的考虑因素。69%的企业消费者最先考虑从公寓到公司的距离远近，64%的企业认为接下来要考虑价格，51%的企业认为户型是第三大考虑因素。669.4%64.2%51.3%46.5%48.7%50.9%第三章中国集中式长租公寓产品供给现状分析品力评价模型及案例解析值服务能力评估及案例解析字化建设能力评估及案例解析中式长租公寓产品力评价模型评价说明◼评价说明◼评价模型说明根据中国长租公寓行业产品供给现状，对租赁住户需求和品牌方产品供给的共同关注点进行提炼总结，建立对长租公寓产品力评估的客观化、标准化的指标遴选体系——中国长租公寓产评价模型。该评价模型从产品设计能力、基础服务能力、增值服务能力、运营管理能力和数字化运营能力五大维度构建一套操作性强的研究体系，每个维度下设二级评估要素，通过专家调研和实地调研的方式，对25个评估要素进行细化评价。◼产品调研说明为了让读者更直观的形成对集中式长租公寓产品力情况的认知，本章节将按照5个评价维度进行拆解，各维度评估的分析将结合行业优秀品牌案例，按照二级评估要素展开深入解析，并得出总括性评价意见。以求客观真实地反映住房租赁企业的产品设计、运营能力与消费者需求的匹配程度和满意度，希望为集中式长租公寓品牌评估提供参考，为行业发展提供建设性评估意见。本报告从产品设计能力、基础服务能力、增值服务能力、运营管理能力和数字化运营能力五大维度切入，建立对长租公寓产品力评估的客观化、标准化的指标遴选体系图表：中国长租公寓“产品力评价模型”评估维度说明主要评估要素产品设计能力是长租公寓品牌方产品供应质量的直观反映和竞争硬实力的重要体现，产品设计行为贯穿物业获取、空间规划、房间功能规划、软硬件配置、公寓更新迭代的生命周期全流程；是消费者住房舒适度和满意度的重要影响因素◆前端供应链整合◆整体空间规划设计◆公区设计与配置◆室内硬装与空间规划◆软装与家居配置◆个性化配置◆产品升级迭代基础服务能力是各品牌公寓供应商通过自营或外包的形式，为住户提供的住房以外的服务；早期各品牌长租公寓产品基础服务相对单一和同质化，现阶段已经成为长租公寓标准化产品的一部分，基础服务通常以服务费的形式收取◆日常公区保洁服务◆极速维修服务◆安保服务◆拎包入住服务◆代收快递服务增值服务能力是区别于传统租赁产品的重要体现，也是长租公寓产品供应商提高租客黏性和产品溢价的是区别于传统租赁产品的重要体现，也是长租公寓产品供应商提高租客黏性和产品溢价的是对消费者创造美好居住体验，也是满足不同圈层个性化需求的体现◆入户保洁服务◆搬家服务◆商品代购服务◆同城换租服务◆社群服务运营管理能力是各长租公寓产品供应商运营管理制度优越性的体现，该项评估以公寓为核心的，对门店运营管理顶层设计和执行力进行综合评价◆日常数字化运营管理◆工作人员配置与工作规范◆门店应急管理数字化运营能力涉及到数字运营、智能物联、业财一体等全流程的数字化赋该项评估主要对长租公寓产品智能化、网联化、运营管理效率和消费者使用的便捷性进行评估◆线上看房、签约、解约全流程◆在线生活缴费、一键发票服务◆智能运营管理系统◆智慧社区、安防、消防等21设计能力评估及案例解析产品设计行能力贯穿物业获取、空间规划、房间功能规划、软硬件配置、公寓更新迭代的生命周期全流程；是消费者住房舒适度和满意度的重要影响因素能力室内设计与家具配置公区配置与规划空间规力产品升级力$化智能家居性化配置APARTMENTRENTAL$产品设计能力：是长租公寓品牌方产品供应质量的直观反映和竞争硬实力的重要体现，产品设计行为贯穿物业获取、空间规划、房间功能规划、软硬件配置、公寓更新迭代的生命周期全流程；是消费者住房舒适度和满意度的重要影响因素，包括：•前端供应链整合•整体空间规划设计•室内设计与家具配置•公区配置与整体规划•个性化配置•数字化智能家居•产品升级迭代能力等23魔方生活：形成平台化支撑的供应链整合系统◼魔方生活营建SOP系统：50家合格150商，上千个SKU统一供应链100%节点期2-0采系统瓴寓国际：供应商的“优胜劣汰”促进共行业健康发展魔方生活凭借多年的项目开发经验积累，形成对上游供应链的整合和管理能力，并建立起规范的营建SOP，形成平台化支撑的供应链整合系统。长租公寓产品设计全流程涉及：房源评估、产品定位、空间设计装修、物料采购、工程实施、竣工验收和魔方生活：形成平台化支撑的供应链整合系统◼魔方生活营建SOP系统：50家合格150商，上千个SKU统一供应链100%节点期2-0采系统瓴寓国际：供应商的“优胜劣汰”促进共行业健康发展魔方生活凭借多年的项目开发经验积累，形成对上游供应链的整合和管理能力，并建立起规范的营建SOP，形成平台化支撑的供应链整合系统。长租公寓产品设计全流程涉及：房源评估、产品定位、空间设计装修、物料采购、工程实施、竣工验收和交付运营等多环节，产业链前端的产品设计环节是决定最终公寓产品质量和市场需求匹配度的关键，也是集中式长租公寓品牌商最大头的成本开支。魔方生活规范化营建SOP系统，可以实现招标、合同、集采下单、收发货、付款结算全链条拉通。物料采购直接对接生产厂家，量身定制设计方案，保证供货周期和质量，最大限度的降低物料成本，形成高坪效的供应链管理系统。245平台支持120120天标准工期统一验收标准工程SOP45化控制1122瓴寓国际供应链体系：自2019年开始，瓴寓国际不仅在采购额、采购品类上有了较大的增幅，还在供应商选择上设立了“推陈出新、严守底线、细节为王”的新标准，形成了前端供应链系统性的整合与建设用国际租住供应链生态圈目前，瓴寓国际已与海尔、品宅等多家行业知名供应商达成战略合作，不断整合行业供应链体系，在保证产品标准化落地的同时严守品质，不仅通过供应商的“优胜劣汰”促进行业健康发展，还给租房的年轻人一个可以安心长住的家，实现“让年轻人生活更美好”的品牌愿景。与此同时，瓴寓国际通过内部控价体系，灵活确定供应商制度，助推快速营建，同时与供应商深度合作，结合市场需求变化共同研发和推进工业化装配式装修落地。更重要的是打造集成供应链，节省采购开支与成本的同时助推行业发展。来源：魔方生活服务集团，瓴寓国际，头豹研究院编辑整理24魔方公寓：聚焦美学、功能、健康、智能四大维度的4.0公寓产品◼魔方公寓：聚焦美学、功能、健康、智能四大维度的4.0公寓产品◼室内空间示例图：魔方公寓从1.0产品的满足基本居住功能需求持续升级迭代到聚焦美学、功能、健康、智能四大维度的4.0公寓产品。4.0版本的公寓设计引入了时下流行的莫兰迪高级灰风格，整体空间采用温柔奶油色系作为主基调，收纳设计，其设计主旨是在有限的空间内用户各种各样的活动不被限制，并且打造舒必要功能的同时，通过家具和设施的可变性和集约性来实现空间的高效利用，211床头柜床头柜油烟机智能锁洗衣机热水器晾晒区衣橱宽带沙发冰箱桌椅空调电视床瓴寓国际：回归居住原点瓴寓国际：回归居住原点，主打收纳功能◼室内空间示例图：床头柜油烟机万科泊寓的户型设计回归居住原点的概念，基本房型配置较为简单，主打空间收纳多的功能，家电除电视外基本配齐，无厨房与抽油烟机。间尺寓为不同客群提供T智能锁洗衣机热水器晾晒区衣橱宽带沙发冰箱桌椅空调床来源：魔方生活服务集团，万科泊寓，头豹研究院编辑整理25柚米社区：麻雀虽小五脏俱全◼室内空间示例图：柚米社区户型设计麻雀虽小柚米社区：麻雀虽小五脏俱全◼室内空间示例图：柚米社区户型设计麻雀虽小，五脏俱全，空间规划利用率较高。卫浴、干湿分离，集中供热提供24小时热水；Loft房型中配置可升降晾衣架和全景落地窗；收纳用专利产品：立体化收纳体系LinkerMini，通过空间模块化组合实现超强收纳。社区物业433床头柜床头柜油烟机智能锁洗衣机热水器晾晒区衣橱宽带沙发冰箱桌椅空调电视床99号楼公寓：功能性与设计性兼备，重视个人空间规划◼室内空间示例图：收纳空间智能锁9号楼公寓的室内配置兼具功能性与设计性，重视租户的个人空间规划，通过SOP服务化标准和系统化的管理流程，促进社会稳定和职住平衡发展。，洗漱区与居住区分离，完善的消防设施，烟感喷淋入户符洗漱台洗手间热水器衣橱宽带桌椅空调床号楼公寓，头豹研究院编辑整理26魔方公寓：有颜值有社交更舒适更安全开放式公共厨房的操作区与用餐区进行了物理隔断，留魔方公寓：有颜值有社交更舒适更安全开放式公共厨房的操作区与用餐区进行了物理隔断，留马卡龙与莫兰迪色系装修风格打造高颜值氛围感公区，配置网红阶梯教室、超大投影仪、娱乐滑梯等符合年轻人审美的娱乐设施圆筒乒乓球桌、仓鼠跑步机间示例图：会客厅魔方公寓将现代简约、功能区分割较强的传统公区改造为融合公共客厅、，空。2公共会客厅结合了休息、社风格为住户打造惬意空间；阅读、咖啡区和休闲区等较为安静的区域设计在相近的开敞空间；动感十足的健身和观影区则尽量边缘化设置，通过加隔墙或景观隔离带等方法做隔音处理。的功能分区与动线设计方便住户使用。24小时免费健身房提供基础的跑步机、椭圆机等健身器材间示例图：娱乐活动区公共卫生间健身房办公区公共厨房电梯自助快递区洗衣房消防控制室办公阅读区公共卫生间会客厅健身房公共厨房影院桌球电梯自助快递区共享晾晒消防控制室◼公区配置与整体规划能力案例11在公区设计上，魔方公寓采用宽大的座椅和低矮休闲的沙发来营造惬意休闲的感受，体现魔方公寓的运营主旨；使用具有当地特色及有趣味的图案来形成愉悦的感官层次，契合魔方公寓多地域性的特点；使用从魔方提取视觉元素；使用无固定的装置隔墙和装置摆件打造无限制的空间形式，应能的使用要求。万科泊寓：公共空间功能分区清晰万科泊寓：公共空间功能分区清晰，动线合理来源：魔方生活服务集团，万科泊寓，头豹研究院编辑整理27柚米社区：让租客“吃好饭、读好书、跑好步”城家公寓：打造“有趣”的高品质入住空间4公共厨房快递柜大堂吧洗衣房健身房电梯烘干机晾晒区柚米社区：让租客“吃好饭、读好书、跑好步”城家公寓：打造“有趣”的高品质入住空间4公共厨房快递柜大堂吧洗衣房健身房电梯烘干机晾晒区间示例图：城家公寓将旅行、运动、城市文化等元素通过空间设计巧妙融合，以丰富便捷的公共配套为住户营造一个整洁安全并舒适感十足的住宿空间。其公共区设计秉承了品牌年轻、自由、随性的风格，配备大堂吧、公共健身区、公共厨房、公共洗衣房、公共晾晒区、自动烘干机、快递柜、自动贩卖机等，富有设计感的公区也是年轻人在当地社区的共享社交客厅。【上海唐镇店】融合公区空间：跑步机+桌球+◼公区配置与整体规划能力案例33间示例图：半开放公共厨房，烤箱、电磁炉、双开门冰箱，满足聚会用餐需求，符合年轻人共化设计布局公共空间。以相对轻松明快的色彩、相对圆润的造型，将公共空间区分为寓Bar(咖啡吧)、柚米寓ReadingCorner、柚米寓Kitchen(公共厨房)、柚米寓Gym(健身房)和柚米寓Bizzar(共享市集、生活美学零售)。满足阅读、工作、学习等多功能需求，面对面桌椅设计，为社交提供情景化体验场所能的户外公共活动空间,是一个更加生活化的社区。24小时免费健身房，自动公共卫生间娱乐活动区消防控制室自助快递区公共厨房健身房会客厅洗衣房办公区电梯来源：柚米社区，城家公寓，头豹研究院编辑整理283.3产品基础服务与增值服务能力析是指各品牌公寓供应商通过自营或外包的形式，是指各品牌公寓供应商通过自营或外包的形式，为住户提供的住房以外的服务。在体验经济时代，服务本身已成为关键的价值部分，优质的基础服务可使住户的满意度增长，良好的增值服务可有效提高住户的好感度和归属感，从而提高公寓续租率管管家服务日常公区保洁服务入户保洁服务极速维修服务搬家服务拎包入住服务商品代购服务社群服务情况代收快递服务基基础服务能力：在长租公寓行业发展早期，各品牌产品所提供的基础服务相对单一和同质化，现阶段基础服务已经成为长租公寓标准化产品的一部分，通常以加收服务费的形式收取费用。•日常公区保洁服务•安保服务•极速维修服务•拎包入住服务•快递代收服务 增值服务能力：是区别于传统租赁产品的重要体现，也是长租公寓产品供应商提高租客黏性和产品溢价的重要途径；是对消费者创造美好居住体验，也是满足不同圈层个性化需求的体现。•管家服务•入户保洁服务•同城换租服务•••搬家服务商品代购服务社群服务30魔方公寓魔方公寓◼产品基础服务能力案例11魔方公寓在对住户各类需求的深度挖掘基础上，提供一系列兼具标准化与创造性的基础服务。魔方公寓所有在租房型均达到拎包入住标准，每日提供公区保洁与垃圾分类服务；住户可通过管家或“魔方生活”APP线上预约报修，维修团队上门解决日常非人为家电维修；安全保障方面，公寓安排保安人员24小时巡逻；配置有入口人脸识别、AI智能监控系统、天台智能安全警报、智能巡检等智能系统管理员工，并提供住户安全教育；为便捷住户日常生活，公寓内部开设了24小时收取快递房间及外卖架。住前住中住后体验意识安全保障产品合规被关爱住前住中住后体验意识安全保障产品合规被关爱干净整齐授权标准化创造性移情性被服务客需响应待客接物洞洞察可可靠性响应性保证性有形性仪仪容仪表容容错魔方公寓魔方公寓基础服务能力示例图来源：魔方生活服务集团、头豹研究院编辑整理31安歆公寓每日保洁查房每日前台查房每日店长查房3安歆公寓每日保洁查房每日前台查房每日店长查房3◼产品基础服务能力案例22安歆公寓作为城市基层员工宿舍式公寓，是企业员工住宿行业践行者。安歆公寓致力于满足员工住户“上好网、睡好觉、洗好澡”的基本居住需求，强调基础服务能力，以安全、卫生为前提，提供员工宿舍酒店式服务，强调“拎包入住”概念，提供全套使员工住户在安全、整洁、舒适的居住空间内获得满意的居住体验。关注“拎包入住”概念，即提供员工宿舍酒店式服务，入住者无需自带床铺被褥，房间内提供全套床上用品，一客一换，并每隔15天会定期更换、清洗和消杀。同时，房间内每天都有保洁人员入室打扫。优质优质服务1天1打扫，每30天全消杀布草每15天更换1客1换1消毒71天1打扫，每30天全消杀布草每15天更换1客1换1消毒瓴寓国瓴寓国际瓴寓国际一直把客户的租住体验放在产品研发的首要考虑因素，重视软性服务的打造，提供管家、保安、保洁等社区基础服务，做到住户需求快速响应、人性化服务以提升租户满意度、以及系统化的服务体系，保障住户日常生活无忧。响应5分钟快速响应响应5分钟快速响应急修30分钟解决服务人性化租户满意度是唯一的标准服务服务系统化APP下单工单系统调度监控国际、头豹研究院编辑整理32魔方公寓杯主题活动魔方公寓杯主题活动◼产品增值服务能力案例11魔方公寓在住房租赁产品打造和精细化运营方面深耕十四年，始终以租客体验为中心，持续升级服务能力。魔方公寓在每个门店都配备专业的管家团队，他们在帮助新伙伴顺利入住之后，还提供保洁、维修和其他增值服务。秉承“生活就该有MO有样”的愿景,魔方公寓通过举办各种社群活动来维系社区氛围,希望以此来增强租户的幸福感和获得感。配套服务一键下单轻松搞定装修装饰配套服务一键下单轻松搞定装修装饰|入室保洁|家电保养团购|运输|洗车|洗衣|鲜花配套设施有客厅才热闹娱乐|便利购|健身休闲|外卖|快递|环保社群文化社群文化我快乐你快乐音乐秀|生日趴|小剧场|花艺秀节日趴|电竞赛|运动会魔魔方公寓社群文化活动案例—2022年••在世界杯举办期间，魔方公寓和哈尔滨啤酒联合推出”多哈哈啤看球客厅”的活动，紧贴社会热点潮流，打造线下社交新场景•为了满足当代年轻群体的社交需求，魔方公寓举办“魔方杯”王者荣耀全国电竞大赛，为全国魔方公寓的租户带来了一场实力和颜值兼具的“视觉盛宴”耀电竞大赛来源：魔方生活服务集团、头豹研究院编辑整理33万科泊寓2021年全国王者荣耀联合举办万科泊寓2021年全国王者荣耀联合举办全国大赛海选，并为泊寓租户设置专属赛道，让全国33座城市的泊友们可自由组建泊寓王者战队，开团进行挑战3◼产品增值服务能力案例22泊寓与万科旗下的V盟用户增值服务平台合作，联合V盟与万科的服务资源和专属权益，使泊寓住户享受衣食住行各方面优惠增值服务，以及提供青年居住人群需要的丰富社群活动。V盟提供零食贩卖机、miniKTV、移动充电宝、精致洗衣、多选择订餐、入户深度保洁等商户资源进驻，完善“社区最后一公里”的配套设施服务。外部优质生活服务类商家的V盟将与泊寓租客产生强关联互动，泊寓租赁客户将与万科业主客户一样，享有V盟特定的服务和权益。围绕年轻群体，万科泊寓不仅提供“产品和空间”，同时也提供“服务与生活方式”，擅长做社区运营的万科为泊寓住户营造了美好生活场景。社群活动方面，2021年泊寓全国门店累计组织发起了1,030余场社群活动，累计参与客户数接近35,000余人。其中，泊寓首届王者荣耀全国大赛，被评为全国最佳赛点；英雄联盟S11观赛活动，被评为腾讯游戏年度最佳创意营销案例。万科泊万科泊寓社群文化活动案例深深圳市泊寓举办小鹿市集社群活动，集市现场集结宠物周边、调酒、咖啡、文创、收藏等元素，打造年轻有活力的社群氛围窝窝趣公寓在增值服务方面，窝趣公寓致力于持续有效地服务客户，基于对产品特点和租客心理的良好把握，把服务做到细致，并积极组织社群文化活动，体现“客户第一”的价值观。窝趣在行业里首次推出线上评估体系，租客可以直接在上面点评，新租客在选择租房时可以看到其他用户的租住点评，这样的反馈机制将随着租客的增加而逐渐完善，有利于提高租客的体验。窝趣每周有六天进行门店检查，内容包括文件整理、内务整理等，并根据实际发生的情况对管家进行培训，让管家能够更加恰到好处的说话、让日常工作效率更高、为租客提供更好的服务。窝窝趣公寓社群文化活动案例22021年中秋节，广州、上海、深圳等地窝趣公寓门店举办中秋节“窝在金秋”主题活动，内容包括玩乐美食趴、畅快秋游车、乐趣游戏局等2021年3月窝趣公寓在全国范围内各门店举行围绕创作为主题的“趣味DIY”社区活动公寓、头豹研究院编辑整理34瓴寓国际手工社英语社5瓴寓国际手工社英语社5◼产品增值服务能力案例44瓴寓国际以优质的增值服务提升住户的租住体验感，每栋公寓楼配备1-2位住店管家，解决租客日常居住问题，租客可通过管家或线上APP订购入户保洁服务。为提升用户满意度，瓴寓国际通过线上专属APP驱动，形成有特色的社群文化，在华侨城社区共计累加16个活跃社团，涵盖游戏类、手工类、运动健身类、学习类等，如：狼人杀社、塔罗牌社、瑜伽社、舞蹈社、宠物社、手工社、烘焙社、夜跑社、足球社、英语社……通过线上线下活动的互动，大大提升社群凝聚力。此外，公寓由专业阿姨为租客提供私厨服务，可按照住户需求菜单制作并送上门。对于有车的租客，公寓提供独立地下停车位和充电桩，按照区位不同，租客每月支付300-600元即可享受。瓴瓴寓国际社群文化活动案例烘烘焙社安歆青年社区安歆青年社区安歆深耕企业员工住宿领域，在增值服务方面，既要帮助B端企业客户解决员工集体住宿痛点，又要不断提升C端实际住户的居住体验与各类需求。而且，很多企业都基于不同层级的人群，对员工住宿提出了多元化需求。对于B端企业，安歆以员工住宿产品为切入，提供“招、住、培”一体化整体企业服务；对于C端住户，在不断提升居住体验外，还将重点从新零售与职业发展为“安歆住户们”，提供更深度的长期陪伴与增值服务。安安歆青年社区社群文化活动案例2023年春节，安歆全国众多城市的门店再次开启春节“不打烊”的陪伴，精心准备了丰盛的年夜饭与住客家人共享在2022年感恩节，安歆为11位独居老人等“特殊住户”送上精心挑选的感恩节礼物来源：瓴寓国际、安歆集团、头豹研究院编辑整理35万圣节电影派对圣诞节主题活动姜饼烘焙、狂欢派对、积分竞赛、红包趴等有万圣节电影派对圣诞节主题活动姜饼烘焙、狂欢派对、积分竞赛、红包趴等有巢公寓◼产品增值服务能力案例66有巢公寓充分洞察客户需求，提供多样的贴心服务，包括：快递代收发、保洁、共享单车、专线巴士接送、搬家服务、餐饮服务、小额贷款服务、房租分期服务、停车服务等。同时，有巢为使租客拥有更加愉悦的居住体验，提供多样的社群文化活动，例如：电影会、烧烤聚会、生日会等。此外，有巢根据客群特点，调研租户需求，创新性地推出Y.O.(YouthOrganizer活力组织者)特色服务。有巢由高素质、高活力、高服务意识的管家团队打造尊重独处、引导相识、提倡共享的伙伴式服务社区。活动牵头人组织润滑剂值得信赖的伙伴多才多艺，组织租户开展多种多样的集体活动租户信赖的朋友、沟活动牵头人组织润滑剂值得信赖的伙伴多才多艺，组织租户开展多种多样的集体活动租户信赖的朋友、沟通者、倾听者有求必应的大管家快速响应、热情耐心，解决租户在租住过程中的任何问题新租户不会陌生，老租户的积极性得到调动有巢公寓有巢公寓社群文化活动案例有有巢协同影城为租客体举办万圣节电影派对活动来源：有巢公寓、头豹研究院编辑整理363.4产品运营管理及数字化建设能运营管理能力是集中式长租公寓品牌运营管理制度优越性与系统性的体现，数字化运营能力是对长租公寓品牌智能化、网联化、运营管理效率与消费者使用便捷性的评估解约一键全流程在线生活缴费与服务运营管理系统运营管理能力：是各长租公寓品牌运营管理制度优越性与高效性的体现，该项评估以公寓为核心，对门店运营管理顶层设计和执行力进行综合评价，包括：•日常数字化运营管理•工作人员配置与规范管理•门店应急管理等数字化运营能力：是对长租公寓产品智能化、网联化、运营管理效率和消费者使用便捷性进行评估，包括：•线上看房、签约、解约一键全流程•在线生活缴费、一键发票服务•智能运营管理系统•智慧社区、安防、消防等38订单分派会员计划及合同管理资产管理 魔方生活：魔方智联数字化云端运营管理实现降本增效2AI订单分派会员计划及合同管理资产管理 魔方生活：魔方智联数字化云端运营管理实现降本增效2AI应答例11魔方生活服务集团为深度布局智慧社区运营，战略成立魔方智联(上海)数字科技有限公司，为公寓社区运营商提供数字运营、智能物联、业财一体等整套公寓管理的数智化解决方案，为智慧人居产业赋能。凭借沉淀长租公寓运营多年的经验，魔方生活在项目勘测、产品研发、工程营建、项目运营、财务管理、市场营销等重要板块建立了近百个SOP流程，拥有百人技术团队，推出“魔方智联”公寓智能运营平台，不仅赋能集团管理的降本增效，还为国企、银行、地产等众多知名公寓品牌提供系统及技术服务，致力成为智慧人居第一服务商。魔方生活服务集团是业内率先开发新一代云端集中运营管理系统(OMS)的企业之一，公司可通过OMS系统实施监控与分析销售情况、管理日常运营、获取客户反馈意见等，实现全关键环节的数字化流程。魔方智联-公寓智能运营平台数字运营平台(PC+移动)心打造智慧公心表中心客端租客微信小程序租客APPOMS运营管理系统日常运营销售与营销房态管理结算管理账单管理办理入住催缴账单万科泊寓：小泊科技赋能管理系统持续迭万科泊寓：小泊科技赋能管理系统持续迭代务管理业绩锁深圳市小泊科技有限公司是万科旗下科技子公司，专注于完成泊寓业务的数字化、智能化转型，有超过20%的技术专家来自于腾讯、华为、明源等知名科技企业，是行业较早进行科技建设的团队之一。小泊科技研发的RMP系统自2016年上线1.0以来已迭代至4.0版本，除了可以进行快捷租务管理外，还可以通过AI动态定价、智能门锁务管理业绩锁务泊寓APP是泊寓为用户提供的一站2021年4月对泊寓app进行了全新利专区中领取到头部品牌的福利保洁的付费服务。务来源：魔方生活服务集团，万科泊寓，头豹研究院编辑整理39瓴寓国际：精细化的5S运营体系瓴寓国际：精细化的5S运营体系社交化4例33瓴寓国际持续践行标准化、系统化、安全性、满意度、社交化的5S运营体系，兼顾硬件设备的维护和软性服务的打造，为租户提供高品质的入住体验。在数字化运营管理方面，瓴寓自成立起就坚定不移地打造自有数字化系统，以数据技术驱动业务，以支撑从投拓到运营的各个环节。瓴寓国际系统包括投资决策系统、数字化产品设计、收益管理系统等，每天实时抓取、更新、分析数据，实时管理调整，其中投资决策系统可实时监控市场供需情况，覆盖主流市场房源总数据量过亿，结合自研的人工智能算法，实现精准定价。瓴寓国际的数字技术不仅助力业务端精准决策、精细运营，更深度挖掘行为层面模式，应用于日常管理。上海浦江华侨城柚米社区的运营团队把2000多人的租住生活管理得井井有条，还与不少租户建立了深厚的情感链接。这高效运营的背后，是瓴寓国际强大的数字化能力。小至入住登记，大至消防安全，瓴寓国际通过门锁、水电表、安防监控等智能化设备，实现随时接入和远程管理，将社区的管理节点全面线上化，将客户的服务流程整体标准化，在提升效率的同时，也让客户体验的品质得到了保障。瓴寓国际5S运营体系准化龙龙湖冠寓：数据驱动运营龙湖集团是行业内最早开始数字化的企业之一，依托龙湖集团多航道业务的高效协同，龙湖冠寓数字化、智能化得以不断增强，目前龙湖冠寓数字化六大智能系统、数据化平台、九大链条工具打通全链条生态，覆盖90%的场景，围绕“投、融、建、管、退”等环节，为客户、门店、业主等提供了全周期的服务与支持。此外，冠寓驾驶舱和指挥舱管理系统也正式上线，门店运营者可对门店经营情况实时监控。而在经营管理层面，冠寓自建企业运营云端智慧大脑：“OMS”及小冠系统，分析树立成本、收益、运营等多元数控，实现智慧化运营管理。龙湖研发的千丁智慧物联系统已为全国冠寓提供智慧化管理服务，通过智能车管、智能门禁、智能对讲、智能水电表、等硬件设备和智慧公寓管理平台，实现公寓统一管理、授权同步、设备管理等功能，帮助公寓运营商提升运营效率、居住体验，降低管理成本和系统风险。来源：瓴寓国际，龙湖冠寓，头豹研究院编辑整理40五库房源库人才库企业库资产库岗位库智能上网一人一账号内外网分离五库房源库人才库企业库资产库岗位库智能上网一人一账号内外网分离防钓鱼AP基于应用带宽资源管理智能电控安歆集团：搭建“五库一平台”高效智能的管理模式6例55安歆公寓运营持续探索可持续可负担可复制兼顾多主体的合作运营模式，目前安歆的运营服务可划分为三大运营模式，即委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式，以及商业运营管理模式。在客群的分配和管理上，安歆集团建立了产业园区的「房源库、人才库、企合适的居所。安歆每家门店的运营策略都是基于区域环境、周边配套、服务企业和实际住户的不同，做定制化、最细颗粒度、可持续弹性调整的「一店一策」运营策略。安歆集团“五库一平台”一一平台•打通“智慧公寓”•智能化匹配企业以及房源•数字化赋能人才的管理与服务安歆公寓数字化系统安歆公寓以自主研发的PMS人员管理系统及联网公安系统保证人员信息100%可控，并通过智能上网、智能门禁、智能电控、智能水控提升员工住户的居住体验智能门禁智能门禁一人一码/卡房态实时监控私密快捷安全智能水控智能水控大功率电器使用限制用电安全监控探测大功率电器使用限制用电安全监控探测漏电保护装置能耗管理计费透明漏电保护装置能耗管理保保利公寓：全面深入集成一体化解决方案利公寓管理系统来源：安歆公寓，保利公寓，头豹研究院编辑整理保利公寓管理有限公司潜心研发的数字化管理系统，适用于集中式、分散式项目，支持整租、合租以及长短租多种经营模式，满足公租房、政府人才公寓、保障租赁住房不同场景业务需求，提供全流程解决方案，帮助企业降本增效，为公寓精细化、智慧化运营提供支撑保利公寓管理系统功能包括租前租中租后全流程解决方案、业务系统与物联网一体化、安防消防一体化等，覆盖长租公寓全流程业务场利公寓管理系统来源：安歆公寓，保利公寓，头豹研究院编辑整理41第四章中国集中式长租公寓市场趋势洞察市场趋势洞察总览客群体需求升级寓产品高品质迭代重情感价值数字化工具优化居住体验4.6轻资产模式输入，赋能行业随着住户结构多元与需求升级，中国长租公寓产品呈现品质化迭代趋势，公寓运营管理强调租客情感关怀与社群服务，数字化工具赋能也为行业协同发展提供内生动力图表：中国长租公寓市场趋势总览112233客群体需求升级租赁群体构成更加多元化，新生代的持续涌入也带来更为丰富的需求层次，成为公寓产品升级迭代的重要推手品高品质迭代居住环境成为租房群体调性与品位的体现，硬件设施的高端化和差异化、公寓服务的定制化和个性化，为公寓产品带来进一步的溢价空间群服务注重情感价值4455住体验数字化工具的使用覆盖PC和手机端，帮助公寓品牌实现门店的智能化运营，生活服务的线上化也为租客带来便捷高效的居住体验入，赋能行业随着项目建设、运营管理经验上的积累，越来越多的长租公寓品牌方从租赁住宅资管专家角色向一站式租赁住房的综合服务商转变住户对公寓环境的需求不再局限于硬件和家居设施要素，更多的是生活空间的人文理念和社群管理需求，为住户带来归属感与最优居住体验43租客群体需求升级租客群体需求升级◼租客群体需求升级租赁群体画像的多元化和租住消费升级，消费者对居住的舒适度、公寓产品设计的品位与调性愈发看重，推动长租公寓产品设计和运营服务个性化和精细化发展11随着中国租赁市场持续发展与扩容，租赁群体的构成和需求也愈发复杂，这不仅体现在租客年龄结构、职业结构、家庭结构的多元，他们生活习惯、行为偏好等都对长租公寓品牌方产品设计能力、空间规划、运营服务能力等提出更高要求。例如：网红、Coser、声优